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Friday, October 20, 2017

中國教條


中國的十九大會議,習大大描繪出未來中國幾十年的心願景,之前隊長都寫過唔少篇幅,中國的崛起已經係勢不可擋,而同日係德國,華為推出mate同mate pro手機,市場反應相當理想,睇番而家手機界的大哥大,以萍果同三星仲係領先,但之後就係國產的華為 / OPPO同埋小米,呢兩個事情,令隊長亦對中國崛起有新的感觸。


係十年廿年前,你可以視中國崛起為一個過程,而係過程當中,我地不期然都會攞外國的經驗同做法去閱讀中國,舉個例我地會話中國手機點點點,但應該要學萍果等等。而背後如果你唔係行業的內行人,你可能未必睇到個變化,而隊長作為睇住成個產業鏈變遷的人,我可以話你聽我覺得好恐怖,因為中國式的商業營運操作,係無良地有效咁將良性的競爭擠出去,而呢样野而家係隨住中國崛起而不停變強大,老實講我地呢D老香港的中坑,其實已經我認為已經係走到接近邊緣或盡頭,未來好難再係中國的教條下立足。


其實以前個世界,係以西方國家領導,而香港人有西方背景,中國內地就比較落後,所以香港人有優勢。但隨著呢個時代巨輪的轉變,中國企業做得好大好大,而歷史話比我地聽中國的漢唐宋潮的盛世係會有二三百年的國運,而如果呢個立論係合理的話,咁中國盛世應該係我地有生之年都會繼續壯大,所以從之前中國人要走出去的年代,隊長認為今日的十九大話比我聽,中國有機會大到可以令你要走入去,意思即係西方果套已經唔合時,你要做中國人生意,就要用中國人果套手法,而呢套手法我唔知會否如習大大咁講話會變文明,但如果做唔到的話,我相信個世界會變得好奇怪,你要立足就不能獨善其身。


係中國的商業圈入面,隊長認為香港人的定位真係好難,舉個例有工廠的PM係幾乎住係生產線入面,朝七晚十一,一個星期有6日都係咁,有家都真係歸不得,為的就係要用盡最快的效能接到客戶的訂單,所以成條生產線成個BU都會係瘋狂咁做,而呢個PM可能月薪只係得12000左右,不過年底有花紅約10萬,我眼見的呢D PM,講真我深信香港的年青人做唔來,唔係睇小香港人,但一來我認為好多香港人唔捱得,二來我認為就算你捱得,你都融入唔到中國好local好本地的文化商圈,打個電話講句野的感覺你唔係果種人就唔係果種人,做唔到就係做唔到。


而如果你認為做供應果個慘,做客果個應該就舒服了吧?我可以話少年你也太年輕了,實在做客果個就日日周圍飛,朝七晚可能都有五六點收得工番酒店,但又如何,你訓醒今日同聽日你唔會記得自已係上海定北京定廣洲,日日都唔同,因為做設計做工程做生產,係九十幾萬個問題,隊長見到的客都係一样痛苦,老實講做呢個行業大家都係鬥快,為的就係早推出產品到市場佔盡先機,咁先有市場的機會,呢家高速同高壓的環境,我相信並唔比起香港的速度又太大分別,而未來的中國亦會繼續係咁做,所以香港人如果進入國內的話,想從低做起一定頂唔順,但未來中高層又唔會到你,所以真係唔知點算,更莫論你習唔習慣到更多其他的中國教條。


睇番今日的香港,好多的中國企業已經開始進駐,今日你已經見到不少陳总刘总李总,無論你叫唔叫得慣,未來都只會越來越多乜总乜总,連鬼佬都無法阻擋呢個現實,而且由於中國人真係好多,國企走出去係真係會走到全世界做生意,就連月球同火星都遲早會有中國人的足跡,呢個唔會係一個九吹,而係一個幾可肯定將會發生的事實,所以要係未來的世界立足,我地呢一代人真係要有好好的change management,而又或者,唔好諗咁大,只係簡簡單單做國lo lo cal cal 的香港人就算了。


不過,有样野隊長係商業圈學番黎就係上家同下家的分別,即如果你係大陸做客人,你係上家,大撚晒的。而你如果想賣野咩,你就係下家,話之你係乜高層都好,上家的一條靚仔都可以玩死你下家的高層,所以如果想係未來立足得舒服一點,那就記得要做上家的位,而套落係今時今日的香港,面對住中國崛起的事實,經濟向好是肯定的,而係物業市場,好明顯的短缺下,上家始終係業主,所以未來的世界,有層樓真係會活得舒服一點。






Friday, October 13, 2017

阿成對抗既得利益者的故事


阿成係一個廿歲的青年,天生品格敦厚,崇向公平熱愛自由,是一個位難得的品格端正的年青人。


阿成係民間組織左一個青年的團体,主要係希望為青年人發聲,希望能為青年謀福祉,而作為主席的佢,連同細一年的大學朋友阿明,以及還是中學生的阿肥,三人經走訪各大小論壇,而當中特別講到樓宇政策時,阿成為首的團体認為,問題係在於官商勾結,政府唔敢郁大財團地產商,地產商又囤地,炒家又炒貴晒D樓,政策向既得利益者傾斜,班地產霸權日日坐係度等升值,榨乾市民同年青人的血汗錢,點解要為層樓打工三十年等等,由於佢個人魅力出眾,電視台亦追逐訪問,所以有不少支持者累積,其超然地位越來越高,對社會的影響力越來越深。


由於阿成的成功型象,剛畢業的佢剛好遇上立法會選舉,而阿成亦輕易得票順利當上立法會議員,月薪接近十萬元。而作為青年人以及民選議員,在議會內佢積極為青年人發聲,大力評擊樓市的問題,聲言其實主要既得利益者肯稍稍讓步,發展商能賺少D,業主肯收租金平D,年輕人就會開心一D舒服一D。適逢新一屆政府重視年青人的意見,阿成更被邀進入行政會議,為特首出謀顯策,最終係任期內成功爭取到好多發展商攞地出黎興建居屋,以年青人的能力作為定價,為香港樓市的問題落下一道完美的解決方案,風頭一時無兩。


而為年青人興趣的居屋主要係按年青人的能力定價,故此首批居屋一萬個單位推出,600呎的樓叫價約300萬,香港三粒星的首置可以零首期上車,政府包底,但因為係居屋同只為解決樓宇問題,故此有轉受限制,十年內只可原價賣比政府等等。其時大部份人眼見發展商已經雙手奉出大量土地,政府更公佈每年五萬單位完全無問題,樓價應會持平而且政府原價包底,有嬴無輸的情況下,首批一萬個單位全部沽清,電視台又再度訪問,所有買家開心過中六合彩,而電視台再度訪問阿成,佢以一句其實既得利益者肯放下自身利益,香港是可以很和諧的,而在訪問中阿成更親自介紹自己都以320萬買左一間高層的海景屋,出道一年,自己爭取自己成為業主,真正的人生大嬴家。


時至當年新年,本應一家人團聚的好日子,突然阿成的爸爸同阿成講,今年我們不去拜年了。阿成不解。「其實呢,阿三叔三嬸舊年年底用八百萬買左層康城樓,點知你個計劃呢,佢間屋呢家只值四百萬唔到....所以都係避免磨擦了」阿成媽就以溫柔的語氣解釋道。「其實阿三叔三嬸咁多樓,仲屎忽痕買樓,一早就係呢D人炒高晒香港D樓,我出的政策,都係令佢地明白唔好炒樓,佢地佔據晒我地年輕人的資源啊!」阿成理直氣壯答道。「之但係阿表姐佢.....」阿成妹接住說「表姐同表姐夫其實本身都好慳好努力工作你知啦,佢地辛辛苦苦儲左八年錢,終於儲到首期,舊年700萬用呼吸plan買左件花之卷,點知你個計劃一出,佢地即時變負資產啊,阿表姐上個月打黎同阿媽喊住講左好耐啊」。「咁一個成功的計劃,總有一些人會需要付出代價,本來個問題就係官商勾結,樓價畸型,既得利益者賺盡,你仲要陪佢地玩呢個不公平的遊戲,自招惡果就肯定啦,與人無尤」阿成擺出一副議會上的雄辯滔滔,但雄辯亦無法改變箇中關係,故此是次新年阿成一家並沒有同親友團拜。


新年過後,阿成趁有空閒時間,就相約原來的青年組織碰面,睇下房屋問題解決之後,仲有咩問題要代表青年人處理。阿肥就反映,有好多年輕人話樓價300萬仲係偏貴,佢作為中學生,都唔知到時出黎要唔食唔洗幾多年,先可以買到一層樓,認為就算唔駛比首期,300萬去供30年,每月供12000咁濟都唔係辦法,真係要放棄好多次日本旅遊先得。與此同時,阿明都和議呢個供樓問題,雖然佢未買,但身邊好多父母都叫D仔女加番家用,以前佢以為比三千五千都夠退休的兩老頂住,但有好多朋友話因為本來兩老的退休原先諗住有樓收租可以頂一頂,點知而家無人租佢地D舊樓,就算有,都得番以前一半,大失預算,但年事已高後悔莫及,佢地父母都好支持後生仔買樓上車,但無奈搵錢能力已接近無,所以只能問個仔女攞,因此有好多青年人就算見唔駛首期都唔敢買,又要供老豆老母,又要比萬二蚊供樓,邊夠分。


阿成聽完都明白條數好難計,於是佢建議將居屋的定價更平宜一些,希望幫到更多的人,因此第二批的1萬個居屋推出,定價為約270萬,大批青年人又爭相搶購,唔駛一日又賣晒,電視台又再訪問,當然每個人都笑逐顏開,而阿成係節目中繼續大談政績,意為風發,三十分鐘的電視台節目,28分鐘都係叫好叫座,唯獨是最尾2分鐘訪問上一批受訪過的業主李生,阿李生就話緊係唔開心啦,買早幾個月貴三十萬喎。


兩年轉眼過去,青年人上車壓力仍然居大,雖然已經有約十萬個年青人受惠,但每年新的年輕人踏入社會,萬幾蚊一個月的供款實在太高,所以兩年下來新居屋的推售價已經去到160萬,大部份年青人只需8000蚊左右就能供樓,本應解決問題,但係另一邊廂,早兩年買樓的阿明開始感到不悅,係一個會議上面,批評阿成的政策有問題,有乜理由自己供左年幾的樓仲爭銀行成二百幾萬,但係呢家岩岩畢業的畢業生,對比阿明為社會服務左三幾年,佢地可以平成百萬去買層同自己一样大,仲要新D的樓? 咁呢兩三年佢做黎做乜,供左的錢用黎做乜,呢個現象太唔公平了!而阿成就解釋其實都只係儲錢,十年後你唔鐘意,可以原價賣比政府喎,你供幾多都係最尾比番你仲賺個住,點計都無問題啊。阿肥就支持阿成咁話啦,係囉,我岩岩入U,身邊的朋友都話阿成個政策好掂啊,其實你作為既得利益者,第一下都比你賺左個機會啦,我果時連想買都無收入無得買,你買左就預左啦,到最後又唔係蝕,怨乜L姐?會議氣氛高漲,最後阿明退出團体,不歡而散。


時光飛逝,五年的任期準備結束,過去五年香港的變化好大,樓宇供應充足,居屋雖然定價係120萬左右,但都開始有賣唔晒的情況出現,原因係第三年因為樓市低迷,沒有升的樓沒人想要,而且地產商搵唔到錢,資金就轉移去美國加拿大英國澳洲,李嘉誠繼續係香港首富,不過香港就因此而裁員,而由於地產低迷,銀行的融資同按揭業務都大跌9成,地產中介亦引發大量裁員,零售低迷,好多中小企結業,股市大瀉,極多人想賣樓求救但市根本無人接,因此新聞日日都係BBQ又IFC,失業率升至歷年新高,因此阿成面對的青年問題比五年前更加嚴峻,而阿成認為歸根咎底,就係班仆街既得利益的地產商撤資累事,如果佢地唔撤資,就唔會搞撚成咁,然而因為房屋政策到最後失敗,立法會重選,阿成變成眾矢之的,無奈無緣再入會堂。


十年過去,阿成棄政後,社會商人沒有接受佢,但憑藉打不死的意志,日以繼夜咁楂的士都算養起頭家。一日,阿成太太來自國內的親戚探訪並順道拜奈當年有恩於佢地的成太父母,阿成連同老婆同囝囝誠意拳拳招待。席間談及樓價,國內的親戚話佢層樓係廣州,十年前借用成太的爸媽錢以500萬買,而家都變成2000萬了。而且,呢家食碗雲吞面係廣洲都要200蚊碗,佢個仔岩岩出黎做野,呢家都係搵得5萬人仔一個月,唉都唔知幾時先買到層樓。交談間,親戚問阿成層樓升至幾多,阿成強顏歡笑,話層樓只值300萬,國內親戚話佢地都想買番間投資,不過阿成答話唔得了,而家香港限購,無身分證唔比買樓,我地要幫年輕人上車喎。國內親戚即刻表示可惜,如果唔係黎買十間八間無問題。及至尾聲,國內親戚多謝阿成款待,並誠邀阿成有空去廣洲玩玩,阿成表面當然話好,不過計一計數,月入10000的佢,去廣洲一晚酒店要5000蚊,wtf....咪玩了。


回到家裡,阿成打開电視,剛好播放電視特輯「十年」,而內容係講呢十年如何由中國的一線城市,淪落為風土人情味重的老殖民三線特色城市,受訪者全部都講述如何買樓變負資產,失業後的如何慘況,無論年老年幼的都一齊屌,然而一邊電視的阿成一邊同囝囝講,我做的野都是為了你的將來啊。不過坐係另一邊的老婆,卻是淚流滿面,心裡諗住那對因為臨老負資產同炒濃股票而BBQ的雙親,坐係自己的負資產入面,過年無親人,出街比人鬧,番黎屋企仲要照顧個精神病患的重症者,再見到心愛的香港變成一篤屎,內心的矛盾實在不比阿成更思覺失調。


這時的香港,再沒有既得利益者,因為只要一有利益,就會被人榨番出黎,搵到錢的公司自然走了,搵到食的叻人,也走了因為沒有利益,剩下的,什麼都沒有了。





Friday, October 6, 2017

下一個升浪的條件漸成熟


今日恆指又再創新高,最高報28626點,尾市回軟但都高收28458點,之前跌左幾日,但十一黃金周後的十九大又令香港報復性上升,個市好似唔識跌咁,呢個感覺又好似去番之前2007年的32000點咁,當然股市唔會無止境咁升,終有一日跌(樓都係),但調整幅度同估頂呢D野隊長唔諗先,只係講呢家個股市旺到發癲,可以睇到又發了一班人之餘,市場資金好多亦係一個因素,所以有人賺左錢出黎買樓亦唔係咩新奇事。


今次股市升的一個重點就係美國宣佈縮表的同時,中國就玩降準去造新錢,呢場中美的搏奕,繼續令市場的呢個印錢派對以及通漲成本無止境咁運行落去。而且,美國講加息講縮表,係吹左好L多年,大家都預左,但係你表個月縮100億美金的同時,人行一下降準已經造番約6萬億的新錢出黎,理論上以一年計,兩者的威力差唔多,而香港又受惠於中國的經濟下,你諗下大陸的中小企借多左錢經濟又疑似會更熾熱的情況下,走資同發左的黎香港買樓,又係有一定的支持。


大環境令香港樓市撕去左縮表的陰影,股市向好又發左一班人,講番香港內部情況,林鄭所搞的乜屋物屋全部都係搞笑,無地你搞咩貨櫃屋果D都係得啖笑姐,政府房策仍然係束手無策,供應係唔會有乜變化。而最近半年個樓市其實可以話係平穏發展,價錢由三四月衝到高峰然後稍稍回軟同整固,及至而家十月其實個整固時間已經開始儲夠力,睇怕當D二手盤再消耗一輪,只等下一個導火線就會再次向上行。


唔信的話當然我無辦法,但有迹可尋的地方係其實呢排新盤已經係痴痴地線,康城一直都係將軍澳最遠最隔涉的地方,喂佢果口價其實係九龍可以任篤,開到咁貴一样有1300票,認真講我都唔知入票果D人諗乜,但any肥,有咁多人入就有咁多購買力,無計。而另一個盤屯門的park ville我又係嚇親,一房兩房的又係九龍價,基本上同之前太子深水埗果D小型發展商開的單幢樓價唔係差好多,不過呢家玩下gimmick開D咩大學生plan,但其實咪理,如果去到貨的,我真係可以講九龍的二手樓要劍指20000實呎先岩數,否則都反應唔到個地區差價。


購買力的強勢可以反映出市場的資金應該真係好多,多到D人盲中中唔理價照買D新盤,不過如果你話你感受唔到自己購買力強左,唔駛擔心,因為隊長都唔覺我多左錢,只因印錢造錢的第一二水係未流入你個袋但先流入左另一班受惠左的人先,所以有一班賺左第一水的人就可以亂買野都唔覺得錢係錢咁。然而,一個好深刻的感覺係,隊長睇住有一股好強的承租力不停係市場流入,市場的的確確好實在咁有源源不絕的實力承托住,因此我認為以今日的情況黎講,無論外圍,本地,以及樓市的實況都係好實在咁令個市向上煮緊,因此下一個浪的升勢條件相當成熟,不過隊長唔係話爆升三五七成咁,只係話今日的價好快就會變平,而未來個價會去到邊,就要睇市場的角力。



Wednesday, September 20, 2017

中國的吸星大法


相信有睇過金庸的人對於吸星大法都唔會陌生,係金庸古典入面有兩門武功係可以將對手的內功吸取並收為已用,一就係任我行的吸星大法,另一個就係北冥神功,如果套用係今時今日的職場黎講,中國其實就正正係用緊類似的吸星大法。


係好多年前,隊長已經不止聽過就算公司內部都會有好多地區與地區之間的政治競爭,所謂的Internal Competition,就係由於中國係成本上都極有成本優勢,而無論配套同埋客人的整條產業鏈,上中下游都會部係晒中國入面,因此當我地公司係美國諗到任何好的或新的野,就算創新的意見係美國測試,到最後量產就會係放比中國,呢個唔係隊長公司獨有,全世界大部份的MNC都係以呢個模式操作,亦因此中國的工人,中國的配套職位,都一直有保證咁強勁增長,亦成就左好多新一代的中高端人材以及富了一班企業家。


不過在一片正面的發展當中,提供好的點子的美國人,特別是中下層的對口人員,亦睇到呢一個無奈而又似是合理但卻又不公平的轉變,畢竟他們也不是白痴,諗到自己諗到條好橋,試好晒了諗好晒了,一個可能令自己競爭更有優勢的發明,可能因一個老闆的決定就轉去了乜都無做過坐係度等食的中國同事手中。當然,在於一個美國的打工仔黎講,佢又真係只係打工仔,份糧都係出咁多,而在於公司立場黎講,也無任何損失,甚至因為成本低左而變得有競爭,看似也無損失。但其實係國與國之間,中美雙方過去不停以美國開發技術而中國學習的情況下,實情係有不少人學滿師已經可以自立門戶或跳去另一個公司,背景更有可能是民企國企,而在技術下得到的優勢所創出黎的職位,是由日積月累的技術所孕育出黎而成,當中涉汲的係一個又一個龐大的產業鏈以及相關的職位需求,然而呢一堆後面的好處都被中國呢個有具大吸引力的吸星大法經濟體所完全吸收,所以隊長係日常事當中,亦聽過不少冷言冷語,說在transfer東西過來中國時,我們也把jobs take away了。


而經過左十幾年中國的吸收,呢一個巨大的機器已經成為一條不歸路,原因係好多企業都因為中國有齊全的產業鏈不得不改變策略,當中包括很多將美國本土的生產基地關閉,又或將二線的生產基地如馬來西亞泰國越南菲律賓印度整合至中國,當然我地睇到亦有好多因為中國成本開始大幅上漲而要走出去番東南亞,但獲得巨大的成功實在不多,而慘痛的經歷如受政治不穏等因素係越南同印度就更加累見不鮮,而且比你平到你自己生產,又發現配套成本因週邊乜都無都係貴到飛起,最明顯莫過於運送成本,你係個窮鄉僻壤道路不通的地方發件快遞,你就會知幾大獲,而對比今時今日順豐發展到已經係大陸又平又識飛的情況下,中國的競爭力係如日沖天的,呢個勢頭未來十至二十年因仲有西南西北的窮地方未開發下,有排都唔會逆轉,反而中國的品牌因所有產業鏈都成熟下而變得相當有競爭優勢,而新的民企又創造新的職位,而係一片歌舞昇平的背後,其實都係有無數的國際大公司係背後成就呢一個美麗的故事,不過只係你睇唔見佢地放棄左乜野而已。


但更恐怖的情況其實唔單止影響西方國家,早係香港八九十年代都睇到當時的制造業係死路一條,一個無法否認的現實係大陸的確吸晒香港的制造業北上。走到二十一世紀,我地不停吹棒中國好香港好的時代,當然香港作為中國的其中一個最國際化城市,點都唔會太失禮,然而係成個經濟轉形的情況下,香港又係咪真係咁好呢?如果你睇番早十年廿年,有一間香港上市公司叫利豐,憑藉做中間人的角色,香港作為中國同外國的中間人橋樑,當時也有過一個輝煌的時代。不過去到今日,全球一体化走得更深,網絡亦將世界拉得更近,中間人的角色好明顯已經沒落,因為中國的人已經更加全球化,而西方的人更已經熟悉中國,那麼,如果一個鬼佬要去上海蘇洲杭州做生意,香港還有很明顯的角色嗎?以前係語言同做生意手法上因有距離而可以做磨合,但今時今日距離收窄了,香港的職能沒有了,所以香港的職位也會沒有了,所以大陸的發展唔單止吸晒外邊世界的職位,隊長個人的觀察,未來十年香港有好多靠中間人或係regional office的角色將會被淘汰,呢個又係一個時代的沒落,但未來十年中國仍然會強勁增長。


在香港而言,當然又唔會睇得太差,因為香港強的地方仍然係有,舉例你做金融服務業的,做會計業的,做地產同埋法律專業的,仲會係好吃香。但以前香港提出的什麼多元化的話,可以話比你聽更加收窄左,而隊長個人認為未來十年香港最應該做的就醫療同旅遊業的強化,做得好就仲可以捉緊下一個十年,做得唔好香港就會越來越仆街。


不過我講的仆街,未必係中國眼中的仆街,因為中國的企業走出來,還是會經香港,所以在香港仍然會有源源不絕的國內人材同資金不停湧入黎,問題係作為打工仔的你同呢D湧入黎的野有無關係,而如果唔好彩你係唔係受惠的行業當中,你可能只會係未來十年至二十年感到前所未有的大換血同埋自已的大倒退,因為你會不停見到好多長駐香港的管理人材,老闆,中層,有錢的,全部都係講普通話,而你,卻發現自己連買層樓都覺得無可能(Sorry,吃力都不足以解釋果個可能性)。


所以呢,係未來十年,如果你的工作係受惠的,可能仲還好,但如果係受影響的,你會發現自己真係唔知生存係度做乜,因為係受惠高速經濟增長的國內人材,每年都會增加,每年都會有人黎香港分享資源,而你要用你一份糧,去同中國呢個大國國力所產生出黎的有錢人鬥,我可以講係無可能。而唯一能夠令你不受淘汰的,就係死人都楂住層樓,否則未來無資產的你,真係要自求多福了。










Friday, September 15, 2017

樓市究竟可以升成點呢?


香港樓市在2008金融海嘯後約58點,升至今時今日的約153點,升幅已經接近三倍,中間係2015-2016年調整過15%後馬上大反彈,2017年上半年可以話癲左黎形容,好多專家都跌眼鏡,而近期雖然都叫做慢下來,但偶然都係會見到破頂成交,假使間如果樓市又升上,下一個浪的頂會去到幾多錢呢?


當然咁樣問呢個問題,其實未必太可以科學化答到,因為咩叫浪頂呢?上個2015-2016年的調整,算唔算浪頂先?好明顯如果你睇我的文字之間,可以講話唔算,因為調整就係一個調整,個浪係未行完,如果稱得上一個浪的完結,都係之後有幾年的方向改變,亦會配合一個大單野,如金融風暴金融海嘯甚至將來的金融(或金仔)核爆咁,先會係一個完結。


好啦,定義好之後就要諗,究竟呢個浪仲可以行幾遠先?因為簡單講時間越長就越有機會升得耐啦,但如果要估幾時有黑天鵝出現,係一件鳩估的事,所以隊長會認為係無黑天鵝的情況下會唔會跌或無啦啦變左一個浪頂呢?以今時今日的香港樓市黎講,借貸鎖到咁緊,失業率又異常地低,加上背靠祖國,勁多國企走黎香港,隊長就認為經濟向好係足以支持一個好長的上升勢頭。以香港的容量對比國家未來十幾廿年的經濟發展,好容易就會谷爆,所以樓市係應該會穏步上揚的。


有人會話,咁息口向上樓市就會仆街啦,呢個係一個假設,同埋隊長已經講過係實際年率唔超過4.5%時樓市係未試過冧,而就算講加息,美國講左成年,係咁吹係咁吹,加完香港又唔跟,講真未來三五年可能都仲會係一個超低息的環境繼續浸泡,而且香港的M2都係持續增加緊,所有野都係利好,當然我地唔可以排除任何一刻都可以有黑天鵝,但呢堆利好因素可以推到香港樓去到邊先係一個值得深思的地方。


突然跳番去2012年,當時的曾特首係電台回應有律師都買唔起樓,佢話其實新界仲有好多四五千蚊呎的樓,但時至今日呢,實呎一萬蚊樓下的,可能都係得番大西北的嘉湖山莊一帶,其餘的地方,萬三四蚊呎可能已經算平。但係,萬零蚊呎呢,我又記得才早幾年前,九龍塘的新樓都係萬零蚊呎,你已經可以進駐入九龍塘的新樓豪宅,但今時今日同一地段的樓,無兩萬五你都唔駛諗。而當你以為實呎兩萬五買現貨好抵咩,維港頌啊或乜乜分層的特色單位,三四萬蚊呎一樣去到貨,所以證明一样野就係發展商睇市都唔係傻,佢當然一手以溢價賣比你,幾年後小業主仍然係有水位去賺,亦即係話如果你攞發展商黎做指標,都可以睇到一D契機。


而貼地小小黎講,入貨最癲仔呢家果間野叫海航,啓德地係咁皮幾皮幾呎咁入,落成無兩三萬唔駛旨意有錢賺。之前香港仔果塊地都係咁,無兩三萬又係唔駛諗。咁又代表咩呢?即係話發展商係有信心兩三皮咁賣到貨,而如果你再咁原來又過多幾年二手客都又會有水位走,咁講真三四萬一呎都唔係好過份啦。以前,8000蚊升到8500蚊都嘩嘩聲,呢家係,一千二千三千蚊咁上,錢越來越唔值錢,無得搞,樓就不停係咁升,所以如果以目前的發展商個盤黎講,四萬蚊一呎係應該不是夢,當然又唔會係聽日發生,但比個五年十年佢,又無話無可能喎。


好啦,如果四萬蚊一呎係一個可達標的數字,咁一個250呎的上車盤呢,就會係1000萬! 好難想像對吧?邊有人會諗到比一千萬買層荃中/得寶/金獅之類的細價樓呢? Well....係好難想像,亦等如你如果可以去番40年前同一個比三四十萬買太古城的人講,佢層樓會變1500萬一樣,人人都會話天荒夜潭,但如果真係去到呢個天荒夜潭的數字,有樓同無樓的朋友,將會差唔多永遠無法跨過資產所定出黎的窮富分界線。


不過如果你以為我癲咩? 我並唔係最癲果個,有評論員話深圳發展商係以樓市去到80萬人仔一平方米為目標,即大約港幣10萬蚊一呎吧,真係咁的話,2500萬買層上車盤,能想像嗎?





Monday, September 11, 2017

錢與資產的價值


今時今日,係香港想買層樓真係唔係一件容易的事,以400萬樓下黎講上車仲有9成計都要約50萬首期,及至去到500萬左右的樓已經要超過120萬左右黎借8成供,老老實實如果你問隊長我剛起步黎計,真係會覺得好灰燼。最慘係你上到車都唔係講緊搞掂晒,你係清完袋住後每個月仲要供皮幾兩皮野,一個普通後生仔真係都幾難頂。


然而,儲呢舊首期又唔係一件易事,比你儲1萬一個月,五年先儲到60萬,十年先儲到120萬,好話唔好聽上左岸的就緊係話後生仔捱下,但實際叫你死慳死抵捱五年捱十年又有幾多人肯,又或者又幾多個上左岸的人肯啊?坦白講,隊長我真係唔銀制。之但係,呢一個五年十年的旅程其實都只係為下一個地獄之旅而準備,而且每個月儲一皮的價值,除左係一皮野之外,對於好多好多的年輕人真係放棄左好多活動同回憶,老實講如果你由22歲到32歲都好慳的,到你老左開始有番錢時就發現買唔番年少輕狂的歲月,所以呢每個月1皮的價值隊長認為係高於你實際儲到1皮的價值,再者呢個世界仲有通漲,儲完其實仲係會貶值的。


而當你買到樓後其實都係好慘,每個月供皮幾兩皮供30年,呢個只係你買約莫500萬樓的結果,而如果你選擇買間九龍的正經兩房,好易就去到700-800萬,well咁你預起碼每個月供兩皮幾。講真呢家香港人的人工雖然都唔差,就當你兩口子加埋70-80K的人大有人在,之但係要攞番兩皮幾出黎供樓供幾十年,其中有一人停手唔做都真係唔得掂,呢個就係今時今日生活係香港而又未上車的人所被迫選擇的樓市生活,因此呢家林鄭話推上車盤比首置客,其實亦係好有道理的。


而作為叫做既得利益者的隊長,相信講得出上面呢堆野的我都應該唔算太離地,因為我不時都係度諗如果我都係無買過樓的話其實會係咩情況。但當然,有樓的我睇的其實又唔係覺得有乜大不了。


當然我會睇到的係,我可能任何一個物業對於未上車的任何一人黎講都已經係一個好遠的目標,然而當你拥有佢時你又會覺得其實又唔係有乜野咁特別姐,簡單講如果只係得一間屋兩間屋,係香港係咪可以唔駛做呢?當然係唔得啦,有排都未得掂。換句話說,你未有樓的,可能會要為一間屋做成世,但隊長有樓的,又唔見得可以成世唔做喎,所以呢條數學我發現都唔係咁對等,即係好似點样都仲係要「做」。


最近由於公司的變化,以及隊長其實一早已經訂下目標唔做,所以都不停係度諗究竟隊長如果無得做,又或者到隊長訂下目標唔做之時,究竟我份糧對我成個人生有乜影響。而我得出一個好奇怪的結論係,以今日份糧黎講,我份糧係一個好古怪的位,做多幾年呢,對我個盤其實又唔係話有好大分別,當然係會有影響,但如果逗埋佢呢,其實又唔係話好多,難聽D講如果未來幾年樓市升多10%,其實都已經等於我份糧的收入,所以有又好似幾好,無又唔係話好唔掂咁,古九怪。


然而其實今時今日錢的價值真係好唔同,早三五年十皮八皮都好似一個數,今時今日開始好似唔係錢咁(當然你送比隊長我我都會要),但我意思係今時今日錢已經去到一個幾特別的情況就係貶值得太快,你自己打份工搵的錢真係唔會太多,遠比起你資產價值的變化落后,而你如果唔要份糧唔得的話,你又谷住賺一個無乜意思的收入,總會被資產拋離,所以我都好慶幸係上左車的一批,而如果你仲未上車的,老實講我都真係幫你唔到,因為如果換番我去你個位,我都真係未必睇得通該點样行先岩。



Wednesday, September 6, 2017

放租物業管理


其實每一年的租務都會遇到好多唔同的問題,新交一間屋比新租客,總會有唔同的家居問題出現,所以係某個層面黎講,如果話唔駛理層樓而想做到財務自由呢,呢件事係有小小唔係好完全講得通,不過隊長的租樓業務又真係多到爆,所以係呢個租樓路途上都真係累積左一定的經驗,亦唔知係咪咁,呢兩年竟然有親友主動要求將收租物業交比我打理,佢地扣除我的服務費只係收租金,將問題過晒比我,原來又係另一個玩法。


關於租樓同物業黎講其實可謂大大小小的野隊長都真係玩過下,細細地的日常野如冷氣機有問題,信箱鎖仔自已爆自己換,去到通渠爆水喉,十號風球窗邊漏水乜Q都試過,基本上呢家小小的家居問題理論上都唔太難到我,不過今年的問題更加昇華到另一層次。


而玩漏水呢一下又係一個新的嘗試,由大廈渠漏水去投訢食環,搵管理公司同業主立案法團,以致十號風球因樹葉阻塞我間屋水渠全屋水浸,電制跳晒之餘,樓下又投訢我個單位,係管理公司同業主立案法團幾個parties之間遊走拉鋸又係另一個新的經驗。


幾年前無啦啦被迫入左業委會開始對物業管理同相關法例又更深認識,點样招標點样傾為大廈爭取更多,原本以為都係麻煩的事點知又原來係之後幫到我好多可以係其他物業同管理公司打交道。


之於之前又試過遇到租霸幫我老母去收樓,入申請土地審裁去,一路去到執達吏可謂又一個新的經驗,不過好話唔好聽今時今日隊長就算已經身經百戰,但都可以講係遇到麻煩野仍然係好L麻煩,事關如果你對法例同大廈管理有清晰的了解,你會發現係香港黎講要賴皮係絕對容易,當然找你麻煩的人係一定可以搵到野去煩你,但只要你唔怕煩,好多野係咁易拖你一年半載毫無難道。


其實隊長不嬲都奉行係負責任之道,有好多收租的業主成日都計到好盡,有時會諗呢度唔整果度唔整,慳得就慳,呢样野雖然隊長我明但同時因為物業數量問題,情願真係用錢解決好過拖黎拖去。有一样野唔係所有人都會認同就係好多人都成日會話收租樓,話之你幾殘直接租出去就得啦,咁老實講各人有各人計法,我亦唔否認有部份低回報的樓係根本好難去計得通條數去裝修再租出去,因為可能唔裝就租12000,裝修左就租13000咁計,真係唔值。之但係,隊長有隊長的計法,但唔計數字上,有一样野隊長認為一定要重新做好晒基本的水电廚廁工程就係,當你物業有一定數量時,就必需全部由頭做好,幻想一下你有100個物業,我可以講的係基本上如果你唔整好D野比人,你日日都應該會有人煩你呢样煩你果样,咁當然每個人對待煩都唔同,而隊長就認為自己時間都算寶貴,下下去處理零零散散的問題,倒不如一勞永逸咁拆晒佢整好D野比人算。


點都好,宣傳一下如果你係物業唔想管理,又只係肯定選擇長期收租(十年八年)唔想煩,不防可以PM或Send個Email比我講下你的物業location / 大細,或者隊長可以同你研究下點样可以做到雙嬴的局面,不過大前題係隊長其實唔太缺錢,所以合作的對象大家都要岩feel,夠爽快,少煩野,多賺錢先最緊要,有興趣的話我等你聯絡我啊亲。


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