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Saturday, November 26, 2016

專家淡友


經常係各媒體成日都會見到D乜乜研究中心乜乜大學乜乜銀行的專家發表報告,一時就話供應會大量增加,一時又就話加息,一時又話加辣,總之樓市就一定會跌三五七成,今年講完唔跌就出來上半年又吹,上半年唔跌就下半年又吹,一個壞左的鐘都有兩次準黎計,總之不停講就希望中一次。


由2009年到呢家咁吹都七八年,除左今年初係咁易跌過下又即彈,樓市大致始終同佢地的預期反方向。不過係今年初的時間,作為淡友的又出現一個問題就係永遠都有下跌的空間,即係跌左10%,就仲有10%跌,跌到20%,就仲有20%跌,400萬的野跌到350萬,就會再吹到300萬,到300萬就係250萬,基本上我唔知淡友的心態係點,可能真係要跌到0蚊送層樓比你樓價先係合理水平?


其中一位專家我記得佢都應該真長期淡友(好多都係),但印象中佢好似都有一家三口咁出現過係某新聞透視之類的節目。隊長沒有時間亦無能力去印證他人的財政狀態,但忽發奇想咁諗下如果以2010年佢一家三口一直被呢位淡友專家當家作主,又無明淡暗好的呢d古怪野的話 ,究竟佢一家人的財政會因為層樓變成點?


純以租樓支出計,由2010年到呢家佢都仲唱淡的話,當佢最保守最叻仔可以唔加租計每個月一萬銀,呢家應該大約70個月左右,即係都租左接近70萬元。而如果佢2010年買樓的話,唔一定當佢要買黎自住,就當佢衰衰地買300萬的樓,呢家應該都起碼500萬(非常保守),即係話一來一回呢個家庭就差270萬。呢位專家的收入係多少,我唔知,但佢以前好似係大學教書,幾皮野應該實有,但呢家做所謂的研究我唔知有幾錢啦,但係如果搵得多,我相信佢隨時輸得仲多,因為租樓又大機會比多左,買樓的目標單位大小又會大左,所以結論係呢條數係對比佢月入係應該好難追得番,而除非一個可能性就係樓市大跌,所以淡友堅持淡係有原因,如果唔係好難同屋企人交代。


是的,同屋企人交代其實都係一個負責任的人想去做的事,但想負責任同真係負責任又往往係兩碼子的事。淡友係一個長期升勢下一年又一年咁唱淡睇淡,當然中一鋪就可以威一世,但問題係你唔中就成家人陪你癲。就如在賭場中,連結十口庄,賭仔心態就要搏開口閒,買完開左庄,就唔信邪又買口閒,呢D心態其實係賭錢心態,而唔係投資。投資始終係有數計講賺蝕,樓市因為通漲年年慢慢升,係反映通漲,自住慳埋租,係投資有數計。但你要搏果一下急插賺鋪勁的,呢個係賭注,因為賭先可以一鋪賺番金。當然,無人話唔可以賭,但隊長只係認為一家大細,自住樓睇岩就買,賭大跌就係股市度做野算。


隊長識的淡友真係好多,成日都係話樓市跌,太貴,主觀的代入客觀條件,同一件事往往都會被演繹為向淡的條件,即如人民幣升跌,港樓都跌;特朗普上場會加息,跌;出年特首換屆,跌;總之所有野都係會導致跌。而其中最重要當然係話出年加八次息,一定跌咁喎。當然狂人上場係咪會出奇招我唔知,但係睇佢上任前呢家好幾個議題都縮,佢自己屋企都係做地產,係咪加息仲要加八次?個人估計佢到時改口風話係比番聯儲局決定,你都吹佢唔漲啦。隊長就認為呢,出年加息,應該會加,但唔多過兩次,大家息目以待。



Tuesday, November 15, 2016

長期作戰


相信各位讀者作為成年人,一定會明白到好多時好多錢係會突如奇來咁搵上門的。當然有時係應該預期到,比如話每兩個月的電費單,又或者每季的差餉,如果你係一個好細心好有計劃的會計師,一定可以筆直得好好,之但係對於隊長黎講的話,只要唔係每個月差唔多係定額的供款開支的話,任何其他雜項都可以叫做特殊開支,而呢D特殊開支往往都會比好大的煩惱我,每每以為搞掂晒啦咩,突然又會有其他野跳出黎,所以特殊開支所衍生出黎的,就係要搵特殊收入去解決。


特殊收入對於每個人都可以係唔一样,例如話有人買匯豐一年派四次息,又或者你買港燈派兩次,又或者你買債卷有唔同的terms,同收租唔同,呢D息的收入並非每個月定時定候奉上,但如果計算得宜的話,就會係租金以外突然幫一幫到手去應付特殊的開支。


點解講呢個話題呢?主要原因係想講其實要用樓做到財務自由的話,除左樓本身久唔久都要煩下你去搵D額外的錢去做額外的野的同時,一個正常成年人的生活實在有太多非固定的錢要洗,而呢D錢係好鬼難計應好難預,比如你有老友結要做人情再做禮咁,如果真係靠一份租金去計的話,好容易就會計錯數。


不過話分兩頭,如果你係近呢十年八年先買樓的,好明顯層樓就未會供完,亦即係話想成份租金吞晒呢,就仲有好漫長的時間。當然我地設定的目標係幾十年後你供完就會有層樓係完完全全屬於你,而且D租金又成份吞得晒,但由今日跳到去果一日黎講就係一個長期作戰,有排玩。但係講番如果你唔係古惑借MC/二按去收租的話,以今時今日的租金黎講,對比番你五六成樓價的按揭,理論上唔駛等到供完,你每個月都會有錢落袋,而正正就係呢舊錢去補貼長期作戰下久唔久會自己搵上門的開支。


深入去研究的話,其實過去呢段時間的息口真係低到好有利收租客。前排我老母無啦啦講番幾廿年前買第一層樓時,息口係5厘8厘咁去,廿零萬樓價每個月供3000幾蚊供廿年,每個月無錢落袋仲要大部份供款都係息口,對比番我地由2008年海嘯後的超低息年代,呢家簡直係一個天堂,而且呢個天堂已經有8年的時間,而未來究竟幾時可以加番去幾十年前的所謂正常水平根本係無時間表,所以呢個長期作戰,係過8年都係at our advantage,而未來睇黎起碼有兩三年都唔會高到去邊,供下供下又向前邁向幾步。


係長期作戰下,其實本來都有諗過賣多一兩間去減一減債務,不過政府搞完呢個新辣招後真係賣左買唔番,再加上就算聯儲局成日吹加息的同時,新的按息就不停係咁減,呢個亦令隊長係長期作戰中重新部署。而其實係呢個按息戰上仲有一點好緊要的,就係每兩年的按揭現金回贈的確提供左好多特殊收入去幫我比好多雜項開支。


老實講我真係希望cash rebate係按揭戰上繼續白熱化時金管又唔好出手搞呢样野,畢竟其實現金回贈都係羊毛出自羊身上,舊錢我有份比,銀行肯回多D都係一個商業決定。而如果你唔明點解呢件事隊長咁在意的話,你可以諗下如果你爭銀行100萬佢就每兩年回1萬比你,你爭佢1000萬佢就每年回10萬,一億就回100萬......,而如果加回贈,就係可以一億回110萬,或120萬咁加上去,呢舊錢係送比你,而且銀行亦願意比,只係金管叫停而已。


點都好,長期作戰的旅途上,係唔郁資產下其實都有好多地方可以制造更多現金流去幫助自己的財政狀況,只要拉長條戰線,呢D現金流亦會可以幫你更快更平穩咁供完層樓,年老時可以享受自己種下的福。


Sunday, November 6, 2016

又來辣招


首先,如果你有多於一層樓的話,恭喜你,因為你好大機會係政府再加辣後,成為左富貴線上的一員。呢個係繼政府推出貧窮線後的另一力作,將原先的DSD一律調整為15%,首置或換樓客就不受影響,香港想再買樓投資收租的話,呢條路幾乎可以話行唔通。所以如果你持有多於一個單位的話,普遍黎講已經好過好多好多未有物業的人,而呢個鴻溝係好多好多年都無法跨過。


網上其實已經有好多人反映左今次加辣的影響,大致都係講投資的業主唔會賣樓,因為賣左買番的成本大增。而如果係換樓客的話叫價都會進取,因為先買後賣隨時High大穫的情況下,換樓客會傾向先賣後買,而先賣後買的大前題係唔到價唔放,因此好多人會傾向提高叫價,所以變相會推高樓價。對於代理黎講好大機會就係二手樓會冰封零成交,偏向會繼續主攻新樓因為發展商對大陸人有稅務回贈,相信好大機會遲D會將稅務回贈推埋比香港人。而睇睇淡的人當然就係話跌三五七成,無乜特別的新意。


以上的觀點其實有兩點係值得再探討的,一就係新盤的話其實發展商呢就真係一直都抬高左個價去回贈比大陸人,條數一早就預左係成個盤到,即舉個例如果咁叻仔佢地的新盤100%都賣比大陸人,咁佢地個BSD回贈幾多都要比到足晒,作為發展商呢條數一定計過。但現實當然唔會係100%大陸人買一個盤啦,所以佢地開價可能會估一估個香港人vs國內人的比例黎Mark Up個Margin,假設佢地預左有3成大陸人買,咁佢地可能就保守D預到50%係要回贈個BSD咁講,開價就預左要嘔番5成人的BSD出黎,如果唔到5成的話即佢地又會嘔少番D出黎賺得更深,呢個正正就係羊毛出自羊身上的道理,而如果你同意上面的理解的話,咁呢家個遊戲只係要10成都嘔稅,即係發展商係開價時谷住要加多15% x 50%的margin上去,咁樓價方向係點顯而已見。


有淡友可能會話,加左就一定有人買啊?無人買所以賣唔出唔得?發展商食屎都要賤賣啦!理論上做生意當然無話賺硬,但我更相信蝕本生意係無人做,而且發展商唔係蠢仔,你估佢會唔會唔知一手樓的優勢係將會強於二手樓,因為二手樓盤源變少,價錢硬淨,所以一手樓係各種優惠下加上代理的催谷,所有的客源集中晒落去的話,去貨速度未必會減太多,而且是次出招其實無影響大陸果班客咁濟,即係話去大陸貨果批貨一样會走到,如是者就算賣慢小小但一样去到貨的情況下,財雄勢大的發展商點解會劈價散貨,我睇除左黑天鵝情況下我諗唔到有咩可能會劈,所以一手主導的市場應該又係升。


而對於二手樓,有人話因為之前DSD的時候累進式的稅項有漏洞,所以呢個加辣只係修正之前細價樓相對優惠的情況。不過係打擊buy side的同時,作為有多個物業係身的業主我可以講話一定唔會賣樓。如同好多網民已經指出,聰明的網民唔會買一手樓收租又唔會比15%政府的話,唔係諗方法去用近親或買公司破15% DSD的情況下,基本上唔會再買樓收租,而無人買樓收租就自然少左租盤供應,因此租金將會局升。當然你又可能唔同意呢一點,但實際上我睇租金升勢將會長期持續,因為一方面政府打工廈違規劏房踼左好多人出黎,劏房需求本身強勁之餘,本來會有一班人買樓黎繼續劏去應付需求。唔好睇小呢一個動作,因為一個單位劏三四個套房就解決左3-4個租戶的問題,呢個係民間智慧去解決左好多人無樓住的情況,而且往往係一單位搞掂幾個家庭,但而家係無單位去解決仲有好多基層的家庭,呢一個由下而上的需求將會煮熟租金。


你可能又會話,咁都仲有人買新樓收租放出黎點會無供應啊?問題又黎啦,一就係有幾多人買新樓會租比基層之餘,更加會唔會有人買新樓劏開黎租比三四個家庭?本身新樓的供應已經少,劏更加應該唔會入(亦計唔岩條數),而目標客路又唔同,所以果D只比得起5000-7000左右的家庭將會係未來幾年發現劏房價錢上升得好快,而劏房都去到8000-10000的話,你諗下普通自己一個unit的住宅會係乜價錢? 而當租金又向上,一手盤又向上,二手又無乜人賣樓,賣親都係高價或破頂的話,咁樓價會係點呢?而如果樓價係單向向上的話,作為業主的你會買定賣定持有呢?


可以咁講,換樓下谷住果D另計,但你有得選擇有幾層樓的你,我深信係新招下都會同我一样,打死都唔賣。尤其是政府出招已經無日落條款,出完加完係唔會知幾時先停,所以你就算賣貴15%如果諗住買番都係比15%的話,咁重成本的情況下都係打個和甚至郁一郁都係會輸錢的情況下,你已經唔會想賣,而租金年年加的話,可以講更加無動力去賣樓。


至於如果你有幾層細價樓係手的話,每一層細價樓的距離,當佢400萬一層計,已經由18萬的DSD變成60萬,即每層的間距多左42萬,而對於普通人黎講每一個42萬可能係三四年的積蓄,所以如果你有5間屋的話,你已經再領先其他人超過10年的時光(未計仲要儲首期可能每個都要5-8年),所以係呢個成本下,政府已經為多層樓的人冠以光環,你如果係後生仔未結婚的話,相信你去到女朋友屋企唔止有雞比食,呢家直情放題都似。


不過,未上樓又或有以玩財務自由的你又唔駛咁灰心,因為以上的野只限住宅,寫字樓工廈仲未波及,相信係政府打工廈的情況下,寫字樓將會一枝獨秀咁狂炒。