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一份保單一層樓

一直以來隊長都有講過,就係人生在世你的危疾保險就要買得大一點,因為如果唔好彩有咩病痛,無工作能力又要洗錢,人會變得好旁惶。但係,如果死左的話,咁其實好多野都帶唔走,所以如果以一個中等家庭黎講,有層樓及一舊你正常有的現金,都係足夠,反正應該唔會諗話自已死左,屋企人會當中六合彩咁開心嘛。不過以上的野係中等家庭會主,如果基層家庭無儲蓄無資產就另當別論。 講呢样野的原因,又講番前排有朋友問我關於最近買樓收租的回報,特別關注的一點就係仲做唔做到收租大過供。隊長話其實好主要睇你首期有幾多,你攞七成首期去借三成,要做到租大過供唔難;你攞五成首期的話,應該都唔難;但假設唔理按揭的限制而你借七八成去收租,咁就係最近黎講可能會接近Marginal。 其實好明顯最近半年樓市,特別係細價樓跳得好快,年初300萬的野,呢家都已經350萬左右,但係租金方面一直都相對落后,直到最近接近暑假租金才開始有小小向上的勢頭,所以係過去半年租金回報係低水左的,但有機會暑假能收窄同拉高個回報率。因此,係過去半年的話,買樓收租好睇你買到咩樓,有機會你可能做八成都租多過供,但亦有可能要六成先得。 上面只係一般人的做法,但隊長的睇法又唔一样,因為只要你識玩,其實隊長亦敢講就算呢家我借足十年,都可以做到租大過供。當然你會即刻諗隊長搞咩可以咁高回報,又或者係咪湯房,我可以話比你聽隊長唔做太花時間的野,但一定要投資多少少再望遠D,之不過過去幾年的租金的確比市場強勁,但呢個係後話。 隊長想帶出的一點係好多時有基金人叫隊長買份基金,每月幾多幾多供30年然后projected return有幾錢,講真我腦裡面的畫面就即刻會諗如果我同样用咁多錢供一層樓,反正都係唔係點理佢,又係供30年,中間你話要維修裝修要洗錢,咪又係等於個基金有升有跌?兩者都係要比管理費,但係一個就完全係自已的物業,一個只係託比人管的基金,感覺上已經唔係太好。更明顯的差異就係,基金要自已供,但係收租物業係人地幫我供,一個我每個月都要比錢,另一個就我坐30年就有。到最后仲要計一計就係供完30年后,一個就係供完的物業,賣左就有成舊數,唔賣就個個月仲有糧出,相反基金只係一舊錢比你,而但係舊錢有幾多,夠唔夠買樓或抗通漲,無人知。 計黎計去,其實我真係好唔明白點解要買基金,除非無得揀就另計,但如果有錢的話,真係老蟹都會揀買樓,條數點計都

一句說話50萬

好奇怪的係,上集講的朋友C,係另一個朋友圈入面同样又有一個叫阿C的人,最近一年一样係諗緊買樓,而且情況相似,不過可能呢位朋友D家境稍稍好小小咁,但係亦正正係咁因此又打亂左買樓部署。 朋友D的收入相信都係唔錯,雖則我無實際數字,但相信應該都係4萬元左右。以4萬蚊人工係香港,講真做個9成上會買層四五百萬的樓其實唔難,不過問題只係佢的目標太散,導致要平衡的野太多,最后就只能原地踏步。 朋友D大約於一年前已同佢傾開佢想買樓,由於佢本身係香港仔區,所以都想買番香港仔負近的樓,特別係佢本身都想近番屋企人。不過當一個近字放左係買樓的requirement上面,慢慢就又會演變更多,例如話不如買一層大小小的比屋企人住,然后又將屋企人果層放租或放賣咁。本身呢件事都無乜問題,不過係今時今日的市況下,好多野都唔係盡如人意。 所以一講到買大左,就會變成由一房至兩房,變成兩房至三房的概念,筆直又突然間變大左后又變得猛猛緊。而且,十個買樓十一個都想買到荀盤,所以係每一層都係創新高的情況下,佢又變得審慎同卻步。 其實好早之前隊長已經講話上車唔好諗住一步到位,除非你大L把錢,所以最好睇下其他區域。到佢發現原來只係focus係香港仔之時,已經稍稍慢左小小,不過佢都有諗過買喜字系列的東西,隊長都覺得OK,不過抽唔到。而中間又有D尚字輩的單幢,我就唔建議。而係佢問隊長的過程當中,好明顯一個問題就係佢一離開唔熟悉的區,就只係見到新樓。換句話說,佢好大機會係無好認真咁去某一區做過功課,諗住搵間新樓就算數,呢個就真係上車人的通病。 買新樓本身其實無乜問題,但由佢問我問題當中我又感到件事係古L怪。當然買樓無講話咩係絕對岩絕對錯,之但係都要諗下幾時先應該買新樓,幾時先應該買二手樓?買新樓的話,仲要係細價新樓,你好應該只有一個原因就係你自住的需求強。新樓普遍有溢價,加上樓花長,管理費高,回報以及潛在回報都相對偏低,所以要買新樓的唯一原因係你要買果個質素貪新,因為你中意住新野咁隊長就吹你唔漲。不過如果你同我講買完新細價樓,比咁高溢價然后係租比人益街坊,我會覺得,下,你無野吓嘩?但正正朋友D就係問我呢個收租問題,所以我覺得係亂鬼晒籠。 朋友D問得我收租問題,咁我相信佢如果唔係自住香港仔的話,個買樓原因只係為左回報。但同大部份上車的犯的同一問題就係自已果區買唔起,去其他區又唔識,然后自

行動力係致富的分野

早前副隊長話想幫個朋友上車,睇中左一個我地都覺得唔錯的盤,於是就叫呢個朋友C叫佢食左佢。而朋友C其實都唔係第一次講買樓,由我記得呢個朋友C出現,到呢家亦都應該有一年,睇樓睇過一次,之后就無聲無息咁唔見左,但最近又重提舊事,而且今次仲好型咁話我地睇過就得,佢唔駛睇,只要計到話上會就會買。如是姐過左幾日個朋友C又話可能9成食唔起,話有D美容咭數分期未還清,可能要借少D時個首期又唔夠,於是就拖拖拉拉咁又無疾而終。 對於呢件事我的立場其實都好清晰,一方面朋友C唔係我朋友,叫做係副隊長的面我先幫下手,買到買唔到其實唔關我事。之不過我又覺得其實好無意思,買到賺左又唔會多謝,買到蝕左一間小狗我地,咁倒不如其實唔好搞就仲好,唔係一間好似佢搞左一輪唔得唔得咁我地再push下佢,第時佢就有位入話係被迫就無L謂。 但係對於呢件事我就覺得係一個人的行動力足以令成件事有幾廢,老實講由我地一件前第一次帶佢睇樓,果時如果佢係諗9成,首期只係35萬左右已經搞L掂,而且按揭又無大的壓測限制,不過佢果時就係唔知計乜計乜,到最后就睇完一次收皮。一年后的今日,同一大小的樓其實已經升左100萬左右,中間聽番佢成日反反覆覆,一時話買一時話唔買,買又唔見佢自已去搵下盤睇下樓,到呢家又話買的時間其實我都唔係好分到佢講真定流灘。 另一個重點係既然一年前已經諗過"可能"會買樓,咁點解唔會諗下了解下上會的要求同知識呢,特別係佢仲要銀行底,唔識咪問下同事有幾難?呢家一年后抽起條筋話買的時間,你老味你同我講有條美容分期頂住左?其實mean d都係咁話,我真係睇唔到果舊錢用左有咩效果,嘥埋D咁的錢再零分別,倒不如老老實實唔好搞亂個credit la。而且計唔掂條數,你可以話係佢人工頂住頂住過唔到壓測,但換個角度我只係睇到佢無試過去諗計呢條數,所以先會係1年后9成上會時要變成45萬成本,而發現自已有條credit card installment后變左可能借8成要80萬成本咁搞L亂自已囉。成件事只係可以睇到有成年時間但無做過計過一件事去幫自已準備,咁點會成功啊? 可能有人會即刻話,買樓唔一定等於成功喎,呢一點我絕對同意。不過隊長我想指出係背后的含意,因為隊長認為買樓唔係一個人生目標,但始終亦起碼係一件大事,理論上好大機會係大過你入邊間中學大學揀邊科黎讀,又或者都大過你做邊間公司,因

資格

一段時間之前,隊長我八八掛掛微服出巡,參加左一個上車班。當然好明顯,上車早就已經唔係我要關心的問題,不過去參加下呢D班,了解下教的人的質素,以及參加者的人數同實力,其實對於了解整個市場運作同需求都係有一定的感覺。 成個班大約係一整個下午,講真我都有小小佩服點解可以講咁耐,先唔好講內容,就係叫是但一個人出黎講幾粒鐘野都真係幾鬼攰。不過頭兩個鐘我可以講係同樓市基本上無乜關係,有小小好似想洗腦式咁講話要識人識團隊而一齊發達,然后又自已互相介紹下咁,理念上係好的,不過又好似有小小多餘,點都好其實差唔多有一半時間可以話係同樓無關。 下半場就開始有個隊長我幾欣賞的遊戲環節,主要就係講買樓賣樓同番工之間的關係,設計係點就廢事講人地的商業秘密,不過有一兩個位我睇到都唔係咁合理,之不過遊戲就遊戲,亦無需太執著,主菜就係遊戲完后大家分享自已的"成功"秘訣,咁样就差唔多過左3/4時間。去到差唔多最后,就小小講關於樓市的所謂分析,老實講呢Part打落先開始見到呢班人的功架,亦證明原來有時真係唔駛好叻都可以教人,只要你夠勇敢行出黎就得。 湯文亮之前有講過話其中一個留言的人得果六層樓就係度也文也武,連挽鞋的資格都沒有。如果套落去呢一班人度,我就更加唔識講,因為主講的老師話自已買賣過幾個物業,不過係香港就只係買賣過一間,仲要係幾年前買,買的時候平左唔知幾多%,然后係一兩年前賣左,就執左80萬咁。正當好一班綿羊聽得如痴如醉覺得老師賺左幾多幾多錢的時候,我個腦只係出現,唔係嘛,咁都得? 聰明的你可能會睇到同我一样睇到的野,不過可能同學仔大部份都係未上過車唔了解,甚至係黎"做妹",所以無人會提出問號,不過好明顯有兩個問題係如果老師係專家,咁你教人買樓時你賣春晒d樓,咁你學乜鬼野人教人?好啦,就當你賣晒係因為你覺得見頂TIP到好準,咁但係你一兩年前賣左執80萬,咁點解唔講下呢家如果唔賣你係咪執160,賺少左一倍啊?錯的timing出左貨變空倉,得一層港樓就教人,呢下我真係有小小京左。 其實係教的時間,我感覺得呢位所謂的老師都好似係帶點熱誠,個人都無乜野係D實力同經驗唔太夠班,不過仲有一個位係佢自已講自已的賺錢史時唔係太老實而扣分,就係佢係要比10% SSD而無寫出黎的。實際日期我唔記得,不過都幾肯定係因為隊長寫過20121026呢個

400萬大作戰

最近去地產鋪八掛,過去一段時間的所謂細價樓,特別係受惠於9成按揭下的400萬樓,已經可以話進入倒數階段,無論你認為值定唔值,盤源已經收窄得好緊要係一個事實。 其實唔L駛水晶球,隊長之前已經講過無數次上車盤會升至400萬入場,甚至見500萬入場,如果你由隊長寫Blog開始跟住玩跟住買,二百零萬入呢家大部份有1球profit,當然買得多就賺更多,而好消息係你咩都唔駛做,睇黎好快就會向400萬衝線,但你唔需要多謝我,因為令到細價樓咁升法的主腦,其實係今時今日的政府。 自金管局推出都唔知幾L多輪收窄按揭的比率下,買樓的難度隨住樓價上升而首期增加下日漸變得困難。如果你身邊係有無知的朋友話連9成都無埋的,就當然更加係Mission impossible。不過係你笑佢的同時,其實佢的擔憂亦逐漸變成現實,因為相信係半年一年時間,香港再無大屋苑或單幢有400萬之時,咁就真係無晒9成按了。 當所有香港樓超越400萬時,9成按就其實變成形同虛設,不過如果你仲未上車的話都唔駛太擔心,因為就算無晒9成都仲有8成半8成,除非癲到D細價樓推到上600萬以上咁就真係hihi,到時我諗要上車就真係唔駛諗,因為首期下下要2.5球以上,點搞? 所以推論到呢度,隊長就有兩個thoughts閃過腦入面,一就係而家應該點样操盤,二就係政府如果見到無晒400萬樓下會點。 其實如果以今日黎講好明顯個剛需係勁到你老母都唔駛講,睇一睇個死人洪水橋尚築,開個250呎左右的野叫300萬,竟然可以叫300萬左右仲狂收5000票,當然當中一定有水份有人入幾票,但唔理佢水份有幾深先,真係問問如果想買黎上車的知唔知洪水橋係邊?還記得隊長2010年前買Midtown,人人都話元朗遠的時間,其實都叫做有西跌又元朗口,真係好鬼方便都比人話遠,無他的,因為好鬼多朋友係港島九龍都無幾可入元朗嘛。時至今日好多人結婚生仔成家立室,無論係朋友定朋友的朋友都明白港島九龍買唔到樓時,就會搬左入元朗,因此對元朗有更多的認識后,先開始比人接納小小,不過元朗對好多人黎講仍然係一個遠的地方,呢個係一個現實。 好啦,咁如果對好多人黎講元朗係遠,咁洪水橋係咩的情況呢?簡單D講洪水橋就叫做好LH遠(自已譯LH)。咁如果我地嘗試去量化洪水橋的遠,其實你可以諗對於元朗或屯門的人都會覺得洪水橋遠,即係遠的遠或遠 x 2。我同其中一