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Thursday, May 30, 2019

狂風中的樓市


呢個月,又懶,又忙,所以唔係成日寫文章,而個樓市就神奇地硬淨,講的就係貿易戰下,股市就插到HIHI,但係樓市就繼續硬淨,當然有人又話劈價成交,但亦有報導指出好多樓都係破頂中,而CCL亦準備再闖歷史高位。


股樓唔同步,可以解釋為一係就股市先行一步,樓市遲早跟住跌埋一份,又或者樓市其實真係反映到供求的狀態,不被短期的信心打擊。當然,貿易戰呢家只係開頭,無人知打幾耐,所以實体經濟並未影響到浮現個問題。係貿易戰下,其實有兩個動力係對抗緊,一個就係中美兩大國都會繼續實行低息同寬鬆的貨幣政策,以助企業對抗未來六至十二個月後貿易戰所帶來的影響。而呢個政府政策,其實會極有利樓市,因為龐大的遊資並唔係話會全部流入實體經濟裡的實業,部份的係會攞左黎炒作,而呢D炒作的資金就會對樓市繼續有強大的正面作用。


負面的因素係呢家打貿易戰只係開始,好多商家都未硬食個衝擊,就以華為黎講,基本上唔好意為死就死華為,而其實華為的供應商都好頭痕,幻想一下你出開貨比華為的呢家點算?美資的唔比出貨,全年業績好多都大有影響,無計,大啊嘛。你係中資以為無事照出貨咩?太天真啦,呢家正所謂出又死唔出又死。就比如講華為手機黎講,你出幾個月貨比佢,但都仲要賭華為做唔做到一部手機出黎賣!如果佢賣唔到手機,或者半年一年後先做到,咁你可能壓住三四個月的資金係大量的貨上面,分分鐘上億元以華花的量,咁呢家華為會唔會執呢?我唔知,但我只知如果一間公司突然停產再賣唔出部手機,個現金流一定係仆晒街,係仆到應一應,而如果華為搞唔掂D芯片,咁好大機會都會逐個業務破產,咁搞法就火燒連環船,一個華為倒下可能就有幾十個大企業陪葬(唔死都要大栽員),然后就係大企業的供應商都出事,一個燒一個,當然內銀亦會好大穫。最大問題係,你就當肯借錢,係邊度搵番個華為咁大間的企業去填補番個鎖售渠道,即係點搞都會燒一穫金的,而燒金的一定會大炒人,呢下對從未遇過任何金融大災難的祖國黎講,可能係一個trigger大爆的源頭, 到時誇行業咁爆煲的話, 香港首先一定難獨善其身, 而祖國落黎的買家除左大幅減少之外, 仲可能會要賣樓班師回朝, 所以都真係唔可以睇少呢單野。


所以就以上一正一負的力量黎講,呢家因負面力量未蒲出黎,所以樓市短期內仲可以幸免於難,不過再之後係點呢,就要睇阿爺點捉呢盤棋。然而,以祖國一貫要面的作風以為仲係一個未開放資本的社會黎講,救華為可能就未必得,但穏經濟就一點都唔難。老實講,將D爛帳唔拮爆,印錢印錢再印錢, 美國佬可以整死部份企業, 但係要拮爆中國個波, 都應該好難, 只要你相信阿爺會不惜一切都會保住自己面子, 唔會話因為美國而搞到中國經濟大爆煲黎計, 印錢印錢再印錢應該係一個好大好大機會會出現的事, 而只係個印錢力度如何掌控, 係唔夠力去支持個衝擊, 定係大力過度咁再谷資產升埋上去呢, 就不得而知。


而兩大國交鋒之際,香港仲整左條逃犯條例出黎,呢家林鄭係想硬通過。好多事情呢家都似是疑非咁,比如自由黨班商家佬唔表態死跟,大劉又取消司法覆核,然后一班外國勢力先後都出聲,有好多淡友就話過左就好多人走以及好多貪官的錢又要賣再走,呢下我係同意一半的,但又唔會完全同意。同意一半的係個立論係岩,但短期內相信大陸政府過左都唔會係咁要香港交人「住」,有機會慢慢又煮你三幾年先開始捉下人,所以善忘的香港人過左一排就又唔會記得,而仲有一個問題係退後一步諗,係唔係香港變成上海同北京等一線城市樓價就要冧呢?呢個諗法又好奇怪,即係其實係國內的法規下樓價都係升,咁香港都仲相對叫文明(係減弱左)的情況下,係咪就因為一條條例就令樓市大轉勢隊長我就好有保留。


然而,有不少朋友讀者都問隊長買唔買樓好買唔買樓好買唔買樓好買唔買樓好,隊長只會話係呢一刻,有貨的人最好,唔買又唔賣,除非你極大槓桿就要減持下,最緊要係你個倉呢家要de-leverage,有樓又有cashflow咁就無問題,點都唔好係呢個時候再加注玩過供過,咁就妳不智。而無樓的,如果谷上車的,就買層細細地的住下算,就算輸,都係輸你能力以內可供款有餘的樓,而唔係猛到盡一盡咁一有乜噫郁就即時唔掂咁。總之總之,要抱住警剔咁用最大空間去量力而為,切忌呢家加按槓桿再上,切忌超大槓桿買樓,總之買完都有一兩年供樓資金的話就買吧。














Sunday, May 5, 2019

全面旺市


香港股市係星期五重拾3萬點水平,星期五晚ADR就繼續上揚,新聞亦引述中美貿易戰將達成恊議,星期六的新盤成交暢旺到不得了,股樓係各方面都旺場下相當相當之有料到,二手都一样暢旺之餘,破頂成交開始已經不停出現,問題係呢一輪旺市會去到咩水位呢?


如果以對上一個頂黎計,唔好理中原指數因為隊長一直都關注成個升市的起點,即係細價樓的樓價,上次黎講細價樓屋苑的入場價大約係去到530萬左右就停工,頂位就當然破晒600,而如果大家有聽過汪生提及過的龍市理論,即浪頂高於浪頂,浪底亦高於之前浪底的話,其實今次的旺市將極有可能將細價樓的入場費推升至530萬之上,而高牆就係600萬,所以好大機會今次升市就會挑戰全香港所有大屋苑細樓都600起跳為第一站。呢個係隊長的個人睇法,亦和汪生的龍市理論不謀而合。


然而,600萬的確係一面高牆,如果當真全面到呢個價位之時,香港樓市會係要回落,定係一下攻破,定係要拉鋸,真係好睇當時的氣氛環境。係呢一下黎睇,相信只有神先知到時會點,又或者政府會唔會出招搞D乜,之但係到時就會真係好考驗樓市的承托力,一方面就係睇資金係咪真係咁充裕,二來就係租金回報會唔會變得極不合理,即係如果600萬樓的租金回報都係極低時,極大的買樓成本會否令大量資金流向其他投資就真係唔敢講,不過如上一篇文章所講,車位將會受惠,而其他投資就可能連股票都會受惠,無他的,都係因為買樓成本高得離譜而導致其他投資相對變得吸引。


個人認為係呢段時間,自住要追上車的就真係要趕尾班車,而有樓係手的,其實亦該轉向其他資產,車位工廈都好都唔係問題。股市都係一個選擇,因為如果樓市個樽唔能夠裝住溢滿的水,可能會谷爆港股都未定,之前33000左右點數的頂總有一天要破,也許今個升浪在樓市見全面600時就會係over shoot破頂之時。


基本上,以上的論點隊長唔係話樓值得投資或股值得投資,反而車位目前還是稍稍偏落後左小小咁多但都唔係極吸引。但要了解個問題係大勢所趨你都無辦法,資金多,資產價值就會上升,甚至over shoot到唔知去左邊,全都係歸咎係個升勢上面。呢個升勢唔駛多,升到8-9月已經可以去到600之地,到時個市係點就再評估,但而家問我的話,我只係見到乜春都準備升升升。