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聖誕下的2017預視

聖誕節係普天同慶的日子,而如果你有樓的話,相信今年都過左一個好瘋狂的樓市,由年初到的低位向下沉,到而家接近話V型反彈,去到年尾尾二的CCL收145.44,估計年尾最後一日都應該係升,亦即係話極接近歷史高位,要破頂睇黎應該唔遠。 早番年半前隊長寫過呢篇 再見400萬 的樓,當日雖然唔太算實現就被拉番個樓價落黎,但其實細價樓一直都表現強勁,最低可能有部份隊長觀察的400萬目標樓被下拉至320萬,但今日已經去到380萬左右的水平,睇黎呢篇再見400萬樓雖然遲左,但係2017年就應該會實現。 帶番小小頭盔,隊長所指的唔係話之後你唔再搵到任何400萬以下的樓,但泛指的係某幾個細價樓的屋苑,如荃灣中心,大埔中心,金獅花園,河畔中心,得寶花園呢一堆較細但又係以屋苑形式所為人熟知的地段,相信於2017年的平均入場價會超越400萬,但可能個別的單位如屋苑中的最細積,或最低層等等,仲係350-380,係有機會的,但整体要誇半隻腳400萬就應該差唔多了,而另一方面你話市區有單支有唐樓仲係200-300萬咁講,係絕對有,但呢D一支支的單位好難代表大市,所以就唔當作指標考慮了。 對於明年有好多人話加息會令本港樓市受壓力,呢一點隊長係同意的,之不過如我前文所講,2017年應該最多加兩次息,甚至考一考眼光的話2018年亦最多係加兩次,合共四次亦即一厘息左右,相信呢個幅度係對於大部份人買左樓的業主黎講都係可承受範圍之內。假使間如果你認同的話,未來呢24個月的策略其實好簡單,息口上升初期比較緩慢,大家只需要積極去建築自己的防波堤,順住減債兩年,並利用mortgage link,去儲下錢,繼續持有物業,已經係最好的安排。 個人認為,呢段時間除非你真係錢多,否則都千奇唔好買樓增大自己個credit之餘,亦唔好賣樓去等樓跌。儲錢增強現金流係唯一的出路,到2018年時先再睇點搞。可能你會話,點解要睇2018之後呢? 主因係唔計任何黑天鵝事件,2017年加息有限,政府換屆又唔會減辣住,所以應該只係平穏過渡2017。 當然,你又可能諗係咪乜都唔做呢?咁又唔一定,但乜都唔做係一件合理的事,特別係呢家如果買第二層下下都15%計,除非你有親人幫你頂名果D另計啦,但如果你唔諗買間新野玩,因為買間新野都要15%,400萬就要60萬稅及雜費去計,你倒不如用同样的價值考慮下增值現有的樓去提升投

政局與樓市

最近香港的政局以及樓市政策真係多新聞,先有政府出辣招一律15% DSD,然後有房署踼公屋富戶,然後最新鮮滖熱辣就係梁振英宣佈唔會競選連任下一屆特首,變幻莫測的政治環境對香港的樓市實在有重大的影響。 其實心水清的朋友都明白,梁振英連任的籌碼,樓市的升跌一定係佢的重中之重,所以佢不停吹噓今屆政府搞到幾多供應,而係之前佢不停出牌,包括要司法覆核咁多議員同埋打樓市,為的一定係為連任鋪路,以其無所不用其極的性格,連打公屋富戶呢招都出埋(但我欣賞呢招的),好明顯佢係一張一張牌咁出,志在連任。不過事與願違,紅燈係咪比左雙曾就唔知,但佢係一星期內突然比人KO,似乎北京都出招,陰謀論咁講應該捉到佢痛腳之類要佢自動投降,但莫論原因係乜,佢唔再玩連任的話,大家可以理解為佢應該失勢,而失勢的話呢家要做的就係唔好再得罪人,特別係唔好再搞事撩慶北京,否則佢下台後應該唔會好過。 如果你認同以上觀點的話,咁你可以諗呢段時間香港應該會比較風平浪靜,因為梁振英唔再搞事,咁樓市方面應該會繼續執行番現有的安排就算,即係話佢應該再無動機去加辣,但又唔會減辣,而公屋富戶呢下,佢洗濕左果頭應該會繼續,尤其是其實都唔洗佢做,執行上都係靠房署班人,又唔駛過立法會,但呢件事要去到出年十月先會實施,所以由呢一刻到出年,樓市應該都唔會見到再見重大的政策去再改變。 以目前的情況睇,呢家出完招樓市反而仲亢奮,因為好明顯個辣招的影響對於需求就無乜太大的影響,上車的繼續上車,投資的又可以親友去頂,BSD買家就更加唔怕你,打擊的需求好有限,但係係供應方面就大穫,所有有樓的人,尤其是有兩層或以上的全部都會企晒係度,因為你就算換貨都要15%,條數點計都唔通,所以基本上唔好話只睇樓市升,呢家係講緊只要樓市唔跌,自已財政狀況又唔太差的話,基本上就唔會想賣樓,二手供應其實接近乾涸,一手發展商見到所有客源都走去接貨,任mark價下,咁样的市唔升都難。 另一方面,政府打富戶政策其實又係另一個助燃劑,當然你可以諗話一出一入,即係唧一個富戶出黎,就入一個租戶,但首先個富戶本身其實如果有樓的話,佢好大機會放緊租,亦即係佢要收番層樓番黎唔續租,咁條街就點都多左一個租客,而租得私樓的租客理應比起輪侯冊的實力好好多,被唧出黎的優質租戶重反市場,去replace番可能住緊劏房的基層,明顯呢個動作對樓市的租金有正面影響。而如果富戶被踼