上車全攻略 [2014更新]

更新自上車全攻略

奇妙地呢幾日同時有幾個人問我關於上車的意見，係呢件事當中我發現好多人對於計算的方式都有一定的疑問。因此我特別出呢一篇係幫大家上車的人去好快咁睇下點样可以上車。


簡單黎講上車的計數方式離唔開幾样野，當中包括首期，供款能力，利息同埋年期。而其中我個人認為供款能力係比起其他最為重要。可能你會唔認同我，因為你會話儲首期好很難點样點样。但講真呢個世界大家各施各法，有人就靠老豆老母，有人中六合彩，有人玩財技套P-Loan，首期你要老老實實靠自己儲係難，所以好多時都要靠其他的工具，包括九成mortgage去幫你用細Ｄ的槓桿去上會。


首期，好多唔同方法去搞。但供款比例，無論你可以做幾多假數，但實際收入係幾多都還是很重要，特別對於上車客可能唔知咁多”龍撩”野，所以我就建立左下面呢兩個表，以你相對大約的最大供款去推論出你可負擔的樓價。

月入	可供款額 (50%月入)	壓力可供款額 (60%月入)	最多按揭金額	30年壓測供款 @5.15%	實際每月供款 (30年計@2.15%)
20000	10000	12000	2,150,000	11794	8146
30000	15000	18000	3,250,000	17745	12257
40000	20000	24000	4,350,000	23752	16406
50000	25000	30000	5,350,000	29212	20178

然後個邏輯我就好簡單，計數上就應該係以30年的供款去計你的壓測能力先，即最大能係5.15%厘(+3%)底下，可以借幾多錢？以呢個30年的供款，我地就可以其實推論番你最大的按揭金額。但係問題我地只計到你可以借到幾多錢，同埋銀行有時計數上會有小小走盞位，所以我上表的30年壓測唔係攞到最盡，都叫有幾萬蚊走盞的。不過要留意一下我無計如果你做9成上會要比的按保費，因為按保的話有人係計埋入去個按揭度，所以呢样野要自己預。

而計數上，你實際的樓價承擔能力，係用你的首期+你最多可借的按揭（不計雜費），而最少當然就係要10%首期。即假設你月入係30000元，你有500000元，係你無任何其他債務下，你理論上就可以負擔約500000+3250000 = 3750000的樓。


數字上講完就講番實際情況，其實寫呢篇野之前我係想寫一篇叫做上車夢碎的blog，但好似個subject又太negative，因此我就係呢個上車攻略度講埋我想講的野就算了。如果我地用上面個表計，其實一個月入20000元的人（或一pair人)，佢地最多只可以借到2,150,000的樓。以前我會話d 80后無L用，因為我認為佢地買唔到樓，完全只係唔識計數，實際上如果佢地買遠D，百零萬的樓元朗屯門仲大把。不過時至今日，其實元朗200萬樓下都要搵到D位係差小小，近元朗站，朗屏站的細樓，已經無晒200萬樓下。2,150,000的按揭，當你叻極咪又係買到250萬至300萬左右的野，今時今日選擇其實已經非常有限，就算3辣招下，呢D樓個價都硬過碌鉄，如果大市堅唔冧，呢班尾班車都上唔到，就真係無計了。


今日居屋公屋，其實都係200-300萬水位（未計補地價），補左果D都可以去到400-600萬….etc，講真要上車的機會真係越來越少，但係我又可以肯定話比你知，如果你係揀唔上車的，你一係就望樓價跌，如果唔係你唔好諗政府點样可以打救你，因為150-300萬呢D盤，如我之前講過，係唔會有新樓供應，又或已經比我地呢D投資者搶晒，所以有時都真係要諗清楚，個market你係同緊乜野人玩。