隊長增值服務

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Wednesday, May 30, 2018

唔熟唔食?


最近隊長重歸CCTVB的懷抱,因為套公心計之心公計好似又幾好睇,而其中一場戲,謝雪心話要借機會睇下究竟身邊邊個係人,邊個係鬼,又令隊長諗起一個近期的經驗。


話說接到電話,一個算係朋友的代理打黎,好耐無聯絡當然寒暄幾句。話算係朋友的原因係因為我識佢的時候佢仲未做地產代理,而我地都係踼波識,不過之後經佢都入過一間屋,所以關係又好似係建基於朋友先然後先生意。吹完水一輪之後,終於入正題講番樓市,佢就突然代理吭上身話喂老闆,之前幫你入果間屋今個月成左單550萬破晒頂喎,隊長我諗番上個月仲係450-480左右,突然黎一個咁好消息當然開心左一下啦。


不過,接落黎的對白就有點令人失望。「你間屋,如果試下放520-530都應該走到喎」佢好似好誠懇咁同我講。然而係今時今日,大家都明白,一個破頂之後又係下一個破頂,就算唔破頂,都應該差唔多價,講真呢位朋友唔知隊長身份的,但係老實講520-530走一件岩岩成左550的野,當然走到啦,鬼唔知咩,而隊長會認為,喂一場相識,你有好野話幫我試走560-580,我都可能考慮下,呢家好似你話比我聽叫我平走益街坊,莫名其妙地我個腦只係出現一個問號?


係隊長個腦仲盤算緊其實佢係咪都好明顯想撩我放盤的短短三兩秒,「嘩呢個業主仲比左3%佣啊」呢位朋友又再補多句,係呢一刻我真心覺得有時雖然話叫朋友,不過真係利字當頭,甚至個利都未必係垂手可得的時間,真係會有人當隊長我係水魚咁撳?


為左令可能有新手唔明白以上發生緊咩事的時間,即係講番其實係今時今日個市場係好缺盤,缺到基本上有交吉要破小小頂都唔太難,特別係細價樓,因此好多時代理的工作就係無樓睇時就搵D業主吹下水睇下佢地有無盤賣,而基本上肯賣就算已經算係成功的一步,但如果搵到個傻佬賣樓得黎,佢又肯平賣的,咁就係成功的第二個層次了,不過呢個都未算高,因為如果搵到個傻佬肯平賣得黎,仲要肯比高佣,咁就係一件超級大水魚傻仔了。而通常呢D超級大水魚傻仔,都係通常唔知價的老人家或一係爭人錢唔識野趕住賣甩手咁,而一般真係當你朋友的,又點會咁做呢?


其實諗番之前,佢幫我入件貨係真心平,我亦好識做咁好多時都請下佢食飯咁,而佣亦比足無拖數。但幾年下來,一個電話的感覺,嗯,好差,或者可能係個大染缸耐左,人未必會好易變好,但要變(唔敢講話壞),但變左,就係變左,特別係久未聯絡的所謂朋友,原來都只係會變成潛在的傻仔,一個電話無啦啦睇穿一個人,幾咁可惜。



Thursday, May 24, 2018

500萬的財商


最近樓市刺熱到發癲,有朋友買左一個月已經賺左一成,亦有朋友諗住入市,亦有朋友諗住換屋,乜野情況都有,但因之前寫過一篇500萬買垃圾,就引發出更多值唔值得買的思考。不過點都好,係決定之時,其實每個人應該做的野都唔一定一样,所以好難話一本通書用到老。


簡單黎講,你無樓租緊樓要上車,份工又穏陣,可能仲要兩個人,供得起咁咪你買都好大道理。但係如果你已經有三四屋樓,比15%都要買,咁就真係好難計呢條數,尤其是係有位家境唔錯工作唔錯的朋友仲想換大屋,但又楂住幾層細價樓唔捨得放,但又要比15%,呢D情況,其實對於隊長黎講都好清晰,唔買唔郁就係最好。


講真,如果你住係一間唔太差的屋的話,又楂住堆細價樓收租,但按揭又未供完不過又有幾球野係身,呢D叫做咩啊?咪就係不敗的境地囉。升,你又咁多樓一齊升,跌,你又唔會死除時仲提供機會比你入貨,如果你揀估唔升又唔跌咩,楂住5球求其買隻REITS收5%,每年多收25萬,即每月2萬銀,加埋人工加埋收租,喂你真係日日去玩番工都得啦,輕輕鬆鬆原全係無壓力。


之但係,如果屎忽痕換樓咁點呢?首先我當你識鑽空子諗到唔駛比15%,但買層大樓當目標價2000萬鬆D,賣左自己果層再補晒呢500萬入去,可能都只係岩岩夠,不過呢個唔係完結,因為你個袋清左之際,又無啦啦爭多銀行幾百粒,即每個月可能你由買REITS計收2皮,變無得收錢之餘再要供多1-2萬,所有野要從頭黎過,係隊長眼中點講都唔值,甚至有小小有違理智去住大D。


本身一個輕輕鬆鬆的人生,突然自閹實不理智,而如果要住大D,今時今日唯一的可能性都只可以係以租養租,將自住租出,再租你想住大的地方,先會係一個合理的行為。


所以500萬雖然買係買垃圾,但如果貼500萬去到盡買到盡大,咁就唔止係買垃圾,直情係買到失去常性。當然,無人知將來點,可能呢位朋友第時勁過馬雲,月入過億,咁就另一故事,但在於一個正常家庭,隊長就認為去到呢D已經係平常人羨慕的不敗之地,就無謂自切JJ了。


去馬,就即係從財務自由,變成財務不自由,何必呢?




Monday, May 21, 2018

發跡史


最近留意到幾個故事關於唔同人的發跡史,一個就係鷹君集團的羅老太,另一個就係某青衣居民楂住長實股票的故事。值得寫的係,當我地香港人好中意煲獎人地話咩白手興家啊,然後又咩投資高手的時間,往往係成功的背後都忽略左可能最關鍵的因素,亦即係所講的資金來源或第一桶金。


睇羅老太的故事,佢本身同羅鷹石都係好窮肯捱的上上一輩的人,當然係果個年代好多人會同你講黎到香港只係得一條泳褲,然而每個人都故事唔同,機遇都唔同,而隊長亦並非話羅生羅太無能力,之不過一個關鍵的因素始終係佢老爺分身家分左3萬比佢,而當時的佢可能一蚊五毫都好大,即我地比喻一下今日對你黎講可能一日都搵500-1000蚊的時間,你上一輩突然分3000萬比你,呢D係今時今日黎講叫做父幹。


當然當時社會機會處處,即係呢家仲要係2003年時比3000萬你你會點?嘩,你老味你仲唔同我借爆廠掃盡所有樓咩? 不過,一來無得講番轉頭,二來係當時的社會佢地無選擇亂咁洗,而用黎買資產,一塊地一塊地咁買,呢D都算係投資的實力,亦成就左佢地輝煌的家族,不過始終都係果句,如果無分身家,任由你識飛的投資眼光,可能成個故事都會唔一样。


第二個故事的主角係青衣的隠世股壇高手,佢一句嫌煩,只買唔賣,就楂左長實好多年,而當然長實只係其中一隻,據報導佢仲有匯豐之類的股,而市值計大約係有1.7億港元左右,只係收息一年都接近千萬,洗乜做?


故事的確係令人羨慕,不過要思考的係究竟呢位人兄係股壇高手,定係點呢?當然又要了解下資金來源啦,原來呢位師兄一開始係做朱義盛生意,做到咁上下就收手全職炒股,心得就係人棄我取咁啦。好啦,講到呢度就有一個好大塊的空白,究竟佢今日的財富,係來自當日做生意賺左一筆啊,定又係話,佢不段炒炒賣賣而賺到咁痴線呢?就報導黎講,似乎一個嫌煩唔去買賣的人,都係跟巴菲特一样傾向buy and hold,所以楂到今日咁講,當然我地仲要計埋咁多年的通漲vs股票的升幅啦,去到呢個位都未能斷定究竟邊样野係較大幫助,即如果衰D講句佢做朱義盛賺左2億,買股票今日得番1.7億,咁其實個報導就無乜意思。


當然我地都幾可肯定楂得你廿幾三十年,匯豐都係7蚊買起,咁一定係賺,但大家唔好忘記,廿年三十年前的銀紙價值同今日唔同,當時太古城都係五十萬一間之際,7蚊買匯控變今日的70蚊,都可能只係叫做追番通漲。不過點都好,仍然今日隊長要討論的係發跡究竟係一件咩事,係你好彩又好或你係你的世界好勁都好,賺左一筆或有個父幹比你去發圍,呢個已經係一個唔係人人可以擁有的機會,條起跑線唔同,出來的結果唔一样就可想而之,實際上好多時隊長對於所謂的分享,都會留有一個保留,因為有好多時好多人好多報導,係吹大左某D位而根本不能複制,即如果李澤楷老豆唔係成哥,你估佢會唔會有財團借錢比佢買大東電報炒穫金? 又或者講,如果你老豆係李嘉成,你又會唔會比起佢兩位公子更加成功,呢D野無人知。


但係做人在世,其實看化了又唔駛太在意,隊長所指的並非變佛系投資者,之不過其實每個人,每個所謂成功的人,佢都會要有第一下資金的機會來臨。目前,我未見過有散戶,可以話我由1萬炒牛熊炒輪炒出個可持續的財富出黎,也許就算有,無人報導,都只會係萬中無一的天材,亦即無可能複制。而大部份的香港人,第一筆錢,多數都係靠自己打份牛工搵番黎,叻極咪一千幾百萬,普通的一百幾十萬都已經係成副身家,而當呢一批人睇到人地的成功分享之後,咁有咩得著呢?或者有,或者無,因為好多時其實根本都不能複制,包括隊長個blog之前分享的,去到今日已經又不能複制。


所以看化了的係,一來以前機會處處,而家其實機會就比較狹窄,迫你打份工安安定定求安定。當然新時代亦可能有新的機會,不過相信又有好多人同你同我一样,又未必睇到遇到住,就如bitcoin,有幾多人係佢岩岩出世時就已經玩?而隨住時間科技發展,人類的發跡史可能又會變化萬千,然而都係果句,要發跡,都要睇你第一舊錢點黎,亦唔係人人有機會有呢一舊錢,所以呢,隨緣吧。







Monday, May 14, 2018

實用的概念


好多時好多人會講實用面積,間屋實唔實用之類的野,其實坊間好多時都無一個統一標準,又或者話可能測量界會有一個數字就係測出來的實用面積就係實唔實用咁講,因此,理論上一個實用面積400呎的屋應該比起一個實用面積350呎的樓實用吧?


不過,要講實用的話其實又好鬼專業,專業到有時一個唔太專業的測量師可能都會錯,比如窗台計唔計,又或者牆的厚度(室內室外或同人share的牆),要計出一個實用面積其實係一件好複雜的事,所以有時就咁睇數字同样500呎,你可能入一間新樓的500呎實用同入一間美孚(出名實用)的實際用到面積,絕對係兩回事。唔難想像新樓500呎應該係兩房左右,但美孚500呎可能間完三房都仲有大廳你用,所以有時舊樓值錢就係呢度。


然而隊長認為實用的野係唔同概念,因為一個積靚唔靚以及空間的運用,先係真正可以榨乾實用的地方,所以有時從設計層面上實用係一門好深的學問,而隊長亦係超過無數的學習經驗中自我改進先可以收到一些效果。當然好多野都係要現場先知,但一般最浪費位置的地方係:


走廊 - 條走廊越長就越無用,所以有時D人唔中意眼鏡房得黎,又真係諗下要整條走廊去各房間的成本,大部份的三房甚至四房都要一條長走廊,而長走廊可能用上你40-80呎,計一計你今日的實用呎價,一條走廊可以用左你幾十萬,所以走廊越短你間屋自然越實用。


開門位- 隊長設計的樓開門盡可能開中間,點解呢?因為開中間係左中右三邊都用得,關門後的位置會歸番入房,係最慳位的地方。


廁所 - 大部份的廁所係最浪費位的,比如淋浴間,你唔裝浴缸的話,其實真係唔駛太大。


玄關位 - 有好多樓入黎有個玄關,果度又用左你20-30呎,但其實只係比度門開下關下,用唔到的,中唔中意就見人見智。


而實用的話,向高發展唔係一個咩新的概念,如果你運用得當的話,其實隊長亦試過將一間400呎的屋,比人感覺以為有500呎,連agent帶人睇樓後都大讚,亦試過有人要搶租迫我撻租訂,Agent都話聞所未聞。點都好,今日只想帶出,買樓時試下諗下點裝修慳位,可能都會令你計到,噫,原來可能細D果間,反而可以造出更實用的空間喎。




Thursday, May 3, 2018

500萬買垃圾


呢期唔知點解好多身邊的朋友都話買樓,問我買樓的人突然多左好多,當然隊長其中一個興趣而又八卦的事就係又去睇下樓啦,咁睇得500萬樓下的細價樓,黎黎去去一就係果幾個大屋苑的細單位,一係就去深佬長沙灣太子旺角呢堆度睇,因由於太熟果堆細價樓,所以又花一日時間去睇下以深水佬為主出發的細價樓。


首先一個好明顯的問題係,無盤無匙無匙盤,即係你想唔約業主睇下樓,Sorry,呢家無呢支歌仔唱咁濟。而由於呢區的agent一方面比較實力差,而樓盤又以單幢為主,你想好似睇大屋苑睇下租盤個積咁,再定奪個買盤,都係一件十分之難的事。而唯一個可以比你睇到的匙盤,都一唔係就頂樓行一層,其餘的都係要約。


約業主開門都約到幾個,不過去果D樓如果你同我講係要500萬,我真係入都唔想入。暗黑的走廊又有,精神有小小問題的人出入都有(一路行係面向住牆橫行),間屋仲細個金獅得寶荃中,都話要480咁,大dd果d過晒500,呢個,係講緊比到你睇的樓了。


好啦,比唔到你睇的,就係一間又一間細A咁入去吹水,500萬樓下的雖然都有人好熱心咁同你傾下(因為係平日無野做),但實際如果我唔係扮上車係真上車,隊長我覺得真係慘過死,基本上係楂住500萬筆直無件似样的買得落手,而又簡單的講,500萬等於買垃圾係一件好合理的事。


不過當然如果將眼光只放係呢幾個地區就緊係死得,所以退后一步,如果你睇過呢堆爛樓,再諗番其實呢家金獅得寶荃中之類,仲有500樓下比你真係叫做天大的喜訊。當然如果你睇住佢由200變300,300變400,一個double之後仲升緊你會好卻步,但如果從隊長今次的切入點,即由其他地區行完一圈你見到呢d大型屋苑仲有400-500比你,真係要買的我肯定你飛入去買。


所以呢,細價樓過500,好大機會係今年會過晒的事情,一點都唔出奇,反而如果唔過500,隊長先覺得奇怪。本來一直以為深水佬落後,實在唔睇唔知米貴,反而真心覺得,細價屋苑才是落後的地方。


ps. 不過都唔係無荀盤,隊長朋友有兩位都出左手,要搵荀盤真係要行。



Tuesday, May 1, 2018

越起越細,越快越貴


幾年前隊長話400萬係條線,今日已經破晒,個個發展商而家都好識計數,總之起D納米樓出黎, 貼住400萬左右一定清到倉, 因為呢個係上車的最後機會, 只係賣呢一點都已經可以賣貴好多,因此不難見到今日的新盤成日都有D studio或一房的200呎左右的納米單位賣,而且似乎仲會越來越多。


好啦,當400-450係有一個幅度去計,始終發展商唔可能話低層就400高層又400。當然發展商有二按又係另一個殺著,但越來越細係一個無可奈何的賺錢方式,呢個係政府搞下來的奇怪現實,因為就係要就住約莫400萬呢條線去起樓就無得揀。


計一計數,當而家沙田區已經20000一呎咁濟,今日比你做發展商你買塊地你點計數?搏佢起好樓三五年後升到30000一呎? 唔係唔得,但應該未必會咁計數,保守D當你25000啦,咁你就住呢個數去起,又要就住約莫400-450萬咁講,咁你就計到,每個單位就會係160-180呎,咁你就好易去到貨啦。好啦,呢條數係你今日先計姐,咁琴日前日上年前年都有人識計,所以先推到20000一呎,咁你隔多半年如果已經升到25000又點算呢?


咁即係話,半後后你做發展商想唔搏30000一呎都唔得啦,而如果30000一呎,咁你層納米樓就會係133呎-150呎左右,咁你就仍然可以約400-450萬散貨。顯而易見,如果你睇到相應的輪迴,咁就只需要不停起有咁細得咁細,呎價就會好易因為400-450萬呢個區段推到有咁高得咁高,但又會見到生果同方向報日日都話破頂同一Q清袋,呢個唔需要太多的智慧,因為你只要政府唔郁個400萬9成按,大家作為一個市場的人都知要跟住玩政策係最過癮。


咁對於普羅市民又有咩影響呢? Well,未上車的你將會可以用400萬買到一間真係劏房咁大左右的全新單位咁囉,不過住兩個人都好難,但係你仲有一個上車的機會。而對於有細價樓的你呢?well,一早隊長講過劍指20000,但政府以為唔改個9成按揭可以減慢升幅,但實際遲早就會比發展商用呢個400萬的算式去谷高個市,即係可能25000 , 30000,甚至40000一呎, 都唔係話天方夜潭。


咪住,40000一呎,100呎的劏房賣400萬,咁一層隊長一路叫大家買的細價樓當250呎,wow,諗下都開心。