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Tuesday, August 16, 2016

五成上會的煩惱


最近D代理又開始生猛晒,無他Ge,因為呢家個市郁緊,變相有好多貨跳價,佢地見到仲有人未知價的賣番之前小小的所謂高價,今日已經變成好合理的價時,就第一時間打黎同隊長講,話有件荀啊,呢件入得過啊,唔會呃你啊咁。講真,聽到呢D野隊長真係嚇一跳,然後得啖笑。


當然如果係荀的我都唔會唔知,但呢D所謂相熟的代理有時質素低或者當我Kai子都無辦法,好話唔好聽我買開果堆貨究竟係咩價我點會唔知,升左上去小小有叫做Market野,你同我吹到上九十九樓話係荀貨,我屌足呢個代理兩三年都係咁,成日比D普通貨我就講到好似世紀難得大荀盤,嘥鳩我時間都算,仲要講到好似我走寶咁,講真我話你呢件最多都只係市場價,同個荀字真係無撚任何關係,如果件件市場價我都同你入一間,咁一來我仲駛唔駛賺錢,二來你覺得我入得幾多間?有時做生意我明你想開單,但對住D已經買到成個屋苑管理員都識晒我的投資者黎講,你唔好真係得把口Sell啦,而且得把口係無用。


其實換個角度,我同佢講我話如果真係荀到爆的你唔自己入左去?佢話邊有咁多錢?咁我話你咪玩我啦,你地自己做代理如果真係有個傻客係300萬野200萬比你,你死都死都舊錢出黎自己執啦?當然我又唔會話完全你唔會比到任何荀野比我,不過你唔好300萬野賣298萬就好似當我傻仔咁吹先得ga? 


計番自己條數,其實今時今日我真係未必再買樓住,原因唔係話我睇淡樓市,但問題係個槓桿已經令到個本好唔合理。我試講一下呢家買層300萬樓,下下隊長5成上會就要攞150萬出黎,打埋Stamp + DSD又去多我十皮,再加代理佣金3皮,律師啊乜乜物物再簡單執一執裝修,當大約170萬,以4厘回報計係收番12萬,即每個月1萬銀。以呢條收,假使間我完全唔買樓,直接掟170萬落任何一隻收息股,呢家好易有6-7厘息一年,即收番102000 - 119000左右,兩者租金/息口回報差唔多,但一個就要過五關斬六將先借到mortgage番黎而且爭多人150萬仲要供每月8000蚊,一個就剩袋,計落都好明顯股票回報相對有著數。


呢個情況係建基於幾個條件,第一就係好似隊長咁你已經成身都係樓,所以你借最多5成,槓桿得2倍先會成立。但假使間你仲可以借5成以上,回報的差距就會拉開番。而第二样野就係股票黎講而家仲係好低位,雖然都升番一部份,但有好多股票的股息回報仲係好鬼高,而如果去番舊時正常化的情況下,咁你買股就會無左向上望的空間之餘,除時買完又會輸番比佢,而且個股息可能得4厘左右,任何以上條件變化呢,又未必得出同一個結果。


所以今時今日我成日都好佩服D人可以用高首期買樓,老老賓賓隊長自問個財務狀態比起同年紀的人都好好多,但下下講緊百萬去買層樓其實都唔係一件易事。然而你如果要買層800萬以至1000萬以上的新樓,動不動就要攞400-500萬首期出黎然後每個月供三皮野,先唔好講你供唔供得起,但如果一個普通打工仔當你中層左右,比你兩公婆搵十皮一個月,係今時今日呢個社會叫你儲四五百粒出黎對隊長黎講都真係難過登天。當然你又話可能係換樓客多,但我相信睇番新聞好或者新樓售樓的時間,買層所謂三房貼住一千幻的人,總有一些似係比較well off的80後吧? 你問我如果我岩岩上車死儲難儲儲到四五球出黎,我真係唔會捨得一炮過攞晒出黎再孭每個月三皮的供款。


究竟係隊長太井低之蛙,定係好多高手在民間,又抑或係好多父幹去支持買千萬樓呢?我真係摸唔清。但係如果比我有500粒係手的新手,我仍然會選擇分兩三注入細價樓,住細D得黎起碼輕鬆D有人幫手供。又或者,可能我會500粒買晒收息股一年收30幻息再租新樓住,股價如果有一日升2-3成先買,個心都會輕鬆好多。不過百貨養百客,隊長都係魚毛一條,有時人的野,隊長真係識條鐵。