作為一個收租佬，當然好處係可以收租達致財務自由，但條路都並非完全平坦的，而且有時亦可以令你好忟憎，所以係我成日叫人買樓的時候，大家都可以攞呢個文章黎作為參考。 講得出煩惱呢個字，如果你要做一個成功的收租佬，一個最大的條件除左要有本錢之外，就係要抵得住"煩"。煩呢件事係會由你決定再買一層收租樓時不停增加，特別我希望大家要從多於一層，甚至十層又或一百層樓的時候去諗。 先講今日的大氣候，香港的銀行其實相當嚴謹，老實講做過mortgage的你都知呢家問野係問到篤，而如果你只有一兩三層，其實好多時都有得走位。但你有四五六七八....一千層時，老實講好多野都楂正黎做，而且計你負擔能力時，要問你攞九千幾样證明，而且你又要由頭到尾present你個portfolio一次，唔係跟你個mortgage果條友都真係唔知點幫你寫，做mortgage果段時間你隨時要走唔同的銀行，又要print野scan野，接电話，諗計仔，只求為批出一個mortgage，仲要怕唔批要老撻，相信有過類似經驗的你會明白，而每次多做一次就更加令你煩到JJ都甩。 當然到你收樓之后，好的就直接可以租，唔好的就要搵你的團隊去執。隊長做開做熟都好，始終你多一個project就多D野搞，得閒叫你去地盤check下進度，去揀下料咁，你話係你樓上樓下都算，但好似隊長咁買走周圍都係，有時真係香港一日遊的，呢D時間亦無辦法，局住投資入去。 講放租，搵租客係香港雖然唔難，但要放租又係另一煩事。首先你又要去各大agent放盤／匙，然后又會有各大Agent得閒打下比你你又要陪下佢地吹水，你唔放匙就仲煩，好話唔好聽今日約你一個睇樓，聽朝又約一台，聽晚又約一台客，你果幾日就真係比晒間屋，仲要唔一定三幾個客就租得出，又係果句你得一間就好地地，你試下有十間你就知死，時間成本相當高，有時有D錢真係唔慳得。 比你租到出去，唔好以為就了事，因為D租客一入去實有野煩下你，比如水电媒轉名，又或者你間屋的电器點用打黎問下你，講就好似兩三句，但做一做呢堆野又下下花你半個鐘都有，唔信你試下打晒去水務署再打去电力公司再打去媒氣公司，按hotline d制聽音樂都有排你受。好啦，呢D搞完都算，之后隔幾日一間個租客又話你唔知邊度漏水，冷氣唔夠凍，熱水爐唔夠熱咁，呢D野周時有，所以隊長一般買完樓都大換所有唔太新的电器，...

Hi，隊長，很高興看言個BLOG，資訊很多也很有用。想借用隊長的經驗和知識，幫小弟看看現況和糾正一下理財上的想法： ( 很慚愧早前曾發出EMAIL查詢，見未有回覆，至今才發現隊長的專業服務已經開始收費。小弟十分支持，專業知識收費是天經地義的，所以特意支持。 ) 我和女友同年25歲 收入情況 我收入: 18K + 以去年計$48000BONUS [另加以去年計每月約$20000的額外收入(無報稅)，包括和朋友合資的生意和投資] / 總收入: $42K 女友: 19K 每月支出分布: 我: 家用$3000+保險$800+儲蓄$9500+消費$3000 女友: 家用$7500 + 儲蓄$7000 + 洗費$3500 資產狀態:  股票: 482K 現金: 60K 人仔定期: 等值HKD$186K 黃金: 26K Total: HKD$ 754K 另外，為家人加按現住樓，按出現金$1.4M，自己名擔保每月供$5281。現分怖如下: 股票：250K RMB定存：HKD 800K (4.15%PA, 至8月底到期) 餘下：港幣備用 P.S: 有deposit-link 戶口 (2.15%) 工作預期 我: 銀行工作，預計每年加人工$1500，希望明年升職加薪$2-3000。之後轉工。現職已工作約兩年，準時上下班而且已上手，所以可支持自己搞私人生意和學習投資。如未能明年升職，都會考慮轉工，但擔心新工作會影響總收入。現同時自修銀行相關的考試，未必成功。 女友: 工作經常OT，而且辛苦。想三個月內轉工。 住邊區 因未結婚，雙方暫時各住父母家中。希望2016年買樓結婚，搬住沙田的市中心。 目標 自己目標主要在股票投資和生意上，希望在財務自由前，每年資產回報以25%增長。 另外，希望40歲前儲到$12M，到時可以每年平均收息5%，每月收入有$50000，至財務自由。 諗緊做乜 前提是以上的加按錢是可以隨意用，不過計息。另外自己想保留至少400k 的股票投資。 1)      今年年底自己的資產應會有$1M 2)      8月底自己名擔保轉按家人現住樓，預計可按$2M . 月供$7630。 3)   ...

當好多人見到呢期盤源告急的時間，樓市是否準備爆邊迎接下一個升浪的時間，就會諗係咪時間買／再買樓，會唔會坐艇之類咁，呢個諗法點都離唔開一個"買"字，但隊長我腦裡面想反的就係諗緊個"賣"字。 低買高賣呢個概念我相信係人都有，之但係有幾多人真係係低的時候買，高的時候賣呢，就未必一定做到。當然你可以係高買更高賣一样賺到錢，又或者你可以再challenge更高賣之后會唔會要更更高買番咁，呢個係一個無止境的輪迴。但無人知邊一刻係最高最低，亦就算知亦未必比你食到最低同最高果一口價，所以如果你能夠係一定的時間內做到合理的低買高賣，都已經係一個半高手。 過去半年至一年，樓市一片愁雲慘霧中，大部份的人同分析員都睇淡樓市，但隊長仲係堅持叫人可以買入細價樓，當然係有能力的情況下隊長自己都食多左一間，而身邊的副隊長更係最低位（堅最低位）又食多一間，那是過去半年左右的事，當時並沒有人睇好樓市的。到現在，樓市似乎要進入再一次升軌時，又好多人心郁郁想買樓，但呢家也許係時候部署出貨或換貨。 記住，出貨唔代表睇淡樓市，呢样野我不停強調，因為操盤的情況下你會有跑快左或跑慢左的樓，亦會有資金的需要，個市升又好跌又好你都可以買可以賣，除非話呢家完全睇淡要全部出貨另計。但如果貨多的你，亦一直諗要換貨的話，你就會遇見一個隊長都考慮左好耐的問題，就係唔夠實在的買家。 半年前，一係就連買家都無，一係就西遊睇樓的買家但唔決定的充斥市場，你想出貨都唔知出比邊個，而且如果你想出，都可能要平小小走，果時係一個買家市，有錢有票的係佔盡天時。可惜，經過呢幾個月的洗禮，平盤全走的情況下，有盤呢家又佔番上風，呢家的形勢，唔計價錢黎講，係賣家市，你有盤就可以傾，唔難出貨。 係賣家市出貨有優勢就係我的成本低好多，成本包括我要吉左間屋幾耐黎等一個實客，以及我需要議價的空間。好明顯，你要我吉間我兩三個月黎賣樓，收少三個月租都算，比D Agent知你吉左三個月都賣唔出，一定比人挫到你老媽個B都爛的價先賣出，何必呢?　所以，隊長我中意企係有天時的情況下換碼。 可惜的係而家手頭上的盤大部份比SSD鎖死，能出的就等番一兩間，年底又有一間，出左唔同的屋我又會考慮等市靜小小先入番，呢個就係隊長的玩法。當然入番係入番個平D的野野黎套現，始終一買一賣成本高，一定要高2-3%賣，...

隊長： 你好，首先要多謝你係個blog到嘅分享。唔係講笑，好有資訊性同啟發性。 而家我同屋企嘅狀況係咁樣，希望你可以幫手睇下可以點搞，從而最有效咁踏上財務自由之路。多謝！ - 一層 5.5 mil 樓，full paid （家長名） - 一層 4.7 mil 樓，新買，14.4k 月供 （本人單名） - 本人：30歲人工55k，太太：29k (兩年預期會升至50K) - 開支：供樓15k （連管理費），家用15k，日常支岀14k，平均每月儲蓄～35k - Cash : 1.2 mil 家長係同意將層樓再按出，但係佢哋已經退休，應該借唔盡（額同年期都係）。而佢哋自己仲有一筆現金儲蓄做退休，所以按層樓出嚟佢哋都ok. 係咪可以用我太太個名做擔保照借足呢？ 我諗緊用呢個方法借 3.x mil + 1.2mil cash 買兩間 ～3mil 嘅樓。一間full paid 叧一間做按揭。 我而家個按揭嘅mortgage link 仲有1.6-7mil 額。若果按咗5.5mil 層樓for 3.x mil, 應該都有mortgage link? 所以啲息係可以慳好多？就算唔係即刻買第二間，係咪應該點都套現咗先？然後再伺機出動？ 以我哋而家嘅狀況，咁做又係咪最有效呢？ 另兩年后可能會有BB，五至七年希望可搬到700-800呎樓，希望你可以俾啲意見。指教指教 :) 多謝！ 同是八十后的讀者 ------------------------------------------------------------------------------------------------------- 其實目前你個盤都幾靚，到你第時太太人工升左就更加不得了，識玩的話應該好輕鬆。 首先先從兩邊睇，如果你唔想郁你屋企人層樓的話，其實好簡單就係直接攞你手頭上1.2M以你太太名義買入一層300萬左右的野先，理論上你借7成絕對無問題，當你首期1M即你仲有200K剩，借2.1M計30年@2.2%即每月7973元，壓測11531元，你太太人工目前29K計可借17400的壓測，夠晒有突，所以第一層樓絕無問題，記到攞埋mortgage link呢度有1.05M額。 好啦，問題係如果你要再開多間的話，咁你就想諗你屋企人果part，呢下我就唔係...

而家社會上一直流傳一個潛偏見就係年青人一代不如一代，即八十后已經係廢野，九十后就更加係無乜值得欣賞，零零后就更加唔好有咩期望，慢慢新一代人接軌后，香港的優勢亦將會削減，亦即香港文化也會慢慢褪色同消失。 當然，好明顯大家都知用一代人去stereotype係一件好以偏概全的野，即如果你話八十后廢的話，well咁隊長都局住係廢，走唔甩。但問題係其實每一代人都有勁人有廢人，即如你見到吳亮聲吳克儉呢D質地都可以爬到做局長同立法會議員的時間，你又唔好講話八十前果D就一定係勁人，分別只係咁岩八十后九十后的人未擔正未坐正重任就比人label左姐。 點解突然間要還九十后一個公道，又或者九十后只係一個概念，但不得不承認係最近呢三幾年的青年人，唔計真係廢果堆唔知死左去邊果Ｄ計，有一部份係好有理想好勇於企出黎為自己的理想發言。發言呢一下，係后殖民時代的七十后八十后果堆人，其實比較內歛同有保留的，學黃秋生話頭，公民意識只係呢十年左右先培養出黎，七八十后的人除非是搞開政治，否則係比較薄弱是真的。 敢發言的令一個令隊長佩服的地方，係發言的內容的成熟程度亦相當有內涵，你不得不承認像黃之鋒的一個十幾歲男孩，也許你未必認同佢的言論，但佢講野的思路同內容，是相當出色同清晰。扶心自問，如果叫你要企係林鄭面前對質，你想想你身邊十多歲的年青人是否有能力可以做到呢？而面對黃之鋒的林鄭，亦其實輸了下來，輸的係因為面對一個你大可當係小朋友的對手，你本大可以打大人唔同小朋友計較的牌，或媽媽同仔仔的牌去接戰，以降低黃之鋒的內容說服力。奈何，也許大家心裡其實都明白，政府太多的不合理，林鄭亦百詞難辯之際，面對據理力爭的一個小朋友，也顯得朿手無策，這些事情如果係由長毛去做，大家覺得都理所當然，但今時今日的年青人如黃之鋒，也實在令人刮目相看。 其實走到今日，有時候我反而認為大家作為一個香港人，對於如果係政治冷感的屋企人，亦應該幫手實行家庭教育。像我屋企人為例，唔睇時事新聞的母親，只係見到一堆人成日衝擊立法會，像我的一位中學老師，也只係覺得好多人係度搞搞震，但大家卻沒有想過，我地的特首已經赤化，我地的官員局長，我地的議會已經赤法，我地的大律師公會已經有部份人赤法，我地的警察亦有部份人赤化，已整個城市更充斥住一D似是疑非的雜音，如什麼愛港聲音啊，有Ｄ阿毛走去港台示威啊，咩愛港力陳淨心的赤化人物同事情，如果...

對於一般市民黎講，月入十萬，年薪已經講緊過百甚至連呢样果样去到百尾二百，係香港都應該肯定係中產或以上的人工，不過有時只係攞一個人工的指標，也許你都好難定論呢個人的財務是否合理。 當然好明顯有無樓係一個主要的問題，但再深入D去研究就應該諗如果有樓的話，一個乜野的樓的組合先係合理？講真，今時今日十皮野一個月，唔係少，但亦唔係話好L多，如果生活得奢侈小小，買樓都唔係一件易事，所以第一個問號就係十皮野月入的人係咪一定要有樓先？ 咁又要睇番十皮野一個月的人做左幾年野儲左幾年錢，按供款能力當然你我都唔會懷疑佢供唔起正常的樓，但係如果講要儲首期呢下就難講。始終一個無財商的人，如果佢月入十皮，自不然總會希望買番D咁上下的樓。而所謂的咁上下，我斷估都起碼700-800呎起，甚至去到一千呎或以上的樓，都唔係話咩好過份，無理由一個無財商的人會月入十皮想買個300呎得寶細一住ga ma，都唔襯身份。所以，如果你要買咁上下的樓，今時今日可能要800-1000萬左近先咁講，即你要攞住4-5球的現金先買到，又或者當你買新樓有二按乜春都好，都起碼攞住3球掛。 3球的資金，相當於30個月唔食唔洗，又或者每月儲5萬咁60個月儲出黎，亦即係要儲5年。Well，如果你大洗小小玩下車玩下其他野，可能就等於6,7,8年，我唔可以話月入十皮的人唔有錢，因為佢可能cash on hand都有好多，但問題係佢都好大機會要上街嗌上唔到車，因為如果你無積蓄黎計，要儲夠岩身份的首期，又真係唔係一件易事。 不過又唔好以為儲到首期就搞掂，因為比你儲到，你又係咁易欠銀行5-7球，以供款計目前你都要供2萬到2萬5左右，當然對於十萬月入的你唔係咩大數，但再接下來又要再儲錢的話（假設無通漲先啦），又要儲番三五七年先有番百幾二百萬係手。只係去到呢一度，有一層樓，有番一舊資金，一個無財商但高月入的人，花了十年先叫做搞掂層自住樓，仲未計如果到時儲儲下層樓又升左追唔切的風險（淡友會話跌左賺到應又點計，OK，合理的假設）。 其實點解要講月入十萬呢？因為隊長只係諗如果有份工比你係月入十萬但只係做一兩年的，咁又點？表面上當然係好過癮比你搵到比一般人多的人工，但同時其實比你搵到一兩年錢之后如果你仲係on99的話，咁你銀行除左錢多左之外，對於成個人生的計劃都無乜幫助。好多人好似好勁咁搵好多錢，但對於自己個盤真係零概念，...

隊長你好， 小弟都係一個80後，做野未到三年。睇完你本書後，即刻追返你的BLOG同以前的POST。小弟實在感到驚訝同慚愧。如果可以再早少少睇到你的書，我相信我的買樓計劃會可以更早更好的實行。最令我感到慚愧的係你用於用財務方法使用上的熟練，真係令我呢個80後想像唔到點解自己可以同你的知識相差咁多。今次見到你有呢個服務，即刻決定向你學下野。因為我相信錢只要用係值得的地方，用係向你請教同學習，一定可以令我未來行得更快，得到的更多。所以希望隊長你可以多多指教，給我多角度的建議，令我的目標-盡快達到財務自由可以實現。 先講我的情況(已經扣除結婚開支) 收入: HKD16,500 X 12加半個月BONUS  (預計今年第四季會加到20,000/MONTH)，估計兩年內能到25,000-30,000/MONTH (收入實在不高)，但因為做銀行可以有職員計劃。 資產: 1. HKD 50,000 2.RMB 40,000(在國內) 3.月供基金HKD 1560 / MONTH (供在一年半,要到第十一年先可以唔罸錢，最少要供三年,我知我豬左…只怪我知呢件事知得太遲…) 4.EXTRA HKD: 1,500,000 (家人可以借出，不用付利息，但我唔想用佢地錢，或者希望用得幾少得幾少，不過佢地唔投資，話放銀行不如畀我用住先。家人自住樓己供加有層收租樓，我都有畀家用佢，佢 地叫我照顧好自己就OK) 每月儲蓄情況: 大約HKD 5,000 (其他支出: 保險(LIFE + MEDICAL) HKD560/MONTH 諗緊做乜: 我出年會結婚，需要一個自住的地方。但女朋友有大約100,000 HKD 同50,000 股票，人工大約係 hkd 20k x 12. 但明年九月佢因一些原因要full time 讀書，要讀兩年,所以無左收入。佢依家每個月儲到hkd10,000. 。睇樓睇左大約一年半，一直的目標都係淘大的兩房，但一直落唔到手…最後睇住佢由3.5M 變左而家4M 都買唔到好野…如果年半前買左之後租住出去…不過無如果…心裏邊有幾個計劃 1. 年底前買荃灣中心，荃德，得寶或第一城住先 (3.5M 以下) 2. 買西灣河或得寶或tuen 門巿中心投資，租出去，再用錢租樓自住(2.8M以下，自己租的樓就10,000/month 以下，覺得...

樓市本身其實就有一個自然繁殖的購買力,透過樓市升幅同租金而孕育出黎。當然並非每一蚊由樓市所產生的財富效應都會番返入樓市，但在香港一個崇尚磚頭的經濟体，自然會有比其他經濟較多的錢回流入樓市，增強市底的實力。 攞番太古城做例子，80年代時太古城20-30萬就一間，我地一下跳回現代，呢家當你值一千萬計，我當你未供完，都最多欠銀行幾千蚊，月供幾百蚊左右，（不過實際如果無加按應該乜都供完）。點都好，好明顯就算你賣又好，加按又好，你都好輕易可以套現到幾百萬出黎再去買樓，呢一個就係每次升浪的其中一個泡沫的形成因素。 另一個購買力，就係來自於租金收入。80年代時我都唔知幾錢一個月租先合理，就當你1000蚊吧，而家租一個太古城，當你25000左右，如果你用呢家的租金去頂當然的樓價，嘩，諗起都發達記。不過要指出的係，呢25000理應係一個好強勁的現金流，由樓價升到一個水平后，租金已經大幅跑嬴供款，相當於你產生正現金流的同時，累積起黎的錢如果用10年計應該絕對可以買多層太古城，又或者直接買層細價樓都得。簡單黎講，你乜都唔做，樓價升同租金升，你都可以再買樓。 以上的只係一個單一例子，但宏觀一點睇全香港120幾萬個私人住宅，過去幾十年升左幾多產生左幾多財富黎呑食新樓已經係一個有明顯對比的數，當然120幾萬個私人住宅實有人要自住，又有人做按揭，所以唔會係一面倒99%的錢係升值后產生購買力，不過呢個只係一個槓桿的問題，因此政府都出辣招去禁低個槓桿，但透過租金所產生的現金流亦等如水塘儲水咁日日係度儲住，只要過左臨界點或者一缺湜，購買力就會釋放。記住一點的係，購買力是存在，只係被封印住，而唔係無購買力，呢一點要好清晰。 所以你諗下，120幾萬的私人單位，對比每年新樓一兩三萬，計落對比整体樓市都唔夠3%的新樓，是但購買力釋放或租金的收入都已經可以用樓市自然吸收左佢。呢下如果你仲係唔明的，我舉個例如呢家私人樓宇市場係100億，借貸係40億咁計，好啦到今年出左3%的新樓，當市值3億，咁你只係只需要個樓市入面有人加按出黎，食左呢3億，咁樓市总市值就係103億，借貸係43億，借貸比率都係由40%升到41.75%，講真3%的供應完全形響唔到大局，再加上我地未計每年香港地咁多乖乖的業主準時供樓，到明年41.75%呢條樓又可能低番小小，而且又未計有D人攞儲左的錢出黎買，根本你就唔駛借足3億...

隊長你好, 小弟今年31 ,80後,睇左你個BLOG 好有啟發性,好多謝你分享甘多對樓市既觀點,令我學左好多野.同時令我覺得我要有返D目標. 講講我背景先: 而家月入23K,cash 200K, 股票連 iBOND 175K 再加一架車 (呢個月會放)大約可以有80K 我媽D 儲蓄大約有1M 70%股票,30%Cash  個D係佢養老點都唔用,我妹佢人工22k,  問過可以借到2.4M，另Total 多我150K cash,但女仔要有錢旁身所以都係唔用,但會借住先俾15%樓錢 有一層值5M 已供完樓.(樓已35年,將要大廈維修同本身屋既裝修 約要400K,但我媽唔想裝,想換樓) 睇完你BLOG 我好認同人一生起碼要有兩三層樓,我本身都有想將而家5M 樓分拆兩間:一間Full pay 3.5M-4M 另一間2.5M 收租(借2M)，甘就慢慢可以達成兩三層樓目標. 但最近有新樓盤荃灣西出售,我媽睇完好鍾意個環境同新樓,所以佢同我妹入左票去抽,之後先同我講,我提出過甘會PUMP 大左,有小小充大左個頭 但見佢同我個妹甘鍾意,我都想佢地住好D, 所以我去左實地視察同去睇示範單位,我都幾鍾意同埋返工會近好多. 到抽個日,唔知好彩定唔好彩,我妹個張票抽到頭幾十號,可以揀到我地心目中既樓層同價錢(其實諗住抽唔到就算,當拎經驗) 好~廢話完 正題: 而家新樓係3房連稅6.2M , 層樓我妹名.留返我既名第時可以入第二間 舊樓價大約5M-5.3M ,問銀行借1.5M ,P plan : P-2.85% = 2.15% 月供5.7K(我供) 30年 甘全部野攪掂哂,會剩返大約100K 留低,會入哂Mortgage link. 同埋H plan 銀行話會好浮動。但個用H plan 會再平d 息 供小d...所以應該點揀？ 係呢件事上我地係無拎過自己錢出黎因為我會用借返黎既1.5m 還返俾妹同媽,我月供5700 甘我會個個月入10K落ML當儲錢 如果我想2,3年後買一間2.5M 既樓,我想問我應該借多D嗎? 因用我妹名借,我妹人工 22K借盡可以2.4M 到時供9K一個月 我應該借盡定點? 因會盡我又驚供得辛苦 想問未來我可以點做??點樣去準備 ?? 我好想有多一兩層樓,可以有被動資金I...

Well ，實在有太多的case入黎，已經超過90個case未答，我諗再積落去好快破100個，實在開始感到吃力。 事實上一個人的時間好有限，工作加上寫Blog，再加埋操自己盤之類的野，好難再去處理咁多Case。之前我盡可能兩三日答一個Case，即係100個要大約200-300日，即新send入黎的朋友幾個月后先會等到我答，Well好多人情況有變，答左都可能唔Update了，故此從個人原因同讀者的利益出發黎講，咁样落去無意思。 從實際利益角度出發，自從推出左 增值服務 后，我再推左一個280蚊的特快優惠，希望真心需要我比意見的人prioritize出黎。老實講，隊長我多280蚊都唔會多忽肉，就算答晒100個都係28000元，Well並非咩大數，其實唔置在。相反，有用過我service的讀者都相當欣賞我比的意見，是會Value我的意見，引發出一個強烈的對比，就係我之前答咁多Case真係多謝都無句，有小小感覺好似老奉咁，但呢家有人比錢仲識講多謝，Well，我覺得咁样我個心理會平衡小小。 簡單的講，睇風水食歺飯都唔止呢個280蚊的價，但如果你認為隊長比的意見幫到你，我深信都唔係一個負擔唔起的數。但如果你認為280蚊都唔值比的話，Good，咁我都廢事答因為你都覺得無用之餘，我亦唔駛浪費時間寫D無人欣賞的野出黎。 講真，如果5年前有人教我點玩，我比1皮野都會去學。呢家基本消費280蚊，真係抵到我都唔識講。點都好，歡迎有興趣攞意見的朋友使用我的Service，以下係相關連接。 財務自由僱問服務

今日好幾個渠道都有人講話發展商零投地呢單野，問隊長意見，係唔係發展商睇淡后市，又或者同政府博奕？ 一講到博奕呢兩個字，舊年同一段時間我亦寫過一篇叫 發展商的博奕 的文章，也許都有番多少啟示。簡單黎講，當時我主張的係一係就流標，一係就賤價食政府塊地，如果唔係就死都唔買。 可能你會即刻聯想起白石角塊地鷹君以低55%的地價投到塊地回來，當然問題本身呢塊地會帶出一個問題係，作為香港人的你會唔會買呢度的單位先？先唔講天賦海灣開的都係豪宅大單位積，即個lumpsum去到千幾二千幻入場計，我就當你呢家開D 500呎實用的兩房單位比你叫600-700萬一呎，你估好唔好賣呢？相信好大機會你都唔會搬入去，除非你中意踩單車出入或者行路番科學園，否則果度真係可以用零配套，即無交通無食肆無超市，唔楂車的你都唔知點搞，如果要買就得一個原因，就係夠平。 不過如果以天賦海灣的地價成本黎計，講真連建築同合理利潤計，點都要一萬蚊呎無乜走雞，即係想平比你都唔得啦？咁好啦，你即刻會問咁如果發展商出唔到貨你同我都唔會買的時候，佢當時投黎做乜春先？Well，好明顯信和唔係傻的，有錢唔會亂掟落海，佢唔賣比你同我本身唔代表賣唔出，因為當然大陸客好鬼多，呢個盤位處土露港，本身就好有大陸的概念，所以個定位一早可以話係賣比大陸人，但點知政府搞咁多招先搞到信和瀨晒屎。 當然，最新一塊白石角地皮其實仲有個問題係臨海的地太少，發展商賣好價就唯有食向海的價黎補貼內園，但你睇一睇幅圖成長方形的地皮臨海果part得丁屎咁少，開積上你好難避免有2/3的樓係無或無乜海景，因此地皮本身價值都打左個折扣。當然如果係財務上，信和其實都應該自己投番個好價去頂住，但可能呢個區要當係一個個別市件，即等同科學園一样，都係得個搞，唔太成功，所以唔再積極去投。 好啦，但上面的分析引伸出都係一個重點就係發展商呢家出貨無左大陸客源，相對困難。先唔好諗咁複雜話發展商同政府對著干先，即你在商言商，本身你客源少左，入貨自然會慢左，呢個係再正常不過的商業行為，亦無乜好講。隊長認為幾大本地發展商自己都計過數，手頭上的貨同地，本來正常情況下，可能三兩年會清倉，但呢家賣極都賣唔晒，三兩年貨無啦啦可能變左五六年的貨，咁唔好講后市升定跌，自不然不會亂賣地，除非地價特平，無寶不落。 也許你可以陰謀論話發展商玩野，我深信亦都有一定情度...

我一直認為，儲錢係一件好難的事，特別當你越儲越多的時候，不其然就會遇上一個無形的壓力，令儲錢越多時越困難。 其實儲錢係一個好漫長的經歷，需要良好的紀律，特別係當你漫無目的的儲錢，更加係一個幾難的事，因為你無目的的儲錢，相當於你都唔知自己儲黎做乜，是多是少除了是一個數字之外，其沒有太大意義，但放棄的卻係唔同的誘惑同生活質素，即係可以話以唔知為左乜而放棄左一些生活樂趣，可能一開始的時候都OK，但過左一段長時間，人開始累了時，就會慢慢鬆懈，然后就開始洗錢，所以錢儲到某一個位就會開始再難上去。 要洗錢的地方好多，好多人一年兩年儲到十幾二十萬，節衣縮食左一段長時間，壓力同對生活的不滿到左一個臨界點，就會想fing錢買下野去下旅行。可能一個月儲一萬的人，去個旅行就洗兩三萬，係咁易就又要儲多兩三個月。值唔值同人生應該點生活，是另一個問題，只是講儲錢呢個行為，有時就好似馬拉蟲咁，一開波就意志堅定，但到最后就只係一個mind game，身體好累，大腦只要選擇一停就會停下來，能夠跑多少都係由你的意志決定，更甚的係你唔知自己個目的地係邊，睇唔到目標就更易放棄。 故此，儲錢要有效率，也許設定一個目標都好關鍵，比如話你要儲第一個一百萬，或者儲幾多幾多錢黎做首期買樓咁，目標係一個好關鍵的因素，因為至少你知道你好似捱過左一段時間就可以苦盡甘來。突然間想起一個比喻，就係錢如果放係銀行唔用的話，你有一百蚊同一百億根本都無分別，所以我認為一個有效率的儲錢係要有目標，然后才能克服同突破不同的心理關口。 不過，其實由開始寫文章后，我發現原來有D人真係儲錢好勁，都唔知部份人係咪就係所謂的月剩族，講真講就真係易，但做就難到飛天，我自己真係無咁的能力同紀律，所以隊長我的錢，好多時都唔係透過儲回來，而係要迫自己commit一D野，或者先借后還的形式去做，每個月自動扣走先有今日。我並沒有紀律，但有的係一份肯捱肯衝的野心，就正如我下星期收的果層樓，我去年10月係唔夠錢的時候就買下來，我forecast好呢大半年的收入，並迫自己一定要儲到足夠的錢，因為如果唔夠的result就好係撻50萬訂，而呢個就係一個我唔會選擇的結果。 計得好盡真係唔係人人得，小弟今日主戶口得番幾千蚊，為左買樓儲錢可以去到幾盡，你可以自己諗下，所謂成功非必然，有D癲仔野唔係人人會肯跟。

隊長: 早期係書局發現隊長的書, 繼而發現隊長一直有寫BLOG, 我真係希望自己可以早一啲發現你的分享, 或者我今年買樓的決定就會完全唔同. 其實, 我同老公係2011年結婚, 婚後同老人家住, 當日覺得無需要買樓, 亦完全唔識買樓係啲咩. 當時我地都有能力供亦有約100萬左右資金.結婚後, 慢慢我都開始留意樓市, 不過, 我好唔好彩地, 信左啲淡淡的建議, 包括一些財經名人的論點, 個個都話樓價唔合理, 今年會跌幾多成之類. 其實唔怪得人, 或者, 因為我無樓, 亦無呢個決心, 所以, 我潛意識地只係留意啲樓市淡淡的建議. 但係, 同老人家住耐左, 我地兩口子都覺得真係唔夠住亦唔方便. 所以, 2013年左右開始睇樓. 由於家住九龍東, 所以今年第一季俾3成首期買左一個九龍東大型屋苑的2房單位. 所以,當我睇到隊長的BLOG同埋文章, 我真係覺得既好彩又唔好彩. 唔好彩係我幾年前不停SEARCH關於買樓的資料, 但係就偏偏無緣搵到你的文章. 好彩既係, 我今年認識的隊長的好文, 一生受用. 除了係買樓的見識外, 亦學習左好多思維及態度. 所以, 我真係好敬佩你同埋欣賞隊主無私分享. 我明白自己個CASE無咩特別, 所以隊長百忙中未必有時間回覆, 但係, 我想同你講一句謝謝. 我會繼續努力, 向財務自由努力. 現階段, 我迷惘緊第二層樓應該點做. 如隊長百忙不介意的話, 請賜教. 若果購入第2層作收租用. 哪一個做法好一點呢?我應否先用自己個名做9成買一層細單位(350以下),搬去住, 然後將自己住的九龍東單位出租(現租值約有15K)? 還是, 稍後加按自己九龍東個層,攞多啲錢出黎加埋積蓄, 俾3成買一層3百萬左右的單位放租?  我地而家未有小朋友, 可能2,3年會考慮生小朋友. 以下係老公和我的收入 老公`  32 歲 收入: 46K  大公司穩定 自己:   28歲 收入: 30K  穩定,長工. 其他資金: - 26 港紙萬等值人仔定期, 下年2月到期 - 14萬股票 (自己的買了好後悔, 坐艇中) - 6萬 I BOND - 45萬 (老公的股票) - 現金: 所餘無幾. (俾完首期後) 儲蓄能力: - 老公: 約26K (減家用, 個人開支及供樓. ) -自己...

唔到你唔信，三月十一日時我寫過呢篇 點解細價樓硬過碌鐵 一文，到今日約莫三個月，好明顯睇到的係呢三個月所有平盤都已經消失晒，連當刻的市價盤都無埋，近日你再睇到沙田中心已經連環破頂至395萬，細價樓的升勢已經開始。 可能你又會話隊長係硬好所以一定支持樓價升，其實又唔係咁講，因為就算呢一刻隊長都仲係覺得未入夠貨，那怕我其實已經無錢再入，不過心裡面都仲想郁心思思做多一兩個換碼的動作，可惜樓市的車已經郁左，我個部署亦可能受影響，估此你如果問隊長想唔想個市升，我會話一半半而已。 客觀的市實告訴我，而家最新的叫價，未計成交的，比起今年年初的低位應該升左一成至成半，而對比三月份的市價亦應該升左5-8%左右，如果呢段時間你有做野的應該感覺好明顯，所以隊長好大機會要係后面的操盤實例叫人買細價樓時要用2.7-2.8M為起步了。 問題係今次呢個升浪究竟係一個可持續的升浪，定係一個短線的反彈現象呢？隊長就偏向認為呢個升浪也許唔會太長，唔會太長的意思又唔好推斷話永遠無得升咁，我的意思係可能大約係一個較為短的時間下，即大約半年至一年就會停一停再繼續高位橫行，原因係始終呢家爆發出黎的係剛性需求所帶動，但呢一堆剛性需求大約都只係marginal果一堆人可能等唔切了終於要下定決心買，但假如價錢又升一格(10%)了，有一部份好marginal的購買力就未必會再行動，樓市又會停一停落黎。 點解咁講，主要原因正正係隊長感受的就可以project到呢家個市係點。目前係三辣招的調控下加上重重的按揭限制，中上價的樓係無乜太大的動力，因此可以認定為今次的浪係有下面的剛性需求所帶起。換句話說，呢家中上價樓的用家都未開始入市，你可以話佢一係就未入，一係就唔入，但同隊長認為一样，個人偏向就係呢家唔會入市，而呢家亦係同投資者的投資角度出發有關。 試諗下一個投資者要入市最緊要係乜？有荀盤都其次，最緊要係呢家個投資環境要令我有水位可賺錢。無得賺或者賺你果小小都食驚風散，入黎做乜野？唔掟貨都偷笑。當然好明顯呢家又唔見到人掟貨，但同時投資者或較有實力的用家，都因為辣招的影響而唔入市，只靠一班實力較次的用家去支持個樓市升幅，最多我相信亦只會將個樓推高一格至格半。個人估計大約三個月至半年后應該就會升定，然后marginal的買家就又買唔到，個市又會企係高位半年一年再儲下D購買力先。 所以，無論你係做好做...

隊長你好！ 剛剛才拜讀閣下的 blog ，比左我好多 啟發，幸運地在拜讀閣下文章前都正確地無加太太個名去買樓，請教一下以本人狀況應該如何部署下一步呢？ 70 后育有一 2 歲兒子 收入狀況： 自己： 35K/ 月 太太： 25K/ 月 兒子出世後支出增加，又要請女 嫞，現每月只可以儲到 5K 明年兒子開始上學洗費更大 資 產： 於 2012 年尾用自己名用 5.1M  買入 沙田 3 房 單位， 7 成按揭 /2.15% 息 單位現值大概5.7M 流動資 產： 1.5M cash ( 主要放 在 Mortgage link) 0.6M  人民幣定期 0.3M  股票基金 目標： 以現時情況應該用太太名在沙一買多個 3M 單位收租，還有沒有期他 out of 'my' box  既方法呢？ 現有單位距離沙一很近，我應該買一果外區單立來分散投資及增加升 值機會嗎？ 十分感謝！ 追加： 我可以問下當我用太太名義借7成買入一個約3.5M 單位後 應該怎樣部署另一個單位呢？ --------------------------------------------------------------------------------------------------------- 你好，你個Case都有幾多數我無得計不過睇睇下又發現你唔係好駛我計，因為我估你應該係諗話你自己用自己名食左個自住后，基本上你又搞得掂每月有5K儲到，之餘你再買樓就會用太太名，而叻就叻在買樓時無樓佢名呢家買多層3M應該無乜問題。 不過第一個問題你係問駛唔駛分散投資的時候，我個人認為你以一間自住樓起步計，再加一層第二區投資樓，其實所謂的分散投資果下係理論上好似有，但實際上就其實無。點解咁講呢？因為我調番轉頭計，你呢家買層3M樓，我當你去元朗買個大西北概念，好啦假設呢家你元朗升多左，咁你買左佢就緊係開心啦，但分散風的意思係話你驚呢家沙田太重貨而買下第二區，但如果呢家唔好彩你買元朗係升少左，即沙田升多左，咁你係咪會賣左沙田層樓搬去元朗住？段估你連工人姐姐應該都唔會，所以純以邏輯黎講，你以3M筆直計，即係好大機會你買又好賣又好租...

隊長你好! 最近才得悉 貴網誌之存在, 拜讀了 閣下以前的文章後, 真有相逢恨晚之感. 當中的得着比讀完一個學位課程有過之而無不及。現小弟有置業問題想請教 閣下, 還望 閣下賜教. 小弟也是80後, 年薪$400K, 平均月薪約$33K,每月低薪$23K,其他部分都是佣金收入。但由於小弟是做销售員，所以薪金會比較浮動。底薪預期每年有3-4%增幅, 現持有約$2.2M現金,每月可儲最少$15K (除稅後). 小弟和家人同住多年, 暫無迫切搬出需要,小弟和家人住在公屋， 屋主是媽媽名字，但希望可以在3年內可以達致財務自由目標. 由於預期沒有父母資助上車, 小弟現有兩個想法, 未知那個可取。希望隊長可以提供指路名燈。小弟希望能在四十歲做到一生三宅的目標，小弟無言感激~ 1)由於每月收入不穩定 可動用約$1M現金以作首期. 假設3成首期, 可買約$3M之物業, 如九龍油尖旺/九龍城區之單幢樓，或元朗/屯門大型屋邨，然後放租做psssive income. 剩下大約$1.2M作備用，留侍樓市下行約10%再入市買多一層再放租。 2)用$2M現金買一層西九大型屋邨，樓價大約5.5M的單位，然後放租，剩下的200K做儲備基金，待收入下降時拿來幫補供樓支出。 3)有鑑於現時樓市已升至高位和有下行風險，想先把資金放在一些高息債券上收取利息，然後在一至兩年後待加息週期才把資金調到樓市上，因為加息潮会令發展商持貨成本高而要減價去貨令資金回儱，促發二手減價連鎖效應。 多謝隊長指點~~ ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 其實以你呢家攞住2.2M現金計，隊長好直接就會建議你買兩層細價樓。買兩層細價樓的主因係你目標係希望退休時有passive income去保證你的生計，所以租金回報較高的方式應該會比較適合你。 由於每個人的comfort cash level都唔一样，我好難去用你自身的角度去出發，之但係如果用隊長的角度去做你的話，我就會盡可能用細D的筆直食兩層細價樓，大約最好就係900K左右一層，咁你兩層就最好係1.8M左右的野食下來就好，當然中間要考慮第二層...

老老實實，如果可以的話，有邊個賺錢唔想賺到盡？即係話，用最少的成本，賺最多的錢，最好就一蚊都唔駛比，但就賺到你最后果一蚊。不過，呢一種思維通常都係一個失敗的人的諗法。 隊長做人一直抱住一個態度就係錢就係預左要比人賺，你用得人地的服務同產品，你就預左要比錢人賺。世上無免費的午餐，你也許可以攞到著數一次兩次，但如果你次次都只係諗住搵著數，個朵就遲早會嗅，而嗅朵就唔會有人再幫你做野。 舉個例，比如同我做鐘點的姐姐，一般佢地都會做多幾分鐘甚至更多才收工，而隊長一般都會比多幾十蚊tips佢地。將心比己，試下比百零二百蚊有人叫我做家務，我真係未必肯，所以有D野我都希望好黎好去；做裝修時，我通常每一期都會提早比錢，一來人地做得專心安樂D，二來因為夾開，我比錢準時梳爽，亦唔會同個師父爭拗尺吋問題再克扣錢，師父做野因此都唔會甩漏；買樓時，比佣我永遠唔拖，要比我就又係盡快比，亦唔會玩野叫個Agent走幾廿轉，亦就算有時新Agent幫我做野跟得差，我都唔會學有D人諗點样投訴減佣之類；講真你無好野益人，人地又點會幫你做好D?有荀野又點會益你? 也許係職場上你都會明白，你老細對你唔好，人工又屎忽，你又點會安心係間公司度真心為佢服務呢？無得揀就局做姐，有第二份好工你唔跳？換到你做人老細Manager，你對你D靚真心的，佢地自不然跟住你，你屎屎忽忽的，又唔係比到錢，到有好路數咪一样會走。有緣走在一起的，你幫佢，佢服你，咪有得一齊合作囉。如果講真大家係陌路人，比如你試下一入去睇樓講明你唔比佣，你估有無人陪你癲？有的你都唔好去啦，預左佢同業主都會Fd過同你，輸價都輸番死你。 當然每個人有唔同的選擇，有D人天生就係唔識做人，有D人天生就只係想搵人苯柒，但我只想講如果你係以上呢兩種人，都好難做到大事。我唔敢講話你完全無機會發達，但機會一定比人細，因為你身邊好難會養到一個真心幫你的團隊，你叻極通常都只係食到一兩次著數，人生也許打份工然后食到一兩次好樓就係咁多。 所以做人的野自己諗，我相信睇得我個Blog的讀者都有番咁上下財力同能力，又有番咁上下夢想，但要成功記住除左你自己的眼光同實力外，更重要的係你明白你成功一定會有其他人幫手先得，而你得到幾多，亦要睇你付出到幾多了。

唔知點解，我身邊的朋友是極度走向兩個極端，一批就係會買樓會成家會長大的人，而且係事業同置業上都已經有一定的發展。相反，另一個極端係完全講樓諗買樓都唔會，我唔係話一定要買到樓先代表乜野，但純粹連講連諗都無，呢下真係令我好驚訝。 作為一個80后，身邊的人都三十出頭，好話唔好聽要玩都玩過，唔理玩唔玩夠，但人慢慢就應該成熟起黎。一個長大同成熟的人，理論上都會開始諗同計劃將來，姑勿論是否有對象同成家立室，但面對住仲有30年的工作同50年以上的人生，如果你手中無握住一D野，人又點會踏實？我相信呢個係一個好正常而又成熟的人的諗法，而當中，當然住屋呢一刻一定又係一個最大的問題，如果你唔打算係一世唔長大諗住成世同屋企住，即永遠都只係做人兒女的話，樓係一個無可避免要去諗的命題。 重申一點，我唔係講緊咩財務自由，唔係講緊你手頭上有幾多錢，唔係講緊買樓收租賺錢的事，我連講話你買唔起要租呢個咁低的線都唔係，我只係純講緊一個（批）三十出頭的人，連樓呢個idea都未係腦裡面萌芽，先係我覺得異常地驚訝。 有時隊長我係現實生活，都會將一D關於樓的信息轉發下比人，正如我係facebook page會將某D外國的樓分享下，其實都只係一個純欣賞的角度出發，又或者我會係某D對話中植入小小樓事的議題去嘗試引領佢地產生興趣。不過不到我不覺得驚奇同無奈的係，我有朋友只係選擇唔吸收個資訊，無論你講乜，話叫佢地陪下我去睇樓，或者參觀下我買左的樓，一概無興趣。而更有朋友係我sent d 香港某特色單位的相時，回覆話"關我叉事"。而"關我叉事"的原因，唔係因為買唔起，而純粹係買樓，甚至樓呢個字，關我叉事！ 也許我expect的回應，可能只係話"好靚喎"，或者"買唔起"咁，但到到某D 30幾歲的人都係無idea，呢下真係唔知搞乜。 不過，呢個關我叉事的諗法，同样亦會出現係一些買左樓好又或者租緊樓的couple身上，特別係女仔果方。當然我知香港好多女仔都對樓有所求，但同時又有一批女仔真係堅唔諗唔理，一要計數諗錢的野就推比個男的。當然個男的亦未必一定係理財精英，純粹只靠common sense,又或者uncommon sense去睇個樓同樓市。 無論你係邊一批人都好，只要你屬於以上我提及的人，我都好擔心，因為真...

Hi 隊長! 本人34 yrs old, 勉強都算80後, 月入38K, 老婆 30 yrs old 月入30k, 無樓, 工作將來20 年都應該穩定, 兩個加埋5-6年後 80-100K都應該可以。 目標: 現想入市買樓, 想買將軍澳樓自住, 用自己名3 成買around 4.4M. 再儲幾年錢用老婆名借8-9成買BELOW 4M 出租。 希望50歲前儲到3-4層供滿既樓(2009至2013賣左層低增長既樓, 賺唔到D 咩, 唔知仲有無可能達到依個目標), 但唔想打死一世工。 財務狀況: 人工: 68,000 減:  租金 13,000 (將軍澳) and  其他開支. 30,000 (including 家用) 每月儲25,000 現金:300K 債券基金: 300K (月收息1.4K) 人民幣基金: 500K (月平均收息 1.8K) 可跟家人借600K 可用現金為 300K+300K +500K +600K = 1.7M 問題 1,想問其實買邊區住好, 自己往開將軍澳中心, 九龍好難再揾到4.XM頭咁上下10年樓齡既樓, 所以都想在依一區住番, 但4M以上最多借8成, 可能有好高LEVERAGE。 (前年結婚所以, 出來租左樓 , 但有感交租都係都係幫人供樓, 所以就算覺得樓價會跌都係係要買樓。) 2, 依家即刻買兩間OR買住一間, 等跌再買第二間。點樣安排借貸會好些。 3, 點樣買樓最慳手續費。 -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 好高興同你溝通過，對於你個Case有左更深的了解。 如我們在電話溝通所述，如果照牌面，你自己的計劃係將軍澳中心附近買樓的話，其實大致上你都已經計到條數，不過如果要計清楚的話，我當你4.5M一層，你最盡可以借360萬即8成，即你要用首期900K，連印花稅135K連林林嬸嬸，大約用你1.035M左右，呢度仲未計你如果要做小小裝修置番D傢电，當你1.1M埋單，老實講已經將你自己的資金（300K + 300K + 500K = 1.1M)，當然計埋就係按360萬，8...