隊長增值服務

財務自由僱問服務 [讀者來信]一個簡單的過程,令你明白下一步該做什麼的機會,向財務自由向前踏出成功正確一步。
隊長裝修僱問服務 [裝修服務]第一次買樓裝修怕比人呃?試下我地呢個服務啦。

Friday, September 30, 2016

90后還有機會上車嗎?


對不起,我差不多可以話如果你岩岩出黎做野,而又無父幹的話,香港可能對於一個平民階級的你,已經玩完。


由我寫呢個Blog開始,我睇樓市都係升的,係去到2014尾至2015年開始,我就叫人唔好再一開二一開三果D野,只係持貨,沒有叫過人賣任何一間樓,到2016上半年衰左半年跌左20%,之後我都有叫大家可以入番市,去到呢家就黎十月,睇一睇個樓價,已經完全去番2015年的高位,呢個20%的調整,並沒有惠及好多人,因為好多人都睇大跌,諗住跌得20%就再跌多20%,然而隊長係五六月時間已經講話見左底,無諗過三個月已經大反彈,而且越戰越勇。


過去呢半年經歷左Brexit以及極差的經濟,但試左個底都只係20%而唔再跌落去,隊長認為個經濟底子真係好硬,而且反彈速度快夾狠,呢個力度可以話比個市場聽,購買力實在強勁,需求亦旺盛,所以係呢個市況下樓市只係一個新的起步點,下一站去到邊真係唔知,但好肯定之前隊長寫過的再見400萬,以及400萬大作戰,係未來呢一浪挑戰500萬應該問題不大了。


講到呢度,隊長想提出的係接落黎樓市就當佢只係穏步上揚但唔太急都好,如果你係90后呢家岩岩先做左一兩年野,甚至準備畢業,面對呢家上車最平都350萬起甚至似样D都400萬的樓,可以點買?無錯呢家係400萬樓下仲有9成按揭,但首期衰衰地都大約50萬,除非你岩岩係90后出黎做左3年野而又係搵到好好工作,否則普遍黎講可能搵緊皮零兩皮野的90后,點會有5條野?


等到出年的時候,我相信上面講果堆樓好大機會就係變成400-450萬的樓,亦即最多由9成慢慢變按得少左,即係話首期就會由50萬提升至60萬左右,本來無50萬的你,呢家仲要追多10萬,點追?你可能會怨點解唔比高D按揭成數比你呢?呢個問題有兩面,第一就係出年香港選特首,我深信邊個選左上去,都係唔會一上任就咁勇敢咁ON9走去玩減辣,一間樓價升又係自己攞黎賤,減辣幫你上車樓價又唔會跌何謂火上加油,故此以不變應萬變,政府係唔會幫辣幫你。而另一方面,就算係400萬以上都比你做高按揭,係而家今日的壓測下,其實你借400萬左右的錢壓測係要接近40000元月入一個月,我唔係好知有咩工可以係三五年就有接近40000一個月 (專業人仕除外),咁即係話就算肯提高按揭成數,壓測都會守另一關。


如果你呢一度都追唔到的話,假設再過一年,樓市又向上去到450-500萬左右,(當然你如果係淡友就會即刻challenge點解只係識升,不過我想講連Brexit都隊唔死個市,係QE下,每年升10%都唔係話好狼胎),咁首期就會升到接近80-100萬了。唔好玩,如果你50萬果下都追唔到,比多2年你但要追多個double咁劑,而追到並唔係終點站,反而仲要係孭一條400-450萬的30年長債,清你袋仲要每個月還22000咁劑,我相信呢個先係惡夢的開始。


以上的情況只係推論到2018年,往后的日子大家可以自行推算,不過我相信係沒有最難,只有更難,一間呢個升浪去到2020年,90后的第一批老友都已經30出頭,但如果果時入場版係600萬買一城,唔好同我講人工加左幾多都好,只係用600萬買一城細單位仲要供5球mortgage,我問你點頂。頂到的,可能係幸運的一群,因為頂唔到的,如果升浪持續可能就會大幅拋離購買力,認真講隊長我真係睇唔到90後會有太好的日子去建立自己的家庭。


有人又可能會指責炒樓投資者的人,但我認為要指責的人有更多,首先就係全球政府不負責任的QE,然後就係香港政府的土地房屋以及金融政策都係失敗,然後又有地產商的各種問題,又有官商鄉黑的情況,又有環保保育的人任,又有丁權世續的問題,又有公屋富戶擺屋的問題,又有人地老豆老母有錢過你屋企的問題,又有外國投資者本土投資者的問題,又有人口老化但又長壽的問題,又有人要為退休保障而買樓的問題........以上種種都係造成高樓價的原因。所謂的炒樓投資者,個人認為無大環境的推動,價是炒不出來的,所以大方向QE係要升的話,有無投資者始終都係升。




Monday, September 26, 2016

樓價會否持續上升


你可以話我係大好友,但樓價會否持續上升呢個問題,答案係好顯而易見,亦可以直接答你,是會升的。


即係咁,你問我一兩年後個價會唔會比起今日高,雖然我都覺得係,但個問題係就算跌,都係會升番上黎,拉長線黎講樓真係無得跌。換句話說,當你問我二三十年後樓價會係點,咁我好肯肯L定咁話比你聽一L定係升,無懸念。


有好多人成日話樓價升都係D人炒炒炒炒出黎,一下就小晒班炒家的鬼咁,但有追開我個Blog的兄弟姐妹都知,一方面定義炒家已經係一件好難的事,而再講話炒出黎之前已經有講過無數次所謂的炒家係唔會賺盡,今時今日有晒辣招基本上仲已經無晒炒家,所以對於隊長黎講呢個論點就又係唔成立。


對於唔明的人我地又可以舉個例黎剖析一下,假使間而家開始突然間無晒所謂的炒家,一個不淨,咁樓市方向應該係點呢?如果你相信炒家係升的原因的話,咁你應該會認同樓價不會升或最多都係小升,甚至可能係平走或會跌吧?但問題又黎啦,無炒家的市兄下,咁用家入市又係咩諗法呢?當然好直接咁諗就係有人會高於市價買心頭好,亦有人市價買野,亦有人等荀貨先買,亦有人跌價唔買住吧。以上四種情況,如果係無任何外來的金融核爆下,能成交到的只有頭三種可能性吧,第四個情況係唔會有成交因為無論點其實都唔買住。


所以呢,係今日的市況下,就算你係正義撚道德撚到好,如果,係如果你有樓,咁你願唔願意無厘頭平20萬賣走你層樓先。將心比已咁諗,大多數人我相信涉及自身利益都唔會送錢比人洗啦,所以能真係成交的比例,可能高市價的係20%人,市價成交係80%人,  低於市價的可能10%吧,感覺上係咪好似都相對平穏咁呢?


問題又去到呢個只係某一時間點的情況,但拉長線睇呢,唔買的人其實當然仍然唔買啦,買的人係長時間黎講,人工會加,儲的財富又多左,購買力就會強左,開的價就算然會進取D,呢個係買家的情況。而賣家其實都係差唔多,當然有個別的運濟人可能孕要錢而賣樓所以肯市價平小小走咁,但係整体咪又係一样搵多左錢,儲多左錢,收租的亦收多錢,變相更加唔等錢洗,坐貨能力又高左,叫價就更加硬。買的人可以出多D,賣的人又唔等錢洗,此消彼長下,價錢就自不然要向上,呢個就係無炒家的市況,只係用家都係會上升。


如果你唔認同以上的論點,咁第一样野你要做的就係叫你老細以后唔準加人工,就算升職都唔準加人工,不過就算你唔加其他人都會加,呢個加人工除左反映你工作能力的獎勵外,更重要的一個因素係大家都明白呢個世界有一样野叫通漲,而通漲呢家最大的原動力就係來自QE,而QE的元凶唔係淨係美國,仲有英國日本歐洲以及我地最外的祖國,所以只要一日有QE一日都會有通漲,而有通漲樓價就會升,仲要係長期咁升,呢個係走不甩的。


回想番早十年,銀包袋住1000蚊都幾鬼好洗,但今時今日袋住1000蚊真係都幾鬼快洗晒,茶餐廳都50蚊一餐,車費求求其其都幾十蚊,八達通嘟下嘟下又無幾舊,呢個就係今日的世界,今日的香港。


有好多人話租樓有幾好,留住D現金係身邊幾好洗,其實我都幾認同呢一點,但只係以一刻的時間去講。拉長黎計,唔講租樓買樓邊样好D,純以通漲去侵蝕你的購買力都輸死。所以如果你仲係唔明個世界發生緊乜事,成日話係炒家炒貴晒D樓,又講咩資源分配問題,咁我可以話比你聽,要怪就一係怪各國政府的不負摃任,又或者,要怪就怪你自己生活係呢個世界都唔知點順勢而行。

Friday, September 16, 2016

舊朋友搵我做投資拍擋


一位差不多十年無見的舊朋友無啦啦打黎,係唔夠十句寒喧問候的對話,佢就開門見山同我講話佢岩岩做緊D生意,想搵Business Partner,問我有無興趣,想約我見面飲杯野咁。


其實剛見到個電話響起我都有點愕然,始終咁多年無見打黎已經怪,再者佢又結左婚無理由係請飲,更特別係呢個年代咁流行Whatsapp,佢直接打黎我真係以為打錯,但係當佢用呢一堆似係standard對白的型式搵我,我個腦好快就轉出一個字 --- 傳銷。


當然,我無真係想去了解過佢講乜,但係內容中我都知我已經雖不中亦不遠矣,特別係佢由頭到尾都無講過佢搞乜生意,即舉例如果我搞歺廳我會講我搞歺廳,而唔係話搞生意隠隠悔悔咁。所以係佢問我有無興趣出黎飲杯野的時候,我好快咁講話:「我其實做左三十幾年人呢,好多野都見過下,而如果你問我就咁出黎係傾下計聚下舊呢,我真係無所謂。之但係如果你同我講任何計劃呢,我就可以呢家答你我無興趣。」


「其實你搵Business Partner的對象呢,最好就搵D岩岩出黎或者做左幾年野,岩岩搵到小小錢得黎又想再搏搵多D果D可能先係你的目標。對於我呢D年紀的人,開始有咁上下經濟能力得黎又無乜時間去諗其他野呢,實在個機會係細的。」我嘗試去解釋下之餘再令佢focus番係佢應該target的人身上,但佢就好快比我試出佢真係sell野,因為佢馬上就話,咁錢無人嫌多ga ma,同埋你份工搵到唔代表你以后搵到,可能份工會無左,可能特然有咩大病,咁緊係多個機會就多個保障啦。


講到呢度,我即刻又要跳出黎講:「其實你講的野我絕對明白,所以咁多年無見其實我都有我自己的計劃,而呢家我可以話比你聽我的狀態已經係等緊退休啦,亦係因為你所講的考慮我先會有今日自己的安排」


聽到呢度佢並沒有放棄但亦沒有click到佢問我搞乜,當然呢d人的active listening係好差,佢目標想sell 野所以個腦根本容不下其他資訊,咁佢就又再次露出第二條尾巴問我咁我D朋友有無人有興趣咁?去到呢度其實我唔知點样再答佢,可能佢覺得我水佢話等退休所以試下我身邊的朋友咁話,咁講真你唔好玩我啦我自己都無興趣,我又點會出賣我的朋友呢,更何況,我真係唔知我應該對乜野有興趣囉講到呢一刻。


去到呢一刻其實我開始有點不耐煩,所以我索性大一大佢等收線:「其實我身邊的朋友唔算話好有錢,但佢地個個份工都有番咁上下,而且年紀大左,你叫佢地隨時攞三兩球出黎佢地都攞到,而佢地最大的問題就係份工太忙所以連洗錢都無乜時間,故此如果你叫佢或者我地呢D人去為左賺多小小錢而做任何野,包括去開個會聽個talk飲杯野,老實講真係無時間無興趣無需要。」


電話好快就係呢一番吹到上天的對話終結左,之但係的確又有部份的真確性係入面,對於隊長黎講有一份正職,有一個投資的計劃行到老遠,其實已經比起同期的好多人行先左好多。當然世界咁大,我好肯定自己細過粒塵,但同時呢粒塵的實力如果唔貪心唔做傻事,穏穏陣陣,肯肯定係可以輕輕鬆鬆行落去。所以就算你同我講有咩傳銷可月入十萬(吹),又或者要做核能但投資300億而我又無法判斷成敗的風險咁講,老實講我都好大好大機會做番我目前的野。計回報我的回報一定唔係史上最高亦不會驚天地泣鬼神,更有可能係佢所講的business partner可能有一日勁過我,之但係最關鍵的一样野係,我真係"識"做我做緊的野,亦知點做,亦做得到,亦有錢賺,咁仲唔夠嗎?


收多幾年租再增值一下D屋,又好玩又過癮又無野煩,呢家仲叫我由頭黎過去唔知搞D乜,有時真係比多D時間自己吃喝玩樂好過。




Sunday, September 11, 2016

實用面積


近呢幾年由於政府辣招的影響,細價樓呎價累創新高,發展商亦要食盡上車客的購買力,而家起的所謂棺材樓越黎越多,最近四叔的北角車位大細的studio新樓仲要去到4球幾咁濟,實用得果166呎起,就算隊長係好友,都不禁講句貴到痴左線。


之不過你有你痴線,買的人一样的多,而家開始上車接力的最新一批年輕人應該開始係90后前後果班,呢班人有無父幹就見仁見智,但大部份中意新野靚野享受慣就肯肯定,所以百零二百呎實用的樓,studio就studio,買樓一样照買,而單就係呢一點,隊長其實係好保留。


首先又要講番隊長唔係睇淡樓市,但問題係大市升代唔代表你曾樓升先係一個重要問題。睇番一個studio flat,客源會係咩人先?老實講真係住入去的我死都唔信會係一家四口,就算三口都好抆,故此我偏向相信都係一個人或兩個人住的客源為主。當然,年紀上人越大就越唔介意相對舊的野,而且如果你諗下接你二手時其實所謂的新樓都變成半新樓或舊樓了,到時二手買家點諗,同埋你要甩手的對象先係關鍵。


但係如果你問我,買個studio flat 180呎叫600萬,而同样600萬我係淘大到時都買到個兩房,在隊長主觀而言,投資又可以租比家庭客,自住又多你兩個房實用空間,管理費仲平你一大段,我真係諗唔到任何一個原因去比同样價錢買少兩間房,甚至你問我500萬同600萬比,我都會買兩房(除非唔夠首期另計),係隊長眼中,棺材房的升值空間因為空間同客源問題會受限制,真係比你去到35-40開始,百零呎點住啊?


細唔係一個問題,今時今日買間400萬左右的都係實用280-350呎左右,唔見得大得去邊,但係如果用样用280呎-350呎去做studio,唔敢講spacious但都叫做夠住,但百零呎真係唔係好對路。而且,舊樓其實我30-50萬落去,細細間其實做裝修已經可以做到皇宮咁样,呢個又係另一個隊長的專長。


講到細單位裝修,我唔敢認第一,但見過我的裝修的人都會讚我恐怖地活用空間。同样一個積,租客都會覺得點解可以大咁多,又或者點解細到咁但又乜都有。講到呢样野,其實又同我投資的理念有關,因為細(並非棺材的細)唔係問題,最主要睇你識唔識用創意去補救。好多時候我認為發展商,又或者老一輩的人,甚至的設計師,都係好中意用一條直線去諗野,比如話呢度需要一面牆,呢面牆就係一條直線。之但係我認為的牆亦唔係咩特別花巧的諗法,但你只要諗佢係可以變成兩個前後的長方形(好難解釋),其實牆的兩面已經剛好有個笠位可以放櫃放枱,係兩面都得!而且,好多時有D位裝修師傅未必會幫你諗,一位一塊木板直放就最快收工,但舉個例你諗下梳化背的牆如果係房,你能夠將梳化背以上的空間偷8吋位,係另一邊就無啦啦多左一排櫃可以用,但呢個偷位其實又無影響你擺梳化。


而隊長最中意諗的實用空間,就係將走廊縮短,以及將門開在房間的中間。走廊縮短通常都只係需要將度門放出D條走廊,而房門開中間最大最大的好處就係門的兩邊都可以放櫃放枱,比起你開係一邊絕對彈性多好多。呢D設計其實必未係講咩大創意,但細心的使用空間係的確可以令你更容易搵到租客之餘,甚至為你的租金或樓盤出售時有更好的價錢,特別係租金,個人就試過有人因為中意我的設計,比多三個月搶租一样有。


所以對比起棺材新樓,無空間可言的價錢,我認為買間大小小的二手樓再自己用錢整靚佢完全係完勝。從經驗出發,隊長大約可以靠利用空間偷位唧多15%的額外空間出黎,但係如果得studio,相信都係巧婦難為無米炊。再從投資角度黎講,就咁諗下,你覺得比800萬買個studio同兩房,邊個合理D比人屌少D?


棺才新樓,越起越多,中伏的人只能講聲So99y。




Friday, September 2, 2016

股樓操盤


首先,我承認,我懶左好多。


點解我懶左?因為隊長八月份真係超級勁忙。我靜局唔係因為無野好講,相反正正就係好多野發生左所以無乜Update個Blog,不過忙還忙,隊長Pokemon Go都操到28級,呢家250000XP先升一級,目標遠左所以又懶玩了,呢種感覺,似層相識,原來相當於樓市上車儲首期,太遙遠就會無動力。


不過講上車難呢件事,其實隊長係八月份岩岩落左一架車。而如果你係急住要話隊長大好友點解要賣樓的話,隊長又要解釋下呢個世界有样野叫re-balancing。事實上隊長之前一路發現其中有三間屋的回報都幾唔理想,就以呢層岩岩賣出的430萬樓仔計,收租先收得12000蚊,其實條數真係好唔化算。如果唔計成本買買賣賣咁講,要租12000的樓,純睇租金回報,買層320-350萬的樓一样做到,中間慳番接近100萬的錢,租金回報真係差。


講番呢間屋,舊年最高峰應該可以賣出460萬,最低就大約380萬左右,上下波幅兩成,但呢家我係連租約,而睇番最近成交其實我層樓都叫做破晒半年高位,以價錢計其實楂耐D可能可以到450-460萬,但係睇埋而家手頭上的樓,實在又想套一套現,因為隊長有接近90%的資產都係樓,今次跌一跌個低位再升番一成上黎,走咁件減下磅係有一半原因驅使我簽約。


而另一方面就係機會成本問題,之前我都講過股票何其殘,好多股都跌到痴鬼左線,因此隊長係今年初借左100粒去買股票,今日收市價計都有唔錯的升幅。而收大訂之時,我亦將成舊大訂掟晒去買匯豐,岩岩趕上尾班車,不過我個如意算盤都唔係打得咁響,因為呢排成個市真係全面復甦晒,我個Deal又未成交,仲有一大舊錢遲D會入黎本來諗住冧多舊錢去買,但睇怕到時個市都升多一浸,果時又未必有值得買的野。然而當刻賣呢間樓,就係為左大量數貨,可惜只掃到小小。


而仲有另一個問題就係轉按問題,話說隊長呢家成身按揭咁講,其實有部份開始都差唔多到期可轉按。不過轉按最大的敵人就係金管條例,之前做7成6成,轉一轉按可能未必做番咁多比你(當然你供左兩年又會減一減),但係成唔成功轉按就要擊倒最仆街的壓力測試,所以我必需先搞掂借錢買股票的P-Loan,再透過今次減磅令成個計數方式又計少幾千蚊,一來一回都幾緊要。可能有新讀者問做乜鬼野無屎痾要轉按,當然隊長無水晶球唔知突然間銀行玩減息戰黎個H+1.4啦,但更重要的係,其實正常cash rebate有0.9%,即100萬就有9000元,1000萬就有9幻元,1億就有90幻,你要做的就只係比文件銀行過到就有呢筆錢,點解唔做?


講到按揭戰呢,睇番年初d人成日話美國加息樓市大冧真係ON99,當然隊長都睇錯因為我話美國直情唔會加息,但聯儲局就象徵式加左一次咁大把到呢家9月,今年會唔會再加多一次都可能好鬼難,而呢家銀行玩鬥片按揭息口,你計一計加0.25但佢減0.5比你,一來一回其實仲好似減左息咁,當然H+1.4未必會係一個常態,因為又唔知幾時金管會出黎搞事,但睇番銀行玩得按息戰,即係表示又水浸啦,銀行水浸,對樓市都係有正面作用。


睇番成個八月,股樓都旺番好多,而經濟層面黎講,就我所見我公司生意都無差落去,身邊朋友要搵工亦搵到工,經濟似是準備再出發,樓市至年底,可望再有5%升幅,大家悉目以待。