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Thursday, January 5, 2017

Grand Yoho買新樓分析下集


好啦另一個最關鍵的因素隊長唔會選擇買任何新樓就係樓價的問題。買樓投資不外賺價或賺租,租金回報得2厘幾,可能有人都仲會痴線去買無問題,因為睇好樓價升。但問題又黎,樓市大市升,又係咪代表你的盤升先,呢個又係一個好重要的問題。


有好多人,特別係新手就會諗,啊我要上車,上車最好就買新樓,價單透明唔駛講價,仲有各種優惠,特別係發展商的二按幫助,大幅減少首期。當然我絕對明白攞200萬同攞50萬黎買樓係兩件事,馬死落地下係無計。但係又換個角度,你個二按係咪唔駛還先? 而且二按個錢,在隊長而言係覺得極度on9,如果我能夠做發展商我都會咁借比你,因為根本就係搵你苯柒。不過先講番個上車或新手投資者的情況,如果你係盲目咁買,而睇唔到我睇到的話,咁就真係祝你好運。


話說新樓的市價,其實係點样黎呢?好簡單,你同你的一班一手買家買左果一刻,就係市價,測量師行同發展商以及銀行有晒共識,一定會估足比你,所以你買左一定會估足價借到錢上會。但如果你係如隊長或其他有經驗的投資者,兩年後做轉按時,市價係乜野呢,呢個就係一個好有趣但又好technical的地方。


當然我地呢D人轉按就緊係想銀行估高D價,一來就借多D套現,二來估價升就感覺好似樓價升,樓價升就當然開心啦係咪。而且更關鍵的係呢一刻你層樓已經放緊租,如果你想轉按賺現金回贈,你絕對要睇番你當刻係銀行借左幾多成,然後二按又幾多成,而你轉按又會唔會影響到你二按之類的問題。複雜的唔好講,就簡單講當你係之前借6成,你呢家有張租約係手就走唔甩要借5成,果1成差價如果樓價唔升,你就要自己攞出黎做轉按,但做轉按每兩年有成接近3皮野的現金回贈,咁你一定會好希望估價升,唔駛自己攞錢去還果一成嘛,去到呢個位,咁最關鍵的問題就係你層5.78M的樓,兩年後呢一刻值幾錢?


之前已經提過,市價係由你成交果一刻,即兩年前已經定左一次,咁兩年後的今日的成交市價有無升呢?對唔住,99%可以答你係唔會有,點解呢?因為基本上係無任何合理的成交去支持。如果你去到呢個位都仲未諗到點解的話,我勸你真係唔好仲傻豬豬走去買新樓,因為呢個香港有條例叫SSD,頭一年係要罰20%,第一至第二年罰15%,就算你過左兩年賣樓都仲係要比10%,我想問你好人好姐如果無乜正常問題,你會唔會走去賠錢賣樓?就算真係有,果口價一定係古靈精怪,無人會攞果口價去參考,因此即係理論上頭三年都無成交,無成交即係無實際炒上去,咁你個樓價點升呢?


當然,你會好主觀咁話,唔係喎,大市呢兩年升左20%,咁我層樓都應該升20%啦掛? Sorry,呢個係你一廂情願的諗法,銀行都要有風險評估,借錢比你唔還都係佢地食,估價估錯晒都會啡測量師行,所以係無左發展商推波助瀾下,你會發現個估價係即時接近停頓。不過你又可能會話,唔係喎,而家元朗尚悅係幾錢幾錢,Midtown幾錢幾錢,升左幾多幾多,咁無理由Midtown幾多幾多,我新過佢都無呢口價掛?如果你咁諗,又即係你再一次一廂情願咁諗啦,不過係呢個層面去睇你錯唔晒,因為測量師行呢,係會的確睇下附近樓盤的成交做參考,但係問題係你以為的幅度,同佢估價的幅度黎講,好肯定係會保守好多。


深入小小去睇,你主觀去諗你呢刻可能成左5.78M的一房,咁呢一刻可能Midtown兩房做6M咁計,咁你兩年後見到Midtown兩房去到7.2M,好自然你會諗係咪你間屋就5.78M x 1.2 = 6.936M呢? 可以好好好肯定咁話比你聽,當中好大機會唔係咁計,而且個幅度可能仲會令你好失望,某程度上可能佢會估6M - 6.2M咁?你會話,唔然係嘛?係,就撚係咁,吹咩?一日無成交,你層樓都唔駛旨意好自由咁升。


好啦,當然你會話,咁無所謂啦,反正都會升嘛,Well,呢個係我求其舉的例子而已,但如果大市只係稍稍升10%咁點呢? Sorry你層樓可能係無升過咁劑,而且你話你係買黎投資嘛,投資係要賺錢,當然的確係你好彩的話都有錢執,但我個睇法係,假設你唔好搞咁多買Grand Yoho,你去買上述midtown單位,根本已經唔駛估黎估去估自己賺幾多啦,而且即買即收租,乜都有晒數計,你係死唔中意話唔係一手業主之嘛,但從數字上同成件事睇,我只係諗到百害而無一利咁劑。


投資買樓千變萬化,但今時今日買新樓真係可以話9死1生,你唔輸唔好以為自已賺左,因為你要比較的係同一刻的大市比較,即你同我就咁講你買左間屋三年執五十萬每月收12000蚊租係一件完全無意思的事,相反我會問如果同期你買另一度,你可能係三年執三百萬的話,咁我就會笑你on9仔,但你堅持話Grand Yoho好撚勁好巴撚閉,咁我又點吹得你漲。


講真,今時今日要收13000/14000蚊租,駛閪用5.78M入場咩,你去咩得寶淘大任篤啊,買貴左都係4M尾,平100粒都有呢口價租出去啦,管理費又平,你嘔番30-40萬出黎裝修到皇官咁都得啦,大市升,斷估唔會咁串話Grand Yoho升得寶淘大跌掛? 我攞住100萬優勢,收一样的租,我諗極都諗唔撚明點解要咁迷戀新盤,除非你同我講Grand Yoho開平過Midtown就話一齊去搶貨姐,但呢個世界邊度有咁大隻甲娜隨街跳啊?呢口萬四萬五蚊價,你退後一步去搵樓,九龍新界大撚把野你揀啦, 講到尾,投資我就唔會買,要買都買二手,起嗎慳一球,完。




上集: http://hk80captain.blogspot.com/2017/01/grand-yoho-12.html

4 comments:

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  2. 有見地!AA賣2手樓必用的論點。

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  3. 對於前 HSBC 華人大班, 近日劉智傑的睇法, 有何回應?

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