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如果細價樓是瘋,咁大價樓就係狂

今時今日好多人都啫住細價樓話係癲,以人工黎計又點样家庭月入中位數話唔食唔洗幾多年先買到咁,又或者講呢家誤導式講買細價樓上車要一百萬之類,再加上加息就會爆,總之細價樓就看來係一個計時炸彈。如是者,今時今日的中價大價樓,又係唔係即係無問題無炸藥味先? 而家的所謂豪宅,其實可能都只係3房2廁咁講,理論上過千萬就基本消費,正常小小的屋苑都已經1500萬起,比你再豪D的,過2000亦比比皆事,就算有如隊長的實力的"年青人" (係樓市黎計算係年青人),都只可以話係基本上望門輕嘆,咁如果有人同我講話細價樓唔值呢個價,我只會話大價樓更價係痴撚左線。 計一計樓,我就當你要買一層1500萬的樓,基本消費係750萬首期。當然買得呢D大價樓,好大機會你都要衰埋個DSD咁講,咁你就要比7.5%稅,即係112.5萬。再加埋佣金15萬咁講,都已經黎緊要大約900萬的Cash,仲未計你如果想做下個裝修可能用多100粒咁講(咁大間屋兩個廁所仲好大機會住幾十年,100粒整好晒唔算太貴),老實講要咩能力的人先可以攞1000幻出黎? 條數你以為計完咩?未必,因為你仲有壓力測試呢關。借750萬每月2.15%大約供29K左右,但加3厘息壓測后就係41K,已如果你係第2層樓的話就只可以係40%,即係你好大機會要月入100K或以上的人/組合先勉強借到,亦即係話如果你攬住件細價樓,你就要比多55萬稅,又要兩個人未計你供緊的樓有十幾皮先有得諗,仲要你攞得起一千幻,簡單黎講接近無可能。 當然,你可以話咁你一係賣晒D樓由頭黎過,咪又慳稅又靚record又上會都易d咁講? 呢個或者可能係政府的諗法,令一間大價樓就迫市民套番幾件細價樓出黎,不過我只可以話係一個一廂情願的諗法。換個角度,隊長一直叫人買300-400萬的細價樓,一件1500萬的貨,連稅等於大約5件細野,買完細價樓的人,一件一件儲得又開心又辛苦但坐得又舒服的同時,你叫佢嘔晒d貨出黎去換一件大野?唔係唔得,不過難d囉。 點解難?你可以從數字上的心路歷程去諗下。一般儲細價樓的人的路,肯肯定唔會係一步到位的,亦即係話佢可能係一年一件,或者兩三年儲到一舊又一件。而見到個市升,佢都只係可能見佢曾200萬的樓,升到250萬,再過幾年又升到300萬咁,搞左4-5年先講緊係一百萬。呢個100萬的感覺,慢慢就套番落時間度,而且自已

初生之犢

同我的一個Mentee傾計,佢好急不及待咁想快D畢業進入社會,係花花世界遊歷。作為Mentor的我,可能未必太恰當,但我必需指出呢個世界係好現實。 隊長同佢講,世界好大,但你能做的好小,沒什麼值得期待的。Mentee就話,起碼擴闊自己眼界。 隊長繼續指出,擴闊眼界好重要,不過更重要係擴闊眼界后得到什麼,才是最緊要。公園阿伯好多都覺得自已識晒個世界,但係原來阿伯只係攞綜援人仕,吹水捉棋就叻,比你講到天花龍鳳都無用,可能吹水只係在自卑的心靈上鋪上一層薄紗而已。 呢個世界好現實,最緊要搵到錢, 講咩都假。我唔係話推拜金主義,當然有D野唔係用錢衡量,但如果只講錢啊地位黎計,舉個例,比你今日做CEO,以為一人之下萬人之上, 點知聽日就比人炒左,你就乜都唔係,剩低落黎就係回憶經驗同埋錢,。回憶同經驗可以好豐富, 或者可以幫你東山再起,但亦可能唔到。咁你仆街運濟的時候,錢就係你的救命符。錢有數得計, 你無路行時,你幾多閱歷都無用,唔通你靠把口吹水會有人比飯你食比屋你住? 所以有時見到D長輩係度"話當年",講自已以前有幾風光 ,其實舊時咁威又有柒用咩?人好仆街,你要用尊敬你,也許以前你種下恩情都會有人比面,但唔知你的人,你要受人尊重就最緊要自已呢一刻唔好太差。講真,你今日仲係癲峰的話,駛撚話當年咩去威咩?D人都圍埋黎叫你大佬啦,只有失去左的人先會諗番轉頭,所以當你乜都無晒的時候,有經驗有閱歷唔一定有用,但你比人炒左時仲有幾千萬身家仲有幾廿層樓,衰衰地你都叫係個"有錢佬",駛錢都有番個尊嚴啦。 隊長的意思係好多時得同失,唔係睇你努力。有時身不由己, 好的時候緊係好,但衰的時候你都唔可以比自已太衰,呢個就係做人要為自已低谷的時間籌謀,人先會有希望。所以初時出黎學野好緊要,因為唔學野你就唔會有價值,但係學野的過程中,經驗慢慢累積后就要開始累績財富,搵到錢要識落袋,先可以比自已係運濟時有一個buffer。 人生有起有跌,有幾多人可以一帆風順,相信做得野越耐的人,越明白呢個世界實在太大,你能做的實在太少,以前我都想change the world,而家明白只會係the world changes me。能夠做的,就係自已一雙手能力範圍下,為自已鋪下一條防線,好天時為條防線鋪好路,落雨時先有路可行。 不過都係果

政府樓市角色

隊長一直認為,呢個政府成日都唔明白自已係樓市的角色,總係嘗試以行政手段去操控樓市,到頭來越搞越捉蟲,樓市就因為嘗試而更被扭曲,再加上無數的出口術,其實認真講真係累死好多人,有時真係唔好亂柒做當幫忙啦。 具体黎講,其中一個政府最硬膠的動作就係嘗試去操控樓價,但樓價卻偏偏係多方面因素而合成的一個結果,故此我當有十個因素導致樓價升跌,政府可控制的係5個咁講,本身呢5個因素你政府搞唔搞得好都已經係問題,但就算比你搞好晒,可能另外5個先係更大的影響,成條formula你可能根本能做到的可能不到20%,但你又比市場訊息你可以搞掂個市,可憐係果D唔識閱讀市況的市民,就真係比你係度搞一搞打一打,搞亂晒步伐,本來可能可以上車的就等,上左車諗住老老實實生活的,就又比你引左賣出黎,幫你反而可能變成害你。 其實站係今日香港的情況,有幾個好大前題係香港政府無得搞的: 1. 北水南調 - 香港資金係自由流出流入,加埋單程證,投資移民,就算有BSD,其實已經有好多新香港人都有身份證買樓,而且唔太關注價錢係因為一來係身份象徵,二來可以洗干淨同帶走D私己錢,呢個方向未來幾十年都唔會變! 2. 利率走勢 - 夾著聯匯,香港的利息係由美國聯儲局定立的。睇番而家美元被升值,老實講點加息啊你咪玩鳩我啦?當然打個底先我唔係話唔可能加個0.25 - 0.5%去象徵式咁支持下個國威,但隊長所指的係一個長加息的周期,或一個正常息率的時間,而呢個低息時代係目前黎講係無可能變,除非美國玩自殺,咁唔加息你香港政府就由2010年吹加息吹左5年,隨時要吹多5年先加,中間信你果d人真係比你玩死啦。 3. 土地供應 - 講真呢個問題似係政府能搞掂,但實際係無可能的,因為香港真係比政府用得玩得的地,其實唔係已經show左hand,都已經掘得 7788。仲想攞出黎果D地,就比區議會地區勢力玩死,就算比你攞到都其實起支單幢無乜用。舊區重建其實本來係可以釋放好多地,上個政府做岩一样野係強拍由9成變8成,但今個政府玩DSD或公司BSD等等,即時死晒,呢個政策又會拖慢香港好多年。效野公園條例動不得,農地唔比你補地價,鄉議會其實劉皇叔又一堆地但就因為地多就惡到暈,加上689條仆街上任后搞到滿城風雨,地產商無個有啖好食,新地仲要坐埋,地產佬唔同你玩野都唔會同你配合,擺到明大家等你5年任期完就射你落馬,呢兩年根本只會拖

二三四按與P-Loan

細價樓破爆論的其中一個主要的論述,係指業主向財務公司申請所謂的二按三按四按,因利息極高,但審批條件寛鬆,所以當一個沒有太好的財務狀況的人借左,就好似食左毒藥咁被個高息慢慢吸乾至死,到最后就被逼收樓,銀主盤收場。 其實表面上好似好有point咁,但係事實又係咪咁又當然係另一回事。首先,隊長認為所謂的二按三按四按呢D名稱也許有小小誤導成份,因為如果真係一份按揭黎講,隊長的理解係應該同份樓契係有關係的,不過坊間的official二按其實就只有HKMC,而其他的財務安排,或者你可以理解為私人貸款 (P-Loan),不過財務公司可能會見到你有層樓先願意借大小小個額比你,即你如果本身只靠人工收入就借, say 10X薪,但你有層樓可能就借到20 - 30X比你或更多至一百萬咁講,但本身其實同層樓並無直接的關連,因為係借錢的時候財務公司都係唔會睇你份契,除非你出事還唔起錢,否則層樓是沒有影響的(打定個底:以我遇過的loan黎講,其他財務公司有新的產品係完全睇晒契就唔知啦)。 所以如果講到財務公司,隊長曾經都問過安記,我的credit咁靚仔,年息都要去到12.5%左右借100萬,而亦有朋友問過佢就去到24-30%,所以如果真係諗住用按揭的思維去諗的話,純計錢我諗唔到點解有人會借,除非真係走投無路,但走投無路仲要借財仔的人,雖然係香港每年每月每日都發生,但始終都會係少數的一群,個泡沬唔應該會太大,甚至無乜可能會大到隊爆樓市? 所以,係比較下,其實同样要借一筆錢周轉,一個稍為有正常職業又有正常智慧的人,話知佢有無樓,但是但行入一個銀行借P-loan,借30-50萬出黎,年息5-8%左右我諗大把銀行爭住做呢D生意,對比細價樓講真都可能係一兩成的樓價了,你唔夠洗行多間又借多30-50萬出黎其實都唔難,所以如果計成本的話,根本係銀行借條P-Loan都完勝財仔,所以我相信如果真係諗住用層樓的價值去借財仔仲比咁高息的人,一係就係低能嫌錢腥,一就係無得揀,我個人傾向低能的人係香港比較少,所以無得揀的人應該係主打點解要搵財仔。 當然係辣招的新措施出台下,也許有部份人會因為收緊按揭而marginally咁被排出去借財仔,之但係其實首置上車的,理論上有九成,又肯肯定驚驚青青計岩數先會入,一般我諗如果有大風險都唔會攞幾十萬首期黎較飛,所以一定計得鬆動先會買,因此要由九按再跌番入財

納米太古城

據悉新地會將1500個單位改圖積變成11000多個單位,增加接近6倍,地點主打就係新界一帶,呢個大縮則的事情隊長認為係幾值得去探討一下。 首先,唔起大豪宅唔起大洋房,走黎起納米樓的一個目的,好明顯就係針對現有的政府樓市措拖,吸盡細價樓上車客的購買力。畢竟而家大價樓豪宅始終要比高成本入市,新地果堆比較偏遠的地如牛潭尾咁,如果再推大價豪宅幾千萬至億億聲計,肯定會有一定困難,反而呢家用納米樓除左易幫D偏遠地去散貨之外,仲可能食多10%左右的細價樓premium,呢個策略對於發展商黎講絕對有數圍。 不過再深入了解,就得計一計納米樓的將來售價。我地先assume市場上的納米樓大細黎估算,最細的單位當然一定首推長實的嵐山,實呎180呎左右,賣180-200萬。實呎180呎有幾細,大家可以幻想一下你放完將雙人床,大約得番一條走廊同一個廁所,呢個就係一間"屋" (房?)。所以為左研究呢個課題,我地就以最細的可能性單位為200呎同稍大的一房單位300呎來計數先,因為睇黎創意再大都好難再細過200呎太多。 攞番嵐山呢個大埔偏遠位黎計,實呎係9000左右一呎都賣清光,換言之新地如果用番9000一呎,即180萬至270萬去賣樓,應該清貨無問題。不過,計數上有兩點要注意,一就係嵐山的地價成本同建築成本都應該比今日再起樓相對平;二來係今日起樓到落成的又要三年時間,所以到時莫論成本,樓價係咪再上一層樓就更加無人知。所以,個人估計光計地同建築成本,都應該要加番2000蚊左右上去,即起碼賣到11000左右,呢個係用成本去諗。而未來三年,如果細價樓爆破論唔跌的話,我相信樓市無可能仲係原地踏步,所以假設三年有多15-20%的升幅咁講,到時賣到13000左右應該都唔會太難。 計一計樓,呢一堆樓,好大機會就會係賣260萬到390萬左右呢個range入面,當然高低層有分別,睇價錢可能你會話唔係太貴,起碼仲有260萬呢D 2字頭的lumpsum去買,不過要記住呢堆樓都係響相對偏遠交通唔太方便的地方大散貨比你,而咁細的樓好多人都係住一陣,玩幾年就可能要掟番出黎換大D,所以我個人認為呢堆野會變成一個幾unique的market,但如果個個發展商都咁玩,細價樓的market都會受到影響,但影響有幾深我又唔係太擔心,因為納米樓的換樓連可能只係駁番上現在的細價樓而已,購買力只

讀者來信 -- 高薪入市篇?

隊長你好, 本人月入$78000,儲有$2百萬,一年能儲約$50萬。 問題: 1)用現有$200萬買$400萬細單位收租? 2)再儲兩三年至$300零萬買$600萬單位收租?因為有感現在細樓價位呎價比國中價樓貴得多,好像中價樓較抵買? 另外,本人非常有信心能於兩三年內儲多$100零萬? 隊長有咩建議? ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 其實以你的收入黎講你要買多層,風險係的確好細。不過我唔知你職業係咩,所以我就當你要跟足規矩以5成黎去諗,但記住因為你買第一層樓(assume你先生 層樓你無名),你係仲可以用9成買400萬樓下的樓,或者用7成買番黎再自已諗下會唔會7成去出租,但呢兩件事前者就唔建議用黎出租,而7成出租呢D野, 我唔會建議,但有人咁做。就你個case黎講如果買得起的時間我覺得又真係唔駛諗,用7成,但只怕你想買中價D的樓時(或者6成)就要諗。 好 啦,其實你下面個問題我估你都係想買層樓收租,而變相你個問題係等同於問我係咪時機買樓。老實講我自從舊年9月之后我已經唔會主動建議人買樓,唔理係咩價錢,主因唔係話我唔睇個市升或者睇個市要跌,只係我認為風險同回報開始唔係咁值搏,所以如果個買家係得1注錢,咁就係一件好自已衡量的事情。對於1注錢的 定義,我先假設係一個上車人的1注,即佢可以有1-2成首期+小小裝修,我就當係80-100萬左右,咁好明顯套番落你個case度,你係大約有 2-2.5注錢,亦變相係可以講話你的承擔風險能力係比一般上車客高出好鬼多。 回 番去我講個市問的問題,我舉個例子就係假設你呢家買層細價樓,我之前講的時間係280萬咁講,呢家係330萬,差左50萬先算,咁如果大家睇係未來3年可 能升小小到400萬,我之前係咁叫人買的時間係280萬搏120萬,但而家係330萬搏70萬,但遲D再買可能係350萬搏50萬,咁我諗都可以大約 表示出我的睇法。當然你話係唔係到左400萬后就唔升,會唔會再升呢?咁無人知,而且你你可以中間食租,呢個就係你自已計數上的考量。簡單D講,我認為係 升的,仲有小量水

無得救

呢個世界,有一種人,特別係男人佔大多數,就係自以為是的男人。而呢一種人入面,係樓市就會出現兩極化,一就係好清楚自已做緊乜,有計有謀有自知之名,買到樓再仲有可能變變變幾層;另一種就係永遠都買唔到樓,或者係某情況下誤打唔誤撞被迫買樓,而后者通常都會先怨天怨地怨人地,總之問題永遠係人地度,唔會諗其實會唔會係自已的問題,呢D人其實最唔抵幫。 其實呢D自我中心自以為是的人係真係好多,多到可能99.99%的男人都可能係,不過當然有部份係強者啦。但以我所見,其實好多自以為是的人,都係唔聽人講,好多時自已活係自已世界,以自已的一套價值觀去定義世界的一切,包括樓價。而當中,有D人可能用數據,有D人可能只係用感覺,但無論識唔識都好,答案同結果都導致錯的決定,錯的決定又導致更多錯的決定,集中好多錯的決定慢慢就會令一個人輸掉人生,樓就係一個好的例子,平的時候唔買,或者懶鳩醒賣左佢租住等平,到最后就真係變樓奴,輸掉人生。 還記得有個女性朋友問我關於買樓的野,隊長係現實生活其實都熱心幫人,一般朋友黎講,你肯問我肯答,當然我唔係樓神,亦唔稱得上係話咩專家,但就以過來人黎講都叫做有成功經驗,所以都好願意分享同比意見。不過對於呢個女性朋友,係對答過程當中我都知係多餘,一來佢真係唔係好識,二來大家層次唔同,有時佢問A,我答佢A,引申至B,佢已經跟甩左。而且,佢番到去仲有個老公要交代,對於佢老公黎講,一個接近50歲的人,據她說搵到下錢(不過我其實唔覺,Well....唔同層次就係唔同層次),佢老公只會覺得我係一個"細路仔",咁試問一個自已做左50年人的人,會係買樓的議題上聽一個細路仔意見?得啖笑啦, right? 所以,意見我比,不過都係表面野就算,我話你真係有心想知想學的,就番去同你老公傾左先。不過,當然之后都係無乜聲氣啦,但好彩的佢地就係果D個女人想有個家就迫老公買果雙,有個自住樓咁,但係對於收租夢,退休有更大保障,Well,我見到的係越行越遠。但退后一步諗,你識的,就唔會係得一層自住樓啦咁大個人。所以,有時人真係好奇怪,做決定的時候,真係唔一定係睇你識唔識,只係靠自已的感覺同common sense黎行,有時人生就係得咁多,想再多D都無機會,當然如果你收夠籌就無所謂,但如果你"掹掹緊"的話,咁就真係一世。 有時望住我自已部份親戚我都