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Sunday, April 5, 2020

疫情下的經濟風暴

過去兩週,疫情迅速漫延至全球多個地方,歐美更加係重災區,反而祖國就迅速控制下來,當然是否真實就自行判斷,不過有一點肯定的是,全球經歷今次疫情的時間,將無可奈何進入一個全球性的經濟萎縮,甚至是衰退。


這次疫情,隊長認為廣度將會比起97年亞洲金融風暴,2003沙士或2008年的金融海嘯為廣。當年的危機好集中係一個地區,如97同03係以亞洲為中心點,歐美係小小食花生無咁傷的,而2008年歐美就食到應,亞洲就只係輕傷,但今次的話就係全球都唔駛點分邊度打邊度,人人有份,個個國家都有人死,個個國家都要lock down,個個國家都有企業要收檔,所以呢個廣度係好深遠。


聽落就應該好驚,但係不幸中之大幸黎講,個深度就應該無咁深的。首先,係街度你應該都會Feel到,好多鋪頭已經執左變吉鋪,亦有好多企業嗌晒救命,亦已經有人開始失業,之不過回帶一下由舊年開始的社會運動,其實雖然係七傷半自己都傷左,不過又正正係因為咁,其實都減少左好多過份擴充的投資,亦有好多人一早已經勒緊褲帶,本來係為社會運動而潛藏的實力,呢家就係疫情下發揮作用。唔好誤會,唔係講緊無人失業無人破產無人執笠,係有的,但係呢家係軟著陸,好過睇唔到個疫情來臨仲發大黎搞,之后一下撻下來就傷到仲重。係香港黎講,對比番沙士,呢家係差,但真係又唔係話差到極差,只少好多大企業仲係頂得住,就業還是可以,舉番兩個例子就可以又從香港推向世界咁把脈,一就係匯豐雖然停派息,但係個裁員計劃係停左的,而某美資銀行仲可以派8000元特別獎金,呢D都表示,起碼間公司底子係夠深先做到,如果唔係,好似當時雷曼咁,早就一齊排隊上IFC了。


另一個隊長認為減少左傷害的原因,就係金融体系方面都真係香港之前夠晒謹慎,以及全球大家玩QE的情況下,絕對避免左一個金融核彈的爆破。諗番香港的壓測,之前已經提及過,係好多人放好多首期入樓市的情況下,再撳低個供樓比例,實在係完全阻住左負資產的出現,亦即大家睇到點解咁衰的市,都無大量人龍掟貨出黎賣樓的情況。無左房地產的爆破,其實已經係令社會整体少左一個大殺傷力的核爆,亦令楂住按揭的銀行可以避免滅頂之災,特別係一D細的本地銀行,實力唔夠的,如果樓價跌,一下mark to market可能已經令好多mortgage出現問題,到時就大穫JJ,所以係防守上做得好好。而為左守得更耐,美國的無限QE其實都幫到市場提供流動性,當然小企業如酒樓咁講,無人去,借錢比你都係死,呢D就救唔番架啦,但係比如金融同銀行体系,都有番足夠的現金流,只要穏住呢一塊,起碼要死都唔係死得太勁。而且,睇埋歐美,自2008年之後對金融業的去槓桿期望以及銀行的資產要求都比起之前提升左好多,所以今次全球一齊炒,都總叫做唔係三千個核彈一齊爆發咁嚴重。


不過所謂個深度的傷害,是目前疫情下的狀況,而家都仲未係好擔心,股市目前大起大跌但都叫做開始係低位搵到第一個支持位,而樓市都係咁差情況下竟然係輕輕跌,甚至已經有代理話好多人出番黎搵樓執平野咁講。但係都係果句,以上的野都止於今天而已,而如果時間再拖長又係咩情況呢?


首先代入一下隊長所睇到的畫面先,就比如一間XX皇宮酒樓咁,當佢50萬租金,人工又去你50萬一個月,其實一個月下來開銷係咁易都上百萬,而一間酒樓條數我唔太清楚好境時係點,但呢家就肯定一日係食晒屎咁劑,可能大大間酒樓幾千蚊生意都無,月蝕係幾十至百萬咁,呢個,係講緊一間酒樓。但如果你係有幾十間分店的酒樓,金鋪咁點計數呢?真係每月坐係度可能以千萬甚至億元的損失,守一個月,兩個月可能OJ,但係如果比你做掌舵人,你要守到幾時先會斬纜呢?當然有好多野可以做,比如傾減租,Cut人,放無薪假等等,但係都係果句,比你救到一兩個月,你會點諗呢?如果唔係你的錢仲好地地,但如果你自己口袋入面的錢,會唔會想玩到無晒先收手,定係趁早一野大斬纜呢?


答案係點,無人知,隊長我都唔知,因為隊長提出一個重點係,究竟如果選擇等,咁係係度等緊一個乜野的時機呢?含糊的人可能會答你,等疫情完結?但問題係,呢家有無人話到比你聽,點样先會完結呢?是疫苗嗎?還是藥呢?要幾耐呢?無。呢家,係無人有任何的解決方法,而就算有,亦唔知要幾耐。據隊長同某D醫生朋友的理解,全球一齊研發藥物係有可能的,但去到臨床同真係用到之時,半年一年都可能係極快的一件事,亦即係話,係暗黑時間表黎睇,你要守半年一年先可能,係可能走出谷底。所以,如果你的企業係仲好好生意當然就無問題,但如果要拖多半年一年,你公司係已經等死的邊緣的話,咁再玩多半年一年,其實係咪只有更深的傷害呢?而最大的問號係,係唔係呢家話比你聽,疫情過去後,你就一定有番生意呢?


所以係時間拉長的情況下,大家都最好有個心理準備,今日無事,唔代表半年一年甚至更長時間會無事。隊長希望帶出最壞最壞的情況,令大家可以做好準備為自己的抗跌再增加一分力。係無人有解決方案的情況下,呢個軟著陸的情況相信會持續一段時間,而越持續下去,越多的企業就會被上一批被毀滅的企業波及。講到呢度,隊長又跳番去一個推論,就係身為百業之母的銀行業一定會重傷,但係又因為QE關係,大的銀行將會受惠流動性,但係細的銀行就可能未必咁易守,所以隊長認為係呢一浪,又可能會出現銀行業的大執位,也許一D本地銀行將會叫救命而被吞併,又或者一值被盯上的龍頭銀行都可能會出現策略性的主權股東,咁样的推論,唔知你地又會唔會估邊間銀行可能會出事呢?











Friday, March 20, 2020

環球QE對抗股災


近呢一星期環球股市匯市全部都係痴晒線,美股連續三次溶斷,係一星期消化左一年的升幅,而港股就反而跌跌下好似搵到支持,所以想搵食的朋友真係買中就大賺,買錯就隨時輸到仆街。然而股市係超短線的反應有好多時都係情緖主導,因此係全球各國救市救信心期間,一如所料都係離唔開減息同埋QE,而今次就因為疫情下,幾乎你無聽到任何經濟學家同銀行家反對印錢,所以大家好快好快就可以實施呢D措拖,以下係各國的節錄:


- 美國聯儲局兩度減息共1.5厘,並推出7,000億美元的新量化寬鬆(QE)措施
- 澳洲央行宣布減息0.25厘,指標利率降至0.25厘,首次採取量化寬鬆,融資規模至少900億澳元。
- 歐洲中央銀行決定擴大量化寬鬆政策,新設置7500億歐元的額度,將在2020年底之前買入國債和公司債等。
- 日本央行擴大量化寬鬆措施,增加每年購入交易所買賣基金(ETF)目標一倍至12萬億日圓,但仍維持利率不變。
- 英國央行 (Bank of England) 意外宣布降息,將利率下調 15 個基點至 0.1% 的歷史低點,並擴大量化寬鬆 (QE) 計劃,將政府債券和英鎊非金融投資級公司債持有量提升 2000 億英鎊,至 6450 億英鎊。
- 中國人民銀行決實施普惠金融定向降準,定向降準0.5至1個百分點。對符合條件的股份製商業銀行再額外定向降準1個百分點,以上定向降準共釋放長期資金5500億元人民幣。


好啦,睇完上面的論述,你應該會有一個反應就係,其實都睇到全球主要央行都係度印錢減息,盡量救經濟,不過個力度係咪可以對準,以及又係咪真係救到呢,就當然係唔知啦。然而,個規模同用藥力度救唔救,岩唔岩岩好,隊長就唔知,亦無諗住去探究,因為所謂的預測都係9UP之餘仲要一定唔會準。


不過用番普通人的common sense,如果你係做飲食,而家條街都無乜客,日日你做一兩千生意就完,銀行平息你會唔會借?99%幾平你都唔L借啦吓嘩,盤生意日日痾血啊大佬,撐得住以前搵落就話撐多兩野,但而家如果已經係死路,仲做乜走去借多條債去孭啊做善堂出糧啊?實行好多要死的企業,係一定救唔番的,所以基本上中小企好多都唔會受太大惠。


咁中大型企業呢,就唔同講法。好多公司其實睇住盤數個生意,可能係疫情完結時變番正常係可以運轉的,不過最慘係呢家疫情下真係動彈不得,卡住左的話,平息借到下錢,也許係救得番間公司的,呢一類係會可以行遠好多。舉個例,中型地產商可能賣唔到樓,靠收租靠做管理商場咁都其實係蝕蝕地,但可能有project係手要錢bridge到下一個賣到樓的期間,咁平錢係有用的。


然而呢個世界有样野叫做骨牌效應,即係可能只要有一小撮公司倒閉,就可能會影響到更多公司倒閉,一環扣一環咁,亦即係潮文所講的只要你比我一個G點,我就可以隊冧全世界經濟咁。至於呢样野會唔會出現呢,老實講經濟差就避免唔到,但係隊長認為因為QE的安排下,香港經濟點都唔會去番2003/2004年咁差的,因為都係講番果句,當然香港係一個人硬食果下SARS沖擊,果時香港死,美國係無任何量化寬鬆的,國內亦只係放自由行靠消費旅遊救港。但換至今日2020,你睇下全球央行都怕死都癲左,而香港點唔中意港內都好,內地資金早就係香港插晒旗而且實力雄厚,相信再差,香港都一定唔會係最差果個先。


而好多人見到呢家日日話執笠咁,就開始話下一波就係樓市要冧。但係容許係圍爐取暖前問一下自己,你有無見到有大量的劈價盤要錢唔要貨咁掟出黎?亦由2月頭開始股市已經瀉下來時,香港樓市有無崩塔式的反應先?再講番道指成萬點唔見左,但係港樓有無一個好明顯的跌勢?答案係無,點解?


回帶番去2012年出DSD/BSD/SSD,再加埋大量的壓力測試,基本上香港樓市係呢段時間已經盡入強者,你諗下無番咁上下能力的人可以買到又hold到咁多樓咁耐嗎? 隊長的睇法係,本身香港買左樓果班整体底子非常雄厚,7成人供滿樓,剩番果3成人要供樓的,可能仲要係一家人去谷埋買,你過唔到壓測的二打六又買唔到,而且按揭比例又降低左,基本上本身個system的存在就係為左應付呢D咁样咁差的市,而事實證明好有效。


另外,未買到的人,可能有部份人跌出左購買力的族群,然而仲買到的人其實仍然不少,就好似上星期的一新樓盤OCEAN MARINI開售,其實都賣出9成,係咁的西市下都賣到咁的成績,如果你真係要睇淡的話,不如你諗下呢190人係咪傻西到唔知呢家風大雨大可能失業潮來臨呢?定係,人地真係實力異常雄厚呢?所以,需求那怕短線少左,但係有實力的買家,係仍然存在果下來得恐怖。


隊長認為,樓市最大的敵人係失業,而講失業仲要係大規模果隻。也許呢段時間你或你身邊的人都可能有聽到話失業或準備炒人,不過隊長我見都未去到果一點,而QE的出現,係樓市上亦會打番支強心針。QE並非會令失業的人唔失業,不過QE會令有錢果班人更加有錢,或更加低成本去執平貨。是的,QE係未必直接幫到窮人,但肯定會幫到有錢人,所以如果你心水清就應該明白,QE係一個劫貧濟富的行為,佢會令個整体社會氣氛唔太死,因為有錢的大公司更加可以借到大錢去玩,但細公司或打工仔就無人會借比你。


所以,隊長認為新QE的出現,樓價先會慢慢靠穩,然后就會係某一時段起飛,而且更加大機會出現隊長上文所提及的stagflation,即大家都好慘時但通脹會增加。所以問一問你自己,當這一切過去時,你會係升得更快,定跌得更慘呢?













Wednesday, March 11, 2020

Stagflation的前奏


經靂過社會運動,疫情,以及今次唔知完左未的股災,相信大家都知呢家經濟有幾咁嚴峻。當然,上文已經講過似乎今日的香港比起2003年沙士之時抗跌力同底子都好似好左,之不過如果近日有去下銅鑼灣旺角的話,都見到其實有唔少吉鋪出現左,而係呢個時間,我地都唔可以肯定話上述三個因素都完全散去,因此其實每一日拖拉,其實都會更深咁毒殺經濟,亦會有更多的中小企倒下,而且更加無人知當所有負面因素過去之后,經濟係咪V型大反彈,定係要低谷徘徊先番上上升軌,因此種種因素下其實睇黎今年的香港經濟都應該會好差。


一講到經濟差,好多人就會諗樓市咪跌到仆街?咁我咪有機會上車或入多間?更甚者咪有好多業主同炒家好似2003年咁燒炭? 如果你有睇上一篇文章的話,應該知道隊長認為樓市其實多重打擊下都硬淨就知未必會出現大冧市,但係當時執筆之時股市係未有反應,美股當刻仲痴左線咁創新高,而去到今日,已經閃電無左三四千點,而且無水晶球的情況下唔知仲有幾差,所以要加埋股市大冧的因素去睇,或許有人會話,加埋個股災樓市就實仆晒大街啦,呢個亦未必無可能,但係隊長就認為要諗多步。


係經濟學上黎講,有一個term叫做stagflation滯漲,故名思義,即係話經濟停滯不前但係有通貨彭漲咁。通常係滯漲期間,失業率係會高企,而但係物價又會上升咁。講到呢度,我諗讀者們應該諗到,失業率上升,似乎係有機會發生吧,至於物價上升呢,唔計最近炒貴晒而你又感到肯定係貴左的口罩之外,或者你未係好感覺到有重大變化,亦一般黎講唔係一件好容易就感到發生緊的事,所以會唔會有stagflation同埋會有乜影響,通脹會唔會出現就係一個關鍵的主要原因。


睇番今日環球經濟發生緊咩事呢?首先美國就股市大冧,特朗普就要大選連任,如果經濟突然冧佢就幾乎收硬工唔駛連任架啦。歐洲呢?意大利就已經疫情困擾要封城啦,法國就社運連連,其實整個歐洲本身都底子弱,再玩落去尤其是疫情再搞多三幾個月,引出左一兩個國家出事再火燒連環船又有乜出奇?亞洲方面睇,南韓日本呢家水深火熱,日本仲要搞奧運,又係唔衰得。睇埋阿爺,最開初的肺炎爆發都係中國開始,幾乎中國停左兩個月咁濟去控制疫情,無左兩個月的數字今年個經濟增速肯肯定大受影響,仲未計幾時先恢復,而且好多好多工廠都斷晒資金鏈,以及好多重要產品比如iphone咁都唔知仲出唔出得切附運,咁有幾多工廠同實体經濟的公司受影響而執笠真係無人知,又係果句火燒連環船的情況下,乜都唔做就睇黎得一條路就係仆晒大街。故此,今日特朗普同習大大都分別講左要救市,聯儲局亦配合減息同增大回購,阿爺方面你剩係睇個股市對某D板塊完全係反常態就知有國家隊支持啦,故此,今時今日各國都肯定係會救市。


咁救市黎講,其實有咩招數呢?財政政策咪就係大事起基建囉,而貨幣政策咪就係減息同埋印銀紙囉,基本上都係呢幾條路,而經過2010年開始之後的QE時代,一早已經講明為左復甦就一定會有QE,而如果你期待經濟大仆街而會受惠可上車的話,不妨諗多步就係經濟仆街下,各國政府亦只有一條路可以行就係印錢。咁印幾多先夠啊?其實,多多都唔夠,呢個幾乎無成本的操作下,尤其以中國呢個財政無開放的經濟黎講,印左,你都未必知。而美國,其實不嬲都仲有QE啦只係未講出黎姐,日本,亦係一样。所以,股市大冧黎講,隊長認為亦會引出更多資金去救市,而錢,本身係唔會改變到消費習慣,即疫情下你比幾多錢我我都係減少去街消費架啦,所以多左錢並不表示經濟好轉,之但係多左錢就會影響通脹以及資產價格,所以越諗下去,係咪更似stagflation的前奏呢?


咁係stagflation底下,究竟應該點自處同埋有乜好做呢?要解答呢個問題我地就要諗下個市發生咩事同埋乜野人受惠?而簡單講,失業的當然就仆街啦,而有通脹甚至係惡性通脹,當然就係無資產的人最慘啦。好多時好多人會話,喂其實我唔炒股票又無爭人錢,咩股災關我L事咩,如果你身邊有朋友咁諗,真係唔好點醒佢,因為呢個世界真係有好多小綿羊比人撳住搶都唔知,而你提醒佢仲可能傷感情,估此呢,大家用科學角度當經濟學命題咁研究下就算。


不過簡單黎講,係呢個stagflation下,資產應該係最重要的原素去睇你的命運,因為資產的價值會浮動得比你人工要快得多。再者,有資產又有按揭的人仲著數,試諗下你如果搵今日的錢但還20年前的按揭,可以肯定話係輕鬆鬆鄧梓峰。反而,如果你係保守派諗住有份工有D積蓄就無事,理論上真係慘過你無積蓄,因為有現金就幾乎等於比人打劫你的購買力,而爭人錢就等於你在打劫人地的購買力(比如銀行係蝕比你),所以你有收入加你有積蓄,咪即係越多野比人打劫但就無打劫人的野。資產同債務,都反而係通脹下有佢地的角色。所以最完美的組合,當然係有份工,有資產得黎又高槓桿的投資者,呢個就會係人生勝利組。


唔好誤會隊長叫你呢家就去高槓桿操作你自己的財務策略,畢竟我講緊的只係回報,而風險方面千奇唔好忽視,特別係可能你份工唔係你可以控制,而你又爭人好多錢甚至超越你自己的負擔能力但唔係一件好事,始終以上只係一個推論,而每個人的財務能力都唔同,過份積極亦可能係睇岩市的情況下炒車翻船。


點都好,今年經濟一定唔會大旺大好,大家最好有準備去為長期作戰做好準備,捱得過的話一定會有好天,切忌進取投資,大家加油。














Friday, February 14, 2020

冰火七重天的樓市


大家好,好耐無寫文章,隊長懶左好耐好耐,今日終於出下文。


過去呢大半年香港應該算係隊長有生之年入面經歷最多最多的一年,呢段時間香港其實真係好利害,不得不佩服香港人的頑強生命力,走到今日,無論係各方面的生活都其實大受影響,但我們仲仍然屹立不倒,實在可以用amazing黎形容,尤其以樓市更加係硬淨到暈,實在有點意料之外。


也許你會話,喂樓市都從高位回落左10-15%左右啦,咁都叫硬淨無冧? 的確,對於隊長黎講樓市真係堅過石堅。試諗下香港人有幾多人之前未見過汔油彈,但過去大半年個社會咁動盪,人心惶惶之際,然後竟然又爆出一個武漢肺炎。有好多未上車的人都成日希望黎多次SARS可以平買樓上車,但今年終於等到啦,仲要係黎個COMBO一路由去年6月到而家都未停過,如果係以前香港樓市一早大冧,但2020年的今日,竟然個樓市只係靜一靜,但係大部份之前的500萬樓只係變左做450萬左右? 你話唔係堅過石堅係乜? 再換個角度諗,如果連個市咁亂同埋SARS重臨都搞唔冧個樓市,咁點先搞得冧呢?


不過,講番香港樓市點解咁都唔冧其實都係可以預期。除左一直講過香港供應低資金多再QE通漲晒之外,另一個隊長認為連武漢肺炎都唔跌的原因,就係大家都知道SARS的時間係執荀貨的好位,即SARS後會大升,所以邊個係SARS放貨其實都會係傻仔,換言之今時今日邊個係疫情的時間放貨其實都等於唔要錢,因此大家都唔會掟貨,亦因此無人會掟散個市。當然,一早亦講左樓市已經因為壓測,大部份已經盡入強手,持貨力頑強都係導致樓市唔大跌的原因之一。


或許再細分黎講,當年SARS其實並非主要擊沉香港樓市的直接原因,要數主因其實反而係當年經濟低迷,高失業率,大家無收入,守唔住層樓就局住賣樓先係問題。反觀今日,香港失業率其實仲係好低,勞動市場唔係話太活躍但都叫做有請下人,市面唔係話大旺但係民生鋪都叫做撑得住,就連其實所謂自由行的金鋪名裨同藥庄,係經過舊年市況的洗禮后都已經有節流的措施甚至重新安排策略,未必話人人都可以唔損手離場,之但係如果話將傷亡早左半年已經調整左而減低左,亦可以話係令香港更加整体有抗跌力。


係提供呢個抗跌力的背后,其中一點無論你政治立場是如何,都必需承認,香港其實都係受惠左中國的堀起的。2003年SARS時,一個浪打落黎,只談經濟,當時香港可以話只係一個香港去面對世界,當時最大的貿易伙伴應該係歐美日,而今天的香港經濟早已暗地裡同大陸一脈相承 ,我明白有好多人話自由行少左酒店旅遊都死晒,不過不得不承認的是有好多人企業都係靠大陸條水撐到今日,只係或許咁岩你公司唔係做緊果一Part ,但係能夠在呢個浪香港企得咁穏,都真係有中國因素在裡頭的。


順帶一提,雖然香港政府的表現可以用絕望黎形容,之但係穏樓市方面其實個節奏尚算可以的,早係2010年開始一路扣起購買力至2015,到2019年竟然咁神奇放寬按揭,回頺呢一部份都真係有做相對岩timing的政策,不過係唔係岩閣下個人的投資timing就好主觀了,畢竟好多人其實仍然係想香港樓市大冧,而呢個情況,必備係大家勁失業時先會出現,咁呢個情況又有無機會發生呢?有,的確要睇阿爺,如果阿爺疫情繼續下去,誰又知道會鬧出多少黑天鵝呢?畢竟,好多企業係國內都係靠借錢渡日,一個疫情可能令好多公司無左兩三個月的現金流,會唔會引爆連環效應呢就要睇阿爺點救市。


最后,好多人都又開始問隊長買唔買得過樓而家?確實,係呢D咁差的時間,樓市竟然都唔冧,而你作為一個有能力的買家,隊長認為係時候去執下荀野。最近一個好好的比喻就係,平日無人要口罩你就唔去買,但人人爭口罩果時你就搶住都要買,天價都要買,咁究竟你想人人搶住買樓時買,定係無人同你掙時買樓呢?好簡單的諗法,但好多時大家一諗到買樓的錢大左就會令個決定變質變形,事實上,都是同一道理。





Wednesday, October 16, 2019

亂市下的施政報告


呢幾個月大家經歷左可能係畢生難忘的年代,隊長亦沉靜左一些時間,係呢段時間隊長亦只係一個普通香港市民,感受大家的感受,經歷一齊大家的經歷,希望明天會更好吧。


回到經濟同房屋命題,今日林鄭提出的施政報告,當然最多人講的緊係關於提高9成按的上限由400萬至800萬,8成按就由600萬提到上1000萬,原汁原味可睇政府新聞稿:


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https://www.info.gov.hk/gia/general/201910/16/P2019101600385.htm



  1. 八成按揭保險的合資格物業價格上限為1,000萬港元(註一);
  2. 適用於首次置業人士(註二)的九成按揭保險的合資格物業價格上限為800萬港元(註一);
  3. 欲以高於修訂前的物業價格上限(即八成按揭保險下的600萬港元及九成按揭保險下的400萬港元)敍造按揭貸款,須繳交額外15%的保險費用,保費可隨每月按揭還款攤分﹔及
  4. 上述和現有按揭保險產品的供款入息比率統一以50%為上限(註三),並須符合銀行壓力測試。首次置業人士如未能符合壓力測試,仍可申請敘造最高八成或九成按揭貸款,其保費會因應風險因素作額外調整。


  修訂的詳情可見附表。修訂於今日即時生效。
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好啦,計一計數,下表先計一計首期先,可以睇到,400萬樓的首期無變,而600萬樓的首期就由120萬減少60萬,易買左好多,不過最爽就係接近800萬的樓,首期由400萬大減至80萬, 少左成320萬。所以,對比番之前隊長話600萬係高牆, 的確係拆牆鬆綁左好多。


2019舊按揭 400萬樓 600萬樓 800萬樓
首期 40 120 400
借款 360 480 400
現在 400萬樓 600萬樓 800萬樓
首期 40 60 80
借款 360 540 720
差額 400萬樓 600萬樓 800萬樓
首期 0 -60 -320
借款 0 60 320


當然,強大的壓力測試都係香港買樓的一大難題,下表就係睇下你買各個金額的最低收入。首先400萬樓的要求其實係低左大約10%,講真呢個微調係抵讚,可以將一部份其實真係都好安全的人保送左做合資格先。而去到買600萬樓同800萬的話,借盡就分別只要50400同67400不等。呢個收入的差額其實唔係太有直接對比性,畢業其實借多左錢之後,收入要求多左去做壓測都係在所難免,而政府再比多5%的壓測空間,好難評難話點样,最多只可以大概話800萬樓係就算人工要求高左, 都只因借多左錢,實際上已經比之前的人工要求少左了,所以都係正面的。



2019舊按揭 400萬樓 600萬樓 800萬樓
首置上限收入% 45% 45% 50%
首置上限壓測% 55% 55% 60%
借盡每月供款@2.375 (約) 14000 18680 15600
壓測+3%供款 20160 26880 22400
借盡最低收入要求 (約) 36660 48880 37400
2019舊現在 400萬樓 600萬樓 800萬樓
首置上限收入% 50% 50% 50%
首置上限壓測% 60% 60% 60%
借盡每月供款@2.375 (約) 14000 21000 30000
壓測+3%供款 20160 30240 40400
借盡最低收入要求 (約) 33600 50400 67400
差額 400萬樓 600萬樓 800萬樓
收入 3060 -1520 -30000


總括黎講,呢個拆牆鬆綁的計劃其實同隊長之前建議的都差唔多,又或者話同一個合理的人所建議的都唔會差太遠,而好肯定呢個計劃就總對係令樓市有正面作用,不過如果要話呢個政策一推出就係咪大爆升呢,咁就要睇埋成個大環境。



大環境下其實而家香港面對的野大概係以下:


1. 中美貿易戰
2. 美國再減息又疑似QE
3. 英國脫歐
4. 香港的內部示威所導致的經濟損害
5. 新的按揭政策
6. 阿爺的統戰香港定位


整体黎講,以上又可以打一大堆篇幅,可以每個議題都探討下,但就以隊長黎講,初步睇法係大家都經歷左咁耐可能好多人都身心疲勞咁睇新聞,未必有咁多人咁有心情咁衝入去買樓,而且大家對前景多多少少都係悲觀左好多,有好一部份行業都出現減薪同結業的情況,所以相信係有好多人係突然間跌出左原先的生活軌道,又或者可能會跌出原有的生活軌道,始終係50年一遇的事,無人可以睇通。


不過,隊長的睇法係,永遠強的投資者都係響人地悲觀時入貨,而家其實樓市弱,無乜買家,之但係又咁講,樓市4個月黎有無話大冧市呢?又無喎。價錢係跌左回軟左,但係香港咁大單都只係跌左10-15%左右,其實經過沙示一役之後香港人都係學精左,明白到個樓市係好似打不死咁,平左只要供得起,唔放係永遠的王道,而且其實都讚下金管局其實鎖死左個壓測,真係一直係2017同2019兩個回調時,持貨的業主都係強者,所以呢家個市底其實係好強,當然都有心慌慌奇兵會平賣,然而成交量真係好少,唔足以證明有咩大冧市,所以係個市底強橫的情況下,隊長會認為係未來呢半年都係入市良機,畢竟今天係一個buyer's market,你入市係無乜人同你掙住玩。


雖然市況唔知仲有幾耐先可以回到原有的軌道上,但係只要一回到正軌後,隊長就預期到時應該會有一個幾急速的升幅。再淺白一點講,政府推出呢個計劃後,未來半年可能係築底期,也許你如果買的未必係最平果一個deep V成交,但係應該會見到三兩個月的同價位同水平的增量成交,慢慢就會回升,明年後新年後小陽春,可能就係一個升市的開始。





Sunday, August 18, 2019

經濟下行的香港


持續接近10週的示威,相信每一個香港人都知發生咩事,而每一次電視上的畫面,籃有籃的詮釋,黃有黃的詮釋,但無論你係政治的邊一方面,都應該睇到目前為止係無任何可以完結的跡象,今次的事件點收科真係唔知,不過亦應驗左當初隊長講過,撤回呢兩個字的重要性,如果有時光機可以番番去612講撤回,今日香港就唔會有咁的局面。


事以至此,為經濟把一把脈,其實有更加多令人擔憂的事。首先相信大家都見到旅遊零售酒店全部都死晒,基本上成個傳統暑假旺季真係無左,開始有商店頂得住的就頂,頂唔住的已經開始執,當然民生的商鋪其實還可以,但係其他的商店已經薀釀炒人結業潮,其實個問題唔係話到呢一刻仲頂唔頂得住,好多商店去諗的係,呢家仲要搞幾耐,而搞完之後個經濟係咪會轉型定係仲要捱,捱幾耐,呢D先計唔到數,當然好多仇富仇商的可能話抵死啦之前賺咁多而家睇你仆街就開心,不過商家佬有商家佬的睇法,呢家軌纜的可能唔係輸很多,但有D近呢一年可以岩岩創業的小資本家就真係輸到訓係度,可能岩岩先捱完一浸有D氣色就黎個大浪沖散晒。


當然呢個所謂的攬炒政策係一個無賴得來但已經見效的政策,因為睇黎持續下去的話,小資本家小鋪應該開始會有更多倒下,慢慢可能成個經濟都會出現失業潮,係失業潮下有幾多人會由黃轉籃,其實真係好難講。有時不得不去諗,對與錯當然每個人心中有把呎,但係要你輸身家或畢生心血去支持對的事情,有幾多人經得起考驗又係未知之數。所以,隊長明白點解咁多地產大佬同藝人都要表忠,講真係今時今日的風起下,要為左企得硬而放棄以前的努力以及將來,放在現實面前是很難不折腰,而且大家要明白一切過去之後,就會是清算的開始,真的願意迫自己走投無路,還是置身事外,有時都係現實裡不得不面對決擇的事情。


而事實上今次的事情上,有好多人話打死都唔割蓆,使兩邊要旗幟鮮明咁,其實又有點怪怪的。即係你如果係黃,就一定等於支持所有示威衝突,支持癱瘓機場癱瘓道路咁;而如果你係籃,就一定等於支持警察打人,黑社會無差別咁打市民;呢個命題係有小小怪,即係點解企係一邊時就要認同所有野,不再分對於錯呢?更難搞的係,提出呢個質疑時就更加兩面唔討好,令想做中間的人更加無處容身。


是的,無處容身其實係今次事件下其實中央的意外收獲。某程度黎講,以前在香港你會覺得係華洋共存,鬼佬總會有D say,但今次事件其實中央果套竟然大派用長,係示威者日日上街迫政府時以為多有策略,實際上隊長認為在經濟層面上如果要計政治能量就已經輸左九十幾仗了,就以匯豐同國泰黎講,兩間公司的主席都比人做低,高層亦被換血,明眼人一睇都知咩事,而下一任上台的,你估會唔會向中央獻眉就更加可以理解,相信你唔肯就範的話,基本上你唔會坐得穏,而更有可能的係黎兩個中國人的名字成為新CEO也說不定。跨國大公司如此,大地產商亦如此,中小型的更加一定要表明愛黨愛國,以前可以中間的企業而家都可能被統戰了,在經濟層面上,當一切平靜下來時,中央手裡的竟然多了一大堆染紅企業的商界在手,年青人的方向可能更加險進了。


事實上事情發展至此已經隊長認為係輸得好金,當初個初心係要反送中,大家可在香港原來的生活下繼續安居樂業這是香港人明白的,但係走到今日所謂的焦點策略,竟然開始令中央駐軍在深圳了,亦吹下風中央可頒佈緊急令黎平亂,當然到呢一刻都未到呢個位,但係如果本身你唔唔想被送中的,點解又要搞到中央有說法可以長驅直進香港呢?唔好討論中央夠唔夠薑入黎先,就等於政府提送中條例但過唔到,到最後只係一個恐懼,而呢家有人送解放軍可入黎同中央頒佈緊急令,都只係一個恐懼,大家都唔想,但點解要制造呢個借口輸左香港呢?唔站在籃同黃的線上,反送中之後又搞到要被中國接管的風險是什麼玩法?


現實裡,我認同C老闆的一句,有時現實係唔到你選擇, 講真中央今日的強大係絕對可以以強權輕而易舉咁成個香港吞左, 問題只係會唔會咁做, 我睇唔到勝算的可能, 點解2字底要去show hand呢? 有時見好就收, 等待下個機會成熟, 也許係更明智的be water之法。











Wednesday, July 17, 2019

青年人的困境


隨著政府宣佈送中條例「暫緩」同埋「壽終正寢」,青年人同一派民主派人仕仍然堅持上街在各區推動分區的遊行同連儂牆,政府仍堅持唔回應市民訴求,而置市民,尤其青年人在前線不停磨擦,基本上其實林鄭就算唔下台,只要行出黎話肯撤回,都已經可以大幅減低民怨,但而家係選擇龜縮政策,期望市民自己消耗意志,又或者大量的警民衝突擦槍走火後民意逆轉,其實真心作為特首實在係難辭其究,簡單的兩個字可滅火都唔願意,實在不智。


然而,點解青年人咁上心咁積極咁去上街呢?有好多老一輩的人總係話佢地扭計乜乜柒柒,隊長見到有時都真心覺得離地得要緊,問心真係叫你個個星期大熱天時遊行後再出黎長久戰仲要比人打,係個個星期,真係咁中意打?唔係話無呢D人,但斷估香港都無咁多武將掛,但先唔好講政治野,只談民生經濟同青年人的將來,也許可以明白點解今次收唔到科。


係我地香港人的思路下黎講,其實一個人生的路大約都係讀書,入大學,畢業搵份好工,再結婚買樓生仔,然後安居樂業等死,基本上都係離唔開呢條路。不過而家的問題係,係溝淡的呢個大勢下,基本上香港的年青人的出路係越來越窄同埋越來越難競爭。舉個例,就咁講近呢五年你行入任何一間大學,你聽到的普通話的機率係已經多左好多好多,而對比以前只係響銅鑼灣旺角海港城先聽到超過一半的普通話,今時今日係學校區都已經有好普遍的普通話出現左,而呢個現象並非一個新的現象,反而係其實當你開始才意識到真正全方位360度溝淡時,才再看一看好多中資企業, 西方企業, 都早就已經係開始傾向請國內的學生在港工作。而要解釋呢個原因,亦除左因為中資影響力已經好大的時間,更因為好多企業都已經係之前五至十年都請左國內的同學,佢地部份都做到中層或中高層,開始有影響力,慢慢再發現過去香港學生因為有廣東話語言的優勢下較易搵工的情形開始倒轉,而家反而係有國內背景和操流利普通話成為一種優勢,甚至趨勢,即係話不得不承認連入場的工作都感覺被搶走了,而呢個政府仲日日夜夜都係招待北面的同胞而無任何惠及本地人的政策,從政府的大方向當然無問題因為何能GDP都仍然一样, 但係本地青年人就不停擠進狹窄的通道, 呢個亦係一個事實。


好多離地的老一輩人就會話其實佢地年代都係點點點,又或者講話香港係外向型經濟而青年人更應該自己裝備自己去應對挑戰,然而一個好大的問題係而家單純教育根本唔足以可以令整體的青年人有更多機會,換個角度即係話當香港的大學生讀完書普遍都係難搵工的話,咁就係一個好大教育政策同外勞政策問題,而因為呢個強大的溝淡機制下,國內的優才經讀書後留港,單程證,專才計劃,working permit等等全方位下來港就業,過去廿二年其實可能已經有超過百萬的人黎搶左無數就業機會,當然亦可能有部份人係創造左就業,不過就如個朋友講諣話香港只有一样野可以50年不變的就係大學生畢業的普遍人工月薪,就可以睇到demand and supply of labour force係長期無受通漲而推升,即係大家都可以預期,大學生人工,係不停被壓住無升來尋找工作機會。


工作收入不高,前境就更加唔好講,而另一大問題當然係樓同樓價。一講樓,公屋就大學生或年青人基本無份,原因當然係政治上會諗新移民搶九晒。私樓樓價就早已經拋甩左人工收入,一早隊長都講過而家買樓的後生仔,基本上都係一定有父幹,無的真係好少數,試問呢家當上車盤cheap cheap地都500萬,又要儲到首期約100粒,又要過到壓力測試,基本上你無屋企又唔係話最尖子果班,點買?先唔好又黎老豆教仔咁話要捱要乜啦,真係將心比己,叫你自己呢家有錢的掟晒成幅身家由頭做起你又起唔起到頭先?隊長呢家唔算後生又唔算老,但你叫我由頭黎過,我真係諗唔到我應該點行先有路行。


所以,對於好多年青人黎講,真心睇唔到有乜野將來,搵份工又難,又低人工,樓價又飛左唔知去邊,以前香港人的結婚生仔買樓,去到我地呢一代的年青人,應該係開始臨界點了,即係有好一部份人,真心,會面臨長期低人工,甚至失業,被冠以廢青之名,更莫論咩結婚買樓生仔了。而呢個政府,其實係睇唔到呢對困境,成日就乜大灣區推D年輕人走,都算了,根住介黎一個送中條例,當然唔好講咩當中唔同的移交細節先,但大前題就比人感覺係我唔走,我抗拒,你都仲可能搵辦法撘九我上去喎,咁即係迫到無路可行姐?因此,今次就將好多人的積壓的情緒全部爆晒出黎。


大勢的確係強國堀起,這是inevitable的事,但政府一定play a role要去有d政策去protect下d年青人,就如侵侵的識講美國優先,不過呢下就係人地有民主社會下,侵侵要選票就一定要諗本土利益,而香港又正正係無需交代而個政府又真係唔知係盲定點而唔對正下藥搞到咁,但呢D都超出隊長的能力了, 基本上隊長一早已講個大勢係咁,無得走, 大家自私D諗, 攬住自己的資產, 先會係可以植根香港更長久的唯一自保出路。