操盤實例 -- 高薪期望計劃買樓大計 [僱問服務]

Hi 隊長!

本人34 yrs old, 勉強都算80後, 月入38K, 老婆 30 yrs old 月入30k, 無樓, 工作將來20 年都應該穩定, 兩個加埋5-6年後 80-100K都應該可以。

目標:

現想入市買樓, 想買將軍澳樓自住, 用自己名3 成買around 4.4M. 再儲幾年錢用老婆名借8-9成買BELOW 4M 出租。

希望50歲前儲到3-4層供滿既樓(2009至2013賣左層低增長既樓, 賺唔到D 咩, 唔知仲有無可能達到依個目標), 但唔想打死一世工。

財務狀況:

人工: 68,000

減:  租金 13,000 (將軍澳) and  其他開支. 30,000 (including 家用)

每月儲25,000

現金:300K

債券基金: 300K (月收息1.4K)

人民幣基金: 500K (月平均收息 1.8K)

可跟家人借600K

可用現金為 300K+300K +500K +600K = 1.7M

問題

1,想問其實買邊區住好, 自己往開將軍澳中心, 九龍好難再揾到4.XM頭咁上下10年樓齡既樓, 所以都想在依一區住番, 但4M以上最多借8成, 可能有好高LEVERAGE。 (前年結婚所以, 出來租左樓 , 但有感交租都係都係幫人供樓, 所以就算覺得樓價會跌都係係要買樓。)

2, 依家即刻買兩間OR買住一間, 等跌再買第二間。點樣安排借貸會好些。

3, 點樣買樓最慳手續費。

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好高興同你溝通過，對於你個Case有左更深的了解。


如我們在電話溝通所述，如果照牌面，你自己的計劃係將軍澳中心附近買樓的話，其實大致上你都已經計到條數，不過如果要計清楚的話，我當你4.5M一層，你最盡可以借360萬即8成，即你要用首期900K，連印花稅135K連林林嬸嬸，大約用你1.035M左右，呢度仲未計你如果要做小小裝修置番D傢电，當你1.1M埋單，老實講已經將你自己的資金（300K + 300K + 500K = 1.1M)，當然計埋就係按360萬，8成按的保險為1.55%，即367萬的总金額，分30年即每個月@2.2% = 13923元，壓測@5.2% = 20135元，呢個數對你兩位就好輕鬆的，因為其實同你呢家比緊個租真係差唔多。


但問題就係話你要做一個長線的考慮，就係你的中長線目標係要50歲前有3-4層收租樓（仲要供滿），不過我就唔comment呢個供唔供得滿的情況，因為當中要供滿一定要靠你的收入，雖然你對你的收入都好有信心，但係增幅到100K時你會唔會再買層大D的樓，又或你會唔會到時已經唔想做野退左休，都影響你供唔供得滿。


點都好，一個好重要的重點係考慮到你的年齡，以及你將來的收入，到你有小朋友好或者收入好左要改善質素，未來5-10年后好肯定唔理你今日的選擇最尾係買乜，你都likely唔會再住係你今次諗緊的4.5M左右的樓到。咁即係話，你今天買的樓好大機會就會到時出租。再加上你的三四層收租樓的目標，一個好現實的問題就係你的資金其實都係你的一兵一卒，D數唔計得夠精，係咁易夾多左你幾十萬係層樓度，你的資金就會鎖死，而離你下一層樓就更遠。


所以如果隊長係你的第一個諗法就係慳本先，慳本的相的就係將盡量多的資金留係手，等自己有子彈玩下一層，那怕要比按保都係咁話。而另一個問題就係你呢家準備買黎自住的樓，將會第時有機會用黎出租，咁即係話呢家要將"自住"同"投資"兩個因素混為一齊黎睇，呢一样野可能就對於你同你太太的思維有多少出入，但就要睇下你地可否溝通好，因為一層自住舒服的樓，未必係一層好的投資收租目標。


簡單的講，你呢家買層4.5M的自住樓，連雜費當你4.65M，收租大約係13K，收租回報講緊大約3.35%，呢個租金回報對隊長而言就唔係好吸引，因為我換個角度，你試下買一層3.6M的樓，連雜費10萬同豪裝30萬，即4M成本，如果你能夠咁样為層樓增值，即入到間屋好似上左某某design house的示範單位咁，我保證你間屋理論上租番12000-13000無問題，叻仔D你中14000-15000都得，但呢個概念就要睇你中意豪華會所的半新樓，定係普通D的屋苑但有豪華的內籠，不過差價就差成60萬有突，問題只係你能唔能夠屈就一D質素稍稍差小小的屋苑住幾年。


當然，你話我錢多，自住點都唔好以差，呢個係一個大晒的答案。但與此同時，考慮清楚你呢家有的條件就係后生同無BB，黎黎去去我都成日講要捱就係后生捱，再者我比間3.6M的東九龍樓你豪裝20-30萬，其實入到去我都幾保證你唔失禮，除非你自己taste差，但點都好其實我都唔係好覺得同個捱字扯得上關係，或者只係一個心魔。


好啦又係計數時間，你買一層3.6M的樓，Good news當然係可以借9成，即係借324萬，按保就金小小要3.38%，即按保要121680元，表面上好鬼金，不過其實除番360期每多月都係多3-4百蚊，唔係太過份，而且你仲可以傾下睇下有無折頭。計數照計當你借总數3361680，即每月@2.2%供12764元，壓測則為18459元，如果你太太可以的話試下用佢個名供，因為咁就岩岩好burn晒佢個額(30K x 60% = 18K)，中間做mortgage可以再同你傾點走位。首期方面，你只係需要比360K + 81K厘印同36K的佣金同5K律師樓，即共482K，當你豪裝埋計係700K，good news呢家你仲有400K左右剩落黎，未計你借屋企人的錢。


有錢剩當然身痕想買第二層樓，你攞住400K筆直，當然係同一屋苑可考慮買多層細單位黎玩，最細的筆直呢家入場係約莫2.8M，你叻仔的搵到2.7M樓下黎食都有機會。2.7M的樓攞10%黎做首期係270K，+ 40.5K厘印同埋好大機會有起碼半佣計，即13.5K，你個成本都係324K，你中意再做小小裝修野去執，理論上400K的錢岩岩好用完。計數上，9成的2.7M樓，30年計按保係91260元，即你共借2521260元，分30年@2.2% = 9573元， 壓測@5.2% = 13844元，呢間屋個用你個名，慳得1蚊壓測就1蚊。


去到呢度，好明顯對比你的4.5M樓計劃，你已經可以係你未借屋企人錢之大前題下，買到兩間樓，即係你仲留左一手可以第時有咩事可以借多600K出黎either再買多層或者幫你頂住個cashflow都仲得。當然如果你叻仔計到盡的，仲可以申請晒全部mortgage link，借埋屋企人果600K黎放係Mortgage link度抵息先。


而當然另一個可考慮的方案係你層細樓唔用9成上會，將屋企人果600K冧埋落去，咁你就可以慳埋果91260的按保，老實講我都認為係可取的，之但係就會出現一個情況就係你每月save 25K，你要用兩年先儲得番600K比你屋企人，即係你又慢左兩年，而我感覺上你係一個幾aggressive的人，要得等兩年你未必太願意，不過我當然又計唔到你一年的bonus / double paid 果D野會唔會又幫到手，之但係我鳩估會認為你就算出到extra income，都可能係等儲夠下一個首期就再買，而likely下一個首期係再買多層2.8-3M的單位，而你最多今次可借7成，即如果你唔駛還比屋企人的話，你save多400K左右，即16個月（1年零4個月就夠），到時你就型爆有三層樓。


成件事計到呢度你都應該乾塘之餘，亦係響可foresee的情況下計到最盡三層樓。幫你咁計的其中一個原因係因為你對你的收入好有信心，借就算你今日扯盡小小，其實三幾年后你都會好輕鬆。不過都要提醒你一點就係如果in case你份工有咩差池，成個計劃的風險就會大大提高。而令一個問題係，你計左兩年后有三層樓，再之后你層大樓幾時先出現又係另一個問題。


如果以今日的按揭同樓市限制，你想再買層大的如800萬樓上的樓自住，你起碼要楂住300萬+係手，以你月儲25K，一年儲300K計，要儲10年+。當然如果你唔買第三層樓的話，可以幫你慳番3年，但都要7年+。但既然你點計都要7年或以上，政府好大機會都換下一任，咁會唔會政策有變都係未知之數。相反你就算呢家唔買任何樓，叫你儲3球你都係死，所以其實都無選失，計完你係有心玩到盡就不坊做左先，未知的野就到時先算。


最后講埋就係，如果你買左4.5M的樓，好大機會你就要借你屋企人錢再燒埋果條數，講真我就唔係咁建議。一個簡單的數學題，一層4.5M樓就等於1.5層3M樓。純以數字計，你要有好幾層樓收租，你就要壓低你的貨的目標，呢样野走唔甩，問題只係你接唔接受到住係差小小的樓，呢样野，好好同老婆商量商量，解釋下你的鴻圖大計等佢picture到和你一齊的將來吧。