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Tuesday, March 28, 2017

新五年


又一段時間無出文,呢段時間大家發左個夢,但夢醒了太陽仍然係東方升起,我地又多左個第一任的女特首,未來五年甚至十年究竟會係點呢,我唔知,但總希望要好過過去五年,至於樓市方面呢,不防又黎鳩估一下。


呢幾日林鄭一出爐後,好多人都對樓市有唔同的把脈同預測,不過隊長我一篇都無睇過,原因係相信只要認清大方向,樓市其實如我之前所講邊個做特首都會係一样,唯一唔同的只係房屋政策的處理,而林鄭既然係狹中央/西環的使命去做呢任特首,所以我地不得不帶更多國內的因素去睇香港樓市。


首先之前隊長已經講過群龍過江的問題,而如果係CY年代只係新書的Chapter one,咁林鄭就會係開始為內房進軍香港入肉的年代。其實表面上香港政府係唔會對內房有無何優待,甚至唔會提供內幕料去比內房投地買地,因為內房呢家都傻傻地下下高上限兩三四成去買地,只要香港有秩序咁提供土地比內房入貨就夠。而係呢個基礎上面,湯博士有一個論點係隊長同意的,就係內房呢家如買左啓德的係要局賭,局賭的原因就係你用高於三成買一幅地,隔黎果幅你如果唔拓市比佢只係市價成交番,帳面即時輸三成,銀行又即時估低你三成借少左錢,所以係呢個情況下,內房唔單止要積極投地,仲要比高溢價去自己炒高個地價。係呢個前設下,香港政府唯一要配合的就係timing,如要配合內房來講買地的時間,或資金回籠後先比內房投地就足夠,但呢一部份唔會係你我所能知曉,純粹鳩估陰謀論,但如果未來仲係不停內房買晒D地(而應該都會係,因為佢地太狼個價),咁就知咩事。


好啦,另一個香港政府的政治任務,就係香港係唔係會變成一個內房的墳場呢?當然呢家只係得果三四間內房真係買左地發展,就算今時今日樓價冧,相信呢幾間內房都唔會出事,而就算出事都唔會影響大局。不過,如果再退後一步睇個棋局,香港2046年要被大陸收回,呢家仲有30年就等國內的地產金融不停進駐香港咁話,當香港個市場的內房參與率大幅提升時先黎個大跌,而佢地進入香港的成本係比較高(長實都唔會食得起千幾二千億地),咁會唔會突然影響到內房甚至國家的經濟穩定呢?當然呢個係有小小太長遠,但只係從長遠政策黎講,內房又肯比錢買野,政府又有政治任務,咁會唔會從政策上比個市跌呢?我認為就唔會。


另一方面地從何來又係一個好好的議題,香港無地就大家都知,呢家比較多的就係啓德地,遲下應該仲有人工島同東涌呢D開發中的野相對容易攞到大片的地,舊樓重建方面就極度緩慢因為辣椒原故呢三五年收樓的成本大增,所以到最後又去番政治埋單的鄉紳果度。睇投票,鄉議會係支持林鄭,所以好肯定係土地議題上班鄉紳一定傾掂左數,林鄭好打得都係要為自己勝出埋單,故此,究竟班鄉紳點样同林鄭傾好,以及同地產商點样分豬肉,就佢地自己先知,但如果你話無利益係入面我就打死都唔信,而土地係珍貴的資源,我好相信班鄉紳一定有好靚價先會放番D地出黎,而且唔會大量,仲要係唧牙膏咁賣番比政府,所以供應量仍然唔會大增。


又有一話,供應其實係呢幾年會大增,樓價冧硬,呢個誤會真係好大,首先供應量大增的原因其中一個因素係我地的樓越做越細。1000呎做10個單位,同做200呎但係有50個單位,完全只係朝三暮四的諗法,可能你會話咁都叫比人上左實先?不過問題係一來細單位premium高企,呢家元朗買個細一房要5球入場甚至6球,相對大單位的溢價起碼有15%,呢D人上左車我可以話有極大難度轉身換樓,但係你叫佢住一家人入去呢D單位亦唔可能,我會認為呢個現象係「假滿足」,比你上左車但又住唔得耐亦賣唔到好價比你向上流,呢D細樓仲衰過幾十年前的300-400呎細兩房,果D假假地都住得落普通一家人,但新樓果d真係住唔到,除非你比到8-9-10球,可想而知,新樓根本無撤底解決住屋問題,甚至可能係五至十年後衍生另一個問題出黎,到時兩三房的大則就會顯得有價值。


所以係地價貴,新樓細又貴的情況下,有序咁推出黎的樓只會越來越貴,而越來越貴的新樓,係今時今日細一房賣五六球起,比貴四成溢價的啓德,比貴三成溢價的鴨脷洲,你可以預期細一房賣8球甚至貼住一千係幾年後都唔會係咩奇怪事,畢竟人地18000-24000一呎買番黎,未計起樓人工包料同借款利息以及合理利潤,細一房當300呎賣番30000 - 40000蚊呢,並非計唔出黎的事,新樓以後行呢個模式,咁點搞?


可能你會覺得吹得太遠,但係就呢幾星期,個市旺到可以用火燒黎形容,新盤賣到滿堂紅有價有票又有市,二手成交個個星期破頂,呢個勢頭相當恐怖,睇黎今年好大機會所有大型屋苑將會無晒400樓下的單位,呢個唔係太遠的事,正正就係我地眼底下發生緊,而家個市係上中下都燒緊上去,套用汪生講,呢個似乎係一個升災。



Monday, March 13, 2017

深不可測的潛在購買力


3月份踏入傳統的小陽春時段,樓市硬淨就預左,雖則有好多好多專家已經轉睇淡,隊長雖然仲係甚少睇好的一人,但最近的破頂聲不絕都其實令隊長跌左小小眼鏡,畢竟本來隊長都係睇年底升5-10%左右,但呢一兩個月樓市真係可以話勢如破竹黎影容,第一城細則更加挑戰500萬的關口咁劑,實在令人意想不到。


而更加令隊長覺得驚嚇的就係過去一個週未三大盤推出,本來應該分薄票源,而且係議息同加息關口前一週,本來應該有震攝潛在買家去審慎入票的作用,點知唔怕死的人真係唔少,竟然三個盤加埋有9100張票,真係痴晒線。


http://m.mingpao.com/fin/dailyp2.php?node=1489344899560&issue=20170313


睇番呢9100張票的分佈,匯璽有4200張,將軍澳MONTEREY有3600張,長實馬鞍山星漣海有1300張,就咁睇來其實未必睇到太多野,要更深了解呢堆購買力,就要睇埋入場費。匯璽的折實入場費491.7萬元,入場單位為270呎;將軍澳MONTEREY就折實售價452萬至1545萬元,折實呎價11,714至19,382元(平均14568元),最平一伙實用372平方呎;長實馬鞍山星漣海就主打3、4房大戶,折實入場費高見982萬元,定價計平均呎價1.84萬元,折實平均呎價1.4萬元。


睇完呢堆數字,好明顯一個特色就係價錢細的入場費,即匯璽同MONTEREY,就會有較多的飛,反之星漣海982萬入得就得1300張。背後的原因當然係上車盤較高成數之外,仲有就係如果你投資的話越大單位要打15%稅就越金,亦即如果你買1000萬打150萬去投資,咁不如買間細的算啦。


之但係有一點要留意的係究竟呢家入飛的水份係咩情況先可以知幾千張飛其實係屬於幾多人,而要知道呢一點又要研究番呢個DSD的問題,畢竟只要你投資,即非上車客就要15%,所以我相信就算有人肯比呢個熟,實際的話都會傾向以仔仔女女親友的首置額去買多。好啦,問題係如果你有入過飛的人都知其實之前所謂一家人入幾張飛,主要係真係靠你一家三口四口五口咁去入,即各人可以單名,然後再以組合名去買,即阿爸同仔一張,阿媽同仔又一張,然後阿爸阿媽同阿仔又一張。我唔係好肯定係咪可以去到簽臨約時先除名(印象中好似係有小小灰色位),但假使間係唔除得的話,而我又傾向相信投資者的組合通常都係阿爸阿媽有樓而仔仔無樓,你如果出一個組合出黎中左係唔減得名的話,咁就無啦啦要比15% DSD,所以如果係咁的話,一間人出三四五張票的,可能真係縮細到得番一張票去抽。


不過,當然我相信發展商同Agent都會幫你諗走位,但另一個可能性的係你同一個盤唔入咁多飛,但橫向的話就入多一兩個盤的飛去買,即可能阿仔有額,就又抽匯璽又抽MONTEREY,中左先算,所以呢一類票的話可能會較多重叠。之但係又番返來講,如果你個人真心傾向好多人會避15% DSD的話,咁應該入票的情況好慘淡,但呢家一样下下幾千票,可想而知實際的剛需同投資需求真係好熾熱。


個人好粗疏咁估計,我相信呢9100張飛應該代表超過1500名真正的準買家,樓市有一班勇士勇於入市,新盤又升,二手又破頂,面粉又有內房追價追入,一手二手以致地皮都全部有價有市,香港樓市今年會唔會旺得痴線就真係要睇埋加息反應就知龍與鳳。