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Friday, August 24, 2018

[BB006] 加息與樓市


近日報紙大字標題話加息了,而且今次真係加按息,好多人即時又大肆分享,樓市似乎又會大跌了,專家們又衝出黎咁話會冧冧冧,突然間一下就講到樓市世界未日咁,當然滿足左一班樓淡的主觀願望,但實際係點呢其實又係要細心睇下內文先知。


講番呢家所謂的加息,實際上係指新造按揭的H按的封頂優惠,由以往最優惠的P-2.85% (細P),調至P-2.65%,亦即係話H按的封頂呢,將會係加0.2%。好啦,講到呢度其實係一大堆新聞的標題有超級誤導之嫌的係涉及兩個重要的原素,第一就係「新造」,第二就係「封頂」。


一言以敝之,新造的按揭先會受呢一次影響,而如果你一直供緊樓的呢?其實係無任何一點兒影響的。坊間所理解的加息,係真真正正的郁個P,而只有郁個P,先會領到現有按揭的人受影響要比多D錢,所以如果你係欠緊銀行錢的,目前黎講的影響是沒有的。


至於封頂呢件事呢,就係講番你承造按揭時H按下的封頂位,而呢度係其實仲有得走盞的。大部份銀行其實而家都係做緊H + 1.2X的息口,而以最近三個月黎講呢Hibor大部份時間都係1.3%樓上,所以的而且確新造按揭係好易就到封頂的息口,即2.35%。然而,有趣的一點係最近的Hibor並非向上的,近日亦見到有回落跡象,呢一個跡象呢亦證明番香港的水緊的短期情況係有所回落。


29-06-2018 2.02% 31-07-2018 1.67% 14-08-2018 1.26%
28-06-2018 2.02% 30-07-2018 1.75% 13-08-2018 1.28%
27-06-2018 2.05% 27-07-2018 1.78% 10/8/2018 1.36%
26-06-2018 2.13% 26-07-2018 1.88% 9/8/2018 1.35%
25-06-2018 2.19% 25-07-2018 1.92% 8/8/2018 1.35%
22-06-2018 2.07% 24-07-2018 1.90% 7/8/2018 1.38%
21-06-2018 1.86% 23-07-2018 1.85% 6/8/2018 1.45%
20-06-2018 1.76% 20-07-2018 1.85% 3/8/2018 1.49%
19-06-2018 1.72% 19-07-2018 1.85% 2/8/2018 1.53%
15-06-2018 1.65% 18-07-2018 1.87% 1/8/2018 1.53%
14-06-2018 1.60% 17-07-2018 1.84%
13-06-2018 1.60% 16-07-2018 1.76%
12/6/2018 1.61% 13-07-2018 1.73%
11/6/2018 1.49% 12/7/2018 1.67%
8/6/2018 1.49% 11/7/2018 1.68%
7/6/2018 1.25% 10/7/2018 1.57%
6/6/2018 1.10% 9/7/2018 1.60%
5/6/2018 1.05% 6/7/2018 1.86%
4/6/2018 1.05% 5/7/2018 1.96%
1/6/2018 1.02% 4/7/2018 2.05%
3/7/2018 2.04%


當然,呢幾個月侵侵搞貿易戰玩到個外匯市場以致實体經濟亂晒籠,所以據悉今次加新造按息都係金管推動,以對沖番市場同銀行体系的風險。而呢額外的0.2%的按揭有咩影響呢,實質就有兩個,一就係以30年計的話,每一百萬按揭每月就會比多$102蚊,而我地假設細價樓的老友係借$500萬左右計啦,咁的確實際供款每月係要比多$510元,都咪話唔肉赤(曲)。


而另一方面,壓力測試亦唔同左,將會有2.15% --> 5.15%調升至2.35% --> 5.35%,咁即係買樓可借的錢會少左DD,又或者如果你真係咁唔好彩買樓之前係5.15%的壓測計到岩岩好,而呢家5.35%就借唔足的,咁就只有借少D,換句話說亦可以解釋為你本來計到盡可以買600萬樓的人,借款額假設係8成咁講的480萬,5.15%每月壓測為26209元,而家去到5.35%的話,大約你只可以借到469萬左右,即你筆直買586萬左右好收手了,但呢個影響只係對於計到好盡的人先會影響到,其他人影響其實極微。


因此,如果有人認為呢個所謂「新造」「加封頂按息」會對樓市有好大影響的話未免太過「樂觀」了。不過,貿易戰引起外匯市場風高浪急又係唔可以掉以輕心。但搞鬼的係,美金被全球升值搞到變左好強,對歐元人仔同其他主要貨幣都同時升值下,大幅度將會引致不利貿易,如果呢個時候再加息,美元將會更加強,將會再加剧呢個不利因素,所以就算市場預期美國會再加息呢,個人認為聯儲局都只能局住觀望以免加左個經濟會因侵侵發癲而影響復甦,更加要留意係侵侵呢排玩洗錢洗上癮,尤其是佢大筆一簽就玩增加軍費,呢個係一個國家最洗錢的地方,美國債務亦可能會持續惡化,加息步伐隊長認為可能都係會偏慢,甚至美國加唔到息,但短期的資金流就未可言之,因此今次金管推動呢個事件,只可以理解為風險控制措施吧。



BABYKINGDOM原文


Tuesday, August 14, 2018

[BK005] 家長間的財務暗戰


每次經過一些出名的幼稚園,一到放學時間就係家長間的財務暗戰時刻。這並非是一個好事,而且更不應該去比較,之不過講就容易,設身處地過你就會發現,一個格格不入的車係一堆Alphard七人車之間停留,是多麼的起眼,而如果司機係你本人,就更加多少感到壓力。


是咁的,基本上如果你有經歷過名幼稚園的街道,每到放學時都會排出一系列的老闆車。Alphard/Vellfire/Estima/V250 都是基本的,唔識車唔識睇年份的你可能又未必注意到個分別,但呢堆野至少如果差唔多年份都係有番咁上下級數的七人車啦,新車落地就60-90萬睇你用咩options。而如果突然間有架NOAH / STEPWAG咁講,唔係話乜野,但明顯級數已經唔同。而有父母就可能自己楂番自己的座駕如S-Class / E-Class / BMW的5/6系等等,呢堆就好難講,仲要睇年份,但如果突然間有一保Camry係度出現,其實真係好鬼礙眼的。


不過,更重要的係講緊果隊兵有幾大隊了。一架七人車黎,司機係邊個,男/女主人有無黎,然后又有無跟班姐姐,全部都係無聲的比較,就以一個司機普遍搵兩萬多小小黎計,做生意的家境富裕的就唔係咩錢,但一個正常人打份工,就算普通醫生律司都未必可以拥有。而隨隊的團員又係一個定富貴的現象,一個姐姐是基本的,兩個姐姐的亦並非新奇事。又講番背後的故事,要有兩個姐姐,除左要比兩個姐姐的錢之外,更大的問題係香港吋金呎土,斷估你唔會住300呎請兩個姐姐掛,亦即係話有番咁上下大的屋先有得洗請兩個姐姐。


所以,由一架車,一個司機,兩個姐姐,背後的開支洗費,以及住宿的地方,已經可能話左比你聽呢位上車的小主子的家境大約如何。因此,就算有交通驚同黃腳立駐足,隊長真係見過全部車係唔會理,你抄就抄,320當比泊車費,有乜所謂,正所謂有錢就是任性。


也許你認為隊長在鼓吹歪風,但其實隊長是極反對去比較的,之不過人在江湖,係今時今日的風氣下,你希望你個小朋友上的係有一隊兵跟足晒的車,定係你自己楂架爛鬼Toyota去接放學,之後可以話比你聽開家長會時,可能你會發現唔知點解總係同其他家長格格不入,是的,就正如如果你知某個小朋友係李嘉誠個孫,好話唔好聽就算係工人接放學都可能巴閉過你,這就是人在江湖,所以如果做得父母的肯定係唔想做最差果個。


然而,又回到財商環節,一架7人車80個,一個司機2皮,當你一個姐姐6000,養架車10000一個月,名校學費唔知駛唔駛一萬一個月,基本開銷都幾皮幾皮去。當然司機可以自己楂,但條數就話得比你聽三兩萬平均一個月就差唔多,咁點算?當然,你搵廿萬一個月就唔係咩數啦,但如果兩老婆其實都係十皮家庭收入的中產左右,講真養呢度就唔係問題,但有無錢剩呢就又係另一個大問題。


係香港,貴有貴養平有平養,回歸基本步,如果你唔介意的話,其實就什麼都唔介意,也因此沒有什麼煩惱,自己計自己數就得。但如果你係介意小朋友成長,但週邊D人又真係好鬼有錢,咁你就要諗下點样先可以達到更高層次的財務自由,尤其是打份工就真係好難,所以記住上篇隊長有講過的,或者你部車,可以係匯豐的股息幫你養,又或者係債卷幫你養工人姐姐,總之諗下有咩高息野可以幫下你頂到部份開銷,慢慢隨時間過,也許就可以做得更好,做得更多。


BabyKingdom原文


Monday, August 6, 2018

新盤狂推能推倒樓市嗎?


自娥六招推出之後,坊間有好多人都覺得唔係太辣,但係有部份好友開始都轉呔,而又突然間開始多番人問隊長係唔係買樓的時間,所以隊長又係時候黎講下呢個辣招下買唔買樓的命題。


首先呢,其實自舊年細價樓衝破400萬準備到500萬之時,隊長就開始唔太建議太積極入市,尤其係私聊隊長我的話,都更加唔會比一個確切的答案比你。對比番三五年前隊長不停叫人入市,點样諗都係買買買的情況下,今時今日唔答的原因,好容易被誤會話隊長你係咪睇淡?呢個問題的論述又係令人好奧惱,即個邏輯話唔升就係跌,唔跌就係升咁,其實唔一定,而隊長認為個市係風險因素的確上升左好多,不過唔表示風險因素大左就要跌,亦唔表示風險因素大左就唔識升,之不過對住個風險因素大左的市,每個人應對風險的能力都唔同,比如你有幾錢,你要養幾多人,你份工穏唔穏,你本身的風險胃納係點,種種因素都好主觀地去令到買同唔買的決定會因人而異,咁試問係咁又點答?


隊長係呢段時間認為係要保守D去做,即如果你都槓桿好大的,就無必要再加大去冒多的風險,但如果你閒錢太多而又租緊樓未買樓咩,咁買番層又唔係問題。總之計岩條數就算跌兩成你無埋份工都仲有成年幾兩年供款能力同養家能力,咁你要買都好合理啦。


講完個人就講番大市,老老十十,娥六招出台後,的確你見到發展商的出貨意慾係大左,不過基本的因素無變的係,細價樓都始終係極受歡迎。之前大圍珀玥,基本上500萬至700萬的都唔憂賣,呢家只係賣剩幾間特色單位。新地Park Yoho就仲癲,山卡啦咁遠都吹到好似元朗市中心咁,15000呎平均價一样去貨如流,仲要7000幾飛排到出西隧,你話發展商推貨咩,一样係加價加推繼續有承接,剛性需求係始終旺盛。


除此之外樓價整体其實又真係新高停不了,荃灣西區沙田區啓德區全部升到上天,二手的細價樓就更加係short gun咁上,沙一得寶荃中金獅呢堆野破頂又破頂,20000蚊一呎基本上如果唔冧就度度都會過架啦,只係時間問題,而家唯一升得唔夠高的只係唔夠盤源去成交,不過亦見到一個訊號係當一超600之後,如得寶淘大的大積,即時係慢晒落黎,有價無市。


不過呢段時間呢,二手的成交係真心慢左,慢的意思唔係個價,係個量。量少左,一方面係D價太癲,而另一方面就又番番去今日的主題就係一手新盤狂推的問題。熟悉樓市的都知四大行都要交數交人比發展商,呢家發展商積極去貨,二手盤源又乾涸的情況下,D客比人扯晒去新樓呢係好合理的事,而且可預期未來半年發展商都會以較積極的速度去貨,以減低中空置稅的風險,亦即係話二手的成交可能會持續咁係低位度行。


關鍵的係,當發展商慢慢吸市場的購買力時,會唔會去到年尾會吸到乾晒而開始要減小小價去貨呢,呢個亦係未知之數,所以未來呢段時間都可以視為發展商短期的吸水潮,而到底呢個吸水潮會唔會引發樓市冧市呢,一方面當然要等時間證明,不過就以7000飛的Park Yoho黎睇,看來買賣兩方都要有較長時間先可以分曉,而作為投資者嘛,最緊要就係保持警剔,一切以保守行先,切忌進取,咁就可以笑到最後了。











Wednesday, August 1, 2018

[BK004] 年薪3球的財務自毀


相信對於好多人黎講,年薪3球係一件非常遙不可及的事,而且拥有3球年薪應該都好大機會係中產之上,生活壓力應該好輕鬆。不過,今次呢一位故事的主角係一個朋友的朋友,從無聊的八掛聊天中了解到的一個如何無財商地浪費左大好財務基礎的故事。


女主角X小姐,約莫35歲,已婚有兩個小朋友,高收入並唔係突然爆升,聽聞應該早幾年都球幾兩球一年。故事的開始,係講話呢位X小姐,賣出美孚的自住樓,因為有感小朋友開始長大,所以要再搬大D,由800幾呎搬到1300呎咁話。故事去到呢度,相信對於好多愛鍚小朋友的家長一定覺得都無乜大問題,然而故事的發展就鋪排左更多財務的思考。


主要的第一個原因,係原來搵3球的X小姐,係最近出左一個Bonus接近1球,因此就因為財政鬆動左,就向家中兩老借多3球去換大間屋。當然大家都明白係今日的按揭限制下,買到1500-2000萬的樓,首期的要求去到50%,亦即係話佢賣左自住樓都未夠埋單,所以要借。而借的錢除左洗左去買大多幾百呎之外,仲要比接近60萬的厘印,以及成千呎的裝修筆直。然而佢用幾錢裝修就唔知,不過佢借得呢條數,又好肯洗錢咁去做,主要都應該係因為佢搵3球一年,所以要還清兩老借貸同埋一切雜費,相信係X小姐心中都只係時間問題,no big deal。


But Wait a minute,借3球本來又唔係咩大事,不過逆向思維諗一諗先,X小姐出一球bonus,賣完樓,都要借3球,基本上可以理解為,佢係借錢同出bonus前,手頭上其實應該都無乜錢?如果唔係就唔駛借啦?但係一個35歲搵3球一年,又或者早幾年搵2球一年的人,手頭無一百幾十萬係手,反映左一個咩問題呢?相信好大機會就係財務自由的其中一個Rat Race現象,即係搵得多,洗得多。



繼續了解X小姐的故事下,據聞佢原來有夾份投資西式料理,知道呢件事的原因係因為原來X小姐同友人的gathering就係響呢間歺廳,自己朋友黎打9折後,人頭都要800蚊一位。從呢個字裡行間又估到,睇黎間所謂的歺廳投資應該係佔少股份,所以就算自己消費都係要計數收錢,但計得黎又得9折,估計係受限於對其他股東的公平性。而呢一種細股的投資呢,雖則隊長唔係話專家,但十居其九唔講話賺蝕先,但一般投資大回報少就肯定,仲要係細股份但開左三幾年又唔係發晒圍的話,除時只係一項套牢住一舊現金的投資,不過呢一part純猜想,至不過又番番去佢年薪3球無乜cash的情況下,應該都唔係賺大錢之局。


講左咁耐,又到另一男主角出場,亦即X小姐的老公Y先生,事緣點解講起X小姐,除左八掛佢咁高人工之外,佢老公Y先生一直聲稱做marketing好多年生意的人,原來又"發"到去左搞教育,而亦因為教育的生意要擴充,所以Y先生就同老婆相量要借20萬去投資咁話。


「What?」 隊長我個腦係度諗,首先一個我的前設係瞬間被打破,因為隊長會Assume一個年薪3球的太太,佢老公話做生意,規模唔敢講話肯定係好大,但都應該唔會係吹水攞左個商業登記就話自己做巨企果種掛?而係隊長的認知裡面,真心要做生意又做左好多年,能夠survive到的話,20萬唔好話係profit啦,只係cashflow,有間marketing公司撐住應該好掂先走去玩教育姐,而講到要擴充,咁應該又係個教育做到好掂先會擴充姐,咁係呢兩個assumption下,20萬應該真係唔係咩錢姐,當然可以一邊解釋話係一個bad timing所以咁岩無呢個cashflow,但係更似的係,其實佢個所謂的生意係咪真係做到架,即可能marketing其實係得果一兩個人生唔生死唔死咁,然後又走去搞教育,但未賺錢又走去夾硬亂咁開分店擴充,其實係亂咁黎架?隊長無答案,不過對於Y先生的生意,不得不重新評估。


回歸主題,一個值得思考的問題係,究竟一個年薪3球的人生係應該點样? 以上的故事,比隊長的感覺係「有錢就亂咁黎」,所以從繼續了解個故事的時間,都大約了解到X小姐的生活態度是相當有品味,豪食豪洗;對小朋友的陪訓亦寵愛有加,努力盡谷;會投資左一D唔應該投資的野,乜都試下。一切的前題似乎都係,洗得岩就岩,因為最簡單就係諗住會賺得番


呢個故事,沒有對於錯,因為好多內容都唔夠詳細,不過一個重點係,X小姐收入再高,佢未來的日子都應該要不停做。最簡單可以計的係,佢搵咁多都無乜錢剩,所以要至少維持收入先可以應付到個基本開銷,而且佢仲有兩老的三球債務,而按揭的話估計30年係咁供每個月都要比30000左右,而要支持呢個生活模式的關鍵係:


1. 唔可以無左份工
2. 其他的投資項目突然大爆發(而目前應該唔係)


一個大前題係,估計佢過去十年點都應該加埋搵超過一千萬,但睇黎被動收入係。幻想一下,如果佢早幾年買番三幾層樓,又或者忍手小小儲番一千幾百萬股票收息,今日又會唔會輕鬆好多?重申一點,沒有對與錯,但睇住X小姐的收入,如果比著其他行財務自由的人黎操作的話,好可能已經接近財務自由了。



Baby Kingdom 原文