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Monday, June 24, 2019

回頭看


當你回看從前,應該也會有這種感覺:

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當你在中學食個午飯要三四十蚊時,對於開始做part time搵幾千蚊的你, 慢慢又覺得那幾十蚊不是什麼錢, 又不是什麼大數。


當你搵幾千蚊part time時,一千幾百都係血汗錢, 但慢慢開始踏入社會搵13000蚊月入的你,開始又覺得一千幾百唔是咩錢。


當你搵萬零蚊時,一萬幾千蚊的需求,比如一部幾千蚊的手機,想買都要儲下錢先有, 不過當對於慢慢開始工作左三四年野,有十萬八萬積蓄又搵兩三萬月入的你黎講,又可能覺得買部手機都唔駛諗咁多。


而當你有十萬八萬又搵三幾皮時,買車買樓好像還是很遙遠的目標,不過如果你唔小心儲下儲下人都到三張野開始有一百幾十萬積蓄又搵五六萬月入的時間,開始又會覺得買樓買車唔是夢。
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一步步向前行咁成長,當你小時候好像很大的價值,而家回頭睇番其實可能好細,不過個問題係,你今日的回頭,是已經到達了一個瓶頸了嗎?


事實上,好多人在工作後,慢慢走入社會,慢慢就會跟住個大方向走然後就迷失。迷失的意思,唔係代表唔進步,不過就好似一條船入左迷霧入面,架船可能係向前行緊,都有可能會到目的地,不過,你唔知一路行下去其實係咪真係大幅向住目的地行,定還是其實可能打斜走。隊長我聽過好多人講「我有計劃」「我有計劃」「我有計劃」,呢個其實我覺得本身係有得相確,因為邏輯上,其實單「我有計劃」係唔足夠的,更重要的係你要先有目標,才會有計劃,亦即係你要知你去美國,先會計劃撘飛機;而如果你有計劃飛,但未知目的地,感覺總是怪怪的?


回頭看的這個動作,其實幾有趣,因為也許今天的你,可能是在人生目前的高位看回去,也可能是在過了黃金歲月時看回以前的自己。不過係香港黎講,其實只要順住行而又托賴無乜大波折的話,四十歲前的你應該每年多多少少都會有進步,然而人過中年就開始難講,可能更上一層樓,也有可能會見頂。不過,隊長今日回頭看先,亦發現幾有趣,事關過去十幾年的收入,慢慢發現已經被被動收入超過。回頭看,面對住被動收入的數字,再想回過去上班的一切點滴,沒有太多眷戀,只有想其實工作真係唔知為乜。


一諗到呢度,更加開始會思考人生,比如當你而家要回到十幾廿歲時好興奮咁搵到一份工作,踏入社會的快感,沒有思考那份人工做得乜的一刻,更沒有思考要付出多少時間而回報那份微薄的收入的自己,實在番唔到轉頭。投射落他人身上,比如在歺廳在七十一,幻想你要番十九幾粒鐘一日,一個月先搵一萬幾千的時間,而家可能輕輕鬆鬆就會有,時間和青春對於好多人其實都不自覺又或者不情願地被賤賣,心中都覺得有份感慨。事實上,好多人的分界,都只是有沒有那份財商智慧。


換個角度,其實向上望也很有趣,當你能夠可以財務自由之時,其實世界也沒有怎麼變大,因為當你睇到社會有80%人都可能未及你境界的情況時, 向上望亦發現好多人更加是望塵莫及,因為試想一下無理你是打工的還是被動收入的人,就簡單說當你是個醫生月入20萬咁講,在香港的打工仔中也許已經是個高人一等的收入,但是一個醫生其實也只是年薪240萬咁講, 這240萬對於普遍的人都是難以抗拒的收入, 不過對於一個普通的億萬富豪黎講, 也許也不算什麼。


隊長經常講,如果你有1億估值的匯豐,乜都唔駛做, 一年你收息600萬,每月就係50萬。呢個數,一個無家底的醫生要讀接近30年書都未必有,又或者一個普通中小型的跨國公司CEO都未必有,就算連林鄭都無(權另計)。所以,你只要係咬住金鎖匙出世,基本上你都唔駛點努力都可以嬴左人地一世兩世,而一億對於有錢的人黎講其實唔係好多,所以係資本主義下,其實貧富係永遠懸殊的,因為當你有錢時,自然你就會更有錢,乜撚都唔駛做D錢都會入你袋, 而你係無錢果班,就做到隻狗花一世, 就算最出類拔萃果個, 都係仍然會被拋離,所以當你可能搵十萬八萬好自豪之時,記住呢個世界亦有好多人輕輕回頭一看,佢細個利是錢都可能係幾十萬果隻。


走到今日,其實越來越發覺,工作逗份糧是沒有意思,但為了當時生活同生計是必需跟著社會走。而當你走到某個點,也同样發現向上看也沒有太多空間了,因為要達到更高的層次,打工是不可能的,但單靠資產和被動收入也很有限,這是一個無形的樽頸位,很難做一個金字塔中間的人突破,不過能去到發現呢個位的人,基本上有飽暖的三歺都應該不成問題了。然而只是當少部份人走到呢個高度的時間,感慨一下,其實真心的說這高度一點也不高,也明明不是太複雜的方程式,但偏偏就算用再簡單的道理和文字,普通人不懂的就是不懂,好奇怪。









Sunday, June 16, 2019

香港加油


今日,講政治。港豬或唔同意見的人,請跳過呢一篇。


首先,今日講一句就係,香港人真係好叻,今次連續2個百萬遊行大combo,重重將民意反映比呢個政府同埋全世界聽,的確係一個非常高質素的公民展現,尤其是咁大量的人民遊行都無任何撲擊,有緊急車輛行過時都會禮貌讓路,這個在中國國土上的特別城市展現出極高的公民水平,相信全世界都會睇到,香港人是真的和平理性的在爭取我們心中的價值,撤回惡法。


而今日,其實亦睇到一样野政府學精左,就係警方無再係遊行上面企得太過敵對,遊行人仕不停擴闊遊行路線,警方都盡量配合,這是一個進步同智慧,當然呢篇文落筆之時,未到需要清場的一刻,到聽朝睇事態發展先知再會點。


講番成個大局分析,首先今日香港人,尤其是民主派系,係板回左一個自2014年佔中的弱勢。事實上2014年佔中搞到大大穫都好,都沒有爭取到任可一個政府的讓步,市民集會同遊行都顯得不重要之時,泛民其實之後就潰不成軍, 政府更追打落水狗, DQ議員,攞埋立會大部份議席,再告爆你班佔中帶頭人物,理論上建制陣營早就可以話勝券在握,所以就算一地兩檢,拉布都無乜用,吹雞上街都係有限人數,相信在好多香港人的心目中,果團火都已經半熄。


但係今次林鄭搞一搞呢個送中條例,誤打誤撞卻將咁L多唔同利益的人連埋一齊,就簡單講地產商同市民本身都在對立層面黎講,今日竟然都視林鄭為敵人,視送中為惡法。而呢個星期,其實好多官都壓力山大,當然林鄭本人最慘,比加超反而喱埋左係後面佢就真係爽,而另一個就係一哥盧偉聰。必需強調,每一個建制同官的支持度都會令風向有變,就如行政會議轉態,立法會有部份議員有微言,都會將件事風向改變。


事性發展至令,其實林鄭連續已經犯下太多錯,就比如舉個例比加超呢個人,係呢件事上面我講出黎大家都知佢有份,不過如果講遊行同埋傳媒焦點,就全部落晒係林鄭一個人身上,點解呢?一方面,佢本身自負,所以如隊長昨天分享所講,政府係離左地,市民講明不撤不退,但林鄭就以暫緩黎諗住搏大霧,雖然隊長都講過林鄭都未必咁係任內再重推,所以基本意義不大,不過用暫緩就好似冠冕堂皇咁收兵,對政府同建制以至中央同自己形象都有個交代,但係佢真係離地唔明其實市民係可以唔收兵,所以黎到今日的大遊行佢就尷尬了,明顯地大幅低估了民情,所以一早講只係用字上,林鄭唔肯退大步小小,就令自己更加進退失據。


然而,更加係自我謀殺的,係林鄭在昨天的記招果張咀臉,果種態度,係大家見到都想打柒佢一穫的。再加上佢係記者會度係咁避好多問題,尤其是要避是否下台,而在被追問多了時,就仲用責罵的態度去喝罵記者話大家唔遵受遊戲規則,除左引黎全場記者不滿,更加係關公大災難,佢成功將所有人的壓力,運用自己的一雙白眼,全部大大個套晒落自己頭上,而時間的微妙,更加劇左今日上街的人數。


當然,一個在太古廣場的義士跌下的一幕,亦為呢個遊行流下鮮血,為整個「出黎行」的遊行變得完美地合情合理。


而林鄭係接近9點時,亦再次重申左一堆肯定離地同迴避鋒頭的廢話,包括無咩時間表去重推逃犯條例,以及咩最誠懇最謙卑的心聽各界意見,理論上呢個回應,相信無一個行過條街的人會接受,而相信白痴都知林鄭係唔想再讓步,因為呢家如我提出的問題,就係一個特首,仲要係諗住楂晒四條2四條A四條KING的特首,要係一個星期內連讓兩次步,那是對政治的侮辱,以及可以話威信清袋的行為,所以如果再讓多步,好大機會就連自己個寶座都不保,所以死都唔讓是肯地的。實在,本來佢任內最大的危機,肯讓步用撤回已經可以完美下台階,不過一字之差,可能就更加挑戰到佢自己的寶座了。


事實上今次林鄭讓步的背後,仲撘上左一個完美時機,因為一個貿易戰,再補多個G20,令習主席在國際議題上不得不親自面對一些挑戰,而當中國整体都在忙呢場國際大仗時,呢個女人就係自己門口放火燒到憾憾聲,所以中央不得不在一個時間內下回應,而呢家時間某程度上助長左呢一次政治訴求,因為也許如果在中國如日方中下,林鄭硬闖亦非無可能。但去到今日,如果G20係一個限期的話,林鄭的政治生涯入面相信面對最大的就會係呢兩個星期的挑戰。


在G20前收唔到科,加上今日的回應,相信民陣唔會放棄追咬林鄭,亦即星期一罷工罷市後,可能下星期日又遊行,再唔得就仲有個7月1日大炸彈。連續幾下,林鄭頂唔頂得住,都仲要睇埋其他建制的人會唔會都分道揚鏢,就比如盧偉聰,你估佢下下出黎比人小會好開心嗎?今日睇到警察的安排目前係有心避鋒頭,相信之後警方的武力會減低同控制,而當成個政府同成個建制派都唔係太受壓力,因為泛民的多個百萬遊行的叫價,都只係撤回,甚至可能因呢家撤回唔到而叫林鄭直接下台,呢個集合所有焦點的攻擊只係落落林鄭一個人身上的話,也許,也許中央G20前,不得不搵林鄭祭旗。


7月1日前,應該會係香港好關鍵的兩星期。大家撐住,香港加油!


ps. 提提大家,登記做選民,好好利用你手中一片,為香港創造下一個奇蹟!






Thursday, May 30, 2019

狂風中的樓市


呢個月,又懶,又忙,所以唔係成日寫文章,而個樓市就神奇地硬淨,講的就係貿易戰下,股市就插到HIHI,但係樓市就繼續硬淨,當然有人又話劈價成交,但亦有報導指出好多樓都係破頂中,而CCL亦準備再闖歷史高位。


股樓唔同步,可以解釋為一係就股市先行一步,樓市遲早跟住跌埋一份,又或者樓市其實真係反映到供求的狀態,不被短期的信心打擊。當然,貿易戰呢家只係開頭,無人知打幾耐,所以實体經濟並未影響到浮現個問題。係貿易戰下,其實有兩個動力係對抗緊,一個就係中美兩大國都會繼續實行低息同寬鬆的貨幣政策,以助企業對抗未來六至十二個月後貿易戰所帶來的影響。而呢個政府政策,其實會極有利樓市,因為龐大的遊資並唔係話會全部流入實體經濟裡的實業,部份的係會攞左黎炒作,而呢D炒作的資金就會對樓市繼續有強大的正面作用。


負面的因素係呢家打貿易戰只係開始,好多商家都未硬食個衝擊,就以華為黎講,基本上唔好意為死就死華為,而其實華為的供應商都好頭痕,幻想一下你出開貨比華為的呢家點算?美資的唔比出貨,全年業績好多都大有影響,無計,大啊嘛。你係中資以為無事照出貨咩?太天真啦,呢家正所謂出又死唔出又死。就比如講華為手機黎講,你出幾個月貨比佢,但都仲要賭華為做唔做到一部手機出黎賣!如果佢賣唔到手機,或者半年一年後先做到,咁你可能壓住三四個月的資金係大量的貨上面,分分鐘上億元以華花的量,咁呢家華為會唔會執呢?我唔知,但我只知如果一間公司突然停產再賣唔出部手機,個現金流一定係仆晒街,係仆到應一應,而如果華為搞唔掂D芯片,咁好大機會都會逐個業務破產,咁搞法就火燒連環船,一個華為倒下可能就有幾十個大企業陪葬(唔死都要大栽員),然后就係大企業的供應商都出事,一個燒一個,當然內銀亦會好大穫。最大問題係,你就當肯借錢,係邊度搵番個華為咁大間的企業去填補番個鎖售渠道,即係點搞都會燒一穫金的,而燒金的一定會大炒人,呢下對從未遇過任何金融大災難的祖國黎講,可能係一個trigger大爆的源頭, 到時誇行業咁爆煲的話, 香港首先一定難獨善其身, 而祖國落黎的買家除左大幅減少之外, 仲可能會要賣樓班師回朝, 所以都真係唔可以睇少呢單野。


所以就以上一正一負的力量黎講,呢家因負面力量未蒲出黎,所以樓市短期內仲可以幸免於難,不過再之後係點呢,就要睇阿爺點捉呢盤棋。然而,以祖國一貫要面的作風以為仲係一個未開放資本的社會黎講,救華為可能就未必得,但穏經濟就一點都唔難。老實講,將D爛帳唔拮爆,印錢印錢再印錢, 美國佬可以整死部份企業, 但係要拮爆中國個波, 都應該好難, 只要你相信阿爺會不惜一切都會保住自己面子, 唔會話因為美國而搞到中國經濟大爆煲黎計, 印錢印錢再印錢應該係一個好大好大機會會出現的事, 而只係個印錢力度如何掌控, 係唔夠力去支持個衝擊, 定係大力過度咁再谷資產升埋上去呢, 就不得而知。


而兩大國交鋒之際,香港仲整左條逃犯條例出黎,呢家林鄭係想硬通過。好多事情呢家都似是疑非咁,比如自由黨班商家佬唔表態死跟,大劉又取消司法覆核,然后一班外國勢力先後都出聲,有好多淡友就話過左就好多人走以及好多貪官的錢又要賣再走,呢下我係同意一半的,但又唔會完全同意。同意一半的係個立論係岩,但短期內相信大陸政府過左都唔會係咁要香港交人「住」,有機會慢慢又煮你三幾年先開始捉下人,所以善忘的香港人過左一排就又唔會記得,而仲有一個問題係退後一步諗,係唔係香港變成上海同北京等一線城市樓價就要冧呢?呢個諗法又好奇怪,即係其實係國內的法規下樓價都係升,咁香港都仲相對叫文明(係減弱左)的情況下,係咪就因為一條條例就令樓市大轉勢隊長我就好有保留。


然而,有不少朋友讀者都問隊長買唔買樓好買唔買樓好買唔買樓好買唔買樓好,隊長只會話係呢一刻,有貨的人最好,唔買又唔賣,除非你極大槓桿就要減持下,最緊要係你個倉呢家要de-leverage,有樓又有cashflow咁就無問題,點都唔好係呢個時候再加注玩過供過,咁就妳不智。而無樓的,如果谷上車的,就買層細細地的住下算,就算輸,都係輸你能力以內可供款有餘的樓,而唔係猛到盡一盡咁一有乜噫郁就即時唔掂咁。總之總之,要抱住警剔咁用最大空間去量力而為,切忌呢家加按槓桿再上,切忌超大槓桿買樓,總之買完都有一兩年供樓資金的話就買吧。














Sunday, May 5, 2019

全面旺市


香港股市係星期五重拾3萬點水平,星期五晚ADR就繼續上揚,新聞亦引述中美貿易戰將達成恊議,星期六的新盤成交暢旺到不得了,股樓係各方面都旺場下相當相當之有料到,二手都一样暢旺之餘,破頂成交開始已經不停出現,問題係呢一輪旺市會去到咩水位呢?


如果以對上一個頂黎計,唔好理中原指數因為隊長一直都關注成個升市的起點,即係細價樓的樓價,上次黎講細價樓屋苑的入場價大約係去到530萬左右就停工,頂位就當然破晒600,而如果大家有聽過汪生提及過的龍市理論,即浪頂高於浪頂,浪底亦高於之前浪底的話,其實今次的旺市將極有可能將細價樓的入場費推升至530萬之上,而高牆就係600萬,所以好大機會今次升市就會挑戰全香港所有大屋苑細樓都600起跳為第一站。呢個係隊長的個人睇法,亦和汪生的龍市理論不謀而合。


然而,600萬的確係一面高牆,如果當真全面到呢個價位之時,香港樓市會係要回落,定係一下攻破,定係要拉鋸,真係好睇當時的氣氛環境。係呢一下黎睇,相信只有神先知到時會點,又或者政府會唔會出招搞D乜,之但係到時就會真係好考驗樓市的承托力,一方面就係睇資金係咪真係咁充裕,二來就係租金回報會唔會變得極不合理,即係如果600萬樓的租金回報都係極低時,極大的買樓成本會否令大量資金流向其他投資就真係唔敢講,不過如上一篇文章所講,車位將會受惠,而其他投資就可能連股票都會受惠,無他的,都係因為買樓成本高得離譜而導致其他投資相對變得吸引。


個人認為係呢段時間,自住要追上車的就真係要趕尾班車,而有樓係手的,其實亦該轉向其他資產,車位工廈都好都唔係問題。股市都係一個選擇,因為如果樓市個樽唔能夠裝住溢滿的水,可能會谷爆港股都未定,之前33000左右點數的頂總有一天要破,也許今個升浪在樓市見全面600時就會係over shoot破頂之時。


基本上,以上的論點隊長唔係話樓值得投資或股值得投資,反而車位目前還是稍稍偏落後左小小咁多但都唔係極吸引。但要了解個問題係大勢所趨你都無辦法,資金多,資產價值就會上升,甚至over shoot到唔知去左邊,全都係歸咎係個升勢上面。呢個升勢唔駛多,升到8-9月已經可以去到600之地,到時個市係點就再評估,但而家問我的話,我只係見到乜春都準備升升升。


Thursday, April 18, 2019

[BK006] 實物資產上升的勢頭會谷爆升車位


首先利申,隊長我有車位,而如果你係話我主觀唱好車位的,呢篇文章唔好再閱讀落去。


然而,睇番今日的樓價,破頂破頂再破頂的新聞開始出現,以隊長呢幾年都有講開的主要細價屋苑,好多都已經反彈番去到舊年4月同期的高位,當然未去到話平均已經達致歷史最高的水平,不過離開舊年普遍屋苑過晒五球起跳計,已經慢慢湧晒上黎,而亦見偶有破600的成交了。


重提一下,係今時今日的按揭成數下,600萬一係面高牆,因為以上車客黎講,599萬同601萬的樓的首期,係差約120萬。當然,對於部份投資者黎講,無8成按揭黎計,如果唔係靠發展商的資助下,呢面牆就其實更高,因為除左你只可能借到一半按揭之外,有樓的投資者買多間就要比多15%稅,當你500萬樓,起碼攞250萬首期或以上再打你75萬稅,即係攞住3球幾野先好諗買多層樓收租,呢個係目前的情況,所以好多投資者都係人頭上動腦筋,而用盡人頭後應有好多中小型的投資者係唔會再考慮買樓收租的了。


如果你係淡友,一定會話喂咁樓咪跌囉無人買。錯啦,不過呢度可以拉到好闊咁討論,所以簡單講供應不足,幾個上車客,每人推高十零廿萬,500萬的樓推上600萬,其實幾個成交就夠。市場上面平均可能幾百個唔同區份的成交,已經可以將500萬的樓推600呢個位。到時隊長預期的情況係好多樓估價會好易就650 / 700萬咁,但係成交就會大幅再減少,因為真係買得起的人又唔會好多,但係谷買的人又會有,而賣樓的人當然無樓的你係唔會明白,乜野叫賣左買唔番,所以一样會卡住係呢個位,形成一種拉鋸,成交減少,但財富就會不斷累積,累積的購買力就會流向可購買的資產的方向。


一直以黎,香港普羅大眾黎講,入門一定買樓,之後可能都係諗多間樓,或者車位。買工廈商廈鋪位,會係進階投資者的天下,果個世界比較上係強者同機構投資者為主打,散客一般都係買到一兩個已經好叻,但一定唔係主打,往往可能因為小生意要個工場要個鋪先諗。所以,以普通人黎講,買實物資產的主要出路得兩個,一係買樓,一係車位。


然而,政府係不停出台去打擊樓市下,樓市開始已經有左抗藥性,對過往的招數大家都已經明白,最多咪就係一句唔玩囉,但係樓仍然隨需求同通漲而升,就算假跌後都係升,而隊長想指出的係當樓市升到全部都要過600萬之後,將會出現一個好奇怪又尷尬的情況,就係真係好多好多好多好多人都買唔起樓。點解?即如果你要買601萬,你要有約3球係手先好諗,有幾多上車的人有3球? 唔係話無,但一定對比呢家你有幾十萬仲買到層樓黎講,無左好大部份的金字塔人。而就當你話,喂,咁買新樓囉發展商有二按?不過,比你用140萬首期左右買層
600萬的樓啦好未? 借480萬按揭的收入係起碼4萬一個月或以上,呢個,係入門。如果你想買層8球野的,你要楂住200萬左右借6球咁計,月入要5萬起跳。好啦,動不動都幾百幾百萬的時間,咁如果唔買樓投資者,又或者唔鋸唔想買樓而又想抗通漲的實物資產可以買乜呢?老實講,應該得番車位或工廈。


工廈有工廈的玩法,不過好多劏戶都玩死晒,又比政府閹左廁所,所以有佢的棒場客,亦會點都跟住個市升。不過今日要討論的係,車位就真係谷住大爆升。首先車位不足,最近新聞都係咁報導,好多區份亦根本出現好多人都唔敢買車,因為搵唔到個位去放架車。有錢,都未必有位。而車位入場門檻目前仲係對比樓黎講,低。你打開網頁睇下車位,搵100萬樓下的,都仲會搵到。100-200萬的,亦有不少。好啦,簡單講你計下條數,如果你係投資者有樓係手,無人頭,買層600萬樓唔好講首期啦,剩係打稅盛惠90萬,對比你呢家可能仲可以用90萬買到個露天的新界位無爭人錢有租收,條數點計啊?


再計多D,買600萬樓的投資者起碼要袋住3球幾係袋,買完仲要爭銀行錢。喂,衰衰地呢家去篤兩個150萬車位收3000蚊位,兩個就300萬6000蚊,又係無爭人錢,仲可以搏升值,點計?當然,唔係個個都會接受呢個計法,但係春江水暖,當你幻想所有樓都係600以上,而政府係唔放寬按揭市場(就算放寬都可能谷高樓價一样係好唔值得買),車位將會係600萬樓之後變成一項差不多唯一可供選購的實物資產,同時亦係一個供求失衡的市場。


睇番今時今日的車位市場,平至100萬的位有,但某D大型屋苑,200萬300萬甚至600萬一個車位,都成交過。當樓市有好多人再無法參與,但係購買力仲日以繼夜咁因為連樓的出路都無埋而超快加速累積,車位將會再如細價樓之前一样咁超級受惠。其實個邏輯同隊長幾年前一样,資金只係不停要流向最細粒的資產,而車位就會係最後的市場(或者電單車位....不過呢個就好唔同)。


因此,係目前黎講,如果你係未上車的,隊長會話,自住的話買得起呢就高追都谷住買啦,而如果投資的話,部署買車位就必有斬獲,而且到時就算樓市唔升,尤其是失衡地區的車位都可能炒到飛天。是的,隊長好耐無用過個「炒」字,但車位的狂熱將會係未來突然因樓市無得再輕易上會時大釋放。



Sunday, April 7, 2019

[BK005] 重奪三萬點的股樓


其實經濟係一個週期大家都知,不過往往係週期的底部,真係無乜人會有心入市,但係週期的中段尾段,就會好多人一窩峰咁入市,推高個市,因此巴菲特講的別人貪婪的時候你要小心,別人小心的時候你就貪婪,係直接指出週期上的操作方式。


由舊年10月隊長寫過一篇收息股價值投資叫大家入市,當時全城吹淡風,股樓一片死寂,不過就係呢個25000點的水平,隊長就將所有基木同MPF全攻型進攻,而且股票楂到呢家都叫有D斬獲,換碼樓同車位全部都跑嬴大市,雖然當中換碼其實有成本,之不過以減債計再制造更好的現金流,今次呢一輪的換碼大行動,以今日睇番真係好成功,至少全部車位都係屋苑最低的一兩個成交,而目前帳面已經有明顯的賺幅,又大幅減債。


上個星期股市突破左30000點就回落,其實每次攻呢D大位都係要D時間,不過呢個長假期的ADR亦已經成功一下破左30000點,睇黎大市上番30000呢個水平都唔會係咩大問題,而處於上升軌的大市,應該唔會咁快就大調整,估計起碼上到32000先會有比較大的調整,而時間上可能仲會拉長多三兩個月,理論上香港的樓市將會係未來呢兩三個月持續升溫。


現階段仲有好多朋友問我呢样買唔買得果样買唔買得,隊長好多時會用射龍門黎做比喻,之之隊長認為舊年底係有2仔Q仔的格局,理論上大大注都值搏,嬴面好大。但而家呢,大約可能係4仔10仔咁吧,買樓買車位買資產長線唔會有錯,但比如股票咁,係要短線回調你又吹佢唔漲,所以都仲有機會比你搏,但係個值搏率就好因人而異,隊長個人就又係成手貨啦,而家的策略就只係楂貨楂多三兩個月就減持一下,但係未來非常短線下應該會再升一輪,但呢一輪可能比如話係5-10%咁講,如果純為短炒,成本上可能都太高了只睇呢個升幅就唔值,但係如果手持有貨的,相信等多2-3個月就可以睇到呢個升幅。


好多時好多人都係手痕痕為買而買為炒而炒,不過睇番能夠長嬴的巴菲持同埋索羅斯,每年都係做20幾%回報,就成就左今日的佢地,關鍵唔係你貼中邊一隻股王,當然可能股王會令你賺得好勁,然而要長勝的話,如果你無咁大的投資團隊同資金,唯一剩下來的,就係要有冷靜的投資心態,學賭俠話頭,你想悶悶地咁嬴,定係轟轟烈烈咁輸,都係好在乎你平時係咪一聽到投資就會興奮到跳起。其實相反,投資/投機都好,簡簡單單,人地唱到淡到PK的時間,你就入貨,個個都吹到4萬點5萬點時,有得執就止賺,唔嬴到盡,咁一年要執10個20%,跟住傳奇大師車尾走,都係有可能的。






Wednesday, March 27, 2019

樓市反彈


最近如果有去開地產鋪,應該會發現一個好明顯的現象就係好旺好旺。唔係講笑,我近期試過去中原星期日係竟然有短時間係無人係鋪頭咁誇張,而個市的反彈力都幾驚人,呢家有部份成交已經貼位舊年的高位,當然唔係全面去到果個水平,但係真係三五個成交已經由年底的底位跳番上好多。


有代理朋友話嘩呢排真係旺到不得了,咁样真係好難搵食,因為可能勁多人去搶三幾個盤,而果三幾個盤好易跳好大口價成交,即你跟緊果個客,可能都係諗住仲要傾十萬廿萬的上車客仔,但係稍一不留神個業主可能已經比人食左個盤,又或者反一口價,大家都係爭果一兩個最貼價的盤,非常難搞,好容易跟跟下自己個客唔夠實力就會收工,兩下玩完。


樓市旺,車位都一样上番D,不過車位就無樓市跳得咁快,但係高成交都開始見現。政府呢家首次回應咩一地多用的政策,係長沙灣整個咩智能停車場,講真其實真係唔好玩啦,起得黎都三幾年,先提供二百幾個車位,得啖笑啦,如果要解決就提供誘因比發展商好過啦,不過無,所以車位市場其實都係缺市。


股市方面去到29000就好反覆,呢種反覆好煩人,升下跌下咁都無方向,你以為佢破頂,佢就又跌番落黎,你以為佢要插了,佢又升番上去,呢種悶市就係隊長多年唔踏足股市的原因,最怕呢種唔上唔落但要你慢輸的市況。


呢排寫少左文章,主要原因其實個市都無乜好講,勢頭其實係早已形成,由舊底十二月隊長已經講要買,呢家呢,已經又去番一個買唔落的位,不過換左碼去車位度,就有得冧比多三幾個月個市升下煲下就出番一件補充下資金。理論上如果個市唔再亂插,相信資產勢頭仍然會上升至起碼六七月,到時食一件糊都未遲。


唯一的係呢家其實討論區有時見D年輕人點點點,其實都可以話無得諗,最後的上車機會係舊年底出現過,呢家買又要貴一球起,再有無下一個比年輕人上車的時機,老實真係唔敢講了,但如果呢一刻叫隊長諗買層樓比120萬首期供480萬30年,真係攞命都似。