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操盤的藝術 (4) 完

係我操盤的過程中,而家最大的問題係點样達至一個合適的資產vs負債水平。 過去我一再強調借錢呢件事絕對唔係壞事,財商的高手都知道有負債係必需的,我時常講上市公司都要借錢,不過學校的老師,屋企的家長都鼓吹唔好爭人錢先係美德,無計,因為佢地都係財商低能,不過如果唔係咁,呢個世界點解會10%人楂住90%的財富,而相反90%的人只分剩落來的10%財富呢,信你老師教的財務智識,托柒就有份。 不過,究竟個leverage要玩到幾多先至安全呢?如果事後孔明的話,當然係升市之前的時候玩大個leverage,跌市之前就縮細個leverage,咁你就好大機會outperform個market。但如果要precise小小,咁我地可以玩到個leverage有幾大,縮又縮到幾多先唔會沉船呢,呢個問題又係一個藝術。 要leverage up的時候,其實玩到最盡係第一間屋90%,之後賣左佢再一間90%,一間70%,然後呢家再落去玩likely都係50%咁上,即係其實政府出招之後,要再leverage up其實係好難的事,以前同一舊錢可能可以玩4-5間屋,呢家hold得2-3間,差好遠,不過呢件都係一件好事,人人都係坐50%的盤,我諗要跌就更加難。 而係2009-2013年呢4年的升浪後,好多樓我都已經有一個幾理想的回報,為左lock profit,我都提及以下係我自己玩的leverage down的操盤,帳面上都鎖左幾百萬的profit,分別係用左黎減低個debt,以及提升左cash position。 元朗樓4xx萬 —-> 東九龍樓3xx萬。 九龍樓4xx萬 —-> 大圍樓2xx萬。 沙田樓3xx萬 —-> 朗屏樓2xx萬。 講左咁耐,我認為而家樓市係進入左一個整固期,呢個整固期可能維持半年至一年時間,之後就可能再以細價樓升先,原因係90%按揭同埋DSD都對400萬樓下的樓影響最少,加上上車客都係買呢個range的樓,所以睇番轉頭呢半年細價的樓真係無乜跌過。 因此,係換碼的過程中,所有新的細價樓都係以50%上會,再申請埋個deposit link account,將套出黎同埋預期的收入都放係個deposit link account入面。大約我希望旳position係將我資產對負債(debt to asset ratio)維持係40-60%左右,之後就佑佢慢慢供,慢慢減,與此

操盤的藝術 (3)

我發現左,原來最受歡迎的文章都係講上車的,所以我更加明白香港人點解大部份都係財商低能。 我幾可肯定有好多未上車的人睇我的操盤文章會話,屌,我連第一層樓都未有,點撚样學你搞咁撚多野啊?但問題的關鍵正正係如果你唔明我做乜的話,你的第一步"上車"就往往好大機會局限左而阻住你之后買第二三四層樓的命運。打個比如,如果無人教你打golf,你自己睇人地就亂鳩咁打,可能你打下打下都會打到百幾碼,到最後你練到熟左,就可以落場打18個洞(上車)。不過,當你打18個洞的時候,由於你領悟多左,你又會發現有自己有不足,打黎打去都打唔好,所以你就想去正正式式咁學過。不過呢個時候,當你正正經經咁學的話,你會發現你可能要比你未識打之前花多一倍的功夫去學,因為你發現你之前的姿勢完全唔正確,原來一開始就已經錯左,要改變你已經上左手的手法,呢下先知大穫。 所以,好多人上車只係識問下呢個問下果個意見,但可能只係十個唔識玩樓的人大家互相交流,對於點样走一步其實都唔係好知,到最后其實會多走好多冤枉路,因為你根本唔知后面條數點計,又何以好好操盤。 再講操盤的話,對於上車的人要考慮的,除左係你中唔中意果間屋之外,仲有係你的槓桿同你的cash position。好多上一輩的人會同你講,唔好爭人錢,最好就用最少的mortgage,盡快供晒佢就OK,但我可以話比你聽你聽佢講即係比佢害撚死你。係我的文章當中有提及 財技 - 買樓應該用長年期定短年期 (1) ,內容大家自己再扒文睇番,但係今時今日如果你上車的話,我直接了當話比你聽要用盡長年期,以最少的供款去供,總之個theme係要keep越多cash越好,個額越細越好,最好如果係兩個人的就用一個名去買。 條數可能你未識計,但係90%上會呢個槓桿一生人差唔多得一次(當然你賣番再買就另計,但如果你買到3-4層樓后,90%係已經成絕響),所以要好好運用呢個最大的槓桿。與此同時,90%係按人頭去計,即如果你兩公婆分開買,一人可買一次。但如果你地夾份買,一次就燒晒你兩個個額,呢D就真係傻豬仔。 可能你會話,咁我或我老婆咪好無保障,因為得一個人名?屌,兩公婆都咁計較就咪撚結婚啦。又或者你可能會話,我呢家先得一份首期,無所謂啦,一個名又好兩個名又好,都係買得一間。你可能係講得岩,不過係呢一刻。但你作為一個上車人,我估你大極都唔會過40歲,大部份都係廿到尾三十頭的人,你往后仲有30年工作

操盤的藝術 (2)

可能你會問,點解我要操盤? 操盤的目的係令自己係適當的時候做適當的野,因為人生最大舊的投資好多人都係買樓,如果你能好好應用操盤的藝術的話,你的人生會走得比人舒服好多,更快有財務自由。 打個比喻,我話過MPF都要操盤,因為如果你唔理佢,當然大市升時你會升,但大市跌時你都會跌,到最後MPF叻極都係跟大市同步,唔好彩的話你要用錢時係低位,就真係陰功豬。 當然,由你無樓的零槓桿,到你有你能力範圍的最多樓最多的槓桿,中間都要自住,同埋應該會有一定的貨。主因係假設樓市係好難預測,所以如果你認為跌市就沽晒全部樓,即係賣自住樓再租樓的話,個市一急升你就好容易比人夾到JJ都無左。而另一方面,樓的特性係流通量相對比起股票低好多,唔係你話買就有荀貨等住你黎入,你話賣就有人即刻接手,好多時你都要預番幾個星期去撞岩價的買家,好話唔好聽你遇著個仆街政府搞個樓市,好似我最後一件貨咁,要等個岩的買家等左我4個月咁劑,你都咪話唔濕劑。 回顧呢幾年,2009后樓市由谷底反彈,如果有買樓的你,係呢D時候更加應該leverage up,盡能力去食盡個升幅。到呢家政府出左唔同的招夾生拉停個市,加上其實個升幅都有番咁上去,莫理後市的去向,都係時間減持。不過中間的時間性亦係好重要,比如話究竟係先買後賣,定係先賣後買,都係一個好大的問題。 老實講,我揀左先買後賣,因為我睇到好多人都會去搶細價樓,所以如果唔買定,等賣左先買,就會要比多一部份的差價,而呢個差價,只要係我選擇先買後賣,就變成左我的利潤,而事實亦證明我係岩的,不過為左管理風險,我買樓都一定要用長成交,等我有足夠的時間走盞。但另一方面,到我最後果層樓的時間,CY出黎搞鳩個樓市,連樓都無人黎睇,我個cashflow差D出事,好彩中間都有個老母借小小比我頂一頂住個cashflow,賣左樓就比番佢幫我渡過難關,呢D都係有時始料不及。 但無論點都好,市況同時間係好難捕捉,所以你轉身時一方面要比人快,要更貼市,但另一方面又要適時補充自己的彈藥,呢個補充的動作,可以透過大換細,高換低,近變遠黎cashout你的profit,變成你的資金。 但做呢样野,又唔係咁容易,因為好多時如果你得一層自住樓,你要負責的除左你自己仲有你後面的家人,咁就好難搞。我亦曾經同我其中一個親友講,我話你層樓500幾萬,如果你賣左佢,搬去沙田/元朗,捱三五年,但1層就變3層,呢幾年質素可能稍為下

操盤的藝術 (1)

講番樓市,由於我已經將元朗的樓賣出,正式搬番九龍,所以背後的思維可以再分享一下。 好多時我地講上車,大部份人都係諗由無樓到有第一間樓,作為一個盤黎講係無乜好講,但作為一個有多層樓的人黎講,操盤(portfolio)就變成一個好藝術的學問。 由2009年開始買樓黎計,我由第一層樓變到呢家,中間唔同時候有唔同的諗法,呢家睇番曾經有D諗法都係好天真同好傻。比如話,我認為我第一層樓i-home係令我發跡的樓,所以有個情意結,唔想賣,呢家睇番轉頭簡真係硬膠;有時亦係度諗我只買不賣,一路買一路儲;好彩我個人都醒得快,如果唔係我就真係白活係呢個世界,不如死撚左去好過。 但講操盤之前,我亦發現好多人對於操盤呢個概念係幾乎近於零,可能大部份人都係只係諗下點上車,對於有第二三層樓呢D諗法,同高登阿源一样都會講這些機會不是屬於我的,但阿源呢家睇番自己以前段片都覺得自己以前如像是個廢人,可想而知你今日無諗的野,第時拥有時亦唔係咩奇事。 不過,最令我困惑的係每次遇到D經紀我都好頭痛,可能我個样比較後生同靚仔,所以係我未開底牌時,佢地都只係會話抵啊,買啊,抵啊,買啊咁黎sell,又覺得我係上車咁。到我話比佢聽我的portfolio的時候,我深信佢地個腦會突然有好多個$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$,以為一定做到生意,所以佢地會同我講話你賣左邊個邊個邊個,然後同我買呢個,因為有好前景BLAH BLAH BLAH咁,我明白SELL野係佢地的主要工作,但係作為一個操盤人的我,唔係你叫我買就買,賣就賣,亦唔係光睇前景,我要兼顧的野,好多時D經紀以致其他人都睇唔到。 呢個topic我相信我可以講好耐,但係係深入每個環節的時候,或者我可以打個比喻,就係如果你的所有物業係一間公司去睇,咁你要考慮的會唔會同只係買層樓上車自住唔一样呢? 自住的目的,係自己住得開心,最好有番小小錢賺就更好,所以自住要兼顧”住得開心”同”賺錢”呢兩個目的。但買樓投資就簡單得多,我目的就要係賺錢。但作為一間公司,就係除左要賺錢之外,就再加多样風險管理,因為好多時投資的野,個leverage係某一刻可以扯得好高,但你買樓供下供下,一層就一層,風險是會降低,但買樓投資係唔同時段有唔同的cash vs stock比例,要考慮埋cashflow,risk-taking level,市況之類的野,唔係合埋眼當

拉布

四位議員長毛/郁文/大舊/慢必係立法會不停咁拉布,要求政府立法全民退休保障,係呢個課題上,我係認為好有問題,因為的的確確我認為無理由讓有準備的人去保障無準備的人,就算MPF再不濟,每個人都應該有自己的退休打算,呢個課題我係抱住反對的立場。 不過,係呢幾日的新聞報導,我見陳家強局長話如果因為拉布,而導致香港政府的預算案未能通過,呢件事好大件事,而就呢個全民退休保障的課題上,佢話呢個課題社會無討論過,無諮詢過,所以無理由直接立法,因此係呢件事上面,政府的立場係無討論的空間,面對呢條撚屌兄的咀臉,我又多多少少支持番四位議員繼續拉布。 點解?因為阿陳局長你話無討論過,無諮詢過,所以無理由直接立法,咁請問一下香港政府有無討論,有無諮詢過樓市的所有SSD / BSD / DSD? 以我所知係無囉,咁點撚解你地可以連續出幾招搞鳩個市就得?當然,大家都知個答案就係你地大撚晒囉,再者如果你地夾硬黎,有保皇黨民賤聯幫政府護航,只要你想的,夾硬攞去立法會,然後就夾硬通過一條法例,老實講所有野都係合法強姦,所謂的民意都係睇下岩唔岩你地的諗法之嘛。你地想做果時咪話要聽下民意,唔想做果時咪直接硬推,所謂的諮詢同討論都係多鳩魚。 先旨聲明,我唔係一個反中國的人,我認為香港係中國的一部份呢件事係事實,我地亦都需要面對呢一個現實,但作為一個特區,概然我地係有一國兩制,係有我地領先於人的体制,係有我地比人強的智慧,點解我地的香港政府會搞成今日如此的一塴糊塗?我地的特首偷偷呃呃咁搶左個位番黎做,個管治團隊表現差到令人屌閪,盪房波,互租麥,濫權明,問題盡出,財金團隊陳家強,陳低能就成日久缺國際視野,日日都話樓市有風險,CY上任先年幾,國民教育,限奶令,西環治港,貪捐款,問題不絕,點解香港會搞成咁,主打都係因為CY條仆街低民望,所以局住要賣港靠攏阿爺以保住佢的地位,成件事又得追溯番香港無得普選,所以689以低民望入住禮賓府後,就唯有賣港,而更利用立法會的不平衡,亂推鳩政,真係令人髮旨。 香港好多行業都因為各項打擊樓市措施影響得好嚴重,受惠的人可謂少之又少,但我地又唔可以選個特首去改變現狀。所以,既然香港無得普選住,又要比689合法強姦,聯同立法會去隊冧香港,咁我認為拉布的議員係相當有用。那怕好多人話呢家香港因為拉布而無進步,我反而認為呢個政府偶然出一兩個大政策如打擊樓市同限奶令咁令香港自殺,咁倒不如由四位議

中產人生之人生攻略2

之前係 人生攻略第一篇 提及,要儲錢買樓,但對於好多人黎講呢件事好似仲係好空泛,所以我詳細小小講。 我認為一個人,假設你大學畢業後,就好應該即時計劃買樓。當然還Grant loan 啊,初時搵到自己錢想fing多D我明,但係做人應該好快咁有一個自己的儲錢計劃,因為就算你一個月儲到一萬(對剛畢業的人好難,但只係一個假設),一年都係得十二萬,兩年廿四萬,要買樓都好似有好大的距離。 之但係買樓係咪要咁儲錢法,其實好因人而異,我亦唔想將我的一D旁門左道公開,反正我認為首先要有好清晰的目標盡快買樓,原因係我地成日話人工追唔到樓價,咁既然我地知道呢個事實,點解仲要同佢抗衡呢?換句說話講,你打工就死撚緊,買左樓等樓價升係會快過你打工,所以盡快買樓先係王道。 另一方面,買樓首期呢样野,對於好多人都係好白痴地認為要30%首期,主要原因亦因為大部份未上車的人都無乜經驗,亦無打算買樓,所以之前未必太了解,然後個腦入面都一直都只有聽人地講的30%首期的概念。所以,我直接指出首次上車係可以借90%按揭,即最少10%就可以,而呢個計劃唔限定一定要買新樓,即係你買二手樓(大部份屋苑都OK,但村屋同唐樓除外),都可以借足90%。而以借90%來計,市場上大路的係可以透過HKMC去借按揭保險,呢一個方法你求鳩其行入大部份的銀行都可以做到,但係冷門D的做法可以搵中原財務或者某日資的財務公司去借,息口都唔係差太遠,大前題係最緊要肯借。 所以,解決左入場門檻係10%首期的時候,就要了解下你點搞到筆首期番黎。最直接的當然係自己儲啦,但當然問屋企人借亦係一個方法,或者搵個有錢的另一半亦係一個可行性的方案,總之呢筆10%首期就自己諗。之但係10%首期其實等於幾多錢,呢個先係成篇野的重點。 係我身邊的朋友,好多好多人都有一個好根深蒂固的想法就係要一步到位,呢個一步到位的想法一般會話上車要買港島區,或者一係要買三房兩套,任何又舊又細又遠又乜又柒的野,全部都會被rule out,到最後一般都出現平的你又嫌鳩佢唔買,貴的你又買唔起,之後成件事就會話儲多小小首期先買個好D ge,然後下一年發現樓價又升左,儲多左的錢可能都未必買得番之前嫌鳩棄果D盤,到最後就即係晒氣。 我認為,一個正常人,應該一開始買樓就同自己講目標係上車,遠D細D舊D唔緊要,最緊要上左車先。所以新界區的細單位,應該係你的第一站。呢個亦係我的經驗,住入元朗約

中產人生之切勿做牛

前幾篇中產人生都好受歡迎,故此我繼讀寫下關與中產的問題。 係一個朋友的facebook入面,我見到有一位朋友話見到到長輩門退休生活美滿足實,令佢好羨慕,好想即刻辭職,但係 細心一諗,要退休生活過得 安心,前半生一定要辛勞過,相信現在 努力,日後一定有好結果。 以上的感覺,我日日都有,其實成世人流流長係咪真係要為左一份自己唔撚中意的工就咁做一世呢?有無第二條路呢?當然有啦,曾經有D勁人話自己反地產霸權,所以唔用霸權的交通工具,盡少用電,媒,又唔幫襯百佳同惠康;又有一條女係新聞透視話自己只工作但唔係為錢,係為生活而工作,選擇最基本的生活,可能佢會住得偏遠D,自己種下野,自給自足,過住童話式的生活,與世無爭。 但係,如果你選擇行呢D路的話,基本上你係take緊好多人的advantage,亦其實take緊你自己的一切for granted。試諗下大D的畫面,呢個現代世會,有手機有商場有地鉄有飛機有冷氣有屋有床乜鳩都有,點解?係因為我地人類係會向前發展,向前發展的背後就係資本主義下,只要你搵到錢就可按你的能力去過你自己生活的模式。簡單D講,呢D人都有立稅,對於你9年的免費教育,你出街有差佬照住,你病左有基本的醫療,你行出街有紅綠燈,呢D全部唔係變出黎,而係因為有前人去工作,納左稅,政府先起出黎。但如果當人人都選擇唔向上流的時候,其實呢一切比左你幾十年的野你係無人會去支付,之後就會即係成個社會崩潰,你連睇醫生都唔會有,因為無人去做藥,無人去教書,無人去讀書,無人車你上堂,無人印書,無人做lunch,乜鳩都無。所以簡單D講,你以為自已好撚型的去過懶鳩唔知係咩自給自足的生活時,其實你係一件好撚自私的事。 不過,日日番工咁撚勤力又如何先?係唔係而家努力,日後又一定有好結果呢?呢件事就其實等於牛都好勤力,但牛只係識得死做,到最後都係辛苦死,所以我唔係太認為現在努力一定=有好結果。 做人,最緊要係識用腦,認清自己的路,然後放膽前行。如果你同我講話你係公司摶摶摶到單車變摩托係一條成功的formula,呢一刻的我多多少少會想笑鳩你。唔係話你唔得,但問題係一間公司通常得一個CEO,幾個高層,你要幾時先做到果個位呢?我唔知。再者,中間幾十年,容乜易就炒鳩你?好話唔好聽,我呢個人見人地中年危機見唔少,一過左40歲,搵住幾皮野,由頭做起又唔制(亦無人會請個40歲的人做靚),你想下下做中高層咩,又唔一