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Tuesday, May 17, 2016

租樓性價比


信不信由你,個市場好明顯已經緩和左,到暑假的旺季,可能就會有微升的潛在爆發力。


最近隊長忙於處理secret project的新租客,老實講我不得不提出真係好煩。但如果你係淡友認為租金下調或者乜乜物物果D,我可以話比你聽其實第一你真係唔好再睇呢個Blog,第二就係租金基本上無跌,最差果個都係持平,最好果間仲要破埋頂上升。


但係有時D野我覺得租客計數真係好無謂,老實講成日諗埋D縮數野,好似比錢你賺多少少但可慳的,死都唔肯制,反而要搞到核核突突咁黎平先開心?可能你未必聯想到,但簡單D講,一間well furnished的屋可能收你10000咁講,街可能係8500乜都無又殘又醒,但係佢地唔會考慮原來自己買衣櫃買枱買床買呢样野样,係可能要幾皮野的事,呢家比多1500一個月,一年比多18000,D野fit晒位,間屋新的一样,住的人又會舒服d,但就係唔識諗,死都要慳頭輸尾輸質素,真係傻。


當然你可能又會話咁人地可能自己有傢私有電器又或者買左第時唔岩都可以搬走,咁我只可以話比你聽係一定無,而且都唔會搬,但點解我就廢事講,總之secret project行左咁耐,對住D租客我真係乜人都見過,想慳的人又特別多,但到最尾決定租我樓的人,通常都會發現原來係最化算的方案,對比部份人錯過了,然後住得突然差勁多的,累見不少。


不過你又唔好好有型咁諗話係咪隊長建議租樓要整到well furnish比人呢?呢件事就唔係咁講,始終一來成本太高,要做好一間屋的裝修同傢私,今時今日真係都幾L貴。以裝修成本計,呢家一間三四百呎的屋,真係同你執晒水電天地廚廁,無三十至四十個真係走唔甩,對比番三五年前可能二十個搞掂的時間,租金無大幅上升的情況下,真係好唔化算。再者,記住,Cheap人真係好多,你做到靚一靚,同同一個屋苑的殘裝比,可能都係收多10-15%租,個市差時可能直情無分別,最多都只係租出去快D,所以唔好亂諗話要整靚間屋租比人,條數有時真係計唔掂,除非你只係化下妝油下油就算。


但係問題又黎啦,就係點解隊長又可能會執晒間屋先比人呢?原因又真係好唔同,因為如果你得一間租盤比人,你對一個租客,你間屋壞一次野,都係整一次姐?但係,如果你有好多間屋,每間屋都壞一样野,咁你就要整好多次!!再加上,如果你間屋係本身都真係幾殘舊的話,咁可以話比你聽有好多間的話,你中問題的時候係特別多,而除非你真係全職收租,而且你又唔中d大穫野係可以等你慢慢搞的,仲要個租盤唔係同你住的地方差好遠,否則,你可能夜晚有人Call,一call你又要飛車去唔知邊度,無啦啦無左成日/晚,呢個就係你的時間成本。


所以,隊長傾向如果認為個物業係優質可以持有的,都會去執靚佢長線持有,因為只有長線持有先可以收得番個執的成本。當然當中一定仲要睇到D野係人地睇唔到,咁你先可以係長線賺盡,否則你駛多左的裝修錢,真係十年廿年都收唔番。係租金回報,對比時間成本同利潤最大化之間遊走,真係好考功夫。

Sunday, May 8, 2016

機會與九十後


呢段時間好靜,所以講下工作上遇到的一些事,同大家分享一下。


話說隊長工作的深圳分公司要增加人手,而由於希望搵熟手唔駛教的人,所以好自然就會諗隊長舊鋪的員工,睇下佢地有無興趣跟我地走。但講落去之前先講下背景,其實舊鋪的情況非常唔好,公司管理層是新人,氣氛極差,生意跌左3-4成仲要係肯肯定無得救果隻(無得challenge的地方,係絕地無得諗任何可以救的方法),而且深圳仲係處於一個政法環境下可能無長線發展的地方,所以基本上從將來黎講,可以話係死路一條。


而隊長的新公司其實都係同行,規模以同一個行頭黎講細大約50%,但都算係龍頭之一,而呢家要增兵的原因就係有好多空間可以發展,所以想用番識呢個行頭的人去做,而呢家請人果個位其實都係一個Junior新開的位,係舊鋪入面有兩個類似的人,所以係二揀一,而由於隊長同其中的九十後主角A較熟之前有長期合作,對比起B黎講合作過一段短時間,所以從挖角黎講當然係從熟D果個入手。


先在微信打開對話,大家鳩UP左幾句問下佢係舊公司開唔開心之後,隊長見佢都好似對舊鋪好大怨言,於是都試探性質問下佢如果有機會有無興趣出黎闖下。果一刻佢都反應唔錯,開始大家交換一D關於新公司的狀況,而佢對於呢個機會都保持開放態度,於是佢就約左我係深圳食飯大家再詳細傾。其實去到呢度,隊長有多少覺得個節奏唔係太岩口味,因為之前跟我走的同事C,我只是在微信講了一句,佢立即就毫不考慮就跟我走,而能力上C比呢位A高出好多,而到左今日C已經有差不多一倍的工資增長,套用佢的說話,跟著一個好的老細去到邊都會好,而對住A的呢種要傾黎傾去的一個Junior位,隊長我盡量保持耐性咁繼續進行。


晚飯當晚,我嘗試了解A的工作規劃,A指出其實係舊鋪都無乜前途,因為要升職的話,佢老細又唔會走,佢同Team的B年資又比佢多幾年,作為一個只有年零經驗的佢,佢自己盤算的計劃就係係舊鋪做多三兩年,儲下經驗就會走,而佢話佢走的話一定唔會平級咁走,亦即係話佢會升。但呢家突如其來的一個機會,就打亂左佢自己的計劃咁話,所以就要考慮同了解清楚咁話。其實去到呢度我已經有兩個反應係個腦度出現,但先回應佢的係呢家我地開新位的工種佢係第一人,亦即係話好多野會比機會佢試下建立,如果到三兩年後佢又做得好,其實升級的機會一定有而且比起出面多。另一方面,其實佢想升職的原因,當然都同錢有關,而我其實都知佢咩人工,我又知我出得起咩價,故此我肯定黎新公司對佢根本就係一個完勝的事情。


但A比我的感覺似乎對新公司充滿了不肯定,原因係佢滿腦子似乎都係問題,而且問題係比我感覺開始係無野搵野黎諗,舉個例佢問我有無人佢係識的,我話有。佢話同Team的另一個Supporting Role係咪佢都識的,我話係。然後講番工時間問題,佢話呢家番工番遠左,係咪一定要準時番工同駛唔駛OT,我話準時番工就要,OT唔OT就睇你自己工作能力。然後就開始越黎越無謂,比如話如果同事唔中意佢點算,如果公司唔比佢過試用期點算,如果公司將呢個部門close左點算.......,老實講我知我地一定唔會Close呢條Team (因為要做呢盤生意的話係必需有佢呢個function,只係佢太junior唔識諗),再者我開始覺得呢個九十後的思維有好大問題,我同佢講我話其實你轉去任何一間公司都有不確定性,但呢家有(一班)熟人轉左入去好一段時間再叫你一齊黎,個不確定性已經好低,更何況你咁鬼後生,有乜野出去搵幾咁閒呢係深圳,而且你份工我知道的話又係死唔死生唔生咁等死,根本就係諗埋D多魚野,而更重要的,就係人工上我加到比佢,呢個先係更關鍵的關節位。


以佢一年多的經驗黎講,目前係大約搵8000蚊人仔,而隊長能比的,係開到12000蚊左右,反正隊長知道公司比得起錢,何樂而不為。對於A黎講,佢見到呢口價,竟然仲攞出一副屌高黎賣的姿態,又話呢家公司有allowance (500人仔),又話黎緊會一年一度加人工,所以都唔係好吸引。去到呢度其實我個心已經覺得開始係嘥時間,以佢今晚的對話表現,其實都真係好junior的人,想升的話係一個目標,但係一定未夠火喉。好啦,你未夠火喉,我開個人工比你可能都已經係一個升左半級的人工,我感覺我係比緊機會佢,但佢反而好似比我感覺係我要求佢咁,心諗真係吹L漲。但我忍住我的不奈煩,我話我相信講完的野,到最後都可以係人工上面反映番,而我仲有小小的人工空間可以調整,如果你能夠比一個數我可以大家合作到的,不防大家開心見誠講。佢的答覆,係話佢要多D時間考慮,要幾日後先可以答我。咁我話OK無問題,但我都講明我等人用,如果你唔想的都無問題,但我就會去B埋手的了,佢話OK。


過左一日之后佢就繼續問我一D問題,例如上班時間係咪可以變9:30,當然我都問左老細話OK,答佢一堆老細覆的英文(我用開中文答佢),佢就係都要問多句邊個批的,我答佢老闆。然後佢又問假期有幾多日,又問Probation短D得唔得咁,講完一輪解答晒呢個問題少女之後,佢無啦啦話要同佢將來個Supporting role果個人傾下攞下意見,呢一刻我開始禁唔住我把火同佢講,我話呢家其實你過來係你自己一個人的事,你出去邊度搵工應該連人都唔會識個,你又唔係對我地公司識果D人有任何負面問題,再者呢單野其實有D business sense都知係大家understood係要低調,你比我感覺好似你自己都唔知自己想點,咁如果你都唔似個可以獨立工作的人,先唔好講你出去都未必夠班,你黎我地度會唔會其實都可能未Ready。我話我識的阿A有能力有潛質,呢样野係我睇好(但其實只是客氣),但如果你係真係咁concern的話,你可以諗清楚D的。而佢的回答都將自己放係一個高地,佢話黎我果邊都真係有好多野要諗清楚,而且最希望係雙方都舒服先成事,去到呢度我都明明地佢諗乜,因為就我角度黎我覺得比一份高3-4成人工的工作佢脫離一間下沉的公司係我比機會佢,但對佢黎講佢就我係求佢要買佢的expertise所以可以屌高黎賣,其實少年你太年輕了,呢個世界有又幾可話邊個無左邊個唔得,特別你得個年零經驗,要搵過個去Train up有幾難?


再過兩日的晚上,終於黎到戲肉,佢話佢都可以過黎,但人工方面佢就有個諗法,咁我當然就話不防直說。之前我強調過我有小小的空間可以再improve個package,但佢一開竟然就係16500,我睇完呢個message諗都唔諗我就話對唔住,呢個數離開我的範圍太遠,而且就以C黎計,C的能力比起A高出好多,但都係12000左右,開出一個12000比佢已經係好好,如果我比得呢個價咁對C就真係唔L公平了。呢一刻佢話我不防反開一個數,但我內心其實已經將呢個case差唔多closed95%了,死因係呢條友:


1. 無誠意。
2. 我唔係同你街市買餸啊大姐,我坦白得同你講幾錢,加你3-4成,你仲加多3-4成上去,即前後加你一倍你係咪真係咁天真以為自己真係值啊?完全可以證明係無腦的表現。
3. 太貪心,即我就算今日比個低D的你你接受,隨時一兩年後你又扭計,講真我請個junior番黎ja,你唔好咁搞鬼以為係真係好有條件先得ga?
4. 無分析力。
5. 扭扭擰擰遲真煩膠死我,唔成事都係一件好事。


如是者,我同佢講我話呢個數差太遠了,所以我要同老闆傾傾再答覆,但實際上我已經另有所途,因為如我所講我搞唔掂佢,我就會向B埋手。拖住佢的目的,就係為左令A唔會係B度落藥。


就係呢個Message話同老闆傾的同時,其實我已經向80後的B打招呼。但諗都無諗過的係,原來B對我的合作印象好好,亦非常理解而家舊鋪的情況係幾差,所以用左半個鐘的微信佢已經差唔多OK,而我再同佢開左個電話會,用多左半個鐘照開12000,佢還13000,即deal即搞掂,然後千百個多謝比番我話呢個機會呢個offer真係太好,就係咁B就秒殺左花左我成個成期去磨的90後A。


如是者其實我都無左A件事,一直就同B去安排簽合約的事情,接近一星期後A再問我有無update,我就話老闆話差距太遠所以on hold了,實情當然其實係佢on9所致啦,咁佢就話唔緊要啦下次有機會再合作。然後再過幾日,佢就大佬前大佬後咁話係舊公司做到好灰,問我仲有無機會,我話無啦佢開的條件太辣,佢就回左一句話"才高4000塊而已嘛",我就即刻答"就是4000塊太多了好不好" ,佢話其實佢真係可以接受低D的人工,叫我唔好睇住佢係舊公司一齊死,但係呢個時候其實我都無乜感覺了,因為佢再講落去其實只顯得佢自己柒到地球核爆而已。


有時D野真係機會一閃即逝,一早比個機會你同你傾成個幾星期,你自己係度唔知玩乜咁,只要當中有那麼一下你話ok,人工就即3-4成跳船成功,可惜的係要自己諗前諗後去錯過呢個機會,相反我作為offer的人,睇住B完全抓緊呢個完勝的offer,可以睇出人生真係一下決定就會行好唔同的路。此消彼長下,當然仲可以預期當B走左之后其實A係仲慘,因為B的工作量肯定會隊晒比A一段時間,而且再請的人應該都係新仔,以我所知佢的工作量係短期起碼會有2.5倍的增長,一定唔會過癮,一失足成千古恨就係咁解。


當然人生無話一定係點,又有可能佢錯過左我,先可能會遇到下一個更好的機會,無人知。正所謂世事如棋局局新,希望下一次機會來臨時,佢可以再捉緊。不過有一样野我可以肯定的,就係如果條team要再請多一個人時,我就一定會出聲反對請A了,形象問題,無計。