400萬大作戰

最近去地產鋪八掛，過去一段時間的所謂細價樓，特別係受惠於9成按揭下的400萬樓，已經可以話進入倒數階段，無論你認為值定唔值，盤源已經收窄得好緊要係一個事實。


其實唔L駛水晶球，隊長之前已經講過無數次上車盤會升至400萬入場，甚至見500萬入場，如果你由隊長寫Blog開始跟住玩跟住買，二百零萬入呢家大部份有1球profit，當然買得多就賺更多，而好消息係你咩都唔駛做，睇黎好快就會向400萬衝線，但你唔需要多謝我，因為令到細價樓咁升法的主腦，其實係今時今日的政府。


自金管局推出都唔知幾L多輪收窄按揭的比率下，買樓的難度隨住樓價上升而首期增加下日漸變得困難。如果你身邊係有無知的朋友話連9成都無埋的，就當然更加係Mission impossible。不過係你笑佢的同時，其實佢的擔憂亦逐漸變成現實，因為相信係半年一年時間，香港再無大屋苑或單幢有400萬之時，咁就真係無晒9成按了。


當所有香港樓超越400萬時，９成按就其實變成形同虛設，不過如果你仲未上車的話都唔駛太擔心，因為就算無晒9成都仲有8成半8成，除非癲到D細價樓推到上600萬以上咁就真係hihi，到時我諗要上車就真係唔駛諗，因為首期下下要2.5球以上，點搞？


所以推論到呢度，隊長就有兩個thoughts閃過腦入面，一就係而家應該點样操盤，二就係政府如果見到無晒400萬樓下會點。


其實如果以今日黎講好明顯個剛需係勁到你老母都唔駛講，睇一睇個死人洪水橋尚築，開個250呎左右的野叫300萬，竟然可以叫300萬左右仲狂收5000票，當然當中一定有水份有人入幾票，但唔理佢水份有幾深先，真係問問如果想買黎上車的知唔知洪水橋係邊？還記得隊長2010年前買Midtown，人人都話元朗遠的時間，其實都叫做有西跌又元朗口，真係好鬼方便都比人話遠，無他的，因為好鬼多朋友係港島九龍都無幾可入元朗嘛。時至今日好多人結婚生仔成家立室，無論係朋友定朋友的朋友都明白港島九龍買唔到樓時，就會搬左入元朗，因此對元朗有更多的認識后，先開始比人接納小小，不過元朗對好多人黎講仍然係一個遠的地方，呢個係一個現實。


好啦，咁如果對好多人黎講元朗係遠，咁洪水橋係咩的情況呢？簡單D講洪水橋就叫做好LH遠（自已譯ＬＨ）。咁如果我地嘗試去量化洪水橋的遠，其實你可以諗對於元朗或屯門的人都會覺得洪水橋遠，即係遠的遠或遠 x 2。我同其中一個元朗的agent朋友戲言，洪水橋都算係全香港最L衰的新樓住宅地區之一，排名可能仲衰過康城，但如果咁样開細盤都嗌3球仲癲被追棒，咁你可想而知呢家有幾癲。其實講真如果你番大陸工作行西部通道的，可能都叫做有地理優勢，不過如果比我揀，還掂都係可以9成計，我寧願買間豫豐花園368萬好過，起碼都叫做西部通道口又有屋苑有小小配套同埋最緊要係空間大50%。不過人就係好傻要貪一手野，所以對於隊長黎講呢個盤可謂零興趣，不過就好有參考作用。


講左咁耐，最緊要帶出的係其實好多人我諗都唔知自已買乜，但就知自已要買，因為唔買就遲d買唔起，先會出現400萬樓下就會搶的情況。故此，隊長呢下認為400萬樓下的屋苑真係要繼續買，如果你執到d 350萬的野，基本上你可以上望400食50萬衝刺式升幅，然后當過了400萬時應該仲有衝刺后的減速餘勢，睇黎450萬都唔會係問題，見唔見500萬就睇政府了 。


講到第二样野睇政府，其實都係講番個9成按問題將d資金推晒去400萬樓下。隊長其中一個立論係樓市只要唔跌，細價樓特別係400萬樓下的就一定要升，因為太多資金追逐，個價一定要郁，唔係向下就一定要向上，無得企係現價。問題再落黎係當無晒400萬時政府可以點做? 講真市民一定會好大聲音話買唔到樓，咁買唔到樓時供應又無得大幅提升，咁政府就會好進退失據。


如果政府要幫人上車的話，將9成按推至500萬，老實講我一定開心到癲左因為細價樓目標又推高100萬。但如果唔郁的話，就肯肯定日日都會噪，政治壓力一定史無前例的大。故此我都真係唔知政府會搞乜，或者最終會做的就係乜都唔做等個市自已郁，頂住最后的政治壓力然后等2017年換班再算。


所以結論係咩呢？有買趁手。