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[BK008] 樓市是要下跌了嗎?

近日的新聞充斥著劈價的成交報導,一片淡風亦當然漫延至討論區,劈價的報導亦動輒5-10%咁劈,當多區都有連環的劈價成交的時候,不禁會令人思考,究竟呢個係一個係樓市下跌的開始,定係只係曇花一現的整固期呢? 要思考呢個問題,不得不將近日的經濟大環境的大前題列舉一下,當中肯定少不了中美的貿易戰,聯儲局以及香港加息的蔭霾,港匯不停走資的弱勢,人民幣的弱勢,空置稅的影響以及當然少不了最主打的港股進入左熊市由高位跌左五六千點等等,種種外在原因,都可以睇到唔單止樓市,就連股市同做實体經濟的企業都有多少影響,人的信心係呢段時間變弱,亦係無可厚非。 以上種種原因之中,短期最影響樓市的非股市同埋空置稅莫屬。先講股市,其實唔單止講由33000點的水平直插至26000的水平係好難玩,而且基本上呢個熊市行左接近9個月,由1月底的高峰之後,雖然偶有反彈,但整体黎講都係向下,呢個股市向下行超個9個月的情況下,尤其係呢一個月左右其實跌得急左好多,真係有人要輸錢輸到要賣樓套現都不足為奇,而如果你認為呢個說法係合邏輯的話,應該可以解釋到部份成交係要劈價黎成。 另一方面,空置稅的推行其實亦真係睇到發展商呢段時間係好急於出貨,新盤推勢一浪接一浪,幾乎個個星期都有新盤推,由Park Yoho 幾個盤,到LP6,然後又到朗屏新盤,睇到各個發展商都出盡法寶散貨,尤其以新地勁激進,十足十按揭先租後買的形式都要推盤,目的好明顯就係趕係空置稅之前有咁多散咁多。而係呢個散貨潮入面,有幾個因素其實都幾值得參考,一方面就係其實價錢上發展商並沒有太大的讓步,新地自知難散貨的Park Yoho系列都唔係特別話平,佢只係利用付款方法去應市。而LP6呢,可以睇到一样幾千票超額認購的購買力,而且首推亦係可以話接近1Q清的,購買力其實存在,只係一手發展商推盤,代理就盡將所有客源推去新盤,導至二手基本上只得番淩星的睇樓客,所以二手弱勢係只因盡局一手而成的。 雖然樓市的弱勢似係大肆報導,不過市場的成交其實亦並非一面倒的,係一方面有人願意低價成交之際,實際上市場亦有破頂的成交存在,所以呢期的市況兩極化的情況下,很難判斷話樓市已如股市成跌市之勢,況且其實對比股市,樓市升左接近8個月,好多細價樓亦已先後挑戰6球的高牆,而有跟開隊長個blog的朋友都明白,6球之牆其實真係比4球要高好多,難破好多,之前隊長亦有提及市場去到6

[BK007] 劏房與樓市

呢兩個星期可以話係忙到不能自拔黎形容,好多事情都跟到甩晒,然而一個有趣的事情係同一個AA的飯聚有關。呢個AA其實係拉關係下認識,佢主力的範圍係以劏房為主,所以係今次的飯聚都交流左好多劏房同共享房屋的意見同市場訊息。 說到劏房,好多人會即刻定義為負面但無可奈何的產物,而更加多人經常講的就係話劏房業主無良心,又貴又細咁。而呢一個立論,當然就同好多市民話而家新樓好貴一样,發展商食盡溢價的同時,又係一大堆人去排隊買。不過,一方面當有人話貴的時候,實際上從業主的立場黎講,也許未必真係如D人話無良心,當然唔排除係真係有人劏到好鬼衰格,之但係成日話劏話劏,有無諗過真係一分錢一分貨,劏房要平就要Cheap劏,劏房要靚就要貴劏,呢個就係一個好多人係度話無良心的劏房業主背后,實際上係要有劏的成本? 隊長明白呢,其實真係好多人係唔會諗劏房係要成本的,特別係諗住住劏房的人可能都係比較基層的人,佢地只會關注你間劏房租幾錢租幾大,理得你比左幾錢黎劏,當然係呢個基礎下呢,都其實係一個市場行為,你願劏我願租,你話貴的咪唔好租囉,無乜問題。然而,社會就係咁搞鬼,當市場提供平的劏房,咁就一定係Cheap劏,咁你比三五千蚊預左係三五千蚊的劏房,但好多人就會加個道德審判話無良心,然而如果你想話咁好啦做好D咩,叫七八千蚊的靚劏咩,D人又道德上會話嘩劏房都七八千蚊有無咁無良心,所以劏房無論cheap劏貴劏都係會處於一個道德的低點。 嘗試換個角度,其實劏房係有成本的,比著你係業主,你就咁租都可能有15000的單位,如果劏完都係租15000,咁劏黎做乜? 當然,有人係會話做善事啦,總之你本身租到15000咁你如果劏三間咪最好租5000比我咪公道囉? 講得出呢样野的人,一係就係大慈善家,一係就係諗住租果個人,而如人你係業主咩,相信你係唔會去做呢件事。 講到成本,其實劏房的成本係過去三四年真係可以話不停上升,Cheap 劏黎計由40000左右一間房已經升到60000-70000一間,而如果靚劏的話亦更加由80000升至100000左右一間,呢個數當然仲係你叫做遇著有你的班底的比較穏定價錢,而如果係新手的就可能仲比人掠筆勁的,有朋友試過劏4間埋單90萬,唔識人個成本可能仲高。 好啦,咁做得業主劏得的,都可以話係諗住搵錢姐,如果掟30萬出黎咁講但你都係收多3000蚊,咁不如唔好搞算啦,始終