經絡按揭

隊長增值服務

財務自由僱問服務 [讀者來信]一個簡單的過程,令你明白下一步該做什麼的機會,向財務自由向前踏出成功正確一步。
隊長裝修僱問服務 [裝修服務]第一次買樓裝修怕比人呃?試下我地呢個服務啦。

Thursday, January 5, 2017

Grand Yoho買新樓分析下集


好啦另一個最關鍵的因素隊長唔會選擇買任何新樓就係樓價的問題。買樓投資不外賺價或賺租,租金回報得2厘幾,可能有人都仲會痴線去買無問題,因為睇好樓價升。但問題又黎,樓市大市升,又係咪代表你的盤升先,呢個又係一個好重要的問題。


有好多人,特別係新手就會諗,啊我要上車,上車最好就買新樓,價單透明唔駛講價,仲有各種優惠,特別係發展商的二按幫助,大幅減少首期。當然我絕對明白攞200萬同攞50萬黎買樓係兩件事,馬死落地下係無計。但係又換個角度,你個二按係咪唔駛還先? 而且二按個錢,在隊長而言係覺得極度on9,如果我能夠做發展商我都會咁借比你,因為根本就係搵你苯柒。不過先講番個上車或新手投資者的情況,如果你係盲目咁買,而睇唔到我睇到的話,咁就真係祝你好運。


話說新樓的市價,其實係點样黎呢?好簡單,你同你的一班一手買家買左果一刻,就係市價,測量師行同發展商以及銀行有晒共識,一定會估足比你,所以你買左一定會估足價借到錢上會。但如果你係如隊長或其他有經驗的投資者,兩年後做轉按時,市價係乜野呢,呢個就係一個好有趣但又好technical的地方。


當然我地呢D人轉按就緊係想銀行估高D價,一來就借多D套現,二來估價升就感覺好似樓價升,樓價升就當然開心啦係咪。而且更關鍵的係呢一刻你層樓已經放緊租,如果你想轉按賺現金回贈,你絕對要睇番你當刻係銀行借左幾多成,然後二按又幾多成,而你轉按又會唔會影響到你二按之類的問題。複雜的唔好講,就簡單講當你係之前借6成,你呢家有張租約係手就走唔甩要借5成,果1成差價如果樓價唔升,你就要自己攞出黎做轉按,但做轉按每兩年有成接近3皮野的現金回贈,咁你一定會好希望估價升,唔駛自己攞錢去還果一成嘛,去到呢個位,咁最關鍵的問題就係你層5.78M的樓,兩年後呢一刻值幾錢?


之前已經提過,市價係由你成交果一刻,即兩年前已經定左一次,咁兩年後的今日的成交市價有無升呢?對唔住,99%可以答你係唔會有,點解呢?因為基本上係無任何合理的成交去支持。如果你去到呢個位都仲未諗到點解的話,我勸你真係唔好仲傻豬豬走去買新樓,因為呢個香港有條例叫SSD,頭一年係要罰20%,第一至第二年罰15%,就算你過左兩年賣樓都仲係要比10%,我想問你好人好姐如果無乜正常問題,你會唔會走去賠錢賣樓?就算真係有,果口價一定係古靈精怪,無人會攞果口價去參考,因此即係理論上頭三年都無成交,無成交即係無實際炒上去,咁你個樓價點升呢?


當然,你會好主觀咁話,唔係喎,大市呢兩年升左20%,咁我層樓都應該升20%啦掛? Sorry,呢個係你一廂情願的諗法,銀行都要有風險評估,借錢比你唔還都係佢地食,估價估錯晒都會啡測量師行,所以係無左發展商推波助瀾下,你會發現個估價係即時接近停頓。不過你又可能會話,唔係喎,而家元朗尚悅係幾錢幾錢,Midtown幾錢幾錢,升左幾多幾多,咁無理由Midtown幾多幾多,我新過佢都無呢口價掛?如果你咁諗,又即係你再一次一廂情願咁諗啦,不過係呢個層面去睇你錯唔晒,因為測量師行呢,係會的確睇下附近樓盤的成交做參考,但係問題係你以為的幅度,同佢估價的幅度黎講,好肯定係會保守好多。


深入小小去睇,你主觀去諗你呢刻可能成左5.78M的一房,咁呢一刻可能Midtown兩房做6M咁計,咁你兩年後見到Midtown兩房去到7.2M,好自然你會諗係咪你間屋就5.78M x 1.2 = 6.936M呢? 可以好好好肯定咁話比你聽,當中好大機會唔係咁計,而且個幅度可能仲會令你好失望,某程度上可能佢會估6M - 6.2M咁?你會話,唔然係嘛?係,就撚係咁,吹咩?一日無成交,你層樓都唔駛旨意好自由咁升。


好啦,當然你會話,咁無所謂啦,反正都會升嘛,Well,呢個係我求其舉的例子而已,但如果大市只係稍稍升10%咁點呢? Sorry你層樓可能係無升過咁劑,而且你話你係買黎投資嘛,投資係要賺錢,當然的確係你好彩的話都有錢執,但我個睇法係,假設你唔好搞咁多買Grand Yoho,你去買上述midtown單位,根本已經唔駛估黎估去估自己賺幾多啦,而且即買即收租,乜都有晒數計,你係死唔中意話唔係一手業主之嘛,但從數字上同成件事睇,我只係諗到百害而無一利咁劑。


投資買樓千變萬化,但今時今日買新樓真係可以話9死1生,你唔輸唔好以為自已賺左,因為你要比較的係同一刻的大市比較,即你同我就咁講你買左間屋三年執五十萬每月收12000蚊租係一件完全無意思的事,相反我會問如果同期你買另一度,你可能係三年執三百萬的話,咁我就會笑你on9仔,但你堅持話Grand Yoho好撚勁好巴撚閉,咁我又點吹得你漲。


講真,今時今日要收13000/14000蚊租,駛閪用5.78M入場咩,你去咩得寶淘大任篤啊,買貴左都係4M尾,平100粒都有呢口價租出去啦,管理費又平,你嘔番30-40萬出黎裝修到皇官咁都得啦,大市升,斷估唔會咁串話Grand Yoho升得寶淘大跌掛? 我攞住100萬優勢,收一样的租,我諗極都諗唔撚明點解要咁迷戀新盤,除非你同我講Grand Yoho開平過Midtown就話一齊去搶貨姐,但呢個世界邊度有咁大隻甲娜隨街跳啊?呢口萬四萬五蚊價,你退後一步去搵樓,九龍新界大撚把野你揀啦, 講到尾,投資我就唔會買,要買都買二手,起嗎慳一球,完。




上集: http://hk80captain.blogspot.com/2017/01/grand-yoho-12.html

Wednesday, January 4, 2017

Grand Yoho買新樓分析上集


2017年新開始,各大發展商當然就密密諗新一年大計如何部署,首先出籠的就係Grand Yoho新價單,價單一出均價接近15000,入場版8座7樓B扣晒基本13.5%優惠都岩岩好13996呎價,即約萬四蚊,Lump Sum大約5.78M,有朋友一直好中意Yoho發展,又知隊長曾經yoho系列,所以特登打比隊長問下意見。


當然第一個問題要問的就係佢究章係投資定自住,如果係自住的話,老實講一句話中意就真係大晒,唔睇錢的話,咁的確Grand Yoho係地鉄上面,有晒成個屋苑商場強大配套,有會所又係元朗地標,假使間你話你係元朗人生於斯長於斯,咁買Grand Yoho係絕對無任何問題的,反正自住享受下係好難用錢計。


但佢地似乎係以投資的角度出發,咁就即係要計錢,而計錢的話就有好多野要睇。老實講隊長今時今日真係唔會建議買一手樓就大家都知,自從有辣招以致新辣招之後,呢個一手樓已經係mark高左好多好多水份,你話佢回返13.5%比你,但你睇一睇條文,個價單仲有幾多優惠你食唔到,已經係你額外比多的水份的一部份,比如話家族優惠1.5% - 2.5%,又或者買家稅的回贈。你好可能話,唔係喎,我都攞到呢D回贈喎,但問題係食唔晒就即係比多左啦,舉個例,你話你有家族優惠,點會食唔晒?但問題係又睇下你買咩單位囉,啦如果我係發展商計成本,一定當你買特色單位咁計,比如你買兩個5000萬,我回番假使間2.5%比你即我預左125萬係手要派出黎,但點知你家族只係買兩個700萬,你以為好爽食番2.5%咁講即87500,其實發展商就食多一百一十幾萬啦。而且記住呢D數只係面數佢mark高你計到食左唔比番你,而計唔到的premium(唔係margin),係幾多根本無人知,但今時今日係好premium就肯肯定。


再講基本買新樓又有好多問題要諗,第一係管理費,發展商公佈的管理費為3.95元實呎,即如果你400呎左右已經1600元一個月,如果你600呎就2400元,呢家百物驣貴,絕對明白貴係有原因。但你要記住小數係極怕長計,1600元一年就係19200元,呢條數係你每個月成本,你收唔收租都要科出去,而更大問題都係由隊長做過業委會先知的問題就係通常呢家新盤第一年都其實係撳低晒個成本引你入局先,好啦你買左就即係洗濕個頭,業委會只係顧問角色,並沒有法定權力,呢度又可以寫一篇文,但簡單D講洗得越大,發展商旗下的啓勝就賺得越多,你要同佢玩又要開居民大會再搞法團先有,當然啓勝唔算太仆街,但搵錢就一定要,所以一般情況下你呢家好易見到新盤第一二三年都係要狂加管理費,10%一年你可以唔覺係乜,但到你兩三年後400呎單位比成2000蚊或以上的管理費,你就會牙痛,特別係投資的你回報又會少左。


買新樓另一個問題就係交樓期,不過grand yoho已經唔算長樓花,因為都係2017年6月30日落成,就算遲你一兩個月都唔係話好長,不過當然如果你計到好盡的話,你可以諗對比買二手樓60日後(或更短)成交就係你,你之後你即放租就可能係三月份起碼,中間隨時賺多過Grand Yoho三四個月租又係幾萬蚊數的事。但更重要的係租金回報問題,首先要知道新盤通病就係一放租同時有幾百個盤擺係度,成個元朗都會係短時間個租金勁受壓,而如果以而家midtown的一房計係大約13000起租,兩房係15000計,我估計呢家Grand yoho入場版的大一房413呎都都最多做14000左右,頭批隨時我估計連14000都無可能13000都要食,直接計租金回報即係2.6厘到3厘左右,不過當中有一個好大的問題係我攞緊最低層最平果個單位同你計回報,叻極未計扣管理費都係得3%,扣埋管理費1600得番2.3% - 2.5%已經係最叻,新樓中層高層其實租金唔太大分別,但係你比多幾十萬只係會壓低你個回報,即如果難聽D講你去到30幾40樓比成接近7球去收13000/14000蚊租,回報去得番番1.9%你都好劑,真係不如死左去算。


Monday, December 26, 2016

聖誕下的2017預視


聖誕節係普天同慶的日子,而如果你有樓的話,相信今年都過左一個好瘋狂的樓市,由年初到的低位向下沉,到而家接近話V型反彈,去到年尾尾二的CCL收145.44,估計年尾最後一日都應該係升,亦即係話極接近歷史高位,要破頂睇黎應該唔遠。


早番年半前隊長寫過呢篇再見400萬的樓,當日雖然唔太算實現就被拉番個樓價落黎,但其實細價樓一直都表現強勁,最低可能有部份隊長觀察的400萬目標樓被下拉至320萬,但今日已經去到380萬左右的水平,睇黎呢篇再見400萬樓雖然遲左,但係2017年就應該會實現。


帶番小小頭盔,隊長所指的唔係話之後你唔再搵到任何400萬以下的樓,但泛指的係某幾個細價樓的屋苑,如荃灣中心,大埔中心,金獅花園,河畔中心,得寶花園呢一堆較細但又係以屋苑形式所為人熟知的地段,相信於2017年的平均入場價會超越400萬,但可能個別的單位如屋苑中的最細積,或最低層等等,仲係350-380,係有機會的,但整体要誇半隻腳400萬就應該差唔多了,而另一方面你話市區有單支有唐樓仲係200-300萬咁講,係絕對有,但呢D一支支的單位好難代表大市,所以就唔當作指標考慮了。


對於明年有好多人話加息會令本港樓市受壓力,呢一點隊長係同意的,之不過如我前文所講,2017年應該最多加兩次息,甚至考一考眼光的話2018年亦最多係加兩次,合共四次亦即一厘息左右,相信呢個幅度係對於大部份人買左樓的業主黎講都係可承受範圍之內。假使間如果你認同的話,未來呢24個月的策略其實好簡單,息口上升初期比較緩慢,大家只需要積極去建築自己的防波堤,順住減債兩年,並利用mortgage link,去儲下錢,繼續持有物業,已經係最好的安排。


個人認為,呢段時間除非你真係錢多,否則都千奇唔好買樓增大自己個credit之餘,亦唔好賣樓去等樓跌。儲錢增強現金流係唯一的出路,到2018年時先再睇點搞。可能你會話,點解要睇2018之後呢? 主因係唔計任何黑天鵝事件,2017年加息有限,政府換屆又唔會減辣住,所以應該只係平穏過渡2017。


當然,你又可能諗係咪乜都唔做呢?咁又唔一定,但乜都唔做係一件合理的事,特別係呢家如果買第二層下下都15%計,除非你有親人幫你頂名果D另計啦,但如果你唔諗買間新野玩,因為買間新野都要15%,400萬就要60萬稅及雜費去計,你倒不如用同样的價值考慮下增值現有的樓去提升投資回報,特別係果d而經比較殘的單位等等。而增值方面,各位係可以考慮下將房子割細d去分租,但係呢度我唔係鼓吹做劏房,你中意做梗房當自住分租出去,係閣下的選擇,而且記得睇番相關的法律條文先,隊長想帶出的重點,只係呢家乜都越搞越細,主因樓價越玩越貴,租金亦水漲船高,好多人由上而下要流入更細的單位,所以間細去分租的回報,係自不然更高,但如果你有呢個諗法,記得要做一個有責任的業主,做好小小間屋比人住得舒適d,係細之中都尋求一定的生活質素先係王道。


2017年雖然隊長真係有d手痕想入市,但正正係呢種諗法所以我打篇文出黎去叫自己唔好亂黎,畢竟呢家繼續升隊長都好過癮,但如果跌的話,隊長都仲有好大的buffer去頂住,目前都可以叫做小不敗的位置。而下一個milestone就係去去今年8月,到時如果仲係順風順水,咁就更加不得了,而希望各位一样能夠持盈保泰,強化自己的財政狀態,到時升你又賺,跌你又入,咁就可以立於不敗之地了。

Sunday, December 11, 2016

政局與樓市


最近香港的政局以及樓市政策真係多新聞,先有政府出辣招一律15% DSD,然後有房署踼公屋富戶,然後最新鮮滖熱辣就係梁振英宣佈唔會競選連任下一屆特首,變幻莫測的政治環境對香港的樓市實在有重大的影響。


其實心水清的朋友都明白,梁振英連任的籌碼,樓市的升跌一定係佢的重中之重,所以佢不停吹噓今屆政府搞到幾多供應,而係之前佢不停出牌,包括要司法覆核咁多議員同埋打樓市,為的一定係為連任鋪路,以其無所不用其極的性格,連打公屋富戶呢招都出埋(但我欣賞呢招的),好明顯佢係一張一張牌咁出,志在連任。不過事與願違,紅燈係咪比左雙曾就唔知,但佢係一星期內突然比人KO,似乎北京都出招,陰謀論咁講應該捉到佢痛腳之類要佢自動投降,但莫論原因係乜,佢唔再玩連任的話,大家可以理解為佢應該失勢,而失勢的話呢家要做的就係唔好再得罪人,特別係唔好再搞事撩慶北京,否則佢下台後應該唔會好過。


如果你認同以上觀點的話,咁你可以諗呢段時間香港應該會比較風平浪靜,因為梁振英唔再搞事,咁樓市方面應該會繼續執行番現有的安排就算,即係話佢應該再無動機去加辣,但又唔會減辣,而公屋富戶呢下,佢洗濕左果頭應該會繼續,尤其是其實都唔洗佢做,執行上都係靠房署班人,又唔駛過立法會,但呢件事要去到出年十月先會實施,所以由呢一刻到出年,樓市應該都唔會見到再見重大的政策去再改變。


以目前的情況睇,呢家出完招樓市反而仲亢奮,因為好明顯個辣招的影響對於需求就無乜太大的影響,上車的繼續上車,投資的又可以親友去頂,BSD買家就更加唔怕你,打擊的需求好有限,但係係供應方面就大穫,所有有樓的人,尤其是有兩層或以上的全部都會企晒係度,因為你就算換貨都要15%,條數點計都唔通,所以基本上唔好話只睇樓市升,呢家係講緊只要樓市唔跌,自已財政狀況又唔太差的話,基本上就唔會想賣樓,二手供應其實接近乾涸,一手發展商見到所有客源都走去接貨,任mark價下,咁样的市唔升都難。


另一方面,政府打富戶政策其實又係另一個助燃劑,當然你可以諗話一出一入,即係唧一個富戶出黎,就入一個租戶,但首先個富戶本身其實如果有樓的話,佢好大機會放緊租,亦即係佢要收番層樓番黎唔續租,咁條街就點都多左一個租客,而租得私樓的租客理應比起輪侯冊的實力好好多,被唧出黎的優質租戶重反市場,去replace番可能住緊劏房的基層,明顯呢個動作對樓市的租金有正面影響。而如果富戶被踼出的條件係人工超標5倍但無樓的話,講真佢走入市場,唔係買樓都會租樓,咁高人工的家庭又係對租金有支持。


當然,有部份富戶係可能會選擇甩名或賣樓咁,甩名可能都係一個方法,但甩名唔代唔甩左名就無事,如果房署真係捉,咁你甩名又繼續住公屋就好大穫,所以有錢的仔女可能又係要到市場租樓買樓,但呢個Case仲仆街的係因為間公屋又無空番出黎比人住,樓市仲更加谷升。而如果富戶係選擇賣樓的話,當然我係房署一定會問你賣完樓舊錢去左邊,老實講你夠唔夠膽係政府打富戶的情況下,賣完樓將舊錢收埋咁明目張膽去剃眼眉?搏唔搏得過就睇你,但虛報資料係刑事,明明有樓乖乖地出去住就得但走去賣樓收埋舊錢搏拉,個值搏率咁低都做我就好懷疑有幾多人敢搏。


所以,以而家公屋富戶有2.6萬戶計,係咁易唧20-30%出黎都又係一大堆剛性需求,更大穫的係究竟呢家有幾多公屋戶其實係漏報同虛報緊呢,政府只要用公屋名冊去查冊一次就會一清二楚,實際的富戶數字會更多,而且會唔會有某D富戶可能因為谷住要搬走反而決定一家大細又買過層夠大的一家人住更加係未知之數 ,所以打公屋富戶呢件事真係對樓市有好正面的幫助。


呢家梁振英唔連任,好多人都認為唔會再打樓市所以加快入市,係各方面的推拉下,個人認為真係有樓的實在只需要坐係度等食就好了,2017年應該都係升,但呢一浪升幾多真係唔知,不過收住租等,休養生息,就係目前最好的樓市策略。







Saturday, November 26, 2016

專家淡友


經常係各媒體成日都會見到D乜乜研究中心乜乜大學乜乜銀行的專家發表報告,一時就話供應會大量增加,一時又就話加息,一時又話加辣,總之樓市就一定會跌三五七成,今年講完唔跌就出來上半年又吹,上半年唔跌就下半年又吹,一個壞左的鐘都有兩次準黎計,總之不停講就希望中一次。


由2009年到呢家咁吹都七八年,除左今年初係咁易跌過下又即彈,樓市大致始終同佢地的預期反方向。不過係今年初的時間,作為淡友的又出現一個問題就係永遠都有下跌的空間,即係跌左10%,就仲有10%跌,跌到20%,就仲有20%跌,400萬的野跌到350萬,就會再吹到300萬,到300萬就係250萬,基本上我唔知淡友的心態係點,可能真係要跌到0蚊送層樓比你樓價先係合理水平?


其中一位專家我記得佢都應該真長期淡友(好多都係),但印象中佢好似都有一家三口咁出現過係某新聞透視之類的節目。隊長沒有時間亦無能力去印證他人的財政狀態,但忽發奇想咁諗下如果以2010年佢一家三口一直被呢位淡友專家當家作主,又無明淡暗好的呢d古怪野的話 ,究竟佢一家人的財政會因為層樓變成點?


純以租樓支出計,由2010年到呢家佢都仲唱淡的話,當佢最保守最叻仔可以唔加租計每個月一萬銀,呢家應該大約70個月左右,即係都租左接近70萬元。而如果佢2010年買樓的話,唔一定當佢要買黎自住,就當佢衰衰地買300萬的樓,呢家應該都起碼500萬(非常保守),即係話一來一回呢個家庭就差270萬。呢位專家的收入係多少,我唔知,但佢以前好似係大學教書,幾皮野應該實有,但呢家做所謂的研究我唔知有幾錢啦,但係如果搵得多,我相信佢隨時輸得仲多,因為租樓又大機會比多左,買樓的目標單位大小又會大左,所以結論係呢條數係對比佢月入係應該好難追得番,而除非一個可能性就係樓市大跌,所以淡友堅持淡係有原因,如果唔係好難同屋企人交代。


是的,同屋企人交代其實都係一個負責任的人想去做的事,但想負責任同真係負責任又往往係兩碼子的事。淡友係一個長期升勢下一年又一年咁唱淡睇淡,當然中一鋪就可以威一世,但問題係你唔中就成家人陪你癲。就如在賭場中,連結十口庄,賭仔心態就要搏開口閒,買完開左庄,就唔信邪又買口閒,呢D心態其實係賭錢心態,而唔係投資。投資始終係有數計講賺蝕,樓市因為通漲年年慢慢升,係反映通漲,自住慳埋租,係投資有數計。但你要搏果一下急插賺鋪勁的,呢個係賭注,因為賭先可以一鋪賺番金。當然,無人話唔可以賭,但隊長只係認為一家大細,自住樓睇岩就買,賭大跌就係股市度做野算。


隊長識的淡友真係好多,成日都係話樓市跌,太貴,主觀的代入客觀條件,同一件事往往都會被演繹為向淡的條件,即如人民幣升跌,港樓都跌;特朗普上場會加息,跌;出年特首換屆,跌;總之所有野都係會導致跌。而其中最重要當然係話出年加八次息,一定跌咁喎。當然狂人上場係咪會出奇招我唔知,但係睇佢上任前呢家好幾個議題都縮,佢自己屋企都係做地產,係咪加息仲要加八次?個人估計佢到時改口風話係比番聯儲局決定,你都吹佢唔漲啦。隊長就認為呢,出年加息,應該會加,但唔多過兩次,大家息目以待。



Tuesday, November 15, 2016

長期作戰


相信各位讀者作為成年人,一定會明白到好多時好多錢係會突如奇來咁搵上門的。當然有時係應該預期到,比如話每兩個月的電費單,又或者每季的差餉,如果你係一個好細心好有計劃的會計師,一定可以筆直得好好,之但係對於隊長黎講的話,只要唔係每個月差唔多係定額的供款開支的話,任何其他雜項都可以叫做特殊開支,而呢D特殊開支往往都會比好大的煩惱我,每每以為搞掂晒啦咩,突然又會有其他野跳出黎,所以特殊開支所衍生出黎的,就係要搵特殊收入去解決。


特殊收入對於每個人都可以係唔一样,例如話有人買匯豐一年派四次息,又或者你買港燈派兩次,又或者你買債卷有唔同的terms,同收租唔同,呢D息的收入並非每個月定時定候奉上,但如果計算得宜的話,就會係租金以外突然幫一幫到手去應付特殊的開支。


點解講呢個話題呢?主要原因係想講其實要用樓做到財務自由的話,除左樓本身久唔久都要煩下你去搵D額外的錢去做額外的野的同時,一個正常成年人的生活實在有太多非固定的錢要洗,而呢D錢係好鬼難計應好難預,比如你有老友結要做人情再做禮咁,如果真係靠一份租金去計的話,好容易就會計錯數。


不過話分兩頭,如果你係近呢十年八年先買樓的,好明顯層樓就未會供完,亦即係話想成份租金吞晒呢,就仲有好漫長的時間。當然我地設定的目標係幾十年後你供完就會有層樓係完完全全屬於你,而且D租金又成份吞得晒,但由今日跳到去果一日黎講就係一個長期作戰,有排玩。但係講番如果你唔係古惑借MC/二按去收租的話,以今時今日的租金黎講,對比番你五六成樓價的按揭,理論上唔駛等到供完,你每個月都會有錢落袋,而正正就係呢舊錢去補貼長期作戰下久唔久會自己搵上門的開支。


深入去研究的話,其實過去呢段時間的息口真係低到好有利收租客。前排我老母無啦啦講番幾廿年前買第一層樓時,息口係5厘8厘咁去,廿零萬樓價每個月供3000幾蚊供廿年,每個月無錢落袋仲要大部份供款都係息口,對比番我地由2008年海嘯後的超低息年代,呢家簡直係一個天堂,而且呢個天堂已經有8年的時間,而未來究竟幾時可以加番去幾十年前的所謂正常水平根本係無時間表,所以呢個長期作戰,係過8年都係at our advantage,而未來睇黎起碼有兩三年都唔會高到去邊,供下供下又向前邁向幾步。


係長期作戰下,其實本來都有諗過賣多一兩間去減一減債務,不過政府搞完呢個新辣招後真係賣左買唔番,再加上就算聯儲局成日吹加息的同時,新的按息就不停係咁減,呢個亦令隊長係長期作戰中重新部署。而其實係呢個按息戰上仲有一點好緊要的,就係每兩年的按揭現金回贈的確提供左好多特殊收入去幫我比好多雜項開支。


老實講我真係希望cash rebate係按揭戰上繼續白熱化時金管又唔好出手搞呢样野,畢竟其實現金回贈都係羊毛出自羊身上,舊錢我有份比,銀行肯回多D都係一個商業決定。而如果你唔明點解呢件事隊長咁在意的話,你可以諗下如果你爭銀行100萬佢就每兩年回1萬比你,你爭佢1000萬佢就每年回10萬,一億就回100萬......,而如果加回贈,就係可以一億回110萬,或120萬咁加上去,呢舊錢係送比你,而且銀行亦願意比,只係金管叫停而已。


點都好,長期作戰的旅途上,係唔郁資產下其實都有好多地方可以制造更多現金流去幫助自己的財政狀況,只要拉長條戰線,呢D現金流亦會可以幫你更快更平穩咁供完層樓,年老時可以享受自己種下的福。


Sunday, November 6, 2016

又來辣招


首先,如果你有多於一層樓的話,恭喜你,因為你好大機會係政府再加辣後,成為左富貴線上的一員。呢個係繼政府推出貧窮線後的另一力作,將原先的DSD一律調整為15%,首置或換樓客就不受影響,香港想再買樓投資收租的話,呢條路幾乎可以話行唔通。所以如果你持有多於一個單位的話,普遍黎講已經好過好多好多未有物業的人,而呢個鴻溝係好多好多年都無法跨過。


網上其實已經有好多人反映左今次加辣的影響,大致都係講投資的業主唔會賣樓,因為賣左買番的成本大增。而如果係換樓客的話叫價都會進取,因為先買後賣隨時High大穫的情況下,換樓客會傾向先賣後買,而先賣後買的大前題係唔到價唔放,因此好多人會傾向提高叫價,所以變相會推高樓價。對於代理黎講好大機會就係二手樓會冰封零成交,偏向會繼續主攻新樓因為發展商對大陸人有稅務回贈,相信好大機會遲D會將稅務回贈推埋比香港人。而睇睇淡的人當然就係話跌三五七成,無乜特別的新意。


以上的觀點其實有兩點係值得再探討的,一就係新盤的話其實發展商呢就真係一直都抬高左個價去回贈比大陸人,條數一早就預左係成個盤到,即舉個例如果咁叻仔佢地的新盤100%都賣比大陸人,咁佢地個BSD回贈幾多都要比到足晒,作為發展商呢條數一定計過。但現實當然唔會係100%大陸人買一個盤啦,所以佢地開價可能會估一估個香港人vs國內人的比例黎Mark Up個Margin,假設佢地預左有3成大陸人買,咁佢地可能就保守D預到50%係要回贈個BSD咁講,開價就預左要嘔番5成人的BSD出黎,如果唔到5成的話即佢地又會嘔少番D出黎賺得更深,呢個正正就係羊毛出自羊身上的道理,而如果你同意上面的理解的話,咁呢家個遊戲只係要10成都嘔稅,即係發展商係開價時谷住要加多15% x 50%的margin上去,咁樓價方向係點顯而已見。


有淡友可能會話,加左就一定有人買啊?無人買所以賣唔出唔得?發展商食屎都要賤賣啦!理論上做生意當然無話賺硬,但我更相信蝕本生意係無人做,而且發展商唔係蠢仔,你估佢會唔會唔知一手樓的優勢係將會強於二手樓,因為二手樓盤源變少,價錢硬淨,所以一手樓係各種優惠下加上代理的催谷,所有的客源集中晒落去的話,去貨速度未必會減太多,而且是次出招其實無影響大陸果班客咁濟,即係話去大陸貨果批貨一样會走到,如是者就算賣慢小小但一样去到貨的情況下,財雄勢大的發展商點解會劈價散貨,我睇除左黑天鵝情況下我諗唔到有咩可能會劈,所以一手主導的市場應該又係升。


而對於二手樓,有人話因為之前DSD的時候累進式的稅項有漏洞,所以呢個加辣只係修正之前細價樓相對優惠的情況。不過係打擊buy side的同時,作為有多個物業係身的業主我可以講話一定唔會賣樓。如同好多網民已經指出,聰明的網民唔會買一手樓收租又唔會比15%政府的話,唔係諗方法去用近親或買公司破15% DSD的情況下,基本上唔會再買樓收租,而無人買樓收租就自然少左租盤供應,因此租金將會局升。當然你又可能唔同意呢一點,但實際上我睇租金升勢將會長期持續,因為一方面政府打工廈違規劏房踼左好多人出黎,劏房需求本身強勁之餘,本來會有一班人買樓黎繼續劏去應付需求。唔好睇小呢一個動作,因為一個單位劏三四個套房就解決左3-4個租戶的問題,呢個係民間智慧去解決左好多人無樓住的情況,而且往往係一單位搞掂幾個家庭,但而家係無單位去解決仲有好多基層的家庭,呢一個由下而上的需求將會煮熟租金。


你可能又會話,咁都仲有人買新樓收租放出黎點會無供應啊?問題又黎啦,一就係有幾多人買新樓會租比基層之餘,更加會唔會有人買新樓劏開黎租比三四個家庭?本身新樓的供應已經少,劏更加應該唔會入(亦計唔岩條數),而目標客路又唔同,所以果D只比得起5000-7000左右的家庭將會係未來幾年發現劏房價錢上升得好快,而劏房都去到8000-10000的話,你諗下普通自己一個unit的住宅會係乜價錢? 而當租金又向上,一手盤又向上,二手又無乜人賣樓,賣親都係高價或破頂的話,咁樓價會係點呢?而如果樓價係單向向上的話,作為業主的你會買定賣定持有呢?


可以咁講,換樓下谷住果D另計,但你有得選擇有幾層樓的你,我深信係新招下都會同我一样,打死都唔賣。尤其是政府出招已經無日落條款,出完加完係唔會知幾時先停,所以你就算賣貴15%如果諗住買番都係比15%的話,咁重成本的情況下都係打個和甚至郁一郁都係會輸錢的情況下,你已經唔會想賣,而租金年年加的話,可以講更加無動力去賣樓。


至於如果你有幾層細價樓係手的話,每一層細價樓的距離,當佢400萬一層計,已經由18萬的DSD變成60萬,即每層的間距多左42萬,而對於普通人黎講每一個42萬可能係三四年的積蓄,所以如果你有5間屋的話,你已經再領先其他人超過10年的時光(未計仲要儲首期可能每個都要5-8年),所以係呢個成本下,政府已經為多層樓的人冠以光環,你如果係後生仔未結婚的話,相信你去到女朋友屋企唔止有雞比食,呢家直情放題都似。


不過,未上樓又或有以玩財務自由的你又唔駛咁灰心,因為以上的野只限住宅,寫字樓工廈仲未波及,相信係政府打工廈的情況下,寫字樓將會一枝獨秀咁狂炒。