隊長增值服務

財務自由僱問服務 [讀者來信]一個簡單的過程,令你明白下一步該做什麼的機會,向財務自由向前踏出成功正確一步。
隊長裝修僱問服務 [裝修服務]第一次買樓裝修怕比人呃?試下我地呢個服務啦。

Thursday, April 30, 2015

寧為雞口,不為牛後


隊長今日踼完波,慢慢係一隊膠登足球隊下變成隊中主力,雖然明知球隊實力係好普通料,但不期然有種滿足的感覺,或者係因為知道只係娛樂的關係,又或者配合隊長一貫的性格,隊長始終中意寧為雞口,不為牛後的這種精神。


簡單講下呢個寧為雞口,不為牛後的概念,個典故我就唔係好知,但從字面上都可以大概知道,寧願響比較細小的雞排前面的,好過你係比較大的牛做排最尾的。


其實香港地競爭好激烈,由細細個開始已經要鬥呢樣鬥過樣,如果你總係係比賽中不停受到挫敗,隊長個人黎講係非常唔認同的,因為人的鬥心會係無數次失敗中磨滅,所以好多小朋友夾硬被家長谷去名校,當然如果讀得到就最好,但如果入到去總係排倒數尾幾,夾硬黎都唔係一件好事,倒不如去間次小小的學校,可能好易就排番上較前的位置,人生有鬥心先有希望。


相同的情況其實例子多的事,例如跑馬就正正係一個好例子,你隻馬叻的,推到上一班甚至跑級際賽都無問題,但你隻馬唔夠班的,推到上去就永遠只有陪跑做綠葉,馬有時輸輸下就無火,想Win都難,反而輸輸下落番班又操番起個狀態,贏面又會自不然大番,但係結果決定一切,係贏馬就有獎金,係輸馬就只係陪跑,話之你跑咩班,勝者就係為王。


所以,隊長認為世界競爭咁大,正所謂人外有人,天外有天,邊有話邊個係世界之巔,而且做人唔一定要做世界第一先可以生存,所以既然都唔一定係第一,又唔係第一先可以搵食,退而求其次就只需要係你競爭的環境下可以出眾便是了,如果認為自已再多的,可以繼試下更上一級去再作挑戰,不過如果贏唔到又唔駛太灰心,因為比上不足,比下有餘,你知自已總好過一些人就是了。


講呢個主題的目的,係因為有時睇報紙又好咩都好,會發現某D人根本唔駛諗咩財唔財務自唔自由,但有錢的話買層豪宅五千萬,楂幾年就億幾賣左就得,而佢賺的錢基本上係我地呢D平民扭盡六壬都諗唔到出黎的,無奈的係有時知識同實力係唔一定在同一水平,先天的優勢係贏你就贏你。當然,你睇我好我睇你好,呢家亦有好多人會覺得隊長好勁,因為當你一層樓都無的時候,有人話比你聽你有幾多幾多樓,已經可能是個巨人。


另一方面,其實工作上思考前路時,有時都會諗究竟你想係大的平台做比人點果個,定還是係較細的公司,做點人果個?答案未必係絕對的,不過當一個公司係沒有出頭的機會時,也許係另一個比你發揮又能做較前位置的工作可能會又有另一番天地。好多好多決定都有唔同的考慮,不過以寧為雞口,不為牛後的思維作主体,一直暗地裡引領隊長的人生。






Monday, April 20, 2015

網上地產世界


唔知由幾時開始,網絡出現左繼財演后又一堆的網絡紅人,以教人買股買樓為主題,慢慢就形成左一股新的財金力量,當然隊長也是芸芸網海的其中一人。


當市場上面充斥住唔同的聲音時,有時會發現原來要講自己的心得,未必真係有實力,可能係因為大家只係躲在电腦后面,你見我唔到,我見你唔到,睇到的只係facebook或blog入面的文章數量同簡單的背景介紹,然后可能就有唔知幾千幾萬個like咁,,一個blog的質量,最恐怖的就係慢慢變成由幾多個like或由乜野平台所定型,而唔係本身文章的內容及視野所定型,有時作為都係網海入面其中的一人,不得不感慨原來"咁都得"。


具体小小咁先講傳統的傳媒,可能大家會認為上電視的財演或被訪問就係一定有番咁上下,無奈有時我見到被訪問的嘉賓質素真係好流,有時可能連個編採的,都可能根本唔識分咩係有料咩係無料,有時亦不得不對節目制作的人擺出一個問號?


不過制作越來越差的,其實除左嘉賓之外,點名開評有線的樓盤傳真同有線其中一位財經主持人的質素都真係每況越下。樓盤傳真的敗筆感覺上就係編采好鬼偏頗,感覺上好似一堆淡友制作個節目又忍住唔太明目張膽咁每集盡吹淡風,不過我唔知佢地幾位主持人有無買過樓/買多過一層樓,但係制作上的用詞同角度都比我一種只係知樓市外部環境,但卻未嘗進入樓市世界的感覺出發。


另一個問題就係有個男主持係moneycafe成日都係度自己表態講自己意見,但視野深度同商業視角都好淺,其實講真如果唔夠班的唔緊要,做主持只係平衡個節目的討論,無人叫你撘爹,請得D嘉賓上黎就比人講,獻醜不如藏拙,唔出聲無人話你啞,何必成日要插把口入去拉低個節目質素呢?


講得興起,另一個好bother隊長的網上平台就係星島地產網。本來隊長都日日會睇下,不過自從唔知幾時開始佢地迫我每次進入都放條片我睇的時候,每次把死人聲播出"各位網友大家好,今次帶大家睇地盤",我就覺得好L煩。我唔知星島係咪風水唔好定係公司壓力好大,播片果幾把聲日日都可以做到"死老豆"或"生意失敗"的效果出黎,本來如果我唔click黎play都算,但你下下自動播放,我每click一個新聞佢又播一次,感覺同係大酒店有人嗌"有客到"一样咁L煩,搞搞下我已經差唔多放棄左星島網站,堅趕客。


另一個平台yahoo就仲好笑,好就好在搵左秀怡BB黎拍D片拍左幾十集,我當純睇秀怡就叫做ok,但內容我真係唔知係我係咪唔夠降低自已水平得夠低,定係呢家睇D人的水準低到咁,有時D問題我聽到真係想一隻mouse車埋個mon度爆開佢,我真係無諗過問題如: "Hello XX,我想問下買樓點解要做按揭?"都會係一個問題,仲要係yahoo咁大間公司拍的片?仆你個街最大穫係有人真係答佢可以答成分鐘先頂癮。大佬啊,最簡單的答案咪就係你唔夠錢所以要問銀行借一部份黎買囉!我諗我就黎拍套片問我去美國點解要撘飛機都可能呃到like,簡簡單單答一句,屌唔通行路咩,應該都呃到一萬幾千個like卦?真係咁都得?唔係吓嘩。


諗番前排又去書局睇下我本書賣成點,又比我睇下睇下見到人地D書,八掛睇一睇,本書明明就寫講買日本樓,但係有一半都係講做香港樓按揭?番到屋企就見到原來仲有堂上可以學上車,成件事原來都真係無需太多經驗,不得不教我嘆為觀止地問一句,咁都得?


做左百彈齊主,其實睇得下的地產相關資訊都有好多,本來我認為施永青的Blog同湯文亮的Blog先比較有質素。唔係要擦鞋,但起碼人地係堅係呢個行業打滖,而且size比大部份人都大,佢地成功一定有番咁上下視野,消息亦一定比較上快,所以參考價值亦比較高。不過施生就多D世界大事政治命題的野,未必下下同樓市有關,但隊長都亦為比較上有開闊視野之用。湯生就日日都大部份同樓市有關,但湯生其實同隊長都面對同一個問題,正所謂players know players,日日叫你寫一篇文出黎,其實邊得咁多野寫。有時無野寫,就夾硬將D野重覆又重覆,由其是樓市唔夠旺唔夠多消息之時,呢下亦真係拉低左湯生文章的質素。不過最近湯生唔知係咪痴左線,自從細價樓爆破論出左之后,好似完全無法自圓其說,之后就開始勁走火入魔,一時又吹有幾多二三四按,一時又話呢家D人買樓一定係借財仔,然后又話一個賣到勁好的緻籃天賣唔晒,然后又話買左的人一地要沽出細價樓............離地得好緊要,所以又要放棄。


最近隊長為值得追睇的人物就係汪敦敬,唔係因為佢睇好的問題,亦唔係話湯生睇淡就柴台,只係大家睇出黎的數據能說服隊長而已。舉個例,汪生說佢公司300-400萬的放盤量在倒數,呢個係一個實質數據,但湯生話有1000間財仔 x 15個二三四按就係15000宗,呢個數字似9up多D。老實講,個人認為PP的數字分析雖然好長好悶,但質量係完勝。


講左咁耐,你可能會話咁隊長你又好得過人地咩?老實講,自隊長流連於地產相關的網絡世界,隊長只係一個普通料的人物而已。相比財叔,YC,PP以及係湯生個blog留言的,都係高手芸集之地。香港地靠收租為生的,絕對唔係一個少數目,以實力同眼光黎計,隊長都一定唔係一線的投資人,但作為小投資者又肯寫出黎話比你聽點玩的,就真係少之又少。不過隊長係香港的網海入面黎講,Blog的質素未必及網絡唔出聲的一眾高手,更未必係樓市Blog最好的一人,不過至少係"肯寫野"的人黎講,總叫做有番咁上下質素無欺場。


打咁多野,其實都係想因為最近見到好多地產網絡世界的古怪現像,特別係原來當自已寫寫下野時,都會有D無厘頭的Blogger會唔認同甚至唔中意你。所以呢,大家唔喜的都勿插,因為呢篇文是主觀的。





Saturday, April 18, 2015

年代交替


早前有網友留左一句「十年前我地係係一個現象,十年後我地就係一股力量」,的確令我好深刻,因為隊長一直都有睇到呢一個現象,而呢個現象再催化落去,究竟香港的社會同樓市會變成點,實在令人值得思考。


首先,隊長先講下呢句野的個人體會,係來自於隊長的工作分享。話說隊長同好多人一样都要中港兩邊走,早於2005年己經有呢個工作的pattern(即十年前)。然穿梭來回香港同深圳,好多時過關你都會見到一個現象,就係有好多好多的小朋友。但如果細心分一下年份,由2005年的時候,大部份的小朋友都係手抱或手拖,以家長接送為主,到2010后左右,福田口岸又唔知從幾時開始出現大量的幼稚園的番學鴨仔團,一個跟一個咁過關,而到最近,你會發現過關時已經有D中小學的香港學生,坐係你隔黎講流利普通話放學番深圳。呢個現象正正就係十年前只係一個現象,但如果再十年后呢班係香港番學的單非雙非,就會變成一股市場力量。


大家如果還著眼於點样落閘單非雙非以致自由行的反溝淡行為的同時,一股你無力對抗的香港新一代單雙非慢慢就已經成長,以前你想搞政策黎搞佢地,會唔會有部份人的思想可能比較左,或比較大陸,無人知。但如果你計一計最早一批的所謂「二奶年代」,即95-2000年的單非小孩,今年15-20歲的佢地快將投入香港的勞工市場,以當呢個時代開始,本身帶有國內背景的小孩,係十年前可能係一個負累,但十年廿年后,隊長認為佢地的競爭優勢又會比香港的土炮小朋友勁,因為佢地更捱得,亦更接近國內的脈膊,又有語言的優勢,又可能願意長居國內,以上條件隊長認為呢班小孩更容易成為未來的社會骨幹,支撐未來香港的社會成長。


單雙非的成長係一個未來的數,如果你己經工作中,其實佢地的出現係唔會威恊到你,因為大家競爭的時間唔同,不過如果你有下一代,或準備要下一代的話,咁你就要關注一下呢個議題。當然其實情況又唔係太差,因為70-80-90后的你係一個現在式,如果你望落去有一班單雙非黎緊接棒,其實你代入一下50-60后,佢地亦一样睇住有我地呢班中青會係未來接班。換句話說,你可能對呢個社會有好多不滿,唔妥你老細,唔妥CY之類,不過十年人仕幾翻身,80后以前比人話係廢青,但只要你唔係堅廢,80后的時代就快會來臨,新一代的人慢慢會接棒,領導社會的進步,但當然再諗遠D就會亦有我地退下來的一日,呢個就係時代巨輪的殘酷。


用左咁多篇幅去講呢個年代交替的趨勢,其實套落去經濟同樓價都係有一定的參考價值。80后以致新一代,一直被標簽為唔捱得的廢青,攤大手板就問老豆問政府攞著數,其實呢個係一個環球的形象。無計,由80年代全地球一線的地區都進入左一個物質較豐富的時代,當時的父母已經開始識愛鍚同保護,甚至過份受鍚同保護自已的仔女,所以我地呢代的成長係的確有一種唔太勁捱得的DNA植入左。故此,你可以睇到好多地方的青年,如希臘,西班牙,澳洲以致英美日中,都有唔做野等人養的現象。


而當一個社會慢慢由呢種現象變成一種要正視的聲音,政府就無啦啦要孭起左一個責任,呢個責任未必係公義,但好多道德L同政棍都會借呢D爭取福利而攞選票,所以當一個政府搞唔掂,如希臘咁,佢係無能力去諗點样化整為零由頭黎過,因為無人會肯破產肯捱,個政府想由頭黎過的係會落台,然后由賴債的政府再上台,所以無得搞的情況下,係任何政府能夠控制的情況下,任何錢能夠解決的問題就要用錢,而唔夠錢的情況下就唯有印錢。


環顧一下而家全世界打緊貨幣戰爭,英美日歐中,全撚部都係印錢的國家,點解?因為無人會take the bullet由頭黎過,所以係一個如果有股災有經濟危機的情況下,今時今日的呢個世界所有政府都一定諗第一样野就係點样印錢救市,救左市先慢慢諗點样改變個market structure以防同一件事發生。之但係印錢又會發左一班人,呢班人又會慢慢引導其他的政治同經濟問題,終有一日又會引發另一個金融問題,沒完沒了。



推算太複雜,但要認清一個因果關係就係如果一班懶底的人話事,呢個世界只會不停印錢不停QE,而不停印錢同QE,只會令資產不停升,通脤不停升。而當通脤不停升的時間,窮人一般最慘,資產價值亦會好唔合理,到最后一個大家都唔想見到的結果可能就係作反同世界大戰。不過呢個咁誇的結果,以及整個趨勢,都係無人能夠改變,世界係要向呢個方向走,你係奧巴馬習近平,都阻止唔到人地國家唔印錢。所以,唯一能做的就係認清大勢,買樓買資產自保先係上策。









Monday, April 13, 2015

股票大時代


最近最熱門的一個話題,當然唔少得股市好似食左春藥咁由25000點直衝上28000點,創2007年海嘯後的新高,當中唔少人的死股翻生,更有唔少人膁到痴左線咁係期指輕易執幾十個走。


只要你唔小心楂一張期指,以50蚊一點計你一路坐到今日,大約1張就執15萬,如果你楂多於一張就更肥。係各大唔同的討論區同群組,一些朋友以及朋友的朋友,據聞執百幾二百的人都有。呢家下下日日都升500點1000點咁,成交大到痴線,造淡被夾果班人真係好大穫,而好友當然high到唔識講野。


對於股市,隊長好耐之前已經沒有沾手,一方面隊長cash少,二來可能係輸足幾年,先比你賺番一穫金,如果真係玩,都可能係叫做咁多年打番個和,或比你一次執多十萬八萬,始終隊長我玩樓多過玩股,所以就算玩都係有限數,自問食正都唔會食得好深,所以亦白白錯失左呢個黃金機會,呢家的心情就有小小平常心咁去葡萄人地賺大錢 :)。


不過係大時代下的股市,隊長亦唔係無受惠,隊長抱主一個諗法就係股樓係有一定的互惠作用,係股市極暢旺時,對樓市係有一定的正面影響是肯定的。就前幾日而言,已經有報導指有上車客因股市賺錢就買左青怡花園,而我相信如果你去問緻籃天的買家有無因為股票受惠而更加進取同肯定咁去買,我可以都幾肯定一定有好大部份人部你有,因為無論財力上可能有準買家執多左十萬八萬條數易計左,又或者只係心理上覺得自已D錢多左買得舒服左,都一定會係心理上加強置業的信心。換言之,樓市係股市暢旺下,價錢就會更硬更容易上,所以隊長楂住的貨,都會受惠。


其實隊長認為樓市同股市的關係就好似美國冒險樂園(或者歡樂天地,如果你係夠老的話),你入左去玩就用錢係入面轉下轉下,但如果比你中一個大獎攞好Q多獎劵的話,作為一個散戶,cashout換獎品就一定換大獎,亦即係一層樓。其實係香港地,一個普通人你比執一舊大錢,你一係就豪豪地食下佢飲下佢或者去旅行用下佢,但係再用唔晒的話,之后你走唔甩就係車同樓。大部份的香港人,其實住的空間都係相對外國狹窄,所以有9成人搵到大錢賺到大錢,唔諗投唔投資,唔理有無樓,都會有改善空間的需求,2房變3房,3房變4房,舊樓變新樓,好多人都未滿足住屋需求,所以呢家股市好似派錢咁送比D散戶,下一步自然樓市就會又推上一格。


所以作為樓市投資者,我都好希望股市能夠再創高峰,好話唔好聽如果今次一下炒到30000-40000點,我真係睇唔到香港的樓仲有幾耐可以係400萬樓下上車。不過,更重要的係唔好升得太急,要維持一段時間咁上,唔好用3幾日上30000幾點后,然后又一插番2000點咁搞到一班人變晒蟹,只要股市能夠維持高位再孕育散戶獲利,今年的樓市就更加好似啪左類固醇咁節節上升,大家睇黎今年都可以一齊食大茶飯了。





Thursday, April 9, 2015

年青人的上樓機會


之前我提出話400萬之后,已經成為一條貧富分界線,而未來的香港係沒有年青人的份兒,有讀者即刻反映話唔駛咁悲觀,而且年青人唔應該一畢業就諗買樓,有邊個唔係努力工作咁,捱出頭黎先講買樓,所以隊長係過份悲觀咁講。


老實講,作為一個既得利益者,上唔上到車其實關我L事?不過,係事實的野我睇到,亦不防一說。


就目前的市況同政策黎講,我認為呢件事已經唔係好關年青人努唔努力工作捱唔捱事,因為有D野係現實問題,唔可以下下一本天書用到腦。舊年的話,我會話后生仔要捱要努力,因為機會係叫做仲留到比你的。但今年,樓價升到呢個水平,再咁落去就唔係能力問題,係真係計唔L到。舉個例,如果你人工不變,呢家上車盤要1億咁講,你唔可能仲話叫個年輕人努力,甚至任何人努力工作去上車,因為你點計你一世人都可能搵唔到1億,有的都係你一個人咁叻仔,但社會普遍都係搵唔到,呢個就係要面對的現實。


當然今日的市況又唔係咁惡劣到話1億上車盤,之不過以稍為大層苑但尾班車的上車盤黎講,大約而家係3.2M左右有交易。為左證實如果今時今日你岩岩先出黎就真係好L難計到條數,我就用呢個3.2M的上車盤,以及今天的政府政策去建立左下面呢個表。不過係建表的同時,我仲有一些前設:


1. 以下係一個Average Person的大學畢業生的收入 - 12000為起薪。
2. 每年的加薪on average為HKD3000元。
3. Bonus/Double Paid 會offset番Tax / Unexpected one time expenditure,所以只計12個月。
4. Monthly Expenditure會每一年因為收入增加而每月多1000元,即每一年每一個月可以annually increase 2000元。
5. 每月供款同壓測係round up左,因為無計到stamp duty / 按保。
6. 樓市以5%升幅一年去計,當然我即係assume個市唔跌去計數,大跌就成件事玩完唔駛研究。



Age 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32
Year 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Monthly Income 12,000 15,000 18,000 21,000 24,000 27,000 30,000 33,000 36,000 39,000
Monthly expenditure 7,000 8,000 9,000 10,000 11,000 12,000 13,000 14,000 15,000 16,000
Monthly Saving 5,000 7,000 9,000 11,000 13,000 15,000 17,000 19,000 21,000 23,000
Annual Saving 60,000 84,000 108,000 132,000 156,000 180,000 204,000 228,000 252,000 276,000
Aggregate Saving 60,000 144,000 252,000 384,000 540,000 720,000 924,000 1,152,000 1,404,000 1,680,000
Housing @5% Growth 3,200,000 3,360,000 3,528,000 3,704,400 3,889,620 4,084,101 4,288,306 4,502,721 4,727,857 4,964,250
Down Payment 320,000 336,000 352,800 370,440 388,962 484,101 688,306 902,721 945,571 992,850
Loan Amount 2,880,000 3,024,000 3,175,200 3,333,960 3,500,658 3,600,000 3,600,000 3,600,000 3,782,286 3,971,400
Monthly Installment@2.15% 11,000 11,500 12,200 12,800 13,400 13,600 13,600 13,600 14,400 15,000
Stress Test Required amount@5.15% 15,971 16,700 17,700 18,500 19,500 19,700 19,700 19,700 20,800 21,800
45% Stress Test Limit 5,400 6,750 8,100 9,450 10,800 12,150 13,500 14,850 16,200 17,550
Stress Test Result -10,571 -9,950 -9,600 -9,050 -8,700 -7,550 -6,200 -4,850 -4,600 -4,250
Saving - Down Payment -260,000 -192,000 -100,800 13,560 151,038 235,899 235,694 249,279 458,429 687,150


好啦,要睇呢個表,最主要就係睇個aggregate saving vs down payment 以及stress test required amount vs 45% stress test limit (of income)去對比。


如果先講你係真係咁有紀律同恆心,每個月都儲到5000蚊起,咁你係第四年理論上會有機會追到個10% down payment,不過你都係未夠錢去比佣金雜費同厘印,所以起碼叫做第5年你先至有機會跑win個首期亦有足夠的錢比雜費。不過當你夠首期的第5年,你會發現你仲係買唔到樓,因為你有首期但過唔到壓測,原因係你要人工45%超過19500先得,即係你要搵43K以上先有計傾,但果一年你先仲係搵緊24K,所以sorry你係買得到但以你一個人黎講,係借唔到。


係呢個point,你有幾個方法,一就係造數或搵份人工再高D的工,又或者你搵人擔保你,又或者你可以搵父幹又或另一半。之不過以上的研究係以一個人作為基準,所以係無外力的情況下,你只能繼續做住份工先亦繼續儲落去,儲到一個point係你可以搞掂down payment同壓測為止。


隨住人工增加,你繼續儲錢,但樓價繼續上升,超越400萬后,首期要求又多左,不過如果你仲係好有紀律咁儲,你會好快咁儲到超過100粒,之不過過左百粒都無用,因為就算你成舊saving隊晒去做首期,係你可以借到80%+ ,但係壓測仍然過唔到。而以上的列表係以一個人的收入去計十年,十年后上車盤接近5球黎計,壓測過唔到,你再儲佢再升,你都係搞唔掂,當然人到中年好多人會大爆發,例如到40-50歲你工作可能好勁而買樓變得輕鬆,但呢D野無人知,而且上面的樓我講緊只係最最最最cheap的樓而已,如果你係已經叻過你同期95%的人,但叻極都只係追到一層最cheap的上車盤,呢條數係好有問題。


有問題還有問題,隊長並唔係話你聽日就走去作反或者放棄自已。當然我的前設係好破碇的,你可以assume樓價跌,又或者你的收入叻過我以上的例子,不過同時我亦會提出樓市又可能真係唔跌,又或者可能升得仲勁過5% average,又或者你收入仲加得慢過以上的例子,咁你就真係大穫J。


不過,我造呢個表的目的,係想表達一样野就係如果你唔能夠改變個世界的話,至少你可以做的一样野就係諗清楚你人生的策略係乜。買十層樓一開二二開四呢D野係今日黎講已經可以話離新一代極遙遠,踏入后資產時代,貨源已經歸晒邊,你的策略應該係諗一係我就反呢個社會,不過反社會好大機會就係輸晒一世,所以另一個策略就係諗下係現有的遊戲模式下點样仲可以勝出。


工作上呢D野好講際遇,但係如果你知道一個新年青人係計唔掂一層樓,咁你就要諗下係咪要兩個人先得?盡早搵另一半去計劃可能都係一條出路。有父蔭的人,我認為唔好太怕比人話靠父幹了,因為踏入新時代,呢家唔靠父幹,好大機會就會被幹。你越扮有骨氣,但又計唔掂,諗埋一邊到最尾可能都係輸自已。


記住,改變唔到個世界的話,你唯有改變你自已。如果你選擇知易行難,鑽牛角尖的話,夢醒的時候可能已經係20-30年后,到時就狠錯難返。那怕就係大跌市都好,儲到錢有一注錢係手,你先有機會捉住時機的來臨,所以如果你仲係諗唔清的話,我都會建議你有紀律咁儲住錢先為上策。








Monday, April 6, 2015

父幹新常態


最近網絡不停出現一些成功需父幹的報導,包括之前講話月入8000買林保堅尼之類,到有贊神呢個令人響往的人物,以致今日係萍果出現的四位靠父幹上車的仔女,當中由好耐之前的論調,即係死廢青條命生得好,去到最近有老豆幫手係一件美事,睇黎呢種葡萄的心態可能會被改造,也許有一日大家都可能會認命,因為有時真係好醜命生成,投唔到注好人家真係無辦法。


有父幹同無父幹,講真真係無得分好與壞。有時我都想係有個李嘉誠咁样的老豆,不過這些機會不屬於我,但隊長的家庭都叫做小康,已經其實很不錯。反過黎睇,成長係香港,其實好多時大家都習慣左一套的拉關係的方式,當然香港講的關係同大陸果隻係好唔同,但好多時我地生活都離唔開"識人",例如你去買演唱會識人買飛;飲茶識人攞位;買野識人有折咁,都係一D講拉關係的野,大家都司空見慣。但推多一步,岩岩出黎的時候搵工,可能都係靠親朋戚友,以致屋企人老豆老母去幫手介紹,亦大有人在。而父母幫的,何止係由你搵錢果一刻,睇下呢家的怪獸家長,由play group開始,到爭入幼稚園,小學中學,動用金錢陪養能力,用人脈打通學額,父幹或母幹,從來都存在,問題只係你有無受惠而已,而沒有的當然會感到"唔公平"。


公唔公平呢個咁高道德精神就係另一回事,番番黎講年青人上車以致樓市,大家爭逐已經歸邊的樓盤房源,扭盡六壬已經成為新常態。當你仲係度計緊自已月入儲幾多錢先夠首期,政府又有無機會幫到你,以致幾時加息同埋大市幾時的時候,市場同時有一批人只係諗緊點样可以係現有框框下上車,理L得你講咩嘥氣都好,目標設定得好清晣就係要計掂條數而已。而係殘酷的現實社會,如同你小時候爭學位,排隊撘車一样,總之你能夠達成目標就係成功,話之你咩公平唔公平,我住到係間屋有個竇先慢慢再傾,呢個就係今日的香港社會,你可以唔認同,甚至隊長都未必認同,但係呢個現象每一日都發生緊,if you can't beat it, then join it,無計。


其實樓價高企以及供應少係一個現實,大家係上車路上各施各法已經好明顯,但以一己之力,即以一個人,仲要係一個年青人的收入去同個世界競爭,呢件事何止係難,直情係無可能。所以好多人,要不就搵個伴侶,要不就靠屋企,合二人以及全家人甚致兩家人的能力去買一層樓。如果你唔意識到呢句說話有幾powerful的話,咁你就只係浪費你自已的時間以及精神去白控訴個世界,因為你永遠都放自已係一個劣勢。


你可能只係最近三兩年先特別多聽到父幹的例子,也許係時代變了,又或者其實係一個新的勢頭。不過隊長的理解係如果你係2011/2012年前諗買樓的,其實你要用一個人的能力去買去諗,又肯接受現實唔係一步到位買間豪宅的話,其實絕對唔難。但去到今日,由於樓價又再上升,呢家要買層樓受到政府出招影響,個情況已經係發展到要買層差D的樓都可能好難,當然仲有人靠到自已上車,但更多人因為跌出左上車網,所以就要多左屋企人幫手,呢個係因為價錢上升而引發出黎的效果,而當大家仲係到想營造負面型象之時,其實對於普遍的父母又開始變得容易接受,特別係睇見人地個仔都係朋友幫手搞掂,但自已個仔仲係為層樓而愁,特別係幾年的婚事都看似會受影響,父母有能力的都好樂意挺身而出,而當然如果你屋企無呢個能力的,就只能葡萄而己。


不過隊長認為更加要留意的係呢個成功需父幹的趨勢成風之後個樓市,因為樓價去到今日係真係超出左一個年青人可負擔範圍,所以我認為如果你係今天畢業而只計自已的學生,到你真係做野3-5年后,如果樓市沒有被隊冧,以后上車的機會係接近零。呢個唔係你能力的問題,因為今天開始接下來的社會,係傾向以下面的equation而訂價:


人工 + 儲蓄 + 屋企人 + (男友/女友)


但很抱歉,成個equation最大比重果part,就算你個人唔係,但對於市場其他人黎講,最大果份仍然會係屋企人果舊,亦即係所謂的父幹。當呢個新趨勢成為新常態之時,樓價就一定會脫離人工,而再用咩家庭收入中位數去計樓市,只係不設實際,因為你無法去計算一家人可以攞到幾錢出黎幫個仔上車。之但係如果人人都係要靠父幹上車,係今日盤源怠盡的情況下,好快就會由一個optional的事,變成fundamental,到時無父幹的人,好大機會真係唔駛旨意上車。


所以唔好睇少呢個父幹的精神,更加唔好著眼於被人標簽為廢青,當然你可以搏樓市冧,但如果唔冧的話,下一個五年,香港好大機會係上車靠父幹的地方,而呢样受鍚子女的心,睇下今日70后80后的怪獸家長,你就知起碼仲可以玩多20年。


Wednesday, April 1, 2015

讀者來信 -- 如何在辣招下開二


隊長你好!

睇左你個blog好耐啦,激發我2年前買左間樓仔,雖然细,但係真係好開心.真心好多謝隊長你!!
第一步上車衣個目標已達成,衣家唔知下一步條路點行,誠懇請隊長神明指點迷津,你的善心世人一定會萬分感激同景仰.

My profile:
1.老公:(income 45k)
2.自己:(income 35k)
3.物業: 4M買,現值~5.8M (我借,自己名,仲有3.4M 要還)
4.現金: 800k
5.每月支出: $35k (供楼$13k,加父母家用雜费洗用)
6.我阿爸:有層楼(full paid, 現值4-5M,阿爸名)

下一步棋:
Option 1: 賣左自己果間換間大?
Option 2: 買多間收租,同我老公買? 同亜爸買?轉工找份多d人工?
Option 3: 乜都唔搞,快d供完層樓算?

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

其實首先先講你下一步棋係有好多唔同的限制,所以當認清限制的時間就會比較明白會有咩可以做。


今時今日最最最難搞的就係按揭同借錢,所以走唔甩你一定要計下壓測先。以你呢家層自住樓計,你每月供款大約13K,壓測 +3 厘的話,大約就係20K左右。如果你想再按多層,當你自用就係月入50%,非自用係40%,即你呢家人工35K的一半係壓力測試,你最多只可以做17500或14000,爆晒額。比你就算轉份工做45K月入,都係講緊22.5K或18K,唔爆都係岩岩好,所以理論上你唔賣樓的話,用你名完全唔可以再用樓借到錢,所以你轉唔轉工都唔關事,亦即係話阿爸層樓係無收入的情況下,可以唔考慮,除非你搵到人再擔保佢就另計。


故此,你有兩個可能性,一就係還原基本步賣左層樓攞住筆錢由頭黎講,一就係諗手頭上的錢等你老公買樓。


先 講你賣自住樓的可能性先,你話你層樓大約值5.8M,減番你呢家outstanding balance 3.4M,即係你如果賣樓大約可以攞番2.4M落袋,再加埋你手上800K資金,即係你有約3.2M的錢可以用。今時今日的按揭成數黎講,你3.2M可以 當諗係最多借6成,即係話你的最大可能的樓價(唔計雜費先),係3.2M / 0.4 = 8M左右, 不過數字上一定無咁理想因為買8M要300K左右的厘印,同埋85K的佣金,即係起碼攞走你400K的資金,所以你扯到好盡的話,其實都係應該用2.6M 去計再除以0.4的首期,即係你大約可買6,5M的樓。



按揭成數上限
 申請人的主要收入
來自香港
申請人的主要收入
並非來自香港
首間物業
<$700萬60%50%
>=$700萬至<$1,000萬60%
(貸款額上限$500萬)
50%
(貸款額上限$400萬)
>=$1,000萬50%40%
 


計 到呢到好明顯就有個問題,你賣5.8M的樓,比一來一回的佣金,再比300k厘印,係今日個破頂市黎玩,由5.8m --> 6.5m,我睇唔到你生活有咩提升質素,但屎忽痕咁買,都唔知個空間有無大30-50呎,燒左50萬,仲未計裝修,真係嫌錢腥咩?所以好明顯你賣完再買, 係一件ON99的事情,除非你諗住借財仔買大D,不過呢家打緊財仔,你又唔係一定要換大,點計都無著數,所以賣樓換大呢件事係唔work的。


好啦,無得換大,又無得用你個名加借,剩番落黎就得番兩個可行性,一就係乜都唔做供晒佢,又或者趁有能力用你老公個名買多層。好明顯你問得我比得咁多options,睇黎你都係手痕要買野,所以針對你老公果度黎諗下點玩啦。


啦 理論上你手頭上有800K,你老公月入45K黎講,佢壓測如果係7成樓下就50% ,9成樓下就45%,即分別係22.5K同20.25K,如果以5.15%的加3%壓測計算,佢分別可以借4.1M(6成樓下),或3.7M (6成樓上),不過由於受到800K的首期的限制,大約我當你用650K減雜費的資金去計算,如果(6成樓下)你可以買的係650K / 0.4 = 1.625M的樓 (即係你幾多人工都無柒用)。所以又剩番落黎就係針對按保的收入去諗啦。

按揭保險計劃

住宅物業價值按揭成數上限
<=$400萬80%或90%*
>$400萬至<$450萬80%至90%*
(貸款額上限$360萬)
>=$450萬至<=600萬80%
(貸款額上限$480萬)
註: *只適用於固定受薪的首次置業人士(於申請時並未持有任何物業)及其入息供款比率45%或以下



所 以最后剩番落來可以買的,就係你以貸款額上限$360萬 + 650K黎諗,即係你最盡大約係買4.25M左右的貨,每月大約供13500左右,計左咁耐終於計到你咁多唔同性的極限。你話你再儲多小小錢,或者借個 P-Loan幫拖,其實成效都唔會好大,最多幫你谷到4.5M的筆直好未,老實講諗咁多野,倒不如係你的筆直內認真搵樓算數。


其 實呢家大部份屋苑仔,唔計單幢,都已經係3.3M至4.5M左右。呢堆屋苑其實你上28網都有好多你揀,例如金獅花園,得寶花園,或者淘大細位,以及屯門 元朗粉嶺一帶,可選的地方其實唔多,盤就更緊乾涸。而你計完其實都可以睇到點解呢D盤咁受歡於迎,因為就算如你盤的80K家庭收入,又有樓又有將來,如果 你唔係叻識用單名買,你都係唔可能再買到,而就算買到都係局住係3-4M呢堆水平的樓,上車客投資客,所有資金都重叠係一個樓價的水平,呢堆細價樓再唔合 理都其實好渴市。


今時今日市況好難預料,比左個諗法你到最尾都係睇你緣份,你撞到好盤咪買,撞唔到隨時要破頂入市我就有保留。不過都係好似我地電話講,努力搵盤啦。