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超級通漲(5) - 熱錢四圍走

但係全球經濟錯縮複雜,D錢去左銀行之後再去邊就唔到聯儲局話事。以下就係我舊年做的關於QE1,2的小小分析: 2009 Jul (Billion) USD 2011 Jun (Billion) USD Change (Billion) USD Change % M1 1 , 656.0 1 , 956.4 +300.4 +18% M2 8 , 421.6 9 , 127.2 +705.6 +8. 38% 係2009年至2011年中,經過兩次QE,美國的M1增加左18%,而M2增加左8%左右。但相反,反影印左幾多錢出黎的美國國債,就由11,699B升到去14,354B,大約即係多左2,685B的債,而M2實際都只係多左705B,問題就係啦,D錢去撚左邊度? 美國佬的樓市係呢段時間仲係硬鳩鳩咁,毫無起色,而相反成個亞太區及新興市場就熱騰騰,大家唔駛我講都估到,QE1,2D錢,根本無留係美國,佢一印左出黎,就即刻流向世界各地,呢個就係點解谷爆左我地亞太區的資產的原因。 但經歷亞洲兩年的升勢,美國的市又相對顯得便宜,故此,大家又見到最近一年美股,美樓市都慢慢升緊,而美股其實都就黎上番14000點,即金融海嘯前的水平,相反我地香港30000點仲有排,而大陸就更加係極低位俳徊,其實美國佬都幾撚爽,不過當中又出左一個黑天鵝叫Apple,但因為越拉越遠,所以唔講住。 由此可見,美國出QE1,2,並無救到佢自己的經濟,無論係就業人數同樓價都係相對落後於亞洲,而當然相對勁的亞洲經濟就更加熱錢四圍走,我地今日的資產已經由低位大升至超過97,好多人就開始問之後會點呢? 首先,QE3已經推出,QE3算係一個無限版的QE,每月會注資400億美元入市場,而呢個QE3未見效,已經有人吹風出QE3.5即,係將規模由400億加至850億。呢個趨勢我地可以明白一样野,就係美國以及全世界已經用左佢咁多招的最後一式,就係不停加印加印再加印,直至經濟好轉為止。咁簡單D講,我地最興奮的就係見到美國經濟唔好,點解? 上面已經講明,佢印親D錢都唔留係美國,D錢不停係全世界周圍走,當中一定包括香港。咁如果佢經濟唔好,就即係仲會不停印,我地就不信吸水,個資產價值當然繼續有得升,而升的原因亦如前文所述,錢已經變由一

超級通漲(4) - Money Creation

有網友提出印銀紙的成本可能高於印報紙,令我發現原來大家未必完全了解呢個世界係點样”制造”錢出黎,所以特別加多篇係專講點”制造錢”。 近呢幾年,我地現代社會出現過兩個地區有匪夷所思的痴鳩線通漲,一個地方係叫做北韓,另一個地方就係叫津巴布韋。以下係我節錄自wiki關於津巴布韋的通漲: 在2008年5月5日,津巴布韋儲備銀行發行的鈔票的價值1億元和2.5億元,10天后,新的無記名支票,價值5億元(當時約等於2.5美元)印發。5天后,一個新系列的筆記形式的“農支票”的發行面值50億元,250億元,500億元和1000億元(7月21日)。津巴布韋5月份的通貨膨脹率已上升到2,200,000%。官方數字公佈的6月份的通貨膨脹率估計超過11,200,000%。至2008年12月,津巴布韋政府發行100兆面額的新鈔,但實質上僅值25 美元 。 原文: http://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%81%B6%E6%80%A7%E9%80%9A%E8%B4%A7%E8%86%A8%E8%83%80#.E6.83.A1.E6.80.A7.E9.80.9A.E8.84.B9.E5.AE.9A.E7.BE.A9 呢個痴撚線的國家係用真係”印錢”出黎而制造通漲,而個通漲大撚到係用幾千幾萬倍黎埋單,之前睇過唔記得係毒萍的新聞,話朝早用一袋銀紙買面包,下午就要幾袋,如果香港出現呢種情況,真係唔知值唔值得開心,不過我相信我D mortgage可能幾日內就可以搞掂還清,呢下真係爽JJ,但相信政局一定好唔穏定。 但問題係咁瘋狂的通漲係咪就係我地一直所講的超級通漲呢?我相信應該唔係,主要原因係津巴布韋係一個好細的經濟体系。我相信佢咁样印錢法,當地的貨幣供應量應該大過佢成個經濟体係唔知幾鳩多倍,因此引發咁龐大的通漲。相反,成個世界的經濟深度以及闊度都比津巴布韋黎得大,哪怕呢家QE1,2,3,加埋歐洲英國日本同大陸都量化寬鬆,要引發一個咁恐怖的通漲亦唔係一件易事。 不過點都好,今時今日世界的超級強國印錢其實真係唔需要再print出黎,當我地明白美國如何增加供應的時候,就知道點解。首先聯儲局假設呢家推行QE,佢地的動作實情係叫做透過一個open market operation (公開市場機制)。呢件事個名對於唔熟悉金融的人可能覺得好撚大件事,但其實實情好撚簡單,主要就係聯儲局係bond

超級通漲(3) - 經濟規律

其實本身通漲係無好壞之分,但係一個穩定經濟的社會入面,人人都會因為輕微的通漲而感到快樂。 舉個例,打工仔人人都希望加薪,只要有通漲的時候,加2-3%比你,其實都會令到自己感覺賺多左少少,起碼覺得自己有進步,呢個錯覺係其實社會大眾所能接受。反之,如果每年扣你幾舊水,哪怕係通縮,人的心理都係唔鋸,呢D野可能要心理學家去解詳加說明。 好啦,問題又黎啦,咁你又加人工,佢又加人工,我又加人工,人人都加,咁邊個比錢先?你可能好快會話,咪公司囉屌。係,當然係公司比啦,咁公司其實都係一個法人,佢都想賺多D ga ma,咁當成個社會人人都想賺多D的時候,咁點算? 根據Games Theory(博奕輪),以及鋼之練金術師的theory,我地好容易明白呢個世界有條定律叫等價交換。等價交換的意思就係你要一D野,就要付出一D野,又好似霍金的物理學咁,物質係唔會消失的,只會由一样野經過一D事情又變左另一样野。簡單D講,就好似打麻雀咁,四個人坐低,打完就一定有人Win,一定有人lose,呢個叫做乜撚野呢? 就係零和遊戲(Zero Sum)。你無可能見到四條友打完然後四條友都Win錢的,如果係的話,就只有一個可能性,就係計錯數。 咁知道零和遊戲又點先?知道左之後就可以去明白呢個世界的經濟係點run ga la。你諗下呢個世界,咁多banks,咁多企業,咁多人,全部都係要搵錢的。但如果你話比佢聽,其實呢個係零和遊戲,有D企業本身就係要輸錢去另人地賺錢,會唔會好鬼馬?當然,有D企業係經營不善,有D人亦賭債成性,不幸地成為左付出的一群,但從邏輯上黎講,成個社會係唔會有人想輸錢,但係基於零和遊戲下,我地一定要有人輸錢,先會可以滿足呢個世界的人。 故此,其實政府就充當中呢個角色。美國佬以借出國債制造金錢,再將金錢每年都投入去個經濟体系,呢個其實就係我地個世界的運行模式。當然D錢係會有流動性,你流下入我,我流下入佢度,佢又流入美國政府度,美國政府又流番出黎,但係當我地流得唔夠快,或有人開始save錢的時候,而save左的錢銀行又借唔到出去的話,就會減少左個effect,慢慢社會就會少左流動性,呢個情況就會係變成經濟唔好,又或係衰退,所以政府又有動機要借下錢再注入出黎個社會,呢個模式亦已經運行好撚多年。 問題就係黎到2008年,美國的一個爆煲令到呢招要加大力度去提供更多錢去刺激經濟,其實呢個唔係咩新鮮事,之前亦

超級通漲(2) - 無限金錢?

首先真係要講句我好撚佩服湯文亮同施生,原因並唔係佢地係老行尊,而係原來每日keep住寫作真係好撚難下。以前睇電影成日講d作家比人迫交稿,唔係自己真係唔知咩事,呢家自己開左個blog,先發現原來keep住寫野都幾鬼頭痕。有靈感的時候通常都係撘緊車諗緊野,但係又寫唔到,但無靈感的時候,你比我得閒坐係度對住部電腦我都只會係上網,要做一個discipline的blogger真係好難。 本來我希望盡量一日出一篇,但係呢排真係忙到痴左線,現實生活上我接左兩個新accounts,所有野又頭做過,有d番番去以前岩岩開工的時候的感覺,可能要忙番三幾個月等d野種好晒先會爽皮d,呢排播種期真係難搞。 anyway,入番正題,上文講到又牛又雞咁,大家如果讀過econ的都知道以物易物係唔太work,簡單舉個例就係如果我得一隻雞,我想要你1/20隻牛,咁你點同我換?隊冧隻牛以後比1/20比我,根住19/20的牛放幾日就壞晒咁?又或者我原來係得粟米,我想要雞時你又唔想要我d粟米,咁點搞?由於欠缺一個共同大家都想要的野,所以古代社會慢慢就產生左”錢”呢样野。”錢”就係一種通用的媒體,去解決我唔駛隊冧隻牛又買到你隻雞的問題,又可以解決如果我要雞時但又怕無人要粟米的問題。只要大家都會接受”錢”呢個中間人,咁交易就可以產生。 古時的錢就有好多唔同的野出現過,例如有貝殼,有鹽,但最為廣泛應用的就係金同銀,而亦以金為主。金,就係人類最信奉的錢。但係金本身都有個問題,就係唔方便帶出街,所以唔切合現代的生活,因此,美國佬就推出左以paper-form的兌換票,只要你存放d金入銀行,就可以攞番張銀行證明的兌換票比你,而呢張衰野,我地就統稱佢為美金。 係1900年的時候,美金的兌換率係1安士: US20.67,但係1933年過左great depression的時候,由於當時經歷過幾年的”超級通漲”後(已為我後文埋下伏線),出現了好勁的通縮,當時的總統羅斯福為左以通漲解決通縮,故此就決定取消金本位的制度,亦即你攞張美金入去銀行,佢都無必要比番d金你,從果日開始,便展開左人類無限放大的接近一世紀的通漲時代。 係1935年,當時的美國黃金儲備係8,998噸,而今日的黃金儲備係8,133.5噸,比起七十幾年前大約少左6%。而貨幣供應我搵唔到當年的相關數字,但幾可肯定美國佬呢七十幾年肯定印左以倍數黎計的錢出黎,呢個應該可以

超級通漲(1) - 為何有通漲?

當大家經歷過QE1 / 2 到今期最潮的QE3的大時代,對於通漲一個字一定唔會陌生,而最近亦有好撚多人開始講超級通漲,亦其實係我個人黎講認為最key去形響樓市的factor,所以我亦決定寫下關於超級通漲。 係超級通漲呢個咁超級的term之前,我地其實係應該了解下咩叫通漲先。通漲其實對於普羅大眾黎講呢,就緊係物價上升啦,所以當D人話D野貴左,就話有通漲。對於數據派的學者黎講,通漲就會透過CPI (Consumer Price Index)黎量度,當中就會係每一年用一籃子的物品去對比之前的價錢,以作出一個相對客觀同科學化的比較。CPI亦有分ABC類,分別係cover唔同的物品,以反應唔同消費層的影響性(A類係基層的必需品,B類係中層收入的,C類就係較富有的消費品咁)。 好啦,咁知呢D野有咩用呢?從哲學上,我地要明白其實所有物品係計通漲上面都係基於一個currency,係香港就係港幣。愛因爛坦的相對輪,E = MC^2,係呢度未必岩用,但係相對呢兩個字就好關鍵,因為我地要明白所有物品的價值都係相對於量度佢地的currency,所以我地其實計呢D物品的價值的時候,我地會assume左currency係remain constant,呢個就係好多人未必完全掌握到的Point。 番去人類的歷史,幾鳩千年前,當人類仲未有錢呢個concept的時候,人類係會以物易物的。(讀過Econ 101的朋友可跳過呢一段)。假設我有一隻牛,可以係同一時間換到你二十隻雞,相對”於一隻牛的價值,就係20隻雞。”相對”於一隻雞的價值黎計,就係大約有1/20隻牛的價值。好啦,假設一年後個匯率係一隻牛換30隻雞,對於我黎講,D雞平左了,因為以前一隻牛只可以換20隻雞,呢家有30隻。對於你黎講,你就會覺得牛貴左,因為呢家要用多10隻雞去換你一隻牛。問題就出黎啦,究竟係雞平左定係牛貴左,定係兩样同時出現呢? 係呢個假設的故事入面都係比較簡單,但當係人類社會的商業模式變複雜的時候,事情就會變得好撚複雜。一般我地會好習慣去用我地用左好撚耐的量度標準去量化D野,如你攞把簡尺,1cm就係1cm,1cm係唔會變的,所以如果你量到你好high的時候有10cm,比起平時的8cm長左2cm,呢2cm係堅係你長左的,呢個係absolute的事實。但如果套用落錢呢件事,對於大部份人黎講係某一個時間的橫切面,都會傾向於話d野貴左

成績表後記

屌拿星,星期五起身喉嚨已經痛痛地,星期五六係咁啪幸福傷風素(唔係植入廣告),呢家個人先精神番小小,懶左幾日真係唔好意思。 呢個成績表其實只係我自己的一小小總結,見到大家都有D留言同討論,我亦係度一次過回晒比大家,唔再逐一回應啦。 其實我見到有位網友話如果我屋企無錢比我出外國讀書的話,條路會唔會唔一样。我可以好清楚咁答你,條路的確未必一样,但係我仍堅信只要你有能力,有鬥心的話,還是可以行其他路的。正所謂條條大路通羅馬,只要你認定羅馬係目標,就一定會到達,問題只係時間或許行多左冤枉路姐。 學Janet話頭,人生的確有好多唔同的如果—-如果我會考果時病左,如果我唔好彩有咩意外,如果我老豆係李+X,如果我行行下街執到十億,如果我遇上一個濕滑的司機,同埋遇上一條粗心大意的公路,任何一個如果都可以影響我一生,所以如果其實可以好有意義,亦同時可以係豪無意義的。 像我所說,其實我覺得每個人的成就多多少少都會唔同,如果我老豆係李+X,我相信我可以做的野係好多,但同時我亦可以係一個好廢的富二代。所以,你的成就可以係幾多係limit左響一個range入面。一個普通人,較好的情況可能係你打工一路上一路上到去做到d director / CEO / President grade,同時投資又相對有利,雖然唔係李+x,但都已經有一個非常好的standard。相反有D人認定自己係咁的了,不思進取,可能就會輪於一世就咁打份工,準時出糧又一天咁,咁就一世。同一個人,成就的高低同性格,運情或際遇都好有關係,不過運程同際遇無得控制,所以我地能夠努力的就係控制自己性格了。 像買樓投資一样,就算強如巴菲特都無可能一個人影響全球的經濟,所以就佢買樓都要睇運程同際遇。當然,入得黎睇我呢個Blog都知道要買樓,無理由明知計數上蝕底都仲去租樓的,所以,我建議大家要控制自己性格,令自己有機會有個將來,不過又係果句,運程,際遇,就唔係你我能夠控制,真係好衰唔衰,你一買即插七成的,咁就算做岩事,個天都要你亡我都無計。 性格,永遠係人生最大的敵人,琴日我同友人講起買樓,我的朋友的唯一答案,就係一句”我真係無咁有能力去買”,然後成個topic就完結。學窮爸爸富爸爸講,正確的思想係要諗下”我點先有能力去買”。其實或許如果佢能夠放低身段去問下人,或許就可以了解更多,一生人的人生就突然會改變。而另一個朋友,亦係另一個場合同我講佢比

成績表

之前楂的車,都係比較斯文,直到今年換的車能夠開薘,終於明白我朋友講果種番唔到轉頭的感覺。我喜歡開著薘,在公路上迎著風奔馳,唔係因為我中意晒命,但係我喜歡果種自由自在的感覺,每次咁样楂車的時候,都會令我的腦袋不自覺咁自我檢討。 虛榮心,不得不承認係有一點,但更驅使我一直向前的係,係天生的好勝的感覺。 80后的我出生係一個有好多同輩的環境,唔知係咩原因,自細開始我身邊就特別多同我同年出年的人,對於一部份人黎講呢個係一件好事,因為有好多同期的朋友一齊玩,但對於我,就多左一D side effect。 相信大家都會有過同样的經驗,就係一堆阿爸阿媽走埋一齊,就係中意攞D細路黎比較。我細細過,就係活係要同大約十個唔同的親朋戚友的差唔多年紀的小朋友下長大,果種激烈的競爭真係可以比你透唔過氣。由你未讀書開始,就會同你鬥度高,鬥乖。到你入幼稚園,就會同你鬥學野快唔快上手。入小學,就鬥邊間入得好。可惜的係,我細個生得唔高又孱仔,輸左第一仗。我D親戚又通常比我乖仔,又輸一仗。入小學入唔到好的學校,要我阿媽求個auntie幫手轉入同佢個仔同校,又輸一仗。惡夢亦慢慢蔓延,因為同個auntie的仔同校同級,每年入咩班又有得比較,課外活動又有得比較。當然,我又唔係廢撚到乜鳩都輸,但係我老母係一個都幾令我痛恨的人,我做得好的,睇唔到。我輸的,就盛讚人地個仔。我永遠都係排係人地後面。 還記得同一個同年紀的朋友係中學開始一齊學一個課外活動,由於又係auntie介紹,佢個仔比我早玩半年。開始的時侯,我白紙一張,我朋友做我師兄,我服。但幾年落黎,我明顯已經在我朋友之上,但奈何個師傅由細睇住我朋友大,所以特別關照佢,去到最後係竟然佢能夠升到一個level而我不能,問心,我唔服,所以我唔再繼續學,因為呢個係一個唔公平的遊戲。 中學到會考,我auntie的果個朋友慢慢慢落黎,佢有的係小聰明,但走的路好似開始有D變化,auntie亦好撚醒,開始唔再搵我黎比。但係,我老母就又開始搵我黎同其他人比。會考,我唔係叻,十四分我都無,中文仲要肥佬,所以你地見我打文都特別多錯別字,仲要用粗口黎加重個語氣,就可以睇到,哈哈。不過托賴我學校亦唔係咩名校,肯原校收番我,都算係一個幸運。 隨住呢種成日都要同人鬥的成長路程,而差唔多每次的judge都係話你輸,而嬴的野又唔會有所謂的長輩賞識,自問我都係一個聰明仔的我,慢慢就會痴撚左線。

買工廈定係買康城?

有網友問我現階段如果想再投資,對於工廈同康城有咩睇法,網友的理據係話康城如果能夠守一段時間,就會可能等到交通放便D,配套完善D,到時就會有好大的上升空間,而工廈就唔需要考慮SSD,比較少政府的打壓。由於呢個問題可能都會比到大家一個好好的思考,所以我就係呢度公開解答。 係我眼中的其實首先所有的投資的還原基本步只有一個样,就係投資同回報。係我之前好早的文章,我已經有提及過ROI / ROE,所以如果你識計好個ROI,其實就無需要理佢係乜,哈哈。 可能你會話咁即係點撚样啊?係投資的世界有兩样野你可以追求: 1. 資產升值回報 2. Yield的回報(租金回報) 當然,你好直接話我通當兩样都要,咁呢個都得,但有時佢地未必會同時出現,呢样野就好蝦人,我都未必幫到你。但問題係你最好係投資之前要問下究竟你自己係追逐樓價的升覆,定係高現金流的回報。 另一方面,每個人的portfolio都未必一样,即假設你已經有十間residential apartments,咁你玩下工廈分散投資或者係一個option,但你如果只係得一兩個單位,咁工廈又好似未必有需要住。當然,到最後都係計數。即係點?唔駛我教啦,如果工廈你攞150萬出黎買間300萬的野,收租收10000,另一邊用150萬買間屋,收8000,咁應該工廈就係數字上有絕對優勢啦。 不過資深的投資者係度可能會有唔同的睇法,因為呢家工廈其實已經係一種炒賣的投資工具,相反住宅有SSD,好多人的投資方向就會唔同左。買得工廈的,有好多人係摶摩出賺樓價,幾個月執你10-15%的人大有人在。買康城的話,你預左有SSD,即係你預左收租,所以兩件事已經係好有可能屬於兩種的投資行為,無必直接的可比性,唯一能比較的,就係個ROI,即係個回報。不過老實講,如果講明比你聽工廈你買落去保證你半年報 20萬的話,預其收租,不如買工廈也很好啦。 但係如果你係堅諗住收租,亦要留意兩點,一就係投入的成本。工廈的mortgage係一定要50%,而且好多銀行估價唔進取,利率會偏高DD,年期亦會係大約10年左右,條件無住宅咁吸引,亦比較難制造正現金流。而住宅方面就睇你點玩啦,你有樓再自己買的,昆到銀行比你當自住就30%首期,如果唔係就要都係預50%,但還款就可以分長D ,相對容易制造正現金流。而另一點要住意的係工廈的租戶通常都係商業客戶,一間唔好彩突然執笠都比較麻煩,呢D又要住意

星加坡比香港好?

看到明報關於香港的地產同星加坡的報導,又搞到我想爆發,所以又要寫番篇文章去發洩一下。每次我見到呢D文章,我就好想問下究竟個記者係咪一個無乜讀過書的人,不過今時今日的media個質素低係人所共知,所以都唔怪得佢地。 對於一個正常人黎講,要對比兩個產品,好自然當然就係攞住兩個產品去對比。打個比如,如果你要對比A鋪頭的咖啡同B鋪頭的咖啡,好自然你就會用價錢啊,包裝啊,大細啊,去比較,然後推段出一個結果,正正就如好似明報條茂利咁,直接就比較兩地的房地產產品同政策。其實呢件事本身都無乜大問題,我深信亦有好多人覺得合理,更有一D憤青或政棍,睇完又借D意上街去屌政府老母話鳩星加坡好,香港柒之類的廢話。 又攞番兩間鋪頭的咖啡黎講,如果我話比聽A鋪頭一杯係溶量係350ml,12蚊買到的質素係B咁計,而相反B鋪頭就要30蚊一杯,溶量都係350ml,但質素係A,好多人就一定會話A鋪頭平D先啦係咪,然後就覺得B鋪頭的咖啡好撚唔合理。但問題係B鋪頭可以係選料,入貨,存貨上面,但比起A鋪頭更講究,所以B鋪頭從成本上就算係質素靚小小,但係成本就貴多多,呢样野,又點比較? 咸魚青菜各有所愛,香港都有700呎的居屋同700呎的新地樓,你如果只係死講話佢地一样大,唔應該存在價錢的分野,呢句係一件廢話到再唔廢話的事喎。好啦,而如果上面我又同你講原來A鋪頭係向大埔的,而B鋪頭係向中環的,咁大家又會唔會覺得個價錢合理番小小啊?同一個產品,係地區上唔同都會唔同gala,你話星加坡組屋平,又好D,咁你用星加坡邊度黎同香港邊度比先?唔係換個國家就唔撚同晒ga ma….香港都有好平的樓係天水圍洪水橋同大嶼山,你又唔同果D去比? 話就話其實係同一產品,但已經係意識形態上其實有根本性的不同,好多野都令到兩地的房價房策唔可以直接比較,如星加坡的平地有幾多,香港的平地又有幾多等等。當然,我不得不承認我去星加坡的時候感覺也真的比香港來得舒服,但問題都係走番去同一個思考過程,兩地的差異也有很多不一样的地方,唔可以直接比較。 你可能會話以上的對比好多人都諗到啦,駛撚你講咩?無錯,的確唔駛我講,但只係唔想D憤青一間又上街話鳩政府,更係睇唔過眼寫呢篇野果條友對於分析比較究竟有無深入了解。當然,我亦唔係專家,但至少我唔會寫篇文係一份公眾的報紙去涂毒大眾先。 而其實除左上述的一D基本的perimeters已經導致兩地樓市唔可以比之外,實

嚴重塞車

我一直都話細價樓會大升,亦以身作則,賣左間中價樓,買入一間205萬的細價樓,三個星期唔夠,同一呎碼差唔多樓層同景觀的樓,已經成左228萬。好彩大訂已過,唔係真係撻訂都有之。 但話說回頭,為左沖淡QE3的威力,政府繼續以SSD + 控制Mortgage的招數去打壓樓市,務求將需求減低,以減慢上升的速度。其實我本身好怕政府搞咁撚多野,因為每次政府出招,都會搞到個市畸型。投資者唔係傻的,我地要買就會買,你出招時我咪唯有流向另一些沒受影響的sector,搞下搞下就即係將D水集中火力係一兩個sector,而今次又係咁样,集中左係細價樓上面。 首先我得先訂明我眼中的細價樓係150萬 - 350萬左右的野。呢D樓,我相信一個搵兩萬左右,或兩個搵兩萬左右的couple都係有能力去供款有突的,所以亦係上車的範圍,舉個例,以350萬用90%上會,首期呢样果样大約45萬左右,分30年供,未計保費係大約11,881蚊左右,做埋stress test 4.15%都係15,312,大約都仲係一對couple係兩萬左右,即家庭收入40%以下。所以,細價樓150-350萬都係大約一D二人家庭的上車之選。 好啦,無樓的人會揀150萬-350萬,咁當已經早一兩年買左樓的想換大屋又點呢?舉個例子,你如果兩年前90%買左一個200萬的單位,呢家當你升100萬到300萬,銀行供左兩年大約係得番170萬左右啦我當,即你賣數有130萬首期。130萬可以做D咩呢?以90%買的話最多可以買到600-700萬左右啦,因為都仲要睇你入息夠唔夠供款,呢度有好幾個unknown我就唔詳談,但總之人工就變成左個樽口位。所以,有機會你個130萬,可能係只係買到400-500萬的單位,勉強提升小小質素,但ceiling位應該係700萬,因為過左700萬無論首期同月供都應該會爆,所以我相信有好多人都會最尾係換唔到樓,住番係原先的300萬左右的樓入面。 換樓的講完,又講下有多於一層樓的小型投資者啦,如果你好似我咁有幾層樓係手,呢家打算賣一層買一層咁換貨,會出現咩情況?首先呢家好難借到70%,所以我只能講我買樓的話會預大約50%先,咁即係如果你要買200萬樓就要100萬首期,買400萬樓就要200萬首期,買600萬樓就要300萬首期,你可能會話叫得投資者實力都有番咁上下啦? 問題係我只係一個”小型”投資者,又坐左咁重貨,其實真係100

機場無人駕駛的啓示(下)

上文講到當樓市的列車準備開動的時候,有一部份人會係最後的幾十秒仲跳上車,而有一部份人則會選擇按自己的計劃唔會同你趕。 隨住QE3突然的黎臨,大家都知道樓市的列車已經開始出發,相信呢幾日會有好多人唔理好醜總之買左樓先算。呢幾十秒趕最後的上車機會的人,我相信將會令樓市係短期內突然會有D破頂的成交,而呢D成交亦好可能出現係D 200-400萬左右的細價樓入面,因為唔理好醜,最緊要就上車先算。 但機場的無人駕駛其實同今日樓市仲有一样野係類似的,試諗下當大部份人都係衝入最近的一卡車的時候,初時佢地都會暗自歡喜,因為佢地會覺得上左車,總比無上車的人快到達終點。但問題係當個腦靜番落黎的時候,就會發現原來同一個車廂裡面已經有好多人,而呢D人的位置,大部份都係已經佔據晒D有利位置,一張張椅子同埋靠牆的空間早已被更早上車的人佔據,面對自己手一件,拖一件的行李,仍然感覺自己能佔據的空間太少,位置亦不利,所以係冷靜落黎的時候,佢地就會諗點样可以去其他卡的車廂搵更好的空間。 奈何,坐開無人駕駛的人都知道其實同地鉄唔同,每一車卡其實係唔連接的,所以上左車先想換卡係唔可能,情形同今日的樓市亦相當接近。係QE3公佈當日,金管亦都推出收緊mortgage的措拖去搞鳩我地D投資者,簡單D講二夽房係50%,而收入的上限就係40%,年限最長就係30年,其實同之前的措拖好類似,而外地人就要減兩成。表面的收緊其實唔係好大,但銀行的取態就會多多少少謹慎左,雖然話就話自住換樓的話唔受50%果part影響,但如果你係自住得一層樓的人,又係唔係咁有實力係一個收緊mortgage的情形下換樓呢?收緊的30年時期,40%的供款,我相信好多人如果係想換更好的樓的話,佢地都無乜實力搬多一百幾十萬出黎再買上去。 而更大問題係我深信投資的demand亦會大幅減少,其實我明白政府係想就算樓市真係要升的時間,都想禁低個規模,唔好比銀行孭太大條數,亦唔想比太多無實力的人一變二二變四咁上去。所以,樓市將會好畸形,因為像我有幾層樓的人,我可以講我真係唔會考慮賣樓,因為我計緊真係賣完一層中價樓,就最多只係買番層細價樓,政府好似係迫我向下買,而唔係向上流,所以我唔會賣樓。準備上車的人面對的就只能買最平果D,因為樓價已經慢慢超出負擔水平,而買左樓的人,當佢地層樓由300升到可能400萬的時候,佢地會發現已經慢慢hit到一個ceiling,因為m

QE3 正式推出

之前寫左三篇關於QE3,本來我都諗住訓教,但美國佬突然整單QE3出黎,累我要自招嘴巴,所以我就唯有出篇文出黎認錯。 錯就要認,打就一定要企定,所以我承認錯誤。 不過我諗你地都唔係想睇我自己鞭屍就算Ge,咁我都大約講下我的睇法啦。首先QE3今次有兩個主題: 1. The Fed會無限期每月動用400億美元購入按揭支持證券,如果失業情況不顯著改善,會額外增購資產。 2. 延長低息至2015年中。 如果大家仲記得個規模的話,QE1其實係6000億美元,QE2都係6000億美元,400億美元一個月用黎買MBS,其實都同之前的規模差唔多。點解?因為其實QE2都係差唔多分左12個月係條街度買野,每個月都係400-600億美元咁。而QE3如果都買超過十二個月,其實個規模都唔細,但係屌詭的係佢話無限期,咁即係應該唔會有QE4/5/6/7/8/9/10,因為有需要就會繼續買,唔需要再講出黎公佈。 所以呢個QE3的規模比較難預測,如果佢買幾個月就收皮,咁呢個QE都算係小兒科。但如果佢係撚咁買到2015年,咁就不得鳥!!但我見佢既然將低息環境推到去2015年底,我諗呢個QE3都有排玩,可能起碼玩到2014年尾,即距離呢家27個月,如果每個月都係撚咁買,咁即係個QE3的規模係10800億美元,相當於差唔多QE1 + QE2。 作為業主,我主觀希望佢係撚咁推QE出黎,推到唔停就最好。不過我再重申,真係要上車就快了,因為車唔等人….. 請去like我facebook專頁: http://www.facebook.com/pages/80%E5%90%8E%E6%B1%82%E7%94%9F%E9%9A%8A%E9%95%B7/344567395626431

機場無人駕駛的啓示(上)

有經常出trip的朋友,應該都對機場瞭如指掌。基本上一講邊個gate,大約你都知點行。而一般40以上的閘口,你都會坐一個無人駕駛去另一邊。今日呢個topic就係我係回港番黎坐無人駕駛的經歷。 由於我都係一個up in the sky的經常飛的人,所以我好清楚番黎的時候坐無人駕駛要快的話,就係要坐車尾。但對於唔係太了解無人駕駛的朋友,我就大約影容一下個環境先。係機場的另一端的二樓,會有一條扶手電梯由車頭的上方一路落到月台。扶手電梯的終點大約就係列車的中段,如果有8隻門計,扶手電梯的起點大約係1,去到終點就係3-4號門左近。而我,當然係好自然會走去7-8號門。 由於我落月台的時候見到仲有1分鐘列車先到,所以我就好悠閒的去7號門等車。而7號門同8號門其實係同一卡車,8號門外面就企左兩個港龍的機司,同埋一個清潔阿嬸。其他之前企係度等車的人,大部份都集中係3,4,5,6號門,呢幾個門都加埋有二三十人不等,而最遠的1,2號門就每個門又有4,5個人左右。係statistic黎講,呢個都算係一個normal distrubution,中間等車的人係佔多數,兩邊的人就少D,不過我車尾果度係明顯最少。 一分鐘後,列車到達月台,我果卡車仍然得等地四個人,而係一路等車的途中,大部份人都係直接去3,4,5,6號,無人願意走太前去到1,2號門,而潛意識D人又唔中意去車尾,因為可能怕會慢左。隨住時間一分一秒過去,仲係扶手電梯落黎的人有兩個反應: 1. 極度輕鬆咁係度按自己的速度落黎,唔會夾硬,反正列車走了下一班會再黎。 2.有好十幾個大陸同胞都突然變左劉翔咁撚样,個個都好似上身咁向月台衝,佢地的目標好明確,唔需要理入邊卡車,總之上到車就OK,所以,大部份呢D劉翔都係衝左上3,4號門。 列車車門除除關上,係綬慢的列車起步中,我見到仲有一部份好悠閒的人仲留係月台,可能係我好清楚成件事點样先最快,突然間我覺得自己睇野都好撚似通透左,點解呢件事,好似今日的樓市咁。 樓市的列車已經開動,有人唔理任何野盡量跳上呢架車,而亦有人選擇租樓,等待下一班列車的來臨。佢地可能係趕唔切上呢架車,又或者係認為呢架車會有故障,因快就會得慢。或許佢地係岩,或許我係錯,但如果計算準確的話,我還是會係最先到達目的地的一群。(待續) 請去like我的facebook: http://www.facebook.com/pages/8

工廈改裝出租是否可解困?

首先講句唔撚好意思先,因為呢幾日出緊trip,D時間唔好咁易控制,希望無Upset到一D日日黎追我blog的粉絲們。 anyway,呢幾日係我唔係香港的時候就有幾單大野搞左出黎,而其中一單就當然係林鄭話容許改變工廈用途出租比人,以解呢家燃眉之急的貴租金啦。我相信好多唔同的Blog都有講過呢件事,但再糾正一點的係,呢件事要統一成幢工廈的業權,先有撚得玩。如果你係只有一個工廈單位的,Sorry,呢件事係唔撚關你事。 初時我聽到呢單野心諗,仆街啦,真係可能會拉低個租金ga喎,不當見到係成幢業權的工廈,我就唔撚驚鳥。首先,我相信所釋放出黎的樓面好有限,主要原因係大部份的工廈的位置都唔係話好理想。港島區的工廈就集中係香港仔同柴灣一帶,九龍就由觀塘殺到去九龍灣新蒲岗,另一邊就係由大角咀到太子,再由長沙灣荔枝角一帶為主。而新界比較多,所以我只會講由葵青一帶到荃灣邊皮,元朗同屯門,粉嶺同沙頭角等等。呢D區你聽落去,真係比較方便的就係九龍果堆。荃灣/葵涌/元朗/屯門搞呢D工廈改建,我諗都唔係有太大的吸引力。當然你話完全無就唔係,但係個市場就可能會窄D。 點解呢?其實老實講住得盪房板間房的人,一係就貪方便,一係就經濟能力差。經濟能力差的,你想收貴D,佢都比唔起啦,咁作為業主的可以點样係佢地身上搾多D錢呢?裝修靚D?服務好D?SORRY,係無可能,因為佢地都無錢。但係政府又玩鳩你一定要符合D防火條例先租得比佢地,通常呢D都一定又要駁下喉搞下牆,用晒D防火物料,咁搞,你估有無人願意駛錢去target呢班人呢?睇黎唔撚會。 好啦,咁得番落黎的客仔就係稍為有錢小小,可以比多三四千蚊的盪房客,佢地一般可能係後生仔女要貪方便又想獨立。呢D友仔最緊要係住得係夠近市區一齊去乜都有。要附合呢個條件,我諗大角咀同旺角太子呢度D工廈都OK,其他個market就會細好多啦。咁即係話如果有人可能掟D錢出黎整靚大角咀旺角太子區的工廈,可能租房出黎5000-7000一間都會有人租ge,而如果你係元朗屯門咁搞,一係就叫價得番3000-4000蚊,一係就唔夠人租,即係得個搞啦。旺角太子大角咀,有幾撚多幢野係一個大業主啊?真係可能十隻手指數撚晒。 成件事個問題係本身工廈target果班客都係D盪房板間房的人,有錢小小好人好姐,都寧願租個太子深水埗單幢單位,好過住工廈啦。基於呢個咁样的情況下,我深信唔會有好多人有興趣駛錢去

再談新界東 vs 新界西

之前寫個一篇關於新界東 vs 新界西,近期就即刻整左個屯門瓏門對憾馬鞍山迎海,成個地產界的焦點就落晒係呢兩度。 瓏門的開盤價係大約企係10000蚊多小小,而迎海就係大約8000-8500左右,一個就係新界西,一個就係新界東,兩者一样新但屯門樓就相對叫貴小小。分析一下其實個價單都有小小唔係太可以直接對比,主因瓏門都有幾多林林嬸嬸的優惠,大約減完車位再減3%即供,再減3%新地會,大約都可以再平13-14%。而迎海就最多係即供減5%,所以都會將個呎價拉番低到9500 vs 8000左右的水平。 不過再細心睇下銷售策略又有D唔同。瓏門一推出黎呢D都係靚單位,前面做好個價先慢慢推D工廠景兩房。而迎海本身呢幾期都係企係較入面,將來都會有新的期數block撚晒,所謂的海景都係有限年期,個呎價亦應該反影番係景觀較次的因素。呢家呢個價,算係瓏門的優質盤對憾迎海的二線盤。拉上補下的話,可能瓏門個價以同質素的迎海單位黎講,瓏門都會只係貴少於10%左右。 但無論點样將兩個盤的因素列出再去秤黎秤去,我地都唔撚可以否認呢家屯門係成個區癲撚晒。除左我之前所提及的西鉄效應之外,瓏門仲夾埋一個西部通道的大陸效應。呢样野,迎海就輸晒。由瓏門出發過關番過對面的南山區,大約都係講緊半個鐘搞掂(連過關)。而由迎海經羅湖番大陸的話,都起碼一粒鐘,呢样野,可以睇到好多大陸人一定會揀瓏門唔揀迎海。所以,一個”一路向西”的概念其實亦慢慢係香港的西線形成。 未來呢幾年,香港我諗都應該可以話係行緊西運—-高鉄,就會係沿住元朗錦上路經金山去到柯屎癲果頭,全程都係向香港的西面而行。港珠澳大程,亦會係將澳門珠海連接香港的西邊。當然,香港政府都搞緊個起動九龍東的計劃,但係大家唔撚好忘記D新的錢,新的資金,都係由北面帶落黎。呢D一個又一個的基建就將會刺激西鉄沿線的經濟。 可能你會話,屌,瓏門真係貴得好撚過份,隔黎屯門市果D都係做緊5000頭之嘛。不過,我又想問下大家知唔知南山區的樓價呢?南山區係深圳前海部份的一個相對有錢的住宅區,果度D樓同環境都算係比起福田同羅湖靚好多,舒服好多。而如果你要買個新的豪宅之類的話,呢家都係做到大約50000蚊人仔一平方米,即係大約6000蚊港幣一呎。呢個價的豪宅係大陸,其實D質素比起新紅雞仲有好撚大的距離,所以有錢果班南山人,佢地可能會覺得黎香港住,比貴多三幾百萬,都仲係好吸引。始終,比貴三幾百萬

溝淡

係我之前狂派與摶派的一文中,我提及過 溝淡港人以迎接50年不變的政治任務 ,所以今日又想講下呢件事點样形響香港的樓市。 首先,溝淡係一件咩事,相信大家都明白。簡單舉個例子,你有杯咖啡太濃,你可以加水令佢變淡,是為溝淡。投資的角度黎講,你係高價買左隻股票,佢可能跌多左15%,你再買多D呢隻股票令個平均成本價變低,亦係溝淡。你3000蚊買左部PS3,今日見到PS3係1800蚊,你買多部,亦可以係溝淡 (不過係on9)。 好啦,咁點解要溝淡港人會影響樓市呢?呢件事我地又要從政治層面黎睇。坐係中南海的國家主席,當佢地諗到香港的時候,都一定需要一個長遠的目標,睇下點样可以從香港物盡其用。無論我地港人幾認為香港值得自豪都好,作為一個13億人口的大國的主席,香港的確只係中國的其中一個稍為富裕的城市,雖然呢家中國唔可以直接控制香港,但係當2047年50年不變完成後,香港就會正式回歸祖國,呢個時候,中國政府我深信就唔會希望香港再拥有今日咁高的自由度,因為,北京係最大的。從政治角度出發,大陸一定要淡化港人自成一角的呢種根深蒂固的諗法。中國有50年去慢慢做呢件事,亦即係大約有兩至三代人的時間,所以要溝淡的話時間上非常充裕。 好啦,咁計一計數,要淡化香港有幾難呢?香港有700萬人,中國有13億人,計埋香港都唔夠1%的中國人口,大陸求其隊二三千萬人落黎香港,你香港都玩完。當然,你隊落黎我地唔一定會受,因為我點知你隊D咩人落黎,而我地又接唔接受。所以,中國一定唔會一次隊咁多人黎,而係螞蟻搬家咁逐D逐D咁放人落黎。問題係,放邊個落黎先岩呢? 呢個問解,要諗的人一定係中國政府的人,而能夠黎香港住,做大爺,有更好的法律,更好的醫療,而更重要的係可以將D財富逃黎香港,呢個優勢對於一D因唔見得光的資金而起家的人就非常吸引,而呢D人又以政府或同政府關係密切的人為主。所以最簡單莫過於就係放一D有權有錢有勢的人落黎香港,而呢D人,未必係個身份直接轉做香港人,但佢地可以揀投資移民叫個老婆黎先,或者放定D錢落黎,或者推D富二代富三代出黎,慢慢係度植根。 你可能會話,咁唔係你話黎就黎ga ma,我地都會好抗拒。就如呢家學文思潮搞遊行,我地都可以反溝淡反染紅。呢個係岩,但問題係大陸的無限金錢經濟侵襲,就一定會有部份香港人支持佢地落黎。如你話一簽多行有人唔中意,但你問下D零售的人想唔想佢地黎?旅行社的會唔會想佢地黎?酒

港人港地

呢個星期樓市消息一蘿蘿,當中亦以港人港地最撚令人注目,所以無計啦,點都要講下我對呢件事的睇法。 首先港人港地的限制條款其實就好撚簡單,總之發展商起好之後賣樓就要賣比有身份證的港人,之後港人係未來30年都係要賣番比港人,而首推的將會係向啟德的1100伙的地啦。有好多人認為港人港地應該係政苦用黎為樓市降溫的一招,因為從政治層面出發。港人港地係應該抽走左外來的資金,亦即有部份的需求唔應該反映係呢D港人港地樓上面,咁理論上樓價應該將會平D。 好啦,學術派的我諗野就會先將件事推至極點再諗先。我地呢家假設如果第一幅港人港地的地係向太平山頂的話,大家估加左港人港地條款,呎價會幾錢啊啦?我深信再低能的人都估到肯定都要幾皮野啦,因為之前山頂推D地都成6皮野一呎,我唔知會唔會對地價有影響破唔破到歷史先,但肯定個價係幾皮野。咁幾皮野一呎的地會唔會幫到個市去降溫?一定唔撚會囉。 OK,咁唔好話係山頂啦,落番小小係般咸道麥當勞道呢帶又推塊港人港地呢?呢D傳統都係有錢人區的地方,我諗發展商投過萬蚊一呎應該無走雞啦。咁過萬蚊呎+建築成本上去,之後賣兩皮野一呎,會唔會幫到你上車先?唔撚會囉。咁好啦,呢家政苦攞塊啟德的臨海地出黎,你係咪堅同我講呢塊地個地價會好平,所以發展商就會平賣比港人?唔會囉!因為大前題係大家要記住香港樓市升唔係純粹因為大陸人ga ma,香港買樓你成日聽到話有兩成三成係大陸人,咁即係話番比你聽起碼都應該大部份買樓的人都仲係香港人囉,你當香港有身份證果D人死ga咩?香港人都好撚有米ga屌。 所以,我都幾肯定就算到時呢塊啟德地係發展商扮野平買左番黎,但係佢地一定唔會係起平野囉,我係佢地就直情起個叫做”屬於真正香港人的唯一臨海豪宅”,到時賣到好似海明軒咁萬幾兩萬蚊呎,千零個單位我深信個市場一定食得晒。所以,如果等港人港地的人我可以話比你聽咪撚晒鳩氣啦,因為個政策本身就唔會幫你上車,甚至係可能比起普通賣地仲會豪左。 其實有時我對住香港政苦呢件事都幾撚嬲,我唔係好明白點解個市場要充斥住咁撚多無鳩謂的房屋政策。呢家大家可以數下我地有公屋,夾屋,居屋,置安心,港人港地,然後先到私樓。喂,私樓就得一個ga姐,但政府搞的資助性房屋就咁撚多?我好撚想大聲問句真係做乜撚野啊?我個人認為呢個香港只要兩样房屋就夠,一係就公屋,一係就私樓,咪撚搞咁多野。房屋的分配就等市場用價錢去分,只要你公屋個數量夠多,令

恨鐵不成鋼

作為80后的求生隊長,我其實都有一顆心去幫助其他的80/90后,希望佢地可以盡快與社會融合。 大家都應該知道我前排賣左一間中價樓,又以極速的時間買左一間細價樓,其實中間亦有一段小插曲。話說係我三個月前打算買一間新樓將來自住的時候,由於新樓其實無需太多的經驗,只需要夠摶命,大家睇住張價單去玩,所以,我唔介意比一D新入行小小有人帶住的新仔去幫手。點解?因為我覺得後生仔出黎做野,我都做過第一份工時果種汒然,所以我都想係我有能力的時間幫一幫佢地嘛。 係眾多成日打黎cold call我的電話中,一日我接左一個年紀較輕的男經紀電話。佢遊說我去睇下D新樓,而我亦因果排都plan緊買,所以就出去。去到約定的新樓盤,一個星期六的下午,全街都係經紀。由我駕車慢慢埋站泊好係街邊的時候,已經有一個滿頭大汗的經紀捕住我隻窗。見佢咁辛苦,我又泊好位,我未熄匙都拉低隻窗,然後佢就搶住開口話-”老細,黎睇樓啊?”。由於我一早約好左條靚仔,我就只好同佢講:”係啊,不過約左人睇啦唔好意思”。呢個AA再補多句”比次機會啊老細”。我唯有狠狠地拒絕佢,然後就打比個AA去睇。 睇的過程都係離唔開排下隊咁样,利用呢個排隊的時間我開始了解下呢個新仔經紀。佢十九歲左右,個样仲帶點小朋友的baby face,一幅斯文的眼鏡,一套應該係為做A準新造的西裝,果種味道都會念大家諗起做第一份工果種傻氣。睇到呢度,我必需強調我的性取向係非撚常之正常,我只係講出呢個新仔經紀的意識形態,所以唔撚好誤會我係gay的。 好啦,其實廢話都係唔駛講咁多,快速forward的時候,我就係幫佢買左新樓啦。好啦,亦因為買左之後,大家關係亦都close左d,所以我都想比機會佢去繼續睇下有無野合作。由於佢新仔,所以買新樓的時候佢其實無咩大問題,只係搶貨果時就要靠D阿頭,所以我唔介意用佢。但買完之後其實我睇到我會要賣走一間中價屋,亦賣完之後我會想買番間係元朗附近的細價樓,所以,我有一日同佢講,我問佢佢鋪頭樓上附近果d百零萬的細價樓的情況。 當時亦係三個月前,我問佢的時候,佢應該係好唔清楚佢鋪頭樓上的樓仔的情況,我諗係因為佢想主要做屋苑,再加上佢係新仔,所以佢未咁快接受得晒D資訊,呢點我明白,反正我又唔撚係即買,我就比D時間佢去搵。其實係呢段時間我都繼續放緊盤賣我層中價樓,不過我放個價太高,又有租客無樓睇,所以都拖左好一段時間。呢段時間,我偶然撞到佢或

QE3幾時會來臨 (3) ? [完]

好啦上回講到democratic 同埋 republician 的上場落場而導致美國的赤字越搞越大穫,咁我地就明白到其實經濟同政治係有好撚大的關係啦。 咁係再談政治之前,有一個問題係要搞撚番清楚,就係咁D赤字係點撚样埋單先?洗大左D錢唔會無啦啦變出黎ga ma?無錯啦,大家都可以預期美國政府就係要借錢黎去洗啦。所以下面就係咁多年黎美國政府借錢的國債啦。 Date US National Debt 4/9/2012 16,005,000,000,001  09/30/2010 13,561,623,030,892  09/30/2009 11,909,829,003,512  09/30/2008 10,024,724,896,912  09/30/2007 9,007,653,372,262  09/30/2006 8,506,973,899,215  09/30/2005 7,932,709,661,724  09/30/2004 7,379,052,696,330  09/30/2003 6,783,231,062,744  09/30/2002 6,228,235,965,597  09/30/2001 5,807,463,412,200  09/30/2000 5,674,178,209,887  09/30/1999 5,656,270,901,615  09/30/1998 5,526,193,008,898  09/30/1997 5,413,146,011,397  09/30/1996 5,224,810,939,136  09/29/1995 4,973,982,900,709  09/30/1994 4,692,749,910,013  09/30/1993 4,411,488,883,139  09/30/1992 4,064,620,655,522  09/30/1991 3,665,303,351,697  09/28/1990 3,233,313,451,777  09/29/1989 2,857,430,960,187  09/30/1988 2,602,337,712,041  09/30/1987 2,350,276,890,95

QE3幾時會來臨 (2) ?

好啦,update一下大家,隔左幾日,美國佬個國債又更新到突破16,000,000,000,000美元,而呢個勢頭亦唔見會掉轉頭回落,點解呢?呢件事其實就同政治好撚有關係。 啦,好撚簡單一個道理,一個人點解會爭人錢先?最簡單講,入不敷支,或者駛大左,咁佢就要爭住錢黎找數ga la,美國佬就正正係入不敷支啦。但入不敷支都要知點解會洗咁撚多錢出去ga? 呢件事就即係要搵究竟邊撚個楂旗,邊撚個話比錢,咁係美國最大果條撚样,就當然係美國總統啦。下表就係唔同美國的”帝系表” Years GDP GDP indexed back to 2005 Budget President Party 1993 6,667.4 8,516.2 -255.1 C linton Democratic 1994 7,085.2 8,863.1 -203.2 C linton Democratic 1995 7,414.7 9,086.0 -164.0 C linton Democratic 1996 7,838.5 9,425.8 -107.4 C linton Democratic 1997 8,332.4 9,845.9 -21.9 C linton Democratic 1998 8,793.5 10,274.7 69.3 C linton Democratic 1999 9,353.5 10,770.7 125.6 C linton Democratic 2000 9,951.5 11,216.4 236.2 C linton Democratic 2001 10,286.2 11,337.5 128.2 C linton Democratic 2002 10,642.3 11,543.1 -157.8 B ush R epublican 2003 11,142.2 11,836.4 -377.6 B ush R epublican 2004 11,853.3 12,246.9 -412.7 B ush R epublican 2005 12,623.0 12,623.0 -318.3 B ush R epublican

QE3幾時會來臨 (1) ?

睇呢個題目,如果中意咬文嚼字的讀書撚,都會知道我的hidden agenda係話QE3一定會黎,因為如果我唔肯定的話,個題目就應該係話”會撚唔會有QE3”?所以,先入為主的我話比你聽QE3一定會有,差在只係幾時? 可能你又會覺得我馬鳩後炮話睇撚完阿Bernanke係Jackson Hole的演講,就知道the Fed一定會出下一輪的刺激經濟方案。咁呢個我都承認佢講完我就更加有信心ge。不過,如果要知道我點睇QE呢件事,就真係好撚長篇,所以我都會睇下我有幾有心去打出我的睇法。 係歷史角度黎睇,我地所認識的QE其實有下面呢幾個: 1. QE 第一代: 2008年尾因為金融海嘯,雷曼事件引發的credit crunch,the fed就推出左600Billion美金去買d MBS (mortgage-back security) 2. QE 第二代: 2010年尾,由於經濟都係有下行風險,the fed又出600B以每個月購買treasury securities的形式救市。 心水清的朋友可能會話以上咪就係所有的QE囉?其實係唔止的: 3. 英國版QE: 2011年十月,英倫銀行推出75B英磅的QE。 4. 2009年歐央行都推出過60B的歐羅的QE 5. 2011年日本央行亦推出過40Trillion yen的QE (大約係500B美金),當時就係日本個核電廠出事果時。 其實QE真係多到PK,我都廢事再寫,因為之後大家都仲記得ECB係咁救下果四隻歐洲小豬,規模都係多到PK。所以要帶出一點就係,就算無用一個term QE3黎形容,其實除左美國之外,好撚多國家都其實用唔同形式咁去印緊錢。而呢D錢透過money creation (讀過econ的人應該識),其實係借貸過程中就會再create左好多新錢出黎,呢D錢亦當然推過左我地好撚多的樓價。 啦,其實到今日為止呢,美國大約有USD159,998,309,900,000的國債,呢條數相當於每個美國國民欠債USD50,000蚊,或者係每個美國納稅人久債USD140,000的錢。不過唔緊要,美國佬爭人錢天經地義,我地呢家要考究的係,點解一定會有QE3先,呢件事就其實同美國的政治大選有關,但留待我下一篇先再詳細分析。 請去like我的facebook: http://www.facebook.com/pages/80%E5%90%8

嘗試打倒昨日的我

自從寫呢個blog開始,大家都知道我係一個樓市的大好友,到呢一刻我都無變。所以,有好多撚样可能會話我打咁撚多都晒鳩氣啦,你篇篇文都係唱好樓市ga姐,講黎講去都係果d野,主觀願望帶出主觀文章,邊撚度會睇到樓市下滑的觀點啊,屌!故此,我嘗試下隨樓市會下跌的角度睇下有D咩理據,反思一下係唔撚係目己有D咩盲點睇唔撚到的。 由我係討論區的觀察所得,作為一個樓市淡友,最受普邏大眾所接納的理據有: 1. 環球經濟唔穏定,隨時又爆鳩個大穫,唔知幾時全球災難式下跌。 2. 通漲預期升溫,加息勢在必行。 3. 樓價已經見頂,因為樓價已經由03年低位升左唔知幾撚多倍,亦已經超越97歷史高位,即係等於已見頂。 4. 大陸資金唔會無限期落黎,D水一收就會抽乾香港的資金。 5. CY上場政府會出招打壓樓市。 6. 供應的增加將會令樓市下跌。 7. 樓價已經脫離基本因素,亦已經脫離市民的可負擔水平。 唔係講笑,我本來想諗十個Points但其實諗到第7個我已經好撚頭痛,真係諗唔到落去,所以如果有C兄見到一D大眾會講引致樓市下跌的原因,請提一提番我等我去加番上黎。 不過係呢一篇我係想寫黎比淡友睇的,故此我唔打算逐個點去反駁,因為我相信睇得我個blog的都大概知道每一點係點样係現今社會點样會被淡化。相反,我的唯一問題係就當上述的原因成立,咁樓市要下跌幾多呢?呢個先係一個好問題。 有好多post打出黎都話樓市要下跌,ok無問題,咁但係預計跌幾多先夠呢?係唔係等同於D人打句gogogo一样,其實都係無一個硬指標的呢?講真,如果我呢家比任何一個指標出黎而又無數據支持,或無分析去解釋,其實都係一個鳩up的數字。所以,我就先用一個X%黎代入各位讀者的主觀下跌空間吧。 好啦,咁假設會跌X%的時候,我又會想問唔知你又準備好入市未呢?如果你係話個樓市係無論跌到幾錢,就算係一蚊一層樓你都唔會買樓的話,咁我諗我地就唔會有討論的空間,因為你會認為就算樓係值一蚊,你都只會用5仙去租一層樓,又或者同屋企人住,咁買樓呢個topic根本就無需要出現係你的人生。 而如果對於其他會係下跌的時候入市的人,我唔知你地個X%係幾撚多,但我就好懷疑如果呢家未來真係跌X%的時候,有幾多人會真係已經準備好可以即時入市。而如果你話你係原來未準備好的,咁我又真係好想問下其實連個社會都欠左你而為你下跌的時候,點解又會未準備好呢?而又假設好撚多人都已經準

新界東 vs 新界西

睇中原指數,你會發現由四個主區組成,分別係港島,九龍,新界東以及新界西,長時間黎講港島指數係最高,然後就係九龍,跟住係新界東,最後就係新界西。 香港同九龍都算係市中心區,尤其港島的歷史背景,殖民地時代開始政府總部係中環植根,然後外資慢慢進駐中環,週邊的經濟最先起飛,市民對港島的需求亦由週邊賺到錢的人所領導,可以明白點解港島區係最貴的。當經濟慢慢發展,九龍亦隨住港島的經濟起飛而帶起。四五十年前的九龍都相對唔係咁富庶的地方,新界就更加因為交通的不便,所以樓價一直都比較平。 以上都係歷史的原因,但係隨住九廣鉄路的發展,以及中港日漸融合,東鉄線慢慢就帶起左鉄路沿線的經濟。新界東亦因為一條鉄路線好似打通左任督二脈,好多人亦慢慢搬入大圍,沙田,大埔粉嶺同上水呢段東鉄的路徑。得到左後天鉄路的補救,新界東的交通就被好多人所接受,故此相比起當時只有屯門公路的屯門,天水圍同元朗黎講,一前一後可能相差左十幾二十年的發展。 呢十幾二十年亦代表住有一代人的成長都係寄居係新界東,所以佢地長大後諗都唔撚會諗就會揀番新界東,而由於鉄路帶起經濟的原因,新界東的人口相對亦比新界西的人搵錢能力強DD,因此新一代亦相對有能力去比更高的價格去係番呢頭置業。一條鉄路,孕育出黎的係隨住鉄路成長的兩代人。 隨住香港的經濟起飛,基建亦一一落成,西鉄同大欖隨道為新界西打開左一條新的脈絡,而家由尖咀入元朗都係廿零分鐘,比起廿年前入元朗要個幾兩個鐘,簡直係天淵之別。而由於新界西係一個重新規劃的新市鎮,一個個新的屋苑亦慢慢落成,相比起已經有二三十年樓的新界東黎講,新界西以住屋質素而言,已經領先於新界東。 可能你會覺得我係只係係度盲目唱好新界西,因為我有樓係呢邊,不過我可以話比你聽我新界東都有物業,邊度升我都咁撚開心,只係我見到的係一D舊有的歷史原因,新界西樓價仲係落後於新界東,呢件事令我感覺到新界西仲有空間去追落後。 我預期,新界西的樓價會因為目前新一代的80/90后無能力係市區再買樓而受惠。慢慢的會有相對較多的後生仔搬入黎新界西,而當呢一批又一批的人係呢度聚居的時候,經濟的動力就會上升,加上香港同大陸的深化融合,同样拥有鉄路同近大陸優惠的新界西將會更加受惠。 當然,兩邊的差價唔會係短時間內追平,不過呢個收窄的趨勢將會持續。而屯元天三地黎講,我個人更加看好元朗的後市,因為元朗已經成為左呢三個大區的咽喉之地,加上新界北的鉄路