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Thursday, April 27, 2017

為上車捱世界


最近樓價狂升,唔同的文章以及鏗鏘集的催谷效應下,好多後生仔都會怨買唔到樓,當然去到今時今日的樓價買樓的希望的確細左好多,不過從數字上並非完全計唔到,只不過係如果話比你聽買300萬到400萬果D私樓係衰到無朋友時,好多人接受唔到然後就會怨自己無機會,呢下我覺得係要有心理的小小調整。


隊長唔想太離地,所以的確你問我,我都會覺得今日300-350萬果D樓好難買得落手,而去到400-450果D,上年年底仲係講緊350,呢家去到呢D位又好難接受,呢D心理關口唔好講上車的人,隊長我自己都頂唔緊。不過買乜係一件事,計數上就另一样野,的確350萬呢家一定仲有樓買,仲有得比你9成,而你買唔買就係自己的決定。


然而,好多出黎幾年的80尾90頭會話,嘩我死慳死抵日捱夜捱仲係買唔到樓追唔到樓價,而且仲提出咩唔去日本旅行換少兩部手機就可以上樓係呃人的野,而年青人正值壯年仲要靠屋企幫連自己都搞唔掂係一件邏輯講唔通的事.....以上等等的野,作為一個80後我想講,少年你真的太年輕了。


開講有話,牛都好勤力,咁又點?你係咪同隻牛鬥勤力?


難聽D講,係今時今日呢個智識同資產型經濟,你諗住辛苦同捱就會有正回報,呢件係一件好好笑的事。老實講如果你相信呢個邏輯的話,你應該去做D計勤力的野,比如楂的士咁講,而且唔應該讀書唔好嘥時間,總之日楂夜楂假期都楂,我相信你一定會捱得更有回報,你越捱得就賺得越多。但係好衰唔衰如果你選擇做商業社會靠智識靠能力靠表現靠職效的工作,咁請你唔好太天真咁諗捱同辛苦就有更多回報,因為係一間公司入面,最唔值錢的野就係叫做勞力。唔鋸唔信?咁你番大陸你睇下究竟係做生產線的勞力搵多D錢,定係坐係冷氣房的人搵多D?而且,你又諗下生產線的人數多D,定係Office的人多D? 你會發現,賣勞力的人的時間係最唔值錢。


咁你又可能問,咁點姐,呢家我死慳死抵係買唔到樓啊嘛,無希望啊嘛,想要個安樂窩點解咁難喎?Well,可以點答你呢,其實簡單來講呢呢個問題係你自己個思維問題,正如我文中一開始所講,數字上並非完全無可能,當然你一蚊都無仲周身債就唔好講啦,但你正正常常搵三兩皮有幾十萬,咁就唔係買唔到樓的問題,係你個思維困住自己的問題。假使間你係有能力,而你自己唔知自己有能力,又或者覺得自己無能力,咁就係思維的問題大過一切。


點先知自己有能力定無能力?好簡單,你識計計到自己買得到400萬樓下的樓,咁就已經係有能力。懶D講,你如果有40萬左右,月入大約有30K,其實你係應該買到野ga la,而如果你係少於呢條數得唔得呢?都有機ge,搵方法嘛,搵人擔保搵屋企人借搵個伴侶夾囉,大把方法。但計得掂數之後,好多時問題就又loop番去話喂,買唔落手喎,咁就無計啦,係你唔買,咁你今日買得起唔買,聽日買唔起時就無得怨。


我成日都聽人講話咩買完供30年係樓奴,有排捱。但同時,我又會聽到人話,我番工捱辛苦捱眼訓捱面包,好捱得。我覺得其實好奇怪,你咁捱得,但你唔肯捱層樓,咁你有幾捱得呢?而且,其實大部份情況都係頭三兩年就係捱,捱捱下呢就因為升職加人工變得輕鬆了。


寄語我之後的年輕人,你地真係捱得的話,或者你勇於計到數就去捱層樓,可能先係一個出路,廿一世紀,今次的捱世界,將會係一個不一样的時代,要用不一样的方法,先可以突圍。

Monday, April 17, 2017

超級通漲二期


相信如果你追得我個Blog夠耐,應該都睇過一連七集的超級通漲,而隊長亦應該就算唔係第一個提出超級通漲的Blogger,都肯肯定係頭批睇到咁遠的人,而且唔到你唔服,呢家睇番最近一篇的超級通漲(7) - 驚世預言,無論時間上同埋細節上,即係當時2012年話5-10年後開始黎料,以及當亞洲資金走番去經濟好的美國時,超級通漲就會進入第二期,而當下呢幾個月的香港樓市,似乎就係話比你聽呢一浪向上的勢頭已經湧現。


近期隊長又再出去搵盤,一方面之前賣左一間樓的資金坐係度真係無乜用,試下睇下有無荀盤可以再吸多間細DD的,但係呢個時間出去搵盤真係嚇親自己,盤少都算,叫價進取到你唔信,基本上唔好話市價係荀,就算市價叫貴多3-5%,肯收票都難,個個都勁積極,問你點頂。而呢個進取的程度,隊長要帶出係急到傻左,上個月我出文時3.6-3.7M的野,一個月下來應該去到3.9-4.0M了,一個月升10%的呢種速度,比起之前任何一段時期都要急。


從經濟面去尚試探討的話,其實環球經濟之前隊長都講過已經回復左好多,然而每個人受惠的情況都唔一样,即係你做老闆的可能第一水已經膁左,但佢賺完先加人工派Bonus比你,你已經係一個滯後的因素,所以呢排新樓盤咁Q貴一样入飛入到傻,主要就係春江水暖有班人已經賺番到錢唔怕洗,亦即係話之後經濟應該會再好DD,再過小小時間到番中等收入的人加人工重番市場似乎係可預期的事情。


係呢個速度下賣樓其實好唔著數,因為無論係二手市場的賣家,抑或係一手市場的發展商,其實都好怕開錯價,今個月賣比你400,下個月可能已經賣到430-450,不過一手市場的叫價可以tricky D進取D去開,始終明碼實價總有人計岩數就衝入去,好過係二手市場要估估下出價,所以你見到新地開個一手樓屯門珀御都地獄式極度進取,咁有幾進取呢?睇下下面呢段蘋果的介紹:


珀御昨公佈首批68伙價單,實用面積310至497方呎,定價平均呎價15,935元,折實即供平均呎價12,748元,即供買家最多享有20%樓價折扣,即供價由395.76萬至622.08萬元;4個開放式戶分佈27至30樓J室,310方呎,入場費逾「四球」,折實421.52萬元至425.99萬元。低於400萬元以下單位僅1伙一房單位,復活節後開售。」節錄自蘋果日報


呢口價黎講,如果你係買九龍區都算,買元朗近地鉄,我都無可厚非,但呢個珀御係響屯門邊垂位,去番市中心要撘番小巴,都可以講話係屯門的二三線位置,但出奇地呢度哄成13000一呎咁癲,主要都係因為細細粒容易食得黎,個市又夠癲夠旺,難聽D講我相信又係會有班傻仔狗衝去買,一Q清袋都唔會係問題。當然你可能又會話隊長你唔係話超級通漲咩,點解又話人傻仔呢?問題係同一時間你如果用450-500粒買番間沙田的二手樓,個人相信嬴面會大好多,但呢個世界一样米養百样人,呢個盤細細,加上Agent會落足咀頭,我估亦係會一Q清。


好啦,當連屯門細價新樓都賣400,下一個細盤據Agent軟銷中的就係沙田大圍段宏安的薈蕎,而如果薈蕎見新地咁的location都賣到4球,發展商仲唔可能谷到4.5-5M或以上入場嗎?點講都好夾住沙中線的概念以及沙田大圍不嬲少新盤供應,賣到17000-19000呢口價應該問題不大,到時全成見呢D本來貼住400萬的樓三兩下就跳到480-500萬,你有貨的仲會平賣嗎?


呢家個市好似癲左咁狂升,好多人話已經同香港人的收入脫節,個人認為呢個又係一個謬誤,一來好多人唔係打工仔,係老闆,佢地的收入唔會排入去入息中位數。而且,呢家只係將樓市夾小個成交,並且針對向金字塔的尖頂向上移,不過呢個尖頂原來唔細,有錢的人仍然好多,超級通漲下如果當你明年見到加人工時5-10%咁加再大派bonus的時候,今日的樓價又可能會變得便宜了。





Monday, April 3, 2017

從上海看香港的自處


之前讀左一篇文章係關於一個上海人在港生活而對香港的點評,隊長認為都幾有趣所以作出一些分享。


文中最深刻的有兩點,一就係香港的GDP要不是因為匯率的話,今年香港就會由北京上海之後,被深圳同廣州追過,不過係呢個基礎上,個內地的作者亦好客觀咁提出一個觀點,就係由2008年起,上海的人口為1600萬人,到今年為止,上海的人口已經係2400萬人或以上,相對香港係同期亦只係可能由680萬增至約700萬人,上海/北京等地有著人口紅利的因素而經濟實力大增。假使間如果你無乜概念上述講緊乜的話,咁即係額外上海的800萬人口,如果每人一年收入係10萬人仔咁講,呢800萬人就為上海提供左額外的8000億GDP,呢個數字以香港的2016年GDP來計,即約24891億黎講,約佔32%,即係換個角度如果香港想做番大個餅的話,其中一個可以做的就係不停引入人口,但對於只有彈丸之地的香港,以及呢家極排外的本土情緒,係咪一個方向呢?



而作為上海人的作者,其中一點佢講出黎的就係一種感覺。還記得小時候的佢,上海話係一種主要的語言,不過時至今日,上海話已經式微,基本上新的上海一代人都好少講上海話,亦即被普通話全面沖淡。似曾相識的,廣東話不停有被殺之聲,但香港仲係能夠保持得住,或許都係仲係因為我地的人口就算有每日250單程證黎香港,但廣東話仲係主要語言係因為無咁大塊外來人口入黎香港以得以保存。


要分享的係,香港上海成日作為一個比較,甚至而家上海早已經超越香港的同時,其實有好多野係暗地裡發生緊可以以上海為一個借鑑。正正因為上海沒有邊界的約束,外來人口不停的湧入令上海本土的人被溝淡,當然外來的人口上中下的經濟力都有,但問題還是到底乜野叫上海人呢個概念,開始淡化。對於我地係香港睇上海,有D人只會見到講普通話話自己住上海的就係上海人,而又有D就會話佢地係有上海戶口的就係上海人,但如果用我地香港的概念,剛剛提及的就應該叫新上海人,而本來的上海人,即應該識上海話,有上海自己的文化,或可以追蹤幾代的歷史的真上海人,正在快速咁被溝淡,呢一個趨勢,其實都可以好容易就套落香港。


香港值錢的地方,就係法制健全,有完善的國際金融網絡,軟實力非常高,但提供呢一堆軟件的香港人,即令香港可以優於其他地區的所謂專業人材,可能不到香港的10%人口,呢一堆人應該對於國家黎講係有價值的,不過如果再問落去的其餘90%人口,對於中國13億或以上的人口黎講,有無多三五百萬人其實根本亳不重要。當然而家唔係話搵軍隊黎屠城,只係從策略上,如果你有13億元身家,你會唔會重視果幾百萬的投資呢?


幾年前我分別寫過溝淡保衛香港資產戰呢兩篇文,當時有人唔太認同,但今時今日睇番今日的香港,國內的影響從生活從資產從商業環境從面粉全方位進入,呢個趨勢就算五年十年後再睇番都唔會變,所謂的香港或香港人,將會隨住時代巨輪的轉變而變成另一個年代人物的交替,而到底香港人係咪仲可以自己有一個認知叫香港人,定係十年後可能香港人其實同國內人已經淡化至不能分割,其中一項可以保存的就係我地的資產。如果連香港的資產都比人大量買光,往後的日子就會出現低收入的人將會被更排向社會的邊垂甚至回國內發展,反之你見到一直係香港人為主的社區,如太古城美孚黃埔等等的地方,也許將會被換成普通話為主的國度。


一間公司比人買起,就可以被新的老闆換血,而一個地方亦只係同一概念,上海已是例子,香港或許會緊隨其後,這是大勢,但能否在大勢中不被洗去,就係要意識大環境的變遷。





Tuesday, March 28, 2017

新五年


又一段時間無出文,呢段時間大家發左個夢,但夢醒了太陽仍然係東方升起,我地又多左個第一任的女特首,未來五年甚至十年究竟會係點呢,我唔知,但總希望要好過過去五年,至於樓市方面呢,不防又黎鳩估一下。


呢幾日林鄭一出爐後,好多人都對樓市有唔同的把脈同預測,不過隊長我一篇都無睇過,原因係相信只要認清大方向,樓市其實如我之前所講邊個做特首都會係一样,唯一唔同的只係房屋政策的處理,而林鄭既然係狹中央/西環的使命去做呢任特首,所以我地不得不帶更多國內的因素去睇香港樓市。


首先之前隊長已經講過群龍過江的問題,而如果係CY年代只係新書的Chapter one,咁林鄭就會係開始為內房進軍香港入肉的年代。其實表面上香港政府係唔會對內房有無何優待,甚至唔會提供內幕料去比內房投地買地,因為內房呢家都傻傻地下下高上限兩三四成去買地,只要香港有秩序咁提供土地比內房入貨就夠。而係呢個基礎上面,湯博士有一個論點係隊長同意的,就係內房呢家如買左啓德的係要局賭,局賭的原因就係你用高於三成買一幅地,隔黎果幅你如果唔拓市比佢只係市價成交番,帳面即時輸三成,銀行又即時估低你三成借少左錢,所以係呢個情況下,內房唔單止要積極投地,仲要比高溢價去自己炒高個地價。係呢個前設下,香港政府唯一要配合的就係timing,如要配合內房來講買地的時間,或資金回籠後先比內房投地就足夠,但呢一部份唔會係你我所能知曉,純粹鳩估陰謀論,但如果未來仲係不停內房買晒D地(而應該都會係,因為佢地太狼個價),咁就知咩事。


好啦,另一個香港政府的政治任務,就係香港係唔係會變成一個內房的墳場呢?當然呢家只係得果三四間內房真係買左地發展,就算今時今日樓價冧,相信呢幾間內房都唔會出事,而就算出事都唔會影響大局。不過,如果再退後一步睇個棋局,香港2046年要被大陸收回,呢家仲有30年就等國內的地產金融不停進駐香港咁話,當香港個市場的內房參與率大幅提升時先黎個大跌,而佢地進入香港的成本係比較高(長實都唔會食得起千幾二千億地),咁會唔會突然影響到內房甚至國家的經濟穩定呢?當然呢個係有小小太長遠,但只係從長遠政策黎講,內房又肯比錢買野,政府又有政治任務,咁會唔會從政策上比個市跌呢?我認為就唔會。


另一方面地從何來又係一個好好的議題,香港無地就大家都知,呢家比較多的就係啓德地,遲下應該仲有人工島同東涌呢D開發中的野相對容易攞到大片的地,舊樓重建方面就極度緩慢因為辣椒原故呢三五年收樓的成本大增,所以到最後又去番政治埋單的鄉紳果度。睇投票,鄉議會係支持林鄭,所以好肯定係土地議題上班鄉紳一定傾掂左數,林鄭好打得都係要為自己勝出埋單,故此,究竟班鄉紳點样同林鄭傾好,以及同地產商點样分豬肉,就佢地自己先知,但如果你話無利益係入面我就打死都唔信,而土地係珍貴的資源,我好相信班鄉紳一定有好靚價先會放番D地出黎,而且唔會大量,仲要係唧牙膏咁賣番比政府,所以供應量仍然唔會大增。


又有一話,供應其實係呢幾年會大增,樓價冧硬,呢個誤會真係好大,首先供應量大增的原因其中一個因素係我地的樓越做越細。1000呎做10個單位,同做200呎但係有50個單位,完全只係朝三暮四的諗法,可能你會話咁都叫比人上左實先?不過問題係一來細單位premium高企,呢家元朗買個細一房要5球入場甚至6球,相對大單位的溢價起碼有15%,呢D人上左車我可以話有極大難度轉身換樓,但係你叫佢住一家人入去呢D單位亦唔可能,我會認為呢個現象係「假滿足」,比你上左車但又住唔得耐亦賣唔到好價比你向上流,呢D細樓仲衰過幾十年前的300-400呎細兩房,果D假假地都住得落普通一家人,但新樓果d真係住唔到,除非你比到8-9-10球,可想而知,新樓根本無撤底解決住屋問題,甚至可能係五至十年後衍生另一個問題出黎,到時兩三房的大則就會顯得有價值。


所以係地價貴,新樓細又貴的情況下,有序咁推出黎的樓只會越來越貴,而越來越貴的新樓,係今時今日細一房賣五六球起,比貴四成溢價的啓德,比貴三成溢價的鴨脷洲,你可以預期細一房賣8球甚至貼住一千係幾年後都唔會係咩奇怪事,畢竟人地18000-24000一呎買番黎,未計起樓人工包料同借款利息以及合理利潤,細一房當300呎賣番30000 - 40000蚊呢,並非計唔出黎的事,新樓以後行呢個模式,咁點搞?


可能你會覺得吹得太遠,但係就呢幾星期,個市旺到可以用火燒黎形容,新盤賣到滿堂紅有價有票又有市,二手成交個個星期破頂,呢個勢頭相當恐怖,睇黎今年好大機會所有大型屋苑將會無晒400樓下的單位,呢個唔係太遠的事,正正就係我地眼底下發生緊,而家個市係上中下都燒緊上去,套用汪生講,呢個似乎係一個升災。



Monday, March 13, 2017

深不可測的潛在購買力


3月份踏入傳統的小陽春時段,樓市硬淨就預左,雖則有好多好多專家已經轉睇淡,隊長雖然仲係甚少睇好的一人,但最近的破頂聲不絕都其實令隊長跌左小小眼鏡,畢竟本來隊長都係睇年底升5-10%左右,但呢一兩個月樓市真係可以話勢如破竹黎影容,第一城細則更加挑戰500萬的關口咁劑,實在令人意想不到。


而更加令隊長覺得驚嚇的就係過去一個週未三大盤推出,本來應該分薄票源,而且係議息同加息關口前一週,本來應該有震攝潛在買家去審慎入票的作用,點知唔怕死的人真係唔少,竟然三個盤加埋有9100張票,真係痴晒線。


http://m.mingpao.com/fin/dailyp2.php?node=1489344899560&issue=20170313


睇番呢9100張票的分佈,匯璽有4200張,將軍澳MONTEREY有3600張,長實馬鞍山星漣海有1300張,就咁睇來其實未必睇到太多野,要更深了解呢堆購買力,就要睇埋入場費。匯璽的折實入場費491.7萬元,入場單位為270呎;將軍澳MONTEREY就折實售價452萬至1545萬元,折實呎價11,714至19,382元(平均14568元),最平一伙實用372平方呎;長實馬鞍山星漣海就主打3、4房大戶,折實入場費高見982萬元,定價計平均呎價1.84萬元,折實平均呎價1.4萬元。


睇完呢堆數字,好明顯一個特色就係價錢細的入場費,即匯璽同MONTEREY,就會有較多的飛,反之星漣海982萬入得就得1300張。背後的原因當然係上車盤較高成數之外,仲有就係如果你投資的話越大單位要打15%稅就越金,亦即如果你買1000萬打150萬去投資,咁不如買間細的算啦。


之但係有一點要留意的係究竟呢家入飛的水份係咩情況先可以知幾千張飛其實係屬於幾多人,而要知道呢一點又要研究番呢個DSD的問題,畢竟只要你投資,即非上車客就要15%,所以我相信就算有人肯比呢個熟,實際的話都會傾向以仔仔女女親友的首置額去買多。好啦,問題係如果你有入過飛的人都知其實之前所謂一家人入幾張飛,主要係真係靠你一家三口四口五口咁去入,即各人可以單名,然後再以組合名去買,即阿爸同仔一張,阿媽同仔又一張,然後阿爸阿媽同阿仔又一張。我唔係好肯定係咪可以去到簽臨約時先除名(印象中好似係有小小灰色位),但假使間係唔除得的話,而我又傾向相信投資者的組合通常都係阿爸阿媽有樓而仔仔無樓,你如果出一個組合出黎中左係唔減得名的話,咁就無啦啦要比15% DSD,所以如果係咁的話,一間人出三四五張票的,可能真係縮細到得番一張票去抽。


不過,當然我相信發展商同Agent都會幫你諗走位,但另一個可能性的係你同一個盤唔入咁多飛,但橫向的話就入多一兩個盤的飛去買,即可能阿仔有額,就又抽匯璽又抽MONTEREY,中左先算,所以呢一類票的話可能會較多重叠。之但係又番返來講,如果你個人真心傾向好多人會避15% DSD的話,咁應該入票的情況好慘淡,但呢家一样下下幾千票,可想而知實際的剛需同投資需求真係好熾熱。


個人好粗疏咁估計,我相信呢9100張飛應該代表超過1500名真正的準買家,樓市有一班勇士勇於入市,新盤又升,二手又破頂,面粉又有內房追價追入,一手二手以致地皮都全部有價有市,香港樓市今年會唔會旺得痴線就真係要睇埋加息反應就知龍與鳳。



Saturday, February 25, 2017

群龍過江


四年前,我寫過一篇猛龍過江,當時都係吹下水,因為萬科果時都只係黎試下水溫,未有野睇。但四年後的今日睇番,我自己都不得不寫個服字比自己,成件事幾乎中晒,因為繼啓德兩幅地比內房癲價食晒之後,昨日香港仔駕駛學院幅地由內房的龍光夥合景泰富以168億成交,平均地面吹價2萬2千元一呎,較市場上限高出47%,破香港地王紀錄。


呢件事背後含意真係好多,首先呢個地價的投標過程係有長實地產,新世界發展,萬科置業(香港),中信股份旗下中信泰富地產,新地,會德豐地產,中國海外,英皇國際夥拍佳明集團,恒地及帝國集團合資,最後就由龍光地產與合景泰富合作奪得。睇一睇個入標的財團基本上香港的大佬都叫做入晒咁劑,但係輸左比龍光合景泰富,可想而知內房比47%基本上可以話係志在必得。


值得考究的係究竟係點解內房會出個咁的價去搶地呢,而香港的龍頭又點解唔搶埋一份呢?首先睇下而家同样係鴨脷洲的海怡,平均實呎係15000元,深灣軒就16600元,遠D但都係臨海的貝沙灣就23700元一呎,但記住呢堆數字係現樓即係包埋地價的成本,咁即係話呢塊地越埋出黎一定要貴過今日的貝沙灣先有數圍,而據呢家坊間的估計,到時三萬蚊起跳一呎先可以打個和,即係話你用貝沙灣計算都好,樓市三四年後落成係比起今日至少升兩成或以上先開始有利潤,如果你係淡友的話可能會即刻話呢班真係on9仔,遲D一跌佢就仆街的時間,隊長不禁又諗究竟攞得起168億買塊地的公司是否會攞百幾億去亂黎,定係當你笑人太瘋癲先,其實人地先笑你看不穿呢?


係國內黎講,其實又有一個好奇怪的現象係香港同外國人都唔識玩的,就係不停一窩峰去炒,仲要向上炒。你可以又話大陸近呢二十年的經濟奇述未見過冧市班友仔唔識死,呢個都可以話係,但我地諗下好多時香港同國外中意用P/E去估價的野,計回報什麼的,對唔住係國內基本上唔係好work,話之你炒到30倍40倍過百倍P/E的,一样係咁炒,甚至P/E係無人去提無人理,總之就好似一班癲佬咁炒下消息炒下資金就會升,係,又真係會升果下你吹佢唔漲,成個市場就係一班大媽大叔盲毛不停揼錢入去炒起佢咁,但又因為真係太多錢唔係好識跌。當然,唔識跌又唔係話無跌過,上證由6000幾點跌到1942點再升番上來都仲係幾年前的事,不過大陸的大叔大媽真係強過小小強,輸完又黎賭過,唔知咩叫貴唔知咩叫唔值,總之就炒炒炒,一班盲毛狂炒,所以股市如是,地產如是,亦做就左無數的地王,房價又上升,之後錢多左又再炒炒炒,炒出左一個除國內人之外都會莫名奇妙的文化,但呢個文化本來都只係能應用係國內,不過人地炒到富貴左,攞呢套野落黎香港玩,你就一定唔會適應。


論實力計,國內過百億的地大L把,雖然地盤大好多,但要帶出的係呢幾年的內房實力對比隊長2013年寫的時候已經又再今時唔同往日。吃下你香港一塊百多億的所謂地王,唔係話輕易而舉,但也不是什麼吃力的事情,呢個就係內房呢幾年高速發展下的實力。所以,看不穿的唔止你同我,甚至連香港的龍頭同測量師等等都真係看不穿,因此最近的地價不停破市場幾十%又點,你香港地產用老的方法去計數出唔起價,內房又用佢地的方法計數發現你仲有大把空間食,中間的差距令內房嬴成條街,呢個就係未來香港人,唔止香港地產商,要不停受考驗的時間同文化,當你仲有守舊的呎度去同人競爭時,人地一天一天壯大,到今日再來決戰時,香港的所謂本土價值可能已顯得老態龍鐘,唔識應對的話,市場的份額只會被人一天一天佔領。


回到現實,其實香港的地產商亦好難回應,始終你問下呢家開左標之後,叫長實新地呢班龍頭攞168億去買呢塊地,我相信全部都會耍手擰頭,原因好簡單就係計唔掂數。所以內房進入香港的地產時代經已來臨,而且係unstoppable。當然你可以諗一浪就會打巢呢班友仔,或者就係香港地產商眼光獨到的地方,但同時人地國內條數計一計一年賣過幾百億千億的樓,只要國內唔冧,條水喉要幾多有幾多,怕什麼,所以對手又只會打不死(阿爺唔比內房冧)。所以香港地產商呢,未來呢段時間相信只會係惜售,甚至可能係恆隆化,起好唔賣可能賺得多過貨如輪轉,係地產商惜售的情況下,接下來的現實就係樓價比夾升,呢個係一個無奈的現實,因為本身地都好有限,連買塊地呢家都貴幾成,局住咪唔賣好過賣囉,咁無新供應或少左,樓價夾升係可預期的事。


呢個方向,套落散戶的你就真係慘,如果你無樓的話,將會被夾到應一應,所以假使間你認同呢個方向的話,唯一能自保的就係繼續儲磚頭,多多錢都唔賣,呢個先係唯一可自身抗衡的出路。









Sunday, February 12, 2017

2017隊長買樓攻略


最近有好多網友問我2017年的買樓部署應該點样,每個人的Case都稍稍唔同,但其實大致上都可以歸納為幾個主要的方向,所以我就寫出黎等大家參考,同埋唔一個一個作回覆了。


首先2017年我係上文都講過,樓市會係上半年升多小小,然後年中整固,去到年尾會再現升浪,整年埋單升約5-10%左右。認清楚樓市方向好緊要,因為你睇跌的話,基本上都唔駛諗買樓住啦。不過由於買樓係中長期的事情,而呢家仲有SSD鎖你三年計,所以無論你中唔中意同埋有無能力睇,都係要"估"一估呢三年的樓市走勢,即係話如果你諗住今年升5-10%,但明年跌20%,賺埋都唔夠蝕,咁你就要自己計數。


好多人其實都會諗,尤其是係淡友話未來三年一定有一個位大插,隊長唔係神人,真係唔知呢三年會唔會有咩野令樓市大插,而三年後就更加係純粹斷估,不過如果睇目前的經濟來講,個人認為未來三年的樓市走勢將會係高位徘徊,每年可能約莫有5%-10%左右的升幅,即大約三年來講會有15%-30%左右的累積升幅。呢個數字對於我地下決定做乜野好緊要,因為你諗下你落注100蚊究竟望緊幾多回報ROI係一個重要指標。


而另一個重要因素係你淨租金回報,而目前計,借貸成本我假設係H按下約莫係2%左右以方便解釋(當連埋雜費差餉),而租金回報一般係當約4%左右,理論上係每年回報就有2%。不過如果你係收租的話,計ROE就可以倍大你的租金回報,之不過計算一層樓值唔值某一個價就只睇租金回報就OK,所以唔多講呢一舊數,因為人人實力都唔一样。


好啦,去到呢度你就要諗究竟你買層樓黎做乜同埋你而家的情況:

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如果你係上車買第一層樓(無租樓無租金支出)或準備一開二的話


咁你即係攞100蚊出黎,連雜費裝修咁講比10蚊成本,然後去搏(15+6)至(30+6)即21至36蚊的回報,即淨回報約莫11至26蚊,值唔值搏就見仁見智,當然你搵到層市價平兩成的,咁就另計啦,呢D野買唔買好個人,答你唔到。

如果你係上車買第一層樓的話(租緊樓)

咁你就係攞100蚊出黎,連雜費裝修咁講比10蚊成本,然後去慳番大約每年4蚊的租金,再搏15至30的回報,即淨回報約莫17至32蚊,值唔值搏就見仁見智,個人認為就抵搏好多,因為你唔做任何野,三年就輸12蚊,隊長認為就細細地買住上左車先好過,始終你如果每月比租10000蚊,三年都36萬,之後升唔升就都係估,但你三年輸36萬我就肯定答你係,呢條數比較易計。

如果你係有三四層樓的話

咁要睇你本身個槓桿去到咩位,如果整体你的槓桿係大約5成或以上的,咁我唔會建議你再買住,因為你再買又會用你一舊錢銷落去新果層樓之餘,你又要比15%痴左線的稅,老實講你攞100蚊出黎買樓但比15蚊稅再加小小錢即約20蚊成本,去搏21至36蚊即係較差的情況收租得1-16蚊,然後發大左自己個欠債,呢條數我就計唔通,擺明幫政府做稅,除非你有另一半可幫你慳稅就另計。但隊長認為如果你係低於5成的按揭先好考慮去增持,甚至適合增持的位係你大約整体按揭係3成以下去做先叫健康,否則隊長認為你最好持盈保泰,唔買唔賣,收多幾年租,升你又有得執,跌你又有現金流頂,何必自毀自己加重負擔?


如果你係有8層樓或以上的話

老實講同上面三四層樓考慮的差唔多,不過去到呢D位我assume你都無人名幫你再買樓啦,如果你係一個散戶的話,其實有8層樓以上的,基本上你都已經高人一等,所以無論你咩倉位我都建議你唔好搞咁多野,反而如果你槓桿太大的話就考慮沽出一兩間質素差的去提升你的流動性吧,但如果你都仲係大把錢的話,咁就都係唔買唔賣算,老實講,你有10間同11間又有幾大分別?反而識計數的你都知果15%真係好on9,計一計400萬樓比60萬稅,倒不如攞60萬去裝修你最差的單位提升租金好過啦。


如果你係有好L層樓或你好有幾億身家or above的話:

唔好玩我啦,你係高手就坐係度都駛唔晒D錢,你真係錢多的我比我account你過比我幫你洗下算啦。


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以上就係2017年隊長的部署,整体黎講你可以見到真係除左上車自住或你大把錢可以考慮買樓,隊長只會建議你唔買又唔賣。唔係話升跌的問題,係睇升都要睇下你自己個袋有幾錢,而且三年後係點真係無人知,賺埋唔夠蝕係一個大忌,但你蝕住唔賺又係一個問題,所以賺緊的就繼續賺埋,但蝕的就要止蝕,但大忌係貪心再想賺多小小,呢個係隊長係雞年的建議,跟足的話,大家應該可以穏陣上揚的。