文章

顯示從 十二月, 2014 起發佈的文章

2015樓市展望

2014年仲有兩日就接近尾聲,當然又係時候總結一下今年以及估下出年個樓市。 2014年黎講都算係一個比較意外的一年,雖然隊長一路都叫人入細價樓,亦一早預期當物業的內在價值升高於辣招的價值時,樓市就會崩堤咁爆發。可是從時間上我並無預期2014年從五六月開始爆升成年,而且我亦本身以為樓市只會升一格就橫行,但而家睇黎個市已經升左大約兩格甚至三格,而且某D區份同屋苑更以越戰越勇的勢頭,所以隊長一年多前豪言上車盤要升至500 (后來下調番肯定過400)的呢一個中長線目標,看來係又邁進一大步。 雖然隊長我已經停左買樓一段時間,但星期日時都九痕痕走去八下樓市。令隊長我驚嚇的係,睇田土廳成交實在係太過唔貼市,即係話你睇少兩三個禮拜的成交,個價已經唔夠update。以得寶同淘大黎計,淘大兩房面價嗌470萬,一房殘裝380萬,得寶大一好似近市價的都已經賣斷無盤,得間細一叫340萬,而簡單D講呢三個單位已經係叫做較為貼市的放盤,供應緊張的程度可想而知。 由於我地踏入20121026呢個二轉三的時間,流轉中的樓又再被鎖死,供應緊張程度真係極度誇張,說老的如果我無樓的話,我都真係唔會買呢堆野,始終要比market再高的價去承接,投資的角度出發實在無法接受,但如果你係局上車的話,咁無計,排到黎就係要食呢呢個價。 因此之前亦有人問我點睇2015后市,個人認為2015都會係呈上升的格局,畢究跌落黎係需要有人大手掟貨,不過以咁低息,咁多資金,咁低槓杆又咁少人想賣樓的情況下,我真係諗唔到大跌的表面理由,除非爆隻黑天鵝如俄羅斯單野又掀起巨浪,不然係90%的情況下都看來係要升多一輪,特別係小陽春之后至五六月就可能因為升到太急而要開始橫行一段比較長時間。 講到呢度,有讀者好快咁問我咁係咪即係之后會大跌?確實我對呢個問題是顯得有點不耐煩,因為我好難理解點解唔想就等於跌?反過來我舉了個例,你如果升職升到某一個位人工就不會再大升了,咁以后你人工係咪就係減薪又或比人炒尤呢?答案顯而易見,我對呢個問題本身的思維實在有好大的抗拒,燥左真係無辦法。 不過都係咁講,隊長唔係神,我亦唔係做緊任何分析,更加無乜數據支持,之不過得出以上的結論你可以話係鳩估,又或者可以話係一種對市場的觸覺所產生的一個腦海的影象。因此如果你準備買樓的話,你可以攞黎做參考,但升升跌跌就唔好冤我,畢竟係300萬之后

當你還未訓醒,我才開始做夢

呢段期間有好多朋友向我請教關於買樓的野,每個人都有唔同的故事,不過整体黎講都可以綜合出一個特徵,就係早幾年隊長已經苦口婆心講去買樓時,佢地最大的問題唔係話樓價貴睇淡,反而更大的問題係完全未訓醒意識到要買樓呢样野,所以自自然然就filtered out所有買樓的資訊,直至最近先有個別朋友訓醒,不過咁遲訓醒的代價就係過百萬的樓價成本。 對比起樓淡黎講,個人認為仲訓緊教的人所面對的傷害將會更大,因為係佢地的人生黎講可謂無乜將來,每日就是番工放工食飯去玩。當然佢地唔會意識到自己有咩問題,而隊長我當然亦唔可以話佢地有咩問題,不過作為一個香港人,到你三十歲后才突然登一聲諗話要買樓,但事先無任何準備下,唔可以話無法補救的太遲,但係情況已經變得相當被動,特別係過去五年樓市可能比起歷史任何一個時間都係不正常地上升,而如果要追番呢五年可能更要花上自己十年或更多的時間,人生就慢了長了辛苦了。 記得其中一位朋友A,於2010時我地兩個麻甩仔食飯,飲飽食醉后,佢有講佢的小生意大計,當然就係希望有兩盤小生意,能在將來可以幫佢多一條出路,畢竟佢學歷唔高,唯有係工作外再搞D野,以防佢公司有咩問題。那時候我的感覺係兩盤生意都太細,一個就靠人的時間,一個就已經係做爛市,隊長認為雖然本錢少但利潤亦有限,不過洗濕左個頭的佢亦只好繼續下去,而幾年下來講真我都有小小佩服佢,因為兩個生意都叫做仲生存緊,第一個就仲叫賺到份糧比個員工,而另一份就本生不死咁,但中間要維持呢兩檔野佢都要久唔久泵錢,到呢家先叫可以獨立營運,但本金就真係有排都未番到本。 記得當時隊長亦有同佢講,話投資收租其實都係一門幾穏陣的生意,而且佢(屋企人)的錢係足以應付生意之外再買樓,而時間上根本買樓唔會佔佢太多時間,倒不如試下出手同一時間做。那時的佢不感興趣,講了幾分鐘后,就轉了話題,那是我第一次認真同佢講買樓。到2012年底,我還記得那時我幫另一個朋友買了一間屋,亦係買之前嘗試叫佢一齊去睇樓,不過係出發之前佢就打黎放左我飛機(好似係去打波),那是我第二次認真叫佢買樓仲捉埋佢去,而后來買了樓的朋友今日已賺了100萬或以上了。 係呢幾年其實間唔中我都會傳播小小關於買樓的野比佢,可識係每次感到佢都心不在焉,所以無一次我會講超過30秒,然后就會自動轉話題,廢事悶親佢。所以咁多年黎佢最多都只係知我買樓,但對買樓的野,以及其實呢個

初次上車的惡夢

[呢篇文寫左好耐,唔記得Post] 不得不承認,第一次買樓人,無論財政,視野,技術,心態上,都係好幼嫰,一個錯的決定,加上心態軟,再問十九幾人的意見,到最后就越搞越亂,特別係落完訂後,又擔心自己買貴,又擔心做mortgage唔批,日子一日一日咁過,銀行久唔久又叫你補文件,又話你呢样唔得果样唔得,諗諗下自己的首期幾十萬好似要撻咁,夜晚又訓唔好,訓唔好又諗唔到,諗唔到又再訓唔好,自己一步一步迫死自己。 突然講番呢件事,係因為一個朋友最近以9成按揭買細價樓的故事,亦令我諗番起我買第一層樓時每晚的心理戰,畢竟最難捱的的確係初次買樓時要你係限定時間內做好mortgage,做唔好就撻定的大前題下,感覺有D似玩命。 不過朋友的故事,我卻認為有多個錯誤之處可作參考。佢係一個人買樓,諗住做9成,人工則為底薪加佣金,手頭上儲蓄大約300-350K左右,必要時家人可比多100K出黎。因此,佢就選擇買一層約250-260萬的樓,再掟幾皮野執一執靚佢咁。 當然佢唔太知隊長的身份,但都知隊長有買樓的經驗,所以之前我有提及過佢買樓做9成最要計清楚,因為commission做9成唔一定計,而佢亦搵左銀行做所謂的"預先批核"。老實講,隊長就唔係好知呢家有邊間Bank肯做"預先批核",以我的理解佢果個所謂的"預先批核",到最后發現原來只係比個RM睇過下佢條數,而個RM亦"好負責任地"同佢講唔得就最多搵個人黎擔保就OK,所以佢亦放下心頭大石往前衝,畢竟攞住30-40萬買250萬左右的樓,應該無乜問題。 買樓的時候,其實有兩層比佢揀,一間靚裝細單位就240萬,另一間普裝大小小就260萬左右,隊長的意見係呢家買樓有咁平得咁平,細小小無所謂,做mortgage亦易DD,裝修亦執平D,而且我認為240果間係低水左,但奈何佢就堅持260萬果間,因為間隔稍為好小小,所以有時真係吹L漲的,其實大小差DD,差成20萬上車,不過佢堅持我就無計。 成交了后事情係一兩星期后就開始急轉直下,銀行方面話佢單名做唔足9成按揭,要搵人擔保。但擔保佢的家人又因為唔係本地收入,呢家又要等銀行再批,但由於呢兩件事的出現,搞到呢家晚晚訓唔著。隊長就建議佢,不如計清楚呢家手頭有幾錢,搵多間銀行做個7成按揭先,相信7成按可以易批D,又快批D, 打左個

俄國債務危機

首先今次油組唔減產,隊低個油價令盧布單日急瀉38%,你話睇唔到美國佬手影就勢係假,而最令人聯想的當然係之前俄羅斯走去搞烏克蘭,呢家美國佬一出招就搞到你周身唔得閒,可謂一擊即中。 隊長必需承認唔係俄羅斯專家,但只係從大環境去諗一諗呢單野,而第一样野大家擔心的係俄羅斯國債,因為匯率跌咁多,俄幣無人要,外匯又未唔夠的情況下,違約風險大增,所以呢家債市即時有反應,好多債價都跌左,VIX又升,如果癲起上黎俄羅斯違約,你唔會知道究竟你的交易對手坐左幾多俄債或油公司債,大家可能就唔會再敢買債,有錢都keep係手,情況就等於之前的金融海嘯咁一個食一個,可大可少。 當然,就係因為我地唔熟俄羅斯,香港應該就唔係風眼附近,反而要驚的應該會係歐洲,因為俄羅斯係地理形勢不嬲都同東歐西歐有千斯萬褸的關係,故此如果歐洲無啦啦食一大堆呆壞帳,係疲弱的經濟下,無可避免將會再受重創而要加大力度印錢救經濟,咁當然實物如磚頭就繼續受惠。 但俄羅斯係咪坐係度等死又係另一個問題,一方面佢地已經開始出售國外資產特別係股票去救市,不過老實講賣資產都係救得一時唔救得一世,一日油價唔上番黎,匯率唔穏定,俄羅斯都係等死,所以有可能反而係要外交途徑去同美國佬暗地認低威,又或者要阿爺幫手打友情牌去買債支撐下佢地個匯率同債價先會有計傾。 而老實講我地企係呢個位有小小都可以話係隔岸觀火,一方面油價平其實係幾利好經濟,尤其中國係石油誰口國,有平油簡直係爽,再加埋油價平令成本下降,經濟活動將有機會增速,係中國經濟下滑的情況下會有相對正面的幫助。而油價下跌亦會令通脹降溫,加息的壓力又更加遠,所以對投資者係一件好事,特別係我地呢D物業投資者。 不過隔岸觀火還觀火,如果一旦還球股市崩盤,咁又會唔會燒到黎我地呢邊,係有可能的,而股市小跌雖然未必形響樓市,但股市大跌就大家一定會擔心D,特別係如果銀行一收水,咁就係淡友的天下。今時今日好彩的係借貸比例唔高,如果真係要守的話我相信香港業主守一年半載唔會係問題,只係經濟到時如果急速向下的話連份工都無埋就難以估計。 如果你認為呢件事係美國佬人為去搞野的話,即如果呢件事係一個世界舞台上的政治事件的話,咁我相信係未傷及實體經濟前都會有一段時間可以頂一頂的,即美國佬可能會最少玩你俄羅斯一兩個月,起碼陰趕你傷你幾年的元氣,然后先抬番個油價上去,到時可能有一個完美落幕,俄

成就

開車的時候通常都係一個好好的思考時間,特別係最近換左架愛車,心情興奮之餘,亦會諗下在有極優越的推背感下,呢一刻的成就究竟係乜野? 對於某D唔識財務自由買樓收租的人黎講,也許對於隊長的成就已經覺得係神級的成就,特別係言談間亦感到這有欣賞我的人,開始走上了一條相對拜金的路,四處推荐什麼會所的會員好處,什麼豪宅有幾大幾大,那怕佢一家人還是只有細價樓收租而以租供租咁住大樓,但骨子裡似乎相當渴望有更豪華的生活,而果一份對物質的渴望,將一些生活最基本的價值觀都好似曚閉住,早期的天真純良的性格,經歲月的洗禮亦漸漸腿色,換來的是一份對錢的走火入魔的,特別係對於沒有隊長成就層次的人,一句唔岩傾就跳過,呢個情況亦令隊長沉思到底我的成就是否就是錢? 其實自信地謙虛黎講,如果單似錢黎衡量的話,相信隊長係 同齡 左右的人仕,唔計富二代,都應該係全香港的top 3%,甚至top 1%。不過你說你有好多錢嗎,我又唔覺,也許算是一個幾好的狀態吧,但如果以整個香港的人的財富黎講,隊長呢一刻其實都唔係D乜野,有錢過我的人可謂大L把。所以,隊長從錢去得到的尊重同肯定,其實同時亦係不值一提的。 呢一刻隊長認為係財務自由路上最大的成就,係見到因為隊長的知識和他人對我的信任,令身邊的人都可以分享到一個相對富裕的生活同將來。呢一件事比起一個人富貴,其實係更加令隊長有滿足感。就身邊的人而言,我都幾慶幸副隊長同埋肥仔都因為對我的信任已踏出成功的路,雖然timing上都遲左起步,但如副隊長的情況都算係趕上晒尾班車,要財務自由似乎都唔係一件難事。而我偶然都會有讀者再來信更新自己的情況,感謝我曾經給予佢地一些支持去踏出財務自由之路。隊長不是偉人,但係某一個層次黎講,幫到人的感覺才是成就感的來源。 不過諷刺的是,早幾年我不斷勸喻買樓的人,大部份都係唔聽,又或ignore同唔認同之人,但恰恰最近全部都想上車或岩岩上車,狠心一點黎講當年我的說話,其實都值過百萬的。而就上面的一番對話的主角黎講,其實翻開底牌,那個被指唔岩傾的人,其實實力仲更勝一籌,問題只係佢無將身家拿出黎比大家公審而已。咁點解我知?因為那個人就是一個相信我的人囉。 財務自由的路上,最開心的係有人同你結伴而行,一齊睇到人地睇唔到的野,享受那自由的空氣和生活,這是人生最快樂的事。

收購戰

股票市場有謂收購,即有財團對某一企業有興趣,因而以各種途徑買入股份,到達一定的控股權后要不就可以掌控公司,甚至全面收購。收購戰黎講,就意指被收購的集團為求保住話事權,因此亦可能同時加入買貨行列,同有意收購的企業搶貨,所以一般係收購戰下,任何基本的因素都唔太適用,剩下來的就只有資金實力,財技應用同埋心戰。 點解講收購戰?主要的原因似乎收購戰在香港已經發生。自從梁特首公開講話青年人出外搵食,但又要引入外來人才的有心換血情況下,香港等同於呢家將會比大陸提收購。作為無say的你同我,老實講如果梁特首要夾硬黎改引入人才政策,又或者讓入境署狂批人黎(無論係工作Visa or 讀書Visa都好),加上立法會的一面倒形勢,你我如果仲想保住一點香港的本土意識係政治上係絕對不可行。 從收購的角度黎睇,如果要將香港的人大換血,即走唔甩要將人放在香港,而放係香港的話有一必要的東西,就係要比呢D人住。因上,當大陸人黎香港的話,必須要考慮住屋情況,咁住屋的話當然亦有分買定租。而係買同租的入面,唯一香港人仲可以做以保留一定的話語權,就係你係業主來者係租客。只有令生活成本上升,而香港人仲係企係upper hand的一面,先有機會仲保留到一定的話語權,留住一定的實力。但假設大部份的樓都已經不在香港人手裡面了,老實說收購已經大致完成,香港人就真係完全玩完了。 老實講,係大陸資金源源不絕的情況下,現價要買起香港樓其實真係唔難。但香港人目前的優勢的就係先機,即有樓的可以揀唔賣,無樓的可以揀買埋一份,只要樓仲係掌握係自己的手,你就仲有一絲叫價的能力。不過係一個收購戰當中,價錢可以變得不理性,所以如果老是用基本因素,話者你用散戶的財力我判斷平貴,咁你一係就買唔到貨,一係就會比大戶食晒你的貨而已。 目前其實係梁特首錯有錯著的情況下,出左一招叫做BSD的係一件幾保衛本土意識的條例,所以係呢一招的照顧下,外來的收購成本其實都會提高左。之不過如果你遇著一個對錢無乜感覺又有無限財力的國家,呢一招究竟下以頂幾耐大家都無人知。不過隊長我更擔心的係如果香港政府真係狗賤到裡應外合,先以極賤的招數打殘樓價,然后再放寬BSD以救市的資態放任外資在港掃殘貨的話,到時要守得住就更加難,可能你會話政府點會做D咁賤咁仆街的野?早兩個月都未必會,但928之后,無恥似乎無乜底線,搞到大家杏家鏟都似乎唔係一個無可能。

新香港

兩年前寫過一篇溝淡的文章係以 溝淡 為樓市同經濟角度出發, 今日梁大特首又話年輕人唔應該把目光只放係香港的時間 ,又同時話香港無人材,要以較寬鬆的手法引入人材,人的去留亦自然會成為對樓市需求的原素。 其實從梁大特首的字裡行間都睇到一D落筆,因為一邊話年輕人應該放眼大陸,台灣,星加坡等等之餘,即係叫你可能離開香港發展的同時,又話要引入人才黎香港,好明顯即係話新一代的年輕人似乎唔係人才,而在香港的機會則是留比所謂的外來人才。呢個論述,配合佔中行動,幾可肯定係一個全面的國策,即中央都唔係太信任新一代的香港人,所以香港的政策並沒有考慮如何令新一代的香港人變成人才以爭取香港的機會,換句話說即係年輕人,算吧啦,機會是沒有留給你們的。 從整個中國的大畫面黎講,由兩年前的情況到今日的政治氣候已經唔同左好多。兩年前的香港最多只是寵壞了的孩子,但今日的香港是壞孩子,在中國樹立了一個不好的榜樣。所以如果我係習總,無論兩傘行動最後怎樣,大方向一定就係要主動及積極的掌握同滲透香港所有的階層。理論上的確一個兩制已經無乜意義,香港咩核心價值唔價值,在中國的版圖上其實根本也不值一提。試想想,中國沒有了香港得唔得?我可以肯定的答你,中國無左香港仍然係如日方中,中國無左香港一样係世界大國,香港對中國來說只係錦上添花,有就好,沒有也沒什麼大礙,最緊要就係香港唔好成為一個搞搞震搞亂檔的地方。 除了在政制上面唔會讓步比你真普選之外(比你選到個唔聽話的咪仲亂到仆街?),一個假普算同埋社會的民情聲音理論上都係北京政府要控制的。而要控制民情的方法,一方面當然係靠媒體,另一方面就係令香港有更多的中國人落根係度,而呢D中國人最好就係本身土生土長於國內,沒有太多思考,只有國家好香港好的一個思想的意識形態的人,咁到時話之你一人一票又好咩都好,大權已掌握在手,民情亦歸心,老香港果份本土意識亦自然被淡化同沖洗,到時唔駛2046年,香港人都變晒新香港人,咁又何需理會50年變不變? 因此,如果你係窮得眼裡只有錢的話,咁一個好消息係未來呢幾十年配合寬鬆的人口政策,落黎的人排公屋的就排公屋,買豪宅的人就買豪宅,香港樓的需求將會係源源不絕,樓價將會有一個非常強勁的支持。可能你會話咁都有班年輕人會走左去第二度發展喎,一來一回都應該減番D需求吧?不過,你可以諗香港人都係有條根係香港,就如好多移左民的人一样,都會K

月供基金

曾經好似寫過呢個Topic,不過由於最近係度自己又review財政狀況,所以寫多次呢個關於月供基金的事,希望自己可以refresh一下。 好多人做左野咁多年,由於自身需要,或者朋輩有人投身保險界,都好多少會叫你買份月供基金。當然好多時Sell你的時候都講到識飛,project個回報幾多幾多%,然后你幾L多年后就可以攞番一個疑似好L多的錢,好多時亦係咁你就會決定買,而當然結果有無咁多個%係呢一刻應該都未埋單計就不得而知,但係如果你隔左幾年后想取消就發現好鬼多terms係話要你取消不得,或者取消要扣好多錢,唔同的plan有唔同的玩法,但大致上幾乎買下來的錢唔玩到完都唔係你咁的好似咁,所以有時隊長都問自己點解當初會買。 隊長買的月供基金,係一個唔多又唔少的數字吧,當初買的時候對財務的知識唔太多,一心只係諗如果自己炒都唔係咁順利,點都好迫自己儲下錢,留多一手錢係后面做補給也是一件好事,所以當初就買下呢10年plan。結果過了一半,回報中間大部份時間係負回報,直到最近一年多開始識玩先追回正數,老實說如果只係講話儲錢呢個目的,係絕對達成到的,之不過一個儲錢但無乜回報,或跑輸大市的回報,今日的我就更有能力去善用呢筆資金,可惜就係用不到,但點都好,都叫做儲到一筆錢,亦叫做難保我呢幾年中間發癲洗鬼左佢的。 以呢家隊長的觀點黎睇,有朋友再叫我買基金時,我已經合埋眼拒絕,一方面我認為如果只係後備資金已經足夠,而更重要的係我睇唔到我點解要commit一個長時間的供基金的計劃,而on the other hand我其實供一層細價樓也只是用差唔多的錢,我真係無乜動機點解要買基金。 換個角度,如果呢家你係有一個300萬的基金組合,或者你呢家有一間已經full paid的300萬樓,兩個都係同等價錢的東西,但對你黎講邊一样野感到實在點呢?在隊長眼裡,我認為一間300萬的樓是要實在好多,可以用黎住,可以用黎收租,可以睇到可以摸到,長線黎講會有保障多好多,相對一個300萬的單,你能否睇住佢再變330,360咁上,又或者每個月能否有收入,相對就係好似睇唔到同計唔到,無咁實在。 故此,如果你認為上述例子係岩的話,咁問題又回到今日,有好多人一買就買30年的保單,每月可能供5000蚊計,其實供到尾有幾多錢呢家大家都係鳩吹,總之你就只係知道30年后有一筆錢咁。而如果你有一成首期買