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Monday, August 7, 2017

炒貴晒


雖然講好過多次,而最先提出比較清晰炒樓概念的係施老闆,但每次聽到人講香港的樓比人炒貴晒就總係覺得好大的問題。問題並唔係講話政治上香港的市民不能安居樂業上車仲要訓街的問題,反而問題係對事實的理解上的傳媒同普通人對事實的偏差認知的偏見。


直接咁講,如果今時今日你聽到人話香港的樓比人"炒"起,甚至係比大陸人炒起,呢個只係將自己嘗試放係道德高地,但卻顯出自己無知的行為。要解釋呢件事,就必需講下乜野叫做炒?大家嘗試諗下下面各個情況:


A. 買家買入一個500萬單位後,馬上放賣盤去代理mark高50萬嘗試放售,並於2星期後成功售出。
B. 買家買入一個500萬單位後,馬上放租盤去代理以15000月租嘗試放租。
C. 買家買入一個500萬單位後,馬上放租盤去代理以15000月租嘗試放租,放租3年後被代理成功說服以620萬出售。
D. 買家一個500萬單位後,自住3年後放賣並換樓。


從上面各情況黎講,好明顯A的情況係一個炒家的行為,而B的話我相信肯肯定係叫做投資者,而C的話可能比較尷尬,但個人黎講都會認為係投資值,放租後因升值就賣左佢吧。而D的話,應該都叫做用家吧?


坊間的傳媒同埋普遍的C9,都會有一個好大的問題係偏見地見到有成交,個價破頂,就係炒家炒高,呢個係一個完全主觀意願代入實際情況的大問題,特別係今時今日的香港只要起勢咁屌樓價高就係大家想聽的事情,所以再不停咁幻想有炒家炒高,然後政府又會出招打不存在的炒家,完全係思覺失調的痴線佬對痴線佬。


如果你唔熟樓市的話,你可能仲係未明點解今時今日已經無炒家炒樓。話說政府出左咁多招,包括DSD而家去到15%,就即係你買第二層樓要打15%稅。炒家如果真係用到炒呢個字咁有實力,斷估唔會自住樓都無然後走去炒樓掛?又或者,炒得樓,唔會炒一層掛?咁你一炒就要比15%,即你買層500萬,要比75萬稅,連佣雜費去到580萬,邊位炒家高手今日買諗住下星期下個月升到600萬執你20萬咁高手?唔好玩啦,點炒啊。


好啦,比你真係咁勁睇中升100萬又點? 政府又有一招叫SSD,呢招就係咁玩 -
(i) 如物業持有期為6個月或以內,稅率為20%;
(ii) 如物業持有期超過6個月但在12個月或以內,稅率為15%;
(iii) 如物業持有期超過12個月但在36個月或以內,稅率為10%。
簡單講,你咁叻見到升到600萬又點,你半年內賣左佢打你20%即120萬稅,所以係500萬呢件事上面,你要去到約莫700萬先有錢賺啊大佬,如果有樓係你睇到500萬係短期內可升到700樓的,唔該call我啦,但正常人正常市況,我諗萬中都無一掛,點炒啊又?


而又有人會話,大陸人炒貴晒香港的樓,啦啦啦其實好多好多對樓有小小認識的都知呢家無香港身份證的都要比一样野叫BSD,係基本稅率上面再加15%,好話唔好聽外國人(包括大陸人)買第一層樓呢就已經要比15%+ (3-5%)左右的稅,之後如果再敢買就15% BSD加15% DSD,仲要攞黎炒的再係賣價打20%SSD,我地計一計如果佢500萬買第二層樓,600萬係三個月內走的話,呢位大陸炒家呢就會係比左150萬的DSD + BSD,再打120萬SSD,共270萬,即600萬賣都好,樓價執100,但打稅後輸170,未計任何佣金雜費,咁都有大佬人黎炒你香港樓,係咪傻L左啊?


所以,呢家坊間普偏係好中意將投資者同炒家混合黎講,甚至基本上有成交就係炒,呢種說法係會令講果位師兄完全對市場的認知存在極大的偏差咁側埋一邊,所以,可能會得出個市係唔健康,樓價係泡沬的答案。係呢個討論上,隊長唔係話一定要升升升的問題,但至少如果你要達到一個結論係有泡沬的話,前設真係你要知個市場發生緊,而唔係一味睇到報紙頭條,或睇到电視話樓價點升點狂時,就係有人炒炒炒,原因係你仲用緊炒呢個字,即係你話比我聽,你根本就唔知個市實際係點。

Monday, July 24, 2017

背靠祖國的樓市


無論你認同唔認同,以及你的政治取向係點都好,一個無辦法唔承認的現實,就係中國已經強大,香港的經濟有好大比例都要靠國家靠國內同胞,而樓市已經係數字上體現左呢個現實。


五年前寫過,殖民地時代的香港,權力核心係中環港督府,有錢的人,特別係外國人,全部都聚居係中環附近,而幫到外國人搵食的華人亦主要係靠住班鬼佬發述,自自然然就住係港島,所以越近中環的樓價就越貴,慢慢散落港島其他區都會比九龍貴,而新界就因為離開中環核心地段最遠,所以最平,呢個係97年前的香港。


2017年的香港,有錢的鬼佬當然係度,但20年後的有錢外來人就不限於鬼,係一河之隔的祖國就有無盡的有錢人南下香港,而佢地首先並無一個包袱住港島定九龍定新界,當然如果黎工作的就會方便番工的地方,但好多好多國內的同胞,首選的係可以最容易番到祖國的路線,呢個係一個好明顯的核心轉移的需求,即以前的中環並沒有那麼重要,反而係能夠坐地鉄直番大陸的區域就更多吃香,所以你可以見到新界東能直去落馬洲同羅湖的屋苑,係好受內地容歡迎。


咁究竟呢個係一個unique的現象,定係一個客觀的事實呢 ? 隊長的觀察就係咁,我地如果攞番最平的入場屋苑黎睇,沙田中心而家平均呎價係14800,九龍東得寶花園平均呎價係14500元,港島東北角的健威花園係14000元,那怕呢個比較未必係apple to apple,但如果你用一個大勢黎睇,你估下97年左右的沙田中心 vs 得寶 vs 健威係一個咩比例? 基本上大家都會認同的係,以前港島樓最樓,沙田中心應該最平,但時至今日,三個屋苑應該差唔多了,而且沙中重要最貴,呢個足以證明重心向北移的現實。


不過當賣到豪宅黎講,港島價仍然係夠硬淨,那是基於對於好有錢的一群人黎講,港島豪宅仍然有吸引力,呢班人可能係咁易都幾千萬身家,中意住開果度繼續住,第二代第三代都住附近,以佢發左果一代人的財力,係有能力繼續支撐個樓價,所以係過左1500甚至2000萬樓的地區,港島仲係好強橫。


新樓方面其實都有類似的情況,唔計最貴最誇的樓黎講,元朗賣grand yoho去到16000-18000一呎,荃灣海之戀都係賣到18000-20000一呎,而港島樓因地段問題好難作正面比較,但如果你搵番二線小小地段如筲箕灣的香島都係賣23000一呎左右,唔難發現你其實買港島的錢可能同買元朗差唔多。


有人就會可能話,車,咪又係比炒家炒起晒之類的廢話,但唔講炒唔炒呢样野先,番番去一個住的需求市場,最好反映出黎的就係租金。呢家國內黎香港的人好多,工作的讀書的都大把,好奇怪的係,佢地又好肯比錢得黎,佢地又好好好中意新界東,沙田大圍火炭大埔粉嶺上水,基本上全線都係國內同胞至愛,租金特別硬淨。但你試下去筲簊灣柴灣或者香港仔,你會發現國內同胞的市場係細好多,租金當然唔會話大落後,但你唔會感到有一股勢力係度租樓,而新界東呢,個市場就好吃香。至於新界西呢?其實都係好癲,不過國內果班住新界西的一般都係新移民多,個人認為新界西的國內同胞呢,係粗小小,可能係財大氣粗,又或者係無錢都粗,相反新界東呢就係黎港工作讀書有文化氣息的多點,墨水都多兩滴,錢又算中產左右,所以新界東樓價都係果句,好硬淨。


未來中港融合只會不斷再加劇,過去的港島樓最貴,開始已經不合時宜,當然計埋傳統校網,港島仲有好多吸引人的地方,但係樓價的走勢,可能會繼續被國內同胞的喜好繼續傾斜至近大陸的地區,所以買樓的話,不防可以都參考下呢個向北移的核心因素。







Wednesday, July 19, 2017

香港租客質素


近期幫我老母搞D屋,花臣多多,一方面遇上一個職業租霸,由唔交租至到申請土地審裁處,上庭我都有小小參與,搞左半年呢個鬼佬職業租霸終於係執達吏上屋企前的15分鐘離開,可想而知其實佢都已經係極熟悉法律程序,知道玩到乜野位先係遊戲終點,而且係今次的法律遊走一圈的過程下,其實有心玩野的租客真係可以話無乜手尾跟,特別係擺明乜都無的,真係唔怕你告,所以做業主真係要千萬小心。


然而,我老母的另一套樓就又係時候出租,經過租霸一役,佢終於明白大部份的地產代理,就算果一刻當你幾咁老死幾咁好都好,到時尾只有一個好現實的目的就係做成生意,而做成生意的前題下,所謂乜春幫你搵個好租客呢D說話,基本上係完全逢場作戲,即基本上只要行入鋪頭搵樓租肯比佣的就係好租客,前後識左五分鐘都可以吹到同呢個人相識左九世人,而到最後住得有衰,又或者唔交租,乜乜物物,都係你業主自已受,而佢果幾千蚊佣就當然暖笠笠落袋。


當然做代理就無得包生仔,個租客係乜質素就真係管唔到,所以橫掂都係,隊長就不如自己上網幫我老母搵下客仔好過。上網客的好處就係通常上得網搵樓,都會比較後生小小,但係唔好處就係呢D人通常都係cheap cheap租客,總之就要好似格價專家咁,用一世紀去將整個網海的所有盤格晒所有價然後搵出最最最最L平或最高價值果間屋為目標。咁當然無人同錢有仇,之但係呢種心態點解隊長咁深刻呢,主要都係同佢地睇樓同埋溝通有關。


隊長成日講,見租客的確係可以擴闊眼光,睇盡人生百態。


客A: 一個女人帶個小朋友兩歲,想要最平,然後放我飛機。

客B: 一個女人,四十歲左右,上到來好似幾中意,但佢個Feel有小小跳制,唔知係咪隊左小小草咁,咀角成日有小小想笑,思路又有點怪,黎到呢就成日同我講佢等緊另一個盤,因為果度好似更適合佢,然後問我有無得傾價錢,又問我可否短租,心諗你估我好得閒同你租半年又搵下一手咩?不過呢個都算正常。

客C: 一個女人,電話溝通好斯文好有禮貌,黎到就真係唔好介意我咁講,有小小似泰迪羅賓的女版,隊長我對殘障係無任何意見,但問題係我老母岩岩先整完個租霸,真係唔好介意如果再整多次,會唔會打撚死我呢個衰仔呢?所以我都只能好有禮貌咁,提高個價錢希望大家deal唔成功。

客D: 一個女人,四十五左右吧,住元朗村屋坐大半個鐘頭車特登來睇樓,我問佢我話點解搬咁遠,轉工嗎?佢話唔係,係未諗定,但村屋住左六年,都已經裝修發毛,所以想搬就黎睇下,我心諗你真係玩野喎。入到屋,行左五秒,同我講有無得平,我話你睇岩再傾,然後佢話咁好啦唔該你先,我心諗你無野嘛你睇到D野我睇唔到撞野啊你? 但你撞野就唔好問我價啦老闆,都唔知佢玩乜。

客E: 一個女人,四十歲左右,Ivy (唔係佢個名,係佢個身型),同個男伴來睇,正正常常,行完睇完,但似係個样暗藏挑剔,都係唔岩就走,當正常。



以上,係我總括呢排見到的租客的人的情況,但再要加多個評語係,呢班人的感覺都唔似係做D咩比較像样的工作及收入,即你以為係街撞到正正常常一個番office的人搵三兩萬斯斯文文咁果D,全部唔係。我心諗香港人到底發生乜事啊,做乜可以搵個正正經經的租客都咁難。


不過,其實唔到我唔變左膠又黎,因為再黎一個客,國內同胞,番office,正正常常,斯文有禮貌大大方方,帶齊收入證明,有誠意,即租,無計。唉,唔到我唔認命,香港租客質素真係不敢恭維。


Tuesday, June 27, 2017

取消MPF對沖


梁振英係臨尾幾日特首任期硬推MPF取消對沖,係唔知乜野葫蘆賣乜藥的情況下,坊間幾乎全線都唔支持,無論係資方定勞方都即時大開記者會話不支持呢個方案,所以有機會硬闖立法會都唔會成功,而且仲做左個炸彈比林鄭,係呢件事上面究竟有咩問題呢?


要了解成件事,首先一定要講下究竟乜野叫做MPF對沖,因為好多好多人,即我諗9成的讀者,由於上得網來睇blog的年齡都應該係後生未及退休,而近年經濟好又好少有栽員的情況下,相信好多人除左你做HR的都未必知係乜野事。


以目前香港法例黎講,今時今日退休的法例係靠一條長期服務金去保障你only,而呢舊錢的計法就係你的年資 (n) x 2/3 x 你最後一個月的月薪。舉例你做左10年,最尾一個月月薪係30000元,咁你的長期服務金就係有10 x 2/3 x 30000 = 200,000元。當然如果你係一個好高薪的打工仔,例如已經係老闆或極高級員工,係公司賣命做左30年,你可能已經月入係講緊150000元,咁你用同一條數就會計到有3,000,000元,係咪好正呢? 相信任何人都會有一個主觀願望係話,喂我同公司做左成世人,臨尾攞番舊錢退休,好理所當然啦?


不過,係香港就唔係咁講。首先,一個好仆街的位係,無論你幾高級人工幾好,你以為成日睇新聞話邊個大班邊個高層退休就有幾千萬退休,然後你再計一計自己退休用條formula一乘上去就好過癮,但實情係香港有一個上限係390000港元(十幾二十年前訂落,未改過),即係話你計到上億都無用,話之你月薪300萬,你最多最多的合法退休/長期服務金就係390000,係咪好震驚呢?不過驚嚇位唔係呢度,因為一般打工仔又未必去到呢個390000頂位,咁之但係如果你諗住攞39萬都好過無,再加埋你MPF戶口有幾十萬至一百萬都好啦,點知原來魔鬼就出來了,因為原來呢39萬仲可以對沖! 我地假使間如果你的僱主係過去呢段時間已經幫你供超過39萬的話,咁真係恭喜你僱主,因為係你以為你有唔知幾多百萬退休時,其實係先封你頂做39萬,然後再全數對沖,即係你走果日,就係攞住你MPF戶口入面的錢,無野賠!


你可能呢家先話,無野嘛,新聞成日講果D人退休有幾L多錢架喎!係,果D係人地公司良心有政治原因去賠,但如果用全香港去睇,呢家基本上做僱主係真真正正無需為你或任何人的退休而負上太多責任,目前香港係僱員條例下係極度保障僱主的,而祖國係呢方面就對員工好好多,三保再加退休金唔封頂,完全兩碼子的事,所以你今時今日自己計數,記得計清楚,因為你唔識計的話,得個MPF的銀碼係好易計錯出事的。


然而,呢家CY臨尾推出的方案,取消MPF對沖,我認為其實係一個德政(可能係上任內唯一的德政)。簡單的講,其實先唔好理呢家條數點解,總之僱員能夠係新例下攞多一萬,呢一萬係邊度黎先?如果你唔計係政府攞果舊錢出黎貼,其實係全部由僱主硬食。你可能會話,咁我幫佢搵咁多錢,抵比啦!當然隊長都係咁諗,但同時你又不得不退後一步諗係,全香港三百幾萬打工仔的僱主,本來係無諗過要預錢賠比你,而突然間呢家要嘔一舊數出黎,係人人退休都有份,嘩我當你每人要預10萬 ,呢度已經係3000億。講真,好多中小企如果無左對沖,本來個老闆都係自己支份糧果隻,又養可能玩人情養左D員工二三十年,突然間你叫佢係退休高峰期嘔幾十個出黎,好多中小企可能會執笠都似,所以政府都有補貼,而我相信如果真係實施,好多僱主都會叫D高齡的員工即刻退休,等政府幫手賠左先,然後先再用contract逐年逐年請番你算數。


而我相信,政府為左避免大規模執笠潮,除左補貼之外,亦將條formula由2/3改做1/2,稍稍令個倍數唔好乘咁大。而勞方當然就好不滿,因為本身就覺得少,而家就仲少,又有Cap,唔接受呢個方案。資方方面呢,其實亦好明白係每一蚊其實都係真金白銀要額外攞出來,你叫佢攞多D錢,就緊係一定反對啦。


其實成件事,隊長認為資方反對的立場係岩,但勞方方面反對我認為係屬於痴L線的行為。好心啦,MPF取消對沖講左九十幾年,一路無幫手推,呢家CY臨尾幫你硬推,你仲嫌個plan唔好要反對,係咪fuck上腦啊? 係,我夠知最好我推休有無上限無限大的退休金仲要唔對沖就最好啦,喂不過係你爭取到呢样野之前,真係唔好唔記得今時今日如果要退休的人佢地目前面對的計法係接近零的賠償啊,而家個方案你起碼由零變左有十皮八皮袋住先,階段勝勝利黎架,之後你想要多D就再慢慢爭取啦屌,不過香港人呢家有部份人係完美理想傻L左人事,由政改的學生到呢家打工仔都係咁,一係就乜都唔要企到硬,一係就要嬴到盡,唉,但最慘係最尾總係要攬炒先安落。老實講,作為打工仔的隊長,我會勸大家醒下啦,真係有錢落袋都唔要?袋住先啦屌。




Saturday, June 17, 2017

終極轉按


要解釋點解今次轉按咁重要,首先隊長必需提出一個,亦至目前黎講無人提出過的轉按名詞(好似係)--- 終極轉按。


終極轉按顧名思議就係可能係最終最後一次的轉按,當然世事沒有絕對,Jordan話退休都可以覆出,哥哥話退休都會覆出,但至少係目前黎講,轉按已經去到一個好關鍵的位。而要解釋呢個終極轉按的話,我地就回帶去到一個月前的第8輪逆周期措施的公佈前後果一刻。


假使間如果你並非一個有經常轉按去攞cash rebate + 套現的人,呢固終極轉按係唔太關你事。舉例,20年前你買左層樓,呢家供剩50萬,層樓值1000萬,咁話之你轉四成五成,都一定轉到錢出黎,所以你轉乜都得。但好啦,如果你係一個勤力的投資者,咁兩年前假使間你層樓係400萬,我地分別睇一睇如果你借5,6,7成的話,咁即係2年前當時的借款就係200萬, 240萬同280萬,而大約供左兩年後,假設outstanding變成185萬,225萬同265萬(睇你借幾耐),咁係第8輪逆周期措施的公佈前後果一刻,有乜野變化發生左?


首先,樓價當然應該錄有升幅,2年前400萬的樓,我地假設估價升到500萬計,以第8輪逆周期前的話,理論上你出租再轉按咁計,係借到250萬。因此,如果當你係400萬時係借5成或6成,你就可以套現65萬或25萬不等,但如果你係當時借7成的,你轉按就要放番15萬入去。因此,好大機會你仲係有能力去套到現的。


然而,如果你係第8輪逆周期後去計的話,咁就完全另一個畫面,因為所有按揭會減一成借款計,即500萬你最多借4成,亦即200萬的轉按額。如果咁計,對比番2年前的5/6/7成黎計,呢家轉按只借200萬,即係5成的話就可以套現15萬,或者當時6-7成的話,就要倒頭貼番25萬或65萬先可以轉按。


一睇到呢度,如果你的感覺係話,無所謂啦,攞cash rebate,你如果真係貼小小入去黎借,有D要貼錢,有D又cash out,咁咪拉上補下囉,借唔到新錢只攞cash rebate都好啊。當然呢個concept係無錯,但係有個問題係呢個400同500萬的估價只係我呢家做的assumption,會唔會有D樓升幅細左而借唔到更多,拉上補下竟然都係要貼仲要貼更多錢入番去做轉按,咁真係case by case。而且,目標如果唔係套現仲反而要隊番錢入去銀行,係一件不置的事,識玩的朋友一定明白,你得0蚊,欠銀行一千萬,同埋你有9000萬,欠銀行一億,同样淨欠1000萬,但完全係兩個concept,越多cash,越穏不嬲都係王道。


所以,呢個轉按另一個關鍵位係,5成就有錢攞,咁4成如果要貼錢,你又轉唔轉?我地又睇番息口問題先,兩年前的話,好多按揭係做緊H+1.7% / H+1.8%,而岩岩呢個第8輪前後,係做緊H+1.28%,呢口價係近呢五六年黎講最抵的,當然唔可以媲美王者plan H+0.65%,但係呢一刻的而且確係減左接近0.4-0.5%出黎,而且仲有高現金回贈,老實講隊長就認為係可能最後一個歷史低位plan啦,點解? 喂,今年就當聯儲局渣流係咁吹水加息姐,比多兩年佢,係咁加上去就開始有機會啦,當然加息同出的plan係唔一定有直接關係,即你可以仍然推H+1.28%封左P,但P加到上20厘都得。不過,個人認為兩年後真正進入加息週期後仲有無荀plan呢,點解應該難小小,所以呢家唔轉,又係一個大問題,但轉又要貼錢的話,點搞啊?


好啦,話明終極,就又要睇下假使間你轉左按,即當你500萬咁好彩借到250萬呢個尾班車5成係咩情況?以一般鎖兩年計,假設500萬的樓升到600萬了 (跌就更加唔駛諗轉按),而如果咁好彩政府唔再發花癲再推第9第10輪措拖去搞你個按揭的話,咁你最多借600萬的4成,即240萬,對比番250萬借款可能供到240萬左右計,大約即係要升到兩成先勉強打個和可以轉按攞cash rebate,但就無得再套現,不過你又要計多样野就係上文所講,會唔會到時個plan已經唔同,即你攞住250萬個plan係H+1.28%,到時又變番上H+1.7%咁講,然後只係為左攞兩三萬cash但每個月又貴番?相信到時我就未必會再轉。


當然將來係點會人知,但你要預樓價升兩年先有得cash out計,而隊長深信係入左你袋的錢先係你的黎講,目前能夠以5成借到平plan + 套現對於將來係一個莫大的關鍵。不過,要坐上呢班尾班車係隊長個case就只有匯豐的一個機會,而匯豐的開初態度卻是令人失望,對於隊長呢種睇住日子一天一天遠離5月19的第8輪cut off日的申請人,心如熱窩上的螞蟻就是肯定的,不過如果你唔係一個進取的投資者,也許你未必會明白同感受到,呢一次終極轉按係有幾關鍵,因為將來仲會唔會轉按,就取決於呢一次是否能坐上五成按揭靚息尾班車。




Friday, June 16, 2017

新轉按的不快故事 (三) 之經絡+匯豐


其實係某個立場黎講,個人認為經絡的角色是被動得來又模糊但又做得差。


隊長好明白,銀行做成點跟成點以致一切policy,經絡基本上好難做,即等於如果你介紹你個朋友A去朋友B公司買野,朋友B跟成點,佢公司點做野,你好難插隻手入去,呢一點我明,所以好多時經絡只係收完你張Form比完所謂介紹的RM你就拍屁股走,呢下係無可奈何,你想佢跟多D都未必做到。好啦,之但係經絡同銀行之間呢個中介轉介角色又的確係有利益關係,有利益就即係有合作,多多少少隊長又會相信,如果真係D按揭唔順利,經絡插隻手入去,甚至經絡的高層應該都會同銀行的高層有計傾,而係商業社會呢D前線對前線,高層對高層的關係不嬲都存在,只係呢種期望究竟係所謂的高層係隊長的層面可用到幾高,以致經絡又可以接觸到銀行的幾高,就係另一個考量。


今次呢件事入面,隊長響正常順利情況下對經絡的期望不扭都只係如下:


1. 有禮卷當過下癮
2. 最好搵一個同東亞Y小姐同級數有經驗又爽手的匯豐按揭的人就好了,而如果無,都整個順順利利的吧起碼。


其實匯豐做按揭我的經驗之前唔係咁差的,印象中元朗分行有位RM已退休的很好,沙田分行有位B小姐升左去上水亦很好(但高級左唔直接跟case啦),mortgage部門的Z小姐也很好,但佢生仔又唔撈了,Risk部門的F小姐亦很好但佢都唔係真正對外接case,以上的呢一堆名額我都有很好的經驗,所以隊長個人係相信匯豐咁大間bank應該仲有d 勁的RM/mortgage的sales存在,就好似我知東亞Y小姐咁神級的情況下,基本上我攬住佢唔會走,而對於匯豐的問題係我唔會想搏一鋪自己試任何一間分行的RM,所以先希望經絡可以幫我identify到一個勁的RM比我。


無奈今次事件係timing出錯,觸發點係一個拖慢左的RM遇上無人知道的出招,令我的case踩左界之後,個R生呢位RM又陰差陽錯要去exchange,換上個partner S生就零準備下挑機踼case,咁幾件事的漣漪效應下就又spice up左個客即係我,咁講番經絡就緊係你收得匯豐錢,又介紹得R生,呢家又瀨晒野,隊長好自然就番黎問你介紹D咩人比我啦。再者,上一個Case經絡某高層L小姐留直線講到實牙實齒話以後有野搵佢,咁好自然我就對經絡的期望係我有野就搵到位高層可以幫下手推下匯豐架啦。


但件事最於是無補而對經絡絕望的係,你又點會諗到呢位L小姐所作出的承諾係會由唔聽電話,然後whatsapp已讀不回,再打電話上佢公司就開會唔覆咁令你終結。當然經絡咁大間公司絕對可以當做少你一個煩膠客唔少的諗法去諗,你中意寫咪寫L飽佢,但同時我又唔係好理解係咪同隊長講句野覆個電話都做唔到?而如果做唔到的話,當初又留直線吹到上天的危機處理又講黎做乜呢?但莫論乜野原因,連經常代表經絡的L小姐都可以作出空談的承諾時,基本上都唔需要旨望經絡可以做到D乜,所以基本上我都放棄左再向經絡求助。不過小插曲的係之後東亞Y小姐都好人,佢話見我只係填左一次經絡form,提我簽番咁多份按揭的form比佢,我照做,燥還燥,做生意都係要honor番個deal比人,那怕可能係未必再有合作機會。


然而,點解五月中底發生的野,今日隊長先攞番出黎寫呢?主要原因係隊長一路都好唔想閧Blog撻朵做野,隊長明白要批mortgage係需要時間的。但係,批還批,都要合理時間,由我投訴開始到呢星期,已經接近三個多星期,而我又咁岩知道另一位朋友,也是用約三個多星期收到匯豐的答覆,咁我落筆當日我問匯豐第N次更新都係話review緊review緊,咁個人認為即係投訴乜咩escalate都係得啖笑啦,喂隊長我真係唔係期望投訴完可以三日就有答覆,當然佢地個C先生(所謂高層)係有咁承諾過,但係隊長我會有個期望係,如果正常要三星期,我投訴完象徵式應該都有條友關注下睇下推下,咁人地三星期,我兩星期有D反應都好啊? 不過呢D又係隊長一廂情願的諗法,而且追極都無用,每次都係review緊,咁三星期後連我入form計埋真係一個月,仲要未知等幾耐,咁無計啦,你唔做野,咁唯有我做囉。


無獨有偶,你又點會估到係我寫完兩篇的當日,一直話review中的野就有消息有feedback啦,咁你話係時間上的巧合,定係真係唔做野都唔會迫到野出黎,咁就無人知啦。

Wednesday, June 14, 2017

新轉按的不快故事 (二) 之經絡+匯豐


呢個故事係教識左我一樣野就係原來唔得的野就真係唔得,信幾多次都無用。


由阿尖仔匯豐R先生離開去美國exchange,Y小姐其實都有野叫我補,但仍然係順利到不得了,及至今日落筆,係無cut一成,而且offer letter順利送出。講番匯豐,去到5月24日,S先生打比我就當頭第一句劈落黎話要全部減一成,原因係我的application過晒佢地匯豐的deadline一刀切咁話喎,而佢呢個電話係完全串過馬頭古力的態度,甚至我可以話係用趕客的態度,即基本上就你轉就轉,唔L轉就擺L就就咁的閪聲,當然你咁的態度我就即刻著L左。


我問番呢位S先生我話咁你可唔可以話番比我聽我邊一樣野交遲過你地所謂的deadline而你的deadline又係幾時啊? 我話唔該你睇番我同阿R先生的Email,同埋我幾時交form簽名,有無顯示我過左deadline啊? 佢又好串柒柒咁話我呢度就睇唔到你地Email record ga la,但張form就話咩18 (定19號)之類 (<---隊長我都唔記得佢講乜鳩啦),總之佢話睇到的就係你過左啦,咁我就話你起碼都要話番比我聽我邊样野delay你地先得,12號交form,早過個第8輪成個星期,你同事拖左我幾日,電話叫佢打又唔打,打完做果個咩錄音又話要隔一日,拖黎拖去都係你同事你有無問清楚佢先打黎啊,佢就話我咪就係打黎想了解清楚囉,我心諗你老味個西你打黎個客度乜撚準備都無仲好似打黎挑機咁做乜柒野啊?係咪匯豐係公司派化學野你吸,吸到你high撚大左啊? 於是我話唔好晒我時間啦你不如比你manager電話我啦,呢個cut一成你都講唔通又唔準備的,我就唔接受啦,於時佢就話會搵另一位所謂的manager C先生同我再傾就收線。


好啦,我呢家慶撚過火屎,一方面幾隻cut一成借少左成球幾錢已經好影響我後面的安排,仲要比你條匯豐S先生拮到我爆廠,我即時就搵番阿經絡J小姐我問番你經絡又介紹D乜人比我啦?咁J小姐都知小小衰即時就搵番遠在美國的R先生啦,而我掛線後就決定搵因為上次事件而留電話比我的經絡高層L小姐講番呢單野,畢竟又係經絡介紹的,睇下佢有無野幫到手。


點知呢個世界原來係絕望的,你以為上次事件L小姐話有乜野直接搵佢係真咩?少年你太年輕啦,打電話係通的,不過無人接。而由於當時時間係21:30左右,我就當L小姐高層收工唔想理野,我咪唯有留whatsapp比佢啦,點知好野喎,一留無耐就三個voice message都籃剔已讀不回,咁即係表示咩呢?一就係表示我煩膠廢撚事回,二就係一係個電話係錯囉。咁為左唔好錯怪經絡,第二日我就問番J小姐呢個電話係咪L小姐電話,段古佢地應該內部都有phone list挂,但J小姐可能都唔想上面知咁多,於是就擋擋擋話唔係公司(亦唔會幫你搵),而我為左證明係我煩膠定係個電話唔係L小姐,我office hour又打去啦,啦啦啦今次係有人聽,但似係秘書之類,咁我話搵L小姐,佢就話L小姐開緊會,問我邊位,咁我咪留番名係隊長,L小姐知邊位的,留埋電話,但無奈係咩呢?L小姐係無覆過Call,而whatsapp顯示的係我已被封鎖,咁隊長我去到呢個位都無謂再自己搵架黎屌啦,因為呢件事證明左我係煩膠。


所以去到呢一點係咩呢,就係經絡呢邊係已經絕路,唯有又要向番HSBC埋手繼續跟進............待續