Grand Yoho買新樓分析下集

好啦另一個最關鍵的因素隊長唔會選擇買任何新樓就係樓價的問題。買樓投資不外賺價或賺租，租金回報得2厘幾，可能有人都仲會痴線去買無問題，因為睇好樓價升。但問題又黎，樓市大市升，又係咪代表你的盤升先，呢個又係一個好重要的問題。


有好多人，特別係新手就會諗，啊我要上車，上車最好就買新樓，價單透明唔駛講價，仲有各種優惠，特別係發展商的二按幫助，大幅減少首期。當然我絕對明白攞200萬同攞50萬黎買樓係兩件事，馬死落地下係無計。但係又換個角度，你個二按係咪唔駛還先? 而且二按個錢，在隊長而言係覺得極度on9，如果我能夠做發展商我都會咁借比你，因為根本就係搵你苯柒。不過先講番個上車或新手投資者的情況，如果你係盲目咁買，而睇唔到我睇到的話，咁就真係祝你好運。


話說新樓的市價，其實係點样黎呢？好簡單，你同你的一班一手買家買左果一刻，就係市價，測量師行同發展商以及銀行有晒共識，一定會估足比你，所以你買左一定會估足價借到錢上會。但如果你係如隊長或其他有經驗的投資者，兩年後做轉按時，市價係乜野呢，呢個就係一個好有趣但又好technical的地方。


當然我地呢D人轉按就緊係想銀行估高D價，一來就借多D套現，二來估價升就感覺好似樓價升，樓價升就當然開心啦係咪。而且更關鍵的係呢一刻你層樓已經放緊租，如果你想轉按賺現金回贈，你絕對要睇番你當刻係銀行借左幾多成，然後二按又幾多成，而你轉按又會唔會影響到你二按之類的問題。複雜的唔好講，就簡單講當你係之前借6成，你呢家有張租約係手就走唔甩要借5成，果1成差價如果樓價唔升,你就要自己攞出黎做轉按，但做轉按每兩年有成接近3皮野的現金回贈，咁你一定會好希望估價升，唔駛自己攞錢去還果一成嘛，去到呢個位，咁最關鍵的問題就係你層5.78M的樓，兩年後呢一刻值幾錢？


之前已經提過，市價係由你成交果一刻，即兩年前已經定左一次，咁兩年後的今日的成交市價有無升呢？對唔住，99%可以答你係唔會有，點解呢？因為基本上係無任何合理的成交去支持。如果你去到呢個位都仲未諗到點解的話，我勸你真係唔好仲傻豬豬走去買新樓，因為呢個香港有條例叫SSD，頭一年係要罰20%，第一至第二年罰15%，就算你過左兩年賣樓都仲係要比10%，我想問你好人好姐如果無乜正常問題，你會唔會走去賠錢賣樓？就算真係有，果口價一定係古靈精怪，無人會攞果口價去參考，因此即係理論上頭三年都無成交，無成交即係無實際炒上去，咁你個樓價點升呢？


當然，你會好主觀咁話，唔係喎，大市呢兩年升左20%，咁我層樓都應該升20%啦掛? Sorry，呢個係你一廂情願的諗法，銀行都要有風險評估，借錢比你唔還都係佢地食，估價估錯晒都會啡測量師行，所以係無左發展商推波助瀾下，你會發現個估價係即時接近停頓。不過你又可能會話，唔係喎，而家元朗尚悅係幾錢幾錢，Midtown幾錢幾錢，升左幾多幾多，咁無理由Midtown幾多幾多，我新過佢都無呢口價掛？如果你咁諗，又即係你再一次一廂情願咁諗啦，不過係呢個層面去睇你錯唔晒，因為測量師行呢，係會的確睇下附近樓盤的成交做參考，但係問題係你以為的幅度，同佢估價的幅度黎講，好肯定係會保守好多。


深入小小去睇，你主觀去諗你呢刻可能成左5.78M的一房，咁呢一刻可能Midtown兩房做6M咁計，咁你兩年後見到Midtown兩房去到7.2M，好自然你會諗係咪你間屋就5.78M x 1.2 = 6.936M呢? 可以好好好肯定咁話比你聽，當中好大機會唔係咁計，而且個幅度可能仲會令你好失望，某程度上可能佢會估6M - 6.2M咁?你會話，唔然係嘛？係，就撚係咁，吹咩？一日無成交，你層樓都唔駛旨意好自由咁升。


好啦，當然你會話，咁無所謂啦，反正都會升嘛，Well，呢個係我求其舉的例子而已，但如果大市只係稍稍升10%咁點呢? Sorry你層樓可能係無升過咁劑，而且你話你係買黎投資嘛，投資係要賺錢，當然的確係你好彩的話都有錢執，但我個睇法係，假設你唔好搞咁多買Grand Yoho，你去買上述midtown單位，根本已經唔駛估黎估去估自己賺幾多啦，而且即買即收租，乜都有晒數計，你係死唔中意話唔係一手業主之嘛，但從數字上同成件事睇，我只係諗到百害而無一利咁劑。


投資買樓千變萬化，但今時今日買新樓真係可以話9死1生，你唔輸唔好以為自已賺左，因為你要比較的係同一刻的大市比較，即你同我就咁講你買左間屋三年執五十萬每月收12000蚊租係一件完全無意思的事，相反我會問如果同期你買另一度，你可能係三年執三百萬的話，咁我就會笑你on9仔，但你堅持話Grand Yoho好撚勁好巴撚閉，咁我又點吹得你漲。


講真，今時今日要收13000/14000蚊租，駛閪用5.78M入場咩，你去咩得寶淘大任篤啊，買貴左都係4M尾，平100粒都有呢口價租出去啦，管理費又平，你嘔番30-40萬出黎裝修到皇官咁都得啦，大市升，斷估唔會咁串話Grand Yoho升得寶淘大跌掛? 我攞住100萬優勢，收一样的租，我諗極都諗唔撚明點解要咁迷戀新盤，除非你同我講Grand Yoho開平過Midtown就話一齊去搶貨姐，但呢個世界邊度有咁大隻甲娜隨街跳啊?呢口萬四萬五蚊價，你退後一步去搵樓，九龍新界大撚把野你揀啦， 講到尾，投資我就唔會買，要買都買二手，起嗎慳一球，完。




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