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Wednesday, April 30, 2014

操盤實例 -- 上車設置大方向篇

隊長你好!  我是一個零投資概念的人,由於開始有置業的念頭,因此上網四處爬文,看到隊長的BLOG, 感到大開眼界,一試讀者來信,希望隊長可以有所指教。

我跟男友今年30歲, 計劃2年內買樓結婚:-

我:月入大約5萬,每月供基金8千,家用1萬5千 ,扣除各類洗費後每月可儲大約1萬5千, 有現金16萬,基金18萬,股票15萬在手 (由於家庭關係,基本上於3-4年前才開始有儲蓄能力)

男友:月入1萬5千,有現金30萬在手,每月可儲8千

我們的目標是300-350萬上車盤,目標是沙田市中心或沙一。請問今年年尾是入市的時機嗎? 我們應該用盡9成按,還是繼續儲彈藥減少借貸? 其實就不太急於結婚,不過眼看樓市開始有所調整,不想錯過入市機會。

希望隊長賜教!!

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比你爬到我的文都算你叫做好彩,哈哈,有質素的文章唔係咁多,識睇的就一定睇我呢D (瘋狂賣花讚下花香)。


首先你問我年底係唔係入市的時機,老實講我唔識答你。一來我答你係,到時市況變左我又吹你唔漲,你當然亦吹我唔漲too。所以呢D咁鳩的問題我就無謂答了,反而如果幫到你的話,我會睇未來一兩年都無乜得點大跌,低息起碼仲有2年左右,所以如果呢個條件持續,政策又好似已經見頂,買樓的風險唔係太大,當然控制注碼都好緊要。


講到控制注碼,我就當你一個人搵5萬蚊,你睇300-350萬左右的樓我覺得完全無乜問題。你呢個筆直的話,我諗你都應該睇過一輪沙田中心,好運中心果堆的樓仔先黎問我,我認為果堆問題唔係太大,始終叫市中心,不過都係要搵平盤先係關鍵,你高價入就乜L都死。


你問我應該用9成按定係儲多D錢,我反而問番你你有無能力可以做到唔駛用HKMC 7成搞掂,以300萬計即你手頭都要100個。計一計你呢家資產大約49萬,每月儲15000蚊,你要34個月先儲到,咁你如果咁想買到樓的話,我只可以話你最好都係用9成搞掂佢算。


用9成的好處係你可以將更多的現金留係手,到時你儲多左另一舊錢,就可以用另一人名以9成再買多層樓都得,呢件事可以令你慳番更多時間。


計數做按揭果D我就唔同你計了,因為你搵5皮買300-350萬樓就一定搞得掂,大方向set好就OK。

Tuesday, April 29, 2014

買樓目標要清晣


好多時候買樓的人都會出現一個問題,就係將幾個目標或要求同一時間加落去買樓的要求,因此個要求慢慢就會變成一個四不像,到時你會發現你買的樓可能每個要求都滿足到小小,但換個角度又可以話每個要求都不能滿足。


最常見的唔夠清晣買樓,就係比如你筆直係300萬,但你又要諗三房,又要諗地區,又要諗校網,又要諗樓層,又要諗自住,但又要諗第時出租等等。可能你會話,以上的要求其實無衝突的?但問題現實話左比你聽,當你條件越多同越高時,你能揀到的樓盤就會收窄,呢D野上開網的你一定明,唔信你試下去open rice搵下食就一定有類似經驗。


當然我又唔敢講話一定搵唔到一層完美價錢完美一切的樓,但呢D野可遇不可求,我只知道一個正常人正常情況下,目標越唔清晣的話就越難搞。所以,要認清目標我一般認為有三部曲:


第一就係認清自己的能力來設定目標,呢样野真係無得講一定係最緊要,我假設你自己最多係得300萬的筆直,咁一層280萬的400呎樓同一層320萬的440呎樓,你自己諗清楚邊样野係最緊要。有時計得太盡,或者你筆直係幾多但銀行又收緊小小,但你又無鬆動走盞位,咁就自己攞黎煩。所以如果筆直能力有限的話,你的目標就一定要好清晣係盡量平就好,你唔好同我講咩大幾十呎見洗D,我當係同一個屋苑無乜古怪野的話,差個40呎放租,租金有時都一样,係平之上又諗埋買黎收租咁就煩。


所以第二样野就係要諗清楚的係自住定收租,但呢個目標係建基於筆直已經唔係問題之上。如果收租係目標的話,你就只考慮能收租的基本條件,即簡單D講你能計到數的情況下去計到最大的回報就好了,因為最終的目標你買黎係做咩呢?就係賺錢之嘛!理論上你無需理佢係咪高層定低層,又或豪裝定普裝,又或交通放唔放便之類。要考慮的就係以目前目標下,呢個屋苑你的目標單位會唔會有人租,有人租又做到幾錢,而你買的時間呢個比較,即租金回報合唔合理就夠。記住,一個好清晣的message係,間屋唔係你住,理論上只要係個屋苑,只要個裝修唔好太過份,睇成交又有一定流通量,你唔好理其他廢話,因為你一定租得出,又一定走得甩,問題只有一個,就係條數合唔合理而已。


而最后一样,就係如果你係諗住自住,咁就成件事複雜好多。因為自住你可以要求幾千萬样野係無法用錢去justify,比如你一定要高層,一定要向海,一定要向南,一定要新裝,一定要第X座之類等等,一般買自住樓都會煩好多。搞下搞下搞左一大輪,終於有一日比你搵到個完美的盤之時,吹L漲原來人地要market +10%先肯賣比你,因為大家都知荀貨難求,而好多時呢下D人又未必會比,因為又覺得自己點解要做傻仔比高咁多。但隊長認為,Well,set左咁多條件的自住樓,好多時就係咁,除非你自己願意係某些方面讓步,否則又係難搞D的。


隊長認為分開三個目標,如果你有呢個修為去睇你自已買的樓,你揀的貨就有機會唔同,而賺錢同住得更開心的機會都提高。不過好多時D人就係混合左三個元素在一起,即又要平,又要投資,但又可能自住,搞完一輪買左件野收租又太靚,自住又嫌細,搞到古L怪怪咁,都唔知想點,而最大穫就係成本高左,總係要交左學費先變醒,錯左先后悔就學費貴了。

Monday, April 28, 2014

操盤實例 -- 一家四口換三房及求財務自由

你好,我本人今年34,有兩子女,收入穩定20,000左右,太太收入25,000左右,已於供滿屯門一個兩房單位,是用我私人名字買,現估值二百五十萬左右,家庭積蓄約有100萬,每月扣除所有開支後, 家庭能儲12,00015,000元左右。

我們希望能換一個比較大的三房單位及在將來達到財務自由。所以希望80大大能給我們一些建議呢。

謝謝隊長~~~

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我喜歡你這些case,因為一睇落去就見到有potential去執一執。


不過首先講一样野就係你的兩個目的係有小小的衝突,因為如果你想全力做財務自由的話,我可能會幫你諗加按后再變成1開3,但如果你係想變3房又變財務自由的話,兩個目的係會互搶資源的,而要令呢件事同時發生,你又會由呢家零負債變做負番幾百萬債,心理壓力也會大左。


點都好,首先我係你會做的就係將你手頭上的兩房單位先加按至50%,方便將來出租,而你話估值約250萬,即係你可以借125萬,按30年計@2.2%每月供4714元,壓測金額為6825元,你收入應付呢個壓測的要求綽綽有餘,記得申請埋mortgage link,方便你儲錢。


加按左之后,連你的家庭積蓄100萬,理論上你應該有225萬係手,你買得3房我唔知你諗邊個地區邊個位置,更唔知最重要的係咩筆值,所以反過來呢一下我就計下你老婆最多可借幾錢。以佢收入25000計,最多可借60%的壓測,即係15000元,如果以呢個標準計,佢可借大約270萬元,每月壓測@5.2% 30年計為14825元,實際每月供10251元。


所以,你地理論上係合理可出租而家自住樓的情況下,你地的筆直最多可買約480萬左右的樓,而呢個價我相信係屯門三房都係有的,但未必係太中心地段。


當然你可能會問隊長,仲有無計啊?計數上,我見到的係你本人其實仲有額可再借錢的,咁呢D野你就自己諗下你點再借落去。另一方面,你太太的人工如果係你未來一兩年再加的話,係有機會可以令你個額再鬆小小的,又或者如果將來有新盤岩你心水,發展商又有二按的話,可能會幫到你都未定。


不過,如果你要怪的,倒要怪下CY點解要搞個壓測搞到你咁煩,你個case理論上買層5-6百萬都應該好輕鬆,但咁多唔同的招令你可謂寸步難行。當然,如果你唔跟政府政策去跟足規矩做,咁又另一回事,不過我就唔會教你任何犯法的野了,你要點玩就自己再計。


但點都好,要重提一點係你就算有一個3房單位,加一層收租樓,你離財務自由仲係好遠好遠,不過有小朋友就無得揀,錢唔係大晒,活得開心也是無價的,所以都無得計太盡,不然我可能會叫你真係捱多幾年買層細的收住租先,但人有需要就住好點吧,生活精彩點是用錢買不到的。

Sunday, April 27, 2014

男人的自信來自收入高低?


有朋友曾經問過我呢個問題,就係一個男人的自信是否來自收入高低?我的理解應該係話,收入高低未必一定係自信來源的全部,但收入高低的確會影響到男人的自信心。


幻想一下你身邊的朋友,從畢業時傻更更咁样大家都只係諗住搵份工,到三幾年后大家再重新自我評審,已經不難看出有一部份的同輩已經嶄露頭角。當然,呢D朋友會講野大聲小小(唔係聲音大聲,係口氣大聲),而從消費模式方面就更睇到,因為可能一班人請飯,有時叫貴少少,或叫多少少,佢地都顯得比較豪氣初華,無他的,因為收入多了所以洗錢都豪小小,係別人眼中慢慢就會睇到一份自信的表現。


再者,男性係自然界入面亦有著一種競賽的天性,所謂勝者為王,一個男人如果比其他人更優秀,慢慢就會知道自己的定位,肯定自己的能力,亦因此會對自己充滿信心。你不得不承認,搵得多錢果D人係工作上應該亦都有一定程度話到事,即有人要聽佢支笛,係一個圈子裡面的核心,自信心亦會得到培養。相反,你試下睇下D無乜存在感的朋友,佢地說話就會拖拖拉拉,無乜自信,當然係工作上亦好大機會係咁,慢慢自信心就反而會被衝擊,自卑心反而可能會從長年累月的打擊中形成。


往更高層次出發,假如你係極大企業高層,或者係李超人啊大劉個仔咁,收入(或財富)係根本同一個普通人已經唔同,咁又會點呢?首先,我相信或許各大富豪之間都會有好小的無聊的數字遊戲比較,即你身家有3000億,我有2500億,所以想追過你頭咁的長遠諗法。但先唔談論呢件鬥身家的事情,一個極有錢的人,佢的身家/收入可能係你一世人都搵唔L到,但佢的一個決定,唔敢講話摧毀你一生咁大穫,但多多少少可能對如果打佢工的你影響深遠的話,佢又點會係一個沒自信的人(除左on99的富二代計)。


如果你仲記得我曾經寫過你條命值幾錢呢一篇文的話,你應該知道一個人一生的收入(唔計通漲)大約都係3至4千萬左右,而叻D的咪最多五千萬。當你係一個4千萬的人時,你可能會比3千萬的人更有自信,而當你係5千萬時,你又可能會比4千萬的人有自信,不過,當你一拍落去比如大劉度,佢的身家已經足夠請你一世點足你一世做佢條靚,係一個超級富豪身上佢已經有差唔多等於神的能力,自信呢D野又升華到另一個層次。


不過唔好誤會一點的係自信唔一定等於自大,因為一來自信唔一定來自金錢,而另一方面自信又可以有修養而唔會變成自大,隊長我只係討論收入高低(有無錢)會否令自信提升而已,而你亦可以見到好多所謂的爛仔,三更貧五更富但一样自信心爆棚,有D人就係吹到你啤一聲的。


但講番我地呢D財務自由進發中的人仕,其實亦會將收入高低轉化成你有幾財務自由的程度而變得更有自信。老實講,你試下行出黎同個收入高的朋友傾計,佢可能可以好自信咁同你傾佢的計劃點點點,不過有一個致命傷就係你試下問佢如果無左份工會點?佢可能成個自信的來原會突然無左,因為諗到如果人到中年無左番工,隨時搵唔番個收入,但儲備又唔多,到時就無得咁大口氣咁威,即係你叻極都靠份工。相反,我地呢D財務自由的人,行下行下,就計到自己未來條數係點,到你真真正正有一日完全財務自由,你會發現果種無拘無束的自信才是最真實的。



Saturday, April 26, 2014

換樓成本


最近一直諗如何繼續做我的asset rebalancing,主因係想將目前的自住樓又再一次賣左換個再大小小的空間,而且亦想將鎖住較多資金的元朗細價樓賣出,轉入我的Secret project入面再趁機套現。


不過,係今時今日呢個市,比起我兩三年前有一個好明顯的分別,就係市況唔夠旺。唔夠旺的問題係,想成功用"較高價"賣出一間屋先,再用"較低價"買入另一間屋,呢件事的操作非常困難。你好難可以係一個合理時間內,有呢兩個較高同較低的因素按先后資序同時出現,難聽D講你想走的話搵個好客都難,但你想買咩,搵個荀盤又難,變相你要換就一定要市價出市價入咁劑。


可能你會話點解要諗到咁盡食到咁盡?原因係你唔食咁多中間好難可以cover番高昂的交易成本。相信大家都知道其中一個買樓比股票容易賺錢的地方就係交易成本高,變相人就唔會手多多成日買買賣賣,除左好似隊長我呢D人成日諗到盡一盡咁去食高3-5%賣樓換層平3-5%的細樓的人除外。不過如果market轉market的換樓,諗落就真係唔係咁值得。


舉個例,如果我想賣出一層280萬的樓,再買番層250萬的樓,誘因係中間有30萬樓價差額之時,我賣樓后就可以趁機套現之餘,又認為250萬間樓低水左而轉,而最關鍵的係280萬樓我收緊7500租,對比250萬樓我可以搞到租10000,一個月差2500一年就差3萬,呢條數就好吸引。


不過令我卻步的就係交易成本呢下,一賣樓出去佣金28000,律師費5000都去左我係咁易33000。買番層250萬的樓,佣金25000,厘印37500,DSD局比又比多37500,律師費再5000,Total買番間屋又去我105000元,即一買一賣就搞左我138000。


138000係一個咩概念呢?如果我唔郁的話,7500的租我加到上8000應該問題不大,即兩間屋的difference係2000一個月,咁138000就等於69個月,即要收多5年9個月先追番個差額,感覺上好似好硬膠。而且,一間250萬的樓係我唔投入任何野的話,好難租到10000,一般睇你好唔好彩,但10萬8萬的投入隨時走唔甩,即係話呢度又加番四五十個月的租金差額去計,又或者講好容易一個咁的換樓動作,成本就要20萬以上。


所以如果我唔係能夠以290萬賣出,再以240萬買番的話,其實條數又好似唔係好化算。以前樓市肯郁時,有上有落有得摶,但呢家真係搞一搞就真係搞一搞,得個搞。所以諗諗下,真係唔好搞咁多,坐住係度扑傻瓜有人追價先再諗點搞,反正呢家成手貨,隨時賣完都唔再買住,補番D現金好過。



Friday, April 25, 2014

操盤實例 -- 樓后換大屋篇

Hi,  睇左你个blog 都一段時間,好認同你的觀點及想法。 

有个問題希望你可以給我些意見....  依家買樓定租樓好?我現時有3層樓,都已經係租哂比人的,自己同老公另租別人地方住因為唔鍾意住自己樓。

A. 一層市值700万,收租17000。每月供12,000. 與老公联名. 尚欠約350万,rate 应該係H+0.9
B. 一層市值620万,收租16300,月供6500。自己名. 尚欠約100万 Rate H十0.7
C. 另一層市值320万,收租9600,月供6000.與媽联名 尚欠约130万 rate H+1.2

因各有原因,不能放現時的樓, 下月與家人夾份買日本樓,市值100万港元月收約5800,每月可收港幣2900.不用按揭。

現每月自住租金16500.

其望五年後,会賣出700万的樓,再買一層1400万dream house.

現有100万現金流。見樓價跌依家開始想買一層450-500万的自住細樓,五年後再放其中二層買dream house。老公月入52000, 每年約有5%加薪。我已經無再做野,所以老公會单名買入。   由於老公要月供12000,銀行批不足7成。可問父母加按其物業再借150万,即有250万。雖然老公工作穩定,现年35歲。但這做法,風險是否很大?以現時樓價不穩,我是否应繼續租多几年樓? 再慢慢儲錢五年後睇下乜環境?再換一層自住樓?
有無其他另類建議?
感謝抽宝貴時間睇我的問題.....

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老老賓賓,閣下玩到有三層樓係手, 都應該唔少野有番咁上下功力,希望你唔係黎踩場啦。


你個問題有小小複雜,但由於你想住一層千四萬的樓,那我地不如退后一步先計下你的剩資產先。你A樓的資產剩值係350萬,B樓的資產剩值係520萬,C樓的資產剩值係190萬,total加埋就係1060萬,再加埋你有100萬現金,即你共有1160萬,而你的總負債係580萬,呢個係一個幾健康的水平。


首先你第一步諗住買日本樓,呢下我就唔係咁建議,始終你買層1400萬的樓,就算係幾年后都好,你可能做mortgage都要用700萬買,連稅+雜費預鬆D去到800萬,就算按你的諗法賣左A樓都未必夠,留住cash係更為緊要,而且個人黎講唔係太喜歡日本樓,除非資產太多要分散至海外,但日本樓雖然呢家好興,不過買得一層除非你年年去旅行,否則純以投資角度我就覺得又要比太多太多林林種種的holding cost,唔值。


另外你諗住又買多層細價樓然后又賣番一兩層到時五年后轉dream house,呢個方法亦係可取,因為你的負債水平低,我建議你可加按700萬的樓至50%,然后套250萬出黎,不過記得要保住個cheap plan。另一方面,你借左250萬加手頭的100萬,可選擇一層250-300萬的樓黎增加現金流也好,呢個樓價的好處係你老公唔駛孭咁多額做幾個唔同按揭。


本來其實我想幫你計一計數,不過諗深一層呢個計劃有幾個計唔到的地方,一就係你幾層樓係點上會?因為你無收入,我唔知你老公有無做過任何擔保,因為一擔保條數就完全無得再計。二來,你諗住買一層700萬的樓,之但係你加左按之后,好大機會你老公好難係今日的壓測條件下再上到一個700萬mortgage的會,因為700萬供30年每月@2.15%都26401元,壓測就38221元,即你老公收入最起碼都要64000元左右先得。當然你話有租金收入可計(唔同銀行會打唔同的折去計),而且老公會加人工,但問題又番番去我唔知你有無擔保任何一層樓,呢下都幾關鍵。


再者,5年后的時間個樓市好大機會又係另一個世界,到時按揭的限制係點大家都唔知,而你老公會唔會又加好多人工黎重新計數又唔知,不過我個建議加按係A屋的目的,就係當如果你老公一賣左A樓時,一按同加按都可以甩晒個quota,希望可以幫到你以最干淨的record去做mortgage。


簡單D講,我建議你一係就跟我做,買多一層細價樓約300萬左右的收多一口租,一係你就乜都唔好做私你認為時機成熟(即儲蓄再多D時)先郁手。日本樓同其他野就唔建議了,其他的野,等你4-5年后先再計。


Thursday, April 24, 2014

操盤實例 -- 80后Full Paid重按出征篇

HELLO隊長~~我都係八十後~~不過無你咁早起步計劃~~而家份工餓死都發唔到達,屋企都買左層樓俾我。唔想坐食山崩,唯有開始計劃。

年齡: 30
人工: $40,000
儲蓄: $300,000
物業: 新界樓,自住自己名約 6M, FULL PAID

我諗住加按自住樓 4.2M (30年,2.5%,月供$16,595)

1. FULL PAY 4M 單位(用其他家人單名),收租約$11,000,未計雜費)

2. 另外買兩個 3.5M 至 4M 既單位收租 (用其他家人單名) (每間首期五成,30年,2.5%,月供約$7,902,當收租$9,000,正現金流約$1,000,未計雜費)

3. 另外買三個 2.5M 至 3M 既單位收租 (用其他家人單名) (每間首期五成,30年,2.5%,月供約$5,927,當收租$7,500,正現金流約$1,500,未計雜費)

4. 其他

以上幾個方案,唔知邊樣最有效達至財務自由呢

另外~~私底下問下~~間做劏房租出去有咩要留意呢~ 多謝你~

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首先我真係都幾羡慕你有個咁好的屋企可以幫你full paid層樓,我相信好多其他讀者都會眼紅你,你話如果我老豆係李嘉誠有幾好呢?加埋我的智慧,呢個世界肯L定係我的了,哈哈 :)


廢話講完,我相信你都睇左我個Blog一段時間,所以先會有Option 1 , 2, 3的諗法。但點都好,Option 1就係可行,你應該會先借4.2M ,每月還@2.2% =15947元,壓測為23062元,對比你個40000人工,岩岩好借盡咁濟。如果你揀option 1,買層4M樓收11K的話,我認為問題最大的就係個收租回報太低得3.3%。講真4M樓無13-15K我個人都唔會考慮,隊長我的戰績係3.5M樓+200K裝修後可租15K,咁你自己諗下你呢個回報是咪太低了。


呢個租金的高低,其實會影響到你后面的option 2 同 3,一方面你個額理論上係爆盡,所以你接下來有的就係你的租金收入。如果你能夠搵到2.5-2.8M,可收10K左右的租金的樓,可能會比較適合你,因為接下來的option 2同3,我假設你無其他人能擔保你的情況下,你大約最多只可借100萬。但你有4.2m - aroun 2.8m = 1.4m剩,再加你手上300K資金,即有1.7M左近,可以的就就攞住你層full paid左的細價樓去銀行先按,睇下有租金收入下最多按到幾多,按唔到都唔會hurt,因為你唔係買左多一層黎按,衰左無野煩。按到錢,睇下有頭上係咪又有2.7M左右,係的話就買多層full paid呢間屋,然后就收皮。


理論上你搞完呢兩下,估計大約你欠銀行共5.2M左右,每月還款16K + 4K = 20K左右,每月收租就大約18K,即你有2K負現金流。不過你人工成40K,2K都唔算係D乜,最緊要供供下幾十年就搞L掂。


好啦,你可能會話,其實我可以用屋企人名,屋企人的收入黎計,所以我做mortgage係唔會有限制,即係如果我問你你想買幾層樓的話,你可能會放低舊蕃薯學葉問咁大嗌我要十層的話,咁的前設下你先可以諗第三個option。


其實我已經講述你上面的option 2的玩法,只係你要買平小小,但如果你堅有方法無限制買樓咁濟的話,咁我只可以話你最好就睇番租金回報去計數。你買兩層大又好,三層細又好,十層咩都好,最緊要就係你個回報。我通常先計我自己個租金回報,一般無4%以上我都唔會考慮,呢條數你最好計埋你要投入的總成本,特別係裝修/化妝,因為你好難買一層爛樓后又可以有好租金,但如果你買層靚裝樓,通常又唔會太好價,呢D野係取捨。


另一個指摽就係你的總現金支出,同埋總負債有幾多。我傾向會以最少現金支出為先,然后先選盡量少總負債的選擇,但大前題係你買得黎收租就一定要租金好先玩,唔係買黎真係托柒。


計數上就差唔多係咁,但問題係你有無必要去到最盡,又或者會唔會爭銀行太多錢令自己心理唔舒服,咁又係另一件事。不過我估計你屋企都應該有D錢,老實講你呢家搞黎搞去都係十零M野,欠債借極都係6-8M左右,你收入40K,加埋你屋企有錢,我就唔會太concern你財政有咩問題的.


Wednesday, April 23, 2014

網上慳佣可行嗎?


有朋友初次買樓,問我如何在可以平D,特別係佢想係網上搵盤慳埋個佣,總之就盡量平平平平咁買到心儀的樓,呢個我相信亦係所有買家夢寐以求的買樓方法。


退后一步諗,如果呢件事係可以達成的話,又或者講話呢件事可以好有效率咁大量速成交易的話,以后所有野都可以經上網去做,呢個世界上的Agent都可以等食屎了,但為何自從有左網上平台咁多年,點解代理一样無受影響呢?


要明白呢個問題,首先我地要分開為買家同租客呢兩組Buy side的人,以及賣家同放租的Sell Side的人。其實呢D人無論用咩平台,即佢地搵Agent好,又或者上網好,心態上永遠都唔會變,即大部份可以歸納為:


買家: 樓價平/慳佣
租客: 租金平/慳佣
賣家: 樓價高/慳佣
放租: 租金高/慳佣


所以好明顯的係,大家除左慳佣呢一個目標之外,其實買家同賣家的差異是沒有改變過的,因此我地可以帶出第一個問題,就係大部份放係網上的盤,價錢黎講都係偏高的。我指的係大部份,當然會偶有例外。因此,如果要成交的話,一般都要是但一方肯讓步,即一係個買家追價,又或者賣家減價,而呢一個傾價的過程就是網上最難搞的事。


但係可以跳去傾價之前,回帶番去買家搵樓的過程黎講,我相信大家上得網搵過樓的,心裡面就係會有一種諗法就係要係芸芸樓盤裡面,找出一或數個最最最最最最最最最最最最最最最最最平的樓盤。你見到樓的樓,一般睇完就可能close左佢,甚至會係電腦面前忍唔住"屌"左一聲出黎去發洩你對呢個極不合理的價錢的不滿。


係你數個搵樓的晚上,你已經可能睇過無樓咁多個樓盤,可能揀到三兩個心水想去約睇,又或者乜春到無得睇而又失落於樓價咁貴的自我憤世的境界入面,你會發現原來網上搵樓搞左一輪又好似乜都無做過咁。於是乎,你可能會揀一D唔係咁岩心水的樓盤,然后就留言想約睇樓。是的,大部份業主都唔係咁中意留電話,廢事比Agent兩下就打黎煩放盤,所以你留左三五個言后,你又唔係即時可以同到真人講野約時間睇樓的。


過左三兩日,終於你收到回覆,但問題又黎了,一個就話比你聽星期五晚睇得,另一個又話要星期六朝早9點睇,最后一個又話要星期日下午3:00,理想地你希望可以一日做晒的野,無厘頭又要分三日去睇。住得近都話算,但住得遠的,可能你要由沙田入元朗3次,仲要睇完又唔係一定中意又唔係一定買,不過約左睇就算。


點知好衰唔衰,星期五晚果個人係你去到之后就放飛機熄電話,星期六日的都托賴叫做可以順利睇樓,不過兩間屋的質素一間靚裝叫market貴10%,一間普通裝叫market貴5%,你自己又中意靚裝果間,但又比market貴成10%,於是搞左一大輪你就試下還價。


由於你心目中的價錢係market -10%,即叫market係500萬,人地就叫緊550萬,但你心中的價就係450萬,大家相差100萬。於是你就還一口價比個業主話450萬,好彩的從此你就唔會再見到聽到呢個業主的聲音,唔好彩的你就仲會聽多一次佢的聲音,不過好大機會係問候你媽媽之餘,仲會問候你的祖宗十八代后收線,所以直接傾價的難度係非常之大。


但又就當你好彩,比你呢家係諗完兩晚后,再打個電話話還480萬,點知個業主又神奇地話OK,無問題,於是你好興高彩列咁同朋友家人講你傾掂左,並決定第日一早大家去簽約。到第二朝一早,當你還在擦牙時,突然手機的whatsapp message入黎,然后見到的就係賣家的留言"唔好意思,經與家人商量后,大家認為我賣平左,所以你看看能否再加上去,不然可能我就不賣了"。滿心歡喜的你,又一盆冷水倒頭淋,而且仲有小小火L滖的感覺,於是想打去小狗個賣家,但無奈大家乜都無簽,得個噪,乜你都做唔到,搞左一輪,到最后又沿地踏步得個桔,由頭又搵過,而且今次又死死氣去搵agent搵樓,起碼唔駛自己煩。


賣家其實一样面對好多問題,比如話你自住沙田放元朗樓,好衰唔衰D買家又約星期一一個,星期四一個,星期六朝一個晚一個,你就真係成個禮拜係度陪D睇樓人玩,然且就當佢話用530萬買你層樓,訓醒后一样可以反口,煩你都煩死。


其實,買樓傾價呢D野,你信又好唔信又好,點都係有個中間人係中間兩邊落咀頭係易D收窄距離,而且好多時買樓果一口價係一件好impulsive的事,大家擺枱面對面兩邊傾,一萬一萬咁傾就易行D,而且係你同賣家agreed個價時,經紀係成交果一刻迫你簽字好關鍵,比你番去諗一晚,成晚攞住個電話打比三姑六婆九姑丈同十三妹,傾完后99%都係叫你唔好買/賣,一單deal的過左夜變數實在太大,但私下傾deal無合約又唔會擺枱,好難會傾得掂又即時簽到字,所以能夠係網上成交買賣的,可謂少之又少。


不過,網上放盤又唔係完全無用,之但係只可局限於放租。因為租樓的人,大家都明白一件事就係個金額細D,下決定時的考慮又細D,而且慳左的佣對比起租金黎講的比例係大,誘因比較大,具体來說,買賣的話慳佣只係慳2% (買賣各1%),但租樓的話就1個月佣金(租客房東各半個月),即大約8.33%。難聽D講,買賣的話,大家差一口價個佣都唔係咩錢,但租樓的話,有時大家平貴幾百蚊,計落都慳到個佣都仲係慳到,而且租客會有時有急切需要,即可能下個月就要搬,對比起買樓的人好多時都無限定時間下決定,亦導致租的deal比較容易成交,亦有機會係稍平或稍貴的。


所以隊長我買樓賣樓都傾向搵agent,個agent落力D幫你傾多幾口價,都已經抵消番個佣金,所以有時有D錢真係唔慳得。但放租我就通常自己上網搞埋,但亦唔會排除代理的。但如果你有朋友一心諗住係買樓但又只想平平平的話,我都可以講一句,唔好諗咁多野,番屋企訓下教好過啦。





操盤實例 -- 200萬旺角40年樓仔上車?

隊長你好,自睇過你的文章啓發良多,對財富管理有新的睇法,希望早曰達到財務自由,想向隊長請教請教,萬分感謝!

本人25歲,男,單身與家人同住,月入13K(加津貼約14-15k一個月),股票150k,人仔存款800k(此乃多年來購入所得,嘔心瀝血,若得隊長指點妙計才捨動用),

現金10k, 每月儲6k-7k. 曾經考慮購入旺角有𨋢40年舊樓自住.實用200尺,約1.8-2M,貪其在旺區易租抗跌力強,唯擔心太舊他日轉手難,未知隊長有何看法?

絶不會選擇西北樓,一來自己接受不到其遙遠,二來政府不斷在該區推地,該處樓宇極不保值. 請問還有無其他玩法,請指點迷津,再次謝過!

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老老實實我唔係好明你講咩叫購入所得,定係收入所得,不過你月入13K,得25歲,能有800K人仔,即成1M港幣,我只能摸不著頭腦的說你是勁人。


你既然好有目標咁講明係旺角有𨋢40年舊樓1.8-2M,老實講一來呢個筆直係今時今日香港都好難買到野,再加上你有咩依郁攞去放租我相信都應該唔難。之不過,據我所知你所講的樓應該都係係D街市或者勁雜的地方附近,不過乜樓都有佢的生態,你如果預期你能接受到一齊上落的鄰居同你有可能出租時的租客係古靈精怪的話,咁都無乜所謂的。


你話你現金10K,股票150K,加埋就160K。你收入我當你14K啦,如果你要買樓,壓測為你的收入60%即8400元,借到最盡30年計@5.2%壓測,你可以約莫150萬,即壓測8236元,每月供款為5695元。所以你可以諗下你首期果度,好大機會都要動用你果800K人仔的一部份,或者可選擇8成上會左近。


老實講你收入比較少,又限左唔買西北樓,真係好話唔好聽無遮無扇,神仙難變,但如果肯用多少少你人仔個存款去買層2.5M左右的樓,買個細屋苑的點都會比你買呢D旺角舊樓有多少少的優勢,除非比你扑中間超級平野,否則我自己黎講就唔會買了,廢事煩嘛。


后記:如果你層樓係分契樓呢D市場古怪野,我一律不買的(多謝Fo Keung兄提點)

Monday, April 21, 2014

殘酷的現實


唔到你唔信,有時現實係殘酷的,但當你要同一個人去講一個殘酷的真相時,對於一個自己腦裡面完全唔係呢回事的時候,無論你係幾咁想去講比佢聽為佢好,但人就總係接受唔到,甚至會逃避/抗拒以至反擊,呢個係人生的弱點。


舉個例子,好多女仔的父母會希望個女嫁個"相對"有錢的人,當然偉大的高登仔以至愛情為上的人,必定會發動鍵盤總攻擊去提出愛情唔能夠用錢去衡量,而圍攻的人當然有一大部份人就緊係唔係有錢果批,所以心情亦很會覺得好難受而作出抵抗,這是人至常情。不過,問題係,如果先唔攞你父母控制唔到亦無法去衡量你地的愛情有幾深有幾重的時候,試諗下點解要揀過"相對"有錢的人先?唔通佢地咁無智慧又或者真係咁市儈只係識睇錢做人?呢個我唔知,但我肯定的係應該你父母唔會想點條黑路你行掛。


回想番事件的背后,當然你父母經過一D野係你未經歷過的,所以佢地唔想你重滔覆轍。當20-30歲激情過后,慢慢就進入人生的下一步。為了令一家人過得舒服D,你父母可能比最好的野你,盡量買層好D的樓比多D的空間你,請工人去照顧你,得閒又帶下你去旅行等等,表面就可能好風光。不過揭開風光的背后,你可能唔知道佢地每次睇下本紅簿仔有幾咁愁,每天番工比人屌seafood亦唔敢出聲,老細迫你OT亦唔敢吭聲,精神的壓力響精彩的演技下,收藏得可以攞金馬獎,但奈何每晚緊張失眠,在床邊因經濟條件,因時間分配而兩口子吵架至天明,呢D野只有經歷過先知,特別係當你四五十歲,咩激情愛情都轉至感情時,能夠緩和一家人的關係的潤滑劑就只有金錢。


所以,呢個係一個無答案的問題,你可以好型咁堅持話愛情係大過面包的,但同時你亦好大機會到時經歷你父母所經歷過的苦境,現實係殘酷的,講你又唔聽,到最后就無得怨人。


當然,上面的例子係一個同你有關係的父母,所以你最多都只係話佢唔明白你,但人生路上有好多其他野都係未知的,但有時有人同你講出殘酷的事實,也許都只是想你好,不過聽起黎有時好像是很串,很難接受,不過對比起某D人睇住你死睇住你錯都唔出聲,其實所謂串的人,也許你更應該靜心聆聽。


回帶番去我個facebook page,有人提出學賭馬都無學買股票輸咁多,我見有好一部份的回應都相當認同,唯獨是有條友仔就好不滿意咁唔認同,認為要學識先去玩才先關鍵,也許佢可能認為,只要你學識左,股票都係一個好好的投資工具,也會賺錢,而輸錢的大眾,也許只是學藝未精,亂鳩咁買吧。


某程度上,我是同意呢個觀點的,因為係股場上,的而且確有幾個人可以做到三十年以上都係win錢的,而呢個人就叫做索羅斯同巴菲特。所以,如果你認為只要學識學滿師如佢兩位的話,咁我完全拜服,閣下係一個勁人。不過,我相信99.9%買股票的人,係買果一刻都認為自己能戰勝股場的,就算無論有人話比你聽有風險同有機會輸到好,你都會認為呢D係其他人,係其他傻仔,而我,我就係新一代的股神,我將會遇神殺神遇佛殺佛,就算要大戰索羅斯係虎口偷金,亦無往而不利,所以你同我講買股票會輸錢呢件事,只係一般低水平的散戶的結果,而對於我呢個有技術有分析有EQ有眼光的人,是用不著的。


我明白,買股票的時候,如果你唔係諗住會賺到錢,你係唔會買的。但問題係,如果我話比你聽買股票,香港大部份人都係輸錢的,你又信唔信?不過,未買過股票,未經歷過嬴幾十萬又倒輸幾十萬的你,係唔會明白咩叫股場如夢,比你今日嬴到,明日又係輸番。比你明日輸左,你又會想加錢入去想嬴番。到最后,不停交不停交學費,然后發現自己無啦啦輸左錢又輸左時間,當中仲要經歷過唔知幾多日好high係山頂輕漂漂的感覺,到最后又唔知點解輸輸下又輸晒,每晚楂倉過夜又怕明天一早起身又唔見幾皮的晚上,你未經歷過,又點明白點解咁多人話賭馬好過識玩股票?


再者,我可以話比你聽呢個世界買股票的人無乜幾個係咩大師。果D上電視的財演,我可以話比你聽好多人都係輸錢收場,你去問果D經紀,叻的就唔會做經紀啦。你有錢去iBank都無用,D人賺錢一样係食你commission,根本都唔係咩勁人。真正勁果D,可以答你一件好簡單的事,就係你要有實力,唔係腦力。你試下你手楂一百億,你睇下你知道小小內幕,你炒唔炒得起D股?要賺錢其實唔難,問題係你有無實力同人拗手瓜。


有時有D野唔係串唔串,隊長只係有果句講果句,我由打個blog第一日開始都係岩就講唔岩就小,我的"成功"係建基於重覆的錯誤中糾正過來的成果,你以為我又唔駛交學費才能有今天?可以話比你聽,如果你明白你經歷過我所睇到遇到的野,避免犯我的錯誤,直接ride on我的成功formula,你可以前路一路暢通。相反,你要是揀行冤枉路,明明叫你唔好你又偏要搞搞陣,仲要認為我串的,我亦無謂晒狗氣去同你講。


換個角度,我又唔係收你錢,又唔係迫你黎睇,我做咩塞錢入你袋都要睇你面色,不如慳番啖氣去吉下魚蛋食好過。

Thursday, April 17, 2014

操盤實例 -- 兩代全家總動員買樓篇

隊長您好,

小女係2014年頭偶然睇到你個BLOG, 自問一直係一個大洗 + 先洗未來錢 + 零儲蓄的人, 睇到你文章後真係得到好多啟發, 現在努力改變陋習,  希望可以好似隊長一樣早日達成財務自由 + 改善屋企人的生活環境!

我今年24, 月入14K, 每個月基本開支5K(其中3.5K係早年簽落的美容套票分期付款,起碼仲有6期要還), 現有儲蓄20K, 每個月可最少儲6K

父母收入共50K (36+14), 2人聯名持有現市值4.2M之物業, 月供共16K:-
 - 本身用緊H-PLAN (<2厘);
- 另由於物業比購入時有所升值, 故最近加按物業套現1M(可隨意動用,純粹增加現金流方便投資), 加按用的是P-2.85
 -  父母有積蓄的但要用作應付在外升學的妹妹的學費食宿與其他開支(妹妹仲要讀多4年)

家人因健康問題想改變居住環境並換3房單位(家人會長住10年內都唔會再搬), 現睇中一個6M單位

1)  有沒有方法可以不賣掉現有單位(因無可能再用同等低價入+MORTAGAE PLAN好靚)而能夠買入3房單位? 如用我名9成上會,揾媽媽做GUARANTEE (因為爸爸QUOTA已用盡,媽媽QUOTA應該無用過但一按有落佢名)/P-LOAN借800K再用我名做7成上會,同樣揾媽媽做GUARANTEE/其他隊長更好的提議

2)  用我名買入細價樓, 連同現居住單位一併放租, 再用租金去租個3房單位 (但我家人睇中的幾個屋苑都係供平過租約2-8K/MONTH, 家人覺得租樓好似唔係咁化算)

3)  高賣高買, 賣左依家個單位換個3房 (但父母經歷過97同03,對於高賣自住小單位去高買大單位有些少心理陰影)

4)  我同男友(月入12K)聯名買,9成上會,過幾年等我人工有增加再轉按甩番男友名出黎

麻煩隊長指點下我地應該點做, 感激不盡!!! 順祝隊長早日達到100%財務自由

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24歲好後生,之前大洗唔緊要,呢家開始還是早得很呢,不過美容套歺果下就真係.......女人的專利,值唔值就見仁見智了。


首先你的目標三房以6M計,今時今日一按借貸上限係4.2M,當你做埋二按去到80%就係4.8M,咁即係話你大約諗掂1.2M首先先就OK。


你呢個case好大機會都要全屋總動員,好彩的係你媽媽有名但無份做按揭,係后面應該可擔保你的。不過你無比你呢家全屋人一共有幾錢cash係手,我就當你父母加按左1M +你20K,即係1.02M啦。而買6M樓厘印要180K,加埋雜費當你要total 250K啦起碼,即你最好有1.4M先安全過關搞掂首期,因此你仲要諗掂380K的資金。呢380K的話,我諗你要用你爸爸的額去借P-Loan,因為你一用你媽媽個名就會隊爆你個上會計劃,14K人工借380K,理論上應該借到,不過就可能會比較高息。


當你搞得掂個首期,剩番落黎就係你個4.8m的mortgage,按30年計@2.2%,每個月就要供18225元,壓測@5.2%就即係要26357元。要付合呢個要求,你起碼要44000的人工,當然咁你得14K就一定meet唔到,但如果你加埋你媽媽的36K,一共有50K,咁你就應該過到,所以走唔甩你就要媽媽擔保,如是者你買多層樓應該唔難。


不過提醒你多一句,咁样買法成家綁住晒係呢層樓度,你第時想再買就好麻煩。你可能會話咁你到時結婚可以住番你而家間屋,不過你黎得我個Blog就知我係做財務自由的人,你個plan比我的感覺只係上車同買樓,叫做到時屋企多間出租樓,不過用一家人之力猛到咁盡,我總係覺得唔係太穏陣,又或者就算穏陣都好辛苦,仲要有個妹在外讀書,堅癲仔,不過如果你用身體健康黎計,錢唔係最大concern,咁我就沒異議。


可以的話試下揀賣左而家間屋,洗暈佢由頭黎過,買一層6M自住,同一層2.5-3m收租,可能會係一個更好的選擇。

















操盤實例 -- 生BB變3房計數篇

丈夫(33, 月入$53K)和我(31, 月入$45K) 育有一4個月大兒子。扣除MPF后二人月入約$93.5K。現有資產如下:

1)2房物業,市值$5.2M,按揭余額$3.08M。物業是我名下的。每月供款$22.5K
2)股票$0.4M (可立刻套現,因對比買入價有10%利潤)
3)現今$0.45M
4)基金$0.4M ($0.1M可立刻套現,余額是留給兒子的教育基金)
沒有其他債務

每月儲蓄約$17K ($5K為月供股票,$2K為月供兒子教育基金,$10K現金),每年花紅足夠交稅並約有$100K-$150K余額(保守當$100K)。

由於有了兒子,短期(2至3年)希望換3房並且有一放租物業。有以下幾個選項:

1)加按現有物業套現$0.5M,延長現有按揭還款期至每月供款$18K。此方案希望能有多些現金儲備,2至3年后以丈夫名義買一層樓出租(7成按揭,希望租金能抵消按揭供款)。另外再將現單位放租,再租3房自住。(預計租金收入與支出是-$5K至-$7K)

2)加按現有物業套現$0.5M,延長現有按揭還款期至每月供款$18K。此方案希望能有多些現金儲備,2至3年后以丈夫名義買一層丈夫名義買入一細單位,情況像(1)相類似。

現有物業應該不會放售。想聆聽你的意見,謝!

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睇你個case我就覺得有D野唔係咁妥當。


第一個問題我相信好多讀者都會問,就係你地家庭收入93.5K,但你只能儲17K,即你地三個人月洗76.6K,減埋供樓22.5K,即你地洗成50K一個月,講真我明白有BB亦有支出,家家有本難唸的經,但同時你地又有個目標要買三房,但洗錢都好似好豪爽,呢個位你地要好好諗下短期內有無得慳下,唔係就真係三房難過登天。


另一样野就係你的按揭還款期一定係好短,我大約估計你地買果時可能係用13-15年左右的還款期對不對?呢個decision真係好差,不過你比我的options都有意識到呢個問題,奈何我唔知你幾時買又有無要罰息,所以就當你無先,但呢個位你真係可能要執執佢。


好啦,入正題我嘗試去諗你點样可以買到3房,但先決條件必須為一間3房定個價錢。由於你無講清楚買邊或幾錢筆直,我用你以定5.2M的兩房黎計,你起碼講緊3房我估都要7M以上。你地有鋪排的,就係叻在用你一個人名留左個生口,但以目前的按揭限制黎講,7M以上的樓而家最多借5球,咁你係咁易都要楂住2.5M+係手先有得玩,除非你肯住遠D就另計啦。


以你手頭上的資金,大約係1M左右,唔計你個B的基金,咁的情況你要有2.5M的話,即你要搞到約1.5M出黎。就當你加按按多500K出黎,你每個月儲17K都要約莫58個月先得,即係5年時間,呢個亦係我叫你諗下有無得慳D錢的原因。不過,你可以話你每年花紅可以食多100K,即你大約可能4年就完成。


問題又去番你比我個兩個option,第一個就係揀租樓,呢個就同計數無乜關係,亦係一個方法,不過我個人一般都傾向能自己買到就買到,但利用財技去拉高番買層貴樓的支出。當然你諗租樓都無錯,你買唔買多層第二層都次要,呢D我見你都識計,但係我角度我係一個計完數得黎又會固執小小的人,因為我真係好L憎租人樓唔知幾時比人收番的感覺,而且D裝修又九成係自己唔中意,係呢個前題下我就一定諗自己買層大樓住,但你有你的道理我不會說錯,租定買自己諗。


第二個option其實我唔明個目的,係咪即係你諗住唔搬3房只係諗住收租算數?如果係的話都係一個財務自由的方向,亦無乜問題。


不過比多個諗法你就係留意下有無D新盤有發展商二按的,而你地又中意。咁或者你地可以加按左之后用你老公個名借埋發展商的二按去買間3房。




Tuesday, April 15, 2014

何不湯房?


係好多個唔同的讀者來信中,經常有人問隊長我關於湯房的意見,但我都偏向唔答,其實亦有我個人的想法,所以今日特別發一篇幅去講下我對湯房的睇法。


湯房故名思議,就係將一間屋湯開數間房,每間房細細間連埋個浴室,然后最好就做到分埋水电錶咁就very good,然后你就按每間房再同獨立租客傾租約。湯房的至高境界,就係用到個則好盡咁,能夠一開盡多咁你就發到豬西,回報就相當之和味,據悉以高峰期計有D人湯到可以15%回報都仲得,而普通湯都係咁易7-10%回報,對比你買間普通樓租4%左右,差唔多多成倍回報,呢個係我相信湯房最吸引人去做的主因。


先勿論湯房係咪合法呢一件事,無可否認湯房的市場好大,但係為左谷大個回報,係揀樓方面湯房的揀樓條件同隊長本身揀樓已經有多少出入。湯房一般會揀針對舊樓大實用面積的地方去做,甚至唐樓同工廈都有人做。追開我個Blog的讀者都知我偏向叫人買大屋苑買流通量,唐樓同工廈堅唔係我杯茶。


再者,唐樓同工廈的按揭又有所不同,而唐樓或舊樓的隠藏維修之類的問題好多,買得的話,隊長我呢種人一定睇唔過眼盡執好佢,對比番有一D無良心的人,話之你漏水,話之你屎渠已經梅爛,話之你部冷氣係咪得番三幾個月就虧,話之你安全有無問題,總之做就一定用最cheap最cheap的成本去做,呢样野隊長自己又過唔到人。所以如果隊長做湯房,我可能成本會高過D無良心的仆街,但我又唔夠仆街去唔整好D野比人。所以係投入成本的時候,隊長可能搞一搞就用左40-50萬去做cheap人10-20萬的工程,咁就無謂。


湯房另一個問題係我堅唔想去搵湯房客。老實講,住得湯房的,你預左租客的質素係咩人,你唔好預左佢地身光頸靚,如果比你預著個干淨衛生的,都叫做托賴了。租得湯房就咩人都有,麻煩友一間拖你租,你點搞?突然消失左唔見左人的租客,你點算?D仆街原來住到污污漕漕搞到其他租客投訴,你點處理?一間人地一間三口無工開,係你面前喊苦喊忽,你點做?或者你話隊長諗得太多,但如果隊長我全做湯房的話,我好易就有20-30間湯房,預到呢D問題又有咩奇怪?


其實,隊長係租樓出去的早期就有一個好深的体驗,因為曾經有兩批黎睇樓的租客都係一個媽媽帶住個小朋友,佢地為左小朋友住得好D所以都盡量希望租一個完整的細單位比佢地,那怕租金可能係佢地收入一半,都在所不計。老實講,隊長係一個好有惻隱之心的人,但我亦清楚知道我做得收租公,就當呢個係一門生意,我好難又做善長又想搵最多的錢,呢样野係一個好大的衝突,試想想一間你話加租個女人係你面前喊,你點算?


所以隊長的目標好清晰,就係收租就收租,賺就賺D正常有能力的人錢,唔好搞複雜野,麻煩野,更加唔好賺低收入人仕錢。套用另外一個網絡作家的一句說話,有時當你有咁上下能力的時候,你就唔想好似剝削緊比你低層的人的生活黎向上爬,呢個亦係我的宗旨。


也許有一日,隊長都會做湯房,不過到時我好大機會係以慈善為主題,幫助有需要的人,希望呢样野係我財務自由的時間下可以實現。

Monday, April 14, 2014

操盤實例 -- 22歲青年上車計劃篇

隊長你好, 我有些關於理財及置業的問題想請教你.

背景:
22歲, 正職月入$19,000 (未扣MPF), 每年有花紅.
扣除家用及正常開支, 每月大概可儲$10,000
現有$30000現金, $50000股票 (2800和0939), 沒有任何負債

問題:
除左2800和0939相對了解外,我對其它投資不太了解, 有冇其它投資方法建議?

28歲前想置業,目標價3500000, 本身住係天水圍, 都想搵返元朗或者天水圍附近的樓, 如何達成目標?

謝謝隊長

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年青人有目標係好事,不過唔駛我講你都知呢家同你目標都有段距離,所以我盡答啦。


關於你的投資方向,我相信你都唔係係投資路上有多少經驗,所以我建議你唔好太手多多。有時投資的野同去少林學功夫一样,你學到一兩招,練到精,已經可以獨步武林。相反如果你諗住乜都識D,乜都試D,到時無样野叻,賺唔賺到錢都係其次,但晒時間已經係大問題,再者一間手多多學新野又交學費,既然你目標係買樓,就唔好中間搞任何唔識的野,以免自己離目標越行越遠知道嗎?


所以特別打多句比你,切記-「唔好手多多亂玩唔識的野,承認自己唔識唔係一件醜事,有時on99咁儲錢或者買下正股賺小小,反而係最好的方法」。


而講番你目標樓係350萬,我諗係天水圍同元朗都好多選擇,之不過你倒要諗下上車 vs一步到位,你想邊样野先?因為如果你能夠降低目標價的話,上車的目標係可以早一點達成的。


點都好,你想上350萬的樓我就幫你計一計。如果你係諗住9成上會的話,咁最少就要儲35萬首期,厘印就78750元,agent佣金就35K,連雜費最少都要500K左右。借錢30年就每個月@2.2% = 11960元。壓測就唔同你計住因為你儲到舊錢到時都另一個世界,呢家可能計乜都無用。


咁剩番落黎只係計下你幾時儲到500K,簡單的講你有80K現金 + 股票,即你要儲420K,而每月能儲10K的你,大約需時即42個月,當你有花紅加速件事,快極都3年,但到時記住500K都只係猛猛緊。


講真你的人工真係唔係太高,你可能應該考慮下買2M - 3M的野先,也許會比較容易達成。不過如果你的問題只係要28歲前買到樓的話,咁我可以答你你25-26歲都得,但最好係儲錢的時間諗清楚你想點搞,但謹記唔好手多先係王道。









Sunday, April 13, 2014

價錢是投資的一切


好多人睇樓,都會成日話咁舊,咁遠呢D野黎去衡量一間屋值唔值得買,又或者,有好多人又會話一間有靚裝修,地點好,高層,開揚呢D野去計數,但係我的投資角度出發,我認為係好無聊。


當然,我並不是話以上的各個原素唔需要考慮,之不過我如果問你一間又殘裝又低層又遠至鳥無人煙,行十五分鐘先有最近巴士的某低層單幢樓,你可能連名都未聽過,而我又假設無任何古靈精怪野的前題下,你會唔會買先?好多人聽到呢度,都會耍手擰頭,但我的角度就好唔同,我會最少問一句,幾錢先?如果係十蚊賣比我,why not?


你可能會話咁又唔一定咁極端,我亦認同,之但係呢個例子就係說明左一點,就係無糧條件幾咁差都好,其實你都會有一個價係你認為抵買的,所以如果你用所有惡劣的條件去衡量一個價值時,你可能會錯過左一個原來係可以以低價買入內在價值較高的資產。


回歸現實,當然你無乜可能用1蚊買到一間屋,之但係我當呢家你去睇樓,係唔係間間都一式一样先?一定唔會的。你同個agent行,一次過佢可能比十間八間你,有高層有低層,有靚裝有殘裝,有高價有低價,自自然然你會大約自己心中有個數字邊個盤係好D,又或者平D。一般用家黎講,好多時果D靚裝豪裝又或者化妝的,都會受歡迎。原因係好多時入去的感覺非常良好,即買即住,係咁易買下傢私就得,所以如果市價係400萬的話,Agent話比你聽420都可能抵入,而你亦可能會出手。


當你入住之后,發現原來四面油好左的牆其實又唔係咁好用,香港D樓細細間,有時張床要騎上窗台,諗住買家私的你就無諗過叫人現場做,出去搵人做一張又可能會有呎寸上的問題。放傢私又麻煩,只能不停向橫申展,因為唔想做裝修的你,好多野都上唔到牆,搞到成屋都係野,相對番你由頭做裝修搞一次的實用空間,你發現原來一D都唔見洗。廚廁又係一样,你發現原來舊屋搬過黎的碗碟,完全唔夠位放,而廁所就竟然連一個像样D的櫃都無,最后你發現係慳裝修費又比多左一舊錢的同時,你用起間屋上黎真係考起晒,但你又唔會想再洗多二三十萬黎整過,到最后就張張就就咁,住係一間化妝樓入面。


係一般人的腦海入面,裝修係一件好煩的事,而且成本極高,搞一搞係咁易30-50萬不等,豪D的就更加唔止,所以買樓時有裝修的都受用家歡迎。而我地呢D投資者,相反就極傾向買入殘裝爛樓,話之你有幾爛,甚至有時樓層低,又或者對樓景又好咩都好,無乜所謂,我地只係關住一點,就係價錢。爛屋唔係問題,總之如果400萬的野,最好業主都自己認為殘破不堪就仲好,越衰的樓就越難甩手,AA就有更多的借口去鋤你價。而我地投資者開的價,一定係要有水位,鋤到你有咁深得咁深,可能鋤到你350-360咁來吃,就過癮。


我地呢D人,通常都會有跟開的裝修班底,一般我地化個靚妝的價錢,都會係比你出面平好多。當然,我好難同你講一般幾錢,但係就算大執,你認為50的野,我一般20-30萬一定搞掂,即係我執完一輪,間屋可能係街撞用家,已經值番400或以上。當然有時我地仲會用好多平的方法去執間屋,十萬八萬通常都整得好靚,因此我地投資的人,亦係半個裝修佬,我地睇一間屋,一般都會計埋間屋有乜野要執,幾多錢已經係個腦度。


所以,好多時好多人成日同我講邊度好,邊度正,點样點样,我都係一笑置之。又或者,你問我買邊區好,買邊幢樓好,又係廢話。正確的concept係,你個盤是咪抵就已經足夠你下決定,其他因素,只係用黎鋤價的借口而已。


Friday, April 11, 2014

操盤實例 -- 28歲退休大計

隊長你好,

睇左你個BLOG一段時間,相逄恨晚,年少時太大洗完全冇太大投資觀念,近年先的起心干儲錢, 小弟打算買多間屋收租想問下你意見

現況
我今年28歲,希望40歲可以靠收租減輕負擔, 有間位於九龍東兩房單位收緊租現收$13000, 市值租金$14000-$15000,七月中可加返租, 現值約$460M,幾年前買入月供約$5000,管理費$1000,供多15年就完,(用緊我名)

打算年尾婚後收返黎自住,但考慮過買多間的開支同收返層樓開支差唔多
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收入狀況
自己: 約30K-50K/月
女友: 約25K/月

SAVING: 120M CASH
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自己支出
保險連家用約: 40K/年
每月平均開支約: 5K-10K

女友支出
保險約: 15K/年
家用約: 5K/月
每月平均開支約:5K

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case 1
儲多小小俾5成,用女友名買多個九龍東兩房收租, 淘大/德寶, 唔知依家買好,定等加左息先買好

case 2
買間新界三房俾3成自住, 原本果間繼續收租

CASE 3
繼續儲錢,唔郁住

謝你寶貴意見

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老老賓賓,你個case我諗你都應該係你現有層樓嬴得好深,以你上面所提及,我自己推斷你呢家只欠銀行大約850K,但對比你層樓現值4.6M,加埋你手上有1.2M,你的資產黎計其實都已經叫供甩層樓無乜壓力。


如果係名節保身的情況下,我會叫你乜都唔好郁,反正你唔下注就唔會輸,所以如果你怕輸的話,請你記住我會建議你唔好郁唔好搞咁多野的。


之不過,你今年先得28歲,你人工又咁好,如果你想展開財務自由的路我相信亦大有條件。


簡單的說,你可以考慮買多層樓自住又得,或者買多層樓收租,又或者九龍東層樓收番黎自住都得,而我會建議你收番黎住,主因係好大機會你都要諗加按你而家九龍東層樓,而自住的加按就可以借盡7成。


雖然你無講你層樓的mortgage plan係乜,但以我估計你能夠食得咁深,你好大機會係08-09年買,亦即好大機會用緊H+0.65 - 0.8左右的plan。如果係的話,記得只係做top up,唔好一間無左個靚plan就大穫。


做top up的話你呢個mortgage以自住計大約係只可以借足3.2m,減去你outstanding 850k左右,預計你可以借2.35m出黎,加上你手頭上的資金1.2m,即你total 會有3.35m係手。借2.35m分30年還,你的每月還款額@2.15% = 8863元,壓測則為12831 元,以你搵30-50K一個月黎講,就算加埋原先的5000元,應該都Ok。


楂住3.35m係手,你可以選擇買兩層細單位約2.6m左右的樓收租。首期以5成計每層1.4m左右,兩層就即係2.8M,剩番大約550k可以放係mortgage link入面慳息。2.6m兩層mortgage,即係岩岩好又係問銀行借2.6m,以30年@2.15%計,每月供款9806元,壓測為14196元,你女友25K的60%係15000元,理論上過晒。當然如果你想自己名的話,應該買多一層係OK的,但要吃晒兩層就要你計得精準D先得。


綜合一下,兩層細價樓,我當每層收9000元租,兩個單位就收18000元。供樓方面,原先的5000元 +加按的8863元 + 兩層收租樓9806元,即每月供23669元,未計任何雜費。即係話帳面計,你供樓支出 - 收租 = 5669元,而家有三層樓,之前得一層樓,仲要賺埋個自住,你都係比多幾百元,就算加埋管理費地租,當你比多3000一個月好未,你搵成三四五皮,比多兩層樓你,我相信係好輕鬆的一件事。


你玩到呢一步,基本上三幾年都唔駛點搞,佑佢自己供供供,你就儲錢儲錢再儲錢。如果你唔搞入何野,我幾保守估計你40歲時一定有足夠的錢供甩晒所有野,到時40歲有三層full paid樓都可以叫做無乜生活壓力。但如果你中間大貪D儲到又買一層儲到又買一層,咁就要第時再計,點知你可能幾年后搵十皮一個月,成件事就又唔同了。


最后講多句,真係后生仔早識諗早買層樓成件事都唔同,如果我28歲果時有你呢個portfolio,今時今日我的狀態可能更上三四層樓 :)





隊長新盤點評 -- 瓏山一號


又有新盤推出,今次係新地係粉嶺聯和墟的新盤單幢樓,以大單位為主,目標應該似係針對區內換樓客又或者起果時仲係好旺場的大陸客。


先睇地盤地點,係正粉嶺花園對面,不過粉嶺花園係低密度的私人屋苑,相對番瓏山一號呢支單支野未必可以完全正面對比。而當然就近可以作對比的就有一年前我話過會蟹的逸峰啦。但計價錢之前,同逸峰一样的問題係瓏山一號離火車站都比較遠,不過瓏山又嬴番一仗的係佢位於聯和墟相對中心的地方,配套上比起逸峰都齊全,衣食住行相對都好好多,呢下對於區內的換樓客應該會比較吸引。




先睇瓏一的價單,由於全部大單位計,相信開積果時都係諗住做大陸客,無諗過會比政府玩殘,所以個人認為對於新地黎講呢支單幢樓,只係算係二三線貨色,因為無概念無地理優勢無政策優惠,所以要突圍好大機會就要靠平價同優惠。


優惠方面即供就減5%,而5月31日前簽就再減3%,然后又有70%的印花稅回贈,我計數嫌麻煩就當你只需要比3.75%稅先,補70%比你即係又減多2.625%左右,即全間屋大約減10.625%(只係作參考,因為回贈果part係之后比番你,所以如果先從樓價減出會有出入,但唔影響整体的參考性的)。下表則為打折前後的對比:



單位 實用面積 價錢
(名義)
平均呎價
(名義) 
價錢
(折後)
平均呎價
(折後) 
29C 846 8,593,200 10,157 7,680,173 9,078
20C 846 8,413,300 9,945 7,519,387 8,888
8C 846 8,026,200 9,487 7,173,416 8,479
29B 718 7,440,100 10,362 6,649,589 9,261
20B 718 7,284,300 10,145 6,510,343 9,067
8B 718 6,591,800 9,181 5,891,421 8,205



而先從對面的粉嶺花園比的話,最近一年成交都跳得幾多,由實呎5000-7300都有,可能同樓層以及內裝修有關,但假設你話大約中間樓係6000蚊實呎的話,理論上你攞番低層的瓏一係折後以8200蚊起步計,其實都貴左成3成咁劑。高層就無得計了,因為廿幾樓的瓏一同9樓的粉嶺花園唔是同一回事,相信瓏一的高層景觀應該幾靚,呢個都會加番分。


以如果同上一個新盤逸峰計數,攞比較新又比較差唔多呎碼的size黎計,比較接近的單位就有1座17樓A室實用753呎,成交702萬即平均呎價9328元。如果以呢個數字比較番中層的20樓,價錢其實差唔多,瓏山一號就稍稍係折扣後仲有多少優勢。


呢個盤開價都其實尚算克制,但問題係始終呢個區本身先天優勢不足,我相信唔同於元朗有大量外來客入黎提供新的經濟能力,呢個盤的開價最多只係跑嬴其他新盤,但未能說得上抵,而且仲要係單支樓,呢下對隊長黎講就大打折扣,始終無概念無新客仔無地鉄的話,我都唔知如果你諗住賺第二轉的時候仲可以sell乜。


故此,都係果句,呢個盤自住就還可以,但諗住投資就咪劑了。


隊長指數(Captain Index): 65#
抵賣指數: 65分
自住指數: 75分 (自住OK,都叫新地樓,都叫方便)
前景升值指數:50分(大把人陪你蟹,點升?)
收租回報指數:50分(貴盤但新界區,料長期落后)


(65#=65是整体評分,后面如果係+的話,意即1-3年展望係上升,-的話,意即1-3年展望係下跌,#的話意即1-3年展望係持平,就算因為SSD無成交指標,都代表屋苑內在值的展望) 

Wednesday, April 9, 2014

操盤實例 -- 80後準新婚上車族

隊長!有刨過你啲文章,對於你對樓市o既見解同睇法都幾認同。但我依家既處境,有以
下事項想請教︰

背景:  24歲,月入24k,手上持有現值400k股票,100k現金,每月儲10k,家用5k,由
於係supervisor平日應酬萬歲好難減少所以一個月計晒所有洗費平均每個月自己用
6-7k,剩返每月2-3k係備用/儲夠去旅行咁,但如果有需要儲多2k左右我覺得都可以
諗。現在同屋企人住。

呢年半我係股票上投資有23%回報,但好明白自己唔係股神,呢d回報唔係必然,但穩陣
收息ge股票大概佔左profolio 40%,回報5%左右。

由於想係15年結婚,所以都有買樓ge打算(男友月入14k左右,諗住佢主力儲錢結婚,所
以買樓上我暫時係想自己搞掂),但有d野諗得唔係好清,希望隊長可以指點:-

想法1: 依家去盡買左個三百幾萬上車盤先。 但上車盤一般係細/地理位置麻麻(我理想
係住東九龍),萬一樓市跌,要長揸個盤咁個地理位置又唔近屋企人ge話會好影響我地
想生小朋友ge計劃,驚縛死左d錢。而且我自己買樓好似過唔到壓測。就算勉強買
左,差向,管理費,維修費樣樣都係錢,除非cut家用,如果唔係好難生活。

想法2: 等多兩年,有信心儲到800k (未計投資回報),希望一買就買到間大d/就腳d 
ge自住樓。但之前隊長講過,萬一樓市跌,首期成本上升,到時分分鐘要有1000k先搞
得掂個首期,咁我就唔敢肯定買唔買得掂。

我份工係好穩定ge,每年人工加2k左右,預計2-3年後可升職人工就會有43k左右。所以
如果2年後先買樓可能會輕鬆好多,但我最驚係到時反而首期都未儲到(因為銀行關水喉
而樓價又冇想像中跌咁多—我都唔信樓價可以跌多過30%)

以我ge profolio,可以點部處呢?邊個想法較實際呢?

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你個case我認為要分階段咁去計劃,亦即是說你唔好將幾样野撈埋一齊就設定成一個目標,也許咁样會易諗好多。


在你而言,我認為你可以先諗一層得寶的細單位,其實細一你都無問題,可考慮下2.6-2.8M買入311/334/343的盤。395/397的盤你可能會超筆直,所以計數上現刻你未必搞得掂,除非你買的時候再加番兩三千蚊人工。


假設你要買入2.8m計,首期雜費連簡單裝修可能用你400K左右,我相信呢個筆直對你黎講都會比較舒服,只需要賣晒D股票就OK。以2.8m計,你借9成大約即係借252萬,@2.15每月還款9504元,壓測13759 元,相對你的人工60% 14400元,壓測無問題。每月供9千幾蚊,你每月能儲10K的話,理論上都可應付。


以你現時人工黎講,你未必可以買得起一層300萬以上的樓,而就算你之后買到,我個人黎講都唔建議你這種頂頭鎚的方法,即有小小頂到盡先岩岩買得起供得掂的諗法。相反如果你呢家買一層細小小的兩人自住,就算係studio好,或者細細地一房,趁后生呢家捱得就捱下。而且細細地都好,衰極都叫自住樓,大市升就一齊升,跌亦有限度,點都賺左個自住,人生會踏實D。


呢個計劃的其中一個主要目的,就係為你下一層樓而鋪路。生BB係人生必經階段,但我聽你的狀態,斷估你唔會係已經有左,即我認為你叫做無即時急切的需要。而且,你好有信心咁話比我聽你會加人工,又穏定,2-3年后就有43K一個月,比而家多成19K,我估計兩年后的你,就算呢家買左一層細樓住住先,亦一样會有番400-500K左右的現金。


想像一下,到你兩年后,有自住樓一層,400-500K左右的現金,彈性就好大了。一方面你可以再儲多一兩年,而呢一兩年除了你自身的人工外,仲有你老公係結完婚后的積蓄,到時你經濟條件許可下,先再買多一層大小小的三四百萬樓自住,而呢家呢一層細的,也許也可以諗下如何出租。當然9成上會是不能出租的,但幾年后的按揭狀態係點無人知,或者層樓升左,轉一轉按到時就可以出租,也說不定。


希望你明白,人生好多時有好多野會抽你後腿,而現在係你最無負擔的時候,要摶就係呢D時候摶。到你第時有左BB,小朋友幾十样開支,加上要照顧小朋友自己更加開始無乜心機在職場摶殺時,你今日有無計劃去制造passive income到時就會產生莫大的作用。如果你呢家唔識玩,好大機會到你生完BB后,你會發現你個人變得要更保守而更無得玩。所以今日的一念之差,我大膽講句可以影響你和你家人的人生。


大方向就比左你,點行你自己諗,不過再提醒多一句,投資涉及風險,嬴輸都唔關我事,有咩自己楂番fit,唔好到時喊住賴我 :)

Monday, April 7, 2014

誰人能住一千萬以上的樓?


呢個問題,其實都困擾左我好一段時間。


當然,如果你要答呢個問題的話,最容易答的答案咪就係"有錢人",而有錢人的話當然你可以話包括生意人,CEO,企業高層,醫生,律師之類的專業人仕,又或者係富二代吧。


不過,咁係咪代表一般人就無機會住得起一千萬以上的樓呢?要解答呢個問題,首先當然係要諗下住一千萬樓的資金同成本。


以今日的按揭條例黎計算,一千萬以上的樓最多只可以按五成,即係話一個人要買一千萬的樓,最少要有5球野係手。但買一千萬的樓,其他成本亦相對提高,例如一千萬的樓厘印是375000元,而當你無人減佣,代理佣金就要10萬元。而且,我相信你買得層一千萬的樓,就當你實用800呎(即建築1000-1200呎之類),如果唔係買新樓咁大間屋裝修,50萬都唔係太睇到靚野。綜合以上的基本資金要求,買一層千萬的樓最少要有6球先有得傾。


咁6球又係一個乜野概念呢?假設你唔係一個生意人郁下手都轉幾M幾M咁,要儲6球出黎的話,一個月儲10K就要50年;又或者一個月儲20K就要25年;又或者一個月儲50K就要10年。如果你係一個打工仔搵緊30-50K的,你好大機會都係一個月儲到10-20K的話,咁你要儲的時間係好大機會25-50年之間,仲要希望你儲完的時候層樓唔好升值,換個角度講係一步到位的情況下你都唔駛旨意買到層一千萬以上的樓。


如果你係一對couple計,你地兩個人也許夾埋可以搵60-100K,一個月儲50K,恭喜你,你可能係10年左右就儲到,不過都係希望層樓唔會到時又大升左令你要繼續儲過。但要注意的一點係,你大約人生幾時先可以搵到30-50K,而又係你搵到呢個錢的時候,即可能到你30左右的時間,你能保證你咁有紀律有錢唔會洗左去,又肯定你比如結婚生仔旅行果D唔駛錢嗎?簡單黎講,要一步到位,我認為都係無乜可能。


當然都最后你話你人到40-50歲,一個月收入100-200K的時候,數字上是將會易計好多,我亦唔再探討落去。問題的焦點係在於,如果一個正常人係要花十九幾二十年先可以住到層千萬的樓,咁點解今時今日你行去港島或九龍的豪宅區,仲有咁L多人住得起呢D屋呢?


答案,有無限的可能性,比如話人地一早早期買落,又或者人地炒股賺大錢,又或者人地一家人一齊供一層樓,又或者人地中左六合彩等等,我亦無從考究,因為又係果句,人地點住到係人地的事,亦即關我L事咩?而最重要亦最關鍵的問題係,我點先住到一層過千萬的樓。


老實講,要供一層一千萬的樓,你搞得掂個首期的話,其實供果part唔係太過份。你借500萬分30年還@2.2%都係講緊一個月還19K左右,比起叫你儲600萬出黎一定輕鬆好多,所以你只要比得起首期,理論上供一定唔會係問題。


從邏輯上黎講,上面的推斷印證一样野就係如果你唔係專業人仕,你唔係有咩奇遇中六合彩,你又遇唔上一個03年SARS后的大淡事的話,你要一步到位,理論上係無可能。呢個推論引申出黎就係你要買一千萬的樓,就唔可以一步到位,相信大家亦相當之同意。但隊長的結論如果只係話比你聽由細價樓一層一層換上去,你又會覺得我9吹鬼唔知阿媽係男人咩?


所以,如果你要隊長比一個方法你的話,我唔係會話比你聽一層一層換上去。而相反,隊長係話比你聽,買一層你心目中理想家居的方法只有一個,就係用"時間"去買。對於大部份人黎講,時間都唔係企係佢地果邊,時間係大部份人的敵人,因為要你儲十九幾廿年,每天你都要節衣縮食,又面對引誘,時間拉長左層樓都會放甩你的儲錢速度,所以如果你要得到你層dream house的話,只有令呢個局面逆轉先係皇道。


去到呢度,其實只要有幾層樓的讀者都會明白是什麼一回事。一層一層換上去的話,你賺的只係你儲錢落樓,同細價樓的升幅。不過問題係一層300萬的樓升10%,對比一層1000萬的樓升10%,高下立見,你不斷追緊一個高速的快車,而你的速度始終係追唔上的。而我的建議係,你要不停儲樓,一層300萬后,踩盡油門能夠再買的時候,就買多層300萬的樓,即共600萬的資產。一層600萬的樓,同兩層300萬的樓,最大的分別,就係你可以出租,利用人地的力量,人地的時間去幫你加速。


當你有三四五六七八層細價樓的時間,計數上你會慢慢發現,原來要追一層一千萬的樓唔係一件太難的事。到時的秘訣,就只係需要"等",等每個月的租金收入進你口袋,等租金升值令你的現金流增加,甚至等細價樓的升值,加上你的人工,你會發現成條戰線係順暢左好多,而時間亦將會成為你最好的朋友。我不敢保證你10年能買到一層千萬的樓,但我深信呢個方法,最起碼能令你一定有機會買到一層千萬的樓,問題只係你能否持之以恆去做而已。





Sunday, April 6, 2014

操盤實例 -- 新手上車財務策略篇

你好,

base on 我的收入和支出, 想請教我的上車機會及應如何計劃

age: 我和男友都是28歲, 想30歲結婚
以下支出及收入都是二人的總和

收入: 35000
家用: 5000
基金及保險: 8000
MPF: 1750
食飯, 搭車, 電話, 所有雜費: 4000, 好慳架!
月儲: 16250
股票+現金: 500000

現況: 無其他欠債, 上車無父母支持, 結婚預NET洗10萬

想買九龍OR新界細單位(當然唔係大西北啦, 除非唔駛過海返工)

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你地兩個人的總和就令我好難幫你地計數,因為今時今日部署買樓,一定要諗埋第二步點样可以買多一層樓又慳到錢,而呢样野就好大機會要你地分開名黎買野。


首先呢,作為自住,我建議你地結婚可以先買一層300萬左右的樓以9成按揭自住,首期連雜費就約莫40萬,加埋你預結婚net洗10萬就恭喜你啦,岩岩好清袋。不過清還清,由你send email比我到你真係買到樓同結婚,都可能有番一年時間掛,咁即係以你月儲16K左右黎計,到時應該都仲有16 x 12 = 192K責下袋唔會太差。


買300萬的樓借270萬(未計按保),30年@5.2%左右計算,約莫你的壓測係14825元 (每月供10251元),即係你地要其中一人搵大約25000左右,而另一個人搵10000蚊就可以用一個人名買住先。如果你咁唔好彩兩位的人工都係17500 17500的話,咁就仲有兩個方案的,一就係睇下你地邊位升職加人工可以拉高個月入,又或者買平小小的樓去番250-260萬,總之一句講晒,睇餸食飯。


唔知你有無追太多我個Blog,所以唔知你明唔明點解要諗一個名,因為再重申一個名上會的話,咁另一半個quota就未用到,到時你有機會可以再用多次9成上會買多層(慳好多首期),而且慳左個DSD,當然你唔知將來政策係點,但留待有用之軀係好緊要的。


試諗下如果第時你地條件好左,要買層500萬的樓,如果無9成按揭,你地要儲150萬,但有的話只需要50萬。無9成你地可能要賣樓搞一輪,有9成你可以keep住隨時層樓升左加按變收租樓。一來一回,你慳儲多100萬,可以係10年8載的時間,而且你再賺多個收租樓,又可能係10年8年的時間,今日的長遠部署,可以係咁易慳你地十幾廿年,所以唔好咁苯用晒個quota,唔係的話終有一日你地會呻苯。


買邊度我就唔答啦,有幾錢筆直自己到時搵樓啦,不過基本上你地都ready出手啦,努力啦。

Friday, April 4, 2014

操盤實例 -- 叻仔才俊篇

Dear 隊長,

睇左您個blog幾個月,十分欣賞您寧作真小人不作偽君子的個性,小弟有一煩惱,還望隊長撥冗賜覆。

先講自己背景,我係男26歲,今年結婚,未婚妻25歲,短期內無生育打算。現持兩個物業,詳情如下:

- 物業A: 2011買入300萬,現估值370萬,月供7.7k,租金收入11.6k。H+1% plan,聯名買入(後悔不已)。
- 物業B: 2012買入樓花413萬,上會預計月供10.3k,會自住。H+1.7% plan,男方單名買入,有ML。

其他資產:
- 人民幣定存約值港幣73萬,2015年初到期
- 純港元儲蓄保險(隨時可退保無charge或借錢不用上TU, 但退保後不能再rejoin)約21萬,保證回報約3.4%
- 有一車位40%擁有權,淨值約27萬,無現金流,不能隨時出售
- 現金約10萬(視乎結婚後有幾錢剩)
- 股票約12萬

其他現金流:
- 男月入38k, 女月入46k ,(未扣MPF)
- Tax loan 尚餘數萬,2015年初到期,負現金流4.4K
- 家用,洗費(不計供樓)等每月約26K
- 稅,預計明年約10萬....


投資選擇:
- 每儲100萬再買樓收租 (net r =6-7%; NCF/initial investment <1%): 好處, 每月派彩(雖然好少); 壞處: 政策風險(短期升值潛力不明), 要俾DSD
- 高息債券基金 (r=8%): 好處: 每月派彩(每月0.66%), 彈性高過做定期; 壞處: 價格會波動(每年10-20%), 有管理費(reflected on fund price, 無其他charge), 升值潛力不明
- 擺ML等樓價跌再入貨 (r=1.9-2.15%): 好處: flexible; 壞處: 回報低
- 繼續人民幣定期(r=6.5-7.5%): 好處: 回報ok而穩定; 壞處: 零彈性
- 隊長有無其他建議?

煩惱:
- 物業A利率太低及做緊38年按揭, 不能轉按或轉名, 否則供款大幅上升, 有咩可以搞?
- 買乜都要俾DSD, 點拆?
- 有無需要重組現有資產組合?
- 物業、HYB fund、RMB 都係低彈性資產, 基於我的情況您會點揀?
- 若人民幣到期後可即時再買一層, 但在目前環境下9成以上資產放在物業是否合適?

隊長我都知我好煩,個case可能略嫌複雜,但希望您有時間指導下小弟,萬分感激。

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江山代有人才出,一代新人勝舊人,係我睇到你個case的感慨/感覺。


你兩位人工高,有投資慨念,仲要得26歲,仲要係三年前的你,即23歲就識買樓,加埋你地兩個成80幾K的人工,到你地35-40歲時,呢個香港都可能比你地買光了 :)


講番你個case,首先你地能夠攞到個38年的H+1%,唔夠兩個月當時已經比政府停左呢D千年難得一見的荀plan,係就係聯名柒左小小,但我建議你諗都唔好諗去搞呢part以免晒左個世紀好plan。


但係唔搞你個世紀好plan的話,即係唔可以甩名,亦即係你無得搞個DSD。不過換個角度,就算比你搞到甩名,你兩層樓,一人一層,都係要比DSD,呢part無得搞,唔好諗呢D la,唯一諗的就係買細D層樓輸少D DSD算啦。


睇牌面其實你好清楚自己玩緊乜搞緊乜,你亦都有買樓收租呢個財務自由的思維,又有買樓的經驗,老實說我無太多野再幫到你,而計數上果D亦無乜太大意義因為你自己都識計。之但係如果係比小小意見的話,我反而會覺得盡量用ML建築你的防線或者係一個stupid但係又安全的方法。


換個角度,你問我咁多唔同的投資產品,有D我知係乜,有D我堅未玩過,我無法去品評風險。不過,我只知你呢家有好大舊錢係樓市,而樓市的高速期過左,接下來的低速期,也許上也許落,將舊錢放係人仔定期好OK,但之后我就建議放晒落ML度。而當舊錢係大到可以又買多層之后又鬆動的,你可以選擇買多間,不停咁一間一間儲落去。可能你會問我幾錢先叫鬆動,我可以答你的係因人而異。


反而我希望你認清自己的條件,因為你咁后生就識得玩,而且人工兩個人加埋也很高,又無乜負擔計,理論上你兩個承受風險的能力係比好多人高,所以你中意一夠錢買多層係得的,呢個亦係隊長的行為同作風。不過隊長係一個risk taker,我感覺你都係,但你係唔係risk taker同要唔要去take個risk就又係令一個問題。換多個角度黎問,你可唔可能賺晒全世界的錢,同埋你又怕唔怕一鋪清袋由頭黎過呢?如果你問我,我答我會怕的。


所以,係技術上無野幫到你,但係理論思維上大家可以再研究下,而隊長係希望盡量因時制宜,即市好時就摶D,市弱時就守D,但直至舊年年底隊長仍然係摶到單車變摩托的,但去到今日我睇一睇將來的前景,我相信係時候要收歛少少,因為樓市有時亦如一架鉄達尼,轉身係好困難,當你見到個冰川時,基本上就已經轉唔切彎實撞。故此,呢家未睇到咩實制野會冧,但係風險因素我感覺亦在上升中,故此我會選擇維持現狀開始建防線,建防線唔一定代表睇淡,只係收窄注碼而已。


所以,你之后點玩,我只會建議你小心行事,賺少D,穏陣D,你后生遙遙已經有今日的成就,唔太急進的話,我唔擔心你有咩問題,問題只係賺多定賺少。









Thursday, April 3, 2014

樓價下調的死仕

按摶奕論的法則思考,我們一般會預期對手在我們做某一決定後,因而佢地作出的反應,而我們再推論會有什麼結果時因而再制定策略,這種演算可以一直推到最終的結果,是一種很自然又很合理的推算,最普及的更莫過於在麻雀枱上。


不過,如果利用摶奕論的法則思考套用在現今的樓市上,又或者多多少少可解釋而家膠著的樓市。首先,相信今時今日的小業主都係比較有實力的,因為你如果有加楂幾層樓的,好大機會好幾層樓都最少係用5成上會,無乜咁上下錢的人唔會楂到幾層樓;而得一層樓的人,亦好大機會一係早年買落,現價比起買入價已經有一個好明顯的升覆,輸三兩成都未必會入肉,而近年買的亦要通過嚴謹的壓力測試,以前你搵3皮買300萬的樓,而家搵3皮只買到250萬的樓,再加上成交特別少,呢堆marginal的上車客可能都唔夠整體樓市的百份之二;所以係小業主的層面,相信非常是有實力的。


地產商方面,+X哥亦講過呢家行家係處於歷史的負債低位,一方面根本無資金壓力要出貨,而另一方面地價高企,但樓價不升,唯一的後果就係發展商唔投地,或投左唔賣等岩價先賣,玩拖時間亦一定可以同你政府慢慢磨,中間擠牙膏咁陰D陰D去貨都夠食本,而且發展商最多只可以接受平賣小小搶盡二手客源,但要佢地主動推冧樓價我相信除非佢地手上無晒地,如果唔係都無乜可能,即係話無原因,無誘因的情況下,小業主同發展商都無乜特別需要賣樓隊冧樓市。


但政府而家出三辣招的目的,一方面當然係想壓主個樓價buy time同埋話比人上車,另一方面亦想樓價如果可以跌小小番落去之前的水位等有需要的人買到樓上到車。我用跌小小的原因係因為我相信無政府想見到樓價以崩盤式下跌,導致全城仆街先開心,所以政府的立場係應該望樓價下調就好,但問題係大家心目中就只係估下跌幾多左右,即10% , 20% , 30%?


好啦,當然我地睇番今日個市,我相信無人會否認個價係真係無乜得升,但實情無得升的原因亦好主要來算三辣招,而當中尤以BSD最惡。如果你唔認同的話,試諗下,如果呢家BSD放鬆番,你估大陸班友會唔會即刻比Agent call落黎狗衝買樓?如果會,你又認為樓價會向上定向下呢?我深信九成九都會係估向上的。


所以如果推論落去的話,我係政府就一定希望樓價跌到某一個心目中的水評,即如20%咁講,然后就乘機放寬番三辣招,一招救唔到就兩招,兩招救唔到就三招,到時需求大增番,咁就功德圓滿同市民講政府成功救市,而到時下調的勢頭應該會被拉起,也許放寬完唔夠一個月就有一個V型反彈都未定,因為跌左20%的樓市,又抵左,又無左辣招,上面班同胞一定好快同你炒晒底。


如果呢個演說你係認同的話,咁呢家欠缺的,就係一班死仕肯掟貨出黎,可能大約300-500宗向下行的10-20%,拉一拉低成個市的成交價,讓市場吹一吹淡風,到時政府就有名目退市。不過問題係如果無人有需要賣樓的話,一方面何來死仕?而更重要的係,連低能果個都知政府一退市,個市就會即刻彈起,即你如果賣平左10%,政府一退市你就會比佢夾到JJ都爛買唔番,我唔係話大市唔會跌,但問題係問一問作為業主的你,願意做一個讓樓市下跌一個月的死仕嗎?


Tuesday, April 1, 2014

操盤實例 -- 還清貸款篇

隊長,您好!

看了您的Blog很久, 很佩服您的投資眼光,也很同意您的很多看法. 現有一事請指教, 非常感謝!
我和我先生同是45歲, 有一個2歲的仔仔, 請了一個印傭照顧, 雙方父母都有經濟能力, 我們所給家用很有限, 可以不計。

- 先生月入約HK$45,000.00, 我月入約HK$30,000.00, 
- 有一層2008年尾買入的3房聯名的自住私人樓, 月供約HK$11,000.00, 仲有HK$1,600,000.00的貸款未清還, 
- 另有一個先生名的出租車位, 不須供款, 租金收入每月HK$1,700.00
- 另外我們有大約儲蓄HK$3,500,000.00

本來我們準備等樓價跌多10%就買多一層樓收租, 但若果政府不撤辣招, 我們覺得樓價長期來講都會向下, 買樓收租已不是一個好的投資, 所以很想還清HK$1,600,000.00的物業貸款, 等樓價跌多D再做打算, 還有我兩年後會提前退休回家湊仔, 若果您是我們您會怎麼做呢? 我們現有的儲蓄HK3,500,000.00應該如何去做一些投資呢?

希望您百忙之中可以抽空指教, 非常感謝!

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兩位45歲的讀者足足大我十九幾年,真係多謝你地俾面細佬,不過你地個case都真係幾過癮,但亦證明兩位也許都未必睇過晒細佬的拙作。


首先第一样野要回應的,就係你話先還清物業貸款呢下,等樓價跌多D再做打算,我反而要問番你咁樓價跌的時候,你邊度搵錢黎接貨?


而另一方面,你說你會退休回家湊仔,即係你第時將來主要收入將會係靠你老公,而少左你的收入,儲錢的速度就會慢左,對於你個人黎我相信你們有的野,都好足夠你唔做野的,但對於你老公黎講,我相信佢都仲係有排都無得退休,因此如果我係你就要諗下點鋪排之后落黎的財務安排。


First thing first,第一個好錯的諗法,亦係好多人會諗的,就係退休就最好還清晒D債。某程度上係有道理,因為退休係無需摶殺,有足夠的錢退下來就好。但你個case係你有一大舊錢但只係1700蚊被動收入,好話唔好聽真係完全唔夠,所以你還晒D錢就等於將自己的子單耗盡,無得再撕殺,亦即玩完,故此你千奇唔好諗住還清,相反,你要諗下點样借盡先岩。


接下來的,我會教你點样執靚你盤數,先再討你討論買乜,而無錢就乜都唔駛買,所以有兩样野要做,一就係你地要甩左個名比你先,因為你準備退休唔做野,所以你個額係將來會無左,目的就係放番生你老公個額,到時你地睇岩買多層或兩層,你老公都唔會有任何限制。


以你上文講你地2008年買三房,我諗呢家層樓都起碼6-7球或更多,所以我就針對你30000蚊可借幾多錢黎睇。你45歲,有D銀行只會計70年 - 你年記,所以我會用25年@2.15計,對比你30000元收入的60%壓測(即18000元),你最盡可借約莫400萬元,每月還款23734元,壓測則為17247元。借400萬的話,緊記個deposit link account,即50% 你outstanding mortgage的額係可以用存款去抵息,即係你借400萬有200萬的按揭息口(2.15%)的存款額去抵鎖。做左呢個動作后,你的現金將會由350萬大幅增加至610萬元(仲未計你有cash rebate),而你每個月的供款其實都係呢610萬度扣,仲有200萬的存款額抵息,爽爆。


到呢一下的時候,你可能就會問我攞住咁大舊錢做乜好,本身有350萬都諗住還晒債,而家仲講610萬,D錢洗唔晒喎? (真係串的煩惱)


當然你地兩位話個樓市會跌,我唔打算去同你地討論timing的問題,但純以討論的形式你可以諗兩條路先:


1. 200萬keep cash係個depost link,剩番的410萬你可以夠癲的買隻中銀香港或內銀股,呢家去到4.5 - 6%息率,唔計股價你買400萬有成180000元至240000元的股息一年,即你每個月有15000至20000元的收入,不過你要承受個股價跳動的快感,就算呢期係52週低位,我認為買得過,但都唔表示無下跌空間。


2. 你有成610萬係手,可以諗下點样maximize個買樓的投資(或買D樓買D股咁啦)。個人認為,你地可以諗下買兩層250-300萬左右的樓,每層都借50%上會,用你老公名都夠晒有突ga la,假設攞盡D係300萬的樓,首期大約去你地315萬,每層借150萬,25年@2.15%即每月還6467元。同样記得又攞deposit link account,計一計數你呢度就令你地得番295萬左右的現金,但又多番150萬的deposit link額,即total你地總共有約莫350萬的deposit link 額。


300萬的樓當衰衰地收11000元,每層比到你淨現金流入約莫4500元(未計雜費),當你兩層加埋係8000元的淨現金流入,即係你層自住樓每月供少8000至15734元,輕鬆左唔少。你夠Pop的話,你仲有能力買多一甚至兩層,你現金水平就會跌至接近零,但你每月供款就又跳到落去7734元左右,1間屋就變左開到5間。但係我唔會建議你咁盡,買住兩層先,然后如果真係跌咪買多間囉。


諗就係咁諗,但買果兩間300萬的樓係咪即刻做,定係遲D做,你地自己話事,即你諗如果一年后買300萬的樓可能會大過好過而家的,咁你地自己諗。不過我的建議係唔好成日諗賺盡又或者輸盡。我當你呢家610萬,你可以分三注入又得,即你今年買一層收住租先,出年升跌都好,又買多層,后年升跌都好,又買多層,賺你就賺唔盡,但蝕你又唔會蝕得金攞,不過行呢條路的好處係時間會企係你果邊,你老公供多十零廿年,幾層樓慢慢就搞掂,到時就到佢享福了。