操盤的藝術 (3)
我發現左，原來最受歡迎的文章都係講上車的，所以我更加明白香港人點解大部份都係財商低能。
我幾可肯定有好多未上車的人睇我的操盤文章會話，屌，我連第一層樓都未有，點撚样學你搞咁撚多野啊？但問題的關鍵正正係如果你唔明我做乜的話，你的第一步＂上車＂就往往好大機會局限左而阻住你之后買第二三四層樓的命運。打個比如，如果無人教你打golf，你自己睇人地就亂鳩咁打，可能你打下打下都會打到百幾碼，到最後你練到熟左，就可以落場打18個洞（上車）。不過，當你打18個洞的時候，由於你領悟多左，你又會發現有自己有不足，打黎打去都打唔好，所以你就想去正正式式咁學過。不過呢個時候，當你正正經經咁學的話，你會發現你可能要比你未識打之前花多一倍的功夫去學，因為你發現你之前的姿勢完全唔正確，原來一開始就已經錯左，要改變你已經上左手的手法，呢下先知大穫。
所以，好多人上車只係識問下呢個問下果個意見，但可能只係十個唔識玩樓的人大家互相交流，對於點样走一步其實都唔係好知，到最后其實會多走好多冤枉路，因為你根本唔知后面條數點計，又何以好好操盤。
再講操盤的話，對於上車的人要考慮的，除左係你中唔中意果間屋之外，仲有係你的槓桿同你的cash position。好多上一輩的人會同你講，唔好爭人錢，最好就用最少的mortgage，盡快供晒佢就OK，但我可以話比你聽你聽佢講即係比佢害撚死你。係我的文章當中有提及財技 - 買樓應該用長年期定短年期 (1)，內容大家自己再扒文睇番，但係今時今日如果你上車的話，我直接了當話比你聽要用盡長年期，以最少的供款去供，總之個theme係要keep越多cash越好，個額越細越好，最好如果係兩個人的就用一個名去買。
條數可能你未識計，但係90%上會呢個槓桿一生人差唔多得一次（當然你賣番再買就另計，但如果你買到3-4層樓后，90%係已經成絕響），所以要好好運用呢個最大的槓桿。與此同時，90%係按人頭去計，即如果你兩公婆分開買，一人可買一次。但如果你地夾份買，一次就燒晒你兩個個額，呢D就真係傻豬仔。
可能你會話，咁我或我老婆咪好無保障，因為得一個人名？屌，兩公婆都咁計較就咪撚結婚啦。又或者你可能會話，我呢家先得一份首期，無所謂啦，一個名又好兩個名又好，都係買得一間。你可能係講得岩，不過係呢一刻。但你作為一個上車人，我估你大極都唔會過40歲，大部份都係廿到尾三十頭的人，你往后仲有30年工作的人生，你話你呢家得一間屋的首期，唔再諗到第二間，亦即係同我講你人生30年已經唔會再進步，你30年內都唔會再搵到第二個首期，如果係咁我建議你第一層樓都咪撚買，反正你人生咁唔掂都無謂摶。所以，如果你稍為有小小forward-looking的insignt，我已經講左你比你聽點安排，那怕要比按揭保險都值得。
當然，上面呢條數的上車客係計得好抆，但要識計數的係你之后點去balance你再番到黎的錢。我身邊好多人係買完第一層樓后，過三五年兩公婆生活改善左，會唔知點解多番幾十萬saving (Ｄ人真係儲得好撚快），到時你就要諗下究竟你想換大層定係點，但係呢一刻要計的就係你實際需要的空間同埋你買左的空間的互換。
即係咁，有D人一上車就買個800呎的3房單位，但其實兩公婆用到的都只係兩房，有第三間房係其實買左番黎都係當雜物房或者客房，根本用唔著，呢D就係晒鳩錢的行為，點解？換個角度去計呢D實際暫時用唔到的面積可能去左你100呎左右，呢100呎如果係10000萬一呎，都成100萬，呢100萬係你要供的，分30年還都成4000蚊一個月咁劑，又用唔著，為乜？
當然，理論上用唔著的空間最好就係出租，但問題係我相信你買得800呎的人，絕對唔會想租間房出街比個外人，故此你又係用唔到。係呢個時候，你如果想出租呢個空間比人，就有兩個概念上的途徑可以做：
1. 加按，如果你層樓升左的話，就加按舊錢出黎買層細樓出租。
2. 賣樓，一開二，自己住番間500呎的，300呎的用黎買間細的。
我無用數字去justify係因為有太多可能性，但如果你能夠好好應用90%上會的話，上面no.2 果件事其實好多人都可以做到。不過當然，我上面係假設你一買就買間800呎的屋，不過如果你係只夠買400-500呎的呢？都係果句，計數! 留住90%的quota會加快你的買樓機會，所有野都係數字遊戲，你識計就OK。
我幾可肯定有好多未上車的人睇我的操盤文章會話，屌，我連第一層樓都未有，點撚样學你搞咁撚多野啊？但問題的關鍵正正係如果你唔明我做乜的話，你的第一步＂上車＂就往往好大機會局限左而阻住你之后買第二三四層樓的命運。打個比如，如果無人教你打golf，你自己睇人地就亂鳩咁打，可能你打下打下都會打到百幾碼，到最後你練到熟左，就可以落場打18個洞（上車）。不過，當你打18個洞的時候，由於你領悟多左，你又會發現有自己有不足，打黎打去都打唔好，所以你就想去正正式式咁學過。不過呢個時候，當你正正經經咁學的話，你會發現你可能要比你未識打之前花多一倍的功夫去學，因為你發現你之前的姿勢完全唔正確，原來一開始就已經錯左，要改變你已經上左手的手法，呢下先知大穫。
所以，好多人上車只係識問下呢個問下果個意見，但可能只係十個唔識玩樓的人大家互相交流，對於點样走一步其實都唔係好知，到最后其實會多走好多冤枉路，因為你根本唔知后面條數點計，又何以好好操盤。
再講操盤的話，對於上車的人要考慮的，除左係你中唔中意果間屋之外，仲有係你的槓桿同你的cash position。好多上一輩的人會同你講，唔好爭人錢，最好就用最少的mortgage，盡快供晒佢就OK，但我可以話比你聽你聽佢講即係比佢害撚死你。係我的文章當中有提及財技 - 買樓應該用長年期定短年期 (1)，內容大家自己再扒文睇番，但係今時今日如果你上車的話，我直接了當話比你聽要用盡長年期，以最少的供款去供，總之個theme係要keep越多cash越好，個額越細越好，最好如果係兩個人的就用一個名去買。
條數可能你未識計，但係90%上會呢個槓桿一生人差唔多得一次（當然你賣番再買就另計，但如果你買到3-4層樓后，90%係已經成絕響），所以要好好運用呢個最大的槓桿。與此同時，90%係按人頭去計，即如果你兩公婆分開買，一人可買一次。但如果你地夾份買，一次就燒晒你兩個個額，呢D就真係傻豬仔。
可能你會話，咁我或我老婆咪好無保障，因為得一個人名？屌，兩公婆都咁計較就咪撚結婚啦。又或者你可能會話，我呢家先得一份首期，無所謂啦，一個名又好兩個名又好，都係買得一間。你可能係講得岩，不過係呢一刻。但你作為一個上車人，我估你大極都唔會過40歲，大部份都係廿到尾三十頭的人，你往后仲有30年工作的人生，你話你呢家得一間屋的首期，唔再諗到第二間，亦即係同我講你人生30年已經唔會再進步，你30年內都唔會再搵到第二個首期，如果係咁我建議你第一層樓都咪撚買，反正你人生咁唔掂都無謂摶。所以，如果你稍為有小小forward-looking的insignt，我已經講左你比你聽點安排，那怕要比按揭保險都值得。
當然，上面呢條數的上車客係計得好抆，但要識計數的係你之后點去balance你再番到黎的錢。我身邊好多人係買完第一層樓后，過三五年兩公婆生活改善左，會唔知點解多番幾十萬saving (Ｄ人真係儲得好撚快），到時你就要諗下究竟你想換大層定係點，但係呢一刻要計的就係你實際需要的空間同埋你買左的空間的互換。
即係咁，有D人一上車就買個800呎的3房單位，但其實兩公婆用到的都只係兩房，有第三間房係其實買左番黎都係當雜物房或者客房，根本用唔著，呢D就係晒鳩錢的行為，點解？換個角度去計呢D實際暫時用唔到的面積可能去左你100呎左右，呢100呎如果係10000萬一呎，都成100萬，呢100萬係你要供的，分30年還都成4000蚊一個月咁劑，又用唔著，為乜？
當然，理論上用唔著的空間最好就係出租，但問題係我相信你買得800呎的人，絕對唔會想租間房出街比個外人，故此你又係用唔到。係呢個時候，你如果想出租呢個空間比人，就有兩個概念上的途徑可以做：
1. 加按，如果你層樓升左的話，就加按舊錢出黎買層細樓出租。
2. 賣樓，一開二，自己住番間500呎的，300呎的用黎買間細的。
我無用數字去justify係因為有太多可能性，但如果你能夠好好應用90%上會的話，上面no.2 果件事其實好多人都可以做到。不過當然，我上面係假設你一買就買間800呎的屋，不過如果你係只夠買400-500呎的呢？都係果句，計數! 留住90%的quota會加快你的買樓機會，所有野都係數字遊戲，你識計就OK。
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