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Saturday, June 17, 2017

終極轉按


要解釋點解今次轉按咁重要,首先隊長必需提出一個,亦至目前黎講無人提出過的轉按名詞(好似係)--- 終極轉按。


終極轉按顧名思議就係可能係最終最後一次的轉按,當然世事沒有絕對,Jordan話退休都可以覆出,哥哥話退休都會覆出,但至少係目前黎講,轉按已經去到一個好關鍵的位。而要解釋呢個終極轉按的話,我地就回帶去到一個月前的第8輪逆周期措施的公佈前後果一刻。


假使間如果你並非一個有經常轉按去攞cash rebate + 套現的人,呢固終極轉按係唔太關你事。舉例,20年前你買左層樓,呢家供剩50萬,層樓值1000萬,咁話之你轉四成五成,都一定轉到錢出黎,所以你轉乜都得。但好啦,如果你係一個勤力的投資者,咁兩年前假使間你層樓係400萬,我地分別睇一睇如果你借5,6,7成的話,咁即係2年前當時的借款就係200萬, 240萬同280萬,而大約供左兩年後,假設outstanding變成185萬,225萬同265萬(睇你借幾耐),咁係第8輪逆周期措施的公佈前後果一刻,有乜野變化發生左?


首先,樓價當然應該錄有升幅,2年前400萬的樓,我地假設估價升到500萬計,以第8輪逆周期前的話,理論上你出租再轉按咁計,係借到250萬。因此,如果當你係400萬時係借5成或6成,你就可以套現65萬或25萬不等,但如果你係當時借7成的,你轉按就要放番15萬入去。因此,好大機會你仲係有能力去套到現的。


然而,如果你係第8輪逆周期後去計的話,咁就完全另一個畫面,因為所有按揭會減一成借款計,即500萬你最多借4成,亦即200萬的轉按額。如果咁計,對比番2年前的5/6/7成黎計,呢家轉按只借200萬,即係5成的話就可以套現15萬,或者當時6-7成的話,就要倒頭貼番25萬或65萬先可以轉按。


一睇到呢度,如果你的感覺係話,無所謂啦,攞cash rebate,你如果真係貼小小入去黎借,有D要貼錢,有D又cash out,咁咪拉上補下囉,借唔到新錢只攞cash rebate都好啊。當然呢個concept係無錯,但係有個問題係呢個400同500萬的估價只係我呢家做的assumption,會唔會有D樓升幅細左而借唔到更多,拉上補下竟然都係要貼仲要貼更多錢入番去做轉按,咁真係case by case。而且,目標如果唔係套現仲反而要隊番錢入去銀行,係一件不置的事,識玩的朋友一定明白,你得0蚊,欠銀行一千萬,同埋你有9000萬,欠銀行一億,同样淨欠1000萬,但完全係兩個concept,越多cash,越穏不嬲都係王道。


所以,呢個轉按另一個關鍵位係,5成就有錢攞,咁4成如果要貼錢,你又轉唔轉?我地又睇番息口問題先,兩年前的話,好多按揭係做緊H+1.7% / H+1.8%,而岩岩呢個第8輪前後,係做緊H+1.28%,呢口價係近呢五六年黎講最抵的,當然唔可以媲美王者plan H+0.65%,但係呢一刻的而且確係減左接近0.4-0.5%出黎,而且仲有高現金回贈,老實講隊長就認為係可能最後一個歷史低位plan啦,點解? 喂,今年就當聯儲局渣流係咁吹水加息姐,比多兩年佢,係咁加上去就開始有機會啦,當然加息同出的plan係唔一定有直接關係,即你可以仍然推H+1.28%封左P,但P加到上20厘都得。不過,個人認為兩年後真正進入加息週期後仲有無荀plan呢,點解應該難小小,所以呢家唔轉,又係一個大問題,但轉又要貼錢的話,點搞啊?


好啦,話明終極,就又要睇下假使間你轉左按,即當你500萬咁好彩借到250萬呢個尾班車5成係咩情況?以一般鎖兩年計,假設500萬的樓升到600萬了 (跌就更加唔駛諗轉按),而如果咁好彩政府唔再發花癲再推第9第10輪措拖去搞你個按揭的話,咁你最多借600萬的4成,即240萬,對比番250萬借款可能供到240萬左右計,大約即係要升到兩成先勉強打個和可以轉按攞cash rebate,但就無得再套現,不過你又要計多样野就係上文所講,會唔會到時個plan已經唔同,即你攞住250萬個plan係H+1.28%,到時又變番上H+1.7%咁講,然後只係為左攞兩三萬cash但每個月又貴番?相信到時我就未必會再轉。


當然將來係點會人知,但你要預樓價升兩年先有得cash out計,而隊長深信係入左你袋的錢先係你的黎講,目前能夠以5成借到平plan + 套現對於將來係一個莫大的關鍵。不過,要坐上呢班尾班車係隊長個case就只有匯豐的一個機會,而匯豐的開初態度卻是令人失望,對於隊長呢種睇住日子一天一天遠離5月19的第8輪cut off日的申請人,心如熱窩上的螞蟻就是肯定的,不過如果你唔係一個進取的投資者,也許你未必會明白同感受到,呢一次終極轉按係有幾關鍵,因為將來仲會唔會轉按,就取決於呢一次是否能坐上五成按揭靚息尾班車。




Friday, June 16, 2017

新轉按的不快故事 (三) 之經絡+匯豐


其實係某個立場黎講,個人認為經絡的角色是被動得來又模糊但又做得差。


隊長好明白,銀行做成點跟成點以致一切policy,經絡基本上好難做,即等於如果你介紹你個朋友A去朋友B公司買野,朋友B跟成點,佢公司點做野,你好難插隻手入去,呢一點我明,所以好多時經絡只係收完你張Form比完所謂介紹的RM你就拍屁股走,呢下係無可奈何,你想佢跟多D都未必做到。好啦,之但係經絡同銀行之間呢個中介轉介角色又的確係有利益關係,有利益就即係有合作,多多少少隊長又會相信,如果真係D按揭唔順利,經絡插隻手入去,甚至經絡的高層應該都會同銀行的高層有計傾,而係商業社會呢D前線對前線,高層對高層的關係不嬲都存在,只係呢種期望究竟係所謂的高層係隊長的層面可用到幾高,以致經絡又可以接觸到銀行的幾高,就係另一個考量。


今次呢件事入面,隊長響正常順利情況下對經絡的期望不扭都只係如下:


1. 有禮卷當過下癮
2. 最好搵一個同東亞Y小姐同級數有經驗又爽手的匯豐按揭的人就好了,而如果無,都整個順順利利的吧起碼。


其實匯豐做按揭我的經驗之前唔係咁差的,印象中元朗分行有位RM已退休的很好,沙田分行有位B小姐升左去上水亦很好(但高級左唔直接跟case啦),mortgage部門的Z小姐也很好,但佢生仔又唔撈了,Risk部門的F小姐亦很好但佢都唔係真正對外接case,以上的呢一堆名額我都有很好的經驗,所以隊長個人係相信匯豐咁大間bank應該仲有d 勁的RM/mortgage的sales存在,就好似我知東亞Y小姐咁神級的情況下,基本上我攬住佢唔會走,而對於匯豐的問題係我唔會想搏一鋪自己試任何一間分行的RM,所以先希望經絡可以幫我identify到一個勁的RM比我。


無奈今次事件係timing出錯,觸發點係一個拖慢左的RM遇上無人知道的出招,令我的case踩左界之後,個R生呢位RM又陰差陽錯要去exchange,換上個partner S生就零準備下挑機踼case,咁幾件事的漣漪效應下就又spice up左個客即係我,咁講番經絡就緊係你收得匯豐錢,又介紹得R生,呢家又瀨晒野,隊長好自然就番黎問你介紹D咩人比我啦。再者,上一個Case經絡某高層L小姐留直線講到實牙實齒話以後有野搵佢,咁好自然我就對經絡的期望係我有野就搵到位高層可以幫下手推下匯豐架啦。


但件事最於是無補而對經絡絕望的係,你又點會諗到呢位L小姐所作出的承諾係會由唔聽電話,然後whatsapp已讀不回,再打電話上佢公司就開會唔覆咁令你終結。當然經絡咁大間公司絕對可以當做少你一個煩膠客唔少的諗法去諗,你中意寫咪寫L飽佢,但同時我又唔係好理解係咪同隊長講句野覆個電話都做唔到?而如果做唔到的話,當初又留直線吹到上天的危機處理又講黎做乜呢?但莫論乜野原因,連經常代表經絡的L小姐都可以作出空談的承諾時,基本上都唔需要旨望經絡可以做到D乜,所以基本上我都放棄左再向經絡求助。不過小插曲的係之後東亞Y小姐都好人,佢話見我只係填左一次經絡form,提我簽番咁多份按揭的form比佢,我照做,燥還燥,做生意都係要honor番個deal比人,那怕可能係未必再有合作機會。


然而,點解五月中底發生的野,今日隊長先攞番出黎寫呢?主要原因係隊長一路都好唔想閧Blog撻朵做野,隊長明白要批mortgage係需要時間的。但係,批還批,都要合理時間,由我投訴開始到呢星期,已經接近三個多星期,而我又咁岩知道另一位朋友,也是用約三個多星期收到匯豐的答覆,咁我落筆當日我問匯豐第N次更新都係話review緊review緊,咁個人認為即係投訴乜咩escalate都係得啖笑啦,喂隊長我真係唔係期望投訴完可以三日就有答覆,當然佢地個C先生(所謂高層)係有咁承諾過,但係隊長我會有個期望係,如果正常要三星期,我投訴完象徵式應該都有條友關注下睇下推下,咁人地三星期,我兩星期有D反應都好啊? 不過呢D又係隊長一廂情願的諗法,而且追極都無用,每次都係review緊,咁三星期後連我入form計埋真係一個月,仲要未知等幾耐,咁無計啦,你唔做野,咁唯有我做囉。


無獨有偶,你又點會估到係我寫完兩篇的當日,一直話review中的野就有消息有feedback啦,咁你話係時間上的巧合,定係真係唔做野都唔會迫到野出黎,咁就無人知啦。

Wednesday, June 14, 2017

新轉按的不快故事 (二) 之經絡+匯豐


呢個故事係教識左我一樣野就係原來唔得的野就真係唔得,信幾多次都無用。


由阿尖仔匯豐R先生離開去美國exchange,Y小姐其實都有野叫我補,但仍然係順利到不得了,及至今日落筆,係無cut一成,而且offer letter順利送出。講番匯豐,去到5月24日,S先生打比我就當頭第一句劈落黎話要全部減一成,原因係我的application過晒佢地匯豐的deadline一刀切咁話喎,而佢呢個電話係完全串過馬頭古力的態度,甚至我可以話係用趕客的態度,即基本上就你轉就轉,唔L轉就擺L就就咁的閪聲,當然你咁的態度我就即刻著L左。


我問番呢位S先生我話咁你可唔可以話番比我聽我邊一樣野交遲過你地所謂的deadline而你的deadline又係幾時啊? 我話唔該你睇番我同阿R先生的Email,同埋我幾時交form簽名,有無顯示我過左deadline啊? 佢又好串柒柒咁話我呢度就睇唔到你地Email record ga la,但張form就話咩18 (定19號)之類 (<---隊長我都唔記得佢講乜鳩啦),總之佢話睇到的就係你過左啦,咁我就話你起碼都要話番比我聽我邊样野delay你地先得,12號交form,早過個第8輪成個星期,你同事拖左我幾日,電話叫佢打又唔打,打完做果個咩錄音又話要隔一日,拖黎拖去都係你同事你有無問清楚佢先打黎啊,佢就話我咪就係打黎想了解清楚囉,我心諗你老味個西你打黎個客度乜撚準備都無仲好似打黎挑機咁做乜柒野啊?係咪匯豐係公司派化學野你吸,吸到你high撚大左啊? 於是我話唔好晒我時間啦你不如比你manager電話我啦,呢個cut一成你都講唔通又唔準備的,我就唔接受啦,於時佢就話會搵另一位所謂的manager C先生同我再傾就收線。


好啦,我呢家慶撚過火屎,一方面幾隻cut一成借少左成球幾錢已經好影響我後面的安排,仲要比你條匯豐S先生拮到我爆廠,我即時就搵番阿經絡J小姐我問番你經絡又介紹D乜人比我啦?咁J小姐都知小小衰即時就搵番遠在美國的R先生啦,而我掛線後就決定搵因為上次事件而留電話比我的經絡高層L小姐講番呢單野,畢竟又係經絡介紹的,睇下佢有無野幫到手。


點知呢個世界原來係絕望的,你以為上次事件L小姐話有乜野直接搵佢係真咩?少年你太年輕啦,打電話係通的,不過無人接。而由於當時時間係21:30左右,我就當L小姐高層收工唔想理野,我咪唯有留whatsapp比佢啦,點知好野喎,一留無耐就三個voice message都籃剔已讀不回,咁即係表示咩呢?一就係表示我煩膠廢撚事回,二就係一係個電話係錯囉。咁為左唔好錯怪經絡,第二日我就問番J小姐呢個電話係咪L小姐電話,段古佢地應該內部都有phone list挂,但J小姐可能都唔想上面知咁多,於是就擋擋擋話唔係公司(亦唔會幫你搵),而我為左證明係我煩膠定係個電話唔係L小姐,我office hour又打去啦,啦啦啦今次係有人聽,但似係秘書之類,咁我話搵L小姐,佢就話L小姐開緊會,問我邊位,咁我咪留番名係隊長,L小姐知邊位的,留埋電話,但無奈係咩呢?L小姐係無覆過Call,而whatsapp顯示的係我已被封鎖,咁隊長我去到呢個位都無謂再自己搵架黎屌啦,因為呢件事證明左我係煩膠。


所以去到呢一點係咩呢,就係經絡呢邊係已經絕路,唯有又要向番HSBC埋手繼續跟進............待續






新轉按的不快故事 (一) 之經絡+匯豐


從來轉按都係一件麻煩事,半年前轉按已經好唔爽,所以中間我一直同經絡J小姐Whatsapp打定底話我準備又轉按至匯豐同東亞,由於東亞有Y小姐呢位醒目女,所以我一點都唔擔心東亞,因此叫J小姐幫手物色定一位醒目的匯豐Banker幫手跟,但世事就係無論你點準備好,都係吹你唔漲地要出事。


話說隊長5月2日入Form比經絡做轉按,象徵式搞好手續,J小姐5月3號覆話會搵銀行介紹比我,咁我講明只要匯豐(方便我的財務唔想九十幾間銀行),亦在電話中講明要搵件醒目,畢竟我呢D轉按一定唔係簡單果隻,當然佢實話ok,我亦本住經過之前經驗我亦打晒底的情況下信佢。到5月5號,有位匯豐尖仔分行的R先生打來,係初步了解的過程電話中佢不停咁問我的財務問題,我話其實咁样好唔efficient,簡單的講你邊有可能係幾分鐘的電話將所有mortgage所有住宅所有收入同所有outstanding的情況答晒? 而唯一佢咁問的原因係當然如果我係一個散客只有一層樓轉按咪易問囉。因此,我即時stop佢我話你比小小時間我,我會send番個好靚仔的excel比你連同我做開會準備的成套文件會比晒佢,而唯一我需要的就係銀行估價。


佢亦好快手,大約十五分鐘後打黎同我講邊層幾多幾多,當然大約都幫到我但係又係同一問題,電話講一堆報價有時真係好難跟,所以叫R生可否Send封Email比我,順便比張form我填埋。由於要搵番每個物業最新的文件之類,我係5月12日終於填好晒所有文件連同我所有個人的入息相關資料Email左15封Email比R生。同時,當然我都將相關文件Email比東亞Y小姐,並whatsapp左both R先生同Y小姐。


接落黎基本上就係平行時空咁操作,R先生同Y小姐同時間收到料,Y小姐一如以往咁幫我搞幫我諗,基本上5月17日已經Ready上文件。然而,R先生係5月17連毛都無一條,好啦咁我咪於17日問下佢究竟咩情況,畢竟過於weekend都有星期一二,感覺佢應該係知道漏左之類就拿拿臨補飛即睇我堆野,然後話約我4:30電話傾一傾,但係佢4:30又唔打黎喎,我打比佢又唔聽,又話見客,咁好啦,佢就夜晚20:55打黎,一方面就講講話有乜文件補啦,另一样野就話匯豐有個咩電話要點样點样錄音證明我明白清楚D野咁,佢話要用座機先可以,但係佢又話因為佢地系統係21:00就會停,果一刻講完都21:05,所以就要第二日咁話,而我當晚11:30已經全部補足比佢,基本齊料,並且都叫佢14:30 call back我。


好啦,5月18日,14:30又係無影,咁我又等啊等,係要搞到夜晚收工八點幾佢就打黎話同我做錄音證明我係邊個邊個,我話好啦。搞完,咁就完成晒啦諗住,點知故事呢家先開始,因為係5月19日下午17:00,陳德霖公佈第8輪逆周期措施,有mortgage全部cut一成,我第一時間反應係心諗唔係會搞到我嘛,但據經驗我入晒的應該不成問題掛,當刻即同東Y小姐傾,佢話東亞果邊應該問題不大,因為正如我所講一早入晒form,然而再問R先生,佢就好似唔係好敢答實咁,又當然係官腔話要等批先知,而且更重要的係佢要去exchange,會將我個case交比佢另一位同事S先生負責,至於批唔批批幾多就唔肯定,而且匯丰積壓的cases好多,可能要兩三個星期先批,佢6月1日番,到時先可能有消息咁話喎。


待續....................





Monday, June 5, 2017

收租列車已關門


今時今日政府瘋狂出招下,收租佬已經成為一個普通人好難再實踐的職業,基本上如果你年齡係30以上的話,你有幾層樓將會係後面好難再追近的事,而如果你係90後的話,老實講政府已經係買樓的投資路途上設計好,你還是老老實實做人吧。


好啦,呢家我地假設由頭黎計,究竟一個香港人由上車買樓到叫做小小投資買層樓收下租的過程吧。假使間你叻仔到10萬月入黎計,平均假設當你每個月儲到5萬咁計 (唔好問點解可以月入10萬,又點解只係儲到5萬,純粹假設),咁以400萬樓黎講,九成上會的話政府都無擋你,首期40萬再加稅同佣金當大約50萬,即約莫要儲10個月左右就可以上車,不過當然大家都知今時今日的400萬樓係咩質地,真係叫上左車先算。


上左車之後每個月大約就要供12000,又當你叻仔有人工加下咁講又慳小小洗平左條數,仍然可儲5皮野一個月,咁下一層的目標又要幾耐呢? 本來第二層仲可以當自住,即仲可以係借6成,但根據而家最近的按揭指引黎計,本身有按揭的就要減1成的借款額,咁即係話最多借5成啦,而且仲有第二層樓的SSD,400萬要比15%即60萬的稅,首期加稅加埋就係260萬仲未計雜費。好啦,帳面計260萬的目標每月儲5萬,即係要52個月左右,亦即約4年時間,以我地香港的樓市計,歷史上除左大冧之外,係無任何一段時間4年後的樓價會同4年前係一樣的,所以假設4年后的樓價如果唔大冧,咁我諗簡簡單單估佢今時今日400萬的樓變500萬都應該唔係太過份,而如果咁講的話,你儲的260萬已經唔夠用,除非你買未來的400萬樓(即可能今時今日的340萬左近的樓),當然選擇就會又少好多。因此,你如果想買番同等值的樓,我地將要用500萬去計,即首期250萬 + SSD75萬,盛惠325萬,即由儲52個月變成65個月,大約又要儲多1年,而你儲多1年之後個樓價仲升唔升?唔計落去啦唔係就永無休止。


而計完兩層之後,其實首先我想講係你花咁多時間儲的錢搞兩層樓黎講,真係一點都唔巴閉。自住果層真係只係一層上車到唔上車的300呎左右上車盤,收租果層都差唔多,對比番人地一下一個如太古城,你都係未足以追接近。不過行財務自由呢條路而又揀買樓收租的話,你仲想諗第三層又會係咩情況呢?好啦,又黎計多野,到未來變左500萬的樓計,上文已經計過要65個月即5年幾的時間,咁你又要儲多5年計啦,果層樓又變幾多錢呢? 又求其諗當變左600萬左右啦,咁又要重新計數要幾錢埋單。由於呢層係第三層樓,本來之前只可借5成,減番第8輪話要減1成,即係變最多借4成,亦即係話你要起碼360萬首期,再加稅係約莫90萬,即共約450萬。呢條數就搞野啦,儲呢個時間由65個月突然大升至90個月(7.5年),即係又要加多2年,喂2年時間層樓真係好難仲留係600萬喎,除時又變650萬咁講,即要加番時間上去至100個月(即8.5年)先可以買到所謂的第三層樓。


所以我地呢個assumption係如果你今日已經係有10皮一個月,而又按步就班咁跟住政府去行買樓的財務自由方案,你買到三層今時今日的上車盤的時間大約係要接近15年,而如果你今日係得5萬一個月的,唔好以為係將總時間x 2就得,因為你買樓的時間點同樓價的升勢可能會被拋甩,所以理論上會大過15 x 2 > 30年。故此,如果你得一個人跟住政府指引下,想有幾層樓收租真係唔駛諗。


不過當然又唔好咁絕望,因為以上的計數其實係好狹窄咁去迫你往個死胡同咁諗。換個角度買樓係咪唯一的上流方案呢?唔係。樓市係咪永遠唔跌呢?唔係。以上的計法又係咪買樓收租的唯一方案呢?亦都唔係。退後一步其實都總有唔同的路,只係條路可能越來越難行同埋收窄左咁解,而如果突然有機會降臨比你時,你又係咪準備好可以把握咁解姐。


而至於如果今時今日有三層樓以上的你,其實真係可以恭喜你,因為係現行的政策下,政府已經選左你做目前的嬴家,因為係一個普通人打工仔無奇遇只想安份守已買樓收下租求安穏的情況下,你已經擁有左95%其他人都唔能夠係目前政策下的快車門票,D人一直繼續嘈買唔到樓,政府一日就唔放鬆政策,你的資產只會令你的優勢越行越遠,甚至已經係好多人都無法超越了。

Saturday, May 27, 2017

貨源歸邊


最近又再搞轉按,係新辣招下如果要重新計算為四成的情況下,個人認為所有中小型投資者將會接近水源乾涸,亦即係話好大量的購買力將會潛藏係不能借出的物業價格裡面,換言之市場將會少左一部份的動力。


淡友見到呢度,肯定會大事慶祝,畢竟就算呢家樓價升的情況下,新錢一样借唔到出黎,咁樓價跌你班投資屎忽鬼仲唔PK到Hi Hi?如果你係咁諗的話,咁你又未免少年你太過年輕了。


要睇番個問題,最主要的係要了解作為多個物業投資者我所面對的情況先可以將之而推論至香港樓市。好啦,今時今日做投資者,以收入黎買樓做按揭黎講已經去到痴晒線,不單止要過40-50%的壓力測試,而且你借極都係得4成咁劑(二手樓),再加埋你有樓又要打15%稅,我可以講話你呢家想買層400萬的樓,即係要預左比240萬首期,加上60萬的稅,即要約300萬仲未計agent fee的林嬸野,然後問銀行借多160萬呢,隨時你搵10萬8萬都再借唔到出黎,而呢個只係一個400萬的小型單位,你想買個600萬咩,嚇嚇你係要360萬首期加90萬稅,即450萬再借240萬,你攞住三四球仲會冒風險隨時借唔足要補水去填借唔足果舊錢,今時今日會唔會仲有呢D水喉咁深的中小型投資者呢? 我好懷疑有都未必會咁傻去咁做。


當然,做得投資者一定識轉膞,買樓會甩名或搵親友"夾份"去買就至少可以慳左部份稅款是肯定的,而且變身成為上車客就可以擴大成數範圍,之但係如果想套首期出黎,我當你唔係咩神級投資者計,大部份人都係轉按套現轉按套現的情況下,呢家新招其實真係就cut左好多近年投資樓的人的水喉,而人名短缺的情況下呢,可以講購買力尚有的投資者都係有限的,不過唔等於無,只係個威力會減細左。


好啦,講到咁的情況隊長想帶出的係,諗咁L多野要咁多錢咁高成本又要借名又醒先諗層收租400-500萬的話,如果你本身楂住5層樓計,你會唔會賣?好老實講,如果唔係有乜野頭暈慶的話,真係可以話打L死都唔賣啦,連換貨的動力都無。買唔買多層好閒,但賣一層出去基本上買唔番,點賣啊?呢個諗法,我相信有多於一層樓的你,一定有好深的同感。


咁睇番成個香港百幾萬個私人住宅單位計,當我地減左必需的一個家庭一個住宅的必需用量後,再減去所謂投資者多於一個物業的數量後,你估下仲有幾多個二手盤會有呢?我可以答你,係零!!! 基本邏輯觀念,香港每一間住宅的業主,一係佢只係基本持有一個,或者持有多個,亦即係話邏輯上如果我上面講的野成立的話,有好好好好大量的樓係根本唔會再流入市場,而你呢家係市場仲會見到的二手盤係乜呢?一就係真係想換樓的家庭,或者有個別投資者減一層貨的人,又或者要移民啊或屋企人有事故的遺產的特別Case等等,又或者係最後一群就係賭香港樓市冧而賣自住樓的人,但講完呢堆野,你可以自己諗下香港樓市的盤仲有幾多係真真正正會放賣,而如果賣的話,又會係乜野價錢?


目前的樓市,已經貨源歸邊到不得了,流通係市場的二手盤,只係上車客鬥換樓客以及好特殊情況下的少量放盤市場,而銀行又繼續鎖實水喉的情況下,香港樓市好難有人會拋售。要爆的話,隊長認為真係只能爆升,因為市場已經扭曲到無人會賣樓了,而情況只會進一步惡化,因為上車客消耗左換樓客的盤後就唔會再流出,僅有的盤將會少之又少,貨源歸邊到乾涸為止,呢個就係今日的香港樓市。




Saturday, May 20, 2017

第8輪逆周期措施


今日係隊長無乜留意新聞的情況下,政府推出第8輪逆周期措施,而關於銀行的提高準備金以及非香港主要收入的借款上限只會係最多30%,呢兩招對於個market黎講真係無乜料到甚至不予關心,而比較多人注意的當然就係第二招,即涉及多於一個已有按揭的人黎講,新的轉按同按揭都會減少一成的借款額。


顯而易見的第一個反應,借少左就當然係資金少左,政府又出招打壓樓市啦!當然呢個淡友的反應大家都知係曲膠左,首先不防諗下今時今日買樓得番叫做兩種人,一種就係有樓,一種就係無樓的。有樓的,肯比15%稅再買層樓的,果條友應該係傻的,但傻得黎呢條友真係個特徵就係應該大L把錢無頂洗,所以一個有錢的傻人你同佢講要比多一成,而本身都預左只可以借6成或5成再比15%稅的人,我唔係好睇到呢家4成有乜分別? 當然我深信係香港呢個社會就算有傻人又有錢的,都一定唔會係大數,而呢一班可能極少數的人被政府抽多下,我睇唔到對樓市有乜影響?相反,如果佢真係掹掹緊的話,可以話你聽個結果就係佢只會再買平小小的野,即係600唔買,咪買500囉。


而第二種人方面,就係果d上車客,而上車客表面上當然就絕對唔受影響啦,所以效力亦相當有限,不過還有一種可能性就係呢個上車客係代人頭買樓,而背後的金主可能係屋企人,老公叫老婆,老婆叫個仔買咁,而錢從何來呢?當然有好多本身有錢咪有囉,而呢招的目標就係打壓果d可能升靠轉按套現的老細,即本來可能你借按揭時本來400萬樓你借240萬(6成),兩年後層樓升到500萬,諗住轉按可以套錢出黎買,但呢家唔借6成比你只係借5成,500萬你借250萬,連兩年還款同現金回贈,樓價升100萬都好,套都只係套到10萬多少少出黎,購買力的釋放就會被鎖緊。


但係以上的假設只係對近年買樓的人有緊箍咒,但問題係你打的只係打中果堆實力未必咁強的投資者,而且講真一路有壓測咁硬淨,呢家就算銀行估到價比你,但你人工過唔到壓測一样借唔到舊錢,所以其實根本就係係度鞭屍,本身實力弱的都係借唔到GA LA,你減佢唔減佢就係無分別,所以應該有一少部份marginal的人的確係受影響,而但係講番有錢的人,咪仍然有錢囉。香港有七成業主都供滿樓,你借爆左A果層咪用B果層借囉,當然如果你得三間ABC都借爆,咁政府真係唔小心打擊左你,但實際有錢的人咪又係仍然有錢,而且轉一轉膊,真係想買樓唔轉按套現,咪借舊P-Loan番黎比另一半囉,你點計姐?要借點都會借到。


所以呢招出黎的效果,我相信只會將好少好少部份的marginal老友係短時間拉出購買力的網,但中長期的話根本無乜大分別。然而,可能有一部份Case轉按後未必散得足都會有可能性,但值得思考的係假設有人轉按借錢係點都諗住買樓,咁佢就會買Ga La,而如果唔係諗住買就講乜都係唔買,所以受影響的人就係應該借少左錢,而借少左錢的後果又係點呢?買,咪買細D 囉,咁即係點啊?細價樓又有小小受惠囉。