好啦另一個最關鍵的因素隊長唔會選擇買任何新樓就係樓價的問題。買樓投資不外賺價或賺租，租金回報得2厘幾，可能有人都仲會痴線去買無問題，因為睇好樓價升。但問題又黎，樓市大市升，又係咪代表你的盤升先，呢個又係一個好重要的問題。 有好多人，特別係新手就會諗，啊我要上車，上車最好就買新樓，價單透明唔駛講價，仲有各種優惠，特別係發展商的二按幫助，大幅減少首期。當然我絕對明白攞200萬同攞50萬黎買樓係兩件事，馬死落地下係無計。但係又換個角度，你個二按係咪唔駛還先? 而且二按個錢，在隊長而言係覺得極度on9，如果我能夠做發展商我都會咁借比你，因為根本就係搵你苯柒。不過先講番個上車或新手投資者的情況，如果你係盲目咁買，而睇唔到我睇到的話，咁就真係祝你好運。 話說新樓的市價，其實係點样黎呢？好簡單，你同你的一班一手買家買左果一刻，就係市價，測量師行同發展商以及銀行有晒共識，一定會估足比你，所以你買左一定會估足價借到錢上會。但如果你係如隊長或其他有經驗的投資者，兩年後做轉按時，市價係乜野呢，呢個就係一個好有趣但又好technical的地方。 當然我地呢D人轉按就緊係想銀行估高D價，一來就借多D套現，二來估價升就感覺好似樓價升，樓價升就當然開心啦係咪。而且更關鍵的係呢一刻你層樓已經放緊租，如果你想轉按賺現金回贈，你絕對要睇番你當刻係銀行借左幾多成，然後二按又幾多成，而你轉按又會唔會影響到你二按之類的問題。複雜的唔好講，就簡單講當你係之前借6成，你呢家有張租約係手就走唔甩要借5成，果1成差價如果樓價唔升,你就要自己攞出黎做轉按，但做轉按每兩年有成接近3皮野的現金回贈，咁你一定會好希望估價升，唔駛自己攞錢去還果一成嘛，去到呢個位，咁最關鍵的問題就係你層5.78M的樓，兩年後呢一刻值幾錢？ 之前已經提過，市價係由你成交果一刻，即兩年前已經定左一次，咁兩年後的今日的成交市價有無升呢？對唔住，99%可以答你係唔會有，點解呢？因為基本上係無任何合理的成交去支持。如果你去到呢個位都仲未諗到點解的話，我勸你真係唔好仲傻豬豬走去買新樓，因為呢個香港有條例叫SSD，頭一年係要罰20%，第一至第二年罰15%，就算你過左兩年賣樓都仲係要比10%，我想問你好人好姐如果無乜正常問題，你會唔會走去賠錢賣樓？就算真係有，果口價一定係古靈精怪，無人會攞果口價去參考，因此即係理論上頭三年都無成交，...

又有新盤推出，今次係新地係粉嶺聯和墟的新盤單幢樓，以大單位為主，目標應該似係針對區內換樓客又或者起果時仲係好旺場的大陸客。 先睇地盤地點，係正粉嶺花園對面，不過粉嶺花園係低密度的私人屋苑，相對番瓏山一號呢支單支野未必可以完全正面對比。而當然就近可以作對比的就有一年前我話過會蟹的逸峰啦。但計價錢之前，同逸峰一样的問題係瓏山一號離火車站都比較遠，不過瓏山又嬴番一仗的係佢位於聯和墟相對中心的地方，配套上比起逸峰都齊全，衣食住行相對都好好多，呢下對於區內的換樓客應該會比較吸引。 先睇瓏一的價單，由於全部大單位計，相信開積果時都係諗住做大陸客，無諗過會比政府玩殘，所以個人認為對於新地黎講呢支單幢樓，只係算係二三線貨色，因為無概念無地理優勢無政策優惠，所以要突圍好大機會就要靠平價同優惠。 優惠方面即供就減5%，而5月31日前簽就再減3%，然后又有70%的印花稅回贈，我計數嫌麻煩就當你只需要比3.75%稅先，補70%比你即係又減多2.625%左右，即全間屋大約減10.625%（只係作參考，因為回贈果part係之后比番你，所以如果先從樓價減出會有出入，但唔影響整体的參考性的）。下表則為打折前後的對比: 單位 實用面積 價錢 (名義) 平均呎價 ( 名義 )   價錢 (折後) 平均呎價 ( 折後 )   29C 846 8,593,200 10,157 7,680,173 9,078 20C 846 8,413,300 9,945 7,519,387 8,888 8C 846 8,026,200 9,487 7,173,416 8,479 29B 718 7,440,100 10,362 6,649,589 9,261 20B 718 7,284,300 10,145 6,510,343 9,067 8B 718 6,591,800 9,181 5,891,421 8,205 ...

今日個電話響起，有Agent同我cold call長實深水埗的丰匯，當頭第一句就sell實用呎價新樓宄千零蚊，老實講丰匯比我的第一感覺的確係很平的。但係Agent講野一定只講最好的野比你聽，所以當我婉拒后，我就打開有線睇下佢地又講乜狗。 有線就話丰匯劈價，攞西九龍四小龍同一號西九龍黎比較，話長實一號西九龍平均實呎開萬二蚊左右，所以丰匯一出平均實呎10000左右，一號西九龍買家即時坐艇，感覺當然又係再次印證呢個盤好平呢件事。於是，打開我的google map，我就搵一搵丰匯的地址，見到荔枝角道同醫局街，開始就幫到我更了解到咩事。 丰匯的地點，其實同一號西九龍都有一定的距離，一號西九龍係長沙灣四小龍近荔枝角美孚，而丰匯就係番深水埗近西九龍中心一帶。果條醫局街，日頭就係收舊電器的生意林立的街道，而係同一條街的另一端，亦有美沙同中心，雖然都有一定的距離，但如果要簡單形容呢條街，就真係日頭過份雜，夜晚過份靜，唯的好處就係丰匯係街口，你唔行太入都可以避開小小的。 而實際的地盤，其實分1,2,3座，而古古怪怪咁個第三座係去左條街的另一邊，而更古怪的係個地盤包住左一支2002年恆基起落的單幢樓嘉裕居。地理位置上，除左頭先所講的地區問題外，本身座樓都可以用四面都係樓景黎形容，除非你係極高層即25樓或以上，否則你都好難有比較開揚的景，更大穫的係有部份開則更會係樓望樓咁，所以我諗對比起其他新盤總有D咩園林綠化的景，丰匯就乜都無。 交通方面呢，果個位就要行番去地鉄大約要6-8分鐘，荔枝角道同埋長沙灣道都有巴士，雖然唔係太近地鉄但都叫做唔係勁隔涉。奈何真係要明白，深水埗係比一條長沙灣道分開兩邊，黃金商場果邊就叫旺D，而呢邊就真係雜同靜小小，所以簡單黎講呢個盤真係同豪字係扯唔上任何關係。 不過賣野的野，乜都可以用價錢作招來，只要價錢反應番一样可以賣個滿堂紅，所以係價單我就搵左下列幾個單位作比較: 丰匯：（未計折扣） - 1座8樓C   實呎745呎 賣7833000 (實呎10,514) - 1座22樓C  實呎745呎 賣8734000 (實呎11,723) - 1座31樓C  實呎745呎 賣9148000 (實呎12,279) - 1座39樓C  實呎745呎 賣9674000 (實呎12,985) ...

http://www.centurygateway2.com.hk/tc/salesbrochure.php 新一批瓏門二期出左價單，普遍黎講大部份都係實呎價10000元左右開始，對比番瓏門一期黎講都係差唔多呢口價，開價尚算公道。不過，瓏門二期的位置都係向後排望番兩邊樓景，無左樓王河景果part，呢下黎講叫番同一個價其實都叫左嗌高左小小，不過遲一年賣當成本貴番幾個%都叫合理。 但係呢個角度只係用一二期去比，而當中如果你問我的話，大部份單位我都無興趣。首先入場版379呎果D一房單位好鬼多，其實話叫番上大約380-400萬（打折后）都唔算太過份，但係我對屯門始終有保留，畢竟呢D價買番市区都有選擇，但我相信以屯門十九幾年無新盤仲要西鉄上蓋，呢D價一样會清袋。 之但係，我仍然覺得成個瓏門系列對比市區都真係唔抵，因為同一口價我寧願買yoho midtown同唔會買佢，你講到個會所識飛都無用，始終屯門就係輸地點，你再好location出九龍也極都要9個字，相反如果對比元朗叫做大西北咽喉之地，如果呢個價開係yoho3期或許會對我黎講合理D。不過再次重申，我認為唔岩我胃口唔等於佢賣唔晒，而我亦深信佢開呢個價好大機會一样清袋。 如果比我揀的話，其實係睇完價單我發現左我會局揀兩個單位，我相信我點提完之后呢兩個單位應該會比人搶到發癲。呢兩個單位分別係6同８座的８D單位，我講完都驚有小小伏因為我無睇個大綱圖，真係唔知點解呢兩個單位零零舍舍賣平左。而家呢兩個單位661實呎三房一套，竟然係叫5.8m only，相對如果高兩層你買10樓竟然叫6.2m平左40萬，仲未計打埋discount都係等於5.2m左右。 老老實實平時買開樓的專家都知，一般一座大廈入面一二樓果D實係最平，因為一方面無咁好私隠，另一方面果D爆水喉爆屎喉實係下面遭殃，再加上噪音問題等等，所以一二樓都要平。之但係，瓏門下面係蛋糕樓，成個盤唧高到7樓為一樓8樓其實係二樓，但7樓係特色單位，有連花園反而仲會可能嗌貴到13000-14000一呎，你高佢一層無左個花園打埋折做5.2m，即係實呎7866蚊一呎左右，喂難聽D講句你去買隔黎錦華果D實呎都係呢口價啦，所以如果成個盤計呢口價的3房1套我真係覺得無得輸，講出黎益街坊亦只因為我無錢唔會買姐。 比多小小資...