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Monday, March 31, 2014

假如錢不是問題的話,你會選擇做什麼?


係呢個世界上,我相信最難解決的問題,係一個人唔意識到有問題的存在,這個問題比起有問題去諗解決方法黎得更難,因為當無問題的時候,什麼都聽不入耳,又如何會認真處理問題呢?


當然,唔同人有唔同的諗法,唔同的性格,唔同的價值觀。所以,有好多野係我認為有問題的同時,你唔一定覺得有問題。舉個例,當我認為等位排隊係好煩的時候,你可能認為是理所當然無乜問題的,這就是價值觀不一样,是無得講又不用解決的。


可是,隊長睇到的問題當然係同人生及錢有關的,但意思唔係話要解決無錢的問題。


話說和朋友食飯,兩個三十出頭的人談天說地,難得的可以又再探討一下人生,不過突然發現要喚醒一個人去思考是一件很困難的是。也許是不同性格而大家又在人生的不同階段,一些我已經歷過,面對過,以及考慮過的野,對朋友來說一切都好像似明又不明,亦未面對,更唔會考慮。


睇開我個Blog的你,都知隊長的年紀雖然係三十出頭,但睇緊的財務安排已經係到死果一日。這種思想有時令我由人生的終點flash back至今日回看,會發現目前的一切又唔係咁重要。不過生存係香港呢個現實社會,你唔可能完全話無錢,所以先至會要財務自由呢件事,而得到自由后先可以全程投入去找尋自己人生的意義。


我的思維係有點玄又有點遠,唔會係一時三刻可以領悟,而且對一些年紀太細或思想未成熟的人就更加難以理解。其實有時簡單一兩個問題就知對方的人生觀是什麼,而通常我會問的就係:


「假如錢不是問題的話,你會選擇做什麼?」


有時我不明白這是不是一個很大膽,很難理解,又或很天馬行空的想法?在我能憶述的答案入面,有人同我講佢想讀書轉行做HR,有人同我講過佢好喜歡現在的公司,更有人答我唔係好明我問乜?被襟制的思想由出世已把自己的人生牢牢困死在狹窄的空間,好像人生除了讀書-->大學-->工作-->結婚-->生仔 -->退休 -->死,就唔會有另一種生活模式,連諗一諗要找尋自己的生命,竟然覺得是一個像伽利略所提出地球係圓而唔係平的理論一样的大膽,我們的香港我們的教育我們的朋友到底發生了什麼事呢?


也許你可能會話隊長你套思想未必人人岩的,我亦認同這一點。不過,我相信最少大部份人如果能夠被喚醒自己原來在過的生活,是有了錢就未必會再一样的過,反而可能會轉向自己的興趣,自己能夠做得好的東西上面,能夠發揮自己最大的潛能,過著一個令自己快樂的人生,也許這個思維也不是太難理解太過份吧?


我只係唔想見到,當大家走到人生終點時,才發現人生過了數十年,卻有太多的遺憾,太多時間過著自己唔想過的人生,而卻用那麼少的時間去做自己喜歡的事情過快樂的人生。這個苦多過甜的比例,是社會田鴨式授與你的,而你今日如果能從matrix中走出黎,你會發現世界很大可以讓你重新探索,但如果你選擇沉睡的話,也希望你一直沉睡,不要到終點時才后悔堅持的為自己選擇了一個可悲的人生。


已經醒覺的你,請勇敢的認清自己的信念,為自己可選擇自己的將來,做自己喜歡做的事,大膽的向目標而戰吧。




Sunday, March 30, 2014

操盤實例 -- 80后青年上車三房篇

隊長你好:

一路有睇你的文章,覺得你好鬼叻,所以想聽下你意見.
我和男友分別27和29歲,月入2萬和2.5萬
現有現金合共95m
我每月儲13000,男友儲12000

1:一年后我們想結婚和生小朋友,現在打算在天水圍買一個三房單位,但不知道選慧景軒或柏慧豪園還是樂湖,請隊長俾意見。

2:以我們的狀態建議我們買幾多銭的樓較好

謝謝

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多謝你先,我都覺得自己好鬼叻,但叻的原因係原來我真係答左好鬼多個Email,個腦已經代入左好多個人的身上了,呵呵。


睇番你個case呢,首先唔係好明你寫95m係指95,000定係950,000定係你堅想講95,000,000,如果係你有95,000,000我諗你又唔會問我咁多野,所以我只能估你大約係950,000。


你問我買三房單位唔知選慧景軒或柏慧豪園還是樂湖,我答番你我都唔知,原因係中間你無比我揀有咩盤可選擇,即同時我問你買匯豐/中銀/渣打的股票好,我唔比股價你,好難講邊個好D。不過就算你講,我都必需承認我只係識柏慧豪園同樂湖,仲要只係係咁易睇過下,我的"直覺"會比較弱,唔可信。


相反,你買到幾錢的樓就有得計的,即你有20000元月薪,你的壓測為12000元,以你借錢能力計最多2.15% 分30年還,就係可借210萬元,壓測為11739元,即每月供款8109元。你老公計呢,就係25000元的月入x 60% 的壓測,即15000元,約莫係可借270萬元,每月10183元還款,壓測側為14742元。加番你如果係有950000元首期計,即你一個人名最多可買300萬元左右,你老公就係買365萬元左右到。


你成個email我反而對你第二個問題,即以你地的狀態係買幾錢樓好。同其他case一样,首先要明白買第一層自住樓其實並沒有比你太多好處,因為都係要供,都要負現金流,但你要自住就真係無計。所以,你係買自住樓之前應該諗多一样野就係你幾時買到第二層樓,點样買?好自然,講第二層樓係一定要首期,所以你越慳你第一層樓的首期,你就越易買到第二層樓黎收租,明無?


所以我無可能幫你拿定主意,因為我不知你value邊样野多D,即你認為我自住係大晒的,咁你用晒黎買自住都吹你唔漲。不過,如果你係捱得的,你可能夠膽買層200萬的屯門單支樓九成住住先然后再諗點買第二層,我亦吹你不漲。問題只係你要吸收到先甜后苦同先苦后甜的定律,而隊長我都選擇先苦后甜,因為只有咁样先可以盡快掌握自己的人生。



Saturday, March 29, 2014

樓市重新啟動


唔係講笑,三月份唔知係小陽春定係購買力釋放,成個市場真係唔同晒,這次隊長見到的似是一個樓市要向上移一格的市況,又或者至少係中細價樓要向上移一格的市況。


由新年后開始,隊長又再度出擊非常主動咁去步署新一年的格局,當然唔少得的係搵荀野啦。事實上由2月中我出動至今,我的親友亦成功食左一間係當時還是市淡下的低5%的超荀盤。老實講,呢個盤真係可遇不可求,我亦替新業主相當興奮,不過就算我唔替佢興奮,我相信佢自己都自high左足足成大半個月,因為保守估計佢個價到呢家起碼膁左30萬。


由佢開始吃到荀盤之後,我們亦繼續搵樓。係我地搵樓的過程當中,一向我們都比較有目標的知道要搵邊一個積,但係呢段時間就算係荀的都只係仲有一間唔係咁岩心水的積。其實如果係隊長自己出手的話,還是會吃掉那一間唔岩心水的,反正出租無乜所謂,但係團隊中另一位求生團友就持相反意見,反正市淡佢又得一注,都相係中左岩的積先吃。


於是,我們大約以每兩星期睇一次樓,一個星期就keep住搵Agent update的狀態下去搵盤。用的代理都係中記利記美記以及一間地膽記。可惜的係呢一個月下來,荀盤岩積的並沒有跌出黎,但係每次update回來的,都係一間間唔岩積或唔岩樓層的樓比人吃掉了。講真買得細價樓就係貪平貪細lump sum,話之你咩積都好只要夠平實有人要。但係一個多月下來,好明顯所謂荀的全部清光,連market果堆竟然都無埋,成個升的環境已經設定。


當然,你可能會話咁都唔代表升的,之但係仲有兩样野我都幾肯定係指標。第一就係我睇的屋苑有上千戶,平時市旺都有5條匙,市淡10條或以上絕無問題,但我可以話比你聽我睇住匙盤由8-10條比人掃得無晒,然后出番一條係一間超大積又亂嗌價的樓,呢個匙盤的指標亦相當關鍵。


如果你咁都唔認同的話,我再比多個數據比你,就係去年過去十二個月左右,我搵的屋苑大約每月成交3-5宗,5完仲要算係幾旺的了。但3月份計,到昨天已經成交左起碼20間,呢個係只係按可以聽到傳聞到係agent之間的數,即好大機會會再多10間8間,亦即去到成交30間左右,之不過呢D數字未上田土廳,你未必會睇到。


再要拗的話,你可能會話或者D人劈價出貨咪有人接囉。問題係我睇到的係由3月1日成交的,如果你列條curve出黎,到3月底的係完全升左5-10%。而且,成交的數據唔單止係一個屋苑,另一個地鉄上蓋800-1000萬左右的屋苑,平時亦係3-5完成交,今個月呢D價位的成左40間。成個區份係癲L晒。


如果如果咁都說服唔到你的話,唔緊要,因為我可以比埋個氣氛你睇,就係昨晚我地其中一個隊員見到一個market岩size的盤,終於因唔住出手。但出手的時間,係要兩個客同場bid價先至買到番黎,價錢呢到最后我覺得叫做market成交啦,一定無第一間咁荀,但要指出的係呢家D人係餓左盤好耐,大家見到野一間一間咁比人搶,見到market price就即刻狗衝入去,要跳高一格係遲早的事。


我唔知呢度氣可以頂幾耐,或者到四五月又會靜番,之但係呢一浪吃盡荀盤,可以睇到購買力係存在,亦證明隊長仲係無太睇錯市。大家不防趁星期六日自己去親身體驗下,或者都可以比自己一個今年對樓市睇法的參考。


Friday, March 28, 2014

買樓財務自由的春播秋收


古代的農村社會,有所謂春播、夏耘、秋收、冬藏,意即係話係唔同的季節做唔同的野,周而復始咁生活,套用係今日買樓的財務自由大道上,其實也可以給予我的一D啓發,特別係好多人買買賣賣,換來換去,有時也會迷失於買買賣賣的虛幻當中,所以呢一篇文章也許可以比你一個籃本,明白一個財務自由的人生是怎樣的。


春播的時間,當然好明顯就係播種的時候。一個人,其實幾時開始播種,係由佢買第一層收租樓正式開始。當然你話自住樓也許都有點種子,但自住樓自己種又自己食,係你咁岩種呢顆野佢又發到好大,你吃唔落時先攞出黎賣,對比起由頭到尾都係諗住播種等收成的物業是有一點出入的。


好多人認為播種是一個很簡單的動作,實際黎講話易又唔易,話難又唔難,但有一样都幾可肯定的係時間可以好長。主要的原因係一方面係播種的初期,好多時你會有好多野都唔明,好多心魔要突破,有一個比較長的learning curve去明白自己做緊乜。而更重要的係,一個正常打工仔要播足夠的種子,絕對唔係一件容易的事。


試諗下,我當一個打工仔今時今日想財務自由,我當你要一層供滿的自住樓,加上係咁易三層每層能夠比你一萬蚊月租的收租樓,由你買完自住樓后,再儲第二個首期買第二層,然后再儲第三個首期買第三層,到最後買第四層,你諗下要幾耐?當然,按揭的規矩唔一定係永遠都好似今日咁,有機會係你儲下儲下時政府改例,又或者你層樓升左可以加按再買咁,不過當你好彩如0809年買的,有天時的情況下,三四年都有機會的。但如果你無天時,只靠你自己的(家庭)收入,要買咁多層樓,可能都要十至二十年甚至更長的時間,所以好多人其實都會係屬於播種的階段。


當你認為你的種子已經種齊了,就黎到夏耘的時間,而夏耘的主要目標係好清晰,就係要將你的其中租金收入 >= 你的全部供樓支出。係無數字的情況下你可能未必會明我講乜,但你可以想像假設你自住樓要月供10K,收租樓3層都係要供7K一層,而租金就每層收8K計,你每月的供樓支出(未計雜費)係31K,而租金就收24K,即你每個月自己仲要硬掘7K出黎,換句話說即係D樓未夠自己養自己,仲需要你去掘下掘下咁每個月投放你的收入落去。係夏耘的時間,當然你的收入亦會隨時間慢慢提升,亦即你的儲蓄會隨時間增加,而租金收入係大環境通漲下亦應會慢慢上升,當然中間如果有下調就要捱過困難的時間,但只要捱得過呢個夏耘的時間,好事就會來。


到某一日,你發現你的儲蓄都足夠補貼層自住樓的供款,又或者你個三層收租樓咁生性已經可以幫你養埋你層自住樓時,你會發現你份人工其實係剩袋,呢段時間就係你的秋收期,開始可以享受你十年廿年前播下來的種帶給你的好處。當然係呢一刻你未必會唔做野,因為D樓叻極都係自己供緊自己,又或者最多都係比番三幾千蚊你落袋,要退休仲係難事,但總叫做你初嘗你收穫的時間,比起你身邊的朋友可能仲係供緊第十年八年樓,未來仲有二十年按揭時,你已經叫做唔駛供樓成份糧可以落袋了。


秋收的時間其實也比較長,但係你慢慢享受自己份人工的時間,到某一刻你會發現你手頭上增速的資金同財富,原來都足夠找埋你已經供左十幾廿年的第一層自住樓,這個慢慢就進入了冬藏之時。冬藏的階段係響你不知不覺間原來D錢已經係有序咁進入你口袋,你已經開始發現錢已經唔係咁重要之時,財富就會慢慢累積起來。


數字上你會發現你的錢已經夠還清債務,但比得起唔代表你要即還,因為聰明的你將四個mortgage都申請左deposit link幫你賺息,然后再籠籠不紀的每個月租金收入帶比你的現金流開始越來越多,直到50-60歲臨近退休之時,你發現你所有的mortgage都埋晒單,而手頭上又有幾球係手,每個月三層收租樓的租金亦全部入晒你袋,你手上的財富,已經足夠令你財務自由,一世無憂了。


以上的四季時段,每個人所經歷的時間長短都唔會一样,而且目標同要求亦唔會一样,好彩的你遇上有足夠雨水同陽光的,十年廿年就搞掂。唔好彩的你遇上大旱或大水,可能二三四十年先搞掂,又或者收成未必理想,但係只要你抱住持之以恆的態度,多多少少你都一定會攞到一定的財務自由。


Wednesday, March 26, 2014

操盤實例 -- 80后百萬小富婆篇

隊長你好!

最近才得悉 貴網誌之存在, 拜讀了 閣下以前的文章後, 真有相逢恨晚之感. 現小妹有置業問題想請教 閣下, 還望 閣下賜教.

小妹也是80後, 月薪$53K, 由於在大機構工作, 收入穩定, 預期每年有3-4%增幅, 兩年後估計另有$15K房屋津貼. 現持有約$1M現金, 另加$30K等值之股票, 每月可儲最少$30K (除稅後). 小妹和家人同住多年, 暫無迫切搬出需要, 但希望3年內可搬出自住. 由於預期沒有父母資助上車, 小妹現有兩個想法, 未知哪個方案較可取? 隊長又是否另有高見?

1. 由於每月有穩定收入, 現在可動用全部$1M現金以作首期. 假設3成首期, 可買約$3M之物業, 如九龍東得寶花園, 或九龍油尖旺/九龍城區之單幢樓.

2. 自辣招通過後, 樓市暫時似乎沒有大升之趨勢. 鑑於小妹每月可供款更多, 如果一年後才置業, 屆時可買約$4M之物業, 選擇上亦較多. 如果"幸運地"樓市今年有微調, 到時所買之物業質素還會較佳, 潛在升幅亦較大 (因小妹始終不相信這幾年樓市會大跌).

如有任何疑問, 歡迎 閣下隨時聯絡小妹. 希望隊長可多多指教!

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每次我見到D讀者咁后生就咁有錢,真係覺得香港呢個社會真係卧虎藏龍,行出街求其一個三十歲左右的人,都好有可能係百萬富翁。


講番你個case,既然你認為樓市唔會跌我就比較好說了,主因係我反而希望你諗下如何可以達到財務自由,而唯一能做的就係有兩層樓或以上。


建基於呢個前題下,我認為你可以先以大約3M左右的筆直買入你自己提出的得寶花園。你如果係諗住一個人住的話,其實大一細一你都無問題,可考慮下2.6-2.8M買入311/334/343的盤,或者3M左右買入395/397的盤打通自住。計數我就唔幫你計了因為你人工咁高,你一定供得起。唯獨是我要建議一點,就係你用90%按揭,比保費都係咁話,主要原因係keep住盡量多cash。


如果你咁样做,我當你自住連稅同簡單裝修去左40萬,咁你的錢就係仲有600K左右,計埋你如果每個月可儲30K,你應該一兩三年就可以買多層細單位。


就你個case黎講,你話無迫切需要我就覺得你可以慢慢黎,因為最主要原因係你個屋津好正,所以你用90%比保費都無乜所謂,反正你供得十年八載,其實D錢都係你公司出之嘛,最緊要係你計到條數係用得盡個15K就最好。


不過我唔太建議你第一下就買太大銀碼的樓,記住只有1層樓以上先可以財務自由。你個人工咁好,識玩的你應該下一個十年就會好爽,但你一下自己lock住自己的,要追番買第二層樓,可能又會係五至十年后的事,嘥左自已時間又行左冤枉咁都未定。

Tuesday, March 25, 2014

百萬富翁的樓市


根據花旗銀行委託的調查,發現香港人口大約有73.2萬個百萬富翁,不過當中只有百分之十二係因為炒樓而擠身百萬富翁行列。這裡的百萬富翁所指的是流動資產過百萬,即物業應該是不計算的。


73.2萬個百萬富翁當中,擁有100-500萬的人數為59萬人,咁即係話500萬流動資產的人,側為14.2萬人。對於呢個數字,直接的講我真係唔係好諗到樓價可以跌得去邊。


當然,調查準不準確,或者sample size夠不夠大之類的問題我無法辦識。之但係如果調查係正確的話,呢度所指的係大約有73.2萬個細價樓的準買家,又或者係59萬個細價樓的準買家和14.2萬個中價樓的準買家。又或者係59萬個細價樓的準買家和14.2萬個可以買一層或以上細價樓的準買家。


你可能會話,咁楂住現金唔一代要買樓姐,這是一個非常對的立論。但同時,呢一班人亦唔一定唔可以買樓姐,問題係點解呢一刻唔買,又或者乜野誘因會令佢地買樓?


唔買樓的原因有很多,最明顯的莫過於三辣招,呢一部份人要比DSD,個心一定唔鋸。另一方面,留住現金係手有時感覺亦實在點,這是人之常情。不過,我相信亦有一部份係早三兩年買左樓而賣左cash out的,佢地唔會覺得自己係炒樓而擠身百萬富翁,因為只係賣左一層樓,由有樓變無樓,相對果D買買賣賣十次八次或更多者,佢地唔會覺得自己炒樓,只係可能聽左政府講而避險之類。呢一班人,亦會係今日的樓價下唔太願意買樓,因為佢地係認為價高先賣樓,個價唔落,連手續費都輸埋,點會咁易買番呢?所以簡單來說,價不跌,理論上好多人都唔會入樓住。


問題係,而家我地講緊有potential 73.2萬個準買家,也許當中有部份係跌10%就入,有部份係跌20%就入,有更大部份係跌30%就入,如果每個組別都有10%左右的人的話,動不動已經是7.32萬個需求。以而家香港私人住宅的總量大約120 - 130萬個單位黎講,這並不算大數,但對比每年萬零兩萬個落成量黎講,輕輕一跌已經可以完全吸收,而且更有機會係供不應求。



當然,你可以話我的假設係錯,你亦可以用唔同的角度去計以引證你自己對未來樓市升跌的睇法。不過,我個人更傾向認為呢一大班人,人人都會有興趣買樓,之不過大家都唔出手,係因為未見到所謂的水位,即一係現價跌唔到落去有水位你走,又或者辣招gap左個水位,又或者認為美國收水上升空間有限。但只要某個因素改變令樓市又再看似有水位,百萬富翁的準買家便會馬上出手入市,因為無辦法,香港人就係咁中意睇準機會賺錢。


還有一個很大的供應問題,就係百份之七十七的百萬富翁有一層或以上的樓宇,而當中有百份之六十四都已經供斷樓,這個數字即係話比你聽,如果你有百幾二百萬,但你已經供滿又唔駛供樓,或者都係欠銀行一百幾十萬,老實講係無任何經濟壓力下,你駛唔駛去到劈價賣樓比我呢?也許一千人入面有一個吧,亦好多時呢一個人就會係報紙睇到,令你誤以為樓市已經轉淡。


我還是覺得,係美國QE左咁多年來,資金泛濫的程度在樓市上係未完全反映,當然係政府打壓下亦唔一定會完全反映。但係如果真係要跌,政府稍稍放寬政策,香港本土的人已經有足夠的能力托市,更惶恐說有大陸呢條水。


百年難得一遇的市況,你選擇用過去的方式過去的價值去衡量樓市,定係能隨大市的方向順勢而走,邊個選擇都好,只要最后不要後悔就是了。
















http://hk.news.yahoo.com/%E6%B8%AF%E7%99%BE%E8%90%AC%E5%AF%8C%E7%BF%8173-2%E8%90%AC%E4%BA%BA%E7%A0%B4%E7%B4%80%E9%8C%84-215736163.html

Monday, March 24, 2014

操盤實例 -- 高薪高手篇

80后生隊長:

你好,在網誌中得悉你投資有道,深感佩服。我有些投資問題想向你請教:

背景資料:
兩人每月收入共約12萬,每月能剩約2萬元現金

物業:
1) 出租私樓A,巿值650萬,欠銀行350萬,H+1.8
2) 出租私樓B,巿值550萬,欠銀行220萬,H+0.8
3) 自住私樓C,巿值550萬,欠銀行480萬,H+0.8

上年有感於樓巿辣招後會成交冷卻,所以將一個自己認為沒有升值潛力的物業賣了,現有現金約500萬(另有不打算賣的[蝕錢]股票若干),想向你請教應該如何安排注碼買樓投資。

謝謝你的意見。

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首先我唔知你幾大不過好明顯你都係一個買開樓而又有番咁上下能力的人,請教我就唔敢講,而且你的收租回報有幾多,你們目標係點样我都唔係好知,所以我只能比你一些大方向吧。


首先我認為你呢家楂住5球係手,對番你呢家total outstanding loan係1050萬,即係你的debt ratio大約係1:2,個人認為係非常健康的,而係目前的情況下老實講你唔買唔賣,楂住三層樓一自住兩收租,其實都問題不大,係某程度上黎講我會叫你乜都唔好做就最好。


乜都唔好做的其中一個原因,係你的B同C樓都食緊靚mortgage plan,就算你B用黎出租的回報稍為低D,但你個成本亦好低,所以B同C係你無資金壓力下我就死都唔會搞到佢。唯一如果你手痕的就係搞下個A單位。


A單位的plan我深信你呢家再買樓都有番差唔多的rate,分別不大。但係我估一般650萬的回報只會係響3.0 - 3.5%左右。所以如果想提高租金回報的話,可以諗下賣左佢,袋番約莫290萬左右,然后用290萬再一開二,買兩層260-280萬左右的樓,理論上可以提高租金回報,不過你買買賣賣連DSD,隨時搞埋裝修雜費去你30-50萬,所以換個角度你個租就算唔係好理想,你又唔係等錢洗,理論上我係你就未必郁。


接落黎就只係諗下你手頭上個500萬同股票有咩搞作,股票的話你楂住5球cash,股票果D咪當娛樂囉,而5球cash的話如果你手痕,亦可以用150萬左右買層260-280萬的樓收租。到時手頭仲楂住350萬左右,層細價樓就申請埋mortgage link黎慳息,理論你去到呢個位都相當穏陣。


其實你個狀態係呢一下都幾不敗,手痕買層細價樓玩下都無傷大雅,而因為我唔知你幾歲所以唔主張太aggressive去擴大版圖。之但係如果你係一個好L痴線又想擴大版圖去到最盡的話,你又可以選擇搞下下面的方案。


首先你要做的,係將A呢層樓轉按並加按,以650萬計,你最盡可以借到420萬番黎,30年@2.15厘計,你可以套現70萬並食多一個cash rebate (如果你無比Bank鎖住的話),而轉按最重要的目的係開埋個mortgage link,咁你開左就會有210萬的額可慳息,即時你個500+70萬的cash就有個地方park住一部份。


同样,B呢層樓亦去加按,但大前題係要盡可能保住個H+0.8 plan。如果搞得掂,理論上你可以加按至165萬(550 x 0.7 = 385 - 220 = 165) ,不過要睇下你地D名係點搞啦,我就當你地分名計先。好啦,165萬一样可以的話做埋mortgage link,即你呢度又有多82.5萬的mortgage link額。


你呢家搞完一輪就有500 + 70 + 165 = 735萬cash係手,另外有210 + 82.5萬,即292.5萬左右的mortgage link額可慳息。接下來,你就可以諗下點样maxmize你個版圖by用盡mortgage link的額。


假設你買3個280萬的細價樓,每個月可以收到10K左右,5成上會計首期每個就150萬左右,即去左你450萬。銀行貨款側為420萬,全部又再係mortgage link,即你會到時又多210萬的mortgage link額,共約500萬左右。而手頭現金就會由735 - 450 = 285萬左右,到時呢285萬連埋人地交租比你的按金,以及你每個月儲落的20K,就慢慢part晒係個mortgage link度慳息。


以我估計,呢三層細價樓收的租金,加上你果兩層出租樓的租金,再加埋你mortgage link慳的息,好大機會就變左唔駛自己比錢供樓,或者比少左好多錢,呢個就係成個計劃的優勢。不過呢個計劃就比較進取,當然你再進取D買多一層280萬的話,我幾可肯定你就一定唔駛再供樓。不過問題係你想唔想咁進取呢,就要睇番你的個性同年紀了。


但記住你呢一刻係不敗之身,買多一層細價樓無傷大雅,但如果再食多第二間,反而諗下你自己會唔會又儲下儲下D cash多到用唔盡先再買會好D。記住不敗二字,可能他朝有一日大跌,你楂住3-5球到時食到兩間仲爽皮。


Sunday, March 23, 2014

操盤實例 -- 加按屋企人資產篇

隊長您好,
拜讀了隊長的blog 數個月,真的獲益良多,只能用恍然大悟去形容. 

講番自己先,小弟今年25,打政府工, 月入33k,  己婚, 太太月入僅12K左右, 每月兩口子能儲大約10k,現在 cash 300K . 無其他欠債

2010在將軍澳抽到尾貨夾屋上車, 層樓係聯名的, 當時價格215(未補地價). 90% 按揭, 30年還款期,利息1%, 月供6000蚊到.其實小弟係想做二按, 套現留待樓市下跌時入貨出租. 早幾天去錢行估價, 現在市值大約3.8 m (未補地價), 扣除現在尚欠銀行的1.7 mil,能套現1 mil. 30年還, 2.2%, 每月還多3600. 即總數每月還9600.就自己而言,我應付到還款的壓力.
但這是不是最好的方法? 因為夾屋係5 年禁止買賣, 還是等多二年,賣出再換樓?
另一方案: 家母鰂魚涌自住物業,係佢自已名的,80年代買入,現市值5mil. 一早供斷了,但早年佢屋企裝修,套咗50萬出黎用,分30年供,月供1800。佢今年59歲,月入27000,無其他欠債。

若果用家母層樓套現,可套多一點來投資,但問題係套幾多先好?因為她可能會係數年內退休,到時我要代她還這筆款項。

最後還想請教多一個問題, 套現後隊長會推介什麼地段適合買樓投資. 聽人講買樓裝修用作套房出租回報會好好多,但請問會否有鮮為人知的風險? 有勞隊長賜教!

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你呢個case我自問亦未必答得好完整,因為我都唔係好可以verifiy到你夾尾加按呢part是咪一定得。


就當係得的話,咁你套現到1mil出黎,而你母親就套現果度要睇你點按,因為你母親年紀大,有可能銀行打折,有可能係用資產一半去計,有可係要你太太擔保,而且還款期好難估,要睇番究竟每間銀行的取向,而且好大機會要減番你個50萬已借的錢,即係你可能只借到200萬出黎。


正常計我當你母親借到200萬,印象中好似有銀行係肯借75-59歲=16年,不過好睇你呢家用緊邊間,只係用呢條數計,每月還款@2.15% = 12320元,記得申請埋Mortgage Link比佢老人家賺息。


如果咁样搞,你手頭應該有300K + 1Mil + 2Mil = 3.3Mil。還款呢就多左3600 + 12320 = 大約16000一個月。以你地每個月可以儲10K計,即係你地只要利用呢3.3M搵到6000蚊就OK。個人認為針對呢一點買層細價樓就可以輕輕鬆了。而當然我又唔會話比你聽買邊度,只係話2.5-3M左右的野,你收番10K左右一個月租,剩番落黎就責袋應該都好穩陣。


當然去到呢個位,你會諗好唔好用3.3Mil一開二,買兩層2.5Mil左右的好不好?我的意見係睇你有幾進取。今時今日的價位,我建議你只落一注先,如果跌就吃多注,升就唔好冤什麼,反正買左一層都有賺。


套房之類的野我好唔建議了,回報是高,不過唔岩隊長胃口,至於點解唔岩,我遲D會出一篇文特別去講。當然我知道有好多人都會做,你要做我就無計,唯一建議的係有時簡簡單單賺D錢心安理得可能會好一點。

Saturday, March 22, 2014

我很「大洗」啊, 點算?


網上有一篇類似的作品,我諗諗下倒不如我又寫番篇狗UP的文,反正已經係無質素的文章下,最多都係鬥垃圾,要比人小咪兩份一齊小囉。


說回大洗呢件事,首先隊長都要利申係一個大洗之人,有時大到我自己都驚驚地。但從有車無樓嫁唔過一文當中,其實多多少少本身隊長都帶出過一個信息,就係大洗本身背后係邊個埋單,先係關鍵。


當然如果你伯爺家山有福,有幾百億未開頭,你人生最困擾的就係點样有效地大洗晒D錢,呢篇文你可以唔洗睇。但如果你係一個打工仔,搵幾多洗幾多,隨時仲每月洗突的,咁你就要好應該諗下點样搞一搞你的財務狀態。


其實先從一個簡單的數學題黎睇,你的收入如果定左係一個數,你能控制的就只有支出。所以從大洗的角度黎睇,我第一個答案就係叫你洗少D,再簡單不過。坊間有好多乜春理財達人,點样教你慳錢,點样記低D錢洗左去邊,點样食麥當勞最抵,點样坐車由一個地方去另一個地方最慳錢咁,呢D野隊長幫你唔到,因為思維上本身都唔係向呢一方面發展的人,主因又係一個簡單的道理,就係你慳極都係最多得你份人工,叻極都係咁多,有乜咁威?


所以,如果你又忍唔住大洗的話,從思維上去番條數學的公式,支出唔肯減但又要有番錢剩,唯一的可能就係增加你的收入。你有呢個思維就開始可以幫到你的人生,因為只有不停增加收入,先會滿足到你的大洗慾望。當然,你如果無睇開我個Blog的話,可能對財務自由又係一個好陌生的詞語,因此你第一下諗到的就係可能我份工搵黎搵去都係雞碎咁多,老闆又賤加人工每年加我一百幾十,做多份part time一來我又唔係讀書叻,二來我又想多D時間享受下人生,簡單D黎講最好就係個天跌錢落我戶口比我洗就fit了,有無咁的方法呢?


方法就唔係話無,之不過就睇你有無正確的思維。當然一個偏門的方法就係呃老綜,不過如果我寫咁長的野叫你去呃錢,你唔小我,我都睇唔起自己。而正確的思維係,點样令到自己坐係度都有收入,而只要你諗得到呢條橋,將來個世界就係你的了,到時你想洗幾多咪幾多囉。


當然,作為一個香港人,最直接的諗法就係買樓收租。如果係呢一刻,見到"買樓收租"呢四個字的感覺係離我很遠,而馬上準備按Ctrl + W熄左個browser的話,我可以話比你聽你又離開真正的財務自由又遠一步。有時有D野,只係你學同唔學,諗同唔諗,以及做同唔做的分別,學愛因爛坦的名句,痴線的人係不停左同一样野,但每次都希望有唔同的結果,而你就不停番工不停洗錢,希望有一日你可以解決到洗錢呢件事,只會證明你自己係痴線。


其實買樓收租並非一件什麼難事,大有大買細有細買,有時又同買股票一样,你唔係自住,等同於你買股票唔一定係果間公司做,根本入面點運作你無需理會,正如買細樓一样,點細點遠無乜所謂,最緊要就係有錢賺。買樓本身可以賺樓價,亦可以以時間賺租金,拉長十年廿年黎計,你收下收下租慢慢就會供完層樓,也許你話十年廿年好似好耐,但係耐都叫做有個方法,好過你十年廿年都仲係浮浮沉沉。


不過講就易,第一個問題你肯定係話無首期,或者唔夠。當然,呢個就係一個取捨的問題。你可以選擇呢幾年洗少D,然后儲舊首期出黎,之后十年八載后你的人生可以勁豪洗。又或者,你可以勁豪洗,到你四五六十歲先黎驚自己無個錢,人生總係先甜后苦同先苦后甜,睇你自己點揀。


但到最后一個最苯的儲首期方法,我認為係你可以走去買份乜春保險基金,每月月頭先攞你一萬幾千夾走左,等你戶口少D錢,自自然然個人就會慳D洗,總好過你每月洗完睇下有幾錢剩先儲起,甚至連儲起果份都洗埋洗突,雖然我唔係咁鼓勵買保險基金,但對於一個無紀律的人,借助外力去儲錢也許係一個比較苯但又實在的方法。不過點都講一講,唔好買咁長時間,買5-8年最長好鳥。


最後,大洗其實都係一件促進社會經濟的事,問題記住係點解有D人大洗得黎不停仲有,但有D人洗完月尾就唔見人,關鍵就係邊個埋張單。而隊長成個思維的精神,就係搵人幫你去埋你張單,你洗人地的錢,一定爽過洗自己的錢,明無?



Friday, March 21, 2014

操盤實例 -- 甩名買多層篇

隊長你好,

睇左你專欄一段時間, 對你意見和分析十分同意,有聽君一席話,勝讀十年書的感覺.
現想請教你,希望給我一些寶貴意見。我有無力買第2間樓 ,希望可以早啲財務自由.

我 : 年齡 40  收入 12-15K (收入不穩), 因為無大學 degree, 故向上流機會好像十分困難.
      
太太: 年齡 36 收入 19K (收入穩定).

現自住樓2012年買, 聯名持有, 我上年(2013年10月)加按和儲蓄合共約有 130萬市值320, Loan 230 , 月供8900, 30年

問題如下:

1. 我有無力買第2間樓 ?
2. 如果可以買第2.最多買約幾錢樓?
3. 現樓是聯名持有,
D轉單名的話, 是否用太太持有可以通過銀行壓力測試 ?
    我自己另買細單位 (如果可以的話)
4. 方案一是出租現居所 (但好像要市值50%才可以出租,是否要補差額 (320/2 - 230 = 70萬)
    如果是這樣的話,我手上資金只剩下60萬 ,但好處是增大自己借貸力,因為出租單位
   
收入.(約 10-11K ) 我可否偷偷地不補差額照租出 ?
    如果銀行發覺偷偷地,後果如何?
5. 第二方案是現樓自住, 用手上的錢等機會( 或現在) 買另一細價樓收租,
     因為我覺得現市場上250萬好小小的樓好像沒有了.

    
請問方案一或方案二對我們有利?

希望隊長能抽空解答, 感激不盡
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你呢個case同上個case一样,都係中左聯名買樓的衰野,兩個人名一齊燒乾晒,所以買樓就一定係要諗如何變番做一名,唔係你都完全無得閒,但同時又睇下一名的情況下你是否可買樓,唔係又得個搞字。


以你手頭上130萬黎講,理論上你買層220-240萬左右的野應該係無問題的。當然我唔知你住開邊頭有無D類近的平野,但係都係果句,以我所知就250萬左近的樓係重有,你好運的可以挫到240萬就應該可以50%左右搞掂,當然係中間的時間能夠儲得越多錢就越好啦。


純計數,如果你搵到層約240萬計的樓,首期連厘印同佣金約莫1266000元,借就借1200000元,以每30年@2.15%計,每月就供4525元左右,壓測就6552元左右。你自己人工12-15K,攞到你最低12K的6成做壓測,都可以借7200元,即係呢條120000元的數你係借到番黎的。不過你話得出收入不穏,我唔知你係咪現金出糧定點,如果銀行唔計足你呢12000元就另計,最好去銀行問問。


所以計到呢一下,理論上你已經可以買到第二層樓,問題係你甩名果下你老婆吃不吃得晒成個mortgage。呢一度有個小問題係你間屋值3200000元,但你爭銀行230萬,但320萬的七成係224萬,即你借多過於7成黎做加按?有點奇怪,但我就當你甩名轉按后可借足230萬計先,但記住如果借唔足你要自己嘔番幾萬出黎。


230萬的mortgage,30年計@2.15%每個月供8674元,即壓測係12558元。你老婆就搵19000元,即最大壓測係19000元 x 60% = 11400元。現階段黎講,你老婆吃不起成條數,即係話你如果想甩名,你最多只可以叫佢借約莫208萬元(壓測為11357元),咁即係要嘔番22萬比銀行,而咁样搞的話就即時會影響到你個買第二層樓的計劃。


計牌面,你就要儲多少少錢先,或者你可以選擇買D細D的單幢樓,估計200萬的你就肯定沒問題。但係如果你想夾硬黎的,都唔係無計,一個方案係你可以等你老婆加人工后先搞,中間時間再儲多點錢,而其他方案就唔太建議搞了。


點都好,你兩位收入唔係太高,一下買層樓收租會即刻清袋,諗清楚先好入,唔好太夾硬,唔係一個浪打埋黎就大穫了。





新盤點評 - 丰匯


今日個電話響起,有Agent同我cold call長實深水埗的丰匯,當頭第一句就sell實用呎價新樓宄千零蚊,老實講丰匯比我的第一感覺的確係很平的。但係Agent講野一定只講最好的野比你聽,所以當我婉拒后,我就打開有線睇下佢地又講乜狗。


有線就話丰匯劈價,攞西九龍四小龍同一號西九龍黎比較,話長實一號西九龍平均實呎開萬二蚊左右,所以丰匯一出平均實呎10000左右,一號西九龍買家即時坐艇,感覺當然又係再次印證呢個盤好平呢件事。於是,打開我的google map,我就搵一搵丰匯的地址,見到荔枝角道同醫局街,開始就幫到我更了解到咩事。


丰匯的地點,其實同一號西九龍都有一定的距離,一號西九龍係長沙灣四小龍近荔枝角美孚,而丰匯就係番深水埗近西九龍中心一帶。果條醫局街,日頭就係收舊電器的生意林立的街道,而係同一條街的另一端,亦有美沙同中心,雖然都有一定的距離,但如果要簡單形容呢條街,就真係日頭過份雜,夜晚過份靜,唯的好處就係丰匯係街口,你唔行太入都可以避開小小的。


而實際的地盤,其實分1,2,3座,而古古怪怪咁個第三座係去左條街的另一邊,而更古怪的係個地盤包住左一支2002年恆基起落的單幢樓嘉裕居。地理位置上,除左頭先所講的地區問題外,本身座樓都可以用四面都係樓景黎形容,除非你係極高層即25樓或以上,否則你都好難有比較開揚的景,更大穫的係有部份開則更會係樓望樓咁,所以我諗對比起其他新盤總有D咩園林綠化的景,丰匯就乜都無。



交通方面呢,果個位就要行番去地鉄大約要6-8分鐘,荔枝角道同埋長沙灣道都有巴士,雖然唔係太近地鉄但都叫做唔係勁隔涉。奈何真係要明白,深水埗係比一條長沙灣道分開兩邊,黃金商場果邊就叫旺D,而呢邊就真係雜同靜小小,所以簡單黎講呢個盤真係同豪字係扯唔上任何關係。


不過賣野的野,乜都可以用價錢作招來,只要價錢反應番一样可以賣個滿堂紅,所以係價單我就搵左下列幾個單位作比較:


丰匯:(未計折扣)
- 1座8樓C   實呎745呎 賣7833000 (實呎10,514)
- 1座22樓C  實呎745呎 賣8734000 (實呎11,723)
- 1座31樓C  實呎745呎 賣9148000 (實呎12,279)
- 1座39樓C  實呎745呎 賣9674000 (實呎12,985)

- 3座8樓C   實呎362呎 賣3967000 (實呎10,959)
- 3座16樓C  實呎362呎 賣4521000 (實呎12,489)
- 3座22樓C  實呎362呎 賣4668000 (實呎12,895)
- 3座31樓C  實呎362呎 賣5121000 (實呎14,146)


可以見到,低層單位比起高層,大單位係貴低層兩成,而細單位仲要貴低層四成。而細單位的同層,係低層就呎價差唔多,但中層已經有10%的差距,高層就有20%,亦即反映市況,細單位比較受歡迎,低層質素亦係呢個盤比較差的。


而睇丰匯平唔平,亦可以攞頭先講過的嘉裕居去比較,但嘉裕居成交唔多,過去一年只有好少成交,我就搵左兩個做參考:


- 嘉裕居17A 實呎305呎 賣3380000 (實呎11,082)  [2013年8月23日]
- 嘉裕居18D 實呎305呎 賣3080000 (實呎10,098)  [2013年1月28日]


可以用黎比較的係17A,以嘉裕居細單位17A同丰匯16C黎計,減左5%折扣,貴左大約6%,以新樓同二手樓價比,呢一下算係克制的。但係嘉裕居只有23層,估計丰匯的高層單位就會食深好多了,睇黎策略就係平手走中下層,中高層先食番深小小。


不過再比較埋之前同區的薈悅,攞番大約樓層未經折扣優惠的單位黎睇:

- 薈悅17C實呎356呎 賣4296000 (實呎12,067元)

如果以呢口價黎計,其實丰匯仲價過薈悅,當然你可以揀唔同折扣plan拉番暈的。

再換個角度,如果大單位係平過細單位的話,咁究竟大單位有幾平呢?如是者我就搵左呢一年的平盤王尚悅的盤黎睇睇: (未經折扣)


- 尚悅8座8樓A室 實呎743呎 賣7321000 (實呎9852元)
- 尚悅8座26樓A室 實呎743呎 賣7914000 (實呎10651元)


老實講,如果你楂住差唔多筆直,尚悅果口價同丰匯係中低層真係好貼。不過尚悅中低層都叫有D綠化景,丰匯就肯定樓對樓景,如果你唔要景的,一個叫九龍三線位,一個叫元朗三線位,我相信丰匯都一定好有吸引力。


因此,結論係丰匯的大單位,中低層的係真係平,中高層的,當市價吧。而丰匯細單位,中低層的算市價,中高層的就是貴了。可能你會問,點解長實係九龍的樓大單位會開到咁貼元朗價呢?我相信都係一個美麗的誤會,因為長實開則時,應該無諗過政府出招搞樓市搞到細價樓好賣,大價樓難賣,而一號西九龍已經話左大單位好難清貨,呢個丰匯個位仲衰過一號西九龍之餘,又唔小心開左咁鬼多大單位,所以局住平小小都要去散貨。


我相信,中低層的,一定去得到貨,但係中高層如30樓樓上的大單位,真係要睇下市況了。


隊長指數(Captain Index): 65#
抵賣指數: 70分 (平係有原因的...)
自住指數: 75分 (自住你係要大空間的話都叫抵,細的買第二度算數)
前景升值指數:50分(限於個location,睇怕二手都唔知sell咩idea,預期落后大市)
收租回報指數:70分(買中低層可能有人貪平,高層就唔好搞了)







Thursday, March 20, 2014

操盤實例 -- 年青人計劃將來策略篇

你好,

base on 我的收入和支出, 想請教我的上車機會及應如何計劃

age: 我和男友都是28歲, 想30歲結婚,以下支出及收入都是二人的總和:

收入: 35000
家用: 5000
基金及保險: 8000
MPF: 1750
食飯, 搭車, 電話, 所有雜費: 4000, 好慳架!
月儲: 16250
股票+現金: 500000

現況: 無其他欠債, 上車無父母支持, 結婚預NET洗10萬

想買九龍OR新界細單位(當然唔係大西北啦, 除非唔駛過海返工)

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你好,首先呢你們的總和就有一個問題我計唔到,就係你們的收入是怎麼分。明顯的如果你有睇我其他的操盤實例,我會話比你聽一定要用一個人名買樓,但你地到底每個人搵幾錢沒分開比我,呢下幫唔到你地諗。


大數其實你地都計晒,以目前的狀態當你地每月儲到16K,兩年后結婚即24個月后,就可以儲到384000元,加上你地的股票同現金就大約有884000元,減番你話結婚net 100000元,即有784000元。


不過呢,問題係你地想幾時買同埋買幾大,一方面呢你地就唔趕的,老實講我今年都唔係睇個市升到幾多,你年頭同年底買都未必差好遠,而且你買左除非想先自住否則一定唔急。但點都好你好大機會都係要用8-9成上會ga la,反正都要比按揭保險就用盡佢只比9成,然后申請個deposit link account黎到時儲錢。


另一個諗法係你地如果買開股票,不防係呢個時間買大小小D股票,但唔好貪心,最好只買D大籃籌如匯豐或內銀或中銀香港呢D,目標唔好太高,比如你只諗只賺佢10-15%,以最近咁多低殘的股,如939呢D已經去到52週低位,除非黎個股災我都無計(亦唔好屌我),否則市好小小的時間升番15-20%都係咁易,而當然買得大就賠得大,呢D你地就自己考慮,但我個投資股票係你係52週低位買blue chips,只要放成年係度,佢總有一段時間去番D中間位,你都一定食到一轉的。


好啦,到最后呢,就係買樓果下個思維,睇下你地自己點諗,即係你有無話一定要幾大的空間,一定要近屋企果D野?如果無,純係計自己個將來的,我就仲係建議你地有幾慳得幾慳,留住盡多的現金係手,亦即你地有幾細買幾細,但又要大屋苑。主因係,你keep得多cash,你買下一層黎收租就更加容易,只要你肯捱,你可能比起你身邊的朋友更快有兩層樓或以上的。


記住一句說話,要捱就趁后生捱,而我見你兩個都係慳豬,很好,不過只要你識玩,盡快買第二層樓收租,慳慳下,樓價十年八載后升一升,租金又升一升,人工又升一升,儲蓄十年八載后又翻一翻,你地到時可能已經係諗緊買一層大小小的比一家大細住,然后呢兩層捱左幾年供的樓,變相全部出租,三十尾四十頭就一大自住屋,兩細收租樓,都咪話不和味。





無概念的買樓


最近我同好多人都傾過買樓的問題,當然好一部份人都唔知我隊長的身份,但係傾談買樓的過程當中,哪怕只是買個一次樓,甚至從未買過樓,我總發現好多人突然變左做專家。


先唔講升與跌,佢地會講邊度邊度好,然后想買邊度邊度,不過講完之后,有完全零概念的人同我講佢其實唔知佢所講的地區/屋苑樓價係幾錢,亦無諗過要幾錢首期,更無諗過利息係幾多。當我大約比番D價錢/供樓的數字比佢地,佢地又提出等待政府的細居屋單位。呢一種類的人,我就唔多講了,因為真係連買樓的資格都沒有。


另一種人的心態就係專家式的對答,無論有買過樓無買過樓,佢地一心就係要用最平的價錢,買到最好的野。其實呢個心態,係再正常不過,但奈何有時諗還諗,現實係咪由你一個散戶控制就真係未知之數。


當然啦,講話最平的定義其實真係好睇一個人點計數,又好睇一個人有無經驗。最簡單的,莫過於係從樓價上睇成交做人,那怕呢家市價係300的野,成交都300,估價又係300計,好自然如果有人比你290萬走,都叫做平左少少。但識玩的人,當然會講埋層樓啊,裝修呢D野,而我假設如果呢一個290萬的單位係極高層,靚廚靚廁的話,其實已經算係抵抵地。


不過,咩叫最抵呢,其實係無一個客觀的定義,即我話290萬算小小抵,但你覺得唔抵,都係好因人而異。但實情係,其實同一個單位,埋枱傾時發現原來可以落到280萬成交時,加上靚廚靚廁,老實講就真係抵的了。問題係,如果你心目中覺得抵的野係260-270左右的話,咁真係無得講,唔係話無可能,但有時真係唔係咁易比你賺到咁盡,除非咁岩比你遇著個等錢洗的傻業主囉。


另一個經常出現的算死草問題,就係好多人認為面積大D就租得好D,但往往有時真係唔係咁講。玩細價樓的一個諗法係,其實上車盤你唔租呢D,仲可以租邊D?所以,細價樓入面的細單位,其實可能賣價反而會偏貴,因為你唔買佢就入唔到場了。但相反,細價樓入面的大單位又可能會偏平,因為你如果願意比貴多50-100萬,你的選擇又可能多了,但係第一次買樓的人,係唔會明白呢D道理的。


奈何,我覺得最大問題的,就係好多時D人以為自已計數好叻,但往往計埋D縮骨數,到最后好多時比左冤枉錢都唔知。不過,有部份野,有時我都無法可以證實比你睇你有無比貴到,但最少你可以諗下,你用唔同方式的出現,會唔會個agent都用唔同的諗法幫你傾,得出黎的價亦可以好唔同。再者,我比十間屋你睇,間間都總有唔同,我地呢D人一睇就大約知道邊間屋likely係可以用最低成本就放到租,但你又無idea,又無經驗,又無自己裝修班底,又唔識玩,其實,好多時你買一層樓,同我買一層樓計,我可以玩平你十萬八萬絕對無問題。


不過,有時D野係好講運氣,如有時你可以睇足兩個月都無荀盤,於是係最好果間野度出手,點知突然間你呢頭買完,竟然有業主急放減一成出售,呢D野可遇不可求,所以如果要平衡心態,就係買樓千萬唔好諗賺到最盡。賺少D,都叫賺,你計得岩條數,其實收租的話都係用時間追番ga姐。十零廿年后,你300萬入好,280萬入又好,你一個月都可能收3-4萬蚊,可能你會發現都無乜大分別。


其實,隊長的經驗都係交左好多學費慢慢攞番黎,我買買賣賣咁多層,你都知其實實有D地方係浪費左錢,亦有地方賺多左。但呢D經驗亦令我知道點样玩先係岩,而我亦知道好多時好難說服其他人買/唔買。而且,其實我都知好一些方法可以慳到錢,不過未必人人用得著,但點都好有時我見到D人亂衝亂撞去買,我心裡面都會笑一笑,有時真係諗你咁样比錢人賺,不如比一萬幾千蚊我賺下,我教你點慳番D錢好過。

Monday, March 17, 2014

操盤實例 -- 聯名甩名篇

隊長,你好!

看隊長你的文章有一段時間, 啓發良多, 可是大部分你分享的案件業主都是單名擁有一個物業, 可以用另一個人名的quota去玩, 而我衰就衰在現在自住的樓是聯名擁有(那時政府未出辣招, 及還未有幸讀你的文章, 所以做了蠢事), 所以想請教一下我可以點做. 

先生: 月入四萬
自己: 月入二萬五
一個月可儲: 二萬
儲蓄: 一百萬
先生及自己聯名一層自住樓
買時二百七十萬, 現欠銀行一百八十萬 (p-2.9% mortgage, 利息 2.1%), 市值四百四十萬
月供八千五, 已過罰息期
**大前提現在自住的樓不賣**

一直都想買一層樓去收租, 但因為已經有一層樓聯名, 再買樓放租就要俾雙倍印花稅, 及只可做一半按揭, 手頭上現金唔係好夠 (現在那來二百萬的樓?), 可能要等下待儲夠子彈先可出動.

有想過儲子彈其間, 重新將自住樓re-mortgage放deposit link慳息, 唔好處係re-mortgage自住樓又要重新計過罰息期, 如果唔順便借多一些, deposit link的account只可放八十萬去慳息(銀行欠額的一半), 現在利息重批又高咗, 好似唔係好抵.

有諗過可能要somehow將層自住樓改單名擁有(好似話咁樣又要交一些政府稅項, 當一個人買起另一人的一半業權), 之後可能要再順便向銀行借多點錢, 再用第二個單名去買樓放租, 但情況比較複雜, 唔係好計得掂條數. 請問可以指教嗎?

除此之外, 隊長你還有其他高見嗎?

謝謝隊長!
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其實你個狀態真係比好多人好好多,亦好容易搞一搞之后就會識飛,問題只係你識唔識同肯不肯去做,但我見你自己都識提及用單名再re-mortgage,呢個其實就係最好的方向。


首先我地分開黎講可能好D,你可以先去律師樓話你會轉單名,你地理論上要用一個"市價"去成交,然后再比番厘印,不過我無試過,因為咁硬膠用兩個人名的野我是不做的,之但係有網友講過話好似可以用一半的印花稅就夠,因為你係買一半的業權,詳情你就問清楚你律師。


係搞律師的同時,甩名的話你可以選擇用同一間銀行做,或者轉按。轉按的好處係你可以食多野cash rebate +重新開足一個deposit link account,相對有時甩名佢當你加按,即你借開果1.8M係無rebate(差成皮幾野ga都)。你話再鎖你幾年果度我又唔係好介意,你要買賣樓的話都唔會差果小小rebate,反而我諗你要問埋咁样搞會唔會要鎖番你SSD好過。


計數上,你層樓440萬可以再借番308萬左右,每個月@2.15%還11616元,即壓測係16817元。呢個借貸就只可以用你老公去頂,所以甩名應該就甩比你老公就good fit。如果借成功,你就會用多番128萬元的cash加你手頭上的100萬cash,共有228萬元,唔計你要比的厘印同rebate打番個和左右啦,228萬元去到呢個位我諗你都知買細價樓根本唔會係問題。


而好處係你呢一刻未買之前,你仲有308萬 / 2 = 154萬元的deposit link account,即係你都可以慳好鬼多息口。而買樓收租的話,都係買d 250 -280萬左右的野,如果要合法就用5成上會,當你買280萬,即係用你首期約150萬,借140萬,照用deposit link上,又有番70萬deposit link額,每月供款5280元,收租約莫可收10000元。


歸納一下:

自住樓供11616元(對比而家供8500元,多了3116元)
收租收供5280元,收租10000元,每月淨流入4720元。
兩個一加一減,你每個月仲比之前輕鬆左1604元。

更爽的係你到時多一層樓收租,又多左154 + 70 = 224萬的deposit link額,咁你買元之后應該仲淨番78萬元左近的錢(如果你平D,個現金仲會多過78元,如你買250萬就更加健康),咁你之同就仲有成接近150萬元的額比你去儲錢,以你每個月儲到2萬計,呢度可以完全免卻你手多多要諗買乜野投資的諗法,一間一個唔覺意個市跌一跌,你儲得兩三年隨時又買多層,真係進可攻退可守。

當然你話要退休/財務自由可能仲有一大段路,但你呢家做晒上面的野就等於將你自己定好位係條快線度展開財務自由的路,如果一路咁样行咁样玩,你應該三五年后又可以買多層,十年十五年要退休亦可期望。




Friday, March 14, 2014

[公大政政學會特稿] 大學生上車出路


相信好多大學生,響畢業前都會對前路十分迷茫,所以多多少少十個有十一個,都係會如同工廠般咁去營運自己人生,簡單來講,就係畢業前盡搵offer,畢業后就有咩offer都做住先,然后做過兩三年唔岩就再換工作,到人生三十便同愛人結婚生仔,然后置業。


因此,我可以講百份之九十的人,都唔係好知自己做緊乜,亦沒有任何計劃,更沒有自己一套的思維,大方向只係跟住人地咁行,所以人生的決定唔一定係錯,但岩的決定往往只係一個偶然。


學會的公關比我的題目,係分享比大學生聽,講下如何上車之類云云。我亦思量左下,發覺如果比呢個主題帶住走,背后郤忽略左一套邏輯哲學,故此我用左一個好玄的開場白,目的係帶出正確的思維。


首先,大部份人的思考方式都係以見到人地做到,又無乜點錯的方式去思考,所以畢業一條龍的公式 -- 畢業搵工結婚買樓生仔.....其實係一個沒有計劃的人生。當然,你也許會話我不嬲都係一個好有計劃的人,我計劃左幾歲幾歲做乜,幾歲幾歲做物!但可惜,要有一套完善的思維去支持卻非人人拥有。


具體小小講,先用搵份工為例,搵工的條件不外睇下係做乜野工作,前景如何,公司如何,然后最實在的係人工如何。相對的,你就會諗下,如果一切都好,你或許會努力係呢間公司做野,然后升職加薪,期望有一日更上一層樓。相反,如果公司唔好的,就轉去另一間公司,希望遇到一個可以發揮的地方。但係,時間一轉,假切你突然跳到65歲退休,你也許是公司的一個重臣,但係退下來后又轉歸平靜,思考人生好像除了份工外,都無乜做過太多自己中意的野,為乜?


所以,我不斷提出營運自己的人生係相當於有兩間公司,一間係你打工的公司,一間係你自己的公司。初出茅廬的你,的確要像你現在做的人样,要苦心經營你打工的工作,后生仔捱下世界,對社會做出貢獻是絕對好的。不過,肯捱的你,千萬唔好忘記你仲有一間公司,而呢間公司仲要係乜都無,無資產無盈利,所以你幫你老細捱完后,記得要投資番落你自己間公司度,因為祗有呢一個方法,你的人生先會越走越輕鬆。


理論講完,轉彎入直路就講下上車呢件事。上車的原因,好多人如我上面咁講,都係見人買就買,或者結婚有需要先買,而更有好多人連諗都無諗過要買。不過,對我黎講,買樓上車,只係相當於對我自己人生呢一間公司注入資產,而注入后,自己的公司先會有盈利可言,花左咁多篇幅去講的,就係呢一個簡單到連幼稚園小朋友都識的概念,不過唔知點解有好多人都唔明,只係不停去爭辯平與貴,甚至腦裡面對買樓的概念等於零。


也許你腦裡面而家對買樓仲有一千萬個問號,而肯定當中最多人問的係,而家咁貴點買?或者換個方式黎問,就一係幾時會跌,又或者幾時會升?由於呢篇野有時間性,所以先唔好討論升跌的問題。而且,我更加想提出,你腦裡面所規劃的人生入面,關於樓的篇幅,是否只有上車呢兩個字?如果係,我就更想打破呢個限死你思維的box,因為我希望你會諗下,你人生幾十年,唔好太貪心,但用幾十年換三五層樓番黎,絕非難事,問題只係你識唔識。


如果你問我點解有咁多人買唔到樓上唔到車,而又有一小部份人可以有幾層樓係手,唯一的分別只係思維。買幾層樓係手的人唔等於佢智商係最高,亦唔代表眼光最好。我成日問人一個好重要的問題,就係買樓係咪一個考眼光的遊戲?我相信大部份人潛意識會答係,因為只要你個腦入面係樓有貴同平的考慮的時候,你就會諗樓價遲D會跌,然后就係等低位入市,賺佢一穫金的,所以如果你咁諗,就大事難成。


相反,買樓其實只係一個方法,理論上樓價高低其實跟本無乜所謂,當然我唔會否定平賣就更好呢個常識。之但係,買樓背后的有兩個重要因素先係決定勝負的分野,第一就係買黎做乜,第二就係時間。如果你買黎自住的,靠自己的人工去支持,是很吃力的一件事。相反,買樓收租,等人地幫你供才是王道。而且,關鍵的仲係時間,而時間並非你入市的時間,我所指出的,係你收租的時間。舉個簡單的例,你而家上車買層300萬的樓,每月租到10000蚊,我話之你話呢家間屋貴唔貴先,但我如果拉長30年,假設當中樓價同租金都有升有跌,但你都堅持出租,到最后你收番36 x 10000回來,即360萬,講真,邊有得輸? 而且,你好彩的話,可能用10年20年已經收回成本,所以如果你能夠盡早明白的話,22歲畢業,你選擇25歲置業定35歲置業,效果已經不言而喻。


當然,今日的你可能連份工都未有,其實你連上車計數呢一下都無得計,所以我唔會太過深入去討論。簡單的講,買樓上車的話,緊記市面上有90%按揭,即你用10%就可以了,而且大學生畢業唔好諗住一步登天,而家諗D上車盤,你住港島都唔好介意買新界,因為只有利用"時間"先係王道。不過,大前題的,都係要努力慳錢,因為再點講都好,衰衰地你都要有10%係手,30萬左右的數,每月儲1萬都要30個月,而家討論都係言之尚早,不過如果想了解更多,不彷可以跟蹤我個blog多D。






Thursday, March 13, 2014

I Don't Need Sex


睇到呢個題目,你地可能會奇怪,隊長做乜無啦啦講埋D甜野,之不過隊長我突然開一開facebook,就有感而發。


自從689上台後,作為香港市民的我,如果你沒有被5毛收買的話,應該都感到有一陣不可抗力的勢力籠罩住香港。過去的一些價值感,做事方式,政策,甚至執法,所有所有野都有一份強烈的變化,而當然有好多人都歸咎於阿爺。


從自身出發,隊長其實成日都要番大陸,對於國內的政策,亦見怪不怪,也相對比在香港土生土長連大陸都唔番的人,相對是無咁抗拒的。當然,思維上也許可以再進步一點,但最少從感觀出發,係正常情況下是還可以接受的。


先唔好講是共產主義定資本主義,今時今日講共產連共產黨自己都可能唔會再想,所以先會提出帶有中國特色的共產主義,因此係任何理念下,對於市民同民生黎講,其實從基本上都唔應該有任何矛盾,亦即政府同市民根本不用對立的。


具體一點黎講,生活係香港的人,其實真係好鬼膚淺。香港人受英國統治一百年,根本本身都唔係一個中意談政治的族群,所謂的政黨對比起外國的政治真係小巫見大巫。香港人最關心的,從來都係安居樂業,話之你邊個話事都好,你試下個個人都搵到錢,或者起碼大部份人搵到錢,有邊個會得閒出黎上街啊,大家賺多個錢黎買多串魚蛋食下唔好?係大英帝國下,亦唔見得大家自由左,之不過當時香港經濟好,人人掛住gap錢,搵到食,一定話英國佬好的。大膽D講句,如果係因為阿爺楂Fit,連住公屋的人大部份都搵到5皮野一個月,話之你國民教育日日要唱中國好阿爺好,我相信上街的人一定大幅減少,甚至你叫香港人一齊七一攞著旗仔出黎唱國歌都仲得。


所以,問題只係點解阿爺參與香港政治/策后,香港人並沒有好左?反而生活仲係向后退,特別係689上台后,由國民教育,到打樓市,限奶令,大話波,潛建風雲,語言藝術,到最近的區議會事件,劉俊圖事件,以及進擊王維基,作為一個香港市民可以睇到的,係一個只係想攬權而為所欲為的政府,一個沒有令香港向上流的政府,一個雙重呎度的政府,一個令人氣餧的政府,而背后的主因,可能係3分阿爺,7分一男子吧。


對於隊長黎講,普不普選並非關鍵,反正下一任特首都一定係一個愛國愛港的人仕,亦即好大機會是建制派。普選又好,民選又好,最緊要選出黎的,是一個私心少,能服眾,能令香港更上一層樓的人就好,我相信出得黎行,大家都係求財,我亦相信中央唔會想香港死,不過一男子就求財定求氣,就難講了。所以隊長希望大家唔好過份針對阿爺或大陸,也許,只是一男子因素才令香港退步。


點都好,係2017年之前,好大機會我地都仲要係呢個政府任下suffer,所以我而家都唔係好需要性,因為the government fucks me everyday!!!!!


Wednesday, March 12, 2014

操盤實例 -- 港島西高薪家庭

隊長你好!

小弟也是80后,4個月前在FB看到你的文章,令之前無諗住買物業投資的我,頓時開竅!

現有一些首次置業和買樓收租的問題想請教你。

我2013年剛結婚,我33嵗,老婆32嵗,沒有小朋友。現在跟太太在港島西住的單位是租的,(一廳一房,月租15,000),未上車。我們計劃1年内生小朋友,所以想搬去一個2房至3房單位。如果可以的話,我們都係想留係港島西住。

經濟狀況:

本人:
月入70k, 家用5k,交通娛樂消費10k,屋租15k

老婆:
月入50k, 交通娛樂消費10k

儲蓄:
現金450k,股票650k,人民幣30k

1)我諗過先買1層2房單位自住,但又怕之後沒資金買第2層放租。
2)我又諗過先買1或2層細單位放租,自己就繼續租間大少少的住住先。等樓价跌D先買自己個間。

見到有D朋友,早幾年上了車,現在已經諗緊買第2間樓啦。但自己早幾年就選了去讀多一個Master Degree。依家好在就真係升咗職,加咗人工,但已經買唔到自己想住的樓啦。無奈。

希望隊長你多多賜教!

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阿師兄,你家庭收入成120K,現金加股票有1.1m,你租樓都要15K,咁都唔買樓,你係咪玩我啊?唔好話我HI你,我相信睇得我個Blog的人,都好大機會會Hi你。


但點都好,你果兩個options我覺得都唔駛點諗,你租緊約15000的樓,我估個樓價都係大約400-420萬左右,如是者我就會建議你用9成買左先,以420萬計首期連厘印用你約600K左右,要注意一點係400-450萬的樓最多只可以借360萬,每個月就供13577元@2.15%,上會用一個人名(邊個都得,你兩位咁高人工),連管理費啊差餉果D,相信同你呢家租金15K一個月差唔多,始終供完就係你的,你又咁高人工,無乜得輸。


不過問題又到你話想買多層樓黎收租計,都係果句收租要50%,但如果你要買黎等升值丟空佢係你的選擇,即你如果咁諗你就可以用你剩番落黎的500k以九成買多層250-300萬的樓來丟空都是得的。如果你想七成的話,以你兩位咁高人工,其實儲多半年至一年已經好輕鬆可以以七成又或五成買多層。


但另一個諗法係你可以諗呢家買400萬左右的間屋係短暫的,反正你一家三口都願意住一房一廳,咁倒不如盡量襟低呢家間屋個成本小小,一心諗住呢間屋係將來升值左,轉按再準備出租的,比如說買層320-350萬左右的,到時如果過左三幾年升到400萬,補少少錢去轉按睇下有無計變左收租樓。


而呢家你留番一個額就係用黎等第時買間大D的兩房,因為如果買層500-600萬的兩房,仲可以做到8成,即你要120-150萬左右。以你兩位的收入,一個月要儲50K應該唔難,一年就儲600K,兩年就有1.2m,第三年就可以係生小朋友的時間換間大小小的同時,自住呢家間1房1廳就攞去出租算了。


點都好,你地人工高,肯捱幾年細樓好快又會多一層,而且后生未有小朋友,無乜負擔。緊記係買細價樓,分名買留住個生口,當儲樓咁,輕輕鬆鬆就買多層就OK,租樓就No more了。




Tuesday, March 11, 2014

點解細價樓硬過碌鐵?


新聞又講話最近的鎖匙盤買少見少,特別係細價樓的鎖匙盤如得寶花園咁,得番不足5條,可想而知個市對細價樓的需求,以及細價樓的供應是不成正比的。特別係隊長過年前睇的一堆肯平3-5%的細價樓,到今日再問的時候已經完全無晒,新一批在叫價的又去番舊年高位爭持的價錢,可以印證這一點係事實。


當然,其中一個主要因素係政策問題,如按揭同辣招下,細價樓如300萬左右的野,受影響是最輕微的,這個論調我亦唔止講過一百次,所以亦不再重覆又重覆,三年又三年。


不過,每日你打開報紙,聽唔同渠道的新聞,又會發現成日都會有劈價成交呢D字眼。而其中有一部份係由天價劈番去現實價,被無限放大了;而又有一部份係真真正正的劈,先唔講個別可能個業主突然要急用錢的劈,但如果日日夜夜報紙新聞都係度吹淡的時間,雖然豪宅係的確跌了,點解樓市仲叫相對硬淨,尤其細價樓仲係硬過碌鐵呢?


其中一個原因,其實我認為同大價樓有關。我地假設有一羣唔太活躍的長線C9投資者,佢地可能2005-2007呢D時間買層樓諗住收租,其沒有特別留意新聞同政策,假設當時買400萬的樓,3成上會,即欠銀行280萬左右。但時至可能呢兩年高位橫行,當時400萬的樓已經而家市值850萬,由於賺得夠深,於是舊年有agent鋤佢到800萬左右劈價賣出,大約當佢賺400萬(7年租金同厘印/commission打和計),但實情落番袋有520萬。


攞住520萬的佢,在過去一年玩下股票仔買30-50萬,由於自己唔係專業投資者,唔敢買太多股票,又唔敢買銀行的產品。轉人仔一日都係轉得兩萬,感覺轉下轉下得個搞,所以無乜搞到,但做定期又無乜用,自已層樓又唔點駛供,如是者幾百萬放左係銀行一年又唔知做乜好,於是又手痕痕想係最保守的地方投資,而呢個地方就係樓市。


由於成年個市都無乜郁過,買的目標就只係諗住收租,但而家政府出的按揭限額,令C9佢買番800萬的樓時又感吃力,而且因為有自住樓,800萬的DSD連厘印打成60萬,心有不甘,如是者想係輕輕鬆鬆的心態下買樓,就有agent遊說佢買300-400萬的樓。C9諗左一下,畢竟呢400萬都係買樓賺番黎,full paid的話,層樓又唔會無左價值,所謂冤枉黎瘟疫走,就算跌一半,400萬跌一半都仲有200萬,full paid怕乜?於是,佢就搵左層350萬的樓,連雜費輕度裝修380萬左右埋晒單。


C9的心態好簡單又好合理,反正層樓都係白籃點送比佢,呢家買完每個月仲有12000剩袋,都唔知幾過癮,你叫佢劈價賣樓,佢又無乜壓力? 計數上合理的同時,一班C9一齊飲茶都覺得岩,結果大家都做呢個動作,賣左大價樓還晒債,呢家坐住細價樓每個月剩袋,有D實力強橫賺得深的,仲一間換兩三間,大幅鎖死細價樓盤源。


所以換個角度再睇,如果話比你聽有ABC三個杯,你將A的20%水倒去C入面,你可能未必預期到件事係點。但如果話比你聽,A杯的容量係2L,現有水1L;B杯的容量係1L,現有水1L;C杯的容量係0.5,現有水0.4L;本來D水分ABC三個杯係裝得晒的。問題係,你呢家有水入黎每個杯都要接多D水的時間,仲要將A杯的20%的水 (0.2L),隊過去C杯入面,C杯本身都就黎滿瀉,你仲加水,點搞?


大家不防可以諗下,其實個市越呆,就價有越多由大價樓賣左但又苦無出路的路,自自然然又會走番入細價樓度,呢個就係其中一個可解釋點解細價樓硬過碌鐵的原因。




Monday, March 10, 2014

操盤實例 -- 銀行職員篇

隊長你好,

閱讀你Blog後獲益良多,有感將來人工升幅不多,想請教隊長怎樣改善現時生活。目標
是退休前有3層樓在手,其中一間為3房。

本人和太太分別31歲,月入 60k,BB女剛出世,現自住2房聯名單位,市值 490萬,現
欠銀行按揭 300萬,現年利率 0.8%,每月供款11.5k,供剩 24年。

每月扣除支出後,每月可儲13k。兩人現時現金有1m。另可享有福利為0首期,上限為我
們人工一百倍,年利率為0.8%

想請教應該怎樣部署現金流及實現一生3宅目標? 現時有方案如下

1) 大屋搬細屋,租金大約8k,把現時物業賣出,等待跌市。聯名可享0首期6百萬按
揭。
2) 大屋搬細屋,租金大約8k,把現時物業轉按至50%及轉單名,供30年,每月供款
9.3k,現金減少550k = 450k,每月收租 15k,只可享3百萬0首期按揭,否則要付DSD。
3) 維持原狀,等待跌市,聯名可享0首期6百萬按揭。

謝謝!
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作為銀行職員,最令我羨慕的就係拥有100個月零首期的按揭,所以係我的立場黎講,一定會想方法用盡佢。


首先呢,我認為要計一計你自住緊間屋的回報,以15000月租計算,對比你490萬的估價,大約只係3.6%左右,唔係話咁理想。目前唯一靚的位,就係你個0.8% plan,之但係你一甩名,轉按又"應該"會無左。


反過黎我係度諗,你地可唔可以聯名加按層樓,即係話如果你地呢家層樓490萬,你地聯名加番去490萬,套現足190萬出黎,又可以用職員plan食平息繼續自住,當然你加按左之后我相信你地都應該會爆晒額,唔會再借到錢。但good news係你借多190萬出黎 + 你手頭上100萬,足以買多層250萬左右的樓full paid收租,除時收番4厘以上。如果呢样野係成立的話,我用大約1% mortgage rate計,你地490萬就只係每月還15760元,但收250萬租的樓,每月收番1萬元左右,即你實際供樓只需要5760元,對比你6萬元收入,輕輕鬆鬆鄧梓峰。


不過如果加按係唔成立的話,咁你就可以轉一轉諗下係咪賣九晒所有野去,然后按我上面咁玩,兩人買層600萬樓下的乜春都好,然后就用剩番下的290萬買層細價樓收租。不過呢样野衰的係你要輸多轉厘印又輸多兩轉agent fee,對比起直接加按,你可能無啦啦駛多20萬左右,仲未計你買完層自住樓可能要裝修。以成本計,一定係加按抵到爆。


另一個諗法係唔知你地可唔可以當甩名咁,甩左去只將300萬的餘款轉比單人名。你個case太多玩法得黎,但我又唔熟銀行規矩唔知點答你,但大前題係問清楚你地銀行的玩法,盡量好好利用staff plan自住,驣錢出黎買收租樓減輕你的負擔吧。


Saturday, March 8, 2014

難為好淡定分界


有時係留言區度都會睇到有人話隊長係一個樓市大好友,相信睇左我個Blog好一段時間的你,多多少少都有呢個感覺,之但係如果你問隊長我自已點諗,我會話比你聽都未必。


從歷史上,我地睇樓市可以睇到有兩样野,一就係樓市係有數字的記載下,都係向上的,呢個係一個用幾十年的數字告訴我地的事實,是無L得拗的。而另一個事實就係,樓市是有週期性的,82年,89年,97年,03年,08年,樓市都係有向下過。所以,如果根據呢兩個事實去玩樓市的話,你一味向好的話,遲早會經歷跌市,亦即係話,做死樓市大好友的話,係一定會有輸的一日的。


因此,我可以好清楚咁話比你聽,隊長現階段係一個好友(唔係"大"好友),但唔代表隊長唔會睇淡,亦唔代表隊長唔可以係淡友。問題的思考角度係,你係升市時做乜,跌市時做乜,而好明顯低能的人都知,跌到盡就買入,然后就做大好友,升到盡就沽清佢,然后馬上唱淡,要做樓神同高登仔名句一样,其實唔難。


可惜的係,如果真係知道幾時升,幾時跌,甚至幾時係最高,幾時係最低,咁我就發L到豬西啦,仲會係度出文廢Up咩,而且就算比你知,係最高時你出唔出到貨,最低時你又入唔入到靚野,都好講時間性,唔係好似股票咁,你撳下电腦就有。


而又有好多人的狀態係,要不佢地就未有樓,或者佢地只有一層樓,所以睇好睇淡都好,都係差唔多要局玩賭身家!!點解?因為如果你無樓睇淡,隨時比個市夾到你上唔到車,輸租都輸死你;無樓睇好咩,入市后又係成副身家隊入去等升;得一層樓咩,你睇淡就有人賣自住樓可以輸番租;你唔賣咩,跌你又唔甘心;升你又係自住只係賺帳面。睇岩的當然你就賺到下錢,但睇錯的,就隨時輸晒個人生時間同錯錢,下下都要show hand的確有時都被迫分成好友淡友,企係兩極對峙。


所以隊長的諗法一直都唔同,首先個策略係你認定左樓市大升,你不可賺盡;樓市要跌,你亦唔可以無自住樓。搞清楚呢兩样野的時候就好易得出一個策略,就係玩樓一定要玩多於一層樓,因為賣自住樓就係賭身家,但賣出你的第二第三套樓,係你成個portfolio的其中一塊。故此,如果你見隊長叫人買樓,然后再要一開二,二開三咁上,仲要買就買細價樓的原因,其中一個主要目的就係策略性地去擴展你的樓宇數目。一層1000萬的樓,你唔可以賣左其中一間房套現200萬。但三四間細價樓,你就可以唔同時間入,唔同時間出,加磅減磅就變得好有彈性。


當你能夠有數間樓,甚至數十間樓的時候,睇野玩野的手法就會唔一样,試想想你如果有幾十間樓,但你睇淡后市,你係咪會一次過沽清幾十間屋連自住樓都賣埋呢?我相信,如果咁做的果個人都係痴L線的。但係,如果睇淡的話,可能你由50間,減持至30間,其實已經大幅降低左個槓桿,到時樓價升的,相信你手頭上果30間一定仲會係你認為質素較好可跑嬴大市的樓,而如果跌的話,你賣走的錢又會比你成為再入靚貨的資金。


當然,其實升跌係無人知的,你可以預期一样野,但佢永遠唔一定會來臨,到你得番30間的時候,你又番兩間當刻的等錢洗業主的荀貨,咁样就係咪代表你突然變番做大好友呢?所以有時D野,真係難為好淡定分界。


Thursday, March 6, 2014

33年后的香港


一段講述香港33年后的短片,以勛石襲港的題出,香港2/3的人離開香港,然后因為經過自強的努力,危機解決了的同時,亦因為人口少左,經濟少左,自由行同地產霸權不再,一些舊日的香港情懷再度萌芽,描繪著一個機會處處的畫面,一個微電影,帶出年青人所渴望的將來。


當然,我也年輕過,我唔敢講我係咪年青人,但80后都應該唔係老野,我亦曾經有我心中理想的世界,有那種以為我可以改變世界的慾火,而剛出社會的我亦被稱為老虎仔,朝氣勃勃,但時光飛逝,當你發現原來呢個世界的人係唔會因為你一個人而變,你能改變的就只有你自己的心態。


我不是說沒可能將自己心中果一套做出黎,不過比你做CY,你話要做野都比立法會制衡,你做到奧巴馬,亦有國會,兩黨的牽制,這些政治的野,除非你係強如希特拉咁一個人說了算便算,而所有唔岩聽的野你可以講一句就成個國家都比你隊冧,如果唔係的話,你想做到你心中的理想畫面,難過登天。


從各方面的條件黎睇,電影裡面的情節看似美麗又感動香港,實情係太多太多的矛盾令到呢件事基本上唔會實現,而就算實現也只許是一個過程。從經濟條件黎講,無左2/3的人口,香港的經濟條件一定跌至崩潰邊緣。試想一下而家話俄羅斯同烏克蘭打仗,俄羅斯單日股市跌復達百份之十一,你呢家同我講有2/3的香港人走左的話,我深信恆生指數會跌到都唔知點結算,地產股金融股銀行股所有股跌到反艇,結果係走的人有醒目的可以帶走一部份家產去第二度發展,剩低的人我相信係身家會超級大蒸發,港幣會比人沽爆廠,通漲會超強勁,失業率就唔好提啦,邊個仲會信一個破左產走左佬的人的城市,剩番係度果1/3人,對唔住我唔可能見到佢地會食得/住得好過索馬理的人。


如果以上的野要唔發生,唯一可能的係仲有阿爺射住你,你走左1/3人,剛好50年阿爺收番香港,大搖大擺放人落黎香港,你見唔到自由行係岩的,因為到時有2/3 or more的人係大陸落黎,剩下來被救濟的人,被溝淡了,又有咩可以做到呢?仲想買兩層樓?得就唔係唔得,一係就係新香港人買兩層樓租比你住囉。無新香港人,你連份工都應該無,屎亦無得食,我唔知你那裡可以賺到錢去買樓。


影片入面又講咩開始番有小生意做緊,唔係大財團,呢個係岩的,地產霸權可能果一刻無左,不過我地經過左咁多年的香港人,你估我地係傻仔咩?見你無事,仲唔一個二個番番黎香港咩?然后,仲唔一個二個執死雞係咁買樓買鋪,之后咪又係炒炒炒,炒到個市又旺番。到最后,咪又係弱肉強食,十年八載后又係有十幾廿間超大企業分餅仔咁食左成個香港,唯一唔同的係以前果D公司叫長實和黃,今日果D叫長柒和紅。也許,再有小小分別係個老闆唔同左,昔日的係李+X,而家你希望的係你本人。


所以,根本呢個經濟就係咁,時間耐左,自由經濟就係會有強者同弱者,亦慢慢變成"既得利益者"同"未有利益者"。未有利益者總係認為社會唔公平,沒有比機會佢去競爭向上流,亦沒有找方法找時機同花時間投資係機會上,反而期望來一個勛石大執位,既得利益者自動投降,未有利益者就冷手執個熱煎堆,到時番兩個月工就買一間樓,十年八載都唔駛就變左做大地主,到時就印印腳唔駛做,由"未有利益者"變成"既得利益者",這样也許就是所謂的公平?


不過,如果到呢一刻,你個仔長大了,同你講佢希望黎個瘟疫,香港又有2/3人死L晒,最好就係像爸爸你這種仆街佔領晒D資產的"既得利益者",死得越多越好,就因為你呢D人係上一次勛石的機緣下執左隻死雞就阻住個地球轉,你班勛石霸權最好死晒去就最好,請問你又點答?你會唔會又覺得好公平,因為你把握到沒有逃走的時機,又定係你覺得好唔公平,你自己好應該死L左去唔好阻住地球轉呢?


任何一個制度,都會有"既得利益者"同"未有利益者",這是一個定律,因為資源是有限的。所謂的公平,只是觀點與角度,就在今日,我又問番你係我努力工作努力讀書,賣左自己時間出外工作,到處找尋機會突圍的時候,你又係度做緊咩呢?你又有無付出過呢?就算有,又係咪一定老奉付出一蚊就要有番一蚊收穫呢?


在我而言,公平只係要一套穏定的遊戲規則,你跟住玩,識玩的能向上流便是一個公平的世界。所以仲係度睇完套片發夢的你,我同你講我好喜歡你地的創意,但同時係你拍完之后,請努力工作,係現實中試下找尋一些實際點的機會吧。



Wednesday, March 5, 2014

操盤實例 -- 遲起步的家庭[更新]

隊長你好,

小弟由大約三個月前開始看你的文章,啓發左我財務自由既想法, 有些關於置業的問題想請教隊長。

小弟35歲,老婆30歲,我倆結婚育有1子0歲。

自住私樓在2011年190M買入(市值260M,按揭尚欠130M, 每月供5700,供30年,H+0.7plan,已過SSD),我倆的每月收支如下﹕

本人﹕
月入30-35K(因超時工作原故,收入每月不定),家用8K,月供保險及基金3K,食飯交通娛樂消費4K,水电煤什費2K。 因多了個B,將來每月新增開支5K。

老婆﹕
月入10K,家用3K,保險1.5K,食飯交通娛樂消費3K。

儲蓄:
港元活期30K,人民幣半年定期100K,基金40K。

眼看身邊朋友有d未上車,有d只有一層樓自住,自己就想以財務自由為目標,第一步計劃儲錢買多ㄧ層樓收租(想喺4張野之前做得到),奈何年少時理財觀念弱,積蓄不多,年紀漸大才開始起步。 如果隊長有咩需要我補充,歡迎查詢,如覺得有刊登價值,歡迎分享,萬分感謝。

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其實你個case都幾typical得黎,但短期又真係無乜好玩。首先有幾個重點要mark低的就係:

1. 以家食住個H+0.7 plan黎計,加按的話可以以2.6M x 0.7 = 1.82M,減你outstanding 1.3m =520K。我唔建議你賣左去嘥左個H+0.7 plan,所以呢一part你要諗下用top up,係加按的時候又保住個H+0.7 plan。

2. 你的儲蓄目前係約有30K + 130K (人仔对港元約1.3) + 40K = 200K左右。


所以如果你加按左出黎的話,大約會有520K + 200K = 720K,但問題就係你點加按,因為我唔知層樓係邊個名,但你加按唔加按好,我估好大機會都要用你個名,因為你太太人工唔夠高去頂住你本身個mortgage plan + 你top up舊520K。


520k的top up,大約講緊30年計,每月還款1961元@2.15厘。用你一個名就得因為本身你5700元供款我相信你壓測都頂得住,因為你壓測大約1.3M + 520K的mortgage為約9500元,相對你人工30-35K的壓測位係18K- 21K,都仲有一定的空間,但問題係你呢家如果加按左舊錢又未買到樓住,搞黎做乜,一間手多多玩其他野輸左就唔好。


攞住720K本金,除非你買D屯門虹橋附近的細價樓用3成上會(但都叫做法例上不能收租),如果唔係差唔多睇到你無乜好郁,唯有的就係從你兩個的收入著手。你地人工減左洗費,我見大約每個月都會有10K可以儲到,但老老賓賓如果你一年先儲多120K,你要儲到5成黎買件細價樓開始收租,我相信你要等多三五年,你四張野前買的話就要睇下你買乜樓。


但係,你可以從另一個角度諗下就係你如果只買層細價樓黎升值又得不得?由於你無講清楚你地是否聯名買,試下諗下有無可能用你/你太太一個名用低成數買層樓,九成出租係不合法的,但九成自住(你住唔住我唔理)就無人吹得你漲的,而七成就係你同銀行deal,理論上出租亦係唔岩規矩的。


如果諗住你老婆一人名的時候,好大機會佢的人工唔足以令佢7/9成上會的200-250萬樓,但係我亦相信你未來幾年要好好做野,一方面就每月繼續儲多10K,我當兩三年你儲到300K左右,加上你有200K左右的saving,即你到時有500K,然后如果你太太兩三年加人工去到15K左右,如果咁好彩到時樓價都仲係差唔多,又或跌左的話,你到時用佢一個入就差唔多。


因此如果你用我呢個諗法的話,40歲前你肯緊守規律每月儲錢的話,應該起碼可以買多層樓等升值的,不過幾年后咩世界大家都唔知,所以數就唔同你計了,方向就只可以係咁。

Monday, March 3, 2014

小陽春2014


好多人見到過完農曆年后,發展商減價出貨,但只係見到一手稍旺,二手仍然冰封,係辣招影響下,今年的小陽春或許不會來臨。但隨著上星期議會通過左BSD后,二手成交又突然活躍番,而首當其沖的指標屋苑沙田第一城亦即時成交開車,相信積累左好一段時間的購買力係壞消息盡出的情況下釋放,令二手市場重遇小小生氣。


但以成交價黎計,其實成交多左,其中一個主因亦係之前企硬的業主都放軟心態,議價空間擴閣,令到有一堆平盤湧出市場,亦遇上一班餓左好耐的上車買家,係姣婆遇著脂粉客的情況下成交,所以你可以睇到報紙雖然話錄到成交,但破頂啊,高位呢D成交,的確係少左。但係講話平咩,又有幾平呢?


以我得到的細價樓信息黎講,講真係唔超過5%,有D真係平2-3%已經有承接。當然,大價樓受制於按揭同稅的打壓下,議價空間係有限數目的實力買家下,一定要減多D先有人會出手。之但係今日行過好幾間地產鋪,都真係有幾多客,對比起之前堅是旺番。


展望2014年的話,像我之前都話,今年會係窄幅上落,唔會有咩大跌的可能,也許到中長線如2016-2017年可能就要跌,不過都係幾年后,而且我唔係聖人,我都會錯。當然,我的睇法都只係一個老散級的投資者的睇法,但係+X哥都話,呢家買地,起樓成本連利息支出,同而家的樓價係差唔多,再加上同行的行家負債都係歷史的低水平,表示發展商都無乜原因要賤賣樓出黎,所以+X哥話跌唔落,亦係一個好有權威的說法。


當然下一個關心的問題係小陽春會持續幾耐,而樓價係小陽春后又會點呢?個人認為,小陽春係剛性買家的一個購買力的釋放,呢一下爆完之后,好大機會又會回歸平靜。樓價方面,我認為呢個小陽春又會將一堆平盤掃清光,如果用CCL黎講的話,好明顯就表示由高位123點左右跌落黎117.3點左近,出現左幾%的平盤,而小陽春就係掃番呢個價位上去,我諗大約會係上番120點左右,又或overshoot小小至122左右,樓市又會停一停。


不過樓市又係唔係完全今年係呢個水位唔郁呢,又或者問有咩因素會令樓市郁一郁呢?首先一個肯定的因素就係撤招,而另一個,就係聯儲局的部署啦,但係我再提出一個可能性,就係辣招正常化呢件事。始終,辣招推出左成年,慢慢有一部份人已經習慣,亦即係話,個市可能會接受左(預左)要比呢D重稅,削弱左辣招的威力,而如果呢样野出現,多多少少表示購買力慢慢會出番黎,亦即係話樓市可能又會跳一跳至下一個水平再整固。


然后好多人睇到呢度,又會問買唔買樓好,買邊度好?都係果句,有荀盤邊度都買得啦,自住樓就更加學+X哥話頭,有5成就買啦。

Sunday, March 2, 2014

操盤實例 -- 高薪80后篇

隊長你好!

我都係一名八十後,但理財智慧好低,之前炒股蝕咗成百個.雖然月入有十一萬,但30歲人無車無樓,只得二百萬現金.雖然錯失好多機會,惟有急起直追.

我本來一直都係屬意新樓三房例如名城之類 (老豆會比 100-150萬). 但反覆思量,都係拆開兩至三間, 有樓收租好啲.

現經濟狀況如下:

我月入11萬,每年有人工加,預期5年內升職會去到15-16萬.單身.
現金200萬(有港幣/人仔定存),基金供到2016年頭,如無大差池有60-70萬.每月撇除必要支出($11000屋租,$12000交稅, $14000供基金保險,比屋企$7000,自己洗費進修$15000)大概儲4-5萬.


而家諗緊好唔好買層500萬到美孚自住,按八成.淨100萬到買多層~300萬樓收租 (例如沙田第一城)其實老豆預留咗百五萬到比我,不過唔想攞老人家錢去博,除非值博率好高.

素知隊長鬼才,唔知你點睇?Thanks!

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去到鬼才咁爆就真係唔敢認啦,不過呢,你個狀態其實都好有potential的,問題只係你之后選擇點玩。


其實我也識一些人和你收入差唔多,但係你的優點像是沒有太多的包袱,即你唔係話要住D咩超級豪宅咁,所以我相信你是有能力可以超級成功的,但接下來就要睇你點玩了。


其實睇你個財務狀態,有D野我會建議你做的,因為每一蚊都其實相當於你一兵一卒,你用左係一個地方,咁就有機會錯失另一個機會,之但係我無你全部的資料,所以我唔會講太多住(哈哈係咪好吊癮呢),而點都好,因為你人工高,所以就算你做錯左都無乜問題,最多都係輸小小時間,但我還是先番番去你個投資方法先吧。


首先呢,我希望你明白雖然200幻不是一個小數目,但是如果買得起樓黎計,就又唔係太多。畢竟,從心底裡講,你個portfolio,係咁易一層美孚一層沙一係絕對無問題的,之不過今時今日要考慮的就係你的投入的資產同成本了。


講到呢一part,好直接咁講就係你自住樓的話,因為你未買過樓,所以可以考慮二按。之不過二按一方面過左400萬后就不能再做90%,你去到如果500萬左右的樓,大約只可以借8成,仲要比按揭保費,但以你的首期200萬,加上你老豆的備用150萬,我會建議你用7成上會,買層美孚樓住住先,其實係一個非常好的選擇。


如果你同意呢個筆直的話,大約呢度會去左你500 x 30% (150萬) + 15萬厘印 + 5萬佣金,即係話用你約170萬左右。衰仔小小,我會建議你攞你爸爸的150萬黎用先,但慢慢還番比佢啦遲D,反正你份工又穩陣又高薪。好啦,anyway如果你買咁样的話,每月供款13200元,供30年,我相信對你黎講真係輕輕鬆鬆鄧梓峰,亦廢事同你計壓測了,因為你實過到。


問題係剩番下來的200+150-170 = 180幻點玩?從數字上,如果你係老老實實的話,大約就可以用50%的樓按買多一層樓,地區的話沙一係唔錯的選擇,不過唔係我的首選。如果你嫌煩的,我會建議你買九龍東都係,約300萬樓下一定有野買,租金可收約一萬蚊租,起碼摶個收入前景。如果你係用300萬買的話,大約又用多你150萬+4萬5厘印 + 3萬佣金 = 157.5萬,每月供5657元,但收租收約10000元,即大約每個月又袋多4000蚊租咁。


玩到呢一步,其實已經差唔多無晒錢,有的可能裝修下或者當係現金備用都OK,勝在你每月儲到4萬,即你一年儲50萬無問題,好快你又會上升番到一個幾良好的狀態。





Saturday, March 1, 2014

操盤實例 -- 女人仔複雜二開三篇

隊長, 你好呀!!雖然只是追了你的POST很短時間, 但已經獲益良多. 因為自己都是80後的關係,所以真的很佩服你眼光同計劃亦很完善, 這麼年輕已經有機會可以向財務自由呢個方向進發!最近有個問題我困擾了很久很久,麻煩隊長你可以指點一下迷津!
先簡述我們背景, 事關兩個家庭有點複雜.......
1)本人28歲, 月入27.5K, 現時持有半個物業,  2房, 馬鞍山,與母親同住中(與家姐2010年買了一層約240萬,經HKMC做95%按揭, H+0.7 plan, 尚欠205萬, 現 在市價410萬左右, 月供9K, 還款期還有21年)
2)家姐36歲(半層), 月入18K, 姐夫為自僱人士, 育有一女, 每月能儲9K,未有物業(同奶奶住, 但想搬回來)
3)我男友27歲, 月入27.5K,每月可儲13k
4)有一層公屋(已買, 未補地價), 放賣中, 市值130-160萬, 但只想賣給白表/綠表人士(否則要補6成地價)
5) 可動用資金60萬


今年同男友結婚, 想買一個物業自住(520萬)或放租(260萬), 如何操作先有最大效益, 我自己都想過好多方法, 請隊長指點一下
A)最理想是成功放售公屋, 我同男友換買一間3房樓(520萬)同母親住, 而現在自住單位則交給家姐(供款己問銀行, 供款計法可以轉移至家姐, 即我可以化整為零)
 問題:公屋真係好難放售...有白表的大部份考慮居屋
B)保留公屋由我同男友或家姐一家住, 將市值410萬樓自住再加按, 應可取出70萬左右(有錯請更正), 加埋手頭上60萬, 應該可以買多一層260萬既樓放租, 要避DSD, 會用男友名
問題: 我地兩邊都唔想住公屋....始終品流複雜
C)賣左自住樓,cash out 約200萬, 買一個大3房單位(約550萬-600萬), 做7成按, 全部一齊住
問題:無左H+0.7, 家姐同姐夫將來要再買樓自住應該更難, 同埋, 未必夠錢買多層放租
D)隊長會唔會有其他二開三既方法....
最後多謝隊長抽時間睇晒我篇電郵, 雖然我都明白Plan B似乎比較可行, 有得(收租)就有失(住公屋), 有時不能要求太多, 我都係公屋出身, 但叫做跳左出黎, 唔想入返去住, 人應該繼續往上爬, 而唔係往後退...你說對不?
仲有兩個問題想問下隊長,
i)260萬-280萬左右既樓有大約9K-10K既回報係邊區呀, 屯門如大興好似只有8.5k, 是否第一城(暫時最平290萬左右?!)呀, 係就好啦係返沙田區, 我都係C9心態對同區有莫名的安心感
ii)未足50%放租, 有咩風險要注意, 如被HKMC/銀行捉到, 是否要補回至50%既差價?
多謝隊長一路咁努力寫BLOG 分享, 希望我呢個小小女人仔有一日都好似你咁做到財務自由!!
想收租又唔想住公屋既女人仔上

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其實呢,你個case真係都幾複雜,我睇完都有D唔係完全吸收得晒,但都有幾個main point我catch到的,而其中一個main point from in between 你的文字,係好想改善成家人的生活,唔想再住係公屋之類。


老實講,我細個住公屋,但從沒有拥有公屋,所以沒有試過出售公屋的經驗,但未補地價的公屋,睇上黎都應該像你所說比較難賣,因為我估計agent都未必會好多,客又唔係好多,所以好難搞,但正正係呢一點,我又覺得如果趁呢家要重新整理你個portfolio,點都要考慮將來的流通性。


所以,你可能要研究下附近的agent夠唔夠多,會唔會幫你主推你間屋,亦觀察一下多唔多人黎睇樓。簡單D講,無人黎睇樓你就無機會走,所以如果完全無乜的話,你就要考慮一下係咩原因,是咪你叫價太高,定係附近agent唔夠,定係個市的綠/白表人仕都好鬼少。我想強調的係,如果係有綠/白表的客,但只係agent唔介絕你間屋,咁就仲有得救,因為到最后只係價錢的問題,可以的話,平小小或者你攞三兩萬重新油油執靚間屋,也許可以吸引到客仔。但如果係根本個市無客,咁你搞咩gimmick都無用,如果係咁就局住諗其他方案。


成件事黎睇,我認為第一不可動的就係個hibor plan間屋,因為一來息口靚到hihi,而你家姐點都會用得著層樓,所以無謂費時失事,點都唔郁呢間ga la。而下一步就係你地自住的問題,我覺得你地點都最好係賣左公屋先,如果你地係自住緊就一路積極地賣,成日去下個地產鋪問下,等到真係賣左先出手買野, 當比半年一年時間自己, 我相信只要走到層公屋,接落黎就會易搞。


我就當你賣到,以平小小賣出,收番130萬番黎,加埋你60萬左右,約莫有190萬,而你將你個供款完全轉比你家姐(如果仲可以keep住H+0.7就fit晒),係呢個point大約就可以用呢190萬再開二。


190萬的話,我建議你攞住呢度分兩注,但計數上其實有小小煩,因為你target的520萬最多只可以借80%,即係最多佯416萬,即你要104萬(或約115萬的首期),呢度去左你115萬后,大約你得番75萬,岩岩好相當於一層250萬樓的30%未計佣金厘印。但朝呢個方向去計數,仲要睇埋你地的stress test,即27.5K 的60% = 16500元@5.15%,呢個數你們單人名最多借到300萬,即每月stress test 16380元,實際@2.15%供11314元。如果用呢條數計,咁你地自住樓又要一開二的話,就有兩個可能,一就係你買細D,筆值係400萬左右的樓,然后再買一層250萬的樓收租,又或者唔好諗咁多,直接買一層520萬的時候收皮算。


當然,你仲有一招可以加按你層410萬自住樓,用你家姐的額去套舊錢出黎玩,不過呢個計數上我諗如果你轉左名比佢要佢再加按可能又唔夠額,變相你甩唔到名又要你老公頂晒,開二的時間又係可能爆額,得個搞,所以我偏向唔諗郁果度,除非銀行肯比你姐夫個自僱人仕做擔保又另計。


但所有計數上,我希望你明白我地不停鑽空子都好,最終都離唔開一個主題係,你實際有的錢係190萬左右,而你想做的野係似乎睇下銀行有咩法子可以比你借更多的錢去玩,亦即玩大個槓桿,但依我睇黎咁玩法你地拉到都幾鬼盡,買晒之后仙都唔仙下,所以如果要安全一點,其實用你190萬買層3房住住先,剩番落來先幾家人合力睇下點再買層細樓黎玩或者仲OK,特別係你可以試下同你家姐講當分番開個自住樓果度,叫佢比番錢你當佢買晒,然后你攞番舊錢去加埋手頭剩落黎的,likely可以買一層250-260萬的樓。


區域方面,沙田大圍都仲有好多300萬樓下的樓,上28hse慢慢自己搵。未足50%放租有幾個層似的,90%經HKMC的最大穫,因為你搞到兩個parties: namely HKMC同銀行。而如果你係70%放租的,你搞到的只有銀行。印象中最大單的,好似係要坐監,所以我一路都唔會教人90%買樓收租,但有無人自己諗呢D野,就係閣下的事。而一般我聽過的case,其實都係最多叫你轉按走或者追番個差額了事,風險的野你要自己諗清楚。


最后一句,你諗的野其實都幾清晰,我都幾surprise你比晒唔同的option我,其實你都夠思路去reason out成件事點玩。但個人認為呢段時間之后唔好太扯,買自住樓可以,但你一買諗住買兩層,仲有SSD綁住,我建議你唔好咁癲仔,按步就班咁,買完有番舊錢係手先好去玩會好D。