操盤實例 -- 想買唐樓劏房收租篇 [僱問服務]

本人30有1，一直有拜讀隊長blog 及書，知道隊長有獨到見解，本人背景如下，希望隊長指點一二，不勝感激

未婚, 有穩定女友

我月入$18000 但報稅300000 年薪, 因公司是父親的(是做布行貿易), 公司只得我跟父親二人, 暫時見到未來5年不會失業, 自知沒能力接管父親生意

在這之前是在寬頻SALES 月入兩萬多, 有想過出去做PARTTIME 幫補1萬-萬5元收入

女友沒工作收入 但有層已供完自住樓(他的媽媽名下) 我們同居 住在荃灣地鐵上蓋, 暫時住不用給錢

現金$200000

每星期日請鐘點工人，$1200/月

900 電話+雜費

無其他負債，名下無物業,家用 3-4個月比1萬元 媽媽

其實而家細價樓好DIN 我只係暫時睇定 而家真係有岩回報既都會買 , 可當我有60萬首期 最多80萬, 目標300萬樓下既唐樓 再整劏房, 想用自己名買層唐樓 4百多呎 劏房收租，隊長可有何建議？謝謝隊長 !!!

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先從你個case一睇, 你攞住20萬+ 18000人工,其實真係好難買樓。不過你話你屋企人可以再借到60萬比你加你20萬即80萬左右，咁係計數上會稍為合理小小。


係你買乜之前我都會幫你計一計數，以你18000月入，或30萬年薪計，我攞平當你月薪20K計，咁你壓測就係12000元，即你大約可借220萬元，壓測12080(超小小但你條數都無實數所以當你過到），30年@2.2%每月還8353元，我相信你都應該算係輕鬆的，因為見你的生活應該都係比較平實同低消費。


2.2M + 800K首期，你最盡即係可以買到2.8-2.9M的野（減厘印），而以2.8-2.9M黎計其實岩岩好你就係七成幾左右的按揭，我建議如果咁的話你就做住7成，即你大約只可以買2.5M的野，或者你問屋企人借多十萬就會鬆動Ｄ。


不過以上的計算只係以你買到的樓的思維去做，你想再買大D的話你仲有一招，就係叫你屋企人加你人工加大你個額，咁你可以再多D的話就可以買大。不過你再買大的話由於你局限左係800K的首期，即係話你走唔甩講緊要用二按，即係經HKMC，所以如果你係選擇用HKMC的話，你係唔可以出租的（違法），所以你要注意呢一點。


好啦，就算你屋企人幫你加大左個額之外，你又要再諗多兩個問題。一就係你目標唐樓呢件事好麻煩，因為唐樓樓齡久，下下50年以上的樓齡，一方面已經唔係間間銀行肯做。就算肯做，有D就可能只借15-20年比你，即係你壓測果下又大左（呢下如果你屋企人肯加你人工到十皮一個月就任你講啦當然），另一方面按揭成數同估價都會有不足的情況，即你可能以為可以估300萬借7成即210萬，銀行突然可能話只估260萬，或者只係借5成比你，又或者both，你就要臨時臨急抬多幾十萬上會，呢下係你目前情況下我睇認為就比較難搞，即你可能真係買都係只會買到一層200-220萬左右的唐五六七樓咁，呢D單位講真我唔會掂，你熟就OK，唔熟我都幫你唔到亦唔建議。


另一個問題就係你做劏房，先唔講我已經唔係太鼓勵呢件事，再者你按黎按去都唔夠錢做到5成合法出租，再加上上面計數上的諸多留難，表面上已經唔想再探討落去。不過我就當你做劏房幫你再計一計，你亦要預多二三十萬去間房做廁所做渠？咁你一去左二三十萬的話，請問你邊度仲有錢買樓？掉番轉頭講，你買層2.2M左右的樓可能都已經盡，你買完又乾晒塘，咁你邊度有錢劏？


劏房回報高係常識我知，當然你可能有你自己的見解，即你做個劏房時可能盡量有幾cheap得幾cheap咁，甚至可能係慳成本上局要罔顧安全，而目標一方面就為左回報，又或者可能係你對事業上無突破的情況下，叫做諗一條新的血路出黎去做的方案。可惜我認為其實計到上面咁，理論上我認為你好大機會都買唔到一層唐樓，又或者買到的唐樓都好爛，又或者你買完后要到處籌旗去埋單，之后你仲要孭住個唔合法的出租條件下再去做唔合法的劏房，講堅我真係幫唔到你計呢條數。


當然如果你屋企可以幫你幫到full paid，錢唔係問題咁又另計，但法律以及道德上，隊長個人都唔係咁建議做劏房，反而你諗下會唔會係用番我第一部份咁，正正常常買間細價樓會唔會係另一個更好的方案吧。