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Monday, January 14, 2019

[BK2019 - 002] 市況漸好靠代理


一月份市況稍稍回暖,過去的週未都見到唔少谷底反彈情況,而且成交亦稍微增加,代理傳黎的數據都屬稍微回暖的跡象,未敢話強勁復甦,但的確係比起最低位已經有約10%的彈覆,隊長似乎又看似撈到荀野。


撈到荀野的其中一個原因,除左係隊長係低位時好積極咁搵盤外,而地產代理(AA)都真係做左一個好好的角色。事實上,對於好多剛上車的人黎講,好多時都只會搵一個代理又乜信得過又點好點好,當然沒有絕對,因為睇運,有時咁夾你個AA一黎就比到好野你,又或者你係死要買一手樓佢又好腳頭幫你抽到你要的貨,咁其實人夾人真係好難講。但整体而言呢,隊長認為搵AA,尤其是你搵盤積極的時間,必需要搵多個AA先有更多機會食到好野。


之前提及其實每間AA,唔理佢大行細行都有佢自己的棒場客客戶群,有D盤你有佢又未必有,有時捐窿捐那,可能係細行AA比到好野或靚價你都唔定,所有野係唔同人的組合上得出黎的結果,就算係同一個盤都可能唔同價成交,好難講。至於點解會有唔同的結果呢?就即係咁講,每個AA諗的野睇的野面對的野都唔同,有D AA可能好積極呢排勁餓,所以會幫你扯盡;但有D AA本身懶底,你見佢可能玩手機,可能佢真係做緊野,又或者佢真係玩手機,你永遠唔會知;又或者,有D AA其實跟緊幾個大客的野,你果單又唔易食,唔得閒理你亦說不定;又或者,有D AA其實都諗住唔撈或轉鋪,同你做完呢單除時唔知點計條佣,諗諗下都係唔跟算;又或者,眼前呢位AA覺得你都唔係真係買,到時搞到D野番黎又呢样果样,索性唔浪費時間算。


唔同的可能性係有好多,所以如果你只係搵單一AA幫手,能夠得到最大化的搵盤效益係比較困難,當然如果你天性好彩就無得講,只係從科學同機會率黎講係必需搵數個AA同時出擊先會有比較等等。而係眾多的AA當中,我認為有D AA當隊長係水魚的楂價技巧先係最令隊長討厭。


實情係隊長有時都會想益下相熟的代理,舉例說比如賣家叫價500萬,隊長認為480萬左右係荀 ,係市淡下可能經A代理傾完為495萬咁,然後就叫B代理去試傾480萬啦幫手,由代理A去B的原因,無非因為代理A已展現疲態唔想續傾,話業主鋤唔落。當然,代理B上的話可能會比業主錯覺有多個客又問,不過呢其實隊長對呢個盤的興趣唔係十分旺盛,如果傾唔到真係唔係問題,但傾到的話因為同代理B熟D,咁做個順水人性比代理B上章牌都無所謂,自己又得益。但點知呢,代理B有時又係唔爭氣,當然隊長我無講已經傾到495,但叫你幫手去傾,你竟然覆我505萬,係咪玩我啊? 我同代理B講我話實情我同代理A傾到495,而代理B的答法係咁不如你495落票買啦,啦在商言商有票都要有小小道德,如果我用得495我就經A買左啦,仲駛係度等你覆我咩........... 



然後嘛,有時D野有真係好搞鬼,代理C知我入緊貨,成日就同我講幫我留意芸芸。之後嘛,有一日打比我同我講隊長有件荀野,咁我就以為咩荀野啦。一講樓層坐向,即時勾起我12月中睇過的一個盤,當時個盤係380萬,屬屋苑最差的單位黎講,隊長睇的時候係睇人地網上自讓盤,所以連佣都慳番,而隊長認為呢個盤最多只值360萬係果一刻,因為如果380萬計我同一時間可以用390萬買到更高更靚的盤,所以我同個業主講興趣真係不大,除非360萬,呢個唔係大佢,係一個真心的答覆,堅係真係貴小小都唔想買,而個業主同我講佢堅持380萬啦又話租金無跌過乜乜七七,其實都唔緊要因為當刻隊長已經入左貨所似唔急入。點知,隔左成個月,代理C打黎的,係我一個月前傾過的呢件蘿底貨,仲未賣出之餘,代理C報比我係400萬話荀。我即時話喂我12月中睇過呢個架,無玩我啦好嗎?呢口價本身都未出到貨,呢家仲貴左(仲要比佣 <---呢句我無講) ,仲要當新野,無玩啦。代理C尷尷尬尬咁答係啊個業主反左價,哦咁就無計啦更加唔會買,因為呢一刻隊長入的野仲多過當時,再貴左的隊長我只能多謝佢一齊幫我抬番起D價。


而事實上,做到野的AA係會準時準確報盤,楂價情況無可避免,但今個浪隊長入貨的兩位AA,只少楂左多少隊長都係無法質疑的,即係你呃到我我都唔知果隻,咁隊長我仍然樂意做一隻幸福的小豬,因為係咁的情況下隊長起碼覺得自己真係入左荀野,而到今日唯止,入左的貨,普遍已在一個月內有回報,真係算係咁。


回到市況,隊長之前鋪落的AA釣盤陣,開始覆番黎的野都基本答無貨無貨,下下一跳就跳左好Q多價錢,而且基本個個都答話呢兩星期多番好多人搵盤,well....隊長我都講明話入到7788所以唔再入,所以水我都其實無乜意思,市況如此就是如此。可以預期,新年後應該會有較明顯的小陽春。















Monday, January 7, 2019

[BK2019 - 001] 頻頻出擊


過完年之後,美股同恆指好似瘋狂過山車咁大升大跌,完全係估你唔到,好多人繼續觀望,個市都仍然係好靜,之不過隊長就一點都不靜,雖然無端端病左幾日,但手機裡的代理不停餵盤,係家中研究入市攻略,一點兒都沒閒下來。


淡市下出擊的先決條件,係你要有入市的條件,即係子彈,而好多好多人都係中意升市先狂買呢样果样,尤以股票債卷係2018上半年都係升到飛天之際,好多人都無諗到會黎一個咁長的熊市。當然隊長唔係神,之不過之前都一直係同大家講不買不賣留子彈,呢家可能就算半年一年都唔一定個個話儲多好多,然而如果你手頭上有錢的話,由11月底開始,至到而家,隊長都強調,係入貨時候。


呢段時間其實有票真係好把閉,當然亦有D唔熟的代理會覺得你係水唔彩你,又或者之前十二月一輪離職潮,有D代理擺明唔想做生意咁款,之後亦真係話比人炒左無做叫我搵第個。然而,大部份的情況係,有票真係把閉到不得了,大把代理勁積極幫手搵野,而且開價開到好兇都無乜問題,個個都肯試,呢D待遇係市旺時真係唔會有,但呢家代理好多都無乜野做,最多做幾單租已經好叻仔叻女咁,一個唔覺意黎個凱匯出低佣除時倒貼就仲慘,不過唔好講好景果班代理,唔好景的代理同唔好景的業主係每一日都浮現,不過數量唔多,大部份業主都係硬過碌鐵其實,之不過當隊長見到有人肯平10-20%跌件貨出黎,真係唔買唔得。


其實隊長亦好中意四圍勁搵代理幫手,當然合唔合作到就係綠份,因為有D人係懶就係懶,又或者佢地間鋪的盤唔夠靚又係問題,呢個亦係值得深究,因為一手樓就話有價單有透明度,二手市場係,可能有D盤得中原有,有D盤得美聯有,而又有D盤只係得細行有,你唔行晒佢地係唔會知,再者隊長我亦好中意係呢D時候去證明有D野係淡市下係唔一定無可能發生,始終再講多次每個人財務狀態都唔同,等錢洗幾個月出唔到貨,要平賣就係平賣。某一相熟代理,市旺市淡都係話邊口價唔得唔得,咁耐以黎入貨都好難同佢入,而最近佢推介的盤我開一口價比佢又係話唔得唔得,呢頭又想馬住我比機會佢試,果頭就成日想我係market入野唔問價,點知我搵第二間,就係佢個盤隔黎的以低過佢講的價錢10%入市,證明呢個世界係呢一刻黎講,淡市下無話一定唔得,問題只係你肯試定唔試。


身體力行,呢個月買左的有,睇緊的又有,等緊靚價的都有,當然食極都有個蒲,每食一件之後個入貨要求就更嚴格,始終真係買到又有點緊拙了,但係荀野真係跌出黎時好鬼吸引,人棄我取無對手的時光真係幾好玩。回想番舊年年中時試過比人截糊的荀貨,呢一刻諗番都覺得係塞翁失馬,焉知非福,呢家同一口價買的貨真係靚好多。


至於隊長睇緊乜買緊乜,遲D再分曉,但係呢一個跌市時間,當然仲有無得跌真係無人估到,始終特朗普係癲佬,一間又黎搞亂個市場真係吹你不漲,不過如果稍微回暖時,低買高賣就係此時,至少計回報,比起過去一年隊長所講唔好買之時,好多野都開始呈現番比較合適的回報水平,但入唔入野同有無錢入,就好睇你自己的財務狀態了。



Monday, December 31, 2018

2018總結


相信對於好多有投資的人黎講,2018年應該會係一個幾困難的一年,股市當然首當其衝,由2月跌到12月咁濟,雖然10月底叫做話彈番小小,但係貿戰的陰影下都係衰的為主。股樓債某程度上都係同一情況,只係調整幅度同時間唔同,呢次慢熊亦令到Blog界靜了下來,股神債神樓神劏神都少了出文,連之前玩Bcoin公仔機的,都失了蹤,唯一最高調的可能得番派錢果個。


黎到2018年12月31日,當然亦係時候總結一下,今年其實都十分感慨,但理性的檢討黎計,今年初設立的三個目標ABC,都竟然神奇地相繼全數做到,之但係個數字就有所偏差,目標A的話就少了約20萬,目標B的話就少了約50萬,而特別係目標C,其實呢個都值得講下,因為隊長為了慳銀行的罰息,一直唔想賣一層回報低而又佔隊長樓之中最大比重的樓,當時的罰息數字約8萬,要11月先過罰息期,所以本來係4-5月就想出呢件貨之時,當時高位至少比而家高出50萬,所以為左慳8萬而平左約42萬,當然呢其實收多半年租部份都拉近左個差額至約30萬左右,問題只係一額汗,因為大家都知個市係差,成交極少,但都好彩叫做甩到,所以C都係叫做完成。總括黎講,ABC都達成了,但差額距離目標約100萬,但係現金流就上升番好多。不過感性的係其實呢層C樓都住過三年,無奈都係要分手。


分手的唔止樓C,還有的是隊長的工作。磨劍十年,行左呢條財務自由的路咁耐,就係知道工作的道路並唔係永遠的順境。好彩隊長在好境時就知應該點行,一路鋪住後後路,到今年已經聞到陣燶味時,托頼仲係樓市套到現金出黎,所以就算要同工作分手,財政上都還可以。然而感性上,就好似一隊軍隊一樣,曾經領軍十載,立下不少汗馬功勞,曾經如何風光也好,一個改朝換代,一朝天子一朝臣,成隊軍隊都可以唔見左。當然無野係永垂不朽,但偶然諗番過去,特別係呢三年的時光,有時真係一夜之間就會成個局勢倒退,失速是一個事實,懷愐過去常陶醉........


其實回想番其實隊長的人生都好幸運,曾聽講過上帝就算關左隻門,都會開番隻窗比你,呢個都好似係一個幾托頼的事實,問題只係要走出個低谷,而係人生的唔同情況下,感性的低谷面對住逆境都係投資者永遠的心魔,而隊長係人唔係笛子魔君,就算再理性再有魔性,有時亦都相當沉重,只是投資路上永遠都係孤獨的,所以亦只好自己面對。但財政投資上,事實上隊長自十一月中底後都好積極咁重返市場,及至而家已經又買番小小谷底貨,唔敢講話已經賺左,但所有入貨的野對比番市場高位時的成交,絕對係可以追番晒今年的ABC目標差額,但係槓桿少了,流動性大了,債務少了,都係非常健康的指標。


去到呢度,可能你又會諗,咁隊長你又買左D咩可否開心分享下啊? 目前黎講由於都係未完成交易所以都真係怕小氣,有機會會再分享。但2018年總括黎講,感性上可能經歷唔同的低谷,但財政上其實反而仲好過之前,當然整体樓價有所調整,係總資產上係打左個折,但從現金流方向以及現金量黎講,都係持續提升中,始終好明顯的係,租金真係無跌過。


2019年的忠告,簡單的講,醒目的投資者係12月已經出動,隊長都搵野都搵到R野先搵到小小荀野,所以見左個短期底係真的,要買野上車的,真係要趁市靚要快手,呢家有票可以慢慢揼多兩口價,但當市場一有回流的動力,可以好肯定咁講呢家無乜荀盤更無乜實盤,動力回流之時可能會係以跳價形式流動。


點都好,2018快將過去,如果今年對你或妳唔係一個好的年份,希望你/妳有美好的2019,隊長亦係2019將會訂立更多目標,希望遲D可以和大家分享,祝大家新年快樂。







Friday, December 28, 2018

一河之隔


過左深圳河,隊長又踏進久違了的羅湖口岸,再步行至熟悉的酒店,回想十年前隊長都算係一個深圳通係國內打滾,心頭都湧起一陣感慨。古語有云十年人事幾番新,的確回想老東家以至整個行業的龍頭,不單止景物都不再依舊,人物也更已人面全非,特別係中國過去的神奇十年,那時候的小將,十年后的成就都已經超越香港人。


去深圳的原因係有生意的伙伴想同隊長我傾談,而呢個伙伴十年前只係一間幾個人的公司,發展至今有起有跌,但個老闆應該都有過億身家。閒談中,回想到有好多舊同事的去向,有的自己開廠賺過千萬;有的炒股賺幾百萬再係舊鋪月入6-7萬人仔;有的兩口子開間貿易公司年賺二百萬;有的楂住某老闆的黑材料所以可以月入10萬唔駛做;呢一班都係同期的大陸同事,肯摶的幾乎都唔會太差,三幾萬月入基本都唔係咩錢,創業亦係一個常態,但一個好可悲的事實係,當時領軍的二老闆,而家人過五十仍然係二老闆,不過做到隻貓咁都係搵唔到10萬港幣一個月,仲要成日擔心摺左間公司失業,對比番十年前二老闆同呢班小將的收入,呢十年真係完美解釋到大陸對比香港的發展速度。


現實的情況係,係大陸的一天,沒有諗太多樓的事情,反而一個傾談合作的飯局,回想種種的可能,人的思維連同氛圍都係引領你去諗創業,而一個又一個身邊的人係大陸做生意都成功,的確係感到機會處處。不過當又一次過番羅湖橋返回香港,人又會自然清醒番,整個思想的確會變狹窄左,創業兩字亦回到隊長一貫的人生宗旨---嘥L氣啦,的確係香港創業生存率極低,租金同人工都唔駛旨意會合理,而且客路又少機會又少,思前想後同早幾粒鐘係一河之隔的羅湖根本係兩回事,香港,的確只係一個炒炒炒的地方,創業唔係唔諗得,不過最緊要你輸得起,而隊長我呢家可以講,輸唔起,又或者講,搏黎做乜,夠食就算啦。


思路繼續飄移,其實睇番過去呢十年普遍的大陸同事雖然能力上其實係無乜進步,但實際上都有超大的轉變同進步。唔係話乜野,有D能力普通的人其實都係能力普通,但呢個世界呢,真係唔係話同你講能力,有時好運又好緊要,有機會又係好緊要。成個行頭巨變,水鬼又會升城隍,明明係廢料的,唔知點解又會被委以重任,然後其實搞到一穫粥咁咩,都無乜所謂,大公司仍然會出糧比你,而且有個組織有個架構,就算然會有領導人有職銜的人,外人唔知一睇個職銜都真係會嚇親。然而,坐係香港office的一班老員工,雖有過半的人已經唔識,但係做得耐仍然係度的,仍然係咁上下,人工也許十年跟通漲加左,職位也許係咁噫升下,不過搵三幾萬的最多都係變左搵四五萬,搵兩萬的可能都係搵緊兩萬幾,想搵過人可以媲美下大陸同事的增長咩,幾乎一個都無。


其實,如果隊長唔係呢幾年係樓市有斬穫,相信都會係被呢班同事拋甩。佢地唔係大陸最有錢的一班,不過諗下係香港你打份工番三五七萬,如果無乜大機遇,三五年後又係三五七萬,無乜大分別。係香港人仲揼石仔3-5%咁加下人工升下職時,一河之隔的國內,由三五千變三五萬,甚至十萬廿萬月入的人,唔係一個小數,而且創富的勢頭真係越來越大,香港人真心係被拋甩得好緊要,唯一仲可以追下的就係資產下的受惠者了。


思前想後,其實有部份的國內同事已經超越好多香港同美國的同事,再過十年中國會變點样,真係唔敢講,不過隊長知道國內有錢人真係好多好多,呢個係不爭的事實。








Thursday, December 20, 2018

[BK018] 樓市拉鋸戰


由上次發文開始,又過左兩三星期,股市樓市都非常波動,一來無諗過係貿易戰停火後馬上黎一單加拿大捉華為公主事件,而中國又捉番幾個加拿大人做人質,係呢個國際環境氛圍下,美股就即時急速調整,港股其實都相對幾硬,美股跌500的日子都好幾個,但港股都係25500-26500徘徊,叫做無話比美國拉下之前的24800左右的底位。


樓市係咁的情況下,其實理應好差。之前屯門個超級納米盤銷情之差雖然可見係十年難得一遇的差,平心而論如果市況真係會唔小心一Q清,但可惜生不逢時。二手樓方面,隨住居屋抽籤完結,其實都有好多成交回流,成交量的確上升,但係亦不得不承認力度上升不足,但減價盤似係遇著回流的購買力對上而有回暖的成交,呢個係一個好事,但係要破頂重拾升軌,可能係咁样的市況下都要多點時間等突破點先得。


本來的一個突破點就係加息,聯儲局昨日加息0.25厘,本來侵侵同市場人仕都勁啡聯儲話股市跌到咁唔應該加,不過獨立自主的聯儲局仲要全部贊成加息,美股又一似跣低,本來呢個壞消息理應都係要繼續挫下樓市,不過今日匯豐中銀同渣打都講明維持P不變,即係話香港資金仍然充裕,而且實際上美國加香港又再一次唔加,都算係壞消息中的好消息,至少無進一步再挫一挫香港樓市。而且,根據利率期貨,市場亦仍為出年聯儲局會減慢加息步伐甚至唔加,都係一個少令樓市多一重忍憂的預期。


而另一個突破點就可以參考凱匯,夾起動九龍東,地鉄上蓋同新CBD的prime location概念下,信置以先低後高的唧牙膏式開賣,隨即收幾千票沽清首批樓花,然後第二張價單稍稍賣貴D都一样照清,隨後的價單其實都再貴左,就目前而言應該銷情都係好正面,呢個盤係新盤市場下一枝獨秀,食盡一二手的購買力,其實都可以睇到係18000蚊一呎的水平下港樓係絕對有支持,呢個盤咁賣法雖然唔能夠帶起全港樓市,但為香港樓做探熱針把把脈都睇到香港樓市係有動力有心跳,只係目前唔爆發出黎住。


雖然隊長預期新年前後有小陽春,但以目前的情況睇黎,小陽春應該好難係年前出現,始終政治野呢家遇著中美兩國成日磨拳擦掌,就當無乜實際打擊,但日日一報有乜新動態個股市就痾拔甩,的確要更多時間睇到有實際進展先可能會有突破。不過,大家睇到一样野就係呢家中國有錢佬同官應該都唔敢再積極投資美國加拿大等地,好話唔好聽一間錢去左但人去唔到,除時變失匙夾萬。就呢個情況下,香港仍然係有吸引大陸資金的好地方。


所以係中長線其實相信唔會太差下,隊長係呢個時候都有積極開始搵盤。但尤如隊長之前講過,亦唔知會唔會林鄭都唔小心睇過下隊長上篇文,其實而家話樓市下跌,都未跌低過舊年年底今年年初的價錢,所以以隊長呢家的心態係真係有人等錢洗先會出手,其實最近乜都睇緊,工廈/住宅/車位,全部都有留意,但講真調整的幅度都仍然唔吸引,至少對比起股市的跌幅,呢家可能都係買股有著數,不過你永遠唔知幾時有邊個肯跌舊貨出黎比你執,所以呢跌時間真係要努力同D代理打下牙較搞好關係。


樓市拉鋸下,隊長認為都係繼續持盈保泰為主,太高槓桿的就努力減債,自住樓就唔好賣,未上車或太多錢的,反而就係一個試執荀野的好時間,的的確,呢家你攞住張票,大把人會陪你搵盤。







Thursday, December 6, 2018

[BK017] 樓市將準備回升


經歷左一大輪的淡消息後,十一月隊長其實視為谷底,於十一月底居屋的購買力釋放,整個十一月股市都由低位反彈左2000點左右,再加上貿易戰休戰90日,未來似乎係一個可以比市場喘息一下的時間,而下一個關鍵位將會係十二月中,聯儲局係咪會一如預期咁加息,定係又因為如之前有官員放鴿話可能已達至中性水平而唔加息,都會再比大市一個推動力,不過當然係推上定推落就見仁見智。



之但係隊長認為十二月加息本來係市場確認左好耐,如果突然間話唔加,背後的意義可能就會同侵侵成功用口技壓制聯儲有效,而如果朝呢個方向的話,意味著明年的加息速度都會大幅減慢,呢個就會係一個非常正面的市場訊號。所以就隊長個人睇法,加的話市場本身都會接納,唔加就可能會開P慶祝,所以都應該會係一個比較容易托一托市,順便係年底粉飾一下廚窗數字的機會。


股市方面,其實係10月31日隊長都出左一篇文叫大家可以入下D收息股,如果當時有入的話,呢家都應該有8-10%的回報,雖然未到年底唔敢講仲會唔會炒大穫,始終美股都試過無啦啦痾拔甩跌800累香港慘跌,然而如果你認為個市唔係咁差的話,隊長出文果一兩日其實都係本年最低最低位,真係唔係話講笑,我亦有係果段時間叫身邊朋友入市,唔買樓都應該買下股,如果有跟買下正股的話,應該都有所斬獲。


通常D人都話股市行先樓市半年左右,呢個立論雖然隊長唔係太同意,畢竟時間差同埋幅度都唔一定一致而且亦有多次背馳,之但係用呢一個坊間都好多人講的立論黎講的話,股市都已經回升,其實樓市亦都會回升。係過去一週,汪總都指出無論成交量同埋成交價都係回升的,實際上其實呢三個月至半年的成交量係好低,表示的係執到荀野的人其實係少數,而且大家不防比小小心機去做下功課,睇下各區大屋苑的成交,你會發現同報紙講的野數據上係有極大出入。


就以隊長跟蹤的幾個細價屋苑計,減價盤有無呢?有的。荀盤有無呢?有的。但係極荀的量多唔多呢?唔多。可以簡單咁講,最近幾個月的價錢平均一定平左是對的,但大家都明白有唔同座向唔同質素的數,就算創新高時都會有低3-5%的成交,而普遍係呢段時間成交的,亦大約係低3-10%不等吧,就呢一個層面黎講,可以係話議價空間大左,但係咪話樓市大冧市呢?咁就太天真。


另一方面,有無平高位10-20%的盤成交過呢? 答案都係有的,不過要搵就要細心D去搵佢出黎,即唔係話個個成交都係跌得咁金,但的確有人係比起最高位平左20%都有的,而如果真係回頭升的話,咁大家就要恭喜呢D叻仔,因為係呢堆成交入面真係只有少數人做到。


好啦,仲有幾個盲點係出現左的就係,一方面好多人會用最高位的成交作比較,其實呢個係一個好怪的立論。當然,好友衝上去果時緊係話嘩又衝新高,咁跌落黎就用高位做比較好似好岩,然而如果用番一個較平均的市價,即比如果某一整個月的平均成交價黎講,以剔除某一兩條茂利有錢就任性咁搶高左一個比market price更高的價,咁其實你會發現可能要搵由中性價位跌20%的盤係更加難。


最後一样野係,其實報紙日日吹跌同冧的時間,有無大量負資產同銀主盤造出黎呢?基本上係無。有無大量人破產供唔起燒炭呢?都無。股市係呢一年係好多人輸到HiHi,但係睇番樓市如果你同2018年1月的樓價比,就算話回軟的價,其實全部都高於年初的價格,所以與其話係樓市跌,倒不如話係年中升過籠要調整一下吧。


點都好,如果股市都見底,居屋購買力回流,貿易戰又有90日蜜月期,下一步就只睇埋加息步伐,有醒目的回流客都已經開始入市,樓市小陽春雖然一般都係新年後出現,不過如果購買力一拥而來的話,可能十二月或者一月,會有一個比較明顯的樓市反彈都說不定。











Friday, November 30, 2018

Co-Living的概念集團


政府呢幾年係咁係度推Co-Living,當然有唔少的商人紛紛響應政府的號召,因此係市場上亦慢慢出現左形形式式的Co-Living項目,而且更慢慢有集團式的Co-Living出現,似乎呢個共居生活好似會成為一個潮流,或許將會取代劏房而成為下一輪的新投資領域?


要研究呢個Co-Living的主題,有一样野好緊要的就係要有合理回報,等同於劏房的出現,唔理你講咩道德又好市場又好,最緊要都係要有合理回報先有人會去做。呢個現象,係隊長的理解,不過偏偏呢個市場又係充滿令人費解的行為,也許就正正係政府主推呢個概念,市場就有所謂年輕人的創業說服左老牌的投資者去買成幢唐樓去翻新再劏新出租,亦有集團搶租成個酒店項目大翻新再以Co-Living出租,由於係雞同雞蛋的謎之前題下,你唔投資過又點會知賺定蝕,始終食第一水做左龍頭會好過癮,再加埋響應政府的號召搖旗納喊,如果劏房被打擊下,共享Co-Living仲唔係食正條水?


如意算盤的確係咁計,不過共享的成本其實亦相當高昂,隊長亦曾經有過研究租成幢唐樓再翻新的可行性作出研究,不過計黎計去都唔係計得好岩數,到最后都決定放棄,但竟然有財團會願意買成幢野黎翻新,的確係有錢就任性,不過再了解下其實背後亦係有故事。但在派花生前,其實共居Co-Living呢個主題,同劏房唔同之處,一方面就係要fully Furnish,而另一方面就仲要提供共享的地方包括廁所同廚房甚至其同共公空間,而正正就係呢兩样野,如果要做好個共居project的話就不得不用高成本去做,亦即係話你平唔到落黎。


先講裝修,老老實實,一幢舊樓要由原先乜都無,搞好晒水電,已經好大陣仗。記住,一幢野唔等你一間屋做裝修,成幢的話係可能搞埋大渠同成組電力,當然呢個係舊唐樓可能要搞的野,之後仲有機會有部份野要入積先可以間好房同重新規劃廁所,而且又要避旅館牌所以又唔可以咁多床位,規劃好晒搞完晒,做裝修就會有好多手工野人手野,成幢黎講條數睇下你幢樓有幾高,再做埋大量的傢私同埋設計,成本極大,就以隊長自己觀察的唐樓計,估計裝修總成本接近500粒,而去到要比500粒去搞,老實講不如買兩個細單位好過啦,租黎搞生意真係把L。


然而,就當你肯付出高成本去裝修啦,共居又出現另一個問題係,你不得不會造成兩样野,一就係好長的走廊,而另一样野就係你要有共居的地方,除左廚廁之外仲要有廳或其他類似會所的東西。以上呢堆野,其實絕對係成本,即你如果1000呎的話可能劏5間房就每間都應該有180呎左近 (每間20呎係走廊之類),可租用率係接近9成。但你玩共居咩,你可能間11個床位或房,但廚房用左你150呎,廁所用左你150呎,走廊用左你150呎,得番550呎比你間11個床或房,每間得番平均55呎,可租用的係得55%,呢條數好快就解釋到點解劏房係好賺好多,而共居就好明顯係高投資低回報的項目。


不過,你仲未計另一样野就係,劏房,係唔駛打理的理論上,即你唔係駛請條友係度。然而成幢的共居,可以話比你聽唔請人係搞唔掂,當你有兩個office兩個清潔,咁只會進一步蠶食投資回報。而更好笑的係,就目前的坊間項目黎睇,都係存在左業主/投資方/營運幾邊人,就隊長估計,其實如果呢家做劏房係有5-6%回報計,共享的話業主可能都係得3%回報,投資同營運就分剩下的2-3%的回報,亦即係打份工的營利成本,連個投資的裝修payback都可能十年八年都收唔番,呢個仲要係full house狀態下的情況。


當然如果你係諗住做社企就無問題,幫政府解決住屋問題嘛。不過以目前果幾間大的集團黎講,實情佢地叫價真係唔平,所以一來做唔到Full house,亦即係又要請人係keep住搵租客,但如果想平D去散貨就又係無可能,成本如租金同人工就keep住啡之餘,房間的數量又係有限,平租左就番唔到轉頭,而且D租客如果知有人平到傻咁租又會係度嘈,即係又要人去manage又隨時要派著數。


所以計計埋埋,都真係唔知搞黎做乜,點計條數都真係唔通,而就隊長的網絡所得知,其實有背後的投資方都抱怨,睇完盤數真係做黎把L,不過有時有d年輕人創意,一個靚靚的presentation,一個響應政府的投資,一個創業夢,的確會有人願意試水溫,畢竟係成件事上面呢,其實都有一個winner,果個就係業主,比你條數真係計得好,完租約要加租分紅,你懂的。