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Friday, July 9, 2021

2021上車 - 新樓 VS 二手樓

 



隊長認為想帶出的係,其實所謂買層二手靚質素的樓不如去抽新樓,因為呎價可能二手樓靚盤同一手樓入場呎價好接近,呢個係一個絕對的假命題。首先,隊長認為呢個比較係絕對係apple vs watermelon的感覺,而稍為拉近少少的比較,應該係二手樓的入場版 vs 新樓的入場版,而二手樓的靚盤 vs 新樓的靚盤,先至有更多的可比性(但都唔係apple vs apple ga la),因為最大的問題係,發展商係好識玩銷售啅頭,即係同你講新樓入場呎價19999,咁你用二手樓的靚盤可能都19000計,真係唔差好多喎。之不過,如果用隊長的方案黎計,其實,二手樓的入場版,可能係16000 vs 新樓的19999,而二手樓的靚盤19000係 vs 新樓的24000先岩喎。


呎價未必能完全反映講緊乜,但排一排序就大約明白:


二手入場版樓: 290呎 叫460萬 (細兩房) 

二手靚版的樓: 290呎 叫550萬(細兩房)

二手普通大兩房:390呎 叫620萬(大兩房)

一手入場版樓:330呎 叫690萬(一房) [只有3-5間]

一手普通版樓:330呎 叫750萬(一房) [有50-80間]

一手高層靚樓:330呎 叫820萬(一房) [有10間]


發展商的銷售模式係叫你入票,以最平的做招來,之後吹下吹下有幾多人入票,有氣氛,有配套,有靚會所..........總之九十幾萬個原因,就會將一個由你可能預算500-600的客人吹到700-800都會買。當然我明白有人死都會覺得,我比19000就寧願搏最平果幾個新盤,咁我都明,數字係可以咁計,但係,氣氛的沖擊下,比間中層30樓你要你係三兩分鐘決定買定唔買的情況下,好多人真係直接就買,750萬都會照比買間一房,然後開開心心咁样離開個售樓廠,跟住就同自己whatsapp的親朋好友分享I made it!!的好消息。


當然都係果句,買心頭好我吹唔漲的,但係就呢個行為究竟成件事對於某D猛猛緊的人黎講,其實upsell左幾多呢?interestingly,如果用最極端的話,其實佢460萬都上到車,upsell左290t萬。如果用中間質素的樓去對比呢?可能upsell左250萬。又換個角度,如果本來個朋友想住大D的,係二手樓用620萬買到層大兩房,而家買左間1房再比人upsell左130萬,so crazy。


好啦,成件事其實亦可以反過來睇的,舉其中一例,如果你用750萬買新樓一房,你可以買到一間中層的差唔多大小的兩房約530萬咁計,達到同样目的仲有220萬慳返。而如果你覺得家庭有需要的,買間大兩房620萬可能夠比一個小家庭住十幾二十年,仲可以慳番130萬袋住。而當中最搞鬼的係,呢一D從來無乜投資概念的朋友,佢唔用錢同你去計,只係話中意新樓有會所有好新的乜乜七七,但係如果佢地每個月儲2萬的話,一年24萬,輕輕一比人upsell,就比人sell走左5年10年走,係咪痴線架?仲慶祝,唔好玩啦。


最有趣的係,有agent同我朋友講話買新樓的玩法係,買左綁3年,3年後升左就賣左佢又賺錢又賺住,話好多人抽中左新樓就當係中左六合彩,聽到我都覺得好似係一條必勝方程式咁。我朋友問我意見,我就話如果你只係問我新樓會唔會升同埋呢個立論成唔成立,又好似成立,但係又可以唔成立。隊長我唔係challenge新樓升定唔升,但問題係點解你覺得3年入面就只係得你呢個新樓升,然後其他樓全部唔升呢?乜野概念? 跟住我朋友話,depreciation,舊樓而且仲有維修好多錢要洗咁,wow.....呢D立論真係創出驚世立論,照咁睇黎,唐樓應該要貼錢送比你,美孚60年樓應該平過歺漢堡包啦吓嘩,點溝通啊。


我仲聽到有朋友同我講話買樓收租保值所以買新樓,omg,又係一個驚為天人的想法。事實上,能夠令隊長同意買新樓的原因只有一個,就係買心頭好,我要自住要質素,咁就絕對OK無問題的。但係,咩話,收租買新樓又係乜玩法?究竟一個人要幾痴線先可以諗到? 即係攞上面的例子,如果我買一層二手樓中層兩房520萬,大約應該可以收13000吧,管理費應該800落樓,仲未計按息果D啦,實際落袋12200。你買一層新樓中層750萬一房,收租可能15000左右,但記住一房搵人比15000的難度,係絕對難過你用13000的兩房搵家庭客。而新樓750萬,管理費估計1600-2000左右,實際落袋13000-13400上下,仲未計你比多230萬樓價,以及230萬相關的按息(當2%都46000一年,即比多約4000一個月),點計個租金都係自殘式去做啦吓嘩。


諗得極端D啦,橫掂唔介意比人upsell,可能抽中新樓最靚的一房你都買得落,盛惠850萬計,喂,有無諗過買兩層二手最cheap的樓啊,樓價計都係920萬(當然呢度technically係唔同, 因為最好要兩個人名先有兩個9成同慳稅),但反正原來upsell一二三百萬都唔係錢,咁不如up夠400幾500買多層啦。


呢種無限upsell的情況,真係好鬼奇怪,但對於新手似乎特別管用,而且新手真係無諗過係現行按揭下其實買呢個700-800萬樓係幾咁蝕低。睇番圖表,大家都知道其實過左800萬之後就無得借9成按揭,去到1000萬就仲要等番50%按。換句話說,我地用最猛猛緊的客黎睇,大致可以分左三批客:


1. 800萬樓下的客,首期有120萬。

2. 1000萬樓下的客,首期有250萬。

2. 1000萬以上的客,首期有604萬以上。


望完呢三批客,你再諗下你層樓每升過800同1000萬時,又會少左幾多客人呢,而呢D客人又會係乜野家庭人數的人呢?再對比番呢個家庭人數的人,佢地會買幾多房的樓呢?唔明?簡單講,你買一層750萬的一房,升1成就係825萬,你買時首期就110萬左右搞掂,825買你層樓果條友,就起碼要有210萬左右先得。如果你層樓升到900萬呢,900萬買你層樓果條友,就起碼要有224萬左右先得。而如果你層一房諗住大升至1001萬,買你層樓果條友就起碼要有604萬左右先得,你可以大條道理話我話L知邉個有呢舊錢啦總知我三五年後就要1001萬,但係如果你用550萬買層樓,同样三五年後升到800萬,喂首期都仲係只要120萬之喎。同样都係執200幾萬,你估下下家有120萬的人多,定係有604萬的人多啊啦? 再者,有604萬的人,佢會係乜野人呢?係一個燒壞腦的金融才俊啊,定係一個小家庭的老豆可能要有多間房比D仔女仲希望留住D現金應付家庭開支呢?


Thursday, June 24, 2021

2021上車 - 負擔能力篇


今年樓市復甦,隊長身邊唔少朋友就又開始講返買樓,而且越講好似越開心,有時聽佢地講時(如朋友A),好似有少少思覺失調,因為一方面有朋友又話自已人工唔夠份工唔穏好似買層樓好難咁,但係想上車的朋友,講下講下好似500萬樓太差,買好D去到近600萬的同屋苑又嫌太貴唔值,比得600萬點解又唔去試下抽新樓, 入場費都係7球左右有交易,比多少少買層靚仔樓有乜所謂咁,好似一二百萬唔係錢咁話,聽落好似好岩,但係實際其實係點呢?


純以數字黎討論,隊長將列左下表去顯示買樓三大原素 -- 首期/實際供款 / 壓測收入。呢3個原素完全主宰你買唔買到樓,買咩樓,同埋你要用幾多錢去買。


先討論的係,如果你以500萬樓講下講下去到700萬樓黎講,其實係乜野一回事呢?睇番圖,當你係9成按揭的話,首期就會以71萬升至105萬左右,要多34萬。呢一part我唔係太擔心,因為好多人買得樓,諗下諗下,諗幾三幾十萬出黎,總有辦法。然而,就吹下吹下,個人工收入黎講,要求就由45K左右升到63K,其實以呢一部份黎講,可能好多人都唔係太留意,好多時一個人的話就已然失去左借呢舊錢的能力。當然你話我屋企有父幹,老豆搬多一百幾十出黎唔係問題,咁當然就唔係問題啦。


然而,我又想講下,700萬抵下借9成,月供25455係乜野concept。即係咁,好多未供過樓的人,係茶餘飯後吹下水,500萬600萬700萬講到好似好輕鬆咁,尤其是係講人地買樓就要點點點,之但係將心比己先,你搵5萬6萬,真係叫你一個人供20K 25K,每個月出糧就唔見左一半,你會唔會感到前所未有的壓力?代入一個5萬6萬的一個人的角色裡,本來無買樓,每月5萬6萬自己搵自己洗,可以話無乜壓力,中意食乜玩乜都得,生活質素真係唔差,亦通常呢D人的落差係最大,因為食慣洗慣,突然同你講出糧無乜一半?點解啊。就算我地唔講700萬,其實9成買500萬,對於呢一批人黎講,每月由剩洗5萬至6萬,變左一出糧就殺左20K走都會好有壓力感。




事實上,隊長我是在代入一個年青人剛畢業所看的未來五至十年的景況去幻想係一個乜野畫面。基本上而家400萬的樓真係好平又絕跡,但同時比你搵到的400萬樓,我相信十個有九個半的都會對年輕人黎講唔係太開胃,所以就當普普通通搵間500萬的樓黎9成上車呢,一個年輕人一係就要有71萬首期,然後每個月供18182,但呢個數字呢,其實對於一個fresh grad搵15000左右,真係幾咁遙遠。


隊長明白人工年年都會加,但係頭三年的年輕人唔係咩專業人仕,可能都係比較好彩先會掂到20000,當然時間就係金錢,年輕人的本錢就係時間,但同時如果你唔係一個比較際遇突出的尖子,好話唔好聽比埋錢你去供都未供得起一層樓,所以對於頭三年工作的年輕人黎講,其實唔好話你嫌棄層樓,其實係層樓嫌棄你。


事實上呢個表同我以前寫文時已經有好大出入,以前200/300甚至400萬上車時,都係能力所及但睇你願唔願意做的情況,但現在個情況隊長認為已然變左。今時今日年輕人想買樓,我唔知要點样make assumption先可以計岩一條數,因為如果係無父幹想9成供樓,真係下下每個月兩皮兩皮咁去,而且仲要唔係話乜野靚樓。當然,如果有小小父幹的就唔同了,一下攞一二百萬出黎,雖然都未必係供乜野靚樓,但起碼每個月供樓會少番好多。然而,一二百萬,正如我朋友A的故事一样,話多其實用黎買樓真係唔多,話少咩,叫你一個年輕人儲一二百真係一D都唔少。


對於隊長黎講,其實隊長認為好多一個人買樓的話,好大機會都只係應該去搵450-550萬左右的樓,隊長我係指average黎計,你搵3萬又好5-6萬都好,呢一批人其實都好應該係focus呢一堆樓黎上車,平平地搵間小兩房,舊就舊,起碼住到人上左車先,而且供樓都係2皮左右,吃力,但係都唔係太過份。始終如果供樓去到25000-30000,如果一個年輕人黎講,比你搵50000-60000,死慳死抵咁供都唔係好事。當然如果兩口子或有父幹的除外。


所以個結論係,今時今日買樓已經過左一條分水嶺,你可以嫌D樓又舊又殘又核突,但係原來就算係咁样的樓,都有好多人係無父幹之下唔係好買得起的了,而且一年又一年,好多核突舊樓樓齡越來越大,不難發現有好多樓已經做唔足30年按揭,嫌棄的後果,可能係永遠都跨唔過個分水嶺。





Wednesday, June 16, 2021

2021上車 - 朋友A的故事(下)

不過,當晚又有個小插曲,佢打黎同我講,話我熟路,又問返我有無荀盤咁,佢話佢睇28又見到德福有600起的樓咁話。我同佢講,我話呢,荀盤真係真係人人都想要,個個買樓都會想要荀盤,邊得黎咁多荀盤。荀盤通常都係你最不經意的時候出現,可能咁岩你落去地產鋪人地放出黎比你撞到,又或者你行多左幾次同D代理friend左先有,但你純粹做冷氣軍師係28篤下篤下就以為有,就真係難過中六十彩。我話睇番你個德福盤,睇水平就知呢個單位係平台最底層,所以佢平係有佢原因。而且,你睇的當中仲有一個五屍案的關連單位,你如果有興趣都可能未必上到會。再者,我話就算比你呢家見到呢個600頭的德福啦,你見到人地都見到,就當又係真心荀啦,咁點解你唔狗衝去買先?如果真係荀,你又要諗有無伏,咁你點買啊?荀盤,仲要堅荀的盤,從來都擺唔到過夜,你諗得三幾個鐘都會比人買左,以你的mentality,係一定買唔到荀盤架啦。


咁佢就話啦,其實佢話人人都要返工,邊有人咁得閒下下日日捕住係度睇樓啊,仲要幾粒鐘就買層樓,佢話佢仲未去問銀行壓力測試,一陣間按揭有問題果D點算啊咁喎。我心諗,唉,真係有排教。隊長同佢講,其實呢,呢個世界有好多人,你本人就要番工姐,咁有D人退左休架嘛,有D人可能番Shift放平日架嘛,又有D人可能係住樓上的C9,人地可能係地膽,一講邊座邊層就諗到望邊向邊幾大,可以即時下決定,而你就成張白紙咁要解釋幾個鐘比你聽你都未知係乜,你點夠人爭啊?再者,呢個世界邊有人話一定要做按揭,人地手頭有1000萬求其買層樓唔得? 點解人地要問按揭呢? 唔係人人都係你咁的package去買樓架,而且你仲話咩問銀行咩壓力測試,你唔好成日自己聽埋D豬朋狗友講兩句未明就自己加插新難度比自己啦,你呢家乜都未買,係無任何銀行職員會答你借到幾錢批到幾錢有幾多壓測的供款力,呢D野全部係自己計架咋,好話唔好聽邊個銀行職員會上身啊,同你講得,你買完撻Q入佢數佢咪仆晒街? 


我話你唔講我都知你想話咁咪好大風險? 係啊,從來買樓都係要自己計好左數算唔係亂鳩咁黎,但你想話計到好準咩其實就無可能,但係打個比喻,你銀包有100蚊,咁你問我去打邊爐夠唔夠錢,我會話好大機會都唔夠囉。咁但係,如果我話比你聽,去大家樂應該都夠晒架啦,咁你咪去大家樂囉。但你個問題又係自己糾纏自己的係,你要問大家樂的焗朱扒食+可樂要幾錢先肯入去,咁我答你唔到因為我唔知係60蚊定68蚊,我只係知道100蚊夠找,但係你唔肯去係因為你唔知實數驚唔夠錢,我係幫你唔到喎。再者,原來我係叫你去食焗朱,但你內心原來係要食焗朱再叫多個叉燒飯唔夠食,死要隊爆自己果100蚊預算,我都係吹你唔漲喎。總之,我只係知,你的身家預算,你去得寶淘大,應該點買都夠,但你要唔知諗左去邊,我無計。


到左第日,中午時份開始睇得寶,安排左睇四間,第一間係細積叫做新裝,叫480萬,但其實所謂新裝都唔會同新盤有可比性。第二間就係最受歡迎的細兩房,叫價520萬。第三間,高層外排望遠景,半新裝,我同朋友A講呢個應該係一線景一線樓層。呢間叫550萬。去到呢一間,朋友A先有少少醒過來,開始問下野,但佢最關心的係窗台,因為由廳至房都係一片長長的L型窗台,佢話諗唔到點用咁話。去到第四間,同一款積,低層,叫價485萬。睇完,無得寶的大兩房睇,約唔到。咁我同朋友A就散Band佢繼續返工咁。夜晚再傾,佢就話其實幾中意550萬果間,話個景幾靚,而且有少少裝修咁話(well...係有少少似新樓,所以又跌入呢D化妝迷陣)。我話其實呢,如果你貪個裝修其實真係無乜必要,果D濕鳩裝修你唔搞水電,真係十萬蚊已經幫你整到靚一靚,一間二百幾呎的樓,要平搞都可以好平整到好靚。之後佢又話,其實佢好擔心點解個窗台咁大,唔知值唔值咁。咁我又話啦,其實個窗台呢就成個屋苑都有架啦,唔係特別為左你一個去建成的,亦唔會因為為左呃鳩你一個人去特別起出黎,呢D窗台好多人會諗下點样改到廳就當梳化,房就騎上去做床,你今日如果買係咁,你之後賣比人都係咁,成個屋苑都係咁的,佢聽完又話再諗諗先。


隔左幾日再傾,佢就話其實佢就中意550萬果件,但係佢自己計一計,佢話550萬差唔多就等於19000蚊呎,二手樓黎講好貴,然后佢話對比返柏傲莊都係2萬蚊左右一呎,咁點解唔買個全新樓咁話,而要買個二手樓喎?再者,佢話其實佢個情意結諗起買樓都係中意柏傲莊,所以如果呢口價佢就寧願去抽下柏傲莊咁喎。well.....你咁比較,似是合理,但當然又有唔合理的地方,但係從來買樓亦講心頭好,買心頭好就從來唔計較價錢呢個係明白的,即係我話你知7/11買罐可樂係8蚊,你同我講你中意係酒店度飲杯可樂加片檸檬收80蚊,雖然係同一產品,但係係無可比性的,因為就一句中意,係大晒的,之不過就光光呢一個位,已經可以用另一個篇幅去探討了。


去到最近,柏傲莊又再賣晒,朋友A亦成功咁抽到柏傲莊的9000幾號飛,即係唔駛旨意買到。然后佢就自己去左睇淘大,佢就同我講話因為都係想去再攞多D感覺,所以約左幾間睇,睇完佢就又話啦,Well.....D積好似唔係好岩,然後再睇下先,而朋友A的故事目前就到此為止.........


後記: 朋友A係一個長不大的大小孩,不愛理財,沒有投資概念,只係想平平凡凡咁過生活,沒有想背負任何責任的念頭。朋友A亦係隊長好朋友,出文的原因不是為了負評和批鬥,但係由於故事實在有太多上車客所犯的大忌,實在可以cover所有上車人所犯的錯誤而作出討論,內容極豐富,因此借呢個故事,希望可以幫到仲未上車的人,去諗下究竟其實如何決擇才是王道。


Sunday, June 13, 2021

2021上車 - 朋友A的故事(中)


及至三月,朋友A又開始積極返,佢又問我買樓的野,然后打比我同我講佢同佢阿姨睇緊將軍澳的居屋問我點睇。居屋,居屋又係另一個隊長唔建議的戰線。佢SENT左D相比我睇,話間屋好靚有裝修,又好大,550萬好似好好咁,咁我問佢點解無啦啦又去睇樓啦,佢就話佢阿媽叫佢去買樓,所以搵左佢阿姨幫手撘上撘搵盤搵到呢度,佢話如果將軍澳果屋兩房全部7球起跳好撚貴,所以就去左睇居屋。隊長於時睇一睇啦,呢個應該係補左地價的居屋,成交都有少少,但同一個單位係1-2月時先510萬,我話師傅呢間野都幾「狼」喎。當然,呢幾個月都升左,不過你要用破頂價買入一間居屋,我自己就真係唔會囉,但如果你係要買都無話絕對錯,之但係同一口價,550,我係你就去得寶淘大篤一間算啦。


故事的發展當然係無買,搵我話去睇樓啦,佢話呢段時間不停都有同代理傾開,有代理就話不如睇下新盤咁話,於是就約左佢睇觀塘的凱匯。「喂你都好有錢喎,又話買5球左右野」隊長我即時答,的確,我未睇最新價單都記得凱匯一房入場費大約1000左右,無1000都900,好似同朋友A個預算都差好L遠下喎。咁朋友A就話啦,其實佢住開都係有會所的樓,叫佢住舊樓可能唔係太中意喎,所以咪去抽新樓,抽唔到咪去睇下凱匯囉,但其實都應該唔會買。咁岩隊長其實前排開車經過觀塘,見到凱匯商場都開左好似幾靚,咁橫掂都係咪去睇下囉當學下野。


凱匯黎講,其實都睇到發展商好比心思去做,會所平台全部都扮晒勁咁,人手又特別多,保安嚴密。入到去就扮晒博物館咁好似有展品咁,又有D書啊果D野扮鬼到好似好有蓋術氣息,的確如果你問我靚唔靚,我會話好L靚。但係,好L靚的背後,對於某些人黎講係生活的品質,但對於市儈的隊長黎講,嘩,管理費一定好L金。睇返發展商公佈,管理費每呎HKD3.98完,新樓黎講唔算過份,但係新樓的隱藏管理費玩法隊長都好明白,睇怕入伙之後,泳池開始動用之時,呢度管理費無起碼5蚊一呎都已經算控制得好好,但個人觀感,呢度隨時5.5 - 6 蚊一呎真係真係唔會覺得驚奇。樓價方面,都如隊長所料,貨尾單位唔會令你失望,一房8球左右起跳,兩房就1000左右起跳,值唔值就見仁見智,唔在我討論之中,有興趣自己去睇,但隊長想講的只係,朋友A當然買唔起啦。


 

睇完食飯大家傾計,朋友A同我講話佢呢期想買返樓的原因,係佢阿媽同佢講,話屋企有舊錢做完定期,覺得息口太低無乜肉食,不如去買層樓保值咁話。對於佢黎講,似乎係一個發現新大陸的angle,但對於大部份的讀者黎講,其實隊長講呢样野都講左十年啦師傅,而且其實隊長由2010年都有同朋友A講,只係佢條天線完全無裝載,但而家佢老母講一句,佢就好始參透左人生意義咁................ ,所以隊長都忍唔住話,其實十年前叫你買都係呢個原因,但過左追唔都唔緊要啦,但就講返舊年你去睇平台果排,我都同你講係黃金買貨時候,你都無把握機會,而呢家你同我講,你今日先再睇,仲問我係咪買樓好時機的話,我真係唔識答你。再者,你話你睇樓,將軍澳兩房7球起跳,但你有無諗下其實舊年你睇平台果時,可能都係6球左右起,差額可能大約1球,我話你做乜野定期有一球的息口啊可以? 而且,你成日都唔上心咁,你好似以為唔買就唔會蝕咁,但套用汪总一句,真係買有成本,唔買都有成本架,你舊年選擇懶懶行唔買,今年升左一球,呢一球本來係你的利潤,而家就係人地的利潤,你的成本啦。


一球一球又一球,一球的概念係乜呢? 簡單講,當你一年儲到200K,一球就係你5年的積蓄,你叻仔少少舊年買就慳左5年,就算你一年儲到30萬,都係等於3年。你可能都未太覺得有幾多,但係我地呢D 80後,全部都向四張野邁進啦,你20出來工作其實就應該計劃去到40的你應該要有一定的成就,但今日的你先開始諗買樓都比起同期的人算遲,但你個衰仔唔係無能力喎,係揀唔做,咁即係過去20年你已經慢左,而舊年比機會你追番3幾年,你又無把握,但其實去到4張野,今日要諗的唔係一層樓,而係你要諗60歲退休的你架啦。你唔好以為好似好遠,20歲時你無為40歲的你計劃,咁40歲的你比多次機會你為60歲的你計劃,你又會點做啊? 無話絕對岩定錯,但係你要明白20歲30歲的你係盛年,你中意搏中意年少輕狂任性都得,但40歲之後步步為營啦,比你一下唔覺得50歲失業,你點搞啊大佬?無得番轉頭架嘛。一輪沉重炮轟之下,佢都好無癮,亦唔似消化得來,但呢一番苦口金言,至少我搵到一次機會講清楚。


食到中段,都講番我話其實朋友A你成日都話自己份工點點點唔穏,但手頭連屋企可以攞到大約200萬出黎,搵大約6萬的佢都係想上車。隊長話其實唔好意為呢舊錢好多,的確叫你儲200萬可能要好多年,但係放係樓市,200萬同6萬收入,真心唔係咩大錢,亦因為佢講到份工幾唔穏,隊長就仍然建議佢去睇下淘大得寶咁啦,咁佢聽完都好似有D同意,於是第二日中午就同佢約去睇九龍灣三寶。


Friday, June 11, 2021

2021上車 - 朋友A的故事(上)

 



自從個市旺左之後,買樓故事從不缺,最近朋友A又開始主動問我關於買樓問題,而朋友A其實出現左係我個Blog好多次,由2010年叫佢買樓去到今日都未上車的情況下,佢問我買樓問題時其實我都唔係特別上心,但純粹做朋友黎講,我識我就一定會分享,但係佢最尾係點,就真係認真你便輸了。


話說朋友A講買樓,如果以呢段時間黎睇,應該係回想返大約2020年7-8月左右,當時有一日佢打比我,話佢經過中上環一間鋪頭,見到人地個地產鋪招牌跌左一半落黎,佢好心就入去同人講,點知見到人地楂住間屋D相,佢覺得好靚,所以就打比我約我去睇樓咁。Well,唔好問點解個原因係咁,我都唔知,但一場老友,我得閒就實去的。去到呢間係上環的樓,單幢式,個單位係三樓連平台,內籠我目測約180呎,原積應該係一房但變左開放式咁,可以用一個字「細」黎形容,即係就算一個人住我都嫌細。亮點係個大平台,大約有600呎,入面有間成100呎的組合屋,我朋友好中意,係咁幻想話叫D朋友黎開party BBQ就正到濕晒咁話。然而,我同佢講番呢間屋有好幾個問題,細係其中一個,個組合屋唔合法又係另一個。個濕九agent就好搶彊就話,屋宇署人手有限,呢D屋放左磚頭係底唔會搞,朋友聽完好開心,但我同個代理講話你咁講就唔係好負責任,一方面我都未問你有無order,二來你岩岩講的又唔係好清楚交代呢舊野合法定違法,有少少誤導。佢又好搶彊咁話,我係呢區好多年呢D野無事架,我即時KO佢我話其實本人都處理過呢D組合屋僭建問題同屋宇署交過手,並非與你所講無事,你唔信的我呢家手頭就有屋宇署分區X生的电話,駛唔駛打去問問,此時我攞出电話比佢睇,的确岩岩真係咁橋我同屋宇署收線先上來,佢即時鴉雀無聲。


朋友A最后又搞左一輪,叫埋佢D auntie同表哥黎睇,我見到咁样都知晒氣。食完飯,佢打比我話好中意,叫我第日陪佢落地產鋪同埋借我支票咁話,我話其實呢一場老友我就唔建議買呢間屋,我話呢個時間買樓係一流,真係你有錢無人爭,個market大把好野買,但你千揀萬揀買間單幢平台樓,仲要得180呎開放式,呢口價你比落去真係唔值到不得之了。我同佢講你上車就求其買間大屋苑分層,比如得寶淘大德福,你市價買入都好,呢D時間唔會錯,唔需要玩高難度花式轉体咁買樓。佢聽完一輪,最後決定唔買,但並非我有道理佢Buy,而係屎忽痕又無左件事。


隔左一兩個星期,我問佢睇樓搞成點,佢話無乜進展,叫我有荀野就介紹比佢。我話其實荀野唔會跌落黎你個頭度,就算我話荀,你都要諗幾個月的話係等於唔駛諗,而且你今日話買樓,聽日話份工唔穏,我都真係吹你唔漲喎師傅點搞作啊。不過一世人兩兄弟,我話咁啦你有心我就幫你約下睇樓啦,但你佢堅持要平台古靈精怪野,我話好啦我又帶佢睇下太子旺角大角咀咁。


約好左當日,一行四人仲有另外兩個朋友一齊當玩當睇樓玩下,約好左,佢就遲到,黎到果時,醉醉地,我屌原來去左happy hour,算,照行。但當日安排的其實反而唔係平台野為主,我安排左一D舊樓比佢睇,唔係叫佢要買,但比個感覺佢其實350-450可以買乜,因為呢個係佢當刻的筆值。去到第一間屋,其實我都唔中意,黑黑沉沉,又上兩層樓梯有電梯。入到去有個男仔住客開門,無傢私,佢話係親戚比佢短住所以求求其其咁住。老實講我都唔係太開謂,但朋友A呢個時候無啦啦見到人地有部PS4就同個男仔開始講起打機,心諗你咩料啊。去到第二三間,其實我都無乜興趣,亦無乜亮點,去到呢度睇完突然間唔見左朋友A,根住我收到whatsapp,佢話佢肚餓,去左歺廳坐低叫野食先,我地睇完過去搵佢.......傻的嗎? 飲醉酒的人真係大晒?


如是者,又無左件事幾個月,但間唔中電話聯絡佢又話問我買樓點睇,心諗你唔好玩我啦。但朋友上我其實都知佢呢種完全跳制的性格,但兒時朋友的情誼係唔同,屌完又係繼續,太在意只會自己攞黎傻,所以其實都一笑置之,心裡係想佢好,做好我良友的角色至少我問心無愧。


係呢段時間,佢就又同唔同代理傾,之後去左抽sea to sky抽唔中,再去抽抽柏傲莊唔成功。老實講以佢的情況,我真係唔建議佢抽新盤去輸premium,但要佢明白咩叫premium同埋要佢覺得舊樓好過新樓係一件好難的事。所以抽唔到,可能係好事。




Tuesday, June 8, 2021

冧市的理由

 



好多淡友,不停等待冧市的一刻,年復年日復日,雖然世事無話絕對,之但係純粹要找尋下一個冧市的時機同原因,就等我地嘗試去搵下有乜野原因可能令香港樓市冧市,不過係分析之前,我地必需定義好,究竟乜野叫做「冧市」。


「冧市」有時候係一個好模糊的概念。舉例,同一個屋苑如果有個400呎單位,一月成交左500萬,四月成交左450萬,可唔可以叫做冧市?對於門外漢黎講,可能未必掌握到太多,但係如果熟知樓市的人,都明白有好多野可以發生係呢兩個相差10%的deal入面,包括可能係高低樓層啦,朝向啦,內部裝修,以致可能係自己人轉讓都可以發生,所以「冧市」呢個概念係唔係10%就可以話係呢?又或者係唔係一兩單成交就話係冧呢?


如果相對要準確少少去講,我地不防又試下用一個大約可以有合理回報的淡友去睇下幾多錢先有盈利吧? 即係話,如果我好叻仔我估到幾時冧市,咁我都要知冧幾多我先開始有正回報吧?咁呢件事本身呢,有少少取決於樓價,但假設我層樓值800萬啦,如果我估到未來一年係會冧市,都算係好叻啦,咁如果層樓跌10%去到720萬,名義上好似執80萬,都唔錯啦如果睇到咁準。然而,賣出去係有成本的,我當洗費當係9萬啦 (佣金+ 律司樓 ),銀行當你過埋罰息期唔計,然後720萬買番,又再比番8萬左右佣金+ 律司樓,以及今次要打番厘印27萬,咁前後洗費最低最低都用左44萬,即係純利係得番36萬,而呢條數黎講,我地仲未計如果銀行要罰息,可能扣多你10萬8萬,以及我當你如果係賣自住樓去做,你可能要租番層大約差唔多的樓,當係一個月18000,一年租金又去左216000,即係話賣自住樓黎講又有自住需求,10%的樓價跌覆,你可能只係執到十皮八皮,睇得準都係食唔深,如果係我的話就谷住坐唔賣。


當然數字就死人係生,可能你話屌賣左樓一定要租咩?搬番屋企同老豆老母住唔得咩?無話唔得,係呢個CASE要執果三幾十萬係無計的,而且如果你層樓係500萬又或者2000萬又可能又唔同睇法,始終如果睇到咁準就真係無得講,但係如果自己都唔係十分肯定之時,別忘記唔好講升,就算只要唔跌,都真係輸洗費,所以如果要有一個可觀又合理的回報的話,一定係要超過10%,而以股市傳統智慧黎講跌20%就進入熊市計,一於我地又定義冧市係20%以上吧,不過相信對於好多淡友黎講,無番三五七成都唔似样真係未夠喉,但係還是先定義20%吧。


好啦,講左咁耐,咁我地有乜野原因可以令樓市跌20%以上呢?當中我認為總括黎講有兩大類可能性:

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- 歷史出現過的原因: 


係香港的樓市出現過的三次仲記得的浩劫,一次係97年原因係金融風暴,一次係03年沙士再打殘苟延殘喘的經濟,最後一次就係十年前的金融海嘯。如果再數遠番少少,大家可能會提出67年社會事件,以及87年股災,甚至89年事件之後,香港出現移民潮,樓市可能都受影響吧?但係好有趣地,67年就有人話D樓要錢唔要貨跌8-9成,呢個我唔敢講實,之但係原來根據差餉物業估價署的樓價顯示,87同89樓市真係只係叫做無乜點升或者軟少少,但係去到90-98年可以話係升到痴L左線黎形容。


所以,如果總結歷史出現過的事件黎講,應該只可以話係兩次的股災同埋一個沙士先係真正可造成樓市冧市。


- 歷史沒有出現過的原因: 


當然要冧市唔一定係歷史裡面找答案的,如果加D創作力量同幻想,我地可以拋一堆最極端少的例子出黎,比如話ISIS攻打香港啦,又或者疫情帶出左喪屍然後唯獨是香港受災啦,咁去到呢一堆因素我都認同會冧市,甚至講樓價已然無意思了。


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所以如果要講香港樓市冧市,從歷史得知沙士可能會幫到手,不過現實係呢家疫情都搞左接近兩年,香港樓價真係唔肯冧市,只係偏軟左少少就完左,而且係之前香港股市都試過較大幅度咁同時調整,失業率都上升,再加埋社會運動,好話唔好聽真係可以學某過氣樓評人話頭香港樓市冰火七重天,但都仲係燒唔冧個市,所以如果你真係要傷信咁样會冧市的話,可能個疫情同埋股災要放大好多倍先得,但在合理的估計情況下,隊長認為都應該排除呢兩個可能。


換句話說,如果歷史發生過的原因都唔足以推冧香港樓市,咁好大好大機會就係要跳出歷史的框架,來一個大家都估唔到會發生的黑天鵝,咁样先會係足以隊冧樓市。當然講明係黑天鵝,就即係無人可以估到佢發生啦,亦無人知佢幾時發生,亦無人知會唔會發生at all。呢個推論,令我諗起一個比喻,就係如果有人問我佢呢世人會唔會中六合彩頭獎,咁我真係唔知會唔會發生,亦唔知幾時發生,但我又唔可以話無絕對唔會發生at all,之但係,大家都明白,你應該唔會估你三個月後會中一次六合彩頭獎,而QUIT定份工嘆世界吧,相信大家都會叫呢位朋友,早D訓教發過好夢,訓醒記得準時番工啦。


係現實中,究竟有乜野合理原因可以隊冧樓市超過20%,不妨留言一下再估埋幾時發生以及調整幅度吧,少於20%唔好講,因為,如果有一日真係冧市,可能你就會成為傳說中的DR DOOM!



Tuesday, June 1, 2021

閉門造車的業主下




近日接到一個朋友A的幫忙要求,話佢個朋友C有間屋係港島西區有幾間套房,經歷左一年租極都租唔出去,所以就想我比下意見睇下有無計仔,咁隊長我咁鬼八卦咪去學下野囉。


個套房係一個幾神奇的位,由地鐵站出黎大約行8-10分鐘,近山邊,以地點黎講岩岩好係同下一個地鐵站的中間位,而且地形黎講係岩岩好似凹左入去內街咁,有少少靜。樓齡大約60年,完全係香港上世紀公屋的感覺,低層低密度。朋友C就話當初買呢度,係因為貪佢夠舊所以可能摶重建,之但係搏重建的話點解睇相又整到間套房咁靚呢,佢就話可能又無咁快重建,即可能十零廿年後重建,就又賺租又賺價,咁無話岩定錯,純粹睇下朋友C的動機。


入到大廈,更加突顯公屋味道,好鬼似去到南山村果個年代的公屋味,但係呢度私人業權。去到佢單位,外表唔錯,睇過下相,其實都知有三間房整得唔錯幾靚。入到去,AB房大細都幾好,真心四正,空間感唔錯,廁所仲幾舒服,睇落我都話呢種套房都應該係套房中的豪宅。問題再問啦,咁問返朋友C,佢就話疫情下,A房吉左9個月,B房都吉左5個月,而且B房仲要係一路減住租去留上手客人,都係到最尾個客人因為要返大陸,所以點都要走,之後佢面對的一個大問題就係一直都租唔返,而且放左比幾間代理都完全無聲無息,所以就搵朋友A搵我睇下有無咩方法。


咁我話,咁其實你呢度嗌幾錢租呢?佢就話C房最新租到就係7000,但都搵左呢個租客好耐,但係A同B就都係差唔多呢D水平。咁我話你放左係邊個網啊,咁佢就話都係28同730咁。我話哦,咁放左咁耐成效係點,會唔會係多人睇但租唔出啊,定係約睇樓都無?佢話人就唔多,都簡唔中有,但係又真係租唔到,而且有時D友仔約下睇樓,佢自己抽時間去開門,有D去到先放飛機話唔黎玩野,搞左大半年真係無晒心機都信心咁。


隊長之後就開始展開九吹的分析啦,其實套房黎計佢內籠都真係無乜問題,係靚的,不過死症係你呢個位太吊腳啦,入左內街的內街,講真好人好姐又唔會行到入黎搵樓,代理亦唔會推呢D盤啦,賺你雞碎咁多行咁遠,所以無人推係正常。而另一問題就係你的租金要求可能係咪要調整下,正所謂唯平不破,其實你放左5個月同9個月,就當你5000蚊一個月都無左70000啦,與期係咁,不如平少少租比人先啦。朋友C聽到就話,咁我都知如果5000蚊就可能租左出去九年啦,但佢又唔想咁平租咁解囉。


當然每個問題都一定有佢中間的心魔,如果唔係,問題就唔會係問題。然而,其實隊長有少少睇法係,呢個位就算租5000 ,就算咁靚的內籠,都可能未必咁快租到出去。一來疫情下租金係受壓,而租客量亦少左,即係簡單講,好多人如果經濟有困難的,一係就一蚊都唔比就搬番屋企,而如果比得5000-6000一個月,而家都仍然有大把選擇,去到銅鑼灣旺角尖沙咀佐敦都好多野揀到。當然,如果佢仲叫緊7000就更加難,但如果係5000水平,相信都唔係話好突出,只係話撞岩客的機會大左咁解,而且做業主真係要計一條數,每日每分每秒其實都係錢,你要價唔租出去,其實最尾都係可能賺唔足。


雖然講已成事實的野無意思,但係我都同時帶出一點就係,你呢個套房劏得咁靚,藝術上都幾好,但係實際上就好有問題,因為簡單講成件事你地都無諗過租比乜野客就咁劏,就跌入而家的問題裡面。回想番,當日買呢間屋時,其實我覺得都係可能係一個錯誤,因為呢個位無代理無乜客,我感覺正正經經的人,就算10000租成個單位都可能要諗下,始終出番大街都好多野講,呢個位本身就係死死地,然后你劏的諗法都錯唔晒,但劏之前可能又係無諗租比咩人囉。如果呢度,企企理理你可能租比原區的家庭客,一開二可能都OK,但咁样又唔係好合回報比例啦,但而家一開三呢,個面積就好怪,一個人就太寬敞,兩個人或家庭客呢,又好似唔夠,但係你又做埋傢私,睇落去都係做比一個人的客戶,咁一個人要比7000的客,老實講可能後生仔都寧願住返出銅鑼或尖仔啦,可能比6000住細少少但方便好多,咁你呢度點鬥呢?


再者,隊長認為房間呢D野定價好緊要,即係你可以諗下有時有D單幢細單位大約180-200呎,呢D單位有齊廚房廁所成舊都係你,可能平起上黎9000有時都落樓,喂咁話晒都成個單位係個租客喎。對比返,而家你比個王宮咁靚的套房比我,都係要7000 ,其實差2000,比得起的客應該就走左去租成間屋,猛猛緊的,倒不如再去搵平少少5000-6000水平會唔會更好呢?當然我又真係知呢個香港乜人都有,expect租間房3500的都有,當然唔係朋友C的客路,亦唔係呢間房的客路,果D可能係去深水埗長沙灣住好惡劣下的套房都有供應,但係點都好,朋友C做高級套房唔係問題,問題係個定位係果一批客的能力,如果比得起又唔會租你的,比唔起的就會再搵平少少的,咁你要撞中一個肯比多少少去租你呢間屋的,唔係無,不過就要撞囉。


事實上隊長話,如果你呢度係諗租比一個人住,可能係一個後生仔女,佢出黎做左野三幾年,人工應該可能都係15000-20000水平左右的人,你叫佢攞7000仲要雜費黎計,可能呢批人少好多。所以如果朋友C係諗呢班客,其實就應該一開四而唔係一開三,每間做細少少就可以唧多一間房出黎,咁每間房租5500左右,已經可能租左出去九年。再者,有四間你就多少少彈性劈租在逆市中食住平客先,你就算收住4000一間,你都仲有彈性等好景時多一間去叫番高少少。而又假設佢當時目標租20000,其實只係簡單數學題,三間就每間6666,四間就每間5000,就只係5000同6666的差別,可能已經係70%的租客可以SELL同20%的租客可以SELL的分別。


係隊長眼中,其實朋友C就係出現左一個almost-medium paradox (我自已鳩創的),即係咩呢? 簡單講,即係一間屋所有唔同的factors都係差唔多中間位,即係可能呎嗎係接近中間啦,裝修接近中間啦,價錢接近中間啦,地點接近中間啦,所有野都係中間左右,整体評分好似都係中間啦無乜問題,但呢種中間的迷思就會好難SELL,因為佢就係乜都中間無亮點。對比返,可能你係洪水橋有間套房,係啊,佢係遠唔合格,佢係無裝修又唔合格,但係佢可能夠大,之後又夠平,喂,自不然有人貪大而租落黎。所以一間屋有亮點,對於某D人黎講可能就算有缺點都會租,因為每個人要的野都唔同,但係每样野都係中間,就即係可能乜都有,又或者乜都無,要撞中呢個客,可能有時極難。


及至最近,朋友C同我講,佢話佢降到心中目標價去到6200左右了,不過由認識朋友C到而家又已經一個月,有時候個market真係會教你點样搞作,正所謂你有你諗,個market就繼續有自己走向,唔會因為你主觀意願而成交,係一個千古定律。