梁振英係臨尾幾日特首任期硬推MPF取消對沖，係唔知乜野葫蘆賣乜藥的情況下，坊間幾乎全線都唔支持，無論係資方定勞方都即時大開記者會話不支持呢個方案，所以有機會硬闖立法會都唔會成功，而且仲做左個炸彈比林鄭，係呢件事上面究竟有咩問題呢？ 要了解成件事，首先一定要講下究竟乜野叫做MPF對沖，因為好多好多人，即我諗9成的讀者，由於上得網來睇blog的年齡都應該係後生未及退休，而近年經濟好又好少有栽員的情況下，相信好多人除左你做HR的都未必知係乜野事。 以目前香港法例黎講，今時今日退休的法例係靠一條長期服務金去保障你only，而呢舊錢的計法就係你的年資 (n) x 2/3 x 你最後一個月的月薪。舉例你做左10年，最尾一個月月薪係30000元，咁你的長期服務金就係有10 x 2/3 x 30000 = 200,000元。當然如果你係一個好高薪的打工仔，例如已經係老闆或極高級員工，係公司賣命做左30年，你可能已經月入係講緊150000元，咁你用同一條數就會計到有3,000,000元，係咪好正呢? 相信任何人都會有一個主觀願望係話，喂我同公司做左成世人，臨尾攞番舊錢退休，好理所當然啦？ 不過，係香港就唔係咁講。首先，一個好仆街的位係，無論你幾高級人工幾好，你以為成日睇新聞話邊個大班邊個高層退休就有幾千萬退休，然後你再計一計自己退休用條formula一乘上去就好過癮，但實情係香港有一個上限係390000港元（十幾二十年前訂落，未改過），即係話你計到上億都無用，話之你月薪300萬，你最多最多的合法退休/長期服務金就係390000，係咪好震驚呢？不過驚嚇位唔係呢度，因為一般打工仔又未必去到呢個390000頂位，咁之但係如果你諗住攞39萬都好過無，再加埋你MPF戶口有幾十萬至一百萬都好啦，點知原來魔鬼就出來了，因為原來呢39萬仲可以對沖! 我地假使間如果你的僱主係過去呢段時間已經幫你供超過39萬的話，咁真係恭喜你僱主，因為係你以為你有唔知幾多百萬退休時，其實係先封你頂做39萬，然後再全數對沖，即係你走果日，就係攞住你MPF戶口入面的錢，無野賠！ 你可能呢家先話，無野嘛，新聞成日講果D人退休有幾L多錢架喎！係，果D係人地公司良心有政治原因去賠，但如果用全香港去睇，呢家基本上做僱主係真真正正無需為你或任何人的退休而負上太多責任，目前香港係僱員條例下係極度保障僱主的，而

要解釋點解今次轉按咁重要，首先隊長必需提出一個，亦至目前黎講無人提出過的轉按名詞（好似係）--- 終極轉按。 終極轉按顧名思議就係可能係最終最後一次的轉按，當然世事沒有絕對，Jordan話退休都可以覆出，哥哥話退休都會覆出，但至少係目前黎講，轉按已經去到一個好關鍵的位。而要解釋呢個終極轉按的話，我地就回帶去到一個月前的第8輪逆周期措施的公佈前後果一刻。 假使間如果你並非一個有經常轉按去攞cash rebate + 套現的人，呢固終極轉按係唔太關你事。舉例，20年前你買左層樓，呢家供剩50萬，層樓值1000萬，咁話之你轉四成五成，都一定轉到錢出黎，所以你轉乜都得。但好啦，如果你係一個勤力的投資者，咁兩年前假使間你層樓係400萬，我地分別睇一睇如果你借5,6,7成的話，咁即係2年前當時的借款就係200萬, 240萬同280萬，而大約供左兩年後，假設outstanding變成185萬，225萬同265萬（睇你借幾耐），咁係第8輪逆周期措施的公佈前後果一刻，有乜野變化發生左？ 首先，樓價當然應該錄有升幅，2年前400萬的樓，我地假設估價升到500萬計，以第8輪逆周期前的話，理論上你出租再轉按咁計，係借到250萬。因此，如果當你係400萬時係借5成或6成，你就可以套現65萬或25萬不等，但如果你係當時借7成的，你轉按就要放番15萬入去。因此，好大機會你仲係有能力去套到現的。 然而，如果你係第8輪逆周期後去計的話，咁就完全另一個畫面，因為所有按揭會減一成借款計，即500萬你最多借4成，亦即200萬的轉按額。如果咁計，對比番2年前的5/6/7成黎計，呢家轉按只借200萬，即係5成的話就可以套現15萬，或者當時6-7成的話，就要倒頭貼番25萬或65萬先可以轉按。 一睇到呢度，如果你的感覺係話，無所謂啦，攞cash rebate，你如果真係貼小小入去黎借，有D要貼錢，有D又cash out，咁咪拉上補下囉，借唔到新錢只攞cash rebate都好啊。當然呢個concept係無錯，但係有個問題係呢個400同500萬的估價只係我呢家做的assumption，會唔會有D樓升幅細左而借唔到更多，拉上補下竟然都係要貼仲要貼更多錢入番去做轉按，咁真係case by case。而且，目標如果唔係套現仲反而要隊番錢入去銀行，係一件不置的事，識玩的朋友一定明白，你得0蚊

其實係某個立場黎講，個人認為經絡的角色是被動得來又模糊但又做得差。 隊長好明白，銀行做成點跟成點以致一切policy，經絡基本上好難做，即等於如果你介紹你個朋友A去朋友B公司買野，朋友B跟成點，佢公司點做野，你好難插隻手入去，呢一點我明，所以好多時經絡只係收完你張Form比完所謂介紹的RM你就拍屁股走，呢下係無可奈何，你想佢跟多D都未必做到。好啦，之但係經絡同銀行之間呢個中介轉介角色又的確係有利益關係，有利益就即係有合作，多多少少隊長又會相信，如果真係D按揭唔順利，經絡插隻手入去，甚至經絡的高層應該都會同銀行的高層有計傾，而係商業社會呢D前線對前線，高層對高層的關係不嬲都存在，只係呢種期望究竟係所謂的高層係隊長的層面可用到幾高，以致經絡又可以接觸到銀行的幾高，就係另一個考量。 今次呢件事入面，隊長響正常順利情況下對經絡的期望不扭都只係如下: 1. 有禮卷當過下癮 2. 最好搵一個同東亞Y小姐同級數有經驗又爽手的匯豐按揭的人就好了，而如果無，都整個順順利利的吧起碼。 其實匯豐做按揭我的經驗之前唔係咁差的，印象中元朗分行有位RM已退休的很好，沙田分行有位B小姐升左去上水亦很好(但高級左唔直接跟case啦)，mortgage部門的Z小姐也很好，但佢生仔又唔撈了，Risk部門的F小姐亦很好但佢都唔係真正對外接case，以上的呢一堆名額我都有很好的經驗，所以隊長個人係相信匯豐咁大間bank應該仲有d 勁的RM/mortgage的sales存在，就好似我知東亞Y小姐咁神級的情況下，基本上我攬住佢唔會走，而對於匯豐的問題係我唔會想搏一鋪自己試任何一間分行的RM，所以先希望經絡可以幫我identify到一個勁的RM比我。 無奈今次事件係timing出錯，觸發點係一個拖慢左的RM遇上無人知道的出招，令我的case踩左界之後，個R生呢位RM又陰差陽錯要去exchange，換上個partner S生就零準備下挑機踼case，咁幾件事的漣漪效應下就又spice up左個客即係我，咁講番經絡就緊係你收得匯豐錢，又介紹得R生，呢家又瀨晒野，隊長好自然就番黎問你介紹D咩人比我啦。再者，上一個Case經絡某高層L小姐留直線講到實牙實齒話以後有野搵佢，咁好自然我就對經絡的期望係我有野就搵到位高層可以幫下手推下匯豐架啦。 但件事最於是無補而對經絡絕望的係，你又點

呢個故事係教識左我一樣野就係原來唔得的野就真係唔得，信幾多次都無用。 由阿尖仔匯豐R先生離開去美國exchange，Y小姐其實都有野叫我補，但仍然係順利到不得了，及至今日落筆，係無cut一成，而且offer letter順利送出。講番匯豐，去到5月24日，S先生打比我就當頭第一句劈落黎話要全部減一成，原因係我的application過晒佢地匯豐的deadline一刀切咁話喎，而佢呢個電話係完全串過馬頭古力的態度，甚至我可以話係用趕客的態度，即基本上就你轉就轉，唔L轉就擺L就就咁的閪聲，當然你咁的態度我就即刻著L左。 我問番呢位S先生我話咁你可唔可以話番比我聽我邊一樣野交遲過你地所謂的deadline而你的deadline又係幾時啊? 我話唔該你睇番我同阿R先生的Email，同埋我幾時交form簽名，有無顯示我過左deadline啊? 佢又好串柒柒咁話我呢度就睇唔到你地Email record ga la，但張form就話咩18 (定19號)之類 (<---隊長我都唔記得佢講乜鳩啦)，總之佢話睇到的就係你過左啦，咁我就話你起碼都要話番比我聽我邊样野delay你地先得，12號交form，早過個第8輪成個星期，你同事拖左我幾日，電話叫佢打又唔打，打完做果個咩錄音又話要隔一日，拖黎拖去都係你同事你有無問清楚佢先打黎啊，佢就話我咪就係打黎想了解清楚囉，我心諗你老味個西你打黎個客度乜撚準備都無仲好似打黎挑機咁做乜柒野啊？係咪匯豐係公司派化學野你吸，吸到你high撚大左啊? 於是我話唔好晒我時間啦你不如比你manager電話我啦，呢個cut一成你都講唔通又唔準備的，我就唔接受啦，於時佢就話會搵另一位所謂的manager C先生同我再傾就收線。 好啦，我呢家慶撚過火屎，一方面幾隻cut一成借少左成球幾錢已經好影響我後面的安排，仲要比你條匯豐S先生拮到我爆廠，我即時就搵番阿經絡J小姐我問番你經絡又介紹D乜人比我啦?咁J小姐都知小小衰即時就搵番遠在美國的R先生啦，而我掛線後就決定搵因為上次事件而留電話比我的經絡高層L小姐講番呢單野，畢竟又係經絡介紹的，睇下佢有無野幫到手。 點知呢個世界原來係絕望的，你以為上次事件L小姐話有乜野直接搵佢係真咩?少年你太年輕啦，打電話係通的，不過無人接。而由於當時時間係21:30左右，我就當L小姐高層收工唔想理野，我咪唯有留

從來轉按都係一件麻煩事，半年前轉按已經好唔爽，所以中間我一直同經絡J小姐Whatsapp打定底話我準備又轉按至匯豐同東亞，由於東亞有Y小姐呢位醒目女，所以我一點都唔擔心東亞，因此叫J小姐幫手物色定一位醒目的匯豐Banker幫手跟，但世事就係無論你點準備好，都係吹你唔漲地要出事。 話說隊長5月2日入Form比經絡做轉按，象徵式搞好手續，J小姐5月3號覆話會搵銀行介紹比我，咁我講明只要匯豐(方便我的財務唔想九十幾間銀行)，亦在電話中講明要搵件醒目，畢竟我呢D轉按一定唔係簡單果隻，當然佢實話ok，我亦本住經過之前經驗我亦打晒底的情況下信佢。到5月5號，有位匯豐尖仔分行的R先生打來，係初步了解的過程電話中佢不停咁問我的財務問題，我話其實咁样好唔efficient，簡單的講你邊有可能係幾分鐘的電話將所有mortgage所有住宅所有收入同所有outstanding的情況答晒? 而唯一佢咁問的原因係當然如果我係一個散客只有一層樓轉按咪易問囉。因此，我即時stop佢我話你比小小時間我，我會send番個好靚仔的excel比你連同我做開會準備的成套文件會比晒佢，而唯一我需要的就係銀行估價。 佢亦好快手，大約十五分鐘後打黎同我講邊層幾多幾多，當然大約都幫到我但係又係同一問題，電話講一堆報價有時真係好難跟，所以叫R生可否Send封Email比我，順便比張form我填埋。由於要搵番每個物業最新的文件之類，我係5月12日終於填好晒所有文件連同我所有個人的入息相關資料Email左15封Email比R生。同時，當然我都將相關文件Email比東亞Y小姐，並whatsapp左both R先生同Y小姐。 接落黎基本上就係平行時空咁操作，R先生同Y小姐同時間收到料，Y小姐一如以往咁幫我搞幫我諗，基本上5月17日已經Ready上文件。然而，R先生係5月17連毛都無一條，好啦咁我咪於17日問下佢究竟咩情況，畢竟過於weekend都有星期一二，感覺佢應該係知道漏左之類就拿拿臨補飛即睇我堆野，然後話約我4:30電話傾一傾，但係佢4:30又唔打黎喎，我打比佢又唔聽，又話見客，咁好啦，佢就夜晚20:55打黎，一方面就講講話有乜文件補啦，另一样野就話匯豐有個咩電話要點样點样錄音證明我明白清楚D野咁，佢話要用座機先可以，但係佢又話因為佢地系統係21:00就會停，果一刻講完都21:05，所以就要第二日咁

今時今日政府瘋狂出招下，收租佬已經成為一個普通人好難再實踐的職業，基本上如果你年齡係30以上的話，你有幾層樓將會係後面好難再追近的事，而如果你係90後的話，老實講政府已經係買樓的投資路途上設計好，你還是老老實實做人吧。 好啦，呢家我地假設由頭黎計，究竟一個香港人由上車買樓到叫做小小投資買層樓收下租的過程吧。假使間你叻仔到10萬月入黎計，平均假設當你每個月儲到5萬咁計 (唔好問點解可以月入10萬，又點解只係儲到5萬，純粹假設)，咁以400萬樓黎講，九成上會的話政府都無擋你，首期40萬再加稅同佣金當大約50萬，即約莫要儲10個月左右就可以上車，不過當然大家都知今時今日的400萬樓係咩質地，真係叫上左車先算。 上左車之後每個月大約就要供12000，又當你叻仔有人工加下咁講又慳小小洗平左條數，仍然可儲5皮野一個月，咁下一層的目標又要幾耐呢? 本來第二層仲可以當自住，即仲可以係借6成，但根據而家最近的按揭指引黎計，本身有按揭的就要減1成的借款額，咁即係話最多借5成啦，而且仲有第二層樓的SSD，400萬要比15%即60萬的稅，首期加稅加埋就係260萬仲未計雜費。好啦，帳面計260萬的目標每月儲5萬，即係要52個月左右，亦即約4年時間，以我地香港的樓市計，歷史上除左大冧之外，係無任何一段時間4年後的樓價會同4年前係一樣的，所以假設4年后的樓價如果唔大冧，咁我諗簡簡單單估佢今時今日400萬的樓變500萬都應該唔係太過份，而如果咁講的話，你儲的260萬已經唔夠用，除非你買未來的400萬樓(即可能今時今日的340萬左近的樓)，當然選擇就會又少好多。因此，你如果想買番同等值的樓，我地將要用500萬去計，即首期250萬 + SSD75萬，盛惠325萬，即由儲52個月變成65個月，大約又要儲多1年，而你儲多1年之後個樓價仲升唔升?唔計落去啦唔係就永無休止。 而計完兩層之後，其實首先我想講係你花咁多時間儲的錢搞兩層樓黎講，真係一點都唔巴閉。自住果層真係只係一層上車到唔上車的300呎左右上車盤，收租果層都差唔多，對比番人地一下一個如太古城，你都係未足以追接近。不過行財務自由呢條路而又揀買樓收租的話，你仲想諗第三層又會係咩情況呢？好啦，又黎計多野，到未來變左500萬的樓計，上文已經計過要65個月即5年幾的時間，咁你又要儲多5年計啦，果層樓又變幾多錢呢? 又求其諗當變左600萬左