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洗不盡的錢

有朋友講笑咁話另一位朋友目前最大的問題係D錢多到唔知點洗,相信作為香港人的你一定聽過唔少呢D廢話式笑話,但回到現實打開自已的戶口同計每個月的數,卻剛好係諗緊每個月點用有限的錢去支付無限的 帳單 ,繼而就諗下有無計搵多D錢同財務自由,浮沉係無數帳單的大海。D錢多到唔知點洗,這些機會好似真係不是我的。 不過,其實係香港的確有好多人係可以做到D錢多到唔知點洗,亦即係D人成日話有錢的人越有錢,無錢的人繼續無錢咁。呢件事其實絕對可以參考番財務自由的基本概念,即係: 被動收入 >= 經常性支出 對於大部份普通人,其實能夠做到 [被動收入 = 經常性支出] 已經感覺好遙遠甚至好了不起,所以未必可以想像到當你達到左財務自由后的果一種威力。試幻想一下如果你有10億身家咁講,假使間你唔做任何投資,你用呢10億慢慢洗,當然都好好洗,可能買間獨立屋,買幾架車,然后請幾個工人之類等等。但你會發現如果唔投資的話,每年以百萬計以至千萬計的開支,都其實有總會乾溏的一日。 但係有10億黎講,其實要營運呢個生活都唔係一件好難的事,假使間你攞晒10億去投資任何相對穏定的野,年回報係3%咁講,已經是每年有3000萬的回報,即月入250萬,要你每個月洗250萬我諗正常人唔特別去洗其實都幾難,而且剩番落黎的錢慢慢又會累積起黎,當你發現你乜春都唔做的時候,錢流入的速度快過你流出的速度,呢個就係點解一個有錢佬唔做傻事的話,理論上都係永垂不朽的原因。 以上的例子距離我地的人生可能等於地球同Kepler 452b星球(即地球2.0)咁撚遠,而回到現實唔好講10億,就算1億,或者1000幻,甚至100幻,都可能係一件遙不可及的事。所以好多時要投資的話,隊長腦裡面都有兩個問號,一個就係資產升值的回報,另一個就係息率的回報,兩者要好清晰才令隊長可以下正確的決定,以達致隊長的目標。 舉個例,假設你的目標係要有1000萬的幻資產,然后就以1000幻為基礎食息計,咁你要諗下你的投資或財富處於一個什麼样的狀態。好多時我好怕D人成日講到某一產品有10%或20%等等的息率年回報,但問題係原來對於某些人,佢係得過十萬八萬,你叫佢賺10%-20%的息回報,其實以金額黎講都係10000至20000,得啖笑。所以,隊長認為之前買樓好緊要,係因為買樓有槓杆,資產升值時可以贏更多,特別係上車客可以做到9

高收息組合

樓市升到今時今日的呢個歷史性高位,對於坐左佔比例重貨的隊長而言,不得不再諗究竟下一步的部署該如何,特別係睇到再買下去的回報相對成本已經不吸引的時間,未來賺取的收入係咪應該要尋求其他出路呢? 成個迷思最開端係來自於目前樓價升至400萬時的成本實在太高而開始,假設下一間要買入的樓係400萬,DSD已經18幻了,加上佣金就會係22幻,仲未計如果當要係咁易執一執間屋才放租,連雜費當大小小講去到30幻咁講,呢30幻的投入對比400幻收租樓的3.5-4厘回報,實在唔太吸引。之前買係因為睇住200-350幻你仲有得搏向上的升幅,而時至今日就算升至450幻咁講,隊長都有物業食呢一浸,一样會笑到gap gap聲。反之,呢家如果要買400幻樓仲要投入可能一半的樓價,即200幻再+30幻的成本,用共230幻黎睇而賺取3-4厘回報,其實唔係太吸引。 無樓的人條數係諗法唔一样,因為你要計埋個住的成本。但當你發現你的N+1比唔到果種回報同埋只係多一間屋時,就開始諗係咪應該搵其他野投資。 接下來引伸的問題係其實未來的收入,不管係人工同租金,都係應該保守去玩,始終隊長諗住唔買下去的同時,手頭上仲係楂住好多樓而且好L多mortgage,有咩事都要呢Buffer黎救命。思維黎講係以樓為主攻的,所以未來收番黎的錢其實係一舊救命資金,亦即係係隊長眼中呢一舊錢係以防守性為主,當然一方面又希望有回報,但又唔可以太take risk,所以接下來就有以下的投資要求: 1. 任何黑天鵝情況下都起碼可套現 [至關重要] 2. 相對要穏陣,唔望無限回報,但在可預期的就算黑天鵝範圍內都應該唔會沒頂。 3. 高息回報以增加現金流。 4. 流通性要高及透明。 係眾多的投資項目裡,有唔同的可能性包括直債同高息股等等,不過一講其他野呢度就會有無數的專家跳出黎,所以我就唔作深入的討論邊一個投資工具係最好,特別係有好多人都會因為隊長唔講樓以外的野就當隊長係無知,所以隊長亦廢事講解太多隊長的投資背景同知識,即管就當隊長係一條盲毛的同時,隊長就直接跳去結論就係好大機會以高息股+期權去建構另一個防守組合。 有睇開我個Blog的人都知隊長不嬲都唔鼓勵人炒股,原因係一方面好多人都係無discipline咁去買,即好多人成日有錢就手痕要入貨,賺左又要入番去再買,買到輸為止時就止蝕,所以好多時輸的機會係

操盤實例 - 高中產財務自由之路

隊長你好, 近日睇左你個blog之後,發覺好似上帝又開多左個窗咁,令我對財技有更深入既睇法。但睇完之後,我嘗試去計下點可以增加屋企既月收入,就點都計唔到。感覺有好多錢隱藏左係好多睇唔到既地方,希望隊長可以俾d意見。 屋 企依家自住樓市值大約4000萬左右,銀行估價就係3200萬,已經供完。另外有一間銀行估價1100萬既樓租緊出去,月租27000。但因為前幾年屋企 需要現金。抵押左俾銀行,借左400萬現金出黎。但係只貸款係只需要還息而唔洗還本金,年息6厘。另外仲有一間樓銀行估價650萬,月租15000,都係 已經供完。另外手上依家仲有1000萬現金想投資買樓。 問題係,貸左400萬層樓,6厘息點樣同銀行傾低d? 已經供完既樓可以點樣拎到現金出黎再買樓賺息差?因為見依家利息好低。1000萬現金應該買幾多物業出租?一層1000萬定係2層1000萬各借50%? 希望隊長可以幫下忙, 拜託了 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 首先好多謝你的支持以及耐心等候,這星期實在忙到你唔信,回信呢一刻其實我岩岩先坐完20個鐘頭機來到Seattle :) 好啦,說回你這個Case其實有一样野好緊要的就係你想個計劃有幾進取,即去到極端的話你可以賣晒所有樓然后全部買晒400樓下的樓,然后一間人屈入其中一間住,其餘可能有十間以上全收租等等。不過呢個係痴左線咁極端的例子,我相信在你家人黎講亦無需要咁搵錢,故此我想帶出一點係你其實都有生意搞緊下,未必需要像其他普通人咁諗到太盡去計算。 不過講之前有兩點必需提出的係: 1. 400萬6厘息太貴,借到新錢後一定要清還。 2. 以資產借錢無香港收入黎計,你只可以借3成(或最多4成)。而且由於係你媽媽的樓,好大機會只能以75年-60年黎計算還款年期,即15年左右。 假設我係你,其實我只會考慮兩样野,一就係你有幾進取,二就係你有幾多時間去Manage,始終租屋出去都要有小小時間去管理,你如果唔當係一個職業去睇但又買十間八間(或三五間都好),其實都會幾煩。間單講,你估李嘉誠會唔會理十間八

再見400萬

一早預言四百萬樓下的樓好快無晒,但急速的情況其實都有小小覺得恐怖,尤其是最近買入的一間樓,在兩個月之間其實叫價己經跳高 10% ,如果以呢種速度黎計,睇黎今年完結時可能就會出現屋苑再無 400 萬樓下的樓的情況 。 有唔同朋友問我關於將來的部署,特別係好幾位都諗緊將來有幾多幾多層樓等等,對於這些想法其實我實在無太大把握可以幫佢地計算都預期將來係點,主因係響現成的政策底下,買一層上車其實都叫做有數得計,但如果你要諗兩層甚至三四層,呢件事實在難過登天。試諗下就算一層樓首期 50 萬 ,一個後生仔可能都要儲五年先叫有機會儲到,到第二層比你要儲多樓價的四成,就算 400 萬都要 160 萬首期,即係可能要儲多十年或以上。十年後的樓價,如果唔跌的話,我好肯 L 定你 160 萬都唔夠比,咁你何來講第二層樓?收得皮啦。 不過睇番大環境其實真係無辦法,國內你話股市冧左,但有錢的人真係多到你唔信。我公司就比我發現有兩位大陸同事因為炒股執左 500 幻或以上,呢個係已經計埋冧市後的反應,所以最高峰的時間應該有執超過 800 甚至 1000 幻,但佢地人工可能只係我的一半。最慘係佢地每人仲要兩層樓,由於年紀大過我,樓亦早買過我,我都好可以估計佢地樓市都執超過 4 球走人 ( 當每間執 2 球 ) 。呢兩位同事只係大陸 13 億人入面的其中兩個中產,仲未計我又有另外兩位同事做私幫野又執左 2000 幻計,其實大陸的財富效應好明顯係令港樓唔跌的原因。 400 幻可能對你係一個唔少的數目,甚至可能係成世人最大的單一數目,不過可以講的係而家 400 幻對於受惠於 QE 的人真係唔係好大。你可能會唔認同甚至覺得唔公平,點解做生做死都係搵果三兩幻左右,不過正正就係呢個問題,有人捉魚用魚網,有人捉魚用魚船,但你就用同样時間用魚絲吊魚,收穫唔同在所難免,而呢家個海仲多左好多魚,因此收穫的縣殊就更明顯,慢慢其實你有收入都會變成窮人,呢個就係 QE 下所造成的貧富縣殊現象。 不過就算隊長講到咁口響,我都好明白呢家買樓上車又的確係幾難過自已果關。睇住我自已以前二百幻買落的樓,呢家再買要接近四百幻,你問我我都買唔落,但無計,呢個世界就係咁,你唔買但都有人會買的話,就變成市價。下一步其實更京的係如果租金因為暑假再谷上去,咁樓價就更有支持。

回穩

股市單日大跌2000點後收跌1400點,然后希臘撤換財長比出新的方案下,連續兩日回升分別900同500點,指數計追番果日恐慌性拋售的跌幅,情況似是穏定下來。直至星期六,希臘提出的方案都普遍應為似是談判的基礎,看來第三輪的援助將會獲批,但都要睇埋德國財長呢位大哥的意見,因為有德國報章吹風希臘方案未必能帶領希臘達成自已設定的目標,所以問題未必能解決,因此德國認為希臘應離開歐元區五年,待重整經濟後先返回歐元區。 其實上一篇文章有講希臘有機會被殺一警百,被踼出歐元區,主因都係德國作為大佬,出錢救弱國佢地出最多,其實亦即係話政治上佢地係要泵水比其他國家去維持一個歐洲,而其他國家知道自已成身屎的時間,當然樂得希臘可以得到援助,一方面自已的金融系統會更穩定,唔駛撇帳又唔駛估邊個係隠形炸彈。而另一個更重要的意思係,錢又自已又唔比得多,但出事又有人救,你出雞我出豉油就有個保險,慷他人之慨下當然樂得見到希臘被救,之但係之前政治形態上希臘好串玩公投,但係希臘亦好識Do,炒左個財長再比份方案出黎似層層,其他國家都見到有落台階就吹下風話OK,咁样德法兩個都點頭,看來都似是大勢所趨而已,人人好下台,這就是政治下的經濟。 故此,我相信今次事件應該可以先解決,除非德國又玩公投,因為德國民意係90%唔想幫的,但係無正式民意的表達下,相信德國都會係用嚴厲操詞下支持援助方案,相信至少希臘唔痴線的話又會頂多一兩年唔會再出事。不過,其實大家都心裡有數,加咩稅呢D野都係多如,班大帝唔做野又唔肯正式交稅,其實幫助意義不大。情形其實同美國都有點似,國債無止境增長,看似美國正氣D,其實佢咪又係全球最大債仔,重無諗過要還錢,只不過如果美國仆街相信全球無人會好過而已,呢個情況唔係希臘獨有,只係佢在政治同經濟上都無籌碼而比人拑制。 所以接下來睇黎股市都會波動咁向上回穩,一班人無啦啦輸左錢,亦有一班人無啦啦成功撈底贏錢,呢個就係股市,完全吹你唔漲。相對樓市其實就無咁多短期衝擊,呢個亦係點解隊長偏向樓市的原因。你可能會話我都認為股市好D,亦唔係輸好多,呢個係因為你真係咁岩咁好彩,但最近點算賽果的時候我都聽到以下故事: 1. 某國內同事最高峰賺1000幻,呢家賺得200幻,其實一浪打落黎輸800幻。 2. 某朋友玩100萬,最高峰賺120幻,呢家輸50幻。 3. 某朋友玩50萬,最高峰賺10幻,呢

希臘股災

由希臘公投以超過六成人不接受削減開支政策,歐元區恐怕將進入新一輪的爆煲事件,因此股市亦先行,全球股市狂跌,A股由5000點跌到呢家3530點左右,恆指亦由26500左右一路直插至24000點樓下,每日一千幾百點咁跌,真係輸死好多人,特別係玩牛仔的或是孖展的,輸追孖展已經係埋單,升番都無用。 點解會有今次大跌的情況,就要講下希臘公投背後的意義。其實希臘本身個經濟實體唔大,本身就無乜大問題,不過如果佢係可以賴債,即係話歐元區其他高債的國家都可以,而與此同時歐元區本身的債務都係環環相扣,如果希臘唔還錢,大家都唔敢講會唔會火燒連環船咁隊爆下一個弱勢的交易對手,即可能係西班牙意大利咁講,如果隊爆埋西班牙意大利,咁就可能引發其他本身無乜事的國家,如果連瑞典呢D健康二線國家都出埋事,咁法國同德國都玩完,歐元區就可能會解体,呢個就好似金融海嘯時期的情況,所以資金要避險都係正常的。 話說回來其實之前股市大升,有好幾位股齡較淺的朋友突然大談股經,二十出頭就大舉入市的絕對為數不少。本身有實力的朋友玩股其實無可厚非,反正自已知自已有穏定收入有資產等等,考下眼光絕無問題,但係岩岩出黎甚至仲未工作的人就在股市裡頭玩身家,呢样野其實係有點過份。事實上我有提出過升市時賺錢好易,但心紅了就可以一鋪清袋,股市專收叻仔呢样野,唔單止係你,隊長自認叻仔其實都老早投左降。重申一句,玩股其實小注怡情係好的,但無經驗玩身家就瘋狂入市,市好時造就無數少年股神,但市況一轉其實可以造就一鋪清袋甚至欠債破產,歷史總是不停重演,多少少年股神或全職炒股的人其實已經被收皮無數回,但人總是沒吸取教訓。 其實有部份朋友今次都食得好傷,我都替佢地難過,不過慶幸係好多我這年紀的人都底子較厚,輸當然唔過癮,但應該都在可控笵圍。 而樓市其實會唔會被沖擊,目前黎講隊長認為都係言之尚早。首先一個關鍵就係希臘件事拖幾耐都埋幾時埋單。就最新消息係指希臘撤換左財長去交一個可行性的方案比歐央行,如果可以解決事件的話當然就好,不過講真係應該無可能,始終民眾講明唔減得福利,希臘點样可以係唔大減開支下做到收支平衡甚至有盈利還錢,基本上無可能。所以今次隊長個人認為係一個借口比歐元區殺一警百,不過就會破壞左德法兩個堅持歐元一体化的理念。 如果我係德法兩個元首,我就會同希臘埋單,踼佢出歐元區止血,但同時再加碼QE力度,補充其他受

家人愛你變害你

最近身邊的朋友都出現以下各類似的情況,令隊長覺得有時屋企人愛你真係反而害左你。 朋友X的故事就比較簡單,好多年前佢爸爸送左間唐樓比佢,呢件事發生係佢連買樓都未知係咩事的時期,可能大約18-19歲左右吧,到而家自已買樓幾年后想換大樓,就搞黎搞去都避唔走個DSD,之但係最大問題係層唐樓佢只係代家族持有,無實際收益時,呢家賣完自住想換三房,點都係要輸DSD,想加按又無法做二按,卡住係呢個枝節位。 朋友Y的故事亦比較常見,話說好多年前屋企人買樓一人出一份,自不然人人都落名做保障,到今時今日大家都大個仔女自已出黎住,人生最大舊資產就鎖左係果層樓度,要賣又唔係一人可話事賣到,自已買又要輸DSD無二按,最慘的就係佢果份最大,但家人的睇法係祖屋咁劑,所以又唔賣得,再加上其實供款一直都係佢自已出,正所謂有投資就無權益就等於呢隻咁劑,如果夾硬賣就家變都有份,呢個又係一個大難題。 朋友Z都係差唔多,阿公走左之后買左層樓比阿婆住,住住下就D親戚都住埋入去,租就無得收,供就有份供,一住下來十年八載,一代傳一代,你又唔好意思呢家去收租,但層樓又唔會賣得,真係有同無都無乜分別。 以上例子,最大的問題係好多時買樓前的目標並沒有很清晣,亦沒有很長遠的計劃,再加上政府的辣招,頓時成個計劃就企晒係度。你可能仲會話其實有咩問題? 有樓都總叫好過無樓,有資產都總叫好過無資產掛? 呢件事的問題係,你唔能夠掌控你的資金自由,特別係個障礙並唔係講投資,而係講其他唔係錢相關的事情,特別係上面的野一層跟一層,你郁親都會影響到你D阿爸阿媽姨媽姑姐的話,咁你就會發現有好大的阻力去行動,特別最大的問題係佢地可能都唔識點样做。 中國人根深蒂固的家入面,係要有一層樓的家的觀念,因此如果你要做任何野影響到可能會無左層樓的,亦即係無左個家,呢個係一件好大L穫的事。舉個例,你同阿爸阿媽講兄弟姐妹都長大搬家了,不如賣左層樓搬細D然后再套錢黎投資,佢地的諗法一定唔會係諗個錢,反而係家的存在問題。當然我都唔係好讚成賣左你老豆老母親樓,的而且確有D野唔係剩係用錢諗,之但係又一個問題係如果層樓你有份,咁就濕濟,即係唔駛賣都似。 而另一方面最常見的野就係你同屋企人講咩一開二二開四,好多上一輩的屋企人會覺得太不可思議地希望你唔好亂黎,亦盡可能唔會支持你費時搞出個大頭佛。係呢度我都先講隊長呢一刻都唔鼓勵你