文章

顯示從 七月, 2014 起發佈的文章

裝修出租的思維

相信好多人都聽過話出租樓唔駛整咁靚,總之個裝修慳得就慳,到最后有人租就OK,簡單如有時只係一天一地,即油番間屋做過地板就OK,甚至有時做D野俗稱化妝,然后就租層樓出去比人等等,簡單黎講就係要賺到盡多點。 隊長早期其實都係有呢種諗法,始終住又唔係我自己住,你整得再靚遇著D人唔鍚身,兩下一样又會幫你整殘佢,所以衰D講你整唔整好D都係一样,咁當然唔整就慳好多錢,尤其是其實裝修係一件幾煩的事情,好容易呢度就幾百果度就幾千,加加埋埋就幾萬好容易。而且,有時D野又牽一髮動全身,即你搞得個水喉就無理由唔做過個廁所,而你扑得晒D磚又無理由唔做埋個電咁,但咁諗好容易又由幾萬蚊野變十幾萬數,所以好多時都會面對兩難。 其實好多初級投資者都會經歷呢一個期間,但係慢慢你就會發現原來cheap到底到最后只係會搞到你自己,因為之前都講過好多時呢度壞果度壞,下下搵你呢個業主去煩都唔少野,再加上如果你有幾間甚至十幾間樓的話,真係會煩死你,所以隊長我計數上都傾向係長線投資,希望以長線的回報來收反個裝修。 換句話說,有時我覺得收租佬都有佢地的價值,因為收租佬如果係唔cheap果批,佢地會真係執番好一間鬼屋去變番一間好有質素的屋,特別係響一D比較老有二三十年樓齡的屋苑,仲要係細價樓果隻,好多時D人三四十歲住入去就成世,到賣比你果時佢地六七十歲,間屋幾廿年無維修無裝修,水電其實都已經又霉又爛,無我地呢D人買左幫佢翻新,真係唔知會唔會住到出事。 引用呢家隊長裝修理念,我盡可能真係做番好晒所有野,由頭做過就由頭做過,成本有時真係高到唔合理,但問題係你整到咁靚D人唔係傻,隊長抱住一個心態係乜野質素的樓其實就吸引到咩人。你要有質素的人,佢地就唔會住一間爛樓,反之一個cheap人,就唔會比高市價的錢去租間靚樓(租霸除外)。故此,你能夠有一間勁似样的樓,其實係marketing positioning黎講係一個舊屋苑入面係無乜對手的,本區的引伸家庭果D后生仔,一般都願意比多10-20%去租間靚樓,有要求的人一定搶住要,拉長黎講你個租可以嗌高10-20%,個裝修就三五年收得番,總好過你攞住間爛樓,比人挫到你要market -10% 至-20%,其實條數拉長番一样計得通,問題只係你願唔願意比呢舊大錢。 所以隊長其實開始越來越唔buy化妝的技倆,始終有D野自己知係過唔到人,而且如果過一兩年又係

白日夢想家 (下)

大家睇完上面兩集,其實大致上都有個概念知道發生乜野事。 兩個主角一個就完全無概念,但犯左一般年輕人的毛病就係咁貴咁遠,但又唔理自己的能力其實唔知自己買到乜。而另一個,在於係隊長自己的認知下,認為透過股票可突圍,再套現成為樓方,看似好有策略,因而定下一個極高目標,實際我認為兩位都是有發白日夢之嫌,不切實際。 我並沒有踩低或攻勢的意思,之但係我想提出的係財務自由道路上,如果你未有概念的,就當然要學好,了解以及明白再應用如何令人生可以起步。而當你應為自己真正明白的時候,我又希望讀者能夠以平常心,穏打穏紮咁一步步達致一個可持續發展的財務自由計劃,以及務實咁設定一個合理的目標。 舉個例,如果你係得果萬零蚊人工,面對今日的樓市,老實講根本輪唔到你去嫌三嫌四,放大雙眼睇比你有能力的人大有人在,你生存得起香港搵低人工,就必需明白你唔會買到D咩靚樓,好話唔好聽你買到樓都算叻仔,所以根本無乜野好猶豫,要買就買果D平樓係就唔甩的,無錯果D就係咁細就係咁舊就係咁遠,你要嫌的話,可能遲小小連果D雞樓你都買唔起,咁如果你話非靚不買的,咁無問題你可以唔買,繼續原地踏步,不過就唔好冤什麼,因為社會並沒有欠你什麼,只係你有機會時沒有把握而已。 不過比呢個買雞樓或唔買更大穫的選擇,就係扭盡六壬又要出阿妹名又要同女朋友夾,兩個人頂磅頂到爆晒咁黎供樓,如果係買層二手大屋苑我都仲算,你好衰唔衰仲要揀新樓單幢極細蚊型單位加超高管理費?真係比你買到的話呢D咪叫做慘不忍睹+慘不欲生,自己就供到爬係度之時仲要層樓可能勁落后大市,病又唔敢唔番工,一間同條女散埋就成份糧掉落去供樓?幾廿年的光陰一個決定自己KO自己咁衰的野,聽完我真係好驚。 而另一個有了解過的人兄,其實都唔好講股市果part,我只係用人工去制造現金流呢件事已經覺得嚇一跳。試諗下如果你搵兩萬銀,但你的目標係造六萬銀的passive income?嘩咁咪好過番工?屌當然係好過番工啦,問題係如果人人都可以搵兩萬造六萬的passive income,呢個世界仲有人可以番工ge? 可能你會challenge話隊長你唔係話passive income用時間黎換的咩?咁當然啦,用時間拉長30-40年,你再計埋通漲就6萬可能係一個可行的樓,當中可能仲包含左你人工加幅去買多幾層樓咁。之但係如果你認為10年可以做到的話,理論上一個正常人

白日夢想家(中)

相對於一個零概念的朋友,另一位有買過樓的人仕其實問題可能重大,因為對於自認為投資有道的佢, 對自己的未來充滿信心,並定下目標要係十年內達到財務自由, 其實呢一點都無可厚非, 問題係大家所指的財務自由係一個乜野概念。 說真的,財務自由只簡單講為 passive income >= 經常性開支已經係okay,所以大有大做細有細做,即你如果經常性開支係10000元的話,咁你要做一個10000元或以上的passive income,對比起一個十皮野的passive income係完全唔同概念。故此為左了解呢個財務自由的目標,我立下要問佢的財務自由目標係多少? 「其實我唔貪心,每月六萬左右已經足夠我養全家人」這是佢比我的答案。是的,其實每月六萬係香港如果唔太貪心都叫足夠可以養晒全家人,呢句野其實無錯。不過重點係你六萬呢條數點样黎姐?以一個香港的正常人黎計,要制造現金流其實初期走唔甩一定要用人工收入,而係隊長的認知入面,計數上要做到六萬的財務收入,即係相當於要有6個1萬元的收租物業,仲要係無按揭。 以佢之前提出而家有自住樓同收租樓計,都唔理有無outstanding按揭,只係要多五層1萬元收租的樓,假設每層要300萬元計,都唔好理係咪同一時間買而樓價有偏差黎講,即係要多1500萬的純資產。1500萬的純資產,除番10年,即係每年要有150萬的錢投入到樓市入面,當然你可以話收租係收入,樓價升也許係收入,不過我先唔好計樓價升抵消通漲上升的租金咁講,你段估都唔係同一時間買,即唔係層層樓都收到十年租掛?咁如果要做到150萬投入的資金(或者當你100萬一年),咁以佢仲要養家活兒計,老老實實人工咪過百萬一年起碼? 去到呢個位本來隊長都好敬佩一位80后有如此高的收入,特別係其實隊長自己認為都行先左好多,收入亦相當唔錯之際,我都唔敢講話10年可以做到6萬的passive income,而呢一刻竟然遇到一位世外高人,當然要比番個叻讚下佢的能力。而客氣的佢亦指出今年好大機會加人工,而人工將會升至50萬一年,但目前只係30萬年薪左右。 Well,呢一下真係有D猿人襲地球,以呢個思路黎講我開始有點lost! 我將我係財務自由同買樓的有限理解下去陳述我計唔掂呢條數,其實如果以呢個收入的話,加上我對目前樓市的判斷,講真如果能夠係20年達到呢條6萬的數都係一件幾難得的事

白日夢想家(上)

呢幾日先后有兩位朋友和我討教樓市, 一位就係完全零概念希望了解上車係咩一回事,而另一位側有晒買樓經驗希望財務自由,不過係午夜夢迴之際,卻奇怪地覺得兩個人都有一絲的相同。 先講零概念的朋友,最近看到遠晴放賣,由於家人都係住港島東一帶,而亦三十出頭的佢亦勾起了開始要在人生展步,所以就問我意見。由於當時遠晴未出價單,所以我第一時間問佢的筆直同首期有幾多先,以及了解佢的上車步署。一講筆直之后,佢就話大約350-400萬左右,而首期大約係一成,即40萬左右啦。 一聽到呢個位,我個心已經覺得有D唔係咁計到條數,因為以我認識的呢位朋友,收入應該不高,但屋企應該算係小康家庭,我本來是以為佢屋企會比一百幾廿萬佢做首期,所以先諗350-400萬的樓,但如果只係40萬,我開始已經諗緊負擔問題,所以我就問佢你的人工介唔介意講一講比我聽?其實朋友間收入都係一個比較敏感的話題,不過佢都唔介意講比我知佢的收入係萬零蚊。去到呢個位,我已經忍唔住要問佢,我話其實你知唔知買350-400萬供9成要幾錢一個月的呢?佢話唔知,無計過啊,零概念咁,我完全覺得真係啤。 作為一個成日計數的Blogger,我同佢講先唔好講過壓力測試,即銀行借唔借錢比你的問題,就只係話呢家你搵呢條數,但係供350萬的樓咁講,係咁易都要供12000-13000蚊一個月左右,咁你點供啊?佢就話其實佢諗住同佢女朋友一齊供?呢下我就又要問佢我話你同你女朋友其實係咪已經認定先,咁一間你地有咩事,你一個人點頂啊啊?當然你出事你屋企人都唔會話睇住你死的(據我所知佢係大家族,咁一人一月出二三千都幫到佢),但係你未來30年真係唔停得做野喎? 去到呢個位,我感到呢位朋友比我打沉左並有小小唔係太奈煩,始終佢會覺得買樓可能係一件太煩的事,而仲要比我搞到佢諗的計劃全盤打消,心裡就始終有點不是味兒。不過我作為朋友,煩都要問埋個尾,我話其實你的人工唔好講呢家點供先,仲有兩個問題係關鍵的,就係第一,你諗住用邊個名買?因為你呢個人工就算你堅持話想供,銀行都唔會借比你。而另一個問題係,遠晴係咪真係350-400萬有貨,無人知喎? 供款方面,佢呢家原來又有新諗頭,就係用佢妹妹同埋佢女朋友聯名買?我其實開始越黎越摸不著頭腦佢諗乜,不過係呢個時候佢就識問番我要幾錢收入先借得到?咁我話總之個收入大約就要22000起就應該供得到12000-13

華麗的俾面派對

一個華麗的晚宴,人山人海的晚上,每個人都衣香濱影,明顯的代表各大公司的男仕都穿上西裝,女的亦悉心打扮,而我郤反高潮,穿著短褲赴宴。 事實上本來是一個誠意的邀請,盛請難卻下眼見都有一班高手雲集,所以亦推卻本身的安排前來赴會。邀請並沒有著名dress code,故此我繼續自己一貫自我的打扮,以短褲示人,那怕過百人的晚宴裡我有點格格不入,但我並沒有感到尷尬,反而有一點窒息和反感。 老實說,係財務自由的道路上,一個副產品就係令自己可以做回自己,而做回自己亦表示我有我自己的一套,無需帶上假面具去應酬別人。在晚宴裡無數的某某公司的代表,某某公司的高層拿著酒杯走來走去,價值疑似由別人的盛裝打扮,又或是公司的title而定位,當然那一身穿著out of place的我,在晚宴裡就只有那一群一齊敬坐未席的粉絲團唔嫌棄而容納,就算有佳餚酒菜,有深度的內容對話,都難掩我對這種每人掛上poker face的晚宴的不安。 是日晚宴的主角不是我,我也對做主角沒什麼興趣,不過同時我也沒興趣做茄喱啡。講真你沒求於我,我沒求於你,就算遇上身家比我豐厚再多的人,又或是只是抱著來支持的心態,其實我認為大家一敍只為遇上岩傾的朋友,而呢個亦係本身我出席的原因。失望的卻是我以為只有十數人的晚宴,變成了過百人的俾面派對,本來這十幾人的一桌是主菜,卻只變成了一個百人晚宴的一碟前菜,也許是我個人太怪,不過我認為這是一個浪費時間的晚宴,那怕招呼再周到,食物再美味,美酒再香甜,我都不見得enjoy,因為我就是我,而我的確唔中意呢種比面派對。 席間我同小陽亦有一段對話,是我個人最近的一個体會,因為每次和朋友放工食飯,我發現了很多時我都可以以優閒裝上陣。話說令我意識到呢件事的,係一個舊同學的聚會,我在电梯大堂遇上了同學,著住優閒裝的我,剛從裝修現場過來,褲頭仲扣住一把拉呎,而朋友問我搞乜時,我先意識到一桌朋友入面,大部份都是放工的outlook,而我卻是在搞放租的裝修過來。也許係其他人眼裡,只靠衣裝我應該是不會受注目的一人,但相反我卻認為這是一個自由的象徵,只有你有能力著成咁,是一種比別人更自由的享受,亦是在財務自由道路上的回饋。 所以我並非唔尊重場合,但在沒有dress code的前題下,有人會選擇以包裝示人,但我會選擇做番自己,不過呢样野唔係人人可以做到,更加唔會人人認同。點都好,還是要

巨人倒下

一個我一直信守的信念係基本上無野係永恆的,特別係商場上。 令我感慨的係微軟收購左Nokia之后,呢家進行極大規模的清洗同重組的行動,一如之前Google買Motorola一样,玩完一輪就連影都無埋。回想昔日Nokia仲係全球手機一哥,到呢家淪落到比人折骨清洗,巨人都會有倒下的一日,當今日打工的你以為你還高高在上的時候,明日你公司比人買了,你就可能什麼都不是。活生生的例子證明現實就係咁殘酷,所以好多時我面對一D好似高層的人,但又發現原來佢又唔係搵咁多又咁有米可以唔撈,係果塊扮晒pro同有自信的面容下,我不禁會問「哪裡來的無知自信」呢? 如果有人話比你聽係大陸做生意要講"關係",呢一點我唔會否認,但同時關係呢兩個字真係好閪毛飄渺,因為同你有關係的人,佢可以應承你千萬样野,不過都只係響佢在位的時候有效,但大企業的人流tum tum轉,你以為勝券在握之時,佢一下換個人就又洗牌由頭玩過,唔同的人就唔同的處事方式,你想以不變應萬變,有時都幾難。 一朝天子一朝臣,呢句野有時都真係幾岩,特別係今時今日的企業文化,下下都講緊併購,然后美奇名優化,實際係炒人慳錢的商業模式,將企業的冗員楂出利潤,表面上係一件再合適不過的事,所謂適者生存啊嘛。不過副作用就係無論你自己公司,定係客人公司,都如果成日存在呢種不穏定因素,即同你傾開野條友,你預左佢可能三個月半年就會換下一個人,又或者你都唔知自己個屎忽坐唔坐得暖,咁的情況下你仲會認真做野,傻的嗎? 還記得好多人教D后輩睇野要長遠D,老實講我只能認同一半,因為可能時代唔同,老細唔同,上一代人仲講緊人情味,你做野ON99都會保住你;相反呢個世代唔係太講人情味,衰D講句有時真係屌你老味,邊有話同你打成世工呢D咁浪漫的江湖事,如果話有都係我呃狗你摶同情等下個月準時出糧ga姐,好話唔好聽你唔好景都係會郁我ga la,大家出黎搵食,預左係咁ga la,長遠只係一個美麗的傳說,月底出糧先係誠實的謊言。 故此,你話我睇得灰又好,又或者化又好,老老實實我對任何一個客都唔會太投放時間同感情學人講關係,畢竟花天酒地過后,你番公司接左封信就收皮,然后好大機會又此生不相見的話,咁倒不如回到最基本的關係,我做實事你做實事,你要的野我比到你,大家之后番屋企訓教享受下私人時間好過。同客關係好呢D野,係吹比老細睇ga姐,所謂一個

尋找不敗之盤

之前寫過 一年半計劃 ,但經歷唔同市況,每段時候隊長都會不停咁自己思考,進化亦希望優化自己的財務自由大計,畢竟我都有八十后的特質,亦同毛主席一样認為一萬年太久,只爭朝夕,所以任何有方法可加速我財務自由的方案,我腦海都唔會停低去思考。 由一月底寫完一年半計劃之后,剛好六個月后的今日,市況突然急速熱鬧起黎,手頭上的細價樓當然亦見到一定程度的升幅,加上未來的SSD 2年期轉3年期的關係,相信亦會係未來一年又會有另一個幾明顯的升幅來臨。呢兩個因素加埋,就會開始令帳面有幾好的回報,亦誘發隊長諗下下一步點样搞作。 先舉個例,如果你有三間屋,每間本身都係200幻同市值,100幻同的mortgage咁講先,咁你自住一間供兩間,total你就有asset 600幻同埋300幻的mortgage。好啦如果大市幾年后升一升變左300幻咁講,都唔計你供左幾錢樓咁講,你手頭上呢家就有3間300幻但仲係100幻mortgage的野,換句話說你只要賣走其中一間收租樓,咁你即係收番300幻 - 100幻 = 200幻的錢番黎,亦岩岩好蓋晒自住同另一間收租樓,呢個動作做左之后,你基本上肯定不敗,因為你兩層樓都full paid晒了(當然你楂cash放係mortgage link啦可以的話)。 當然世界就永遠唔L係咁美好,首先自住樓通常都一定係價值大過其他收租單位,而且仲要夾埋租期的區間,會唔會到時又遇著難放樓個市靜過鬼的時間。可能你又會問乜隊長你唔係只買唔賣咩?又係唔係等於睇淡啊?更重要的問題係我(即係讀者你)係咪要賣樓.....等等的野,咁我又要再講多次唔係睇淡同睇好的問題,有時樓的野係要優化,即係你買股票都可能唔想自己風險咁大,所以要郁一郁咁,不過你同我的分別可能就係樓宇的數量。講真你得一間自住樓的,就咪搞咁多野。一兩間收租樓的,可能可以諗諗,但我都建議你唔好出出入入。不過當你有五間十間十五間咁計,咁你就唔怕係適時賣走一兩三間去整靚個盤,令自己係任何情況下都更加穏健。 相信又會有人話,喂咁隊長如果你賣走一兩三件,個市再升咁你點L样啊?呢個就係操盤要考慮的地方,因為主要黎講今日唔知聽日事,我有信心樓升九成機會升,都有一成機會唔升或者跌,所以我認為最緊要係做完呢D動作會令你不敗先要緊,而不敗的情況可以講為如果大市跌,我就當然坐住幾球cash可以順勢再入多D貨又或者impro

操盤實例 -- 九龍上車結婚生仔篇 [僱問服務]

財務簡介: 隊長,你好! 我和女朋友將於今年年尾或出年年頭結婚, 近期開始不斷睇樓,眼見一些我認為負擔得起的多數是居屋及樓齡20年以上,由於近月細價單位升得好急,有D銀行估價又差成150k-250k不等,而且我又擔心要按九成一旦樓價跌變負資產,不知如何是好. 背景: 本人28歲月入17k, 計及年終花紅月入約20k,每年人工約加1k 每月約可儲 10-11k(不包括花紅) 資產: 現金: 150k, 股票 300k 女朋友28歲月入18k, 無年終花紅 每月約可儲 6k 資產: 現金100k, 人民幣及外幣約港元等值50k 問題: 因為我地諗住婚後兩年內生小朋友,而且我地雙方家長都係住九龍區,如果要生小朋友我地要住九龍區,所以我地不考慮元朗天水圍D地區, 以我地而家既情況, 想請教一下隊長我可以點做? 到底租樓住等下先定而家買樓好? 真摰期望能得到你的回覆,謝謝隊長! ------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 你個Case講真唔係太理想,雖然你地兩位人工加埋都有35K,但係今日的樓市下其實都真係唔係好多錢,不過又唔駛太絕對,計岩條數一样OK。 如果係邏輯上我就99%的情況下都會叫你唔好租樓,自住樓點都要買,除非你好L肯肯肯定出年會跌,仲要跌得好金先諗,否則自住第一層樓就一定唔會租,試諗下當你租間10K一個月,一年就120K局輸,你買都係買D細價樓,輸120K一年不如用黎當係買樓中間個buffer好過,好多人租下租下三四年,咁就變左400幾500K錢,到時你就知自住樓的威力。 入番正題先幫你計數,以單人名當你17K計算(反正你兩位人工差唔多計),咁你的收入壓測為10,200元,以30年@5.2%計,你自己大約就可以借到1.85M左右的錢,咁相當於你兩位的人工加埋就其實可以借到3.7M左右的野。你資產450K,女友大約150K,兩個加埋有600K,唔知你扣晒你結婚D錢未,但睇黎你走唔甩要用9成上會先搞得掂一層樓。 當然如果你地兩位可以肯定secure到一層居屋就自住黎計一定good fit,不過如果唔得的話係私人市場,如果一人名我諗係

后資產時代

圖片
容許我自己創建一個新的詞彙,「后資產時代」的定義,主意係指當資產主義運行了長時間,資產已經盡入強手,而資產價格更開始由一個間區,慢慢變成一條高價格的分隔線,社會亦會開始變成兩種人,一部份就係有資產相對富有的人,另一部份就係無資產相對貧窮的人,而要誇越呢條分隔線,可能係一個非常難甚至不可能的任務,呢個就係我對進入緊的時代,如果你仲唔係太明白我講緊乜,下圖你就大約可以明白。 其實后資產時代唔可以太過話係一個新的東西,係人類歷史入面應該出現過好多例子,比如我地中國民革之前,共產黨之所以能夠掘起就係因為太多的資產,特別係地,落左係極少數人身上,而大部份人根本窮人生精力都唔會有機會誇越條線去爭取到資產,所以當政局突變時,有田有地的人就變成弱勢,呢個亦likely指出一個世代的完結係會有好多人的不滿。 但回到現代,你又唔駛太驚會有人共你產住,因為首先今天的共產黨其實都係已經富有「中國特色」的共產主義,基本上共產呢件事早就由門戶開放之后就淡然消逝。而且現代社會同古代最大分別係,幾廿年前的資產係相對比較二次元(2D)的,而今天我地的資產係屬於三次元(3D)世代,啦一講2D 3D你地就唔好諗左去睇电影帶3D眼鏡咁,雖然其實都係同一個概念。 其實以前的社會的樓房都係得一兩三層高,發展呢個概念只會係向橫發展,但就唔會向高發展,反正以前D地多的事。但今時今日就唔同,一起棟樓出黎就幾十層再分十戶八戶,亦即代表比起古時,而家有更多人成為有產階級。換個角度睇,今時今日係香港私樓業主有接近百萬,但古時可能100萬人的地主得果1000幾百個,按比例大家一計都知今時今日有產的人數係高左好L多。 當然你可能會話點解資本主義行左咁多年,突然之間我地又會唔知點解進入呢個「后資產時代」呢?主要原因走唔甩就係環球的QE令資產價格急升,而亦因為人工收入濟后,好一部份先得益的人又醒目地侵佔左資產,到短期因通漲升溫甚至惡化而得益,呢個超短時間的操作就令一條可以得到資產的線突然向上移,亦令一部份落后的人基本上無法catch up。 你又可能會話政府出招有無關係呢?有的,主要亦係由按揭限制,即9成按揭只適用於400萬樓下的樓呢一招致為關鍵,因為呢一招就正正為我地上面幅圖差唔多烙下左400萬呢一條分水嶺,只要上車的資產再升多2-3成,亦即而家最后貼位30

操盤實例 -- 退休計劃親戚代買樓私有化篇 [僱問服務]

隊長你好, 盼隊長您能提供一些意見。 有幸search到您的blog,真是讓我這個無知婦孺大開眼界,拜讀了您其他的顧問服務,有點擔心……其實我根本無得諗(因為收入少得可憐),但……就這樣宣布放棄,又心有不甘,故還是厚住面皮向您請教,若能抽空提供意見,真是無限感激。 以下是我和先生的財政情況 財務簡介: 我34歲,每月收入14500(年尾有雙糧),先生43歲,每月收入13000+平均每月約6000 freelance(攝影工作,算是有穩定客源) 我給家人的家用:每月2500 先生給家人的家用:每月3500 女兒的學費:每月1800 2人每月儲蓄:6000 但我數年前因白痴野欠卡數,現每月還款4000,至2015年12月……(唉~) 資產狀態:沙田區一層300多呎一房單位,2009年以先生的親友名買(因收入低的關係,先生一直想白表申請居屋,所以當時不敢以我們自己名買樓),116萬買入,每月供3000多,現價約280~290萬,尚欠按揭68萬。 Cash:150萬 諗緊做乜:因不想老了成為女兒的負擔,故打算購買另一個物業收租,希望老了靠收取租金作生活費。先生希望待年底(?)白表申請居屋,我無所謂,只要買到有第二層收租就好。 另外有個問題,因我不太放心由先生的親友hold物業(但我先生非常放心~暈),我覺得始終有被出賣的可能,但我又知道如果我依架贖樓轉名,買第二層就冇希望(可能對您黎講搵咁少係咪都冇希望……)有什麼建議可以給我們嗎? 謝謝 祝事事順利 無知婦孺 追加: 白表申請居屋的意思,其實是指政府於年底推出的新居屋樓花,我先生也認為買私樓收租的願望很渺茫,買居屋比較有希望,所以有此決定。故根本不知道抽唔抽到,亦不知道要用多少錢,希望沒有令你覺得麻煩,再次謝謝您的回覆。 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 首先你呢個case係超出左計數上的野,所以要考慮的角度有好幾個,包括主要係你層樓點样安全地收番比自己,以及買居屋,同埋住屋條件和退休幾個角度去諗。 相信大

成功和財務自由?

對於成功呢件事我地都探討過好多次,當然成功對於好多人都有唔同的定義,如果你話財務自由就係成功的話,相信都係一個幾唔能夠令所有人信服的答案,但財務自由同一個成功人仕又有無關係,呢一個point上面我覺得係可以再探索一下。 當然如果你的目標係財務自由,而你又能夠做到財務自由,咁係你主觀的情況底下,當然係一個好成功的指標。不過係客觀的角度黎講,也許有人會話你只係有左錢咁講先算,但你其他野沒有什麼值得自豪的地方,咁又未必算係一個好成功的人生目標,反過來可能某某人同你講某某做左幾多年野呢家係某大企業的CEO或自己創業成為老闆,旗下員工數千,呢D先叫成功人仕,係社會有名望,當然呢個亦係一個幾客觀係普通人都會覺得有D料到的成功。 但當普通人做普通野唔係人人都做到老闆同CEO之時,你好難下下用最叻最極端果幾個人做指標,如果唔係的話其實基本上客觀黎講成功的人又好少,所以隊長自己認為成功人仕要具備兩個條件,一就係財務自由,二就係要有事業上的熱誠同成就,但兩者基本上係必需同時出現先叫算係成功。 舉個例,如果你識某大企業的高層,表面上佢好似好勁咁,搵好多錢做到好多野,但如果佢唔係財務自由的話,可能佢都係叫打一份工,當然係工作上係勁,但如果佢無左份工,可能所有佢的一切就會好似灰姑娘過左十二點后打回原型,手停口停咁样的話,我唔可以話佢唔叻,但叻極都係得一時,之后就收皮,咁就真係叻極都無用,因為呢D人只係工作上勁但財務同現實上可謂一時無成,比現實同社會搞一搞就打回原型,好難言係成功。 隊長認為一個成功人仕必需有財務自由做根底,呢样野都幾緊要,因為當你有左財務自由你先可以揀你自己中意做的野,然后可以伙后顧之憂咁按你認為對的事情堅持,呢一份執著同價值,只有係你對錢已經無束縛時先可以發揮出黎。試諗下呢家社會上稍為有料到的人去做公職,唔好計有政治包袱的人,好多時佢地唔會太過諗人工係咩,反而考慮做唔做的時候可能只係諗自己能力同理念以及可行性去做,但如果呢個人去接受公職時仲要考慮面包,咁即係話你一路做時要兼顧的除左係對與錯的決定,還可能係一D隠性的利益同期望,以保住飯碗,而就算你能做得成功,也許都係假成功而已。 我唔可以劃一條線就話無財務自由就係等於唔成功,之不過如果隊長自己認為,大部份成功的人,都會係財務自由左,再加上自己的能力同理念,先會係一個真正成功的人。

20121026

雙倍印花稅剛剛係立法會二讀通過,但樓市係最近一片搶盤潮下被大幅夾上,多多少少一定同各個辣招有關,而其中一個令人關注的肯L定就係20121026。 20121026係一個好特別的日子,因為當日政府宣佈SSD由兩年版進入三年版,對於一部份市民黎講見到加辣當然係好事,而對於代理黎講就反而係一件壞事,因為生意一定會又少左,而對於業主同長線投資者黎講,又好大機會係好事,因為盤源將會進一步收窄。 進一步收窄其實個作用並無正式浮現,因為係2010年11月20日開始的時候的兩年版SSD,其實都係2012年11月20日后的日子慢慢解封,提供新的盤源,換句話說如果你只針對SSD的貨黎講的話,可以預期2014年10月26日將會係最后一批SSD盤的解封之時,然后就會進入SSD3年版的區域,即係去到2015年10月27日先會再有SSD的盤源被放生。 當然唔係話D人一SSD完左就會賣,但只少你可以諗下係2014年10月27 - 2015年10月26日呢D時間,都會係一個幾咁乾塘的時段,而如果你話呢家7月幾都無乜匙盤,我相信各大代理一定會睇實呢班SSD最后被解封的供應去做呢班業主,相信可能到今年年底時大部份想賣樓的SSD業主都應該賣得7788,而在飢渴的樓荒入面將會再乾多一點,而時間一拖到如明年新年后的小陽春,果一浪的升幅可能會嚇死你。 可能你又會話做咩只針對SSD的盤,香港個樓市咁大點會只係睇果幾萬伙被SSD綁住的樓?問題係一個城市總有人要住,而有人要住就總有一部份的樓係基本上咩價都唔會賣,而會賣的果D可以稱為自然的流通量,而呢D自然流通量的貨只係佔香港的小部份,舉個例係10萬伙黎計,咁你只有10萬伙會郁的樓,仲要可能有5-6萬伙受SSD綁住,即係得3-4萬伙會因為價而可能賣(或可能唔賣),而賣左就又受SSD繼續綁,咁唔升就有鬼啦。 一手樓方面相信發展相都會積極起樓賣樓花,而且新的樓發展商應會越切越細以滿足市場需要,亦要盡量禁低個lump sum以去受惠番個按揭政策,特別係呎價爆升的時間呢家就算實呎300呎都可以賣5球以上之時,如果再升上去要賣6,7,8球的一房肯定難走。可能你話咁切得細咪多D單位囉?問題又去番個lump sum度,你呢家賣九龍任何兩房新樓都應該7-8球起,入到元朗第時yoho 3 期都可能要呢D價,發展商又唔係咁多地,緊係要善價而沽,咁即係新的

操盤實例 -- 想買唐樓劏房收租篇 [僱問服務]

本人30有1,一直有拜讀隊長blog 及書,知道隊長有獨到見解,本人背景如下,希望隊長指點一二,不勝感激 未婚, 有穩定女友 我月入$18000 但報稅300000 年薪, 因公司是父親的(是做布行貿易), 公司只得我跟父親二人, 暫時見到未來5年不會失業, 自知沒能力接管父親生意 在這之前是在寬頻SALES 月入兩萬多, 有想過出去做PARTTIME 幫補1萬-萬5元收入 女友沒工作收入 但有層已供完自住樓(他的媽媽名下) 我們同居 住在荃灣地鐵上蓋, 暫時住不用給錢 現金$200000 每星期日請鐘點工人,$1200/月 900 電話+雜費 無其他負債,名下無物業,家用 3-4個月比1萬元 媽媽 其實而家細價樓好DIN 我只係暫時睇定 而家真係有岩回報既都會買 , 可當我有60萬首期 最多80萬, 目標300萬樓下既唐樓 再整劏房, 想用自己名買層唐樓 4百多呎 劏房收租,隊長可有何建議?謝謝隊長 !!! ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- 先從你個case一睇, 你攞住20萬+ 18000人工,其實真係好難買樓。不過你話你屋企人可以再借到60萬比你加你20萬即80萬左右,咁係計數上會稍為合理小小。 係你買乜之前我都會幫你計一計數,以你18000月入,或30萬年薪計,我攞平當你月薪20K計,咁你壓測就係12000元,即你大約可借220萬元,壓測12080(超小小但你條數都無實數所以當你過到),30年@2.2%每月還8353元,我相信你都應該算係輕鬆的,因為見你的生活應該都係比較平實同低消費。 2.2M + 800K首期,你最盡即係可以買到2.8-2.9M的野(減厘印),而以2.8-2.9M黎計其實岩岩好你就係七成幾左右的按揭,我建議如果咁的話你就做住7成,即你大約只可以買2.5M的野,或者你問屋企人借多十萬就會鬆動D。 不過以上的計算只係以你買到的樓的思維去做,你想再買大D的話你仲有一招,就係叫你屋企人加你人工加大你個額,咁你可以再多D的話就可以買大。不過你再買大的話由於你局限左係800K的首期,即係話你走唔甩講緊要用二按,

保衛香港資產戰

今日的香港充滿住深層次的矛盾,而其中一點經常有人講的就係太多自由行落黎,改變左原有香港的生活模式同價值觀,特別係國內同胞越來越有錢,但文化水平就遠低於財富的進化速度,因此財大氣粗的氣勢黎到香港就更加激起唔同的矛盾同衝突。 係現代社會入面,雖然世界除左局部地區性的戰爭外,其實大部份地區都係比較和平。不過國與國之間的較量,由大家你殺我我殺你時,其實已經移師至經濟層面,亦即經濟入侵。早係幾廿年前日本雖然係二次大戰后收左皮,但其後經濟復甦,日本的電子同汔車更帶領日本於80年代瘋狂增長,而日本人亦承住強勢大量入層海外資產,當時最轟動的deal就係日本財團買入new york的Rockefeller building,有說日本人有錢到可以買起全new york等等,那時的日本人有錢呢個概念係一個人所共知的事實,所以日本人去到邊都好受歡迎,亦成功係國際舞台上扮演了一個角色。 當然文化上中國人同日本人都有唔同,而中國人看來在香港是沒有日本人咁受歡迎。但退番一步黎睇,而家中國人黎香港買資產設總部甚至干預香港內部事務已經是見慣不怪,大行其道的「溝淡」香港人動作其實人人都在發生。 如果你有睇竊聽風雲3的話,其實裡面亦有類似的事情在發生。無論係姓陸一家人定係曾江以至個大陸佬定大孖沙,個個都其實只係想食左D地去自已發展,而其方法不外乎用銀單攻勢,用錢買丁買地,而村民亦被形容為條命又平又賤,丁權要賤賣, 唔識野又比人呃 , 無錢無權無知識基本上就係比人禁住打 。可以想像D地一塊又一塊咁就會自然比人吸晒,然后聲音就會越來越細,到最后原有的人就被滅村了,剩下的就是那班有權有勢的人。 故此,你可以想像香港其實都係差唔多情況,試想試國內同胞有幾十年時間買你D樓,百幾萬私樓每年先起果萬零兩萬間,幻想一下50年后如果國內同胞不停咁買,所謂香港人的樓仲有幾多係仲係香港人的手裡面?到時無權無勢的你,可以仲上街(如果仲可以的話),不過話事權早已在不知不覺間一間一間咁被轉走,而當刀子架係你頸上面的時候,你的生活將要面臨決定,要不就放鬆住在香港搬去國內,從此香港又少一人,又或者你捱貴租捱貴樓養肥新香港的業主,決定係點又係係你手。 你就當係公司股權戰,如果你唔想公司易手的話,唯一可以做的就係堅決不賣,甚至在市場上面同惡意收購者鬥搶貨。當然你唔好諗隊長好似好偉大係度儲樓,說穿了我主打都係

操盤實例 -- 新市況上車鋪路篇 [僱問服務]

財務簡介: 收入情況:本人38歲 , 女友26歲 , 每月收入大約32k, 但不算平均也會浮動 ,有時會多d有時會少d , 好似我4月收入38k ,但上月只得26k , 農曆年之前果個月就60k ,所以都係提供年入息俾你好d , 以報稅年度計,上年收入400k , 女友收入180k , 而其實最近3年都大約係咁上下 資產狀態:有現金80萬 ,  人仔10萬 , 金幣約值10萬 , 無買保險,無供強積金 ,無任何物業 ,不過我地好慳 , 每月可儲20k 工作預期 : 我哩行好睇個人 , 同一間公司有同事搵6-7萬 , 亦有同事搵萬零蚊 . 我自己就覺自己無乜上升空間 , 但女友應該仲有得進步 ,佢突破到依家個樽頸搵多5-10k唔難 ,  但財務計劃上都係預無乜升跌好d , 最令我擔心既係好多人到50歲後收入會慢慢減少 , 最壞打算係到時開一間鋪仔 ,每月搵萬零二萬蚊(以依家既購買力計) 現以每月7000元租樓 , 尖沙咀返工 , 打算下年結婚 ,希望2-3年內生小朋友 現打算買入自住樓 , 不過仲未決定到買邊到 , 首選就元朗380-400萬既盤 , 貪佢能力範圍內 , 返尖沙咀西鐵都算快. 次選就其他330萬左右 ,荃灣屯門果d屋苑 , 或九龍區既補地價居屋 , 不過女友最唔鐘意居屋 ,因為唔可以命正言順養狗 , 如買400萬樓上車 ,由於收入不穩定 ,我驚單名未必借到9成 , 預計要聯名 ( 未結婚又唔可以女友擔保),會住得舒服d開心d , 但就浪費左個9成quota ,而且每月供多d錢 , 儲錢買第二層樓既時間就要耐左, 如買330萬左右既樓上車 ,我應該可以單名9成上會 , 再儲多3-4年錢應該可以7成買多層細價樓偷雞放租 , 到時我大約40歲 , 不過哩幾年就要住細d舊d 由於後生時只僱吃喝玩樂 , 直至預到現任女友才懂定性 , 現感到時間無多 , 故不想再行錯太多路 ,目標係退休前可持有3層樓 應該點部署? 希望隊長能指點一下小弟 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 其實隨住年紀增長,好多人都會開始諗成家立室同置業,而係果一刻先知原

假如我要上車?

由於而家上車盤由2.5M再往上推至3.2M左近,像样一點的仲要去到3.5M起計,比起半年前的市況可謂又是另一個世界。面對住樓價高昂的香港,如果你仲未上車,甚至係剛畢業剛起步的年青人,未來又應該如何自處呢? 配合隊長一實的理念,財務自由始終係一個最終的目標,但工具上即利用樓市去達到呢個目標的話,老實講而家個門檻又大左好多。舉個例如果你想買層3.2M的樓,九成按揭上會,當你要儲400K唔難先算,但借2.88M (90%),壓測要15814元,即你大約起碼要搵27K一個月先勉強入門。當然,你話供就只係月供10935元@2.2% 30年,但係呢個只係一個入場版的東西,對比番半年前同样的野只係2.6-2.8M,已然又孭多300K。 門檻提高了,即你要儲多D錢以及人工要有番咁上下。而家大學出黎當你搵12-13K,雖然賺三五年后應該如無意外可超過20K或更多,但要係頭3-5年儲夠似样的錢出黎都算好難,不過當然有D儲錢/慳錢達人會儲到300-400K出黎又係另一回事,不過如果隊長我唔係話特別揮霍但又唔係特別慳的話,我相信要剩番似样的錢都要係3-5年后開始先有。也就算你7-8年左右先有400-500K咁講,講真7-8年后個樓市係點,真係無人知,衰D講句如果再升多20-30%,真係追到都係D好鳩的樓,真係唔知追你做乜。 也許你會即刻話其實過去兩三年都係呢個情況,隊長你講咩7-8年后?老實講我唔係好認同,因為過去兩三年我不停叫人買2.5-2.8M左右的細樓,呢D樓其實都唔係最雞,而且我認為好多人都係有能力買,只不過係心魔想睇平D先買,但能力vs質素我認為係可以接受的。不過如果你攞今時今日的2.5-2.8M的樓,好大機會係雞到唔係普通人能接受,所以你再追上去到3.2-3.5M的時候,隊長又會認為個能力vs質素開始唔成正比,因此我認為你如果話樓價貴同開始唔值先係岩岩開始。 一講到樓價貴,我相信好多人都會跳出黎認同,而呢一點隊長會覺得個樓價唔算平,但同時亦係可能大約只係合理反應番過去無升過的部份升幅而已。問題係,去印證呢一個理論時,究竟大家只係口水戰,定係真金白銀落注,又係另一回事。 如果我呢家從沒有樓的話,講真要我儲8年后,可能都係掹掹緊咁去上一架已經開走左成一個站的車,追到我索晒氣最尾一步先跨到上去,我真係會好卻步。主觀願望,我亦會希望樓價跌,甚至唔合理同會

買股定買樓?

好多人成日都會討論究竟買股(ETF/REITS) 收息好,定係買樓收租好,係討論之前我必需強調都可以話各有各好,豐歛由人,正所謂條條大路通羅馬,賺到錢無話岩定錯,總之你認為係你最精最舒服咁賺錢達致財務自由就可以了。 不過,作為一個普通小市民黎講,個人認為買樓還是比較上要好,而且好很多,因為買樓無論係槓桿上同心理質素上都會令小業主受惠。相對於如果你係大孖沙的話,咁當然你話你身家幾十億叫我去收租同租客傾埋萬零蚊野一個月呢D細數,又或者你楂庄一兩月炒起一兩隻股執幾億的,當然就完全唔同Level亦無謂比較。 所以針對小市民黎講,我當你楂住一球咁計,槓桿已經好蝦人,因為你攞住一球現金加收入,你可以買層四五百萬的樓,而如果層樓升一城你就執40-50萬,即對比番你初投入的100萬本金,你執四五成。有執咁多其中一個原因係買樓息口低,你自住又好,或者第時點样合法收租好啦,其實相對你仲賺埋時間值,每個月以2.2%左右的成本去食埋大約3.5%的回報(自住都當你交番租比自己咁計),所以賺樓價又賺時間值,唔好講嬴幾多但只計嬴面都大左。但如果以股票黎計,你楂1球買晒落隻REITS度,你可以話基本上完全無槓桿,係就係一年可食高息如7-8%仲年年有機會有增長,即你話股價升時等於樓價升,只不過樓價升一成計,上面你槓桿完執40,無槓桿情況下你執10%,明顯無得講。當然你話我可以孖展槓桿上去,但係孖展rate就算一般可以去到5-7%,隨時你食租果舊都無埋,咁又有D無謂。 而另一個心理問題係,樓市的波動相對股市要低。舉個例,一年的股市大約有+-3000至4000點的波幅兩次左右,即係可能一月份你的股係25000點左右,三月份22000點,七月份又去到26000點,十月份又去番23000點咁講,多多少少因為股市的情縮影響,加埋股市太容易出入,你隻REITs好ETF好都有機會係短線間唔完全反映你個實際價錢。亦因為呢一样野,加上唔係每個月有息收,慢慢亦可能會造成你係某D位你楂得唔舒服,想放想轉咁手多多郁下。好啦你話你係股神叻仔次次都高賣低買,咁Ok我完全會認同你係賺錢之神。不過我相信有番咁上下買股經驗的人都試過唔係次次都做到高賣低買,相反高買低賣的情況亦相當普遍。好啦,你手多每次郁一郁的成本一買一賣當去左你0.5%,再未計你一間唔覺意係唔同的操作中輸5%咁好沒,其實5%唔係好多,之但係以收租

操盤實例 -- 小康家庭買多層細樓篇 [僱問服務]

本人80後,一直有拜讀隊長blog 及書,知道隊長有獨到見解, 本人背景如下,希望隊長指點一二,不勝感激 一名女兒3歲,一名未出世 我33歲月入$37700 一名老婆33歲 月入$17800 去年剛買410萬樓月供$12500 mortgage 借287萬還25年,我一個名 現金$600000 請一名工人,$4200/月 養車,約$5000/月 學費,約$4000/月 無其他負債,不用俾家用 想用老婆名買多一層細價樓收租,隊長可有何建議? --------------------------------------------------------------------------------------------------------- 你個case如果計番你自己買左樓的話,層樓我估計升得未必太多即無加按的可能性,而你個額因為12500的壓測大約為17100,按你第二層樓的壓測為50%的18850,咁即係你自己買的話係無可能,所以你話想用老婆名呢下去買係一個正確的選擇。 以你家庭收入55500黎計算,你每個月呢家基本開支係25700 (仲未計你其他飲飲食食手機屋企XYZ),即你仲有29800可用。成年人計慳極我當你兩公婆都要洗多1皮半,即當你仲有15K應該係閒錢可儲起,以呢個數黎講你買多層樓應該風險不大的,當然要睇下你買咩又係另一個問題。 好啦,就當你風險低的話,一個好大的問題係你想合法收租就要比一半的首期,即50%,而以呢家得寶細一都300萬計,你都走唔甩要攞住150-160萬先做到,咁你一個月儲15K,一年儲180K,你起碼要儲多5-6年后先有得諗,所以講到要合法收租就完全無得計,努努力力儲下錢先。 不過當然,如果你話唔係,我只係想買層細價樓,就算攞係度食塵我供得起的話,咁我都可以幫你計的。由於你首期得600K,好明顯你走唔甩要用8-9成上會先有得諗買到層樓。煩都講多次,多過7成的按揭要經HKMC,經HKMC就要係自住,要簽自住聲明,偷雞出租係唔合法的。 要買層咩細價樓,我認為係你個Case就要睇筆直,而筆直並唔係亂Up一個數先,要諗的係你最多可買幾多錢的野,而計呢條數就即係要計你太太可以借到計幾錢。故此,以17800的60%計算,即1

如何應對180度轉變的人生

今日與友人談及朋友圈中其中一位朋友之前因身體出現大病,兩口子係生命的邊緣一齊渡過難關,而家稍稍回復正常的時間,其實生活也難像從前,經濟的壓力亦有所增加。 當然,托賴的地方係有生病的朋友有買醫療危疾保險,係旁惶的情況下至少錢係短期內唔係一個問題。故此,隊長從頭到尾都認為一個合理的財務狀態,你唔駛要買太多的life保險,但反而要買大量的醫療同危疾。因好為話唔好聽,死左的話真係無所謂,你求求其其留番D野都會幫到屋企人。但如果你唔死只係病,果下就煩,因為無人知一病會病幾耐,亦無人預計到要醫個病幾多錢,好話唔好聽到時錢=你條命。所以如果你無保險的話,你可以買一份勁細的人壽,但重點係你一定要一份有番咁上下的危疾,個額最好係你真係唔好彩有咩事的話,係可以令你醫埋病后三五年都無乜野壓力的,先為上策。 另一個隊長提出的意見,係人生其實好多時真係唔應該用錢去衡量,所以係朋友目前剛從困難中走出黎的時候,佢的目標只係希望可以珍惜眼前人,而隊長亦非常同意呢一點,所以隊長並無去同呢位朋友講及任何關於錢的野,特別係佢堅持要繼續租樓,買多一點時間去見佢身邊的這位至愛。不過,還在租一個細唐樓的佢,我還是心裡想提出,也許不是今天不是明天,但三兩年后,以致五六年后,其實買層細細地的樓都係必需的。 當然又走番超短線黎講,我絕對明白係呢一刻唔會有心情,甚至有錢去諗呢件事。但正正就係為左將來有更多時間同更大的自由度去面對病魔的纏擾,你沒有一層資產又如何有實力係中長線為自己有更多的儲備呢?我的觀點係,搵我估計大約兩萬的佢,以后一個人搵錢兩個人洗,可能保單有剩餘的錢,但面對每個月租金都7000-8000的情況下,老實講我真係睇唔到有咩大將來。你可能話隊長現實同涼薄,但又正正現實就係涼薄,你寧願每個月都比人攞走你7000-8000蚊,一年就十皮,十年就一百粒的情況下,如果都唔係思考下點样改變呢個生活,我相信將來只會係每月搵幾多洗幾多,十年后都係一样,廿年后都係一样,咁人生又邊有防守力去應對下一次唔知幾時再突如其來的逆景呢? 如果隊長係呢位朋友,其實係現狀下已經無太多條件可選擇,但衰衰地買層好細好細的二百萬樓,應該都係可以接受的。當然呢一下係要一下好冒險的行為,不過如果當佢睇定情況已經穏定下來時,我認為係必需做的,因為呢個行為可以令佢的人工止血,唔駛再交租被掩,係長時間下一定會有番著數。

隊長看樓市: 2014下半年點評

今時今日的市況,大家好明顯都睇到細價樓又爆左一段。如果你呢兩年有追開隊長的Blog,而又聽隊長講話買入細價樓,相信你呢家一定好開心,因為隊長曾經預言上車盤去到300萬呢件事,似乎即將發生。 其實隊長講話買細價樓真係唔知有無上一百次,你睇我D操盤實例全部都係以2.5-2.8M左右的野去計數,但呢期個市又升一格的時間,其實對於隊長都有一個難題,就係以后再答信時真係唔知點再用2.5-2.8M的樓去計,因為果堆樓的質素會真係幾差,但又唔代表唔升,所以真係見仁見智。 當然如果你問隊長我后市的去向,又或呢家上車的你是如何自處的話,老實講隊長都好難答到你。因為一方面申報利益黎計,我入晒貨賺住黎玩,同如果準備上車的你去諗,完全係兩件事。好話唔好聽我就算叫你去衝,你都唔好信我十足。或者你會即刻問隊長你係咪睇跌?我可以好快咁答你,我唔係睇跌,但問題係之前我認為係有值摶率的水位,即由2.5M衝去3M呢個水位,已經無左,但無左值摶的水位係咪等於跌,定係又或者唔會升呢?好明顯升又得跌又得,即係廢話唔駛講,但唔駛講代唔代表唔郁呢,呢個就係睇番你自己個盤。 之前的情況係,有2.5M的樓,你唔係太夠錢猛猛緊的,我都會建議你買,因為升到3M時你慢慢先回氣唔緊要,你坐住50萬的升幅有緩衝區。但如果呢家你仲係猛猛緊黎買個3M的話,咁講真我就建議你唔好太癲,真係儲多小小錢你感覺自己C服小小先買。買與唔買去到呢一刻已經係一個臨界點。 如果你有錢的話,另一個隊長認為可考慮的係買大小小果D樓,即如500-600萬區域而稍稍落后果D,因為而家個市係由下面煲上去,即我舉個例如得寶細一同大一都升到300-350萬,咁淘大得寶兩房自然就係400-450左右,咁又自不然原先480-550的得福局住去到550-650呢D水平。問題係480-550的果堆野唔係未郁,但郁得稍為慢小小,如果想追落后的可能仲有3-5%的空間可郁,而呢個空間我認為自己黎講幾抵住。但如果投資我覺得就無謂,始終細價樓都仲係受惠政策市。 如果你問隊長大市點睇,同之前一样隊長認為呢次升浪都只係升一格去反映算是排洪而龐大的購買力,但政府個湜霸其實仍然有效,而且樓價越升時就會越綁得緊,即得寶淘大都過400萬時,二按成數就算然減少,即你要搬更多首期去買,點都會拖慢個市。當然如果你話咁都要爆升的,我只能講個市比起我想像的還要強得多,

操盤實例 -- 高薪公務員財務自由出發篇 [僱問服務]

現時月入 44K  公務員, 同阿媽一齊住, 現時有一自置公屋單位 阿媽名, 實用面積大概 550 呎, 市值大概 200 多萬, 但阿媽住開有感情, 唔會考慮賣或者租出去, 而加按就要得到房屋署批准, 所以基本上都係唔郁得。 資產狀態 有 100K 股票 200K 現金 400K 基金 不過唔郁得 阿媽有 500K-800K  可以借俾我做首期 大埔有一阿媽俾首期 而用我大家姐名買既單位  2012 年買 180 萬 現值 270 萬 尚欠 90 萬 現時阿哥住緊 但可以叫阿哥返來一齊住 而租出去 租金大概 8 千多 工作預期 由於工作環境問題 相信維持呢個收入起碼 10 年時間 10 年之後先有機會升 收入才有機會增加 諗緊做乜 2010 年起 錯過了買樓機會, 而之前股票蝕多 , 所以現金儲蓄唔多 , 現時未有迫切買樓自住需要 , 但想學買樓保值 抗通脹 , 想學習點樣睇樓 買樓 搵筍盤 , 買左之後既放租事宜 , 或者之後如果睇形勢放盤鎖定利潤。 目標達至 3 層樓 1 層自住 2 層放租 因為本人自知唔係專才 , 如果有機會勁人身邊學習係一個好難得既機會 , 本人會願意花時間去投入所分派既工作,謝謝 。 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- 首先好都好高興與你會面 ,係我地的溝通過程當 中 ,我諗我大約已經知道你的想法 ,但同時亦和你探討過唔同的思路 ,由於可能性有好多所以我地先由唔同的方向去睇下之后可以點行。 首先純以計數黎計,先睇下手頭上可以動用的資源係幾多先。以你人工44K計,壓測如果買超過一層樓,即你最多係以人工一半即50%的22K,以5.2%的壓測,你最多只可以借4,000,000萬左右的錢,唔理你買幾錢的樓,總之總債務就係4M,壓測則為21964元(即月供15188元)。 你手頭上的錢係有約300K左右,如果只有呢一舊錢的話基本上買唔到樓,之但係基金果度由於要罰錢所以你唔郁,而你屋企大埔層樓由於係你家姐名但佢又買左另一層樓,估