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Sunday, December 29, 2013

退市下的樓市攻防戰 (3)完


講左兩篇,其實最主要的一個佈局策略同金管局的所謂逆週期措施好類似,不過相反的係我地講緊落注的時間。


如果我地回想番上世紀九十年代,大家應該仲記得89年天安門之后,因為大家驚97所以好多人移民的低谷,至90年到96年,可以話係當個週期的第一春,我地故且叫呢一浪為A浪;而時至96-97年,樓市更加係痴左線咁爆,如果係呢段時間買樓就可能賺得多亦食得應,但係就有點音樂椅的味道,我地亦先叫呢個時段為B先;到98-03年香港就好似食左屎咁,一路衰到沙士,呢一段時期我地就叫佢做C好了。


A,B,C其實同所謂的economic cycle係同時段來的,因為某程度上香港的樓市同economic cycle係息息相關。之但係講樓市的時段我唔想扯落去economic cycle度,所以就用ABC代替。而到左2003年之后,其實樓市又係經過左同一個pattern的,由2004-2006為A,2007-2008係B,到2008-2009係C,之但係呢個浪就短左好多,原因係美國(及全球)推左個QE出黎。


好啦,回應番上文都講到而家所謂的減買債,對於我黎講其實目前我認為香港由2009-2013年呢段時間都仲係A浪而已,主要原因係QE的推動下樓價不停咁被貶值的貨幣沖L淡晒,加上講L到口水都乾的低息環境持續(到目前為止都仲係極低位),所以係A浪的大前題下,其實我做的就係要在A浪時盡可能擴大自己的版圖,買到多一個單位就多一個單位,因為主因係A浪下大市上望都係升的,呢D時間唔主攻,幾時主攻?


不過我相信好多人都會問,咁如果我上車仲買唔買,又或者我岩岩想買第二層,買唔買?呢個對於每個人的答案我覺得都會唔同,主因係大家認為play safe的position未必一致,如有D人借銀行200萬就要有100萬係手先覺得踏實,而我可能借200萬有20萬係手已經覺得足夠(係A浪的情況下),所以我不能從你的portfolio的出發點考慮。之但係,如果只從A浪黎講,我認為而家只係A浪的中尾段,所以如果你能夠係未來3個月都買到樓的話,我認為都仲係OK的。


當然,當我認為的A浪完成后,可能某一部份的人已經話會唔會其實而家係B浪,又或者你講乜L都好,總之之后就直接跳入C浪,即下跌的時間,我能夠講的係,我L知咩,知就發L左啦!!所以如果諗住黎拗的話就唔駛講,讓時間黎證明。而如果只憑我主觀的判斷的話,我就認為B浪呢個爆升浪其實會係2016年中后段出現,所以如果你要係A浪的2014頭再買樓,就算SSD鎖你三年,到時都差唔多走得甩。


而等待B浪來臨的時候,就如我之前咁講,係A浪當中要慢慢靠你擴張的版圖去收下租頂住先,而像我呢D糧草唔多的人,亦會係2016年中后段的時間開始放貨。分到ABC浪其實都唔代表你係樓神,因為你永遠無可能係最高位果一日出到貨,所以你永遠只能係所謂的相對高位走人,而貨多的其中一個好處,就係你可以分好多注慢慢入,又慢慢走,而且仲可以叫高個價扑傻瓜多幾個chance,走到的價又可能比market高幾個%,呢個就係貨多可以分段做野的好處。


所以如果你認同我的話,就好應該檢視一下你的版圖係咪已經完成攻擊的部份。接下來2014年中后開始的工作就係休養生息做好內政,以提升防守能力。到美國及全球經濟增速時,就可以諗下撤兵,賣賣將養肥左的盤賣走,令自己一方面處於不敗之地的同時,等待下一個A浪的來臨,到時你就可以以王者駕臨的情況下昂然救市。

Friday, December 27, 2013

退市下的樓市攻防戰 (2)


當然,每個人的portfolio都唔一样,係樓的position亦更加唔會一样,所以相對於重貨的我,也許上一篇未必會令你有太多的幫助。


因此,下一個問題對於大部份的人黎講,好大機會係問,咁退市的情況下,我買,定唔買樓好?


而正正係呢個問題,我地又要番番去人人都關心的問題,就係究竟而家退市黎講,樓係咪會跌? 而跌的原因,總係話而家樓價高,收水,然后就最主要出現的情況就係加息。加息背后的意義,當然就係令到現有的供款的人增加壓力 ,而供款增加就會令一部份marginal的供款負擔能力低的人需要賣樓,因此放盤的人就可能要被迫減價求售,然后一個接一個的平賣將會出現,樓價就會以骨牌式咁倒下,淡友大穫全勝,以白武士的資態來拯救災難性的樓市,然后就會可以係各個可能的情況下,同你講句: 一早叫左你ga la。


之但係,以上的FF真係純綷我自己幫淡友FF(幻想)出黎,如果你真係覺得可以幻想就成真的話,咁就真係香港都無窮人啦。首先,我上文已經講過,美國加息的週期無2016年都應該開始唔到,以第一個問題就係,是咪2016年就會即刻加息呢?第二個問題係,加息就又係咪一定等如樓價跌先?就呢個問題,我地可以睇下下面呢個實際按息vs樓價的圖:




我就按唔同的時段劃分左四段時間,第一段就係由1990-1997之間,經絡實質按息去到3.4%之前呢段加息週期都唔會跌,而實質按息亦即用mortgage rate - inflation,即係話如果實際上如果只計mortgage rate,理論上唔止3.4%才係轉市的轉勢。我自己做個一個數字的統計,其實每次樓市的轉勢都係大約係4.5% mortgage rate左右,意即當加息初期,樓價都其實係升,但升到4.5% mortgage rate 之后,樓價先會比個息口打落黎。相反,減息亦唔一定等於樓價升,如1999-2003年時間,息口一定係減,但同之前一样,減息去到低過4.5%樓下,樓市先會止痾,所以,我永遠一聽人講話加息等如樓跌的時候,我都想笑9佢,因為簡單D講,經濟好先會加息,如果一加息就即跌,一減息就即升,咁呢個世界的中央銀行都好做了。


故此,如果你認為以上的立論係岩的話,咁你又要諗下由而家2.15%的按息,要加幾耐先加到4.5%。按牌面上的數字,4.5%-2.15% = 2.35%,按每個月加0.25%計,都要大約連續9個月先加爆你,而且一方面我又唔係好信佢會連加9個月,而令一方面,大家亦要諗下而家2.15%的按息係咪比金管局夾硬抬高左,即係話你估如果無政府干預,呢家個息口其實會唔會係H+0.7 (即大約1%)左右,如果係的話,即美國加息時香港亦有條件唔追番,如果你覺得係咁的話,又比多4個月buffer....點計?


好啦,我地講黎講去都仲係加息的問題,但係仲未講呢家比人拑住左的按揭,亦無講呢兩三年出辣招所收埋左的需求,如果我地一放開呢D條件的時候,膽敢問一句打78折買樓的大陸客再度經各口岸不停咁湧入香港,我想問下樓價點跌?


所以,我都廢事講而家買樓仲會唔會係未來兩三年加息前仲升多一兩成,反而仲有人講樓市會跌的話,我真係想笑。所以,如果純粹係上車的話,我又見唔到有任何問題,上車樓,仍然係要買。

Monday, December 23, 2013

退市下的樓市攻防戰 (1)


伯南克係臨收皮前推出首輪的退市計劃,由明年一月開始先減少買100億美元債,之后每個月再減少買50億美元,由於管理預期理想,所以DOW JONES都仲大升去作反應,不過香港就好似有春江鴨咁一早比人由24000掟定落黎。


一再強調,退市聽起上來係退出咁解,但實際上,我地講緊的只係減少買債呢一part。如果用打仗黎講,呢家唔係講緊將士兵收回自己國土,只係講話我地無需再增以前咁多緩兵去打,不過都係要增緩兵,只係呢家終於睇到場仗有勝算,所以唔駛再送咁多士兵上前線而已。


因此,如果你話樓市因為咁而大幅回調,個人認為絕對仲係無乜可能,而且,我認為唔好再忘記一點的係,雖然美國佬係最大,之但係其他大型的經濟体如歐洲,日本,中國,英國,全L部都仲係玩緊QE的,所以係現今世代呢個全球一体化的情況下,呢家話銀紙貶值呢個速度就算係減慢我都認為係言之極早。


不過,睇番香港本地的樓市側仍然唔係好樂觀。我唔認為政府所講的咩增加供應係會令樓價有咩大跌,畢竟大家有眼見呢家谷左幾個月的購買力,一下子又爆番晒出黎,所以就算話咩明年有萬三四個單位,我覺得都係小兒科。相反,問題係呢家政府搞果D衰招先係麻L煩,一個BSD + DSD ,可以夾走你20幾個%的樓價,呢D招並無減低左樓價的升幅,只不過係政府係升的時候強搶左你的盈利而已。


但係既然呢家美國推出個時間表出黎,作為投資者的我亦明白到個保護網亦開始失效,而呢段時間亦開始要諗下下一步的對策。畢竟,我過去四年都差唔多係踼緊全攻型,有幾多錢能夠買到就買多層,而到左呢一刻就都應該隨時段逐步收水。


如果要列個timeline出黎的話,首先可以計的係按計劃完減少買債的話大約會係2014年的9月完成。不過我好衰唔衰亦買左多一間要出年6月埋單,故此呢一間細價樓將會係我係認清下一步路之前的最后一間樓。而下一步相信要諗的就係加息的問題,不過聯儲局亦大派定心丸短期絕對唔會加息,加上我相信由歐盟同日本美國仲做緊QE時,美國絕對唔能唔加甚至唔能夠大幅加息,否則會影響匯市好緊要,故此,我認為真係要講加息都可能係2016年頭先可以講。


因此,係未來我相信仲有大約24個月的時間去建造防線。目前我的資產同負債大約為65%,設防的一方面最簡單當然係繼續供樓,兩年大約可以KO多4-5%的債務,即係減至60%左右。而另一方面,呢兩年唔買樓的話,希望可以儲多5%的buffer出黎頂住,而呢5%其實亦相當於大約24個月的供款額,所以就算加息及無野做,都可以頂到一段中長線的戰線。


因此,牌面上其實都已經可以減至大約50%的負債比率,但控制唔到的因數仲有兩個,一就係樓價的走向,不過個人認為呢兩年如果衰衰地升番5-10%,其實都可以幫到我再將個portfolio減至50%樓下,而租值的提升亦有機會令我追多1-2%,不過呢兩個條件係基於我係好友,唔同意的淡友就自己計自己數。


以我自己估計,係無任何郁動的情況下,我相信只係對應加息,唔係樓市崩潰的話,以上的actions都已經有番基本的抵抗力,畢竟我手裡面亦仲有extra 3%左右的reserve可用,亦即係話樓市要冧超過50%后我先奶野。不過,我自己認為樓市都未必會跌,亦未必會即跌,所以時間拉得越長,我可能再可以壓低至40%左右就更加健康。


不過,我希望的係大約2016年可能要賣番間樓,因為有入點都要有出,之外我相信走番一間細價樓,我又可以將我個債務壓到30%左近,到左呢D位就應該係非常健康,到時嬴住黎玩心態就輕鬆好多。但點都好呢個只係我裡面的計劃,而計劃永遠亦趕唔上變化,所以唔同的市況,計劃亦有可能要調整。

Sunday, December 22, 2013

操盤實例 - 結婚上車篇


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HI 你好

客氣說話唔多講, 直接問問題:
我而家26歲, 有個同齡拍左拖10年既女朋友
(婚就一定會結, 所以未結婚唔好一齊買樓呢個POINT唔VALID, 況且結左婚都可以離婚架啦)
兩個人月入加埋有31K
我自己每個月既固定支出如下:

2K CASH SAVING (主要FOR 還NON-MEAN, 一季還5.5K, 兩年後申請唔到延遲還款就每季還11K)
3K 家用
1.8K 基金投資, 無記錯最快到我30歲可以提取 (暫時供左AROUND兩年, 大概有9% INCREMENT)
600 保險
再加埋之前唔生性分期買野既尾數, AROUND 1-2K (會WITHIN一年內完晒所有INSTALLMENTS)
其餘用剩都會儲起

女朋友每個月固定支出大約為:
3K 家用
800-900基金投資
500-700保險
用剩會儲起 (佢控制購物慾既能力比我高)

現況:
各自同屋企人住, 無諗住搬出黎 (當然結左婚就另計)
我屋企住緊買左既公屋, 但爸爸媽媽比較後生, 仲有個讀小六既呀妹, 所以可見既將來佢地都唔會搬走
女朋友係獨女, 雙親年紀較大, 一齊住緊買左既居屋 (樓下就係西鐵站), 現實D講句, 20-30年後兩位百年歸老, 層樓就會屬於我女朋友既

目標:
TARGET 30歲結婚, 已經有心理準備同共識婚禮唔會大搞,
但係都想有自己住既地方
深明上車自住就幾錢買都得, 頂多住耐D升高D先換樓
將來除左自住果度, 女朋友而家既屋企就用黎收租

困難:
首期係一大問題, 兩邊屋企都唔會有呢方面既支持, 要完全靠晒自己
兩個人都有NON-MEAN要還, 食左好大PORTION既SAVING

問題:
而家我地兩個既方向應該係點?
繼續死慳儲首期?
借錢俾首期再借九成上車?
感謝!!
你都可以用呢個CASE黎出文 (如果啱使)
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既然都要答你就照出文答啦,不過下次可以講多幾句客氣說話,隊長我同大部份女人一样,都幾中意人tum下的,哈哈。


其實睇你個case有一個問號係你手頭上有幾錢,同埋你地各人分別搵幾錢同埋日常洗費幾多。不過我就假設你地一蚊儲蓄都無,另外用晒你地兩個人的总入息黎計,都可以有個大方向的。


首先,我大約計一計你地的總支出係約15K,當然當中有D係儲蓄成份的野,但我個人傾向當呢個儲蓄成份D基金為最后一注錢,所以一般我當係已經駛左攞唔番的錢,等你到時都仲有一個buffer。而年輕人有洗費係好合理的事,係選擇極度魔鬼級慳同慳慳地的話,我都建議番你地慳慳地就算,但又唔駛果D咩行路番屋企為左慳十蚊八蚊果種,所以我就當你31K - 15K = 16K的錢,你如果儲到8K一個月都唔錯。


所以距離你去到結婚仲有五年,即60個月的時間,如果你堅持到呢個恆心的話,你大約可以儲到48萬出黎。當然,我不嬲覺得買樓唔駛一下就買間勁好的,反而你儲到30萬左右的時候已經可以開始諗下D 250-300萬的私人樓,九成上會,不過都要睇下到時市況,也許到時出車盤已經變左做300萬以上都有可能。


當然,我提出上面呢個私人樓的目的係有一個長遠的目標,就係如果像你說女方果邊層樓總有一日會比左你地兩個的話,咁你買私人樓到時可能已經供左一部份錢可以出租,而且私人樓一般比起居屋同公屋的流通性強,要第時一開二二開三的話,私人樓做mortgage,估價都易D。不過記住呢個係一個極長線的諗法,如果你認為女方屋企人都會長命百歲的話,呢一part放租的可先唔諗。而且,我亦唔知你住開或想搵樓的地方係邊,有無上車盤的選擇亦難講。


所以,換個角度,如果你只係但求有個落腳地的話,亦可以諗下D公屋/居屋的自由市場先上左車再算。不過又係果句,公屋/居屋自由市場的樓我一般都無乜興趣,始終流通性低,個價好難估,而你想玩一開二果D可能因為估唔足價,就會借少左錢,一開二的難度會相對難左,要走的時候亦比較撞客,流通性低。所以公屋/居屋以投資計一般都唔係我杯茶,自住就睇你自己情況。


目前你睇到的野就係可以做咁多,到你30歲時再搵我,可能你同你女友已經升左職或者有唔同的機遇,到時一開二二開三就會變得柳暗花明又一村。

Saturday, December 21, 2013

男女睇樓買樓大不同


買樓其實係一件幾特別的事,好多時候有時觀察一下其他人同場睇樓的實況,你會發現男人女人買樓,並遍黎講都好唔同。


可能你會話隊長你又唔係AA又點會又太深的了解,不過隊長我睇樓撞其他客,賣樓有人黎睇樓,以至放租樓有租客黎,見D客的經驗亦十分豐富,故此我亦大概有個感覺關於男女睇樓買樓的大不同。


首先,好多時唔知點解係職場上工作上好似應該強勢D的男人,平時做任何野都會壓得住個女友,不過往往係睇樓買樓時,唔知點解個男人會突然間好似變左個女人咁,入到間屋呢度望果度望,況死唔知好似嫌睇得少咁,情形都幾似一個女人shopping買衫時,將一件衫你掃過去就明明睇清楚晒的時候,佢仍然會照住鏡咁睇一百幾廿次,講真我成日都覺得呢個動作好煩,睇唔係唔比你睇,不過一件衫就其實唔會變得去邊,度下岩身岩心水就買la。當然,買樓唔係買衫,不過以我的認知,呢D男人通屋捐亦唔係專家,咩漏水咩化妝果D講就好似識,實際上就其實唔知自己睇到乜,不過叫好似叫做克盡己任咁叫做scan過下間屋,可能廢事將來比老婆丙。


但相反女人入屋睇樓就突然變左個男人咁,通常入到間屋行一圈睇過下個環境,之后個腦就會係比個所謂的裝修去形響,簡單D講係唔理價錢的前題下,佢地會有一種直覺,岩就岩,唔岩就唔岩,而呢種感覺又正正好似男人買衫一样,入到間鋪頭睇一圈,岩的試完就比錢,無話晒時間咁,而如果睇唔岩但同行的朋友睇岩的話,佢地就會on99咁係度玩下手機或者雲遊,話知你個朋友睇乜都好,心裡面都已經有左一個感覺,就係唔岩就唔會買,話知你幾平,恰巧呢样野又好鬼死似D女人買樓咁,入到黎好多時呆呆地咁唔係好參與,我買樓賣樓時都見唔少。


不過,我又發現左買樓同租樓的話,男人女人之間又有一個好大的分別。先講租樓的話,唔知點解多多少少男人的客都係爽快D,佢地又會做番男人應有果種爽,係岩就岩,唔岩就唔岩。相反,D女人(通常都起碼二人同行)就好中意密密針密密針,而且好多時男人會即時現場confirm話岩定唔岩,然后就同我傾價錢,相反女人就十個有十一個都係話要諗下,我遇過好一大堆的女仔客之后call back不停話有興趣,但無奈佢地好似總係拿唔定主意咁,可能要同同行的朋友落樓針完,食個tea先再決定,哪怕其實佢地個心一早已經睇岩,都好似大家要一齊對住對方講一次"我好中意啊,超正啊"咁先得。


但係,買樓的時候又好鬼搞笑,當買樓的時候,唔知係咪其實都同個男人咁大個仔要決定一件幾百萬的人生大事咁,往往呢都好鬼猶豫不決。不過呢一點都可以明白,始終可能又無乜買樓經驗,又怕自己買貴,心裡面完全無底的時候,今日做錯決定又怕第時比朋友笑,比老婆怨,故此真係埋門果腳,唔知點解仲係衝破唔到,而最常見的就係果日個deal實傾唔成,然后唔知隔幾耐又會叫阿媽黎睇下幫下眼咁,一定要搵個女人幫佢守下尾門咁。相反,通常咁的情況唔知點解女人有時候又變得好鬼爽快,當然唔岩就一定係唔岩,一聲走左去亦好常見,不過大部份情況都可以睇到,好多時唔知點解一pair人,睇岩推波助瀾果個總係個老婆/老母,衰D講句唔知係咪可能衰左唔駛孭飛,定係旁觀者清,通常個女人都好清醒好知自己底線係點,而我賣到果幾間屋,全部都係女人話事。


買樓講到同母性呢件事有關係,好似又有點奇怪,不過以上係巧合,定係男人係面對重大決定時都會尋求女性的果種保護感,某程度上又好似体現左出黎,不過點都好,其實睇樓買樓無話點样一定先岩,最重要就係知道遊戲點玩,然后跟住個玩法一層變兩層,兩層變三層,話知你男又好女又好,只要賺錢就最好。

Friday, December 20, 2013

操盤實例 - 天水圍篇


致 80後求生隊長:

你好,我本人今年30,快31,已結緍,未有子女,收入穩定25000左右,太太收入10000左右,已購入一個兩房單位,是用我私人名字買,於天水圍2008年以140萬買入,現估值三百二十萬左右,我做 15 年按揭,2023年供完,每月供6300元,尚欠銀行70萬左右,個人積蓄只有9萬多,每月扣除所開支我自己能儲6000元左右,太太的收入和支出我不會過問,我們兩人有計劃在下年生小朋友,因之前家人生病而用了錢,所以積蓄少了很多。

我有追看你的 BLOG,對你的見解很多同意,也很喜歡你的發言方式,今次 send 這 email 是希望得到你一些建議。

雖然我現在的生活沒有多大的危機,但長遠來看,我只能靠 single income 去支持自己生活,沒有被動收入,所以想達到財務自由,現在是沒可能的。我心想可不可以從80大大你的經驗中給我一些建議呢?例如以樓換樓形式,做到一棟自住,一棟出租呢?我自己有想過希望以太太的私人名義去買多一棟,但對九龍和其他地區的樓價沒有詳細認識,不論是200-300萬的樓,或者如何找到4-5% 回報的單位,從網上和報紙都只看到六七百萬的新樓,身邊也沒可以商量的人,希望能得到你的意見能撥開我目前的迷惘,謝謝你花時間去看我的 email,期望能得到你的回覆。

期望能財務自由的人
陳生 上

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首先呢幾日勁爆忙所以真係答唔切.....太多email.....希望你諒解。


你呢個case先有計的係你地目前的供款能力同手頭資金。基本上,你地最大舊的家產就係你層天水圍樓啦,但由於係你一個人的名,所以針對你25000一個月計,按而家的按揭規定,你可以最多借七成,又或每月供款唔超過你50%,而壓測唔超過你人工60%,即係你每月供款不可超過12500元及壓測后不可超過15000元。


另一方面由於你玩緊15年按隊大左你個每月供款,為左借更多錢出黎做首期,你應該用30年的按揭,拉長左之后我幫你計過,你最多可以借2,240,000左右,即係借盡到七成,每月供款大約8500元,壓測就12300左右。呢件事的操作將以轉按黎做,不過如果你係有H+plan係手的話就問清楚銀行,睇下佢地肯唔肯幫你留住個70萬的Hibor plan,top up果舊先按市場的P-2.85去計。轉按后,你將會有2.24M - 0.7M + 0.09M = 1.63M的現金,而呢一舊錢亦將成為你下一層收租樓的首期。


對於收租樓黎講,由於你個額係以上轉按后已經爆晒J,你唯有去打你老婆主意,用佢的10000月入幫手上名買樓,一來好計好多,二來又慳番稅。你老婆果度,以月入10000黎計,其實佢最多可以孭1.1M額,以30年計,每月還款約4200蚊,呢個數已經可以過到壓測。


所以,整体黎講,你的購買力大約係1.63M + 1.1M = 2.73M。不過我未計AA費厘印費同多多少少留番D buffer,所以草率一點講我當你有2.5M-2.6M筆直左右。


剩番落黎就係搵樓的時間,講真你得2.5m的話,屋苑形式的野係港九都應該係無,除非你遇到奇遇。九龍的舊區的話,你可能會搵到D單幢樓以呢個價錢出售,不過我就唔多作介紹,因為我對於細價單幢樓不感興趣,因為我中意流通性大小小的屋苑,之不過我唔中意唔代表無投資價值,我知道亦有一部份中意尋寶啦尋寶啦的人一起去太子旺角買單幢收租。


相反,如果要局買的話,我或許會退而求其次入番元朗買樓。雖然短期我唔太睇好元朗,不過限於你個筆直,我覺得你買yoho midtown對面雞地的樓仲可能可以摶一摶變身。不過你預左個租未必會好靚,因為尚悅新樓都係租8000,你收到7000都還神,以租黎計就唔抵ga la,但個筆直真係無乜得揀。


不過市場上有好多五花八門的野仲可以玩,有D人就走去長沙灣買又有,有D人就玩自由公屋都有,不過隊長我就唔中意呢D盤,所以無玩,教唔到你。不過諗多層,如果你新年后加人工,收入上升的話,升到上3M左右,就可以諗下一D三四線的新界屋苑,你可能搵到4%以上的盤也不難,不過據我所知呢家以你筆直,都可能買到D新界的屋苑,不防上28去搵下都OK。


男朋友有車無樓嫁不過(3) 完


呢幾日我篇文已經比人轉發到香討/高登/環球膠報,亦睇到唔少留言,而大部份的野我都係我第二篇文解釋過,所以呢一篇完結篇係反過黎講下咩人嫁得過。


首先,成個主題我想講的係好多香港的男仔都唔係好明點样跳出rat race。如果有睇過窮爸富爸的人,應該都知道rat race就係每日你都要係個老鼠車輪度跑,你跑得越快咩,個輪亦轉得越快。亦即係呢D所謂玩車的C/D類人(ABCD類自已刨番上一篇文),好多時候只係會將自己放係個rat race入面,而且由於玩車的成本高,要跳出呢個rat race的機會難過登天,將來的生活亦相對無咁好受到保障。


(如果你仲係唔明,就會同呢隻老鼠一L样 https://www.facebook.com/photo.php?v=608514929214251) 


當然我明白呢個網絡世界有好多鍵盤戰士,加上玩車的CD類大小孩永遠唔覺得自己有任何問題,不過現實上你要明白財務自由同埋一世貧窮可能只係一個思維同習慣的問題。我再重申一點,任何消費,包括買車玩車玩錶玩女乜春都好,本身我認同絕對無問題,但問題係你有無量力而為去玩?


由我第一篇文開始講果個男仔,如果你唔假設佢有任何奇遇如中六合彩,或者諗到條Q搞個facebook/google之類的野上市,又或者本身老豆老母有錢到傻的嗎,係一般的情況下如果搵15000-18000,但駛又駛13000左右,呢個咁样玩車的比例,唔好同我講佢財政係健康。當然,我知道鍵盤戰士一見到13000蚊呢個數馬上又發功,不過你要記住我係講呢個男主角,唔係講緊你,而我相信就算呢個男主角本身都未必計得清自已條數,畢竟我當呢個月一日都唔楂,又可以慳幾缸油,但下個月勁缸燒四五缸油,仲要勁行隧道勁泊車,我可以話就算男主角本身都唔會有個實際數字比到你,呢D野唔好好似小朋友咁死拗,大數差唔多就算,你話佢慳多兩三千都唔會係健康叻仔。


好啦,講左咁耐廢話,其實我真係覺得好多人的財商真係低得可怕。大家只係論中唔中意,負唔負擔到架車,但問題係我見唔到有任何一個人可以醒目地答到我地呢D財務自由的人係點样生活,或者我可以講大部份識玩的人都廢L事暰氣教精人,不過我寫左個blog咁耐不嬲都無話將D野收埋收埋,所以不防一講再講。


係我地財務自由的人仕入面,我地諗野係好簡單。駛錢永遠唔係一個問題,串D講句我地駛錢fing錢一定豪豬過普通人,因為我地的思維係張單究竟邊個埋。可能對好多人黎講都唔係好明,因為你地玩車楂車食飯溝女的錢,對於"一般人"黎講大部份都係來自於你份工作。難聽D講句,手停口停,無左份工好多人捱唔到幾個月(係一般人,你屋企有錢到傻的嗎咁又係另一件事)。所以,你張單係你自己埋,但我張單,係要人幫我埋,呢個就係勝負的分野。


問題馬上又會黎到,我點样搵人埋單?再"沉"都要講,我地大部份人都係買樓收租由租客比錢的。當然,你又會馬上話,屌呢家D樓價咁貴,點L样買啊?而未睇過我個blog的人,更加會話,你肯L定係屋企大L把啦?如果你堅持固執地諗無可能,我無計。不過,一個小學生都明的道理,你唔肯去試,唔肯去做,唔肯去捱,有錢就fing左去,你的首期永遠唔會有,踏出唔到第一步,你更莫講話有第二步,咁你的人生就會落后於人。


當然,唔識唔明我講咩的,絕對唔會死,亦唔會無飯開。不過,有D人可以亳無壓力咁三十零歲中意玩乜食乜做乜搞乜都好無壓力,就算人生計劃之后又有BB又面對突如其來的洗費都可以應付有餘,但有D人就發現自己做幾十年都係得個捱,你要揀做邊样絕對係個人選擇。不過回應番我個文章主題,如果唔計真愛同特殊情況的話,我見到女仔識到CD類的男仔,我都會堅持講句,嫁唔過。

男朋友有車無樓嫁不過(2)


出左文一日多少少突然見到勁多comment,真係唔知好嬲定好笑,不過既然咁多人回應我亦無防出多篇覆下大家。


首先好多人都攞出唔同的野去反對我指出話男朋友有車無樓嫁唔過呢件事,主打的係話我教人拜金,港女,又或者方便同埋係興趣之類的野,當然再加一D無厘頭話我無車係度葡萄人地,可知我真係高估左好多人以為香港遍地智者,但原來好多人都係以斷章取義的去睇野。


點都好,首先我想講出我話嫁不過,唔代表絕對一定極度無可能之類咁講唔好嫁,因為的確好多comment所指出的野我係絕對認同的。舉個例,如果你話用真愛vs車的話,我絕對肯定咁答你只要你係真愛的話,咁就唔駛理我所講的有無車有無樓,因為簡單D講真愛係大L晒的,即係甚至你話那怕你男朋友係一個到處乞食又成身無人敢埋身的皮膚病又嗅到嘔茄都好,你用真愛黎講的話,所有缺點都唔再係一個問題,因為我諗唔到一样野大得過真愛,所以呢一點我係認同的。


又有人不停重覆咁指出我的計算養一架車的成本係有問題,呢样野其實更加多L魚。首先我諗係邏輯上閣下要動動腦筋諗下我寫文的時候同你睇文的分別,我寫的係一篇文對萬千的可能性讀者,當中有人可能過億身家,有人月入十9幾二十萬,亦有人搵萬零蚊,亦因為咁每個人買的車成本都唔一样,即係人地買部林保,同你楂部honda,點會係一样牌費?人地楂左十年,新仔上insurance,又點會一样?仲有,有D人住村屋可以免費停十9幾架車,但有D人住屋苑一收收4000蚊,咁點計?我係咪要寫一本黃頁咁厚的野將所有可能性包含係入面?有腦的人都知出文唔會咁寫,所以簡單黎講我只係攞個大約的中間數,所以你用你的最低玩法又好,或者點都好,根本係牛頭唔答馬咀。


所以係計數上我只係針對事件中的男主角的差唔多狀態的人去寫,同任何一個讀者唔同係絕對合情合理,亦即你楂呢架車同你個FD楂佢架車,成本唔一样係天經地義,又或者講就算閣下同一個人,楂新車同舊車亦可以唔同,所以如果你要我認同你的話,OK,我認同你條數都係岩,不過,無乜意義。


又有D人斷章取義咁話,無車無樓果D點算,又或者話自己買左車但亦諗住咩幾時買樓果D又點,我諗呢度又係要再澄情番。


首先我呢篇文主係純以經濟角度去比較,所以個前設基本上係要將一D特別的cases分出黎,如你話屋企有老人家唔方便,絕對合情合理。因此,我希望指出係"一般"情況下,有車無樓的人可以分為下面幾類:


A:有經濟能力,有計劃的人
可能呢家搵到錢,或者本身大把錢,又或將來大把錢,又已經計劃好的人,咁唔駛我講啦,你女朋友唔嫁比你就stupid,所以你有車好無車好,根本唔成問題。
B:無經濟能力,有計劃的人
可能唔係搵好多,不過都計劃好諗得掂的人,當然都係無問題啦,不過我相信呢一種人都應該係先有樓再有車的,因為如果你有得車先仲有樓,你應該會係A類人。
C:有經濟能力,無計劃的人
老實講,大洗的人香港周街都係,如果你認為自己收入高,所以你買車先,而又唔知點解搞黎搞去都買唔到樓,Sorry咁我覺得你嫁唔過了,原因睇后文。
D:無經濟能力,無計劃的人
好明顯,如果你又搵唔到食,又走去買車fing 9晒D錢的話,點嫁得過啊?


所以,我成篇文針對的係指C同D呢兩種人,如果你係A同B的話,基本上你有車無車都唔關你事。之但係C同D的話,我可以話比你聽係純計數上,你每個月都比人夾走一萬幾千,你話如果將來搵得再多D,一样好有機會洗Q晒去,咁同你一齊的女人何來安全感?


當然,仲有人話人生唔應該只係得樓,有車亦有生活,有車亦係一個興趣,呢兩样野我可以話比你聽我極度絕對肯定地同意。所以我都享受緊楂車的生活,亦無需葡萄任何人。不過,問題係當你要求你的人生的同時,請問你的將來又係點先?(仲係講緊C同D)。即係咁,如我所講個故事主角咁,我相信佢未來五年都係會比架車抽住后腳,27歲去到32歲后先起步,係啊你賺到五年的生活,不過你可能要花番十9幾二十年先追得番個樓帶比你的享受,先甜后苦定先苦后甜,呢D野自己諗。


再者,興趣呢家野又係我篇文之外的議題,因為如同揀樓一样,你一句話"我中意啊",其實就已經係大晒,因為我又真係諗唔到對於你自己黎講,有乜野大得過你自己中意呢?唯一可能就係你更中意囉。不過,如果你話興趣同買樓(投資)之間無衝突的話,咁我就無得認同。畢竟你唔係A的人有相對近似無窮的筆直可以同時兼顧又買樓又百九幾样興趣,相反可能搵果有限人工的你,唔好同我講你呢度駛左5000果度又唔知點解可以多番5000出黎,所以係邏輯上係有衝突,而如果你可以話兼顧到的話,一就係你係AB呢類人誤解自己係CD,一就係你完全跌入自己以為自己好有米的呢個井入面。


點解咁講?喂其實我想講我同大家追求的人生完全係一样,唔好誤解左呢一點。不過問題係有好大部份的人,特別係我身邊所見到(唔係我見唔到的讀者,唔好又對號入座),都唔識得點样去營運自己的人生。


再白一點講,如果你今時今日養車楂車係靠你份糧去養,的確你係或者有能力,不過永遠你都係靠自己份糧。而我同你的分別,係我架車,慢慢就會由我的租客幫我養,中長線黎講,大家或許都有同样的生活,不過我越來越輕鬆,而你就永遠都比人拖住個后腳。也許,他朝有一日你仲可能係我架車的米飯班主,某程度上我都應該多謝你地的堅持。


不過,點都好,世界上有10%拥有90%人的財富,亦有90%人分番剩下來10%的財富,大家都係人,分別只係思維。如果你睇到我睇到的野,你或許會明白我係度塞緊錢入你袋,但如果你睇只係認為呢條友係度狗吠,我亦無乜所謂,因為你又唔識我,我又唔識你,本身大家各不相欠,一笑置之唔好再撳入黎刨文咪算9數,特別最近天氣冷,留番啖氣暖下肚好L過。


男朋友有車無樓嫁不過


係身邊發現,原來有好一部份同年齡的朋友都沒有車,但相反一些年紀輕的朋友卻已經有多年車,更加有D已經係以玩車為樂,換車的次數可能比我買樓仲要多,實在充滿驚喜同疑惑。


令我有呢個諗法的係因為一個朋友的男朋友,大約也是27-28歲左右,月入應該萬五到萬八左右,最近就換左部BMW二手開蓬,咩系列我就無追問,但係據聞每月供5000蚊供4至5年,車價即係20-25萬左右,一聽到呢度,我就同呢個朋友講的意見係呢種男仔玩就好,嫁你就唔好搞了。


在香港養車其實都算是一個高消費的興趣,先唔好計車價本身幾錢,一架最平CC牌費一年去你5000幾,停車場cheap cheap地一個月當你2000,保險一年又當你大約2400,即每月200,每個月fixed cost大約你去2600左右。好啦,買得架車緊係要楂,一個月楂多楂少自己預,但當你保守估計三四缸油,當你1000蚊一缸,攞個中間數當你3500,出街泊車+隧道費當你一個月500蚊,即係每個月總數都用你大約6600蚊。


不過仲有好多數你無得預,如你唔好彩果個月比人炒兩三張牌就又去你1000(睇你衰咩),而且如果你買二手有咩要整啊,一年換兩三次偈油果D,平平地都又當你10000-20000一年,最大穫一間high花人地就麻煩,以我的經驗話比我聽,一個月唔計車價本身,好易駛你8000蚊。


所以,計番以上呢位朋友的case,每月洗8000蚊養車,5000蚊一個月供車,每月基本支出13000蚊。不過你可能會話咁如果佢賣車都仲有價值,之不過你用一架二十幾萬的車玩4-5年,玩完后可能車價跌到落80000左右,即係供完個價預左跌,而且車越老越多野整,我計到你當無車價都其實不足為奇 (四五年整80000野一點都唔難)。


好啦,數就計左出黎,咁呢個男仔搵15000-18000一個月,洗就洗左你13000一個月出去,每月剩番2000-5000蚊,想問下佢洗唔洗食飯?難聽D講基本開支我都唔知佢點搞,隨時可能要靠食老本甚至借錢渡日,到佢可能過兩三年加人工時,都可能只係還番前兩年的數,就算唔係還債,儲到的錢都可能係3-5萬,如果唔係屋企開金礦的話,膽敢問一句將來如何時好呢?


呢個男仔27-28歲,供甩架車都要32-33,到時銀行戶口春都無條,27-28歲時開住蓬就緊係型啦,但到你32-33歲,女朋友開始講現實要結婚要生活,呢個男仔除左架老左五年的車,仲有D咩剩?或者到時真係中左六合彩都唔定,之不過我理解的係一般玩車玩到癲過籠的人,中左六合彩都係買多D parts去改車,除非你一注中9000萬后又有阿媽迫你買樓,如果唔係呢種人的思維都係會累死佢。


所以,我同呢個女仔講我話如果你係玩下就無所謂,坐佢架車型一兩年都幾OK,但認真的話,你就一係要諗下佢會唔會改,又或者佢會唔會係一個奇才將來可以突然勁富貴,否則到最后只會係你死路一條。可惜,中左毒的女永遠都係盲目的,希望佢會早日醒番。


財務自由的天書話比我地聽,養車係支出,買樓收租係收入,所以奉勸大家一句,未買樓先買車的男仔,只宜短炒,不宜長楂,否則一定輸死你;不過輸錢都事少,輸時間先慘,做女仔的你們謹記。

新盤短評 - 瓏門二期




新一批瓏門二期出左價單,普遍黎講大部份都係實呎價10000元左右開始,對比番瓏門一期黎講都係差唔多呢口價,開價尚算公道。不過,瓏門二期的位置都係向後排望番兩邊樓景,無左樓王河景果part,呢下黎講叫番同一個價其實都叫左嗌高左小小,不過遲一年賣當成本貴番幾個%都叫合理。


但係呢個角度只係用一二期去比,而當中如果你問我的話,大部份單位我都無興趣。首先入場版379呎果D一房單位好鬼多,其實話叫番上大約380-400萬(打折后)都唔算太過份,但係我對屯門始終有保留,畢竟呢D價買番市区都有選擇,但我相信以屯門十九幾年無新盤仲要西鉄上蓋,呢D價一样會清袋。


之但係,我仍然覺得成個瓏門系列對比市區都真係唔抵,因為同一口價我寧願買yoho midtown同唔會買佢,你講到個會所識飛都無用,始終屯門就係輸地點,你再好location出九龍也極都要9個字,相反如果對比元朗叫做大西北咽喉之地,如果呢個價開係yoho3期或許會對我黎講合理D。不過再次重申,我認為唔岩我胃口唔等於佢賣唔晒,而我亦深信佢開呢個價好大機會一样清袋。


如果比我揀的話,其實係睇完價單我發現左我會局揀兩個單位,我相信我點提完之后呢兩個單位應該會比人搶到發癲。呢兩個單位分別係6同8座的8D單位,我講完都驚有小小伏因為我無睇個大綱圖,真係唔知點解呢兩個單位零零舍舍賣平左。而家呢兩個單位661實呎三房一套,竟然係叫5.8m only,相對如果高兩層你買10樓竟然叫6.2m平左40萬,仲未計打埋discount都係等於5.2m左右。


老老實實平時買開樓的專家都知,一般一座大廈入面一二樓果D實係最平,因為一方面無咁好私隠,另一方面果D爆水喉爆屎喉實係下面遭殃,再加上噪音問題等等,所以一二樓都要平。之但係,瓏門下面係蛋糕樓,成個盤唧高到7樓為一樓8樓其實係二樓,但7樓係特色單位,有連花園反而仲會可能嗌貴到13000-14000一呎,你高佢一層無左個花園打埋折做5.2m,即係實呎7866蚊一呎左右,喂難聽D講句你去買隔黎錦華果D實呎都係呢口價啦,所以如果成個盤計呢口價的3房1套我真係覺得無得輸,講出黎益街坊亦只因為我無錢唔會買姐。


比多小小資料,時代廣場D座7樓7室,705建呎賣459萬 ,屯門市廣場7座715呎賣378萬,計番呎價都係實呎約莫7500-8000左右,行遠D恆順園995建呎賣左480萬,如果識計數,661呎實呎相當於大約950呎建築左右,,如果仲係唔信的,可以自己去search下,三房一套咁上下大的屋,係屯門520萬二手唔係咁易搵,對比前面果D盤加多幾十萬可以住到屯門龍頭屋苑,個人黎講我會話抵到爛黎形容 ,比你住一手新地樓,低層都抵啦。
  

其他單位我就無興趣,我認為瓏門你話抵唔抵我唔知,但你想佢升幾多先係一個問題。我成日同人講買新盤你要計兩條數,一條係你買入果時幾錢,另一條係你諗住你幾錢走到。當你呢家10000入市你覺得自住抵我吹你唔漲,但問題係你買得又要比乜稅物稅,睇你正常人當執兩成都起碼12000左右先會走。咁問下你,12000一呎的二手樓,你估D人會揀屯門定係揀出面先?如果做到12000實呎,大把九龍樓半新半開始有得揀,做咩仲要搬到入屯門呢?唔係話無人接ge,不過你好難預左佢會有好多人入黎買囉。


隊長指數(Captain Index): 65#
抵賣指數: 60分 (鬼盤6座8座8D: 95分)
自住指數: 85分 (自住OK,會所一流,都叫方便)
前景升值指數:50分(目前叫價對比市區都叫貴,預期落后大市)
收租回報指數:66分(貴盤但新界區,料長期落后)


(65#=65是整体評分,后面如果係+的話,意即1-3年展望係上升,-的話,意即1-3年展望係下跌,#的話意即1-3年展望係持平,就算因為SSD無成交指標,都代表屋苑內在值的展望) 

操盤實例 - 轉按篇


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隊長你好!看你很久,想搵你俾意見。


35, 2個小孩 (4 + 2), 兩公婆人工加埋得$29000, 以前好彩買左2層樓,都是收租供. 我們一家4''老爺奶奶住,慳$$$為上,不過長遠想自己有間夠住的單位,或心郁郁想買第三層細樓收租供,不過考慮難做按揭(已一人一層綁死), 又俾政府招嚇阻,又怕一旦樓市大跌, 負擔唔到. 我倆收入不高,又有2小孩.


其實, 因手上有現金50萬,現好想買第三層細價收租,但計唔掂數....應如何做???


一層西環建築 480 2OPEN KITCHEN, 現值400萬,出租12000,. 08年買, 供到2021, 2.1%, 管理費平 $250/, 當時用盡9成按,而家都仲有150萬按揭未供供緊$12000, 舊年加大左供款額,強迫自己儲多D $$$.


一層鰂魚涌2450呎值300, 110萬供到2036, $5100/, 2.15%, $8300....仲有100萬未供...


順便問問,我發現 現在買一層 500萬樓,要付6.5% 印花稅!@_@ 30幾萬....仲未計什麼SSD, DSD....有沒有理解錯誤?

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首先講一講一D基本的野,你個case如果兩公婆一人一層買左樓的話,係要比DSD的,而而家你個CASE如果想買個500萬的樓,基本印花稅就6%,DSD又6%,所以要12%,即60萬,所以你明白點解我一直話要買細價樓,因為就講慳番印花稅呢度都差好遠。


再總結一下你個case,首先你地兩公婆月入29000,然后西環層樓就收12000供12000,即係打和,但係鰂魚涌就收8300供5100,有大約3100蚊落袋,管理費雜費你自己計我唔計住,而手頭上亦有50萬係手。


所以如果你要買多層細價樓,首要做的有兩样野,一就係搵舊首期出黎,因為你得50萬,再買落去可能其實都起碼要30%。而另一方面就係你個供款能力問題,因為你而家總收入係29000 + 12000 + 8300 = 49300,而總供款額係12000 + 5100 = 17100。49300的供款額得一半即24650,而你17100未計壓測,計埋可能跳到上20000左右,唔計壓測你得番的8000左右實際供款額,但仲未計你90%出租果part可能會阻住唔比得銀行睇,所以計盡D的話你可能相當於無供款額剩,要買多層都好難搞。


所以從計數上,如果你要堅買的話,首先要執靚盤數先,而一睇落去你層西環樓就要搞一搞轉按,我相信亦差唔多等於係答案。首先你呢家層樓值400萬,outstanding係150萬,如果你要買樓我建議就必須轉按。由於你層樓出租緊,理論上你可以借到200萬(50%),減番150萬outstanding,即你會cash out 到50萬出黎。而200萬的供款你記得禁到有咁長得咁長,即30年,每月供款就變左7543蚊。


如果你做完轉按,你個case再review一下的情況就係:


50萬+30萬cash = 80萬cash
收入 = 49300
可用供款額 = 24650 (壓測60% = 29580)
已用供款額 = 7543 + 5100 = 12643
尚餘供款額 = 12007


如果play safe多少少的話,你可以用同一方法再做埋鰂漁涌層樓,但係到呢度,數字上應該差唔多可以搞多一層細樓了。不過假設你的係一層240萬左右的細樓,3成首期=72萬,你仲有8萬銀係手。stamp duty + DSD = 72000,岩岩用埋,不過個AA的佣金就要諗埋頭先轉按同新做mortgage個cash rebate頂埋。


240萬借70% = 168萬。分三十年還每個月6336,連壓測去到9173元,應該無問題,所以理論上轉按完就夠錢買層240萬左右的樓。


不過以上條數計得都有點抆,有時唔同銀行睇數方法唔一样,如有D銀行會用你租金收入打折,咁就會有晒出入,所以如果唔想咁抆就最好儲多十萬八萬,或者轉按埋鰂漁涌層樓,又或者再買平D。


點都好,300萬以上的野對你黎講應該無緣,除非你賣西環樓1開2就另計。

政策扭曲樓市


能夠響四個鐘頭來賣清首批囍匯,其實我都有點驚訝,而且銷情好得交關到有傳四十張票爭一個單位,發展商都笑到甜到不得了,樓市的刺熱氣氛好似又再浮現。


不過呢邊廂一手樓市升温之際,二手樓卻是另一個世界,成個二手市場都仍然好靜局,報紙就仲係挑D所謂的割價大特賣成交,講到好似呢家日日都係跌咁款,但係如果一手個價企係高水平散到貨,二手樓企唔穏呢個概念,我真係仍然好有保留。


一手二手最大的分別就係呢家發展商可以提供稅務回贈,感覺上好似一手樓唔受3辣招影響,搞到呢家政府又吹風話發展商咁样賣樓,又可能要推出新辣招去規管銷受手法,真係比你政府吹9涱。


老老賓賓,政府的目的不是一直說要增加供應?那為何現在一手樓去貨卻要諸多阻難,難度你要見到發展商賣唔到樓先開心?呢件事真係好L矛盾,又要你賣樓加供應,又唔比你用d gimmick去賣下樓,咁即係點L样呢?可能有淡淡會話,你發展商應該直接減樓價賣樓?不過香港呢個自樓社會不嬲都係咁ga la,人總係要貪下D折扣優惠,正如呢家如果I.T賣衫,正價500蚊你可能要諗一諗,但原價750減250比你,你就覺得抵D,呢D sales野,不嬲都係咁,如果政府要管咁不如全香港都管算。


當然,你可能又話,discount還discount,refund還refund,係兩样野黎。當然,發展商想托住個價黎賣係好合理,始終仲有二三四期,你一步行錯成個盤銷情可以有好大影響,呢D野政府又唔會上身幫你諗。二來,你估refund比你唔駛錢ga?仲有,記住呢舊refund比你的錢其實係邊L個攞左呢?唔係發展商,亦唔係個買家,係政府條**囉,你政府一早唔搞咁多野,人地就唔駛諗D野出黎去貨啦。


不過話說回來,灣仔呢個盤臨近地鉄站當然係一個好優越的地理位置,之但係細單位已經講緊過千萬入場,其實真係同上車係無乜關係,就算跌兩三成都係唔關上車客事,所以我真係唔係好明政府知唔知搞緊乜,佢地要搞的係應該諗下點样供應D再細銀碼小小的市場,但一手的港島盤同九龍盤都唔會有上車盤,港島區一手呢家慳慳地都過千,九龍區你去度深水埗長沙灣都4球起買studio,大小小的兩房都7球,要平就真係要入新界東涌先見300頭入場,我認為政府增加供應的如意算盤都幾難打響。


不過有新聞指出有人話因為換樓鏈啓動,有D人搬左去新樓之后,因為資金需要,就會平價賣樓,慢慢咁就會樓價回落,我聽完真係笑到發癲。喂講真,首先你要明白呢家要換樓個成本有幾高,因而唔該講呢番說話的人用下個豬腦計下數先。


我假設你層樓500萬就當你供左一半,想換層1000萬樓,DSD連厘印已經打你大約80萬,如果係二手樓做裝修又去到50-100萬,一買一賣的經紀佣接近15萬,咁样郁一郁都要你150-200萬。好了,最大穫係1000萬的樓首期係一半,相當於500萬,加埋頭先150-200萬,即係你要有650-700萬係手度轉,老老實實有幾多人係今日咁的時勢攞住650-700萬係手玩換樓。就算想換,老蟹都先賣樓賣個好價先換,點會係自己衝大炮走去先買樓然后賤賣自已層樓咁on9。如果呢件事真係發生的話,我相信呢個香港一定唔會係今日的香港,因為做呢件事的人一定係豬西,而咁多豬西住係香港的話,香港又點會係今日的香港,早就死了九千幾年了。


所以,我假設香港大部份人都唔係同錢有仇的情況下,呢個所謂的換樓情況係今日3辣招的情況下係唔會大規模發生,而我相信呢家係塞車的情況先係最嚴重,但政府卻不停制造塞車的條文令你又上唔到車,又落唔到車,亦轉唔到車,不過醒扒的人早就佔據晒準備上車的果D座位,一旦后面排隊上車的人越積越多,上車的單位亦將會變得更珍貴。



財務管理如同行軍


如果你細個果時有玩過下D策略遊戲如三國誌,在遊戲中如何奪城,如何運送物資,如何調兵遣將,你會發現其實個人的財務好多時候都係如出一轍。


點解突然會咁講?因為最近呢兩個月隊長我真係覺得自己行軍已經去到極地。由於我本身之前見臨近年尾,相關的bonus季節又臨近,加上預見租金的收入,所以上個月手痕痕玩左個超長成交的細價樓,一下子將幾十萬的精兵出征(唔係精子),手頭上的士兵數就得番只足以應付未來一個月開支的數,期待緩兵來臨之時能守得住。


不過好景不常,突如其來的保險軍突襲,加上朕過去兩次入場御駕親征馬會,竟然比馬會殺個措手不及,係危急的關頭儲存於匯豐的大軍竟然得番93.5元,連去櫃員機都無法再出兵的情況下,實非朕所能預期。


當然,本身朕亦有兩個習慣,一就係朕知道自已好大喜功的壞習慣,故此好多時一有土匪敵軍來襲,朕一般都會豪不猶豫馬上出兵將之殺掉,以免夜長夢多,故此當保險同馬會軍來襲之時,朕亦能全心全意迎戰,無需分神。而另一方面,朕的天下有太多經常性的來襲,只怪朕亦因自己持住預期緩兵會多,所以放任的同時向水,電,媒,有線電視,NOWTV,netvigator,手機,管理費同差向地租軍挑機,好多時朕自己都唔記得幾時要同邊個作戰,太多的敵人令朕有時亦會失預算。


當然,而家手裡面朕的王牌當然係各個諸侯的每月比朕的緩兵,呢個亦係朕的其中一個主要策略。如果靠朕一己之力,恐怕每月亦必需努力上朝先可以頂得住各路人馬,但諸侯們的幫助,每月穏定的支緩,令到朕每個月都可以將更多的敵軍消滅。


因此,最近朕突然亦再諗起點样重整諸侯的實力,因為最近發現元朗的諸侯雖然國力上升了,但係進貢支援亦唔太理想,所以有點想殺雞取L,然后再係另一個地方再設立多一個諸侯,不過琴晚深思熟慮了一下,來回的經紀佣金,加上再新做厘印+DSD,以及粉刷一下諸侯的新地方,一來一回要比多15萬精兵左右,感覺上又好像不太值得,反而可能一動不如一靜也許也是一個選擇。


點都好,新的緩兵好彩係適當的時候到達,以解左燃眉之急,但係未來亦必需要強國練兵,以再儲足數十萬精兵於明年中時應付攻佔新諸侯城池的大戰,相信未來每個月都必需要節衣足食,先可以有足夠實力應付呢場大戰。


有人問我,玩到得番93.5,駛唔駛去到咁摶,我都認為犯不著玩到咁。不過,我亦知自己最大的問題就係大洗,如果唔迫自己買樓儲錢,手頭攞住幾十個的我,遲早唔知fing左去邊。


官商勾結


官商勾結呢個term我相信大家都唔陌生,主要講的係話做官的可能會輸送利益比D從商的人,如今日香港的地產商,然后他日落台后就又有番好處比做官之類的等等。


當然,要數呢D輸送利益啊地產之類,一定又走唔甩地產霸權,咁多年政府做乜都會比人話益D地產商,包括數碼講,勾地表,農地補地價之類,再加上一手樓又越賣越貴,商場租金又越升越高,民生受到嚴重影響,小市民生活空間單一,小商戶生存空間縮減等等。


所以,係英爺上位之后,擺出一副我不與地產商同流合污的姿態,先出三招搞9你D地產商,然后再打爆埋個勾地表,勢要以兵臨城下的勢以隊冧地產商利益來建立自已的威信。


可惜的係,一竹桿又唔小心摳埋落去小業主度,更影響到附帶的行業如AA,裝修,銀行,律師樓等等,搞到民怨四起之后,英爺就閃閃縮縮咁躲起后面,然后推條波仔同良仔出黎做擋箭牌。


不過,今時今日地產商亦唔會坐以待斃,一招回贈,加上貼二手價又繼續出貨,難聽D講只係賺少D,不過一样百億百億咁成交。相反,二手市場的小業主就慘不忍睹,你試下攞住層一二千萬的樓要放,係無任何咩回贈下(二手小業主又點會搞呢D野),十個有八個都坐住D貨走唔甩,呢件事正正反應你政府有張良計,地產商就有過牆梯,燒死的又係小業主,政府呢D on9野都係無極限。


其實政府出招,懶9係公平咁話照顧上車人仕,係唔夠新屋應付新的需求下,實際上即係要打小業主呢D所謂的既得利益者的算盤。不過,其實我亦會諗,呢家你老母公屋輪侯冊有22.8萬人,我當抽走D大學生的水份人數,就當有10萬人係堅的需求,又唔見你政府出黎打9D公屋富戶踼佢地出黎比番間屋有需要的人?唔做的原因好簡單,政府欺善怕惡,有私樓的人賣樓唔會上街,但公屋戶話比人踼出黎肯定又比萍果報導話涼薄,所以政府真係理7佢,佑9佢算。


所以我認為政府怕官商勾結果D野其實都多9魚,永遠呢家硬食的就係中間果班,你勾的又係中間死,你唔勾的又係中間食。夠薑的你就全部人都公平對待,公屋富戶都照趙,如果唔係我都幾可肯定英爺2017年后一定會變過街老鼠。



樓市前瞻 - 201311


呢期無乜特別的樓市新聞,而隊長我最近又比好多野煩住好忙,所以無出文成個星期,希望無悶L親我的膠粉絲。


話說係回應欄有師兄留言,加上亦有好幾個inbox都係問關於呢家收租回報好低,甚至係七除八扣下租金收入會變成負回報,所以間單黎個最近的樓市前瞻同現時收租的睇法。


最近耶倫係聯儲局的聽證會指出,將會為持低息至2017年,主因係因為美國經濟並非如期般踏實,失業率又彈番上去少少至7.3%,離目標失業率6.0%又遠番,或有需要更加會推出刺激經濟的措拖。正如我之前提過,美國退市之期或許一拖再拖,而且除左美國之外,歐元區的失率亦仍然非常嚴重,即係話歐美都有排玩刺激經濟,低息環境將好大機會持續,呢一個前設有助於我地去計算將來的租金回報。


相對於外國經濟的一潭屎水,香港的失業率則維持係3.3%呢個極低水平,差唔多已經可以定論為全民就業,加上預期加薪幅度都應該幾理想,即市民購買力將維持強勁,相信通漲亦會係一個幾大的問題,因此係整体需求強勁下,租金的中長線升幅應該都會係有的。


再睇埋最近樓市,當然政府出3辣招的市況下,樓市已經靜左好耐,近期報章亦不停提出話劈價標題的成交紀錄,當中我不否認有個別樓價係的確向下調整左3-5%。與此同時,發展商為求出貨,紛紛推出各項稅務補貼計劃,引發出一輪強勁的需求,造成最近一個月差唔多有百幾二百億的新盤成交,呢個亦引證左樓市係補貼10%左右的樓價后,其承接力係非常非常強勁。


故此,其實我認為最近發展商都係度不停咁測試唔同水溫,特別我認為有兩支樓市探熱針其實係推左出黎,一支就係新地的imperial kennedy,另一支就係天后的維峯,兩支針比我的感覺就係前者為極度進取,后者側為進取,主因係imperial kennedy對我黎講係好L貴,所以你可以睇到市況相對淡掙。而維峰側為好貴,你見我少左個L字,就知道我認為佢開價對質素黎講,係比起imperial kennedy平D咁多,之但係吹9漲佢又去到幾十間貨,呢種狀態就岩岩好,因為如果好似痾屎癲咁下下推一批就清L晒,咁就即係賣平左,而維峰一推就走70-80%左右,即係開價開得好,岩岩食到差唔多足夠的客,遲D賣埋貨尾就走人,呢種價可謂係最真實的市價。


維峯港島新樓減完優惠都係23000-25000實呎一呎,你自已可以按自己心中的水平去discount,都可以預期到呢一刻的樓價其實仍然好高企,之不過係比太多的辣招扭L曲晒個市況。


所以,綜觀上述的觀點,我認為樓市係3辣招的情況下,好難再向上大升,不過向下跌的空間亦差唔多見到個底,可能係二手的大價樓上,或許有3-5%的減幅,不過到中價樓就可能會唔係好郁,而細價樓如250-400萬左近的仍然會硬過碌鐵,始終一再強調細價樓受政策影響最微。


因此,未來低息環境情況持續下,我認為買入中下價樓仍然係可取的option,特別如果係閣下要買黎自住更加應該無問題,而收租的起碼未來三年都會有唔錯的回報,或者可能會又食到一浸租金上升浪,未來我亦應該呢個租金上升浪會推高左被壓下的樓價,亦即呢家你買樓收到4%租的野,樓價可能升得唔係太多,但三年后可能推到上4.5-5%左右都未定。


但講到呢度,有網友從成本出發,話呢家用收租回報減晒雜費成本,再減埋2.15%的利息成本,可能會到負回報,我認為呢個係一個好大的謬誤,畢竟如果你買的樓回報係得3%左右的低回報樓,咁你有負回報亦係一個好合理的結果,因為主要原因係你柒左買L左間貴樓,呢個同大市無關,問題係出現係你自己身上,比人搵左苯柒都唔知。


所以,如我之前講過,我呢家買的樓都係5%回報左右,你搵唔到的,買入4%以上回報的都唔係一件太錯的事,但4%樓下你都入咁就無計。所以我認為你坐4-5%回報,減晒雜費有2%以上的回報係幾OK的事,不過實際計收又唔係完全咁計,畢竟你要考慮埋你本身投入左幾多錢去玩,亦即你本身個首期。


如果你係諗住9成上會的話,當然我就明白點解你的回報會低左咁多,一來你要比按揭保險拉高左入貨成本,亦即拉低回報率,而另一方面樓價90%都要比息,相對如果人地乖乖地跟政府玩,係用50%首期的話,實際你個息口成本大約係2.15%按息 x 90% = 1.935%,而有實力的投資者係處於2.15%按息x 50% = 1.075%,而我仲未計之后仲有錢做埋mortgage link慳息,所以有實力的投資者可能成本係在0.7-0.8%左右,實收益率係3.2%之上,呢D數係要有經驗的人先會識計。


也許你可能會challenge我話坐住3.2%收三年租到2017年都係得10%左右,如果到時樓價跌20-30%咪得啖笑? 也許你係正確的,無人知將來係點,始終我講到似層層咁都係吹水同估。不過吹還吹,我就當我未來三年起碼無吹錯先,加上上升的租金壓力,我自己推斷應該可以到2017年收到12%左右的回報番黎,呢條數就係肯定落左袋先的,而啖友推論的下跌,可能會出現,可能亦唔會出現,相反樓價亦可能無跌,亦可能會微升,亦可能係大升,呢D野無人知,不過我坐住呢12%同你玩,同淡友租樓輸住12%黎玩,已經有24%的實力差距,我深信我嬴面都係大過淡友好多的。


係呢個低息的十年狂潮,記得問下自己做過乜,個天跌錢落黎,你都要行出街去執先得。如果你選擇坐係度乜都唔做的話,結果係點都記住唔好怨天尤人了。

操盤之化整為零


你好,求生隊長大人, 本人非常冒昧SEND EMAIL來想尋求一些閣下的指引, 因我對閣下之前所寫對香港樓市及環球經濟前景的文章非常佩服, 所以懇請閣下有空看看我的個案, 給予一點寶貴的意見, 我一定會珍而重之去實行.

本人35歲, 太太33歲, 有一個1歲的女兒, 家庭月入約六萬, 我倆工作均穩定及很節儉(每月能儲約20000), 現時持有兩個物業, 分別如下,

1)    自住樓: 已補地價兩房居屋, 市值380萬, 尚欠貸款165萬, H+0.7 plan, 已過罰息期(供款尚欠23年), 每月還款大約8000  (如出租可收10000)

2)    收租樓: 私人樓(兩房), 市值440萬, 尚欠貸款160萬, P plan (現Around 2.1厘), 已過罰息期 (供款尚欠17年), 現每月收租可Cover供款等雜費約11000 (打平)

現時手持200萬現金, 心儀換九龍三房 (匯景或星河約700萬), 想問我究竟如何做才是最進取做法?

A.(例如買入一個250萬物業後 現後全部三個單位租出, 租金收入餘款補貼租星河三房 (租金現18000一個月) )
B. (放收租樓, 然後俾DSD換三房, 這方法皮費重及怕銀行唔借)
C. 其他隊長認為更可行的做法

這個問題困擾左我好耐, 實在很希望隊長能抽空指點迷津, 多謝你用這麼寶貴的時間看這EMAIL, 不勝感激及欣賞你在網誌無私的付出, 謝謝

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首先近期出左操盤讀者來信呢個post之后,收到好多來信,但個人由於時間太忙,所以責住左好多個case未回,真係唔好意思,但係呢個case我覺得幾得意,所以我就post出黎大家討論下。


首先睇番呢個case,方向好清晰就係要換三房700萬的樓,但最大的concern我相信係由於手頭有兩個物業,一方面要考慮點样利用手頭上200萬的錢,另一方面又要計清楚條數點样有足夠的首期,可以買到700萬的樓,而又銀行可以提供到按揭,又或者如果計唔掂係咪會租好D。


初步睇起上黎,呢家700萬的樓要50%首期,即係你要350萬首期,再加大約262500的稅,以及另外再加262500的DSD,即係講下都要攞住400萬係手,而手頭上得200萬,呢200萬講真,唔賣樓都幾難搞。


如果咁样計的話,要賣樓就當然睇下邊層樓值得賣?講值唔值得賣的話,由於唔知地點之類的野,唯一能計數的地方就係租金回報,而自住樓同收租樓黎計,租金回報分別為3.15%同3%,屬偏低的水平,所以如果要考慮的話兩層都差唔多,咁情況計就當然就賣收租樓會好D,因為套番舊錢又多小小([440-160 = 280 > [380 - 165 = 215] ),而且仲可以保住個H+0.7 plan,二揀一計就應該咁做。


不過,以上的野未考慮到的係之后的壓力測試同埋成本的問題,畢竟呢家你借mortgage最好越鬆動就越好,而你買700萬的樓的話,個DSD的成本要比多262500,呢條數你問我就好唔捨得比,老實講你用呢個DSD去交租可能會仲好。換個角度,你要靠收租去收租呢個數亦有排收,故此可能你會話咁隊長係咪即係叫我租樓算?


當然,如果你睇過我之前的果個以租頂租系列,你可能會估到我會支持你話買多層細價樓,然后靠收租去頂個700萬三房租,不過你個case我覺得因為你比起上個case的業主后生咁多,其實就應該用唔同的approach去操盤,所以我見到你都留左個c option比我,我就比番一個算係小小out of the box的方案比你參考下。


其實賣左關子咁耐,我一眼睇落去就有幾個key factors係龜納左係上面,一就係700萬樓個DSD太重,呢個成本倒不如諗下點样有效利用;二就係你現有兩層樓個租金回報都太低,如果能夠有效提升就可能係更好。故此,我的方案係好簡單,你先賣放租樓,套左現的時候,再賣埋你自住樓,然后你手頭上加加減減應該會有680萬的cash,先去買層700萬的樓,再買兩層約260-280萬的樓收租,亦即先化整為零,再化零為整。


呢個approach的好處係第一,你慳左果262500的DSD,然后比番兩層細價樓的DSD,280萬你都係比84000一層,兩層都係168000,已經慳左十皮野先。其次係你的壓測就reset番做zero,輕輕鬆鬆就可以過到關上會無問題。之后你逐層逐層買,260-280萬的樓可以收到9000-10000蚊租,提升租金回報之餘又可以係現有的兩層樓度套現頂番住層700萬的樓,而每個月租金減供款后,呢兩層樓仲會有正現金流去幫補供你層700萬的樓。


中間的數字如雜費果D我無幫你計清楚,畢竟你買貴D賣平D都會有出入,所以我只係比個大剛比你,你自已可以work out d detail。當然,有好L多網友吊我話呢家邊度仲有260-280萬的樓,又話無呢個租金,但我想係度再塞錢入D on9 reply的人的袋,就係我而家的收租樓都係平過呢D價入,但租金仲高過我寫出黎,我已經係好保守,你唔識你搵唔到,唔係我叻,只係你七姐,有心的話一定搵到。


點都好,你要一個進取的方法我已經比左你,你自己計一計應該會發現每個月供款其實可能同呢家供層居屋差唔多,不過可能你個cash position就會清得七七八八,所以不防諗下唔好買到700,買650-680可能會再舒服小小,小小愚見希望幫到你。

全球稅


信不信由你,我地每一個人每一分每一秒都交緊稅,而徴稅的先頭政府就係美國佬為主,其後引發至歐洲各國,然后中國日本都黎埋一份,當然呢個稅你未必會聽過,而且亦從無實質咁從你銀行攞走,不過鬼鬼鼠鼠偷蕃薯咁已經偷走你的錢,呢個稅就係叫做QE。


相信QE對好多人來說並不陌生,大家都知道背后就係印銀紙,而大家亦知道呢家歐洲,英國,中國,日本都係度放水,我亦提及過無數次,電視亦講到口嗅,但係如果對於好多人無理究竟QE點样形響我地實際的地活,呢件事就大穫J。


試諗下,如果一個社會得100蚊,而個社會得兩個人,每人有50蚊,又每人有一隻雞,咁每隻雞就假設係值50蚊。而家如果政府推多100蚊出來,每人變左有100蚊,感覺上好似錢多了,但雞的供應無變的情況下,如果仲係賣50蚊的話,買完隻雞的果個人,就會有50元剩,但手上就有兩隻雞,故此剩番落黎錢的購買力就變少了,所以手持兩隻雞的人一定會要求貴一點才賣,而來來回回買下賣下后,均衡點就會去到100蚊一隻雞,呢個過程就係叫做通漲。


但現實生活並非一個完美的系統,政府印錢后你唔一定收到錢,特別係美國佬印錢時,佢地用的美金係世界最流通的交易同儲蓄貨幣,佢一印完,你口袋無收到錢的話,情形就係你本身有50蚊的人,但無啦啦雞就因為其他人有錢左而變左100蚊,你失去的購買力,其實就等於比美國抽左稅了,只不過你見到以為自己仲有50蚊,感覺唔出來了。


本來其實各國為左避免人地經濟仆街而自己比人累的情況下,都建造左一度防火牆,呢样野就係叫做匯率。不過可惜香港本身用聯繫匯率,即係自己放棄左個防火牆,故此我地預左條街多左錢就會有通漲,而唯一能夠對抗通漲呢個稅的就係隻雞,亦即係實物資產。


但係我地的政府為左市民的福祉,出動3D去打壓樓市的升幅,即係話呢家買國政府印了錢,香港人又分唔到,我就壓低隻雞的價錢,唔比佢由50蚊升至100蚊,又或者升到80蚊后死唔比佢再升。理論上好似好好,但問題係時間一耐左,可能美國佬到時已經印到人人有300,400,500蚊時,香港人的雞仲係80蚊,呢個過程就等於將資產送比外人無分別,所以業主如果認清方向,就記得唔好賣樓,唔係就真係比人又抽稅又抽水了。


當然,好多人成日都話會退市,會加息,我亦講過唔少次成件事做晒落黎都可能要到2020年。不過,適逢今日歐洲又減息,我真係唔係好覺得短期內係咪真係可以退市,而且聯邦儲蓄銀行亦有其中一個行長吹風話2016年先開始退市,如此這般邊L度咁易可以退下來。


講真大家如果當美國係一個人黎睇的話,呢個人年收入10000元,但爭人周身債,而且呢一年都仲係駛緊超過10000元,即個債仲係升緊上去,情形等如咭數蓋咭數,呢家都仲係還緊min pay,唯一佢唔死的原因就係佢有無限咁多張咭,又可以壓得住個息唔駛比大耳窿價的息口,你叫佢清左條數根本無可能,甚至連還大於min pay都未見到有機會,反而呢家有人話佢會自己加自己息咁傻豬仔?我真係莫名其妙。


自私D講,如果呢個人一日你睇唔到佢還得超過min pay一大段,唔會話加完息之后減債又變左還min pay的情況下,你先會有可能叫佢加息。但目前黎講,睇唔到佢收入會大增,而且增加收入呢件事,每年最叻都係講緊2-3%的GDP增長,如果一加息上去相信兩下就無左了,所以除非有明顯經濟增速,又控制得住個支出,而呢個增速一般都要十年八載,老實講,個人認為2020年都無乜機會加息,甚至斗膽講句2030年都未必會加息,信唔信就由得你了。


點都好,如果你到呢一刻都唔知自己每一日比人抽緊稅,而仲沉迷係樓價貴所以唔買樓要租樓呢個神話的話,證明你仲係好唔清楚自己身處係一個咩世界。可惜的係要等下一個經濟轉勢,可能要好耐。記住唔好以為有個股災可能會幫到你,因為呢家股災的解決方法唔係要民間機構去蝕,反而係美國政府印再多的錢去救,咁即係話股災唔單止未必會樓跌,反而你個袋入面的錢仲少左,所以唔好咁豬仔見股災就笑。


身處呢個古怪的時代,放棄舊有的思想,勇敢面對超級通漲的熱流,才唔會比大時代給吞噬。

操盤之以租頂租


隊長你好,本人今年50歲,月入35K,一家四口加多個工人,老婆月入40K,有自住物業一層市值750萬(3房/700呎左右),尚欠供款100萬左右,每月供12000元,由於仔女長大,家中空間唔夠,而小朋友未來又有機會出國讀書,但工作前景唔明朗,而因每月支出很大,只有10萬左右積蓄,亦因3D同按揭的限制,所以只有意租間大D的屋,想問下隊長有何意見?

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因家中成員長大要多點空間是一件改善生活的事情,而如果我係你的話,就會用以細租供大租之法去玩呢個計劃。


首先閣下的問題係每月的收入同支出都應該差唔多,因此家庭月入75K都洗乾洗淨,而人生到左50歲都係得10萬左右,其實都幾唔踏實,真係有咩事起上黎想要用錢就難搞,特別係工作前景又唔明朗就更大穫J,故此如果可以的話我會建議順便處理埋現金的問題。


Anyway,首先一個以租供租的大前題係你個cashflow應該要頂得住。不過你個case黎計,如果放租750萬的樓出去,你租番的樓除非舊左,否則唔會有多大的空間,因此我建議的係你可以用細樓頂大樓。


假設今日你的樓750萬出租,我估計大約你可以收到20K左右。但如果係賣出,我相信其實你可以買到兩層近300萬左右的樓,就當連雜費係300萬計,咁即係兩層加埋係600萬。用750萬賣出減番100萬outstanding,即係你有650萬cash,full paid左兩層的話,你仲有50萬元cash係手加兩層full paid的樓,cash position大幅增加。


另一方面,300萬的樓呢家一般可租10-12K,兩層加埋大約20-24K。你攞住24K去搵樓,可能搵D舊D的,大約應該可能可以搵到900-1000呎的舊樓,加上你手頭上的50萬,減番你唔駛再供12K的樓,理論上成件事已經理想好多,一方面住大左,另一方面cash多番50萬,再者又無債,而樓價升你兩層樓又升,樓價跌你又唔駛頂左層大樓的下行風險。


如果進取D的話,你可以將兩層300萬的樓都按埋,然后買多一層,即你共有3層300萬的樓,共900萬,欠按揭450萬,但手持現金200萬(650-450),放晒落money link。每個150萬的屋分20年還,每月還7700,收12000,連雜費當剩收3500,三層樓net cash inflow 10500,幫補你租大樓,而手頭上現金200萬又放係mortgage link賺息,又可幫你頂租樓的費用,呢個計劃的好處係如果你供完20年后,就仲多一層樓收租收入。


點都好,其實你個portfolio好健康,不過如果你唔轉膞的話,可能會好辛苦。但如果你識玩的話,手頭現金多番好多又無風無險住大D都唔難,唯一的downside係可能會比業主收樓only。

新香港


響唔同的報導,相信大家對於nylonkong (紐倫港)呢個terms陌生,不過如果你仲未聽講的話,簡單的解釋側為New York / London / Hong Kong呢三個世界的金融中心。


當然,你見到個排序係以New York為首,然后先到London,到最尾先到香港,亦大概有個概念因為New York係美國的金融中心,集合世界頂級的公司在該處上市,所以佢排第一。London雖然係英國的金融中心,但佢的角色其實亦係歐洲的金融中心,所以其地位亦排行世界第二。到最后就到亞洲,當然本身亞洲有東京同星加坡呢兩個勁敵,可惜的係中國近幾年崛起,香港亦好容易水漲船高成為亞洲最大的金融中心,與New York 同London齊名。


作為金融中心,Nylonkong的樓價之貴亦係舉世文明。一方面係因為本身高度資本集中的情況下,首先受惠的就會係住果個城市的居民,因此當大家負擔能資,力提高時,樓價上升係一件自然而又無可避免的事情。


另一方面,各大公司的企業精英,都必須進駐呢個城市上班,要不就是金融機構的人仕,又或是只是設立代表處黎融資,都需要各方面的人材,故此呢D新進駐的人材對於房屋的需求亦有極大的幫助,特別係呢D人材都係高薪的一群。


如果你認為上述的立論係成立的話,即nylonkong所代表的地方的GDP,多多少少對樓市都有一定的形響,因為只要人富裕了,資金的集中定必又走向該區的金融中心,繼而推高該中心的樓價。因此,下表為 the world fact book的GDP 2012年的數字及未來估值。


國家或地區 2012 GDP
(百萬美元)
 5
2012
成長率
2012
人均GDP
2013
預估值
2014
預估值
2015
預估值
2016
預估值
2017
預估值
美國 15,680,000 2.2 51,704 16,724,272 17,437,856 18,390,900 19,424,983 20,493,080
中國 8,227,000 7.8 6,071 8,939,327 9,761,201 10,641,323 11,584,528 12,633,410
日本 5,964,000 2.0 46,707 5,007,203 5,228,495 5,372,956 5,580,999 5,760,035
德國 3,401,000 0.7 41,866 3,593,238 3,747,066 3,899,712 4,051,711 4,202,775
法國 2,609,000 0.0 41,223 2,738,676 2,862,508 2,989,207 3,124,090 3,265,929
英國 2,441,000 0.3 39,161 2,489,674 2,627,351 2,761,994 2,920,989 3,071,083
巴西 2,396,000 0.9 11,359 2,190,218 2,169,802 2,294,686 2,429,327 2,575,389
俄羅斯 2,053,000 3.4 14,302 2,117,831 2,215,373 2,381,192 2,567,323 2,776,205
義大利 2,014,000 -2.4 33,115 2,068,366 2,147,968 2,228,643 2,316,763 2,406,568
印度 1,825,000 6.6 1,501 1,758,216 1,749,965 1,906,310 2,083,445 2,280,330
加拿大 1,819,000 1.8 52,300 1,825,062 1,886,679 1,977,704 2,075,502 2,174,873
澳洲 1,542,000 3.6 67,304 1,487,971 1,458,907 1,514,003 1,576,211 1,637,955


美國當然係世界最大的GDP國家,而英法德義加埋,側稍微比起中國還要大小小,不過如果整個歐盟加埋上來,2012年其實都有USD16.8T的size,比起美國仲有小小。而中國,2012黎講係大約美國或歐明的一半左右,不過大家都知道中國係一個高速增長的經濟体系,估此如果再project到2017年的話會係點呢?


按上圖黎講,2017年,中國會由本來50%左右美國的size,提升至60%,數字上睇起上來只係增長10%。不過,如果唔係同人比較,而係自己比自己的話,其實中國將會係2012- 2017年呢5年,GDP增長50%,而相信如果人口無大變動的話,即人均GDP都會增加50%,而以中國的人工加幅來看,相信5年加薪30-50%應該亦不難。


呢個增長對於金融產品的需求,特別係資產增值,退休計劃之類可以相當可觀,而作為中國的最大金融城市的香港,我相信無論兩多的辣椒,都難阻一個十三億人口入面所創造出黎的財富所形成的需求,哪怕人唔黎,錢都一定會黎,呢一種資金浪相信未來5-10年,甚至20年都會係不停湧入香港。所以,除非你認為香港的優勢係未來會有任何的明顯退步,否則我認為錢湧入只係多與少的問題,因而要樓價大冧可謂相當困難。


不過,如果再望遠D的話,只要唔打仗的話,中國成為世界一哥相信只係時間問題,而成為一哥的道路上,香港未來10年20年都自自然然坐上左一架高速增長的快車,問題只係點样迎接D錢來臨時的商機,而呢個全球都趕來投資的大趨勢下,相比起new york同london都唔會有的天時同地利,香港相信有一天更要擔當起全球第一的金融市場的角色,繼續為東西方作為一個重要的投資橋樑。


如果你認清上述的趨勢,很難想像未來有人同你講樓價大跌呢一個事實。也許真的有一天會跌,但相信要不就要係十年八年后,又或者係一個超快超短線的V型走勢。不過,我會一如既往,繼續買下去,投香港信心的一票,特別係相信689時代過去,香港重光后會有更美好的一頁。


需求與供應


相信讀過Econ的人,甚至只係靠common sense,都聽過咩叫demand & supply,可能你會馬上諗我今日係咪講樓,不過今日講的同一般我地了解的demand & supply有多多少少的出入。


當你如果走到大街上,看到唔同的人各施其職咁做佢地的工作,簡單黎講佢的就係supplier,而客戶就係demand的。問題係,除左係產品上的demand & supply,呢一D係度賣面包楂巴士又或七十一賣野的售貨員,佢地的人的時間,其實都係part of 個supply,換句話說佢地亦係supply緊個本身的時間比你。


如果你退后一步諗,其實呢D供應者,佢地的人生係為乜?是使命,責任,定係為搵食者?我諗,十居其九都係為搵食,所以理論上佢地無得揀,手停口停,所以佢地必需supply自己的時間去換取生活。


可能到呢一刻,你都唔知我講緊乜狗,但其實你有無諗過有D人天生出黎就係只可以選擇做供應者,以自己的時間,去維護社會的安定,提供一切社會上的所需;但與此同時,亦有一D人一生出黎其實就無呢種責任,佢地的人生只係建基於現有的社會基礎上,然后諗下人生應該點样走,點样玩。


具體D黎講,呢家現代社會係相當於一個金字塔,有好一少部份的有錢人,佢地已經無需為兩歺同生活擔憂,所以就算佢地唔做野,呢個世界唔會因為佢地停止工作而停止轉動,所以佢地只要有錢,就仲可以食到好野,玩得開心,飲得過癮,住得舒適,享受住現代社會比到我地的一切。


不過有D野無得恨咁多,鬼唔知投胎最好搵李嘉誠做老豆,投錯左落戶係普通人家都沒辦法,不過又要諗一样野就係其實呢個世界都有呢種demand & supply的關係,即你有無諗過點解西方國家拉住我地亞洲人黎走,佢地提供demand,識飲識食,朝9晚4,但我地就提供supply,朝8晚12咁?你如果天生係鬼佬鬼婆,不其然又多左一份可以享受文明社會帶黎的好處。


先天的野,如我老豆唔係李嘉誠,我又唔係一個鬼佬,我地無法控制呢D因素,但后天能控制的係我地的思維。返回去金字塔入面,其實除左一D先天得到好處的人外,亦有一部份如已退休人仕,或者綜緩的人都可以享受別人勞動的成果,而當然當中更有創業的成功人仕,以及我地呢D財務自由人仕。


因此,係demand & supply當中,你要選擇做demand的人,定係supply的人,都係自已揀的。人生只得一次,係demand & supply之間,哪怕今天我仲係被迫做supply的一員,我亦認清要去做demand的前路。方法亦已經好明顯,剩下來就看天時同地利了。


大部份人


無論係學校定係工作上,你都唔難聽到成人有人講,話叫你think out of the box,之但係十居其九,你都會end up響番個box入面,而且最后你更會發現,原來同你講think out of the box果個人,佢個box同你個box都差唔多大,所以呢句說話其實都好吊脆。

話說一年一度的mentorship programme又開始,係一年前我曾經寫過一篇叫做恨鐵不成鋼的blog,到一年后我的mentees都係選擇無搵我,但係我仍堅持去做呢D半義工的角色,希望有更多人可以睇到我睇到的野。

今年大學比左四個mentees我,兩男兩女,不過係見面當日只有一男兩女出席。從first impression黎講,果個男仔完全比番上年同佢同一個系的mentee的感覺我,成個會面有點像是總不能focus,唔知佢係恰緊眼訓定係點,哪怕我係一個好casual的mentor,但係你如果同個fd食飯佢好似發緊夢咁,我深信你都唔會食得落,故此我的對話主要係同另外兩個mentees。


兩個女仔,都係同大部份的大學生一样,期待住進入社會,但又對將來感到迷網,唔知將來要做d乜工。我相信學校安排呢個mentorship,作為一個mentor係應該懶係唔知點样咁,好有心機聽下佢地講乜L,然后就扮晒大哥哥大姐姐咁比番一D又general又似有非有的comment,加上一D經驗之談,如點样可以apply到某一工種的工,之后就收工。不過,睇開我個blog的人都知,我都唔係一個正常大部份的人,又點會講呢D咁正常大部份人講的野?


係成個傾計的過程中,我又再拋出好多引發思維的問題,當然離唔開的係你一生人搵幾多錢之類的野。我亦坦白的同佢地講,我一方面唔會比到份工你,又唔會話到比你聽你中意做乜的工,更加好大機會唔會改變到你十五十六的諗法,而最大問題係你呢家煩惱緊做乜工的問題,係十年廿年后你只會得番一個問題,就係你好likely都係唔中意呢份工,甚至你係唔中意你所做過的所有工,如果有得比你揀而錢唔係問題的話,你十年廿年后都係會揀唔做,咁我想問,我地今日花時間討論你唔中意做的工,為乜?


思想的衝擊開始令兩位(三位)小朋友思考,果個發緊夢的男仔样子都仲係發緊夢,不過果一刻我地其實已經超左個男仔之前講約左人的時間,我問佢駛唔駛走先的時候,佢竟然又答番我唔捨得走,真係吹L漲。


繼續下來的,係我帶出財務自由的一個concept,本來我希望係比個小小的功課佢地番去了解下,不過講下又多D講下又多D,我就話佢地目前諗的只係面前果一小步,但成個人生有一千幾百步,你唔諗清楚你最重要的野係乜,end up你就會唔知自己想做乜。我話,我的功能同其他mentors唔一样,其他的mentors講的野,可能咪又係同你講要學好D英文普通話,做野時要積極肯捱唔好怕蝕底,有機會就北望神洲之類的野,係呢一方面我話我都可以share,而且我亦唔會比其他mentors差,畢竟係職場上都有一定的development。不過,我更斗膽講句,大部份的mentors都可能需要我的一些思維,因為好多人叻極都只係打份工,成世人做個叻D又或無咁叻的奴隸,咁又有何好share的呢?


后來,mentees回家后亦在facebook比番d回應我,感覺上佢都有思考過我講的野,不過佢話由於屋企問題,思想會比較保守,故此如果要向財務自由出發,佢就覺得好大風險。當然,我都唔會push任何野,因為我又無著數,佢真係一個走去買樓又蝕左,我更加孭唔起個責任。佢再同我講,其實係遇到我之前,諗的野做的野,都係同大部份人一样,只係諗讀好書,做好工,儲舊錢咁希望改善生活。之但係我同佢講,性格決定命運,你如果走的做的諗的同大部份人一样,你end up就會係大部份人,改善生活或者會有,不過除非你有奇遇,否則個生活都只係比起之前好少少,個銀行戶口可能儲多D錢,但end up又係果D手停口停,呢個就係大部份人的問題。


財務自由,唔係一個投機考眼光的遊戲,相反,財務自由係一種方法,而呢一種方法,只要時間一長,總是會令你脫離社會的奴化。性格仍然深深咁決定命運,就睇下之后我的mentees會唔會再主動學野了。

97翻版?


九龍站大盤the Austin引起瘋狂入票,據報導而家市場大約有2300票,市場非常亢奮,一方面有好多人話因為呢家西九開得平等於劈價,所以引人入平貨,而另一方面又有好多人話係97翻版,上帝要你滅亡,必先令你瘋狂。


以the Austin黎計,其實首推果d平盤,話就話好似相對貼市,又有高鉄的蓋念,但問題係果D盤大部份都可以話係the austin入面當中最差的盤,包括大部份低層望大角咀佐敦的景,我相信呢批盤不嬲都應該要平D先走到,發展商好大機會係打左個底價,之后再賣海景,又或賣左一部份回番幾十億之后,坐番D優質貨係手,坐和望嬴,故此我唔係好覺得話點样咩劈價。


而另一方面,2300張飛堅唔係一個小數目,當然入面可能有一部份係水份,但像我之前講過,呢家D人實力係強到你唔信,試諗下就算呢家係發展商有優惠補貼BSD/DSD,但係你動不動過千萬要50%上會再鎖你三年,相比係97年可能一個人,十個煲掩一個蓋,係有莫大的分别。


不過可能好多人都唔知其實而家的按揭環境同97年有咩分別,雖然我無親身經歷過97一役,之但係同各路人馬傾談時都大概知而家同97年的分別。其實係97年前的香港按揭市場真係可以用無王管黎形容,難聽D講句真係你有份工就借到錢,差唔多係無限咁劑,點解咁講?因為最大的問題係當時無一個連線的TU同正面信貸資料庫,所以一個正常人,只要你行入任何一間你無借過錢的bank,佢都唔會知你有幾多街數,有幾多層樓做左mortgage,一個極端小小的例子係,如果有100間銀行,你就可以買100層樓,每層樓搵一間獨立銀行去做,問你死未?當然,上述情況仲未提及你可以借P-loan,甚至借一百幾十條P-loan去炒樓,每間銀行借10萬,你都可以借一千幾百萬,問你死未。


當然,時代的演變已經話比你聽今時今日呢D漏洞都比金管睹塞晒,因為有TU同正面信貸資料庫,你的record將會share晒比所有唔同的銀行,亦即係變相收窄左個leverage的倍數。加上今時今日的mortgage限制,你唔攞住600-700萬真金白銀的首期,都唔駛旨意搞掂一層過千萬的樓,相比97年差唔多有好一大部份人都可以借無限的錢黎篤手指買樓,實際上已經係有好大程度上的分别。


從樓價方面黎講,而家好多淡友都話發展商係劈價15%賣樓先有承接,我覺得呢一個亦係好大的謬誤。調轉頭講,其實買家攞出黎的錢係咪真係少左好多?如果扣除單位質素黎講,其實唔係真係差好遠,唯一的分別係在於果DSD / BSD的稅,而呢個稅叫做發展商幫回贈比買家比左,講起上黎好似係慳左,但一層成交2000萬的其實可能係值2300萬,只不過呢家發展商要出貨幫你比300萬稅,而呢300萬可以話其實就係政府出果三招壓下來的升幅,亦即係話樓價其實仲可能係升左,只不過買家唔鋸比呢舊錢,咁發展商要回籠當賺少D而幫你交稅,實際上感覺似政府黎強搶民間資金多D。


點都好,我相信2300票的背后意義話比我聽呢家有好L多有錢人,試想想如話每一票代表最少1000萬的資金,呢度都講緊230億的購買力,可想而知呢家有幾L多有錢人係香港有錢無掟駛,等待機會就出黎搵荀野買。


所以係咁多成日話劈價的新聞當中,如果你能環觀大局,ignore一D似劈非劈,又或比AA挫到過左火的一兩個平盤,如果你係投資細價樓的,個購買力日積月累咁慢慢澎漲,我真係睇唔到有咩下跌的空間,相反,三辣招似乎只係將購買力如提霸盤頂住,到一下過左水位時,可能連個湜霸都沖散到時水銀瀉地咁爆升,繼續造淡的可能都係活生生浸死。

繼續QE


上星期共和民主兩派終於達成恊議,一如所料限期前再次提高美債上限,即表示錢就會繼續印,利好市場,杜指都單日爆升左200點贈興。


對於好多淡友黎講,印唔印錢同Q唔QE,佢地眼中都會係睇跌,原因不外係呢家樓價高,脫離市民(或者主要係自己的購買力),加上政府打壓,所以樓市點都要跌。呢個主觀願望,我唔會排除個可能性,但係數字話我知只要有QE,就會有通漲,有通漲,資產就會有上升的壓力,呢個係不爭的事實。


從現實黎睇,最近天璽所謂的減價賣樓,發展商話就話好似大平賣咁,並提高優惠,不過話晒其實都係大額以千萬計的豪宅,補貼下竟然有三百票並盲搶樓的情況下,可以印證一點的係呢家好多有錢佬都係等待機會,而呢班友係咁多辣招下,特別係按揭的限制下可以有咁多人搶,即證明呢D人身家深不可測,樓市點可能同97年比?


不過,好多人仲係好中意同97比,所以我亦係呢個星期做左小小功課。下圖係我用香港的M2數據(即貨幣流通量),同中原城市領先指數做左個圖,可以睇到2003年后,特別係2009年QE開始后,有著一個明顯的關鍵。

 

呢個圖所帶出的一點係QE印出黎的錢同樓價有著正比的關係,當然如果你係讀stat的人你可能會話CCL有誤差會有delay effect,又或者呢個圖唔能夠證明邊個係cause邊個係effect,不過從現實我地都知,唔會係香港的樓價可以推動個M2,因為M2升主因亦係由美國印錢所引發,哪怕M2放大可能係因為mortgage借貸,但無QE就唔會有人去借平錢買樓亦應該係成立的,故此我地應該可推斷係QE令樓價上升。


不過,要小心的一點係美國的內部鬥爭都幾麻煩,真係好話唔好聽如果突然有一次出現黑天鵝事件,兩邊竟然唔為提高債務上限達成恊議的話,市場將會有一個不可估計的大破壞,但係可能呢個機會都未必發生係三至五年內,所以大家可以放心,特別係耶倫上場,有人更大膽估計佢可能比美國繼續QE多二十年,如果係的話淡友的一生將會好大穫。


Anyway,而家的辣招的確係減低左買家的入市意欲,令樓價係一個高位唔上唔落。不過,如果上圖係成立的話,香港的樓價將會係QE引發應上漲的某一個%,可以抵消辣招的臨界點后開始爆發。而另一方面,CY條粉皮呢家踩左個HKTV屎引發內閧會唔會變左死快點就又係另一個變數。


不過,我仍然認為受影響最少的細價樓將會仍然相當硬淨,有時講到口水都乾但係好多人都仲係唔係好明白。不過點都好,我不嬲都係身体力行,所以大約兩三個星期前又忍唔住食多間細價樓,繼續進行我的secret project。


債務上限


呢幾日的焦點主要又落係美國的債務上限,而呢一個上限當然對世界經濟有好深遠的影響,因為一旦因為共和民主兩派的政治角力失衡而導至像之前的政府要關門的話,世界的經濟將會有新一輪的浩劫。


從一方面黎講,個人認為美國根本唔會有能力,亦唔可能,更唔應該停止借貸。首先美國的經濟先叫做萌芽當中,呢家就算有增長但赤字都仲係有,即係話呢家仲係唔借唔得,離開就算話唔增加借錢都難,更莫講話還番之前D錢呢個會令經濟cool down的模式,大膽講句十年內都唔會見到,更可能係十世都唔會見到,所以經濟未好番根本無能力亦無可能唔借,除非佢地想世界大戰。


而美國的政府借錢出黎亦係有一個人類的使命,就係佢用呢個全世界對佢的貨幣信任,制造一個借款方,讓呢個世界其他人搵錢,其實等同於地球有生命就需要有太陽的陽光先得,如果無左太陽,地球的花草就無光合作用,就唔會有其他生物,而美國無借錢,呢家世界D錢就唔知邊度黎。可能大家都唔係好明白,我再換個角度重申,之前講過呢個世界點都係一個零和遊戲,你買左我D野,我賺左你D錢,咁你D錢就無左變左係我手。如果人人都要賺錢,咁就一定要有人輸錢,果個重任呢家就係係美國(同各國)的政府度。


點都好,而家美國果133萬億美元的債務,我地講個息口都已經用萬億黎計,呢萬億的數老實講,唔係印出黎我都唔知佢點還,即正如一個卡數纏身的人,唯一解決到咭數的問題就係卡數填卡數 (或者借P-Loan),不過美國係最大經濟体,一來又無人可以救到佢,二來佢又最有能力,佢唔還,佢加印你又吹佢唔L漲,所以我認為共和同民主兩派一定知呢個結果,只係係政治角力上佢地希望能夠爭取到一D政治籌碼,以嬴得更多的支持度。


不過有好多人其實都唔係好理呢D野,而佢地亦可能唔會太過明白度呢件債務上限對我地作為人類的影響。 天馬行空諗下,其實如果美國債務真係違約,其實係一件咩事呢?


首先,美債等如廢紙一定唔會有人再買,因為即係美債的信心無左,債價跌就美息狂升,美國的經濟將會玩完。而另一個浩劫就會係美元,因為你楂住美元都唔知會點,又換唔到黃金,所以美元會比人地獄式狂沽,但一沽就麻煩啦,因為全世界好多野都用美元計價,就如石油,大米,花生,金屬,所有資源一係就突然狂抽升,但問題係你升到十億美元一粒花生都無用,因為如果美元唔值錢,我係資源拥有者就唔會賣比你,咁即係世界的資源交易突然會好混亂,而各國肯定會自己攬住自己的戰略資源,咁就好大穫,因為一個無石油無糧食的世界,就等如無左秩序,到最后可能就睇下邊個軍市力量勁,如果最極點真係世界大戰都有知。


不過大家又可放心,美國佬唔係傻,搞完搞完應該都係會通過的,只係睇下搞幾耐要玩咩花臣,但中間股市就可能會比較大波動。個人認為今次通過后,股市都仲可以抽升多5-10%左右,等耶倫上場后再講話退市果D野先會跌番。


點都好,財爺話我地已經有晒壓力測試,就算係最worst case,香港都可以抵受呢一浪,我個人亦都相信係,因為呢家外匯基金同票據都抽起左好多錢,加埋香港的銀行体系亦水浸,以及呢家按揭的成數控制左兩年,以目前香港的金融穏健黎講可能係咁耐以來最強的,如果咁都出事的話,應該成個世界都好唔掂。

窮人思維



前陣子同我表哥傾開,有相識的舊朋友打聽了一下我的狀況,我表哥說了一句讓我幾深刻的名言,果句野係話"佢呢家好好,不過如果比你遇到佢當時的情況,你都未必會摶,亦未必做到佢做到的野"。


的確,好多時人就係咁,之前網誌亦講過,就算一個成功的人講晒所有佢成功的秘訣比你聽,你聽完遇到同样的情況,反應都未必一样,就正如今天哪怕我話比你聽要買樓上車,買完一層又一層,但係大部份未上車的人都會答呢家D樓咁貴,遲D會跌,如是者各有各行,到十年八載后就會有一個明顯的差距,當然,唔一定話係我羸,但租樓的都九成九係輸。


租樓點解輸我講口水都講到口乾,無奈有好多人仲係支持租樓,我去到呢家通常都係只能答"多謝老細"。畢竟,無人租樓搶貴D租,我地收租的人又點會有得賺有得執?十年八載后,財富只係隨時間轉入業主的口袋中,點解會有人支持租樓,實在奇怪。


不過,人就係好得意,唔同人有唔同的思維,就正如係某群組入面,有人留言話我的文筆好爛,又話我中文水平低,又有D人轉載我D野時話我好多L好多粗口,講真我反而覺得有點低能。老老賓賓,我打野又無收人錢你又唔駛比錢,你中意岩睇咪睇囉,唔岩睇你咪唔好睇囉,即如你行過報紙檔見到本龍虎豹,你又要打開黎睇,又要話入面好多波波又有毛,咁你唔中意咪唔好睇囉。中文水平差又係低能,講真我教育水平應該係香港頭1%果堆人,不過我打字又唔L係正職,寫Blog你又唔係我老細,打完我就算9數ga la,仲得閒係度慢慢執,你估我好得閒啊?


最搞笑係有人話我暴發戶,又話有錢人買樓唔係咁,呢D咪正正係我所講果種思維問題囉。教精你果D你又唔想識,呢個咪正正係果D阿毛係側邊吊人就叻,自己落場咪得啖笑果D。可以話比你聽有錢人買樓係唔係我咁我唔知,因為有錢人入面都一样有有錢的C9阿毛,一样係中意亂fing錢,呢D人通常都係幫個市破頂的,但炒家投資者一定唔係咁買樓。


以我所了解,香港有好多炒家的玩法大家都如出一徹,十個有九個都係同D Agent好熟,有平貨一定唔會比D細玩家如唔認同我果D人買,相反炒家同投資者一定要買market以下的樓,因為呢D最有水位食,衰D講句如果必要時要蝕讓都起碼蝕少D,賺亦賺多D。你睇下呢家香港最大果D炒家炒到成個集團出黎,你估人地開善堂?無荀盤無錢賺你估佢地會唔會買會唔會做?十個有十一個都係等AA餵平盤,一有就即食,market做300萬佢地可以280萬搵到野,呢D就係思維的分野,亦係抵人地發達抵你自己on99的分野。


不過呢個世界真係一样米養百样人,有D人以為係ibank著住西裝懶pro咁果D先係勁人,又或者比電視訪問係度發表偉論果D財經人先係專家。不過我可以話比你聽大部份真正勁的人都係靠自己炒炒炒出黎而又唔駛打工唔駛做果D先係堅勁,而呢D勁人后面serve佢地的就係著住西裝果D西裝友,而呢D勁人中意著住條短打去大排檔都得,點解?因為呢D就係老細的霸氣,如大劉一样佢炒幾百億身家出黎一样爛口爛舌,但好多人卻覺得西裝友斯文人先識野,睇唔到真正的實力同內涵。


講真,傳聞中有番咁上下的炒家好多都唔係著住西裝懶9有斯文有內涵的。相反,我知有好多炒到有幾十間沙田第一城的炒家,都係粗口爛舌,不過人地有過億身家,你無。當然,或許有人仲會話呢D咪暴發戶囉,不過我反而係覺得呢D人先勁,能夠做真小人,做番佢自己,而唔係要掛住面具番公司比人吊都要笑住黎迎接。


要成功其實唔難,只係睇下你的視角是咪睇到值得學習的野,吸收有利的思維,定係喜歡用放大鏡睇你自己唔喜歡的事物,悉隨尊便。

C9揀樓


我老母係一個不折不扣的買樓C9,佢好中意去D agency同D A準八下有咩荀盤,而最近抽起條筋佢又想買樓,所以星期日我就帶左佢去睇下樓以免佢送羊入虎口。


作為隊長,我呢個身份其實我老母係唔知,所以我只能係佢每行錯一步的時候吊下佢等佢唔好比人昆。作為一個不折不扣的C9,佢最容易犯錯的地方係完全無數字無計算的頭腦,亦唔明白自己的優勢,總之好似條盲毛咁人地Agent話荀佢就話荀,其實有小小真係覺得佢只係一隻C9豪豬。


佢揀樓的地區又好離唔開住開的comfort zone,但果區的細價樓已經係無,唯獨前幾日佢想扑鎚的時候我老豆打黎問我話450萬的一層單幢樓收12-15K租金一個月是咪荀,我先至即刻丙到佢開花。作為一個投資者,簡單講我傾向於用大屋苑流通量高的單位作對比,如我話我可以幫佢搵到一層樓約350萬係九龍,每月收12K左右,如果做十萬八萬裝修可能收到13K,點都好應該都平佢差唔多80-90萬但收差唔多的租金,條數顯而易見,不過對佢呢條C9豪豬黎講,佢仲係會prefer comfort zone地段,最后當然由我老豆出手阻止先可以停止呢場浩劫。


星期日,我約左一個所謂的相熟經紀帶佢睇下九龍區,對於唔熟的佢其實都係一個好大的讓步,不過佢事前應該又做左D盲毛的功課,就係打左比以前住果區的阿E去問下果個屋苑唔同的積有邊样野好。有時候呢個世界係好L抵死的,兩條C9撞埋一齊,兩個都係盲毛的時候,問完傾完竟然會以為自己創出左世界的真理,我老母係見到我地的時候,佢話一定要搵"大廚房"先買,我一見呢D歪理我就即刻火滖,我話唔通人地賣大廚房賣貴50萬你都比咩?


作為投資者,個廚房好唔好用,其實關你L事咩?成個屋苑幾千伙,住幾萬人係度,係咪細廚房唔好用果D就無人租,就平人地20%以上的租先?根本就唔會,呢D大廚房咩廳大房細果D鳩野,簡單講係廢的。我同佢講,舉個例,我問你匯豐股票好定渣打股票好,你話邊個好D?如果你肯答我呢個問題都係一個on9的盲毛,因為根本就用錯左perimeters去比較。正確的問題係,50蚊的匯豐同500蚊的渣打邊個股票好D,咁先係正確的比較,因為價錢係決定一切。


講起呢D就有時好火滖,成日聽到話呢度果度買樓投資好,問佢點解,D人會話呢度好好租,果度好好租。其實乜L野叫做好好租,即係話唔憂無人租為止好好租,定係個租金回報好高先係好好租?對我黎講,我呢家買的都係大屋苑,基本上租客呢part從來都唔係問題,咁剩番落黎好租同唔好租的定義只係價錢。攞番我老母最初個例子,佢450萬收12-15K,我350萬收12-13K,佢個agent又sell佢好好租,我又sell番佢我果度好好租,咁即係點L样?價錢就係關鍵,除非你話比我聽人地比果12K上面係有香水有聞味係你好L中意,我sell呢邊的租客係有陣屎味你頂唔L順,咁我無計。


經過左大半日的行程,我老母仲係死要話大廚房個積,我吊都吊到口乾的情況下真係無計,咁唯一能做的野就係要還一口係平的價。人地開375,佢就還370,個Agent即刻緊係開心到跳起,而我就即刻阻止佢,以免佢中左一還即成的呢D白痴野。講真,有邊個agent唔楂價,而且市淡出擊同市旺唔同,你楂住張check大把戰鬥力,駛乜咁急要頂頭鎚買樓?再者,你唔買又唔係無樓住,買黎投資為咩?為賺錢ga ma,你買層market price 成交的野,賺條春咩?


一再強調,作為投資者最大的武器係有兩個,一就係你手上張cheque,二就係要定立清晰目標你要買乜,幾錢買。唔好心急亦係一個關鍵因素,總之就講明比如350萬無樓睇10樓以上就會比票,等agent去幫你做好野。喂,你買平十萬八萬,果度隨時係半年一年租,花小小時間搵幾千個單位入面其中一兩個心態弱的就有,點解唔等?不過,呢招只限投資者,因為自住樓好蝦人,座向裝修都好講心頭好,一講心頭好就唔可以完全用錢去計,因為千金難買心頭好。


點都好,搞左我成日到最后佢差D踩屎,不過當中我都唔係好中意個agent有小小唔尊重我死sell我老母去死,喂講真我介紹得比你就可以stop你,就算比你偷雞食到一單,你都唔駛旨意我會再比投資客你,因為你根本唔識sell投資客,只係識死sell,咁我搵唔到錢又點會番頭幫趁,唯一的可能就係你不斷撞到盲毛C9,傻下傻下又比你sell到咁。