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Tuesday, June 19, 2018

車位投資條數


近日隊長又比班老友搞到心思思係度屎忽痕諗關於車的野,而其中一样要考慮的當然就係車位問題。但經過左一段時間的重新搜尋,作為一個投資者黎講,車位條數真係唔係好明點計,甚至係計唔掂。


首先唔好講邊區的車位,但呢家基本要買一個車位過百已經係必然的事,兩百亦唔係咩新鮮出奇的野,三百亦係有呢個咁样的市況。合唔合理就見仁見智,始終會有地區因為供不應求而造到你住果度唔自己買個車位就真係唔駛諗住楂車的情況,尤其係新樓特別多的地方,因為新樓起車位對單位比例嚴重不足,所以排waiting list的人有錢咪買個位番黎,二百就二百,三百就三百,有錢就是任性,吹咩?


但係計番個回報又係另一番景象,一般眼見150萬的車位租2000-2500左右,200萬的就3000-3500左右,即回報率係目前黎講普遍約1.5-2.5%左右,而當中仲未計你要比管理費同差餉。心水清的朋友可能已經知隊長諗乜,但再引用一個例子就係當呢家300萬的車位租6000好未,咁如果同样攞300萬去買間爛鬼太子旺角大角咀深水埗的唐樓,我諗衰極都應該租到8000,合理的就10000應該都走唔甩,咁即係話以一層樓的價值vs一個車位,租金回報呢家係已經樓勝過車位,咁點解車位仲要繼續勁升呢?


除左上面講供應不足之外,新增的新車數字其實都係一個強勁的需求,不過呢一Part隊長唔作討論,因為更重要的因素隊長認為係DSD的15%作崇。老實講,買樓的人條數唔會唔識計個回報,車位係唔太岩條數,但奈何佢lump sum細又唔受15% DSD影響,資金就變左勁炒車位,炒到個溢價好高,租金回報竟然低到咁都仲上,連相熟的經紀都話真係唔好買(當然,因為係market trade緊160的,現有放盤嗌200,點買)。


作為用家我今次又會學下租租的諗法,不過當然我會係一個雙租族啦,放租單位租車位,係現隊段一定好過買車位自用。如果你問隊長車位仲會唔會升,可以答你好大機會"會" 。咁但係你問我買唔買呢,我又唔會買,反正我成手都係樓,要升,咪一齊升吧,但係問心以一個投資角度黎睇,現水平的車位價值,相當無味道。


Monday, June 11, 2018

父幹是必需的


響隊長岩岩開始寫Blog時,曾經講過唔靠老豆老母是可以的,但直至2015,相信隊長係第個blogger指出父幹新常態,當中亦有計過數講下年青人的上樓機會,而時至今日,你唔難發現,報章成日都會報導出老豆老母幫個仔比首期的新聞,而且仲要唔係講緊幾條野,因為幾條野都已經不值一提,呢家下下都係講緊幾百萬的首期,新盤的銷情亦配合支持到呢個父母幹的新現象,所以已經唔係一個片面或個別的例子,父幹比錢呢個新常態,已經成為必需的。


三年前的市況係咩呢? 當時的情況應該仲係個仔個女想買樓,自己有份人工有儲錢,但都諗唔掂,同屋企人或伴侶商量,個慈父母就見咁辛苦,被動式咁攞埋櫃桶底舊老本出黎比個仔女去買樓。如果你認同呢個現象的話,咁套番落三年前的方程式入面,我地又必需調整一下個次序去理解今日的市況:


三年前的樓價方程式=人工 + 儲蓄 + 屋企人 + (男友/女友)


今日的市況係點呢?個仔女可能多多少少都無乜諗過要買,望住自己岩岩出黎24/25歲,搵皮零兩皮野,買乜L樓姐,點知某一日某星期,老豆同佢講話個市升到癲左,好啦我幫你買定唔係你就第時更加搞唔掂,於是就好似小學派位咁捉埋個仔去買樓,唔理其實個老豆老母想自己賺多舊錢用阿仔名定真心想幫佢買定樓,總之其實個阿仔自己都可能唔知咩事,但就做左業主。呢個情況係今日就開始多左,因為部份年輕人或多或少已經放棄左買樓的目標,所以仲去買的係屋企人主動咁攞舊錢叫你去簽名,因此個新的方程式的內容雖然無變,但實際上個屋企人(父母幹)的比重就大幅增加:


今日樓價方程式= 屋企人(主動) +  儲蓄 + 人工 + (男友/女友)


兩條方程式得出黎的結果好明顯就算係一样的因素,但因為權重唔一样,屋企人可能一野可以攞500萬1000萬出黎,今日的方程式係明顯令樓價更加上升。換個角度發展商都唔係傻,下下D客都有大舊lump sum墊底然後剩番小小就比個仔仔供,咁佢地開價自不然更進取於先食左舊lump sum先,而呢舊屋企人的錢係邊度黎?又或多或少咪就係靠現有的資產加按出黎。


要討論的唔係你有無父幹母幹,因為呢個已經係由三幾年前的一個optional factor變成一個basic requirement去買樓,一旦呢個風氣形成,就即係將現有供滿樓的七成錢或香港人的上一代財富,自我完成咁去再谷大個樓市,淡友可能即時會話爆啦唔健康啦咁,但係睇番數字同供應,實際上真係同爆有好大的距離。當然可唔可以調整下呢,係得的,任何時間都可以,之但係如果無乜大依郁的話,細價樓今年衝向600基本上係大勢。


上年隊長話呎價劍指20000,呢家真係發生緊,而直衝600又係一個好明顯的勢頭。之後係點,睇黎就會等政府反應先知會發生咩事,然而如同當日隊長講200萬樓無晒,之後到300,然后到400,500,去到而家講600,識做的就一定識做。






Sunday, June 3, 2018

細價樓的頂係邊?


之前隊長寫過關於樓市究竟可以升成點,其實係無一個時間的限制下,真係好難有答案,不過係我另一篇下一個升浪的條件漸成熟,縱使答唔到升到幾多,但係不得不承認個時間的準繩度真係高(自high一下) ,由舊年十月到而家,個市升左接近兩成,真係好恐怖,而亦因為升得咁急的時間,所以隊長又係度諗,究竟細價樓個頂係邊?


首先又定義番,而家普遍所講的細價樓,都係大約已經係500萬左右的樓,仲係享受緊有8成按揭的優勢,然而之首亦講過,600萬同601萬首期差別係接近多120萬,所以600萬估價上未必會受影響,但實際的成交要全線升穿600,隊長認為必頂係一個好大的關口同考驗。


首期多120萬,並唔係一個普通人隨隨便便可以攞到出黎,當然咁样又唔可以話,因為有部份人攞唔到出黎,個樓市就要跌,隊長就睇淡咁,即隊長並非在提出唔升就要跌呢個概念。不過,從一個投資者的角度黎講,要升過600萬呢個關口,一個好重要的因素就係租金一定要升,而係過去呢半年,樓價係升得急過租金的,搞到呢家好多樓的回報都低過3厘,甚至如果剩租金回報係去到2.5%都唔係出奇,講緊的係細價樓,唔係傳統豪宅,呢件事反映一样野就係大家一就係盲搶樓,唔理回報唔理風險係咁搶,又或者剛性需求真係大到過份,要住,谷買無計。


不過,上面兩個原因去到某一個位就會令投資者開始轉向機會成本,原因係而家息口一方面係有上升壓力,雖則話2.5%都好,減首期都仲係正回報,但如果加一下息,已經好容易片到個回報低到好盡,加兩次更有可能負回報,除非租金上升番。而另一個更關鍵的係,其實投資者的胃納會唔會轉向高息股/債呢?以今日黎講,500萬樓你搵人名用115萬左右買黎收租,可能唔思考的話,以傳統智慧係仲Work,因為你仲可以收到約13000左右的租金一個月。


但係去到601萬時就有一個微妙的變化,因為大幅度的首期需求,241萬的首期,收租都係15000-16000左右一個月的話,會唔會有一D精明的投資者可能直接買REITS買地鉄買匯豐算,就當你有6%回報衰衰地,每個月你無爭人錢就穏袋平均12K的回報,如果你買地鉄就去到14K一個月咁制,喂老友,唔駛爭銀行幾百萬,唔駛理加息風險喎,又唔駛搵人頭又唔駛比厘印,老實講呢個package好吸引,所以會唔會去到600萬時,或接近600萬時,會開始有人cash out,而部份投資需求亦轉去股市呢,相信唔係話無可能。


因此係首期增加,投資胃納同風險承擔的各個層面黎講,隊長認為越接近600萬就將會越減慢升幅,除非租金突然大爆升,否則應該會係600萬以有一段頗長的時間會橫行,但記住咁样唔等於跌,只係等客觀因素被時間累積,包括租金上升,包括市民的儲蓄,包括有效的剛需增加等等,但係長遠黎講香港都無地起樓的情況下,樓市睇淡唔係一件容易做的事,只係如果會橫行的話,也許對於某D想上車的人都係慢慢搵盤的好時機。


但距離呢個短期的頂,都仲有幾十萬至一百萬的距離,也許係今年年底,就會到站。今年升得太急,老實講隊長都嚇一跳,但如果隊長的計劃能順利進行,咁就都真係感恩的一年,亦希望各位有樓或有跟買的業主有錢齊齊賺。




Wednesday, May 30, 2018

唔熟唔食?


最近隊長重歸CCTVB的懷抱,因為套公心計之心公計好似又幾好睇,而其中一場戲,謝雪心話要借機會睇下究竟身邊邊個係人,邊個係鬼,又令隊長諗起一個近期的經驗。


話說接到電話,一個算係朋友的代理打黎,好耐無聯絡當然寒暄幾句。話算係朋友的原因係因為我識佢的時候佢仲未做地產代理,而我地都係踼波識,不過之後經佢都入過一間屋,所以關係又好似係建基於朋友先然後先生意。吹完水一輪之後,終於入正題講番樓市,佢就突然代理吭上身話喂老闆,之前幫你入果間屋今個月成左單550萬破晒頂喎,隊長我諗番上個月仲係450-480左右,突然黎一個咁好消息當然開心左一下啦。


不過,接落黎的對白就有點令人失望。「你間屋,如果試下放520-530都應該走到喎」佢好似好誠懇咁同我講。然而係今時今日,大家都明白,一個破頂之後又係下一個破頂,就算唔破頂,都應該差唔多價,講真呢位朋友唔知隊長身份的,但係老實講520-530走一件岩岩成左550的野,當然走到啦,鬼唔知咩,而隊長會認為,喂一場相識,你有好野話幫我試走560-580,我都可能考慮下,呢家好似你話比我聽叫我平走益街坊,莫名其妙地我個腦只係出現一個問號?


係隊長個腦仲盤算緊其實佢係咪都好明顯想撩我放盤的短短三兩秒,「嘩呢個業主仲比左3%佣啊」呢位朋友又再補多句,係呢一刻我真心覺得有時雖然話叫朋友,不過真係利字當頭,甚至個利都未必係垂手可得的時間,真係會有人當隊長我係水魚咁撳?


為左令可能有新手唔明白以上發生緊咩事的時間,即係講番其實係今時今日個市場係好缺盤,缺到基本上有交吉要破小小頂都唔太難,特別係細價樓,因此好多時代理的工作就係無樓睇時就搵D業主吹下水睇下佢地有無盤賣,而基本上肯賣就算已經算係成功的一步,但如果搵到個傻佬賣樓得黎,佢又肯平賣的,咁就係成功的第二個層次了,不過呢個都未算高,因為如果搵到個傻佬肯平賣得黎,仲要肯比高佣,咁就係一件超級大水魚傻仔了。而通常呢D超級大水魚傻仔,都係通常唔知價的老人家或一係爭人錢唔識野趕住賣甩手咁,而一般真係當你朋友的,又點會咁做呢?


其實諗番之前,佢幫我入件貨係真心平,我亦好識做咁好多時都請下佢食飯咁,而佣亦比足無拖數。但幾年下來,一個電話的感覺,嗯,好差,或者可能係個大染缸耐左,人未必會好易變好,但要變(唔敢講話壞),但變左,就係變左,特別係久未聯絡的所謂朋友,原來都只係會變成潛在的傻仔,一個電話無啦啦睇穿一個人,幾咁可惜。



Thursday, May 24, 2018

500萬的財商


最近樓市刺熱到發癲,有朋友買左一個月已經賺左一成,亦有朋友諗住入市,亦有朋友諗住換屋,乜野情況都有,但因之前寫過一篇500萬買垃圾,就引發出更多值唔值得買的思考。不過點都好,係決定之時,其實每個人應該做的野都唔一定一样,所以好難話一本通書用到老。


簡單黎講,你無樓租緊樓要上車,份工又穏陣,可能仲要兩個人,供得起咁咪你買都好大道理。但係如果你已經有三四屋樓,比15%都要買,咁就真係好難計呢條數,尤其是係有位家境唔錯工作唔錯的朋友仲想換大屋,但又楂住幾層細價樓唔捨得放,但又要比15%,呢D情況,其實對於隊長黎講都好清晰,唔買唔郁就係最好。


講真,如果你住係一間唔太差的屋的話,又楂住堆細價樓收租,但按揭又未供完不過又有幾球野係身,呢D叫做咩啊?咪就係不敗的境地囉。升,你又咁多樓一齊升,跌,你又唔會死除時仲提供機會比你入貨,如果你揀估唔升又唔跌咩,楂住5球求其買隻REITS收5%,每年多收25萬,即每月2萬銀,加埋人工加埋收租,喂你真係日日去玩番工都得啦,輕輕鬆鬆原全係無壓力。


之但係,如果屎忽痕換樓咁點呢?首先我當你識鑽空子諗到唔駛比15%,但買層大樓當目標價2000萬鬆D,賣左自己果層再補晒呢500萬入去,可能都只係岩岩夠,不過呢個唔係完結,因為你個袋清左之際,又無啦啦爭多銀行幾百粒,即每個月可能你由買REITS計收2皮,變無得收錢之餘再要供多1-2萬,所有野要從頭黎過,係隊長眼中點講都唔值,甚至有小小有違理智去住大D。


本身一個輕輕鬆鬆的人生,突然自閹實不理智,而如果要住大D,今時今日唯一的可能性都只可以係以租養租,將自住租出,再租你想住大的地方,先會係一個合理的行為。


所以500萬雖然買係買垃圾,但如果貼500萬去到盡買到盡大,咁就唔止係買垃圾,直情係買到失去常性。當然,無人知將來點,可能呢位朋友第時勁過馬雲,月入過億,咁就另一故事,但在於一個正常家庭,隊長就認為去到呢D已經係平常人羨慕的不敗之地,就無謂自切JJ了。


去馬,就即係從財務自由,變成財務不自由,何必呢?




Monday, May 21, 2018

發跡史


最近留意到幾個故事關於唔同人的發跡史,一個就係鷹君集團的羅老太,另一個就係某青衣居民楂住長實股票的故事。值得寫的係,當我地香港人好中意煲獎人地話咩白手興家啊,然後又咩投資高手的時間,往往係成功的背後都忽略左可能最關鍵的因素,亦即係所講的資金來源或第一桶金。


睇羅老太的故事,佢本身同羅鷹石都係好窮肯捱的上上一輩的人,當然係果個年代好多人會同你講黎到香港只係得一條泳褲,然而每個人都故事唔同,機遇都唔同,而隊長亦並非話羅生羅太無能力,之不過一個關鍵的因素始終係佢老爺分身家分左3萬比佢,而當時的佢可能一蚊五毫都好大,即我地比喻一下今日對你黎講可能一日都搵500-1000蚊的時間,你上一輩突然分3000萬比你,呢D係今時今日黎講叫做父幹。


當然當時社會機會處處,即係呢家仲要係2003年時比3000萬你你會點?嘩,你老味你仲唔同我借爆廠掃盡所有樓咩? 不過,一來無得講番轉頭,二來係當時的社會佢地無選擇亂咁洗,而用黎買資產,一塊地一塊地咁買,呢D都算係投資的實力,亦成就左佢地輝煌的家族,不過始終都係果句,如果無分身家,任由你識飛的投資眼光,可能成個故事都會唔一样。


第二個故事的主角係青衣的隠世股壇高手,佢一句嫌煩,只買唔賣,就楂左長實好多年,而當然長實只係其中一隻,據報導佢仲有匯豐之類的股,而市值計大約係有1.7億港元左右,只係收息一年都接近千萬,洗乜做?


故事的確係令人羨慕,不過要思考的係究竟呢位人兄係股壇高手,定係點呢?當然又要了解下資金來源啦,原來呢位師兄一開始係做朱義盛生意,做到咁上下就收手全職炒股,心得就係人棄我取咁啦。好啦,講到呢度就有一個好大塊的空白,究竟佢今日的財富,係來自當日做生意賺左一筆啊,定又係話,佢不段炒炒賣賣而賺到咁痴線呢?就報導黎講,似乎一個嫌煩唔去買賣的人,都係跟巴菲特一样傾向buy and hold,所以楂到今日咁講,當然我地仲要計埋咁多年的通漲vs股票的升幅啦,去到呢個位都未能斷定究竟邊样野係較大幫助,即如果衰D講句佢做朱義盛賺左2億,買股票今日得番1.7億,咁其實個報導就無乜意思。


當然我地都幾可肯定楂得你廿幾三十年,匯豐都係7蚊買起,咁一定係賺,但大家唔好忘記,廿年三十年前的銀紙價值同今日唔同,當時太古城都係五十萬一間之際,7蚊買匯控變今日的70蚊,都可能只係叫做追番通漲。不過點都好,仍然今日隊長要討論的係發跡究竟係一件咩事,係你好彩又好或你係你的世界好勁都好,賺左一筆或有個父幹比你去發圍,呢個已經係一個唔係人人可以擁有的機會,條起跑線唔同,出來的結果唔一样就可想而之,實際上好多時隊長對於所謂的分享,都會留有一個保留,因為有好多時好多人好多報導,係吹大左某D位而根本不能複制,即如果李澤楷老豆唔係成哥,你估佢會唔會有財團借錢比佢買大東電報炒穫金? 又或者講,如果你老豆係李嘉成,你又會唔會比起佢兩位公子更加成功,呢D野無人知。


但係做人在世,其實看化了又唔駛太在意,隊長所指的並非變佛系投資者,之不過其實每個人,每個所謂成功的人,佢都會要有第一下資金的機會來臨。目前,我未見過有散戶,可以話我由1萬炒牛熊炒輪炒出個可持續的財富出黎,也許就算有,無人報導,都只會係萬中無一的天材,亦即無可能複制。而大部份的香港人,第一筆錢,多數都係靠自己打份牛工搵番黎,叻極咪一千幾百萬,普通的一百幾十萬都已經係成副身家,而當呢一批人睇到人地的成功分享之後,咁有咩得著呢?或者有,或者無,因為好多時其實根本都不能複制,包括隊長個blog之前分享的,去到今日已經又不能複制。


所以看化了的係,一來以前機會處處,而家其實機會就比較狹窄,迫你打份工安安定定求安定。當然新時代亦可能有新的機會,不過相信又有好多人同你同我一样,又未必睇到遇到住,就如bitcoin,有幾多人係佢岩岩出世時就已經玩?而隨住時間科技發展,人類的發跡史可能又會變化萬千,然而都係果句,要發跡,都要睇你第一舊錢點黎,亦唔係人人有機會有呢一舊錢,所以呢,隨緣吧。







Monday, May 14, 2018

實用的概念


好多時好多人會講實用面積,間屋實唔實用之類的野,其實坊間好多時都無一個統一標準,又或者話可能測量界會有一個數字就係測出來的實用面積就係實唔實用咁講,因此,理論上一個實用面積400呎的屋應該比起一個實用面積350呎的樓實用吧?


不過,要講實用的話其實又好鬼專業,專業到有時一個唔太專業的測量師可能都會錯,比如窗台計唔計,又或者牆的厚度(室內室外或同人share的牆),要計出一個實用面積其實係一件好複雜的事,所以有時就咁睇數字同样500呎,你可能入一間新樓的500呎實用同入一間美孚(出名實用)的實際用到面積,絕對係兩回事。唔難想像新樓500呎應該係兩房左右,但美孚500呎可能間完三房都仲有大廳你用,所以有時舊樓值錢就係呢度。


然而隊長認為實用的野係唔同概念,因為一個積靚唔靚以及空間的運用,先係真正可以榨乾實用的地方,所以有時從設計層面上實用係一門好深的學問,而隊長亦係超過無數的學習經驗中自我改進先可以收到一些效果。當然好多野都係要現場先知,但一般最浪費位置的地方係:


走廊 - 條走廊越長就越無用,所以有時D人唔中意眼鏡房得黎,又真係諗下要整條走廊去各房間的成本,大部份的三房甚至四房都要一條長走廊,而長走廊可能用上你40-80呎,計一計你今日的實用呎價,一條走廊可以用左你幾十萬,所以走廊越短你間屋自然越實用。


開門位- 隊長設計的樓開門盡可能開中間,點解呢?因為開中間係左中右三邊都用得,關門後的位置會歸番入房,係最慳位的地方。


廁所 - 大部份的廁所係最浪費位的,比如淋浴間,你唔裝浴缸的話,其實真係唔駛太大。


玄關位 - 有好多樓入黎有個玄關,果度又用左你20-30呎,但其實只係比度門開下關下,用唔到的,中唔中意就見人見智。


而實用的話,向高發展唔係一個咩新的概念,如果你運用得當的話,其實隊長亦試過將一間400呎的屋,比人感覺以為有500呎,連agent帶人睇樓後都大讚,亦試過有人要搶租迫我撻租訂,Agent都話聞所未聞。點都好,今日只想帶出,買樓時試下諗下點裝修慳位,可能都會令你計到,噫,原來可能細D果間,反而可以造出更實用的空間喎。