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Friday, November 30, 2018

Co-Living的概念集團


政府呢幾年係咁係度推Co-Living,當然有唔少的商人紛紛響應政府的號召,因此係市場上亦慢慢出現左形形式式的Co-Living項目,而且更慢慢有集團式的Co-Living出現,似乎呢個共居生活好似會成為一個潮流,或許將會取代劏房而成為下一輪的新投資領域?


要研究呢個Co-Living的主題,有一样野好緊要的就係要有合理回報,等同於劏房的出現,唔理你講咩道德又好市場又好,最緊要都係要有合理回報先有人會去做。呢個現象,係隊長的理解,不過偏偏呢個市場又係充滿令人費解的行為,也許就正正係政府主推呢個概念,市場就有所謂年輕人的創業說服左老牌的投資者去買成幢唐樓去翻新再劏新出租,亦有集團搶租成個酒店項目大翻新再以Co-Living出租,由於係雞同雞蛋的謎之前題下,你唔投資過又點會知賺定蝕,始終食第一水做左龍頭會好過癮,再加埋響應政府的號召搖旗納喊,如果劏房被打擊下,共享Co-Living仲唔係食正條水?


如意算盤的確係咁計,不過共享的成本其實亦相當高昂,隊長亦曾經有過研究租成幢唐樓再翻新的可行性作出研究,不過計黎計去都唔係計得好岩數,到最后都決定放棄,但竟然有財團會願意買成幢野黎翻新,的確係有錢就任性,不過再了解下其實背後亦係有故事。但在派花生前,其實共居Co-Living呢個主題,同劏房唔同之處,一方面就係要fully Furnish,而另一方面就仲要提供共享的地方包括廁所同廚房甚至其同共公空間,而正正就係呢兩样野,如果要做好個共居project的話就不得不用高成本去做,亦即係話你平唔到落黎。


先講裝修,老老實實,一幢舊樓要由原先乜都無,搞好晒水電,已經好大陣仗。記住,一幢野唔等你一間屋做裝修,成幢的話係可能搞埋大渠同成組電力,當然呢個係舊唐樓可能要搞的野,之後仲有機會有部份野要入積先可以間好房同重新規劃廁所,而且又要避旅館牌所以又唔可以咁多床位,規劃好晒搞完晒,做裝修就會有好多手工野人手野,成幢黎講條數睇下你幢樓有幾高,再做埋大量的傢私同埋設計,成本極大,就以隊長自己觀察的唐樓計,估計裝修總成本接近500粒,而去到要比500粒去搞,老實講不如買兩個細單位好過啦,租黎搞生意真係把L。


然而,就當你肯付出高成本去裝修啦,共居又出現另一個問題係,你不得不會造成兩样野,一就係好長的走廊,而另一样野就係你要有共居的地方,除左廚廁之外仲要有廳或其他類似會所的東西。以上呢堆野,其實絕對係成本,即你如果1000呎的話可能劏5間房就每間都應該有180呎左近 (每間20呎係走廊之類),可租用率係接近9成。但你玩共居咩,你可能間11個床位或房,但廚房用左你150呎,廁所用左你150呎,走廊用左你150呎,得番550呎比你間11個床或房,每間得番平均55呎,可租用的係得55%,呢條數好快就解釋到點解劏房係好賺好多,而共居就好明顯係高投資低回報的項目。


不過,你仲未計另一样野就係,劏房,係唔駛打理的理論上,即你唔係駛請條友係度。然而成幢的共居,可以話比你聽唔請人係搞唔掂,當你有兩個office兩個清潔,咁只會進一步蠶食投資回報。而更好笑的係,就目前的坊間項目黎睇,都係存在左業主/投資方/營運幾邊人,就隊長估計,其實如果呢家做劏房係有5-6%回報計,共享的話業主可能都係得3%回報,投資同營運就分剩下的2-3%的回報,亦即係打份工的營利成本,連個投資的裝修payback都可能十年八年都收唔番,呢個仲要係full house狀態下的情況。


當然如果你係諗住做社企就無問題,幫政府解決住屋問題嘛。不過以目前果幾間大的集團黎講,實情佢地叫價真係唔平,所以一來做唔到Full house,亦即係又要請人係keep住搵租客,但如果想平D去散貨就又係無可能,成本如租金同人工就keep住啡之餘,房間的數量又係有限,平租左就番唔到轉頭,而且D租客如果知有人平到傻咁租又會係度嘈,即係又要人去manage又隨時要派著數。


所以計計埋埋,都真係唔知搞黎做乜,點計條數都真係唔通,而就隊長的網絡所得知,其實有背後的投資方都抱怨,睇完盤數真係做黎把L,不過有時有d年輕人創意,一個靚靚的presentation,一個響應政府的投資,一個創業夢,的確會有人願意試水溫,畢竟係成件事上面呢,其實都有一個winner,果個就係業主,比你條數真係計得好,完租約要加租分紅,你懂的。






Sunday, November 18, 2018

[BK016] 現實市況上車的準備


有朋友見樓市回調,前段時間狂升的細價樓似有大覆回調跡象,故此問隊長在跌市中上車前有乜準備,由於買樓經驗尚淺,故此隊長就探討一下目前的市況以及上實應該有的準備。


首先,雖然話好多上車盤都好似回落,但如果真係要自住亦有價值的屋苑,其實四球都仲係無乜野揀,因此如果想用盡9成按揭的話,即你手上如果得40萬左右,理論上較有價值的屋苑盤係呢一刻都仲係買唔到。就以隊長成日講的得寶同金獅計,要買到呢類屋苑的入門版,安安全全的都預450筆直左右,即係最盡借80%,首期90萬,厘印135000,佣金律師費你你5萬,大約走唔甩如果選擇係叫做屋苑,你無110萬都唔駛旨意諗。


而就算朋友有110萬係袋,都仲要過到壓測。以360萬元計仲要加按保,目前壓測率為約5.375%,大約你當壓測金額係20000,即上MC借的人工55%要有基本的37K左右先夠做,而如果唔好彩有一兩條P Loan / Non Mean果D野頂住,好容易就會跳到40K先夠錢買,唔係隨時就要棒錢去減低按揭成數黎就番個供款額,不過就以我所知朋友係首期上係缺乏,所以要R到10萬20萬出黎都相當吃力,但10萬20萬放番落去個壓測都係對人工要求減1000-2000蚊,跟本唔係太大的幫助。


好啦,因此要符合上述兩個條件係對於朋友黎講都唔係一件易事,但就我所知朋友係想住屋苑對將來有個更好的環境,然而睇黎都未必可以咁易計到數,因此如果要安安全全以我認知佢地手上的能力同資金的話,基本上都係要揀番400萬樓下的樓仔為主。不過今時今日要搵400萬樓下的樓仔,就算你話跌市,係香港搵間似样D的都好蝦人,而以隊長所知最比較可能搵到的地方,一就係元朗,一就係觀塘旺角太子深水埗。元朗黎計,其實同朋友屋企太遠唔方便,所以可能都唔駛諗,剩番落黎就係觀塘旺角太子深水埗,而我個人認為觀塘400萬樓下真係環境極差,所以旺角太子深水埗碰碰運氣似乎係唯一選擇。


再計一計數,如果分兩個筆直諗可能會好D計:


400萬: 首期約55萬,人工過壓測需要為37K
360萬: 首期約50萬,人工過壓測需要為33K


其實以上兩條數對人工要求同你買450萬都差唔多,因為400萬借盡都係360萬,所以對人工要求都係一样,首期的要求就大幅下降,呢家如果咁的情況下,真係有100幾十萬的時間攞出黎都可以再減一減個人工的要求,彈性會比較充裕,所以係安全的情況下隊長認為都係要向低樓價的呢一個方向入手搵支企理D的單幢去考慮。


不過好搞鬼的係,太子深水埗要去到360萬樓下的樓,一就真係好細好細,一就係樓下會好亂。細的方向可以係200呎實呎樓下,而亂的話,南亞人或黃賭毒样样齊都都有可能會中,而且出入的人同大廈的可能都會比較難控制,而且老牌大廈單幢樓可能連法團同管理公司都係好鬼馬地有趣有排你煩,所以真係將貨就價咁住,未必係最理想。可惜的係男方早前同家人已一齊用左名買樓,谷住用女方單名上的話,計黎計去都真係唔係好計到點样可以住到大屋苑,不過只係呢一刻,傾好了有個方向真係知大家有實際幾錢先有得諗,或者傾下傾下又遇到件荀野可能都係未知之數。


不過最後講番句,如果只係用女方名,D錢對於女方的保障係較大,始終層樓係法律上係屬於女方的,法律上買樓亦只可為代表自己,而唔可以代表他人行事,D錢點样夾點样還,都只係君恊定,有D咩的話女方攞住層樓的話係可以較得到保障的,呢一點最好事前計清楚,睇下男方是否願意。不過對於呢個朋友,計劃都未必趕得上變化,有時天氣不似預期,買唔買到都係隨緣。




Thursday, November 15, 2018

[BK015] 下一個升浪的條件又漸成熟2018


2017年的10月,隊長提出下一個升浪的條件漸成熟,其后樓市報復式上升,於2018年中瘋升20%見頂然后回落,好多淡友都拍案叫好,然而一如隊長所講,真係跌的平的貨,好少,你要食就要盡快食,皆因隊長又一次認為下一個升浪的條件又再次逐漸成熟。


如果你無睇過樓,只係打開報紙,講都口水都講,所謂劈的盤好多都有先天性的問題,而真係劈的荀盤,係有,但唔多。然而隊長認為今次假跌的原因,主要係真心過去半年升得太快太癲,短期見左個頂,購買力追唔切,政府又出招迫發展商推貨,又凍結居屋,之後股市又因貿易戰跌左成8000點,樓市借勢調整其實好健康,只係正常的市況反應。


踏入十一月,股市似乎有見底跡象,首先匯豐跌到60蚊邊殘到嘔之時,公佈業績就一日大彈5%,然後仲有平保無啦啦公佈埋做大股東,以平保70幾蚊都買緊匯豐計,呢家個價好肯定暗地裡繼續執豆咁執。據悉平保資產管理25000億的資產,雖然現金倉位無人知,但估計買多一千幾百億匯豐亦唔係太難,但好肯定如果咁做就會變成10%持股量的單一大股東,好話唔好聽要逐部併吞左匯豐,唔係話無可能,所以恆指兩大巨頭睇黎呢隻6厘息的匯豐就算要再跌都有限。


股王驣訊就繼續玩野,升下又跌下,Chok到你暈,殺牛又殺熊,叻的可能食兩次糊,但慘的除時左一巴又一巴。不過之前以為中央想搞QQ,一路推到QQ260蚊咁制,但係一出業績似乎市場反應好好,美國ADR即時大彈,當然係死貓彈再出貨,定係已經見底就要神先知曉,不過就以理性去睇,由33000點殺到24XXX點,呢家係25000點以上,跌足十個月,匯豐都有得彈下,如果股王都生性D,今次的熊市調整完結都已經係有足夠的size比基金同大戶轉身了,當然再殺落去永遠都無人知,不過係呢個時候部署安全入市,應該都唔會有太大問題,當你預坐多-10%,應該都會有好大支持。


所以,都唔好諗話股市大彈,就望佢跌定唔好再累街坊,市場氣氛稍為好轉已經唔再累事都痾厘吉帝,而樓市市況方面又點呢?就以隊長相熟的代理報料,其實過去兩週真係有番D生氣,買家可能係居屋回流客,又或者真係忍手太耐諗住出黎執荀野,個市場氣氛係回暖左,當然都要歸功於發展商無再死硬推一手樓搶客比二手市場抖下氣,而家隊長認為係樓市在回氣當中,只要無再有新的攻擊,抖多一段時間,應該樓市就會重拾正軌。


要緊記的係,而家成交好少,大家想搵平野,但每一次當平野比人搶左,然后市價果件都無埋,盤源開始乾涸之時,好容易三兩個成交就又推番上破頂潮,like nothing happened before,這個是2017年的經驗,不過配合左股市的餘威,而呢家樓市的話隊長認為同一年前真係好似,如果股市跌完,通常都會有個好急的小升勢,即一下子可能彈番千零二千點再整固先,呢家可能你話唔係喎呢幾日仲係反反覆覆向下,但睇個市更似之前築雙底的情況,如果QQ企穏反彈,應該今次的熊市就暫告一段落。


係呢個調整市入面,好多人都唔敢入市,甚至損手,但對於樓市黎講其實睇番成交,相信大部份的業主如果唔係真係5/6月買的話,你都唔會太感到所謂的調整壓力,因為個價真係仲高過於年初一二月的價錢。而如果你咁唔好彩係摸頂入市的話,其實都無問題,因為基本上你都無得揀,政府已經用左SSD幫你鎖死左,除非上會前撻訂,否則你只能局供,安份守己,連賣的機會都沒有。


係淡市的強風下,睇黎敢講睇好的人好似得番好少好少人,最近連各大Blogger都相當靜局,不過隊就一點都唔靜局,積極優化自己的盤路,今年的目標仲有兩個才完結,但應該都要順延至明年年中才會合理些,真心祈求順順利利,侵侵唔好再搞大龍鳯,咁就可以安居樂業了。




Tuesday, November 13, 2018

[BK014] 財商與慾望


經濟學101的第一樣野要學,亦是整個經濟學的思考背後的理念,就係人的慾望是無窮無盡,但是資源是缺乏的,亦因此為了分配資源,經濟學就出現以解釋資源分配的邏輯,而當你明白呢個現實的時候,除左知道就算你係世界首富你都只係會分配到一部份的資源外,更重要的係明白,每一個人的慾望是可以無止境咁瞬間變大,但現實係如果你每個月的收入就是每個月的工資的話,那麼你的慾望就要控制到同你的收入在同一水平先係基本的生存之道。


當然,作為人是應該對將來充滿希望,合理預期亦應該係加人工甚至有更多的機會去賺錢,不過如果單單只係一個希望就將今日對將來的慾望大幅澎漲,那麼就正正會跌進財商最大的老鼠競賽入面,亦即係話你永遠搵得多就洗得更多,錢剩不下來,人停不下來,越搵得多越洗得多越洗得快,所以沒有財商的人,賺得再多也好有可能不停只趕在開支同債務的後面,人生只能追逐無止境的開支,直至有一天要洗的錢都洗完了,工資收入又真係高到一個點,這样的中產也有很多,不過真正能停下來的,可能也要55歲後,甚至65歲後吧,這個永遠的輪迴很恐怖,而缺的就是那麼的一點財商而已。


其實財商沒有很複雜,也沒有很難學懂,基本上第一個簡單的理念係,要洗錢,洗人地的錢,就是這麼簡單。想買車,用租金收入供架車吧;想買樓,用股票派息供層樓吧。如果你的財務狀況不能用人地的錢去花錢的話,沒關係,因為只是呢一刻無,但緊記要有其實也不是什麼難事,省點錢,學懂最簡單又穏健的投資,從少做起,50萬買隻收息股6厘,一年可收3萬,每月可收2500,當加人工吧,初時可能微不足道,但沒關係,再勤力小小,三兩年儲多50萬至100萬,呢兩三年因為有息收,其實會易左,到時100萬派6萬息,每月就有5000了。


不求大的回報,只求穏健的息口以及能不太失望的增值,十年儲到200-300萬的人大有人在,而當你有呢個數時,每月的被動收入就有10000-15000元了,加上你的收入亦應該加到唔錯的水平,開始你會發現人生就比較輕鬆了,花的錢開始可以考慮以上隊長所講,可計劃如可花別人的錢了。當然又有好多人會話,喂隊長你唔好咁離地啦邊有人下下十皮八皮一個月人工去咁儲啊,你估咁易啊? 是的,每個人收入都唔同隊長又好難講晒每個人的情況,但方向是如此問題只係你可以發到有幾大而已。


不過係建構財務自由的人生當中,好多時出現的問題係中間遇到好多引誘,呢個亦係人越大越明白乜野該做唔該做的經驗。好多時好多人一有錢就會身痕,見自己戶口有一百幾十萬,就總係想搵D野搞,搵D野買,係好多時間就因為係唔適當的時候做一個決定,買唔該買的野,投資唔該投資的項目,清袋同一身債的人非常常見,不過咁唔係最可怕的,最可怕的係,運用財商解釋如何浪費左時間青春,將自己由穏健的情況變成自毀長城,唔聽之餘一次又一次咁將自己的財務狀態洗牌重來,口中總是展望住美好的將來,但口袋卻是永遠被債務糾纏,很重要的概念是做人沒有量力而為,任由慾望澎漲,沒有數字的支持,沒有借力打力,辛苦的背後就是只有辛苦自己。


一再強調,以錢講錢,以財務講財務,財商一點都不複雜,來來去去就係要達致一個境界係用人地的錢就夠生存,那就是一個不敗之地的財務自由,而亦只有這種狀態才可以贖回自己的人生,係人生的每個高低都可以乘風破浪,不過有好多人中意賭,中意做,其實亦唔駛理會乜野叫財商與及財務自由。然而,人生總有起跌,經得起風浪才是人生大嬴家。



Babykingdom原文