操盤之化整為零

你好,求生隊長大人, 本人非常冒昧SEND EMAIL來想尋求一些閣下的指引, 因我對閣下之前所寫對香港樓市及環球經濟前景的文章非常佩服, 所以懇請閣下有空看看我的個案, 給予一點寶貴的意見, 我一定會珍而重之去實行.

本人35歲, 太太33歲, 有一個1歲的女兒, 家庭月入約六萬, 我倆工作均穩定及很節儉(每月能儲約20000), 現時持有兩個物業, 分別如下,

1)    自住樓: 已補地價兩房居屋, 市值380萬, 尚欠貸款165萬, H+0.7 plan, 已過罰息期(供款尚欠23年), 每月還款大約8000  (如出租可收10000)

2)    收租樓: 私人樓(兩房), 市值440萬, 尚欠貸款160萬, P plan (現Around 2.1厘), 已過罰息期 (供款尚欠17年), 現每月收租可Cover供款等雜費約11000 (打平)

現時手持200萬現金, 心儀換九龍三房 (匯景或星河約700萬), 想問我究竟如何做才是最進取做法?

A.(例如買入一個250萬物業後 現後全部三個單位租出, 租金收入餘款補貼租星河三房 (租金現18000一個月) )
B. (放收租樓, 然後俾DSD換三房, 這方法皮費重及怕銀行唔借)
C. 其他隊長認為更可行的做法

這個問題困擾左我好耐, 實在很希望隊長能抽空指點迷津, 多謝你用這麼寶貴的時間看這EMAIL, 不勝感激及欣賞你在網誌無私的付出, 謝謝

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首先近期出左操盤讀者來信呢個post之后，收到好多來信，但個人由於時間太忙，所以責住左好多個case未回，真係唔好意思，但係呢個case我覺得幾得意，所以我就post出黎大家討論下。

首先睇番呢個case，方向好清晰就係要換三房700萬的樓，但最大的concern我相信係由於手頭有兩個物業，一方面要考慮點样利用手頭上200萬的錢，另一方面又要計清楚條數點样有足夠的首期，可以買到700萬的樓，而又銀行可以提供到按揭，又或者如果計唔掂係咪會租好D。

初步睇起上黎，呢家700萬的樓要50%首期，即係你要350萬首期，再加大約262500的稅，以及另外再加262500的DSD，即係講下都要攞住400萬係手，而手頭上得200萬，呢200萬講真，唔賣樓都幾難搞。

如果咁样計的話，要賣樓就當然睇下邊層樓值得賣？講值唔值得賣的話，由於唔知地點之類的野，唯一能計數的地方就係租金回報，而自住樓同收租樓黎計，租金回報分別為3.15%同3%，屬偏低的水平，所以如果要考慮的話兩層都差唔多，咁情況計就當然就賣收租樓會好D，因為套番舊錢又多小小([440-160 = 280 > [380 - 165 = 215] )，而且仲可以保住個H+0.7 plan，二揀一計就應該咁做。

不過，以上的野未考慮到的係之后的壓力測試同埋成本的問題，畢竟呢家你借mortgage最好越鬆動就越好，而你買700萬的樓的話，個DSD的成本要比多262500，呢條數你問我就好唔捨得比，老實講你用呢個DSD去交租可能會仲好。換個角度，你要靠收租去收租呢個數亦有排收，故此可能你會話咁隊長係咪即係叫我租樓算？

當然，如果你睇過我之前的果個以租頂租系列，你可能會估到我會支持你話買多層細價樓，然后靠收租去頂個700萬三房租，不過你個case我覺得因為你比起上個case的業主后生咁多，其實就應該用唔同的approach去操盤，所以我見到你都留左個c option比我，我就比番一個算係小小out of the box的方案比你參考下。

其實賣左關子咁耐，我一眼睇落去就有幾個key factors係龜納左係上面，一就係700萬樓個DSD太重，呢個成本倒不如諗下點样有效利用；二就係你現有兩層樓個租金回報都太低，如果能夠有效提升就可能係更好。故此，我的方案係好簡單，你先賣放租樓，套左現的時候，再賣埋你自住樓，然后你手頭上加加減減應該會有680萬的cash，先去買層700萬的樓，再買兩層約260-280萬的樓收租，亦即先化整為零，再化零為整。

呢個approach的好處係第一，你慳左果262500的DSD，然后比番兩層細價樓的DSD，280萬你都係比84000一層，兩層都係168000，已經慳左十皮野先。其次係你的壓測就reset番做zero，輕輕鬆鬆就可以過到關上會無問題。之后你逐層逐層買，260-280萬的樓可以收到9000-10000蚊租，提升租金回報之餘又可以係現有的兩層樓度套現頂番住層700萬的樓，而每個月租金減供款后，呢兩層樓仲會有正現金流去幫補供你層700萬的樓。

中間的數字如雜費果D我無幫你計清楚，畢竟你買貴D賣平D都會有出入，所以我只係比個大剛比你，你自已可以work out d detail。當然，有好L多網友吊我話呢家邊度仲有260-280萬的樓，又話無呢個租金，但我想係度再塞錢入D on9 reply的人的袋，就係我而家的收租樓都係平過呢D價入，但租金仲高過我寫出黎，我已經係好保守，你唔識你搵唔到，唔係我叻，只係你七姐，有心的話一定搵到。

點都好，你要一個進取的方法我已經比左你，你自己計一計應該會發現每個月供款其實可能同呢家供層居屋差唔多，不過可能你個cash position就會清得七七八八，所以不防諗下唔好買到700，買650-680可能會再舒服小小，小小愚見希望幫到你。