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Monday, March 13, 2017

深不可測的潛在購買力


3月份踏入傳統的小陽春時段,樓市硬淨就預左,雖則有好多好多專家已經轉睇淡,隊長雖然仲係甚少睇好的一人,但最近的破頂聲不絕都其實令隊長跌左小小眼鏡,畢竟本來隊長都係睇年底升5-10%左右,但呢一兩個月樓市真係可以話勢如破竹黎影容,第一城細則更加挑戰500萬的關口咁劑,實在令人意想不到。


而更加令隊長覺得驚嚇的就係過去一個週未三大盤推出,本來應該分薄票源,而且係議息同加息關口前一週,本來應該有震攝潛在買家去審慎入票的作用,點知唔怕死的人真係唔少,竟然三個盤加埋有9100張票,真係痴晒線。


http://m.mingpao.com/fin/dailyp2.php?node=1489344899560&issue=20170313


睇番呢9100張票的分佈,匯璽有4200張,將軍澳MONTEREY有3600張,長實馬鞍山星漣海有1300張,就咁睇來其實未必睇到太多野,要更深了解呢堆購買力,就要睇埋入場費。匯璽的折實入場費491.7萬元,入場單位為270呎;將軍澳MONTEREY就折實售價452萬至1545萬元,折實呎價11,714至19,382元(平均14568元),最平一伙實用372平方呎;長實馬鞍山星漣海就主打3、4房大戶,折實入場費高見982萬元,定價計平均呎價1.84萬元,折實平均呎價1.4萬元。


睇完呢堆數字,好明顯一個特色就係價錢細的入場費,即匯璽同MONTEREY,就會有較多的飛,反之星漣海982萬入得就得1300張。背後的原因當然係上車盤較高成數之外,仲有就係如果你投資的話越大單位要打15%稅就越金,亦即如果你買1000萬打150萬去投資,咁不如買間細的算啦。


之但係有一點要留意的係究竟呢家入飛的水份係咩情況先可以知幾千張飛其實係屬於幾多人,而要知道呢一點又要研究番呢個DSD的問題,畢竟只要你投資,即非上車客就要15%,所以我相信就算有人肯比呢個熟,實際的話都會傾向以仔仔女女親友的首置額去買多。好啦,問題係如果你有入過飛的人都知其實之前所謂一家人入幾張飛,主要係真係靠你一家三口四口五口咁去入,即各人可以單名,然後再以組合名去買,即阿爸同仔一張,阿媽同仔又一張,然後阿爸阿媽同阿仔又一張。我唔係好肯定係咪可以去到簽臨約時先除名(印象中好似係有小小灰色位),但假使間係唔除得的話,而我又傾向相信投資者的組合通常都係阿爸阿媽有樓而仔仔無樓,你如果出一個組合出黎中左係唔減得名的話,咁就無啦啦要比15% DSD,所以如果係咁的話,一間人出三四五張票的,可能真係縮細到得番一張票去抽。


不過,當然我相信發展商同Agent都會幫你諗走位,但另一個可能性的係你同一個盤唔入咁多飛,但橫向的話就入多一兩個盤的飛去買,即可能阿仔有額,就又抽匯璽又抽MONTEREY,中左先算,所以呢一類票的話可能會較多重叠。之但係又番返來講,如果你個人真心傾向好多人會避15% DSD的話,咁應該入票的情況好慘淡,但呢家一样下下幾千票,可想而知實際的剛需同投資需求真係好熾熱。


個人好粗疏咁估計,我相信呢9100張飛應該代表超過1500名真正的準買家,樓市有一班勇士勇於入市,新盤又升,二手又破頂,面粉又有內房追價追入,一手二手以致地皮都全部有價有市,香港樓市今年會唔會旺得痴線就真係要睇埋加息反應就知龍與鳳。



Saturday, February 25, 2017

群龍過江


四年前,我寫過一篇猛龍過江,當時都係吹下水,因為萬科果時都只係黎試下水溫,未有野睇。但四年後的今日睇番,我自己都不得不寫個服字比自己,成件事幾乎中晒,因為繼啓德兩幅地比內房癲價食晒之後,昨日香港仔駕駛學院幅地由內房的龍光夥合景泰富以168億成交,平均地面吹價2萬2千元一呎,較市場上限高出47%,破香港地王紀錄。


呢件事背後含意真係好多,首先呢個地價的投標過程係有長實地產,新世界發展,萬科置業(香港),中信股份旗下中信泰富地產,新地,會德豐地產,中國海外,英皇國際夥拍佳明集團,恒地及帝國集團合資,最後就由龍光地產與合景泰富合作奪得。睇一睇個入標的財團基本上香港的大佬都叫做入晒咁劑,但係輸左比龍光合景泰富,可想而知內房比47%基本上可以話係志在必得。


值得考究的係究竟係點解內房會出個咁的價去搶地呢,而香港的龍頭又點解唔搶埋一份呢?首先睇下而家同样係鴨脷洲的海怡,平均實呎係15000元,深灣軒就16600元,遠D但都係臨海的貝沙灣就23700元一呎,但記住呢堆數字係現樓即係包埋地價的成本,咁即係話呢塊地越埋出黎一定要貴過今日的貝沙灣先有數圍,而據呢家坊間的估計,到時三萬蚊起跳一呎先可以打個和,即係話你用貝沙灣計算都好,樓市三四年後落成係比起今日至少升兩成或以上先開始有利潤,如果你係淡友的話可能會即刻話呢班真係on9仔,遲D一跌佢就仆街的時間,隊長不禁又諗究竟攞得起168億買塊地的公司是否會攞百幾億去亂黎,定係當你笑人太瘋癲先,其實人地先笑你看不穿呢?


係國內黎講,其實又有一個好奇怪的現象係香港同外國人都唔識玩的,就係不停一窩峰去炒,仲要向上炒。你可以又話大陸近呢二十年的經濟奇述未見過冧市班友仔唔識死,呢個都可以話係,但我地諗下好多時香港同國外中意用P/E去估價的野,計回報什麼的,對唔住係國內基本上唔係好work,話之你炒到30倍40倍過百倍P/E的,一样係咁炒,甚至P/E係無人去提無人理,總之就好似一班癲佬咁炒下消息炒下資金就會升,係,又真係會升果下你吹佢唔漲,成個市場就係一班大媽大叔盲毛不停揼錢入去炒起佢咁,但又因為真係太多錢唔係好識跌。當然,唔識跌又唔係話無跌過,上證由6000幾點跌到1942點再升番上來都仲係幾年前的事,不過大陸的大叔大媽真係強過小小強,輸完又黎賭過,唔知咩叫貴唔知咩叫唔值,總之就炒炒炒,一班盲毛狂炒,所以股市如是,地產如是,亦做就左無數的地王,房價又上升,之後錢多左又再炒炒炒,炒出左一個除國內人之外都會莫名奇妙的文化,但呢個文化本來都只係能應用係國內,不過人地炒到富貴左,攞呢套野落黎香港玩,你就一定唔會適應。


論實力計,國內過百億的地大L把,雖然地盤大好多,但要帶出的係呢幾年的內房實力對比隊長2013年寫的時候已經又再今時唔同往日。吃下你香港一塊百多億的所謂地王,唔係話輕易而舉,但也不是什麼吃力的事情,呢個就係內房呢幾年高速發展下的實力。所以,看不穿的唔止你同我,甚至連香港的龍頭同測量師等等都真係看不穿,因此最近的地價不停破市場幾十%又點,你香港地產用老的方法去計數出唔起價,內房又用佢地的方法計數發現你仲有大把空間食,中間的差距令內房嬴成條街,呢個就係未來香港人,唔止香港地產商,要不停受考驗的時間同文化,當你仲有守舊的呎度去同人競爭時,人地一天一天壯大,到今日再來決戰時,香港的所謂本土價值可能已顯得老態龍鐘,唔識應對的話,市場的份額只會被人一天一天佔領。


回到現實,其實香港的地產商亦好難回應,始終你問下呢家開左標之後,叫長實新地呢班龍頭攞168億去買呢塊地,我相信全部都會耍手擰頭,原因好簡單就係計唔掂數。所以內房進入香港的地產時代經已來臨,而且係unstoppable。當然你可以諗一浪就會打巢呢班友仔,或者就係香港地產商眼光獨到的地方,但同時人地國內條數計一計一年賣過幾百億千億的樓,只要國內唔冧,條水喉要幾多有幾多,怕什麼,所以對手又只會打不死(阿爺唔比內房冧)。所以香港地產商呢,未來呢段時間相信只會係惜售,甚至可能係恆隆化,起好唔賣可能賺得多過貨如輪轉,係地產商惜售的情況下,接下來的現實就係樓價比夾升,呢個係一個無奈的現實,因為本身地都好有限,連買塊地呢家都貴幾成,局住咪唔賣好過賣囉,咁無新供應或少左,樓價夾升係可預期的事。


呢個方向,套落散戶的你就真係慘,如果你無樓的話,將會被夾到應一應,所以假使間你認同呢個方向的話,唯一能自保的就係繼續儲磚頭,多多錢都唔賣,呢個先係唯一可自身抗衡的出路。









Sunday, February 12, 2017

2017隊長買樓攻略


最近有好多網友問我2017年的買樓部署應該點样,每個人的Case都稍稍唔同,但其實大致上都可以歸納為幾個主要的方向,所以我就寫出黎等大家參考,同埋唔一個一個作回覆了。


首先2017年我係上文都講過,樓市會係上半年升多小小,然後年中整固,去到年尾會再現升浪,整年埋單升約5-10%左右。認清楚樓市方向好緊要,因為你睇跌的話,基本上都唔駛諗買樓住啦。不過由於買樓係中長期的事情,而呢家仲有SSD鎖你三年計,所以無論你中唔中意同埋有無能力睇,都係要"估"一估呢三年的樓市走勢,即係話如果你諗住今年升5-10%,但明年跌20%,賺埋都唔夠蝕,咁你就要自己計數。


好多人其實都會諗,尤其是係淡友話未來三年一定有一個位大插,隊長唔係神人,真係唔知呢三年會唔會有咩野令樓市大插,而三年後就更加係純粹斷估,不過如果睇目前的經濟來講,個人認為未來三年的樓市走勢將會係高位徘徊,每年可能約莫有5%-10%左右的升幅,即大約三年來講會有15%-30%左右的累積升幅。呢個數字對於我地下決定做乜野好緊要,因為你諗下你落注100蚊究竟望緊幾多回報ROI係一個重要指標。


而另一個重要因素係你淨租金回報,而目前計,借貸成本我假設係H按下約莫係2%左右以方便解釋(當連埋雜費差餉),而租金回報一般係當約4%左右,理論上係每年回報就有2%。不過如果你係收租的話,計ROE就可以倍大你的租金回報,之不過計算一層樓值唔值某一個價就只睇租金回報就OK,所以唔多講呢一舊數,因為人人實力都唔一样。


好啦,去到呢度你就要諗究竟你買層樓黎做乜同埋你而家的情況:

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如果你係上車買第一層樓(無租樓無租金支出)或準備一開二的話


咁你即係攞100蚊出黎,連雜費裝修咁講比10蚊成本,然後去搏(15+6)至(30+6)即21至36蚊的回報,即淨回報約莫11至26蚊,值唔值搏就見仁見智,當然你搵到層市價平兩成的,咁就另計啦,呢D野買唔買好個人,答你唔到。

如果你係上車買第一層樓的話(租緊樓)

咁你就係攞100蚊出黎,連雜費裝修咁講比10蚊成本,然後去慳番大約每年4蚊的租金,再搏15至30的回報,即淨回報約莫17至32蚊,值唔值搏就見仁見智,個人認為就抵搏好多,因為你唔做任何野,三年就輸12蚊,隊長認為就細細地買住上左車先好過,始終你如果每月比租10000蚊,三年都36萬,之後升唔升就都係估,但你三年輸36萬我就肯定答你係,呢條數比較易計。

如果你係有三四層樓的話

咁要睇你本身個槓桿去到咩位,如果整体你的槓桿係大約5成或以上的,咁我唔會建議你再買住,因為你再買又會用你一舊錢銷落去新果層樓之餘,你又要比15%痴左線的稅,老實講你攞100蚊出黎買樓但比15蚊稅再加小小錢即約20蚊成本,去搏21至36蚊即係較差的情況收租得1-16蚊,然後發大左自己個欠債,呢條數我就計唔通,擺明幫政府做稅,除非你有另一半可幫你慳稅就另計。但隊長認為如果你係低於5成的按揭先好考慮去增持,甚至適合增持的位係你大約整体按揭係3成以下去做先叫健康,否則隊長認為你最好持盈保泰,唔買唔賣,收多幾年租,升你又有得執,跌你又有現金流頂,何必自毀自己加重負擔?


如果你係有8層樓或以上的話

老實講同上面三四層樓考慮的差唔多,不過去到呢D位我assume你都無人名幫你再買樓啦,如果你係一個散戶的話,其實有8層樓以上的,基本上你都已經高人一等,所以無論你咩倉位我都建議你唔好搞咁多野,反而如果你槓桿太大的話就考慮沽出一兩間質素差的去提升你的流動性吧,但如果你都仲係大把錢的話,咁就都係唔買唔賣算,老實講,你有10間同11間又有幾大分別?反而識計數的你都知果15%真係好on9,計一計400萬樓比60萬稅,倒不如攞60萬去裝修你最差的單位提升租金好過啦。


如果你係有好L層樓或你好有幾億身家or above的話:

唔好玩我啦,你係高手就坐係度都駛唔晒D錢,你真係錢多的我比我account你過比我幫你洗下算啦。


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以上就係2017年隊長的部署,整体黎講你可以見到真係除左上車自住或你大把錢可以考慮買樓,隊長只會建議你唔買又唔賣。唔係話升跌的問題,係睇升都要睇下你自己個袋有幾錢,而且三年後係點真係無人知,賺埋唔夠蝕係一個大忌,但你蝕住唔賺又係一個問題,所以賺緊的就繼續賺埋,但蝕的就要止蝕,但大忌係貪心再想賺多小小,呢個係隊長係雞年的建議,跟足的話,大家應該可以穏陣上揚的。

Monday, January 30, 2017

2017雞年預言


踏入雞年,隊長首先祝大家今年大雞大利,身體健康,工作順利。


雞年對於隊長黎講係有好深的意義,以前成日比人話80後係細路係年輕人,但呢家可能社會所定位的80後現象應該重新定位為90後,反而當日年少氣盛的一班80後,慢慢亦已變成中坑,唔到你唔認老,所以要keep住身心健康做到人老心不老真係好緊要,而要做到呢一點就更加需要有多時間精神去運動同鍛練,呢一個背後真係要靠自已呢幾年播下的財務自由種子,希望可以係4張野前達致下一個水平。


回顧開Blog咁多年,自我認為睇市眼光都唔係太差,不過單調小小都係差唔多一面倒嗌升,當然係2016年頭就叫大家開始要小心都係有,不過為左easy tracking的話,隊長今年特別開一篇黎預期一下今年的樓市,等自己年底比人清算時都會有文可以鞭。


今年雞年相信有三大個內外因素會影響本港樓市,第一當然係環球經濟。經濟面黎講隊長同各行業朋友都有溝通過下,2017年第一個月開季並非太強,有物流的話差,但個人見朋友轉工,就業同埋加人工各方面其實都唔錯,而係隊長工作的公司第一個月的數字都比起2016年要好,今年生意的預期目前都係唔錯,整體黎講從隊長接觸到的經濟面,雖非強勁,但都比2016要好些,呢個非數字科學印證的感覺,有一個重要的啓示係如果你相信2016年係一個中期底的話,咁即係應該見左底,咁經濟唔差人人有工開時,樓市的波動因素就會減少。


另一個因素當然好關鍵就係加息,上年聖誕時我講左話今年只會加息兩次左右,大膽D講2018都會加息兩次左右,而林一鳴就話今年呢隻係真鷹,預斯2017-2019年會每年加息3次,如果只係咁講的話其實大致上林一鳴同我的睇法係差唔多,我預期兩次佢三次,不過我冒進D的原因係始終美國加息的條件雖比2016年成熟,但係咪去到話完全成熟就唔可以咁講,畢竟美國你話好好景咩好勁咩又唔係,所以我地就算講話加息,可能都係2017年4-5月可能加多次,然後其實去到年尾十月十一月先再加一次,所以第二次的加息就算話加但去到年底先加對一整年黎講都唔係太大影響,你甚至可以當佢係2017幫2018年加定咁都得,總之個人預期加息兩次,而且香港跟唔跟足都成疑。


第三個因素好多人可能會諗就係特首選舉,不過可以話比你聽邊個做特首係政治上人民生活上會有唔同,但從樓市黎講可以話比你聽係無分別。簡單講,無一個特首會上台話樓價太平再炒高兩成,只會有話樓價高需要控制先會政治正確。但無論邊一個特首做,其實都係面對同一個問題,呢個就係土地的供應問題,要解決基本上唔可能的同時,就算比你肯做,你有幾多阻力又要花幾多時間先做到再推地出黎可以話係三五七年後的事,癲如CY咁係咁搞日日搞,都只係提供到假供應去勉強頂住,要補番過去年十幾廿年累積的需求,你再癲CY都應該好難做到,因為無地就係無地,而且新樓樓價高根本解決唔到住屋問題,所以隊長總認為樓價只係一個口號,你搵邊個上去,都係磨下磨下都搞唔掂的,所以特首選舉係唔會有咩太大影響。


最後一個因素反而係一個我睇唔通的因素,呢個因素就係港股的表現。當然老土D講邊有人睇得通,睇得通就更加賺錢賺到笑,駛鬼係度得閒吹水寫Blog咩。不過隊長想簡單提出的係,杜指已經岩岩破左20000點,其實比起2008年的金融海嘯已經過左有突,然而港股仲係得個23000點水平上落。隊長係股市只係一條魚毛,不過港股對上一次高位就係2007-2008年的32000點的水平,而當然之後就跌到仆街港樓亦受拖累,然而唔好講咩黑天鵝事件,只係思考一下如果港股追番三五千點的話,咁樓市就當然會再癲過。當然你又可以話咁如果個港股繼續失望去到同美股睇齊又點呢?係有可能的,但過去幾年的正常調整下港樓都無跌,所以相信如果唔係冧市,樓市都只會係受壓但唔會係崩盤。



因此,今年的走勢都係要綜合環球經濟,加息同埋股市的表現而訂,今年隊長認為可歸納如下:


- 2017年香港加息兩次,2018年加約兩次。
- 林鄭同葉劉做唔到特首。
- 股市上望有機會挑戰26000點。
- 樓市會係上半年升多小小,然後年中整固,去到年尾會再現升浪,整年埋單升約5-10%。


點都好,捉大家開開心心身體健康。







Thursday, January 5, 2017

Grand Yoho買新樓分析下集


好啦另一個最關鍵的因素隊長唔會選擇買任何新樓就係樓價的問題。買樓投資不外賺價或賺租,租金回報得2厘幾,可能有人都仲會痴線去買無問題,因為睇好樓價升。但問題又黎,樓市大市升,又係咪代表你的盤升先,呢個又係一個好重要的問題。


有好多人,特別係新手就會諗,啊我要上車,上車最好就買新樓,價單透明唔駛講價,仲有各種優惠,特別係發展商的二按幫助,大幅減少首期。當然我絕對明白攞200萬同攞50萬黎買樓係兩件事,馬死落地下係無計。但係又換個角度,你個二按係咪唔駛還先? 而且二按個錢,在隊長而言係覺得極度on9,如果我能夠做發展商我都會咁借比你,因為根本就係搵你苯柒。不過先講番個上車或新手投資者的情況,如果你係盲目咁買,而睇唔到我睇到的話,咁就真係祝你好運。


話說新樓的市價,其實係點样黎呢?好簡單,你同你的一班一手買家買左果一刻,就係市價,測量師行同發展商以及銀行有晒共識,一定會估足比你,所以你買左一定會估足價借到錢上會。但如果你係如隊長或其他有經驗的投資者,兩年後做轉按時,市價係乜野呢,呢個就係一個好有趣但又好technical的地方。


當然我地呢D人轉按就緊係想銀行估高D價,一來就借多D套現,二來估價升就感覺好似樓價升,樓價升就當然開心啦係咪。而且更關鍵的係呢一刻你層樓已經放緊租,如果你想轉按賺現金回贈,你絕對要睇番你當刻係銀行借左幾多成,然後二按又幾多成,而你轉按又會唔會影響到你二按之類的問題。複雜的唔好講,就簡單講當你係之前借6成,你呢家有張租約係手就走唔甩要借5成,果1成差價如果樓價唔升,你就要自己攞出黎做轉按,但做轉按每兩年有成接近3皮野的現金回贈,咁你一定會好希望估價升,唔駛自己攞錢去還果一成嘛,去到呢個位,咁最關鍵的問題就係你層5.78M的樓,兩年後呢一刻值幾錢?


之前已經提過,市價係由你成交果一刻,即兩年前已經定左一次,咁兩年後的今日的成交市價有無升呢?對唔住,99%可以答你係唔會有,點解呢?因為基本上係無任何合理的成交去支持。如果你去到呢個位都仲未諗到點解的話,我勸你真係唔好仲傻豬豬走去買新樓,因為呢個香港有條例叫SSD,頭一年係要罰20%,第一至第二年罰15%,就算你過左兩年賣樓都仲係要比10%,我想問你好人好姐如果無乜正常問題,你會唔會走去賠錢賣樓?就算真係有,果口價一定係古靈精怪,無人會攞果口價去參考,因此即係理論上頭三年都無成交,無成交即係無實際炒上去,咁你個樓價點升呢?


當然,你會好主觀咁話,唔係喎,大市呢兩年升左20%,咁我層樓都應該升20%啦掛? Sorry,呢個係你一廂情願的諗法,銀行都要有風險評估,借錢比你唔還都係佢地食,估價估錯晒都會啡測量師行,所以係無左發展商推波助瀾下,你會發現個估價係即時接近停頓。不過你又可能會話,唔係喎,而家元朗尚悅係幾錢幾錢,Midtown幾錢幾錢,升左幾多幾多,咁無理由Midtown幾多幾多,我新過佢都無呢口價掛?如果你咁諗,又即係你再一次一廂情願咁諗啦,不過係呢個層面去睇你錯唔晒,因為測量師行呢,係會的確睇下附近樓盤的成交做參考,但係問題係你以為的幅度,同佢估價的幅度黎講,好肯定係會保守好多。


深入小小去睇,你主觀去諗你呢刻可能成左5.78M的一房,咁呢一刻可能Midtown兩房做6M咁計,咁你兩年後見到Midtown兩房去到7.2M,好自然你會諗係咪你間屋就5.78M x 1.2 = 6.936M呢? 可以好好好肯定咁話比你聽,當中好大機會唔係咁計,而且個幅度可能仲會令你好失望,某程度上可能佢會估6M - 6.2M咁?你會話,唔然係嘛?係,就撚係咁,吹咩?一日無成交,你層樓都唔駛旨意好自由咁升。


好啦,當然你會話,咁無所謂啦,反正都會升嘛,Well,呢個係我求其舉的例子而已,但如果大市只係稍稍升10%咁點呢? Sorry你層樓可能係無升過咁劑,而且你話你係買黎投資嘛,投資係要賺錢,當然的確係你好彩的話都有錢執,但我個睇法係,假設你唔好搞咁多買Grand Yoho,你去買上述midtown單位,根本已經唔駛估黎估去估自己賺幾多啦,而且即買即收租,乜都有晒數計,你係死唔中意話唔係一手業主之嘛,但從數字上同成件事睇,我只係諗到百害而無一利咁劑。


投資買樓千變萬化,但今時今日買新樓真係可以話9死1生,你唔輸唔好以為自已賺左,因為你要比較的係同一刻的大市比較,即你同我就咁講你買左間屋三年執五十萬每月收12000蚊租係一件完全無意思的事,相反我會問如果同期你買另一度,你可能係三年執三百萬的話,咁我就會笑你on9仔,但你堅持話Grand Yoho好撚勁好巴撚閉,咁我又點吹得你漲。


講真,今時今日要收13000/14000蚊租,駛閪用5.78M入場咩,你去咩得寶淘大任篤啊,買貴左都係4M尾,平100粒都有呢口價租出去啦,管理費又平,你嘔番30-40萬出黎裝修到皇官咁都得啦,大市升,斷估唔會咁串話Grand Yoho升得寶淘大跌掛? 我攞住100萬優勢,收一样的租,我諗極都諗唔撚明點解要咁迷戀新盤,除非你同我講Grand Yoho開平過Midtown就話一齊去搶貨姐,但呢個世界邊度有咁大隻甲娜隨街跳啊?呢口萬四萬五蚊價,你退後一步去搵樓,九龍新界大撚把野你揀啦, 講到尾,投資我就唔會買,要買都買二手,起嗎慳一球,完。




上集: http://hk80captain.blogspot.com/2017/01/grand-yoho-12.html

Wednesday, January 4, 2017

Grand Yoho買新樓分析上集


2017年新開始,各大發展商當然就密密諗新一年大計如何部署,首先出籠的就係Grand Yoho新價單,價單一出均價接近15000,入場版8座7樓B扣晒基本13.5%優惠都岩岩好13996呎價,即約萬四蚊,Lump Sum大約5.78M,有朋友一直好中意Yoho發展,又知隊長曾經yoho系列,所以特登打比隊長問下意見。


當然第一個問題要問的就係佢究章係投資定自住,如果係自住的話,老實講一句話中意就真係大晒,唔睇錢的話,咁的確Grand Yoho係地鉄上面,有晒成個屋苑商場強大配套,有會所又係元朗地標,假使間你話你係元朗人生於斯長於斯,咁買Grand Yoho係絕對無任何問題的,反正自住享受下係好難用錢計。


但佢地似乎係以投資的角度出發,咁就即係要計錢,而計錢的話就有好多野要睇。老實講隊長今時今日真係唔會建議買一手樓就大家都知,自從有辣招以致新辣招之後,呢個一手樓已經係mark高左好多好多水份,你話佢回返13.5%比你,但你睇一睇條文,個價單仲有幾多優惠你食唔到,已經係你額外比多的水份的一部份,比如話家族優惠1.5% - 2.5%,又或者買家稅的回贈。你好可能話,唔係喎,我都攞到呢D回贈喎,但問題係食唔晒就即係比多左啦,舉個例,你話你有家族優惠,點會食唔晒?但問題係又睇下你買咩單位囉,啦如果我係發展商計成本,一定當你買特色單位咁計,比如你買兩個5000萬,我回番假使間2.5%比你即我預左125萬係手要派出黎,但點知你家族只係買兩個700萬,你以為好爽食番2.5%咁講即87500,其實發展商就食多一百一十幾萬啦。而且記住呢D數只係面數佢mark高你計到食左唔比番你,而計唔到的premium(唔係margin),係幾多根本無人知,但今時今日係好premium就肯肯定。


再講基本買新樓又有好多問題要諗,第一係管理費,發展商公佈的管理費為3.95元實呎,即如果你400呎左右已經1600元一個月,如果你600呎就2400元,呢家百物驣貴,絕對明白貴係有原因。但你要記住小數係極怕長計,1600元一年就係19200元,呢條數係你每個月成本,你收唔收租都要科出去,而更大問題都係由隊長做過業委會先知的問題就係通常呢家新盤第一年都其實係撳低晒個成本引你入局先,好啦你買左就即係洗濕個頭,業委會只係顧問角色,並沒有法定權力,呢度又可以寫一篇文,但簡單D講洗得越大,發展商旗下的啓勝就賺得越多,你要同佢玩又要開居民大會再搞法團先有,當然啓勝唔算太仆街,但搵錢就一定要,所以一般情況下你呢家好易見到新盤第一二三年都係要狂加管理費,10%一年你可以唔覺係乜,但到你兩三年後400呎單位比成2000蚊或以上的管理費,你就會牙痛,特別係投資的你回報又會少左。


買新樓另一個問題就係交樓期,不過grand yoho已經唔算長樓花,因為都係2017年6月30日落成,就算遲你一兩個月都唔係話好長,不過當然如果你計到好盡的話,你可以諗對比買二手樓60日後(或更短)成交就係你,你之後你即放租就可能係三月份起碼,中間隨時賺多過Grand Yoho三四個月租又係幾萬蚊數的事。但更重要的係租金回報問題,首先要知道新盤通病就係一放租同時有幾百個盤擺係度,成個元朗都會係短時間個租金勁受壓,而如果以而家midtown的一房計係大約13000起租,兩房係15000計,我估計呢家Grand yoho入場版的大一房413呎都都最多做14000左右,頭批隨時我估計連14000都無可能13000都要食,直接計租金回報即係2.6厘到3厘左右,不過當中有一個好大的問題係我攞緊最低層最平果個單位同你計回報,叻極未計扣管理費都係得3%,扣埋管理費1600得番2.3% - 2.5%已經係最叻,新樓中層高層其實租金唔太大分別,但係你比多幾十萬只係會壓低你個回報,即如果難聽D講你去到30幾40樓比成接近7球去收13000/14000蚊租,回報去得番番1.9%你都好劑,真係不如死左去算。


Monday, December 26, 2016

聖誕下的2017預視


聖誕節係普天同慶的日子,而如果你有樓的話,相信今年都過左一個好瘋狂的樓市,由年初到的低位向下沉,到而家接近話V型反彈,去到年尾尾二的CCL收145.44,估計年尾最後一日都應該係升,亦即係話極接近歷史高位,要破頂睇黎應該唔遠。


早番年半前隊長寫過呢篇再見400萬的樓,當日雖然唔太算實現就被拉番個樓價落黎,但其實細價樓一直都表現強勁,最低可能有部份隊長觀察的400萬目標樓被下拉至320萬,但今日已經去到380萬左右的水平,睇黎呢篇再見400萬樓雖然遲左,但係2017年就應該會實現。


帶番小小頭盔,隊長所指的唔係話之後你唔再搵到任何400萬以下的樓,但泛指的係某幾個細價樓的屋苑,如荃灣中心,大埔中心,金獅花園,河畔中心,得寶花園呢一堆較細但又係以屋苑形式所為人熟知的地段,相信於2017年的平均入場價會超越400萬,但可能個別的單位如屋苑中的最細積,或最低層等等,仲係350-380,係有機會的,但整体要誇半隻腳400萬就應該差唔多了,而另一方面你話市區有單支有唐樓仲係200-300萬咁講,係絕對有,但呢D一支支的單位好難代表大市,所以就唔當作指標考慮了。


對於明年有好多人話加息會令本港樓市受壓力,呢一點隊長係同意的,之不過如我前文所講,2017年應該最多加兩次息,甚至考一考眼光的話2018年亦最多係加兩次,合共四次亦即一厘息左右,相信呢個幅度係對於大部份人買左樓的業主黎講都係可承受範圍之內。假使間如果你認同的話,未來呢24個月的策略其實好簡單,息口上升初期比較緩慢,大家只需要積極去建築自己的防波堤,順住減債兩年,並利用mortgage link,去儲下錢,繼續持有物業,已經係最好的安排。


個人認為,呢段時間除非你真係錢多,否則都千奇唔好買樓增大自己個credit之餘,亦唔好賣樓去等樓跌。儲錢增強現金流係唯一的出路,到2018年時先再睇點搞。可能你會話,點解要睇2018之後呢? 主因係唔計任何黑天鵝事件,2017年加息有限,政府換屆又唔會減辣住,所以應該只係平穏過渡2017。


當然,你又可能諗係咪乜都唔做呢?咁又唔一定,但乜都唔做係一件合理的事,特別係呢家如果買第二層下下都15%計,除非你有親人幫你頂名果D另計啦,但如果你唔諗買間新野玩,因為買間新野都要15%,400萬就要60萬稅及雜費去計,你倒不如用同样的價值考慮下增值現有的樓去提升投資回報,特別係果d而經比較殘的單位等等。而增值方面,各位係可以考慮下將房子割細d去分租,但係呢度我唔係鼓吹做劏房,你中意做梗房當自住分租出去,係閣下的選擇,而且記得睇番相關的法律條文先,隊長想帶出的重點,只係呢家乜都越搞越細,主因樓價越玩越貴,租金亦水漲船高,好多人由上而下要流入更細的單位,所以間細去分租的回報,係自不然更高,但如果你有呢個諗法,記得要做一個有責任的業主,做好小小間屋比人住得舒適d,係細之中都尋求一定的生活質素先係王道。


2017年雖然隊長真係有d手痕想入市,但正正係呢種諗法所以我打篇文出黎去叫自己唔好亂黎,畢竟呢家繼續升隊長都好過癮,但如果跌的話,隊長都仲有好大的buffer去頂住,目前都可以叫做小不敗的位置。而下一個milestone就係去去今年8月,到時如果仲係順風順水,咁就更加不得了,而希望各位一样能夠持盈保泰,強化自己的財政狀態,到時升你又賺,跌你又入,咁就可以立於不敗之地了。