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多謝財爺

今日睇預算案,財爺出黎派糖一定係最受人關注,而眾多的糖當中,隊長以及各位有樓人仕最開心的,一定又係差餉果下,而今次的安排我認為比起舊年更優待我地呢D細價樓人仕,都算係幫我地渡過一個嚴寒。 舊年的差餉糖仔,只係減兩季的差餉,但今年呢就變成左減晒四季,不過就設上限1000。當然好多人就會話唔設上限就最好啦,我都同意,但如果呢家設左上限,其實係一個咩計法呢?隊長當然立刻睇番我交過的差餉單,睇番一睇發現大部份隊長的物業差餉都係大約900-1200一季左右,因此都差唔多可以話係岩岩好食晒呢粒糖。 條數其實好易計,據差餉物業估價署的算法,差餉係由估算的租值 x 5%而計出,不過政府好客氣,計租值一般都有個折讓,就如我租8500的單位,佢只計左我6300一個月,即全年75600租值,即一年收3780差餉,換成每季則為945元,仲有小小空間未食晒。而我呢層樓今天的估值,相信係在300-320萬左右,即係話大約係呢個range的樓出年計埋新的估值,可能就唔駛交太多差餉,只係計地租就好了(港島,界限街以南的連地租都唔駛)。 可能你會話,喂,扣果一千蚊,有限數姐隊長,駛L咁開心啊?如果講得出呢句的,可能你真係未試過成叠差餉要交的果種滋味。如果你係得一間自住,仲要係可能成千幻咁講的樓,其實舊年同今年整体要比的差餉可能真係差唔多,根本無乜值得高興。但我地試下假設你有十間細價樓,每一間你一年都成盡1000蚊 x 四季的減免,呢粒糖就已經係成4皮野,比起舊年應該多出一整倍。 當然又會有人再講話咁都係慳多兩皮一年,買層樓講一口價都唔止啦!當然你可以咁講,但係你拥有一層樓的時候,除左每月收租時間你順理成章咁袋錢的時間外,其實每個月你去交管理費你會發現交到驚,所以隊長有時都會一炮過比晒好過成日睇住自己陰D陰D咁比人陰乾。香港呢家百物沸騰,管理費係咁易一間屋都一千幾百,如果你有十間,每個月你比緊的就係一萬幾千,心理上財政上,你如果見到你戶口隔兩日就扣一千,隔兩日又無幾百,再來一季無啦啦開信箱又同你講夾走你皮零野,你係絕對唔會諗起你收左幾錢租,只會覺得D錢好似生左對腳咁努力逃走離開你的戶口。 呢家樓市進入寒冬,係大家索緊褲頭的日子下,財爺都算做左件對症下藥的好事,呢粒糖未必可以話咩幫到大忙,但心理上日子真係會好過D。

下行心態

係呢段時間,隊長聽到最多人講的當然就係話樓市要冧了,要跌了,當然有好多淡友即時會買定花生令花生價格大幅上升,而隊長亦承認個市的確係回左,之不過一如前文所講,最低點似乎已經過去左,反觀呢家新年番黎香港股市勁冧但樓市的所謂劈價盤都好有限,看來樓市已搵到第一個支持點。 當然如果講係跌市時候要點做,隊長認為有兩點要考慮,一就係你認為要跌幾多,二就係因應跌幾多你會做什麼。 有好多淡友會話,大跌了,今日高價明日低價,呢件事其實係似是而非的。首先乜野叫大跌,乜野係劈價,係呢句充滿淡味的對白入面,其實係完全沒有量化的。舉個例,如果你層樓之前值400萬,而家做370萬咁講,咁所謂的大跌,係淡淡口中,係跌至咩價位先?可能佢話跌到350萬已經係大跌,而你唔知,以為佢講的大跌係200萬,大家沒有量化但就同一個意題去討論,其實有點奇怪。當然,呢個舉例其實我係故弄玄虛的,畢竟其實反而大部份淡友係會睇樓價跌至零,一日未到零,就算跌至十萬,都可能會係睇淡。 講番如果你自己睇400萬的樓,你認為回調其實可能都係350萬左右,咁你可以做的野係咩呢?首先買過樓的人都知道買樓唔同買股票,係呢個唔完美的市場,特別係淡市下,你認為400萬的樓,可能Market做緊370萬,但你如果真係要放,由於買家不足而且個個都係想買平盤,你好大機會走到的價係355-365萬左右,除非你特別好彩遇到個傻佬另計。咁好啦,當你係360呢個價位左右走到,減埋佣金律司樓,除時仲可能被罰息咁,都當你有355萬剩,其實得5萬元空間水位。當然個樓價跌幾多其實真係無人知,但就算比你跌到330萬了,你是否又能高興呢? 首先要搞清楚一件事係你會唔會買番層樓,如果你唔會,咁你老實講都真係可以開心慶祝,但如果你要補倉買番層樓,330萬的話你買入又要3.3萬的佣金,再加埋74250的稅(好好彩你無DSD計),咁你係咁易成本都跳到上340萬左右,而仲未計單位的質素,你會唔會係賣走一層有裝而換入一層無裝的?如果係,係咁易執一執去番一個好小小的內龍,又無你幾萬,成件事400萬跌到落330萬好,70萬的空間你只係執到10萬8萬,但樓市已回調兩成,講真你坐係度收租都有啦,駛乜咁辛苦高難度搞黎搞去? 所以呢,個人認為如果你唔肯定未來有30%+的空間下行的話,最好可以做的野就係乖乖地休養生息收租,唔好搞咁多野,特別係要遠離個市,同埋

開爐

踏入猴年當然要同大家拜個年,祝大家今年財運亨通,身體健康,萬事如意,男的發到暈,女的靚到暈啦。 今日年初四開爐,講番成個開年真係唔係開得咁好,先講早一兩星期時隊長述職係公司開年會,老實講我地個行業都可以話係陰晴表,而明顯呢家個環球經濟都真係唔係幾掂,成個forecast已經少左20%,第一個月唔到數就肯肯定,呢個勢頭真係唔係咁樂觀,感覺有D似2008-2009的感覺。而香港方面,初一流流黎個魚蛋革命,雖然隊長一直都認為社會應該有一套公義的道德理念,但係睇番新聞片有多少畫面都係未必完全認同,但初一流流走去掃魚蛋檔,搞到咁大穫社會唔和諧又係肯肯定的,呢個開年又係開得衰。 年初二就又係鄉議局去求簽之日,今年最令人期待的葉劉對奇L怪一D睇頭都無,而劉皇發個仔就幫香港求到支上簽,唔知係咪有人幫手抽走晒D下簽,但記憶中其實咁多年個簽其實都幾準,抽到下下簽果年印象中香港真係仆晒街,希望今年如支上簽一样可以逢凶化吉。而到今日初四,除左打工仔要番工之外,另一個令人沮喪的事當然就係恆指開市的指數,又係一下大插。就隊長而家下筆之時個市已經係插緊750點以上,同上一次新年番黎一样,一番黎大家有股票的又再損手,香港係咪真係無運行呢,希望唔好啦。 今年本來有幾個item上左wishlist但有部份野都係唔係好敢講敢做,但即管打出黎令自己都可以年底前Review一下啦: 1. 工作上希望可以交到心中的功課,目前二三四月係重要時刻。 2. 投資上本來諗住入多一間屋,目前情況係見到已經經過左上一兩個月的低點,係呢個位就唔會再入,除非又再開始插,而如果彈番上去的話其實都無問題,一样開心。 3. 租金回報希望可平穏發展,今年只希望租客會平穏咁租就OK。 4. 換車時候又到,但個市咁殘呢样野又係要等人唔掂先放車的時間接手會開心點。 5. 公司個情況唔係咁好但如果有B仔都係一件賞心樂事。 6. 如果有邊間樓賣到好價的話都會考慮,套到現的都會啡晒去賤殘價的股票收息。 以上就係隊長今年的目標,大前題都係叫做盡量防守,希望下半年個市會反彈咁就好啦,點都好祝大家都賺到盤滿砵滿啦。