納米太古城

據悉新地會將1500個單位改圖積變成11000多個單位，增加接近6倍，地點主打就係新界一帶，呢個大縮則的事情隊長認為係幾值得去探討一下。


首先，唔起大豪宅唔起大洋房，走黎起納米樓的一個目的，好明顯就係針對現有的政府樓市措拖，吸盡細價樓上車客的購買力。畢竟而家大價樓豪宅始終要比高成本入市，新地果堆比較偏遠的地如牛潭尾咁，如果再推大價豪宅幾千萬至億億聲計，肯定會有一定困難，反而呢家用納米樓除左易幫Ｄ偏遠地去散貨之外，仲可能食多10%左右的細價樓premium，呢個策略對於發展商黎講絕對有數圍。


不過再深入了解，就得計一計納米樓的將來售價。我地先assume市場上的納米樓大細黎估算，最細的單位當然一定首推長實的嵐山，實呎180呎左右，賣180-200萬。實呎180呎有幾細，大家可以幻想一下你放完將雙人床，大約得番一條走廊同一個廁所，呢個就係一間"屋" (房?)。所以為左研究呢個課題，我地就以最細的可能性單位為200呎同稍大的一房單位300呎來計數先，因為睇黎創意再大都好難再細過200呎太多。


攞番嵐山呢個大埔偏遠位黎計，實呎係9000左右一呎都賣清光，換言之新地如果用番9000一呎，即180萬至270萬去賣樓，應該清貨無問題。不過，計數上有兩點要注意，一就係嵐山的地價成本同建築成本都應該比今日再起樓相對平；二來係今日起樓到落成的又要三年時間，所以到時莫論成本，樓價係咪再上一層樓就更加無人知。所以，個人估計光計地同建築成本，都應該要加番2000蚊左右上去，即起碼賣到11000左右，呢個係用成本去諗。而未來三年，如果細價樓爆破論唔跌的話，我相信樓市無可能仲係原地踏步，所以假設三年有多15-20%的升幅咁講，到時賣到13000左右應該都唔會太難。


計一計樓，呢一堆樓，好大機會就會係賣260萬到390萬左右呢個range入面，當然高低層有分別，睇價錢可能你會話唔係太貴，起碼仲有260萬呢D 2字頭的lumpsum去買，不過要記住呢堆樓都係響相對偏遠交通唔太方便的地方大散貨比你，而咁細的樓好多人都係住一陣，玩幾年就可能要掟番出黎換大Ｄ，所以我個人認為呢堆野會變成一個幾unique的market，但如果個個發展商都咁玩，細價樓的market都會受到影響，但影響有幾深我又唔係太擔心，因為納米樓的換樓連可能只係駁番上現在的細價樓而已，購買力只係套左落細價樓之下一層的納米樓左右。


不過回想一下，其實我個人認為我計算都比較保守，因為如果你攞晉嶺呢D市區盤的210呎左右黎睇都要300萬-350萬，幾年后偏遠地方賣番300萬起都唔係太出奇，2字頭可能都係一堆好少數的盤源。但係後續點样發展，睇黎都要留意多Ｄ同類的新聞，因為如果個個地產商都咁样1變6，細價樓的需求真係有機會係三四年后被海量供應消化，所以都唔能夠輕視。


但係，距離改好圖起得黎再賣都應該有三年時間，呢三年如果再繼續升同食靚租，做業主的你都可能已經賺到lam lam脷，到時又袋深D黎玩，睇法又可能唔同了。