隊長增值服務

財務自由僱問服務 [讀者來信]一個簡單的過程,令你明白下一步該做什麼的機會,向財務自由向前踏出成功正確一步。
隊長裝修僱問服務 [裝修服務]第一次買樓裝修怕比人呃?試下我地呢個服務啦。

Wednesday, February 26, 2014

[轉載]人鬼表(三讀)


德蘭中學

致德蘭中學校長,


尊敬的校長,本人是一個網絡博客,而本人的Blog主旨,是以人應該在社會積極向上流,並以買樓收租達成財務自由為主題的。亦因為本人一直抱著為杜會棟樑的宗旨做人,突發現貴校竟邀請了一個以「拒當樓奴」為目標的組織到貴校演講,我作為一個希望香港將來有更多優秀新血的社會人仕,冒昧的向貴校表達是次演講的危險性及不滿。


首先,「拒當樓奴」的組織宗旨,本意在於不為買樓供樓作奴隸,這是一個有一定論點的宗旨,雖然與我的宗旨並非在同一條線,但我亦不曾反對的。但是,「拒當樓奴」以青年都要入住公屋為目的這一點,卻是危機處處。畢竟,公屋政策應該留及有需要的人仕優先,大學生未畢業已申請公屋,視公屋為目標這一個行為,已經令社會各界錯愕。但現在這一種不良思維更直接種入中學,種入我們入世未深的未來棟樑身上,對於莘莘學子是否會誤以為這是學校支持的一個"正確"價值觀,並以人有我有,福利攞盡的種子慢慢隨時間發芽,到18歲時又加入公屋隊伍,惡化社會問題,我很懷疑這是否一間中學應該鼓吹的價值觀?


再者,如果貴校同學在演講后,發現原來「拒當樓奴」的人仕,雖有大學學歷,卻以公屋為目標的同時,為保公屋資格的入息上限,放棄升職加薪尋求上流的這一種價值觀,又是否貴校所希望見到的呢?試想想,當貴校的校友於十數年後回來探望老師們,談及工作時,有一部份人就按步就班的成為各界的精英,但同時有一部份人,卻受到當年校長老師們所安排的「拒當樓奴」演講影響,這十數年都以低收入為榮,放棄應有的大學前程,回來以低微的自信心說了一句枉廢了十年還沒有公屋,校長老師們你們又於心可忍呢?


請別誤會,我無意將我如何買樓如何財務自由的概念向貴校傳遞,因為我認為買樓/樓奴這些價值觀對於連收入都沒有的小朋友,言之尚早。但本人作為一個社會人仕,我很希望貴校能正視某些價值觀,是不應該帶進校園的。


希望校長能秉承貴校校訓-慎思,明辨,為香港培育出新一代的精英。


80后求生隊長

Monday, February 24, 2014

只許基層Lam盡公屋,不許中產資產升值


財爺新一份預算案表明,未來最大塊的資金,將會係要興建20萬個公屋及8萬個居屋,相關的費用支出大約係1000億元,財爺表示目前情況下好容易會有赤字。


如果你係基層公屋戶,請你唔好自high住,因為你住緊的雖然都係公屋,都叫攞左個著數,但其實都唔關你事,因為起出黎果D新公屋,你係無份的,所以問題就延申至,究竟邊個會攞到公屋,而又係邊個比錢去支助了?


20萬個公屋,以呢家的公屋條隊黎計,相信係叫做係有需要的人仕攞的,但有需要的定義即係咩人呢?老實講,我都廢L事再理,我唔想理入面有幾多大學生,入面有幾多大陸新移民,更唔想知道入面有幾多係本身無需要但只係摶大霧的人,因為簡單黎講,邊L個會攞到公屋係唔關我事的,我只係知道我就肯L定攞唔到公屋lam唔L到福利,句號。你話我出心涼薄都好,但我相信公屋條隊入面可能真正有資格又有需要的不足25%的人,其他的如大學生啊,公屋延申公屋的家庭就唔多說了,反正政府開倉,有人諗盡方法去攞,而我就注定無L得攞,呢個就係事實。


不過,我攞唔到公屋又係唔係代表唔關我事先?Hi!原來又唔係喎,主因係好明顯就係我有份埋呢張單。先莫論我交幾錢稅,又或者薪俸稅佔香港整体稅務係幾多,我只知道如果我一心諗住lam盡福利又無我份的時候,自私的諗就當然係睇下有無得慳下稅,有乜補貼有乜退稅之類啦?但而家大拿拿有成千億的缺口,除番香港約300萬打工仔,即係按人頭計每人要孭約33333蚊的數!當然你話香港稅收唔係得薪俸稅,但我指出的係,多多少少我都有份填呢一千億,而如果唔駛孭呢條數的話,我可能有更多的退稅,更多的優惠都未定囉,大佬啊交少幾千蚊買魚蛋食都食到我Lam Lam脷啦。


其實政府而家變身做馬會搞個幸運大抽獎比公屋基層,我本身係無異議的,因為有一部份人真係要幫,但問題係如果你公司玩抽獎人人開心,都會係屈D大粒佬老細去捐錢抽,又或者東華捐錢,都搵D總理黎搞啦,我連一首「從不喜歡孤單一個」都無得唱,但你就係我呢D中間的人身上攞幾皮野去救濟基層,我個心就點都唔鋸囉,換轉係你,叫你行出街無啦啦攞3皮野,攞舊50個人后就派間屋比后面有條唔知咩料的阿毛,你鋸唔鋸先?


從另一個角度睇,如果我搵到錢,我比多D稅又有乜所謂。如我呢家買多兩層樓,我每層執50萬,交番10萬8萬厘印比你,天經地義,你政府攞去救災又好,扶貧又好,定係比市民觀音借富都好,我無L所謂。但係呢家你係咁出辣招,搞到個市無成交,我已經勒緊褲頭,除時比你一個唔覺意打殘個市我就陪埋副身家去救自己,而你仲要打劫我去扶貧?。呢種只許基層Lam盡公屋,不許中產資產升值的態度,Hi auntie我真係覺得好L滖


其實要解決個赤字,駛L咁煩咩。你試下放番個辣招,我相信印花稅收入今年馬上大回升,到時你收番幾百億稅番黎,你中意起幾多公屋我地都唔會理你。但而家,政策傾斜到你自己賴屎都唔掂,都要救基層,殺中層,孭住赤字,繼賣無視,呢個政府同亞視又有乜分別?都係高登仔果句,執柒左佢算啦。


操盤實例 -- 起步投資

隊長你好, 我有些關於理財及置業的問題想請教你.

背景:
  1. 29歲, 正職月入約$17,000 (未扣MPF), 兼職月入$4,200 (有稅單證明及不用扣MPF), 每年有雙糧及一個月花紅
  2. 扣除家用及自己使費, 每月大概可儲$13,000, 雙糧同花紅都會儲起
  3. 現有$166,000港元活期 (每年3%利息), $58,000現金, $165,000股票 (每年約4-4.5%股息), 沒有任何負債
  4. 家住公屋, 現與父母同住
問題:

由於畢業後幾年鍾意四處旅行又經常轉工, 所以儲錢不多, 25歲先開始發力, 現在工作尚算穩定下來, 有感年紀漸長, 開始希望有自己既地方生活, 因此想看看以我的能力有沒有機會在兩年後置業.

  1. 我需要改變我既投資方法嗎? 如做人仔定期? 
  2. 以我收入供樓應該頗吃力, 究竟我可負擔的樓價是? 
  3. 我應該再儲多幾年錢, 夠3成首期才諗買樓?

謝謝解答!!

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首先都比個讚你,因為有三样野我覺得你都幾值得我欣賞,一就係你收入唔算太高,但你係度計緊向上樓的數,證明你都有大志;二就係你月入唔高,所以你搵多份兼職,呢份肯捱的心係值得欣賞的;而最后就係你的儲錢能力,你搵21200,每月儲到13000,加上你雙糧都儲到,即係你好有儲錢的心。唯一可惜的係太遲起步,不過遲到好過無到。


不過想問下你港元活期有3%係咩料?定期都無呢個數喎,之但係點都好,你而家做緊的都OK,我非常個人的認為無乜特別野需要做,如果係我反而就會減番小小股票的份額,因為我個人認為你呢家個狀態應該算係in between買樓同儲錢之間,所以係咁的情況底下,我會選擇穏陣地計到幾錢可以買樓,而避開風險。


但你提出的人仔定期,其實好多人都做緊,我都有做,但做唔做我覺得取決於你幾時買樓,因為如果你呢家有幾層樓,D錢長期無用,咁就無所謂。但如果你係可能半年一年就會買樓的話,其實你搞完一輪可能都係執幾千蚊,咁就唔係太有吸引力,除非你完全將股票賣晒,然后轉晒人仔,預左一年唔買樓,連息連匯率希望執5-8%,即大約我當你有30萬人仔,執1萬5至2萬4港元,咁就值。


點都好,計一計你而家的總資產,大約係389,000元,而每月你就可以儲13K,一年即可儲多156K左右,呢幾個數字純粹方便計數。


以如果買樓計,當你的兼職都計埋先,但先指聲明好大機會你會要用到HKMC,上到去你有兩份人工果D通常都好鬼煩去解釋(唔代表一定唔計,但總之好case by case),所以基於你話有稅單我先用你17000 + 4200 = 21200收入去計,即你的stress test 大約可負擔到12720 (@5.15%),咁你stress test的額大約係可以借到2.3M,stress test 係12558元,即每月實際供款8674元。


如果你每月儲到13000元的話,我相信要你每月供8674元應該問題不大,所以講番樓價的話,你大約最多可以負擔到約莫389K + 2.3M = 2.689M (未計厘印佣金),即係當約莫2.5M左右的樓價,因為仲要預埋你個按保係呢條數入面。


如果你問我,我覺得你可以邊儲錢邊睇樓,睇下有無D咩係呢個budget內岩的野,一方面資金再充裕D時,如果咁岩有荀野就入亦無所謂。我唔會太刻意叫你去儲到3成先買,因為講緊如果2.5M的樓的3成連雜費都可能用你850K,即你如果呢家咁样的speed去儲,都起碼要儲多三年左右先夠數,三年后係點無人知,升左的你就又要追價,跌左的當然你就爽YY可平價入,但睇前景我又覺得細價樓跌極都好有限,比你呢家買到層平3-5%市價的樓,未必會差太遠。


數字上計就係咁計,但有無樓係呢個range就好睇你住邊了。

Sunday, February 23, 2014

[轉載自法子] 雙辣招人鬼表


大家記住中產可投的議員

謝偉俊,石禮謙,梁君彥,梁家傑,易志明,張華峰,盧偉國,鍾國斌

請與你的家人分享


Saturday, February 22, 2014

上車全攻略 [2014更新]

更新自上車全攻略

奇妙地呢幾日同時有幾個人問我關於上車的意見,係呢件事當中我發現好多人對於計算的方式都有一定的疑問。因此我特別出呢一篇係幫大家上車的人去好快咁睇下點样可以上車。


簡單黎講上車的計數方式離唔開幾样野,當中包括首期,供款能力,利息同埋年期。而其中我個人認為供款能力係比起其他最為重要。可能你會唔認同我,因為你會話儲首期好很難點样點样。但講真呢個世界大家各施各法,有人就靠老豆老母,有人中六合彩,有人玩財技套P-Loan,首期你要老老實實靠自己儲係難,所以好多時都要靠其他的工具,包括九成mortgage去幫你用細D的槓桿去上會。


首期,好多唔同方法去搞。但供款比例,無論你可以做幾多假數,但實際收入係幾多都還是很重要,特別對於上車客可能唔知咁多”龍撩”野,所以我就建立左下面呢兩個表,以你相對大約的最大供款去推論出你可負擔的樓價。

月入 可供款額
(50%月入)
壓力可供款額
(60%月入)
最多按揭金額 30年壓測供款
@5.15% 
實際每月供款
(30年計@2.15%)
20000 10000 12000 2,150,000 11794 8146
30000 15000 18000 3,250,000 17745 12257
40000 20000 24000 4,350,000 23752 16406
50000 25000 30000 5,350,000 29212 20178



然後個邏輯我就好簡單,計數上就應該係以30年的供款去計你的壓測能力先,即最大能係5.15%厘(+3%)底下,可以借幾多錢?以呢個30年的供款,我地就可以其實推論番你最大的按揭金額。但係問題我地只計到你可以借到幾多錢,同埋銀行有時計數上會有小小走盞位,所以我上表的30年壓測唔係攞到最盡,都叫有幾萬蚊走盞的。不過要留意一下我無計如果你做9成上會要比的按保費,因為按保的話有人係計埋入去個按揭度,所以呢样野要自己預。


而計數上,你實際的樓價承擔能力,係用你的首期+你最多可借的按揭(不計雜費),而最少當然就係要10%首期。即假設你月入係30000元,你有500000元,係你無任何其他債務下,你理論上就可以負擔約500000+3250000 = 3750000的樓。


數字上講完就講番實際情況,其實寫呢篇野之前我係想寫一篇叫做上車夢碎的blog,但好似個subject又太negative,因此我就係呢個上車攻略度講埋我想講的野就算了。如果我地用上面個表計,其實一個月入20000元的人(或一pair人),佢地最多只可以借到2,150,000的樓。以前我會話d 80后無L用,因為我認為佢地買唔到樓,完全只係唔識計數,實際上如果佢地買遠D,百零萬的樓元朗屯門仲大把。不過時至今日,其實元朗200萬樓下都要搵到D位係差小小,近元朗站,朗屏站的細樓,已經無晒200萬樓下。2,150,000的按揭,當你叻極咪又係買到250萬至300萬左右的野,今時今日選擇其實已經非常有限,就算3辣招下,呢D樓個價都硬過碌鉄,如果大市堅唔冧,呢班尾班車都上唔到,就真係無計了。


今日居屋公屋,其實都係200-300萬水位(未計補地價),補左果D都可以去到400-600萬….etc,講真要上車的機會真係越來越少,但係我又可以肯定話比你知,如果你係揀唔上車的,你一係就望樓價跌,如果唔係你唔好諗政府點样可以打救你,因為150-300萬呢D盤,如我之前講過,係唔會有新樓供應,又或已經比我地呢D投資者搶晒,所以有時都真係要諗清楚,個market你係同緊乜野人玩。

操盤實例 -- 急進仔

您好隊長: 一直追開你個Blog 獲益良多,頭先睇到你一篇<<操盤實例 -- 東九龍篇(2)>>,連帶Click 番入其他財技系列睇,想追問少少野: 我見你其中一篇提及到用借貸去製造現金流可以幫到儲首期,但之後既野好似無講落去,唔知會唔會因為係搬Blog 時無左定係因為個方法而家已經失效所以無講?但就算係失效都好其實都帶望您可以分享一下,就算白明到背後個Theory 都好。我計過有地方可以P-Loan 借到2.5%,而而家既人仔定期係有2.6-2.8%,中間可以食到約0.2% 息+升值潛力,如借100K 單以息口計可賺2K, 其實係唔係大約咁玩? 除左玩人仔仲有咩方向? 其實呢度引申到另一個問題就係儲首期既準備 - 其實我既狀況同目標係同東九龍篇(2) 有少少似,但因為起步較慢(正式只儲左2 年錢)資金較少我狀況大概係咁: 月入30k 儲蓄Cash 170k + RMB38k 可惜既係雖然每月儲15k 但有7k5 入左當年年少無知係銀行供落既月供基金度(供3 年滾5 年第8 年拎番個D, you know what I mean),今年11 月完,現正後悔中 - 呢個明顯係一個就算賺錢都蝕時間既行為,不過又當時無諗到當時人事同職級既變動咁大令成個Plan 亂哂。 另因家中負擔大,家用每月10k, 暫時見唔到有可能再加大儲蓄╱儲Cash 比率;一係等9 月加人工(-> 32K),一係等11 月完成供款。 投資方面較少,因為認識真係唔深,只會間唔中等跌市投入20-40k 搏下撈底,現時手上無股票,唔計個份膠屎基金的話上面報既數係All Cash。 基本上目標都係東九龍,上車都係以上流同有第一個單位為目標,因屋企地方還可以無迫切自住需要,所以入市時間可以再等,但財務上想做到2-3 年內儲夠500k; 自知All Cash 好無謂,所以正打算將HKD 轉成人仔連原有38K RMB 合共100K 做住一年定期先,月內會落手。 兜左好大個圈,想問既係: 老老實實,人總貪心,Plan 既野,2-3 年目標緊想<2 年完,所以除左上面問到用借貸去製造現金流會想知之外,其實隊長您仲會唔會有比我現時將錢轉人仔做定期更好既方向? 另每月儲落既Cash 點處理好? 雖然同操盤比較係離左題,但Quote 你之前一句: 講樓市首先要上左車先,如果隊長可以係我呢個儲緊首期既階段比D 意見實在感激不盡!

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P-Loan借錢呢part做首期我就唔多講,不過我咁答你,你大約都可以從呢個方面著手自己去諗,學高登仔一句,其實唔難。


不過借P-Loan套息差有兩個問題,一就係你問清楚個P-loan係咪真係咁低息先,因為一方面我所認知的P-Loan連手續費果D野都係3%以上,而另一方面做人仔定期賺價賺息呢招就好多人都識,但你個position可能都係得果十零萬人仔係手,借左黎做定期我怕你一間個息貴左,可能打個和或者賺果幾千蚊,唔知做黎做乜就蝕時間。


相反,你個case最可以做的就係努力儲錢,儲到你個月供基金可以套現時就套鬼左佢。其實月供基金真係好L廢,我自己都好后悔係我開窺之前買左一份,呢家綁住我成日想用的錢真係麻9煩。唯一的好處我都強調,就係迫一D自己無乜紀律的人好好儲錢。


而你間唔中買下股票呢D野都無傷大雅,總之唔好玩太激唔好輸左個本金就OK,你玩幾皮野賺蝕幾千蚊都係好閒數。


你問我的問題其實我無乜太好的建議,你自己都識諗去做人仔定期已經足夠,但我的建議係因為太多人諗太多野,都最后諗諗下每样做D,然后有時唔知點解on99咁就輸L左佢,相對反你呢家有清晰目標係買樓的話,有時唔好諗咁多,傻傻地咁每個月乖乖儲錢,可能反而係一個肯定能達到目的的方法。


我其實好怕人太手痕搞呢搞路,有時簡簡單單先係蠃硬錢的方法。



Friday, February 21, 2014

[轉載] 薪奉稅 + 收入收字

JaJa Chan 好多人一直以為香港打工仔97後冇咩加過人工,但其實薪奉稅稅收每年有不錯的增長,這是一個很強的 signal 証明打工仔有不錯的增長,尤其50 - 100萬年薪的,這是稅局年報話我聽

薪奉稅

2004/05 339.9億

2005/06 374.9億

2006/07 385.9億

2007/08 374.8億

2008/09 390.0億

2009/10 412.4億

2010/11 442.5億

2011/12 517.6億

稅收係一個好實在的 evidence 去証明打工仔有不錯的增長。

税局年報,40萬 - 150萬年薪打工仔的比例及人數

2004/05 21.3% 263,653人

2005/06 22.0% 275,660人

2006/07 22.5% 298,633人

2007/08 23.9% 338,144人

2008/09 26.4% 363,696人

2009/10 25.8% 367,369人

2010/11 26.3% 400,146人

2011/12 28.1% 459,909人

怨我直言,根據上述中高收入人士的人數及比例 patterns,好難説服我去接受香港打工仔年冇加過人工

Thursday, February 20, 2014

[轉載自法子] 人鬼表

最新雙辣招人鬼表
1何俊仁區議會<第二>民主党  
2李卓人新界西   
3涂謹申區議會<第二>民主党  
4陳鑑林九龍東民建聯1 
5梁耀忠新界西   
6劉皇發鄉議局經民聯 1
7劉慧卿新界東民主党  
8譚耀宗新界西民建聯1 
9石禮謙地產及建造界經民聯 1
10張宇人飲食界自由党 1
11馮檢基區議會<第二>   
12方剛批發及零售界自由党 1
13王國興香港島工联会1 
14李國麟衞生服務界   
15林健鋒商界<第一>經民聯 1
16梁君彥工業界經民聯 1
17黃定光進出口界民建聯1 
18湯家驊新界東公民黨 1
19何秀蘭香港島   
20李慧琼區議會<第二>民建聯1 
21林大輝工業界   
22陳克勤新界東民建聯1 
23陳健波保險界   
24梁美芬九龍西經民聯 1
25梁家騮醫學界   
26張國柱社會福利界   
27黃國健九龍東工联会1 
28葉國謙區議會<第一>民建聯1 
29葉劉淑儀(香港島+) 新民党1 
30謝偉俊(九龍東+)    
31梁家傑議員, SC (九龍東+) 公民黨 1
32梁國雄議員 (新界東+) 社民连  
33陳偉業議員 (新界西+) 人民力量  
34黃毓民議員 (九龍西+)    
35毛孟靜議員 (九龍西+) 公民黨 1
36田北辰議員, BBS, JP (新界西+) 新民党1 
37田北俊議員, GBS, JP (新界東+) 自由党 1
38吳亮星議員, SBS, JP (金融界*)    
39何俊賢議員 (漁農界*) 民建聯1 
40易志明議員 (航運交通界*) 自由党 1
41胡志偉議員, MH (九龍東+) 民主党  
42姚思榮議員 (旅遊界*)   
43范國威議員 (新界東+)    
44馬逢國議員, SBS, JP (體育、演藝、文化及出版界*)    
45莫乃光議員 (資訊科技界*)    
46陳志全議員 (新界東+) 人民力量  
47陳恒鑌議員 (新界西+) 民建聯1 
48陳家洛議員 (香港島+) 公民黨 1
49陳婉嫻議員, SBS, JP (區議會<第二>*) 工联会1 
50梁志祥議員, BBS, MH, JP (新界西+) 民建聯1 
51梁繼昌議員 (會計界*)    
52麥美娟議員, JP (新界西+) 工联会1 
53郭家麒議員 (新界西+) 公民黨 1
54郭偉强議員 (勞工界*) 工联会1 
55郭榮鏗議員 (法律界*) 公民黨 1
56張華峰議員, JP (金融服務界*) 經民聯 1
57張超雄議員 (新界東+)    
58單仲偕議員, SBS, JP (香港島+) 民主党  
59黃碧雲議員 (九龍西+) 民主党  
60葉建源議員 (教育界*)   
61葛珮帆議員, JP (新界東+) 民建聯1 
62廖長江議員, JP (商界<第二>*)    
63潘兆平議員, BBS, MH (勞工界*)    
64鄧家彪議員 (勞工界*) 工联会1 
65蔣麗芸議員, JP (九龍西+) 民建聯1 
66盧偉國議員, BBS, MH, JP (工程界*) 經民聯 1
67鍾國斌議員 (紡織及製衣界*) 自由党 1
68鍾樹根議員, BBS, MH, JP (香港島+) 民建聯1 
69謝偉銓議員 (建築、測量及都市規劃界*)   
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