有朋友最近問我，喂隊長呢家疫情當下，又正值移民潮，仲應唔應該買樓上車啊咁样？當然，通常問得的朋友都係樓市的一張白紙，所以當市面負面因素浮現時，心態一定係比較悲觀，而且問得就肯定會心諗，個市係咪之後會跌咁話。不過，其實問得呢個問題的最重要一點就係，其實即係有需求，只差Timing姐。 2022年呢個時間去睇，不得不講下現市況樓市面對咩困境的: - 疫情肆虐: 每日由一萬幾千宗變到幾百宗 - 政府政策: 逐步放寬 - 加息: 美國話明會加息壓通漲，仲吹到........... *********************   解鎖  ********************   請加入 Patreon 解鎖   ***********************************************  睇完啦喎，幫幫手請係我 facebook  度 Comment / Like / Share 啦！ https://www.facebook.com/CaptainHK80 ***********************************************  隊長 Blog 價值 : 如果你係我呢個 Blog ，求其比你執到一兩個點子，都起碼慳你一萬幾千，如果你叻的話，隨時幾舊水一年就令你成世受惠，唔好慳果少少錢就賺唔多大錢啊。 所以請大家 subscribe 我的 Patreon ，睇埋隊長的買樓秘笈，當請我飲杯咖啡，又幫下你自己，令你可以縱橫樓市，以一個「百萬租金」投資者的心態去睇市，其實相當超值。 仲等咩，拿拿臨去 subscribe 我 Patreon 啦。 ***********************************************       

  不少讀者經常問隊長移民潮影響力樓市？點睇樓市點睇樓市啊隊長? 等隊長直接答，長遠黎計，香港樓市係非常正面的，夠直接了嗎? 點解咁講？首先隊長係一個大好友，呢個就緊架啦，之但係最少印證左樓市係由我開Blog到而家無論中間經歷幾多弱市都係升緊，呢個亦係一個最好的證明。睇番香港的樓市歷史，樓市要跌的原因不外乎沙士，股災，社會事件等等，之前只要單獨出現一件事，都會令香港樓市跌到仆街。然而，大家睇番過去三年，呢三樣野加埋一齊都未令香港樓市崩盤，積弱一輪之後就又會反彈，可想而知香港的需求係幾咁旺盛，個底又打得幾穏，所以大家不妨轉番轉頭諗，香港樓市要跌可以有咩原因呢? 要諗個合理的黑天鵝先得，而唔係嗌口號。 有人會即刻話，移民潮啦，好多人賣樓啊嘛！係，移民潮係存在，亦好多人賣樓，但.............................  *********************  彩蛋 ********************   請加入 Patreon 解鎖   ***********************************************  隊長 Blog 價值 : 如果你係我呢個 Blog ，求其比你執到一兩個點子，都起碼慳你一萬幾千，如果你叻的話，隨時幾舊水一年就令你成世受惠，唔好慳果少少錢就賺唔多大錢啊。 所以請大家 subscribe 我的 Patreon ，睇埋隊長的買樓秘笈，當請我飲杯咖啡，又幫下你自己，令你可以縱橫樓市，以一個「百萬租金」投資者的心態去睇市，其實相當超值。 仲等咩，拿拿臨去 subscribe 我 Patreon 啦。 *********************************************** 

  睇黎大家都好關心咁睇女B個故事，搞到周圍都係花生殼，咁隊長都唔會令大家失望，漏夜搵左同學仔了解下女B的故事比大家繼續享用。睇埋落去之前請大家唔好唔記得Comment / Like / Share啊。 先講近況，入住左Studio的佢呢，就買左張雙人大床入去住，個感覺就好似你去左日本的迷你酒店咁，一入屋幾乎就係得張床咁款。由於無辦法放低呢個雙人床的慾望，呢間屋的空間呢只能夠再放下一個衣櫃就沒有然後了。隊長同學有幸去參觀過，佢話去到都幾難搞，因為呢位女子有潔癖，所以床的範圍係未沖涼就連佢自己都唔會掂，咁上到去好彩都係三個親戚，大家就連女B本人都唔能夠坐床的情況下，佢地就企左係玄關位＋廁所門口＋開放式廚房的爐頭咁三個人係一張細過乒乓波枱的空間下傾計，閒談中女B就不停投訴話邊有可能咁細，細到連梳化都放唔到，搞到大家都要企係度咁喎，Well....同學話心諗其實買張單人床就乜事都無，甚至買張上床下枱都無問題，但你偏偏要戀上你的雙人床，食撚晒D位做乜鳩姐。 閒聊間女B亦分享左佢的生活，女B話本身佢的朋友好多都係空姐，咁well係佢口中話其實空姐都無乜野特別姐咁样，然後佢話佢本身都係做過一輪地勤咁，之後先轉番出去做office之嘛。不過無乜特別其中一個空姐呢，有次就叫佢地去佢男朋友屋企度玩咁話啦，咁就要去到筲箕灣站等咁樣，本來都無乜野，點知一班仔仔女女到齊啦，就有一架Bentley同一架七人車係地鐵站等佢地咁喎，然後一班人浩浩蕩蕩去到唔知係咪石澳定係邊度的一間獨立屋度玩，佢話間屋有樓梯，張長枱可以坐十幾人咁話，如果你係一個鬼佬可能未必會明，但生活係香港的我地當然明白到能夠係自己間屋有一條樓梯係幾L咁巴閉的事。老友話，嘩個男主角咪成個果D上流家族韓星咁？女B就話一般啦，好似係外國番黎唔駛做野但傻傻地咁囉，佢話空姐朋友講佢D Friends全部剩係講英文架喎，好大壓力咁話，哦。 係呢個聚會中呢，其中就有一個年近40歲的阿叔（利申，一來唔係我，二來40歲唔係阿叔....屌，情感傷害），就對其中一個空姐Z有興趣。個阿叔就係朋友帶來的，好似話普通都係打份工搵三兩萬咁，但問題係編肥同埋地中海，不過就好似話有一層樓仔咁。然後呢，成晚呢個阿叔就當然大顯欣勤啦對住果位空姐Z，咁空姐Z都好識做，有講有笑咁保持八呎距離啦，離開的時候呢阿叔仲話一齊坐地鉄送空姐Z番家喎，就係呢個時候當然佢地架...

    另一個今日好多業主都興奮的，就係八成按揭貸款的樓價上限將由1000萬元提升至1200百萬元，首次置業人士可申請最高九成按，貸款的樓價上限則會由現時800萬元提升至1000萬元，有部份網民已經即刻話嘩咁咪即係推高樓價? 首先從字面睇黎講，直接受惠的樓一定係800-1200萬的樓，但係要細心研究呢件事，我地不得不去計下究竟呢埋樓的首期同埋按測有乜野變化先得，下表係我更新了之前按揭列表的图 ( Patreon會有清晰版 )。 可以睇到，的確800萬至1200萬樓的首期（連印花稅）係起左極大的變化，但係更誇張的係，由於之前1000萬以前的樓只係可以借50%，但而家係1000萬之後你首置都可以借多左，最盡係960萬，即時令1000-1700萬段的樓灌入大量大量支持， 首期要求幅度大減，呢一堆樓真係極受惠。 以前其實好多做代理的都明白1000萬係一條死線，如果你層樓係1010萬左右，真係寧願叫999萬然後叫個買家幫你比佣金，好過你企硬1010萬咁正當成交，你會發現個客源係完全兩個世界。今次亦好明顯個死線遠遠推升左上2000萬，咁間接當然係將原先1000萬的樓放鬆晒。 受惠還受惠，都要睇下買的人的供款要求有乜變化先可以深入咁了解個樓市結構。去到1200萬的買樓人仕，收入係要91573元月入，老實講去到呢個位今日有呢個人工，又要敢係疫市中入市，又要份工穩陣的，應該都係專業人仕，又或者兩公婆咁样先會買到，呢個收入要求仲要對前景無乜擔心的人仕（一定有），應該唔係話勁多，至少係呢一刻個量唔會太大，但係到左市況好轉番睇黎就會大力加油。 現實中，睇番由800萬開始去到1000萬的，目前好多都應該可以判斷為大兩房至小三房，去到1000萬至1200萬的，就會係小三房至三房兩廁左右吧，所以照字面睇都可以理解為好多標準兩房似乎會由800萬谷到去1000萬，三房就會谷到去1200萬左右水平。然後大約由1200-1600萬的，都可以理解為標準三房甚至係靚的房了。有網民話換樓鏈正式啟動的說法，係呢個情況下睇黎將會釋放左不少有實力的換樓客。 事實上而家好多適合家庭住的樓都係1200-1500萬之間，估計如果咁样釋放的話，係疫情期間大家都明白到屋企的重要性，所以似乎會有一輪upgrade的要求，特別係可能會有一個二合一的過程，即係如果子彈唔夠，就將老公一層老婆一層的樓，賣晒佢二合一買...

  今日最吸引大家眼球的，走唔甩一定係財爺的財政預算案，而呢家疫情嚴重，相信大家都會有個期望就係會唔會派大粒D糖咁呢？廢話少講，隊長綜合左今日預算案比較重點的安排如下表：   打工仔 沒有物業 打工仔 有物業   自僱人士 沒有物業   自僱人士 有物業   領取社會保障金額的合資格人士   電子消費券 HK$10,000   HK$10,000   HK$10,000   HK$10,000   HK$10,000   薪俸稅 / 利得稅減免 HK$10,000   HK$10,000   HK$10,000   HK$10,000   --- 電費 HK$1,000 HK$1,000 HK$1,000 HK$1,000 HK$1,000 差餉每單位 -- HK$5,000 -- HK$5,000 -- 商業登記 -- -- HK$2,500 HK$2,500 -- 租金開支扣除免稅額 HK$100,000 -- HK$100,000 -- -- 按揭保險 八成按揭貸款的樓價上限將由 10...

不過，當晚又有個小插曲，佢打黎同我講，話我熟路，又問返我有無荀盤咁，佢話佢睇28又見到德福有600起的樓咁話。我同佢講，我話呢，荀盤真係真係人人都想要，個個買樓都會想要荀盤，邊得黎咁多荀盤。荀盤通常都係你最不經意的時候出現，可能咁岩你落去地產鋪人地放出黎比你撞到，又或者你行多左幾次同D代理friend左先有，但你純粹做冷氣軍師係28篤下篤下就以為有，就真係難過中六十彩。我話睇番你個德福盤，睇水平就知呢個單位係平台最底層，所以佢平係有佢原因。而且，你睇的當中仲有一個五屍案的關連單位，你如果有興趣都可能未必上到會。再者，我話就算比你呢家見到呢個600頭的德福啦，你見到人地都見到，就當又係真心荀啦，咁點解你唔狗衝去買先？如果真係荀，你又要諗有無伏，咁你點買啊？荀盤，仲要堅荀的盤，從來都擺唔到過夜，你諗得三幾個鐘都會比人買左，以你的mentality，係一定買唔到荀盤架啦。 咁佢就話啦，其實佢話人人都要返工，邊有人咁得閒下下日日捕住係度睇樓啊，仲要幾粒鐘就買層樓，佢話佢仲未去問銀行壓力測試，一陣間按揭有問題果D點算啊咁喎。我心諗，唉，真係有排教。隊長同佢講，其實呢，呢個世界有好多人，你本人就要番工姐，咁有D人退左休架嘛，有Ｄ人可能番Shift放平日架嘛，又有Ｄ人可能係住樓上的C９，人地可能係地膽，一講邊座邊層就諗到望邊向邊幾大，可以即時下決定，而你就成張白紙咁要解釋幾個鐘比你聽你都未知係乜，你點夠人爭啊?再者，呢個世界邊有人話一定要做按揭，人地手頭有1000萬求其買層樓唔得? 點解人地要問按揭呢? 唔係人人都係你咁的package去買樓架，而且你仲話咩問銀行咩壓力測試，你唔好成日自己聽埋D豬朋狗友講兩句未明就自己加插新難度比自己啦，你呢家乜都未買，係無任何銀行職員會答你借到幾錢批到幾錢有幾多壓測的供款力，呢D野全部係自己計架咋，好話唔好聽邊個銀行職員會上身啊，同你講得，你買完撻Q入佢數佢咪仆晒街?  我話你唔講我都知你想話咁咪好大風險？ 係啊，從來買樓都係要自己計好左數算唔係亂鳩咁黎，但你想話計到好準咩其實就無可能，但係打個比喻，你銀包有100蚊，咁你問我去打邊爐夠唔夠錢，我會話好大機會都唔夠囉。咁但係，如果我話比你聽，去大家樂應該都夠晒架啦，咁你咪去大家樂囉。但你個問題又係自己糾纏自己的係，你要問大家樂的焗朱扒食＋可樂要幾錢先肯入去，咁我答你唔到因為我唔知係60蚊...

及至三月，朋友A又開始積極返，佢又問我買樓的野，然后打比我同我講佢同佢阿姨睇緊將軍澳的居屋問我點睇。居屋，居屋又係另一個隊長唔建議的戰線。佢SENT左Ｄ相比我睇，話間屋好靚有裝修，又好大，550萬好似好好咁，咁我問佢點解無啦啦又去睇樓啦，佢就話佢阿媽叫佢去買樓，所以搵左佢阿姨幫手撘上撘搵盤搵到呢度，佢話如果將軍澳果屋兩房全部7球起跳好撚貴，所以就去左睇居屋。隊長於時睇一睇啦，呢個應該係補左地價的居屋，成交都有少少，但同一個單位係1-2月時先510萬，我話師傅呢間野都幾「狼」喎。當然，呢幾個月都升左，不過你要用破頂價買入一間居屋，我自己就真係唔會囉，但如果你係要買都無話絕對錯，之但係同一口價，550，我係你就去得寶淘大篤一間算啦。 故事的發展當然係無買，搵我話去睇樓啦，佢話呢段時間不停都有同代理傾開，有代理就話不如睇下新盤咁話，於是就約左佢睇觀塘的凱匯。「喂你都好有錢喎，又話買5球左右野」隊長我即時答，的確，我未睇最新價單都記得凱匯一房入場費大約1000左右，無1000都900，好似同朋友A個預算都差好L遠下喎。咁朋友A就話啦，其實佢住開都係有會所的樓，叫佢住舊樓可能唔係太中意喎，所以咪去抽新樓，抽唔到咪去睇下凱匯囉，但其實都應該唔會買。咁岩隊長其實前排開車經過觀塘，見到凱匯商場都開左好似幾靚，咁橫掂都係咪去睇下囉當學下野。 凱匯黎講，其實都睇到發展商好比心思去做，會所平台全部都扮晒勁咁，人手又特別多，保安嚴密。入到去就扮晒博物館咁好似有展品咁，又有D書啊果D野扮鬼到好似好有蓋術氣息，的確如果你問我靚唔靚，我會話好Ｌ靚。但係，好L靚的背後，對於某些人黎講係生活的品質，但對於市儈的隊長黎講，嘩，管理費一定好L金。睇返發展商公佈，管理費每呎HKD3.98完，新樓黎講唔算過份，但係新樓的隱藏管理費玩法隊長都好明白，睇怕入伙之後，泳池開始動用之時，呢度管理費無起碼5蚊一呎都已經算控制得好好，但個人觀感，呢度隨時5.5 - 6 蚊一呎真係真係唔會覺得驚奇。樓價方面，都如隊長所料，貨尾單位唔會令你失望，一房8球左右起跳，兩房就1000左右起跳，值唔值就見仁見智，唔在我討論之中，有興趣自己去睇，但隊長想講的只係，朋友A當然買唔起啦。   睇完食飯大家傾計，朋友A同我講話佢呢期想買返樓的原因，係佢阿媽同佢講，話屋企有舊錢做完定期，覺得息口太低無乜肉食，不如去買層樓保值咁話。對...

過去一年香港經歷的劫難真係可以話穫穫新鮮穫穫金，由社會運到到疫情肆虐，以致最新的國安法，然後美國又話取消香港特別優待黎講，好多人就不停講話走資啊移民啊又話聯繫匯率會冧啊等等，總之每一日都好似有新野爆出黎，隊長收到好多PM，好多人睇到好淡好淡問點睇點算好，因此可能隊長又講下最近的各样睇法。 首先先講聯繫匯率，實際上我諗PM我的人可能都應該無讀過經濟更加應該懶得去Google下咩叫聯繫匯率，簡單講呢，聯匯係講緊只要入一蚊美元黎香港，咁就會有7.8元港元出番銀行体系，呢個匯率係一路行左好多好多年，亦都係100% backup的。所以如果諗得番細D的話，要隊冧呢個匯率，就要不停沽港元買美元，而一個咁深的聯匯的話，基本上你要係同一時間有大量的港元係香港走人先會冧，咁我地諗下呢D港元本身係香港的做緊乜呢? 有好多人話，喂我D朋友都話換定外幣走人啦，咁我唔知你個朋友係咪李嘉誠啦，而就算李生本人一個人都係唔足以隊冧聯匯，因為睇番其實港元的「個人儲蓄」方面應該只係好少數，再者我地講緊個人黎講可能係700萬香港人入面的650萬人的儲蓄，都其實係好少數，只要有一大部份有錢佬唔郁，根本無影響大局。 咁你可能話，喂咁有錢佬都會走架？有錢佬放得度的港幣呢，我深信都係一部份錢，但唔好忘記呢家係一個政策市，而係現今中國國策下，香港大部份有權有勢的大孖沙，全部都賣緊帳比阿爺。上面班官走就肯定想走，不過走唔走到就再講，但香港D大孖沙，我可以好肯定講無人夠膽做任何野走人，有乜風吹草動隨時比人話你唔愛國，咁就得不償失，所以隊長好肯定大孖沙係唔會走人，亦即係你果所謂650萬的大部人加埋一齊走都可能動搖唔到D乜，更何況唔會每個人都會全力去換啦。 再者，其實講緊成個經濟，儲蓄真係一小塊。香港儲左最多錢的地方，仲有成個地產業，以及股市。你要拉冧成個聯匯，係要有好多人賣樓賣股票抽晒D錢出黎先得，呢個又係一件好難同一時間做的事。仲未計本身無數咁多企業，保險單，資產管理好多好多的野，全部D人唔要之後賣錢再抽走做美金先可能郁到下，呢個本身已經係一件好難的事，更何況我地仲未計有人托市呢？ 托市呢件事就其實係呢篇文章的主菜啦。係中美呢家所謂的新冷戰下，其實已經睇到一個好明顯的現象係，只要美國佬話冧的野，阿爺就一定要唱反調。唔難睇到，當果日D人吹話聯匯冧呢，第二日財爺就出黎講話同阿爺有外匯互換恊議，阿...

過去兩週，疫情迅速漫延至全球多個地方，歐美更加係重災區，反而祖國就迅速控制下來，當然是否真實就自行判斷，不過有一點肯定的是，全球經歷今次疫情的時間，將無可奈何進入一個全球性的經濟萎縮，甚至是衰退。 這次疫情，隊長認為廣度將會比起97年亞洲金融風暴，2003沙士或2008年的金融海嘯為廣。當年的危機好集中係一個地區，如97同03係以亞洲為中心點，歐美係小小食花生無咁傷的，而2008年歐美就食到應，亞洲就只係輕傷，但今次的話就係全球都唔駛點分邊度打邊度，人人有份，個個國家都有人死，個個國家都要lock down，個個國家都有企業要收檔，所以呢個廣度係好深遠。 聽落就應該好驚，但係不幸中之大幸黎講，個深度就應該無咁深的。首先，係街度你應該都會Feel到，好多鋪頭已經執左變吉鋪，亦有好多企業嗌晒救命，亦已經有人開始失業，之不過回帶一下由舊年開始的社會運動，其實雖然係七傷半自己都傷左，不過又正正係因為咁，其實都減少左好多過份擴充的投資，亦有好多人一早已經勒緊褲帶，本來係為社會運動而潛藏的實力，呢家就係疫情下發揮作用。唔好誤會，唔係講緊無人失業無人破產無人執笠，係有的，但係呢家係軟著陸，好過睇唔到個疫情來臨仲發大黎搞，之后一下撻下來就傷到仲重。係香港黎講，對比番沙士，呢家係差，但真係又唔係話差到極差，只少好多大企業仲係頂得住，就業還是可以，舉番兩個例子就可以又從香港推向世界咁把脈，一就係匯豐雖然停派息，但係個裁員計劃係停左的，而某美資銀行仲可以派8000元特別獎金，呢D都表示，起碼間公司底子係夠深先做到，如果唔係，好似當時雷曼咁，早就一齊排隊上IFC了。 另一個隊長認為減少左傷害的原因，就係金融体系方面都真係香港之前夠晒謹慎，以及全球大家玩QE的情況下，絕對避免左一個金融核彈的爆破。諗番香港的壓測，之前已經提及過，係好多人放好多首期入樓市的情況下，再撳低個供樓比例，實在係完全阻住左負資產的出現，亦即大家睇到點解咁衰的市，都無大量人龍掟貨出黎賣樓的情況。無左房地產的爆破，其實已經係令社會整体少左一個大殺傷力的核爆，亦令楂住按揭的銀行可以避免滅頂之災，特別係一D細的本地銀行，實力唔夠的，如果樓價跌，一下mark to market可能已經令好多mortgage出現問題，到時就大穫JJ，所以係防守上做得好好。而為左守得更耐，美國的無限QE其實都幫到市場提供流動性，當...

呢幾個月大家經歷左可能係畢生難忘的年代，隊長亦沉靜左一些時間，係呢段時間隊長亦只係一個普通香港市民，感受大家的感受，經歷一齊大家的經歷，希望明天會更好吧。 回到經濟同房屋命題，今日林鄭提出的施政報告，當然最多人講的緊係關於提高9成按的上限由400萬至800萬，8成按就由600萬提到上1000萬，原汁原味可睇政府新聞稿： --------------------------------------------------------------------------------------------- https://www.info.gov.hk/gia/general/201910/16/P2019101600385.htm 八成按揭保險的合資格物業價格上限為1,000萬港元（註一）； 適用於首次置業人士（註二）的九成按揭保險的合資格物業價格上限為800萬港元（註一）； 欲以高於修訂前的物業價格上限（即八成按揭保險下的600萬港元及九成按揭保險下的400萬港元）敍造按揭貸款，須繳交額外15%的保險費用，保費可隨每月按揭還款攤分﹔及 上述和現有按揭保險產品的供款入息比率統一以50%為上限（註三），並須符合銀行壓力測試。首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可申請敘造最高八成或九成按揭貸款，其保費會因應風險因素作額外調整。 　　修訂的詳情可見附表。修訂於今日即時生效。 --------------------------------------------------------------------------------------------- 好啦，計一計數，下表先計一計首期先，可以睇到，400萬樓的首期無變，而600萬樓的首期就由120萬減少60萬，易買左好多，不過最爽就係接近800萬的樓,首期由400萬大減至80萬, 少左成320萬。所以，對比番之前隊長話600萬係高牆, 的確係拆牆鬆綁左好多。 2019舊按揭 400萬樓 600萬樓 800萬樓 首期 40 120 400 借款 360 480 400 現在 400萬樓 600萬樓 800萬樓 ...

呢個月，又懶，又忙，所以唔係成日寫文章，而個樓市就神奇地硬淨，講的就係貿易戰下，股市就插到HIHI，但係樓市就繼續硬淨，當然有人又話劈價成交，但亦有報導指出好多樓都係破頂中，而CCL亦準備再闖歷史高位。 股樓唔同步，可以解釋為一係就股市先行一步，樓市遲早跟住跌埋一份，又或者樓市其實真係反映到供求的狀態，不被短期的信心打擊。當然，貿易戰呢家只係開頭，無人知打幾耐，所以實体經濟並未影響到浮現個問題。係貿易戰下，其實有兩個動力係對抗緊，一個就係中美兩大國都會繼續實行低息同寬鬆的貨幣政策，以助企業對抗未來六至十二個月後貿易戰所帶來的影響。而呢個政府政策，其實會極有利樓市，因為龐大的遊資並唔係話會全部流入實體經濟裡的實業，部份的係會攞左黎炒作，而呢D炒作的資金就會對樓市繼續有強大的正面作用。 負面的因素係呢家打貿易戰只係開始，好多商家都未硬食個衝擊，就以華為黎講，基本上唔好意為死就死華為，而其實華為的供應商都好頭痕，幻想一下你出開貨比華為的呢家點算？美資的唔比出貨，全年業績好多都大有影響，無計，大啊嘛。你係中資以為無事照出貨咩？太天真啦，呢家正所謂出又死唔出又死。就比如講華為手機黎講，你出幾個月貨比佢，但都仲要賭華為做唔做到一部手機出黎賣！如果佢賣唔到手機，或者半年一年後先做到，咁你可能壓住三四個月的資金係大量的貨上面，分分鐘上億元以華花的量，咁呢家華為會唔會執呢？我唔知，但我只知如果一間公司突然停產再賣唔出部手機，個現金流一定係仆晒街，係仆到應一應，而如果華為搞唔掂Ｄ芯片，咁好大機會都會逐個業務破產，咁搞法就火燒連環船，一個華為倒下可能就有幾十個大企業陪葬（唔死都要大栽員），然后就係大企業的供應商都出事，一個燒一個，當然內銀亦會好大穫。最大問題係，你就當肯借錢，係邊度搵番個華為咁大間的企業去填補番個鎖售渠道，即係點搞都會燒一穫金的，而燒金的一定會大炒人，呢下對從未遇過任何金融大災難的祖國黎講，可能係一個trigger大爆的源頭, 到時誇行業咁爆煲的話, 香港首先一定難獨善其身, 而祖國落黎的買家除左大幅減少之外, 仲可能會要賣樓班師回朝, 所以都真係唔可以睇少呢單野。 所以就以上一正一負的力量黎講，呢家因負面力量未蒲出黎，所以樓市短期內仲可以幸免於難，不過再之後係點呢，就要睇阿爺點捉呢盤棋。然而，以祖國一貫要面的作風以為仲係一個未開放資本的社會黎講，救華...

香港股市係星期五重拾3萬點水平，星期五晚ADR就繼續上揚，新聞亦引述中美貿易戰將達成恊議，星期六的新盤成交暢旺到不得了，股樓係各方面都旺場下相當相當之有料到，二手都一样暢旺之餘，破頂成交開始已經不停出現，問題係呢一輪旺市會去到咩水位呢？ 如果以對上一個頂黎計，唔好理中原指數因為隊長一直都關注成個升市的起點，即係細價樓的樓價，上次黎講細價樓屋苑的入場價大約係去到530萬左右就停工，頂位就當然破晒600，而如果大家有聽過汪生提及過的龍市理論，即浪頂高於浪頂，浪底亦高於之前浪底的話，其實今次的旺市將極有可能將細價樓的入場費推升至530萬之上，而高牆就係600萬，所以好大機會今次升市就會挑戰全香港所有大屋苑細樓都600起跳為第一站。呢個係隊長的個人睇法，亦和汪生的龍市理論不謀而合。 然而，600萬的確係一面高牆，如果當真全面到呢個價位之時，香港樓市會係要回落，定係一下攻破，定係要拉鋸，真係好睇當時的氣氛環境。係呢一下黎睇，相信只有神先知到時會點，又或者政府會唔會出招搞D乜，之但係到時就會真係好考驗樓市的承托力，一方面就係睇資金係咪真係咁充裕，二來就係租金回報會唔會變得極不合理，即係如果600萬樓的租金回報都係極低時，極大的買樓成本會否令大量資金流向其他投資就真係唔敢講，不過如上一篇文章所講，車位將會受惠，而其他投資就可能連股票都會受惠，無他的，都係因為買樓成本高得離譜而導致其他投資相對變得吸引。 個人認為係呢段時間，自住要追上車的就真係要趕尾班車，而有樓係手的，其實亦該轉向其他資產，車位工廈都好都唔係問題。股市都係一個選擇，因為如果樓市個樽唔能夠裝住溢滿的水，可能會谷爆港股都未定，之前33000左右點數的頂總有一天要破，也許今個升浪在樓市見全面600時就會係over shoot破頂之時。 基本上，以上的論點隊長唔係話樓值得投資或股值得投資，反而車位目前還是稍稍偏落後左小小咁多但都唔係極吸引。但要了解個問題係大勢所趨你都無辦法，資金多，資產價值就會上升，甚至over shoot到唔知去左邊，全都係歸咎係個升勢上面。呢個升勢唔駛多，升到8-9月已經可以去到600之地，到時個市係點就再評估，但而家問我的話，我只係見到乜春都準備升升升。

首先利申，隊長我有車位，而如果你係話我主觀唱好車位的，呢篇文章唔好再閱讀落去。 然而，睇番今日的樓價，破頂破頂再破頂的新聞開始出現，以隊長呢幾年都有講開的主要細價屋苑，好多都已經反彈番去到舊年4月同期的高位，當然未去到話平均已經達致歷史最高的水平，不過離開舊年普遍屋苑過晒五球起跳計，已經慢慢湧晒上黎，而亦見偶有破600的成交了。 重提一下，係今時今日的按揭成數下，600萬一係面高牆，因為以上車客黎講，599萬同601萬的樓的首期，係差約120萬。當然，對於部份投資者黎講，無8成按揭黎計，如果唔係靠發展商的資助下，呢面牆就其實更高，因為除左你只可能借到一半按揭之外，有樓的投資者買多間就要比多15%稅，當你500萬樓，起碼攞250萬首期或以上再打你75萬稅，即係攞住3球幾野先好諗買多層樓收租，呢個係目前的情況，所以好多投資者都係人頭上動腦筋，而用盡人頭後應有好多中小型的投資者係唔會再考慮買樓收租的了。 如果你係淡友，一定會話喂咁樓咪跌囉無人買。錯啦，不過呢度可以拉到好闊咁討論，所以簡單講供應不足，幾個上車客，每人推高十零廿萬，500萬的樓推上600萬，其實幾個成交就夠。市場上面平均可能幾百個唔同區份的成交，已經可以將500萬的樓推600呢個位。到時隊長預期的情況係好多樓估價會好易就650 / 700萬咁，但係成交就會大幅再減少，因為真係買得起的人又唔會好多，但係谷買的人又會有，而賣樓的人當然無樓的你係唔會明白，乜野叫賣左買唔番，所以一样會卡住係呢個位，形成一種拉鋸，成交減少，但財富就會不斷累積，累積的購買力就會流向可購買的資產的方向。 一直以黎，香港普羅大眾黎講，入門一定買樓，之後可能都係諗多間樓，或者車位。買工廈商廈鋪位，會係進階投資者的天下，果個世界比較上係強者同機構投資者為主打，散客一般都係買到一兩個已經好叻，但一定唔係主打，往往可能因為小生意要個工場要個鋪先諗。所以，以普通人黎講，買實物資產的主要出路得兩個，一係買樓，一係車位。 然而，政府係不停出台去打擊樓市下，樓市開始已經有左抗藥性，對過往的招數大家都已經明白，最多咪就係一句唔玩囉，但係樓仍然隨需求同通漲而升，就算假跌後都係升，而隊長想指出的係當樓市升到全部都要過600萬之後，將會出現一個好奇怪又尷尬的情況，就係真係好多好多好多好多人都買唔起樓。點解？即如果你要買601萬，你要...

最近如果有去開地產鋪，應該會發現一個好明顯的現象就係好旺好旺。唔係講笑，我近期試過去中原星期日係竟然有短時間係無人係鋪頭咁誇張，而個市的反彈力都幾驚人，呢家有部份成交已經貼位舊年的高位，當然唔係全面去到果個水平，但係真係三五個成交已經由年底的底位跳番上好多。 有代理朋友話嘩呢排真係旺到不得了，咁样真係好難搵食，因為可能勁多人去搶三幾個盤，而果三幾個盤好易跳好大口價成交，即你跟緊果個客，可能都係諗住仲要傾十萬廿萬的上車客仔，但係稍一不留神個業主可能已經比人食左個盤，又或者反一口價，大家都係爭果一兩個最貼價的盤，非常難搞，好容易跟跟下自己個客唔夠實力就會收工，兩下玩完。 樓市旺，車位都一样上番D，不過車位就無樓市跳得咁快，但係高成交都開始見現。政府呢家首次回應咩一地多用的政策，係長沙灣整個咩智能停車場，講真其實真係唔好玩啦，起得黎都三幾年，先提供二百幾個車位，得啖笑啦，如果要解決就提供誘因比發展商好過啦，不過無，所以車位市場其實都係缺市。 股市方面去到29000就好反覆，呢種反覆好煩人，升下跌下咁都無方向，你以為佢破頂，佢就又跌番落黎，你以為佢要插了，佢又升番上去，呢種悶市就係隊長多年唔踏足股市的原因，最怕呢種唔上唔落但要你慢輸的市況。 呢排寫少左文章，主要原因其實個市都無乜好講，勢頭其實係早已形成，由舊底十二月隊長已經講要買，呢家呢，已經又去番一個買唔落的位，不過換左碼去車位度，就有得冧比多三幾個月個市升下煲下就出番一件補充下資金。理論上如果個市唔再亂插，相信資產勢頭仍然會上升至起碼六七月，到時食一件糊都未遲。 唯一的係呢家其實討論區有時見D年輕人點點點，其實都可以話無得諗，最後的上車機會係舊年底出現過，呢家買又要貴一球起，再有無下一個比年輕人上車的時機，老實真係唔敢講了，但如果呢一刻叫隊長諗買層樓比120萬首期供480萬30年，真係攞命都似。