收租列車已關門

今時今日政府瘋狂出招下，收租佬已經成為一個普通人好難再實踐的職業，基本上如果你年齡係30以上的話，你有幾層樓將會係後面好難再追近的事，而如果你係90後的話，老實講政府已經係買樓的投資路途上設計好，你還是老老實實做人吧。


好啦，呢家我地假設由頭黎計，究竟一個香港人由上車買樓到叫做小小投資買層樓收下租的過程吧。假使間你叻仔到10萬月入黎計，平均假設當你每個月儲到5萬咁計 (唔好問點解可以月入10萬，又點解只係儲到5萬，純粹假設)，咁以400萬樓黎講，九成上會的話政府都無擋你，首期40萬再加稅同佣金當大約50萬，即約莫要儲10個月左右就可以上車，不過當然大家都知今時今日的400萬樓係咩質地，真係叫上左車先算。


上左車之後每個月大約就要供12000，又當你叻仔有人工加下咁講又慳小小洗平左條數，仍然可儲5皮野一個月，咁下一層的目標又要幾耐呢? 本來第二層仲可以當自住，即仲可以係借6成，但根據而家最近的按揭指引黎計，本身有按揭的就要減1成的借款額，咁即係話最多借5成啦，而且仲有第二層樓的SSD，400萬要比15%即60萬的稅，首期加稅加埋就係260萬仲未計雜費。好啦，帳面計260萬的目標每月儲5萬，即係要52個月左右，亦即約4年時間，以我地香港的樓市計，歷史上除左大冧之外，係無任何一段時間4年後的樓價會同4年前係一樣的，所以假設4年后的樓價如果唔大冧，咁我諗簡簡單單估佢今時今日400萬的樓變500萬都應該唔係太過份，而如果咁講的話，你儲的260萬已經唔夠用，除非你買未來的400萬樓(即可能今時今日的340萬左近的樓)，當然選擇就會又少好多。因此，你如果想買番同等值的樓，我地將要用500萬去計，即首期250萬 + SSD75萬，盛惠325萬，即由儲52個月變成65個月，大約又要儲多1年，而你儲多1年之後個樓價仲升唔升?唔計落去啦唔係就永無休止。


而計完兩層之後，其實首先我想講係你花咁多時間儲的錢搞兩層樓黎講，真係一點都唔巴閉。自住果層真係只係一層上車到唔上車的300呎左右上車盤，收租果層都差唔多，對比番人地一下一個如太古城，你都係未足以追接近。不過行財務自由呢條路而又揀買樓收租的話，你仲想諗第三層又會係咩情況呢？好啦，又黎計多野，到未來變左500萬的樓計，上文已經計過要65個月即5年幾的時間，咁你又要儲多5年計啦，果層樓又變幾多錢呢? 又求其諗當變左600萬左右啦，咁又要重新計數要幾錢埋單。由於呢層係第三層樓，本來之前只可借5成，減番第8輪話要減1成，即係變最多借4成，亦即係話你要起碼360萬首期，再加稅係約莫90萬，即共約450萬。呢條數就搞野啦，儲呢個時間由65個月突然大升至90個月(7.5年)，即係又要加多2年，喂2年時間層樓真係好難仲留係600萬喎，除時又變650萬咁講，即要加番時間上去至100個月(即8.5年)先可以買到所謂的第三層樓。


所以我地呢個assumption係如果你今日已經係有10皮一個月，而又按步就班咁跟住政府去行買樓的財務自由方案，你買到三層今時今日的上車盤的時間大約係要接近15年，而如果你今日係得5萬一個月的，唔好以為係將總時間x 2就得，因為你買樓的時間點同樓價的升勢可能會被拋甩，所以理論上會大過15 x 2 > 30年。故此，如果你得一個人跟住政府指引下，想有幾層樓收租真係唔駛諗。


不過當然又唔好咁絕望，因為以上的計數其實係好狹窄咁去迫你往個死胡同咁諗。換個角度買樓係咪唯一的上流方案呢？唔係。樓市係咪永遠唔跌呢？唔係。以上的計法又係咪買樓收租的唯一方案呢？亦都唔係。退後一步其實都總有唔同的路，只係條路可能越來越難行同埋收窄左咁解，而如果突然有機會降臨比你時，你又係咪準備好可以把握咁解姐。


而至於如果今時今日有三層樓以上的你，其實真係可以恭喜你，因為係現行的政策下，政府已經選左你做目前的嬴家，因為係一個普通人打工仔無奇遇只想安份守已買樓收下租求安穏的情況下，你已經擁有左95%其他人都唔能夠係目前政策下的快車門票，D人一直繼續嘈買唔到樓，政府一日就唔放鬆政策，你的資產只會令你的優勢越行越遠，甚至已經係好多人都無法超越了。