操盤實例 -- 80後準新婚上車族

隊長!有刨過你啲文章,對於你對樓市o既見解同睇法都幾認同。但我依家既處境,有以
下事項想請教︰

背景:  24歲,月入24k,手上持有現值400k股票,100k現金,每月儲10k,家用5k,由
於係supervisor平日應酬萬歲好難減少所以一個月計晒所有洗費平均每個月自己用
6-7k,剩返每月2-3k係備用/儲夠去旅行咁,但如果有需要儲多2k左右我覺得都可以
諗。現在同屋企人住。

呢年半我係股票上投資有23%回報,但好明白自己唔係股神,呢d回報唔係必然,但穩陣
收息ge股票大概佔左profolio 40%,回報5%左右。

由於想係15年結婚,所以都有買樓ge打算(男友月入14k左右,諗住佢主力儲錢結婚,所
以買樓上我暫時係想自己搞掂),但有d野諗得唔係好清,希望隊長可以指點:-

想法1: 依家去盡買左個三百幾萬上車盤先。 但上車盤一般係細/地理位置麻麻(我理想
係住東九龍),萬一樓市跌,要長揸個盤咁個地理位置又唔近屋企人ge話會好影響我地
想生小朋友ge計劃,驚縛死左d錢。而且我自己買樓好似過唔到壓測。就算勉強買
左,差向,管理費,維修費樣樣都係錢,除非cut家用,如果唔係好難生活。

想法2: 等多兩年,有信心儲到800k (未計投資回報),希望一買就買到間大d/就腳d 
ge自住樓。但之前隊長講過,萬一樓市跌,首期成本上升,到時分分鐘要有1000k先搞
得掂個首期,咁我就唔敢肯定買唔買得掂。

我份工係好穩定ge,每年人工加2k左右,預計2-3年後可升職人工就會有43k左右。所以
如果2年後先買樓可能會輕鬆好多,但我最驚係到時反而首期都未儲到(因為銀行關水喉
而樓價又冇想像中跌咁多—我都唔信樓價可以跌多過30%)

以我ge profolio,可以點部處呢?邊個想法較實際呢?

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你個case我認為要分階段咁去計劃,亦即是說你唔好將幾样野撈埋一齊就設定成一個目標,也許咁样會易諗好多。


在你而言,我認為你可以先諗一層得寶的細單位,其實細一你都無問題,可考慮下2.6-2.8M買入311/334/343的盤。395/397的盤你可能會超筆直,所以計數上現刻你未必搞得掂,除非你買的時候再加番兩三千蚊人工。


假設你要買入2.8m計,首期雜費連簡單裝修可能用你400K左右,我相信呢個筆直對你黎講都會比較舒服,只需要賣晒D股票就OK。以2.8m計,你借9成大約即係借252萬,@2.15每月還款9504元,壓測13759 元,相對你的人工60% 14400元,壓測無問題。每月供9千幾蚊,你每月能儲10K的話,理論上都可應付。


以你現時人工黎講,你未必可以買得起一層300萬以上的樓,而就算你之后買到,我個人黎講都唔建議你這種頂頭鎚的方法,即有小小頂到盡先岩岩買得起供得掂的諗法。相反如果你呢家買一層細小小的兩人自住,就算係studio好,或者細細地一房,趁后生呢家捱得就捱下。而且細細地都好,衰極都叫自住樓,大市升就一齊升,跌亦有限度,點都賺左個自住,人生會踏實D。


呢個計劃的其中一個主要目的,就係為你下一層樓而鋪路。生BB係人生必經階段,但我聽你的狀態,斷估你唔會係已經有左,即我認為你叫做無即時急切的需要。而且,你好有信心咁話比我聽你會加人工,又穏定,2-3年后就有43K一個月,比而家多成19K,我估計兩年后的你,就算呢家買左一層細樓住住先,亦一样會有番400-500K左右的現金。


想像一下,到你兩年后,有自住樓一層,400-500K左右的現金,彈性就好大了。一方面你可以再儲多一兩年,而呢一兩年除了你自身的人工外,仲有你老公係結完婚后的積蓄,到時你經濟條件許可下,先再買多一層大小小的三四百萬樓自住,而呢家呢一層細的,也許也可以諗下如何出租。當然9成上會是不能出租的,但幾年后的按揭狀態係點無人知,或者層樓升左,轉一轉按到時就可以出租,也說不定。


希望你明白,人生好多時有好多野會抽你後腿,而現在係你最無負擔的時候,要摶就係呢D時候摶。到你第時有左BB,小朋友幾十样開支,加上要照顧小朋友自己更加開始無乜心機在職場摶殺時,你今日有無計劃去制造passive income到時就會產生莫大的作用。如果你呢家唔識玩,好大機會到你生完BB后,你會發現你個人變得要更保守而更無得玩。所以今日的一念之差,我大膽講句可以影響你和你家人的人生。


大方向就比左你,點行你自己諗,不過再提醒多一句,投資涉及風險,嬴輸都唔關我事,有咩自己楂番fit,唔好到時喊住賴我 :)

留言

  1. 支持隊長說法,時間係唔會等人好快過,要把握時機!我轉眼已經十年,回想起來已把握了那個時機自己一個人8k一個月都走去買樓。努力!

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  2. 為第二層樓舖路,似是不二法門,請問隊長揀淘大會否好些?

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  3. 我同呢個女仔都係差唔多case, 好認同隊長的講法, 但如果我用9成上車, Let say 2-3年後我買第二層, 第一層放租, 但9成上車又唔放得, 即係點? 係咪要偷雞先做得? 隊長可否解說一下? 謝謝!

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    1. 你咁賣廣告咪只令人討厭。

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