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Monday, January 30, 2017

2017雞年預言


踏入雞年,隊長首先祝大家今年大雞大利,身體健康,工作順利。


雞年對於隊長黎講係有好深的意義,以前成日比人話80後係細路係年輕人,但呢家可能社會所定位的80後現象應該重新定位為90後,反而當日年少氣盛的一班80後,慢慢亦已變成中坑,唔到你唔認老,所以要keep住身心健康做到人老心不老真係好緊要,而要做到呢一點就更加需要有多時間精神去運動同鍛練,呢一個背後真係要靠自已呢幾年播下的財務自由種子,希望可以係4張野前達致下一個水平。


回顧開Blog咁多年,自我認為睇市眼光都唔係太差,不過單調小小都係差唔多一面倒嗌升,當然係2016年頭就叫大家開始要小心都係有,不過為左easy tracking的話,隊長今年特別開一篇黎預期一下今年的樓市,等自己年底比人清算時都會有文可以鞭。


今年雞年相信有三大個內外因素會影響本港樓市,第一當然係環球經濟。經濟面黎講隊長同各行業朋友都有溝通過下,2017年第一個月開季並非太強,有物流的話差,但個人見朋友轉工,就業同埋加人工各方面其實都唔錯,而係隊長工作的公司第一個月的數字都比起2016年要好,今年生意的預期目前都係唔錯,整體黎講從隊長接觸到的經濟面,雖非強勁,但都比2016要好些,呢個非數字科學印證的感覺,有一個重要的啓示係如果你相信2016年係一個中期底的話,咁即係應該見左底,咁經濟唔差人人有工開時,樓市的波動因素就會減少。


另一個因素當然好關鍵就係加息,上年聖誕時我講左話今年只會加息兩次左右,大膽D講2018都會加息兩次左右,而林一鳴就話今年呢隻係真鷹,預斯2017-2019年會每年加息3次,如果只係咁講的話其實大致上林一鳴同我的睇法係差唔多,我預期兩次佢三次,不過我冒進D的原因係始終美國加息的條件雖比2016年成熟,但係咪去到話完全成熟就唔可以咁講,畢竟美國你話好好景咩好勁咩又唔係,所以我地就算講話加息,可能都係2017年4-5月可能加多次,然後其實去到年尾十月十一月先再加一次,所以第二次的加息就算話加但去到年底先加對一整年黎講都唔係太大影響,你甚至可以當佢係2017幫2018年加定咁都得,總之個人預期加息兩次,而且香港跟唔跟足都成疑。


第三個因素好多人可能會諗就係特首選舉,不過可以話比你聽邊個做特首係政治上人民生活上會有唔同,但從樓市黎講可以話比你聽係無分別。簡單講,無一個特首會上台話樓價太平再炒高兩成,只會有話樓價高需要控制先會政治正確。但無論邊一個特首做,其實都係面對同一個問題,呢個就係土地的供應問題,要解決基本上唔可能的同時,就算比你肯做,你有幾多阻力又要花幾多時間先做到再推地出黎可以話係三五七年後的事,癲如CY咁係咁搞日日搞,都只係提供到假供應去勉強頂住,要補番過去年十幾廿年累積的需求,你再癲CY都應該好難做到,因為無地就係無地,而且新樓樓價高根本解決唔到住屋問題,所以隊長總認為樓價只係一個口號,你搵邊個上去,都係磨下磨下都搞唔掂的,所以特首選舉係唔會有咩太大影響。


最後一個因素反而係一個我睇唔通的因素,呢個因素就係港股的表現。當然老土D講邊有人睇得通,睇得通就更加賺錢賺到笑,駛鬼係度得閒吹水寫Blog咩。不過隊長想簡單提出的係,杜指已經岩岩破左20000點,其實比起2008年的金融海嘯已經過左有突,然而港股仲係得個23000點水平上落。隊長係股市只係一條魚毛,不過港股對上一次高位就係2007-2008年的32000點的水平,而當然之後就跌到仆街港樓亦受拖累,然而唔好講咩黑天鵝事件,只係思考一下如果港股追番三五千點的話,咁樓市就當然會再癲過。當然你又可以話咁如果個港股繼續失望去到同美股睇齊又點呢?係有可能的,但過去幾年的正常調整下港樓都無跌,所以相信如果唔係冧市,樓市都只會係受壓但唔會係崩盤。



因此,今年的走勢都係要綜合環球經濟,加息同埋股市的表現而訂,今年隊長認為可歸納如下:


- 2017年香港加息兩次,2018年加約兩次。
- 林鄭同葉劉做唔到特首。
- 股市上望有機會挑戰26000點。
- 樓市會係上半年升多小小,然後年中整固,去到年尾會再現升浪,整年埋單升約5-10%。


點都好,捉大家開開心心身體健康。







Thursday, January 5, 2017

Grand Yoho買新樓分析下集


好啦另一個最關鍵的因素隊長唔會選擇買任何新樓就係樓價的問題。買樓投資不外賺價或賺租,租金回報得2厘幾,可能有人都仲會痴線去買無問題,因為睇好樓價升。但問題又黎,樓市大市升,又係咪代表你的盤升先,呢個又係一個好重要的問題。


有好多人,特別係新手就會諗,啊我要上車,上車最好就買新樓,價單透明唔駛講價,仲有各種優惠,特別係發展商的二按幫助,大幅減少首期。當然我絕對明白攞200萬同攞50萬黎買樓係兩件事,馬死落地下係無計。但係又換個角度,你個二按係咪唔駛還先? 而且二按個錢,在隊長而言係覺得極度on9,如果我能夠做發展商我都會咁借比你,因為根本就係搵你苯柒。不過先講番個上車或新手投資者的情況,如果你係盲目咁買,而睇唔到我睇到的話,咁就真係祝你好運。


話說新樓的市價,其實係點样黎呢?好簡單,你同你的一班一手買家買左果一刻,就係市價,測量師行同發展商以及銀行有晒共識,一定會估足比你,所以你買左一定會估足價借到錢上會。但如果你係如隊長或其他有經驗的投資者,兩年後做轉按時,市價係乜野呢,呢個就係一個好有趣但又好technical的地方。


當然我地呢D人轉按就緊係想銀行估高D價,一來就借多D套現,二來估價升就感覺好似樓價升,樓價升就當然開心啦係咪。而且更關鍵的係呢一刻你層樓已經放緊租,如果你想轉按賺現金回贈,你絕對要睇番你當刻係銀行借左幾多成,然後二按又幾多成,而你轉按又會唔會影響到你二按之類的問題。複雜的唔好講,就簡單講當你係之前借6成,你呢家有張租約係手就走唔甩要借5成,果1成差價如果樓價唔升,你就要自己攞出黎做轉按,但做轉按每兩年有成接近3皮野的現金回贈,咁你一定會好希望估價升,唔駛自己攞錢去還果一成嘛,去到呢個位,咁最關鍵的問題就係你層5.78M的樓,兩年後呢一刻值幾錢?


之前已經提過,市價係由你成交果一刻,即兩年前已經定左一次,咁兩年後的今日的成交市價有無升呢?對唔住,99%可以答你係唔會有,點解呢?因為基本上係無任何合理的成交去支持。如果你去到呢個位都仲未諗到點解的話,我勸你真係唔好仲傻豬豬走去買新樓,因為呢個香港有條例叫SSD,頭一年係要罰20%,第一至第二年罰15%,就算你過左兩年賣樓都仲係要比10%,我想問你好人好姐如果無乜正常問題,你會唔會走去賠錢賣樓?就算真係有,果口價一定係古靈精怪,無人會攞果口價去參考,因此即係理論上頭三年都無成交,無成交即係無實際炒上去,咁你個樓價點升呢?


當然,你會好主觀咁話,唔係喎,大市呢兩年升左20%,咁我層樓都應該升20%啦掛? Sorry,呢個係你一廂情願的諗法,銀行都要有風險評估,借錢比你唔還都係佢地食,估價估錯晒都會啡測量師行,所以係無左發展商推波助瀾下,你會發現個估價係即時接近停頓。不過你又可能會話,唔係喎,而家元朗尚悅係幾錢幾錢,Midtown幾錢幾錢,升左幾多幾多,咁無理由Midtown幾多幾多,我新過佢都無呢口價掛?如果你咁諗,又即係你再一次一廂情願咁諗啦,不過係呢個層面去睇你錯唔晒,因為測量師行呢,係會的確睇下附近樓盤的成交做參考,但係問題係你以為的幅度,同佢估價的幅度黎講,好肯定係會保守好多。


深入小小去睇,你主觀去諗你呢刻可能成左5.78M的一房,咁呢一刻可能Midtown兩房做6M咁計,咁你兩年後見到Midtown兩房去到7.2M,好自然你會諗係咪你間屋就5.78M x 1.2 = 6.936M呢? 可以好好好肯定咁話比你聽,當中好大機會唔係咁計,而且個幅度可能仲會令你好失望,某程度上可能佢會估6M - 6.2M咁?你會話,唔然係嘛?係,就撚係咁,吹咩?一日無成交,你層樓都唔駛旨意好自由咁升。


好啦,當然你會話,咁無所謂啦,反正都會升嘛,Well,呢個係我求其舉的例子而已,但如果大市只係稍稍升10%咁點呢? Sorry你層樓可能係無升過咁劑,而且你話你係買黎投資嘛,投資係要賺錢,當然的確係你好彩的話都有錢執,但我個睇法係,假設你唔好搞咁多買Grand Yoho,你去買上述midtown單位,根本已經唔駛估黎估去估自己賺幾多啦,而且即買即收租,乜都有晒數計,你係死唔中意話唔係一手業主之嘛,但從數字上同成件事睇,我只係諗到百害而無一利咁劑。


投資買樓千變萬化,但今時今日買新樓真係可以話9死1生,你唔輸唔好以為自已賺左,因為你要比較的係同一刻的大市比較,即你同我就咁講你買左間屋三年執五十萬每月收12000蚊租係一件完全無意思的事,相反我會問如果同期你買另一度,你可能係三年執三百萬的話,咁我就會笑你on9仔,但你堅持話Grand Yoho好撚勁好巴撚閉,咁我又點吹得你漲。


講真,今時今日要收13000/14000蚊租,駛閪用5.78M入場咩,你去咩得寶淘大任篤啊,買貴左都係4M尾,平100粒都有呢口價租出去啦,管理費又平,你嘔番30-40萬出黎裝修到皇官咁都得啦,大市升,斷估唔會咁串話Grand Yoho升得寶淘大跌掛? 我攞住100萬優勢,收一样的租,我諗極都諗唔撚明點解要咁迷戀新盤,除非你同我講Grand Yoho開平過Midtown就話一齊去搶貨姐,但呢個世界邊度有咁大隻甲娜隨街跳啊?呢口萬四萬五蚊價,你退後一步去搵樓,九龍新界大撚把野你揀啦, 講到尾,投資我就唔會買,要買都買二手,起嗎慳一球,完。




上集: http://hk80captain.blogspot.com/2017/01/grand-yoho-12.html

Wednesday, January 4, 2017

Grand Yoho買新樓分析上集


2017年新開始,各大發展商當然就密密諗新一年大計如何部署,首先出籠的就係Grand Yoho新價單,價單一出均價接近15000,入場版8座7樓B扣晒基本13.5%優惠都岩岩好13996呎價,即約萬四蚊,Lump Sum大約5.78M,有朋友一直好中意Yoho發展,又知隊長曾經yoho系列,所以特登打比隊長問下意見。


當然第一個問題要問的就係佢究章係投資定自住,如果係自住的話,老實講一句話中意就真係大晒,唔睇錢的話,咁的確Grand Yoho係地鉄上面,有晒成個屋苑商場強大配套,有會所又係元朗地標,假使間你話你係元朗人生於斯長於斯,咁買Grand Yoho係絕對無任何問題的,反正自住享受下係好難用錢計。


但佢地似乎係以投資的角度出發,咁就即係要計錢,而計錢的話就有好多野要睇。老實講隊長今時今日真係唔會建議買一手樓就大家都知,自從有辣招以致新辣招之後,呢個一手樓已經係mark高左好多好多水份,你話佢回返13.5%比你,但你睇一睇條文,個價單仲有幾多優惠你食唔到,已經係你額外比多的水份的一部份,比如話家族優惠1.5% - 2.5%,又或者買家稅的回贈。你好可能話,唔係喎,我都攞到呢D回贈喎,但問題係食唔晒就即係比多左啦,舉個例,你話你有家族優惠,點會食唔晒?但問題係又睇下你買咩單位囉,啦如果我係發展商計成本,一定當你買特色單位咁計,比如你買兩個5000萬,我回番假使間2.5%比你即我預左125萬係手要派出黎,但點知你家族只係買兩個700萬,你以為好爽食番2.5%咁講即87500,其實發展商就食多一百一十幾萬啦。而且記住呢D數只係面數佢mark高你計到食左唔比番你,而計唔到的premium(唔係margin),係幾多根本無人知,但今時今日係好premium就肯肯定。


再講基本買新樓又有好多問題要諗,第一係管理費,發展商公佈的管理費為3.95元實呎,即如果你400呎左右已經1600元一個月,如果你600呎就2400元,呢家百物驣貴,絕對明白貴係有原因。但你要記住小數係極怕長計,1600元一年就係19200元,呢條數係你每個月成本,你收唔收租都要科出去,而更大問題都係由隊長做過業委會先知的問題就係通常呢家新盤第一年都其實係撳低晒個成本引你入局先,好啦你買左就即係洗濕個頭,業委會只係顧問角色,並沒有法定權力,呢度又可以寫一篇文,但簡單D講洗得越大,發展商旗下的啓勝就賺得越多,你要同佢玩又要開居民大會再搞法團先有,當然啓勝唔算太仆街,但搵錢就一定要,所以一般情況下你呢家好易見到新盤第一二三年都係要狂加管理費,10%一年你可以唔覺係乜,但到你兩三年後400呎單位比成2000蚊或以上的管理費,你就會牙痛,特別係投資的你回報又會少左。


買新樓另一個問題就係交樓期,不過grand yoho已經唔算長樓花,因為都係2017年6月30日落成,就算遲你一兩個月都唔係話好長,不過當然如果你計到好盡的話,你可以諗對比買二手樓60日後(或更短)成交就係你,你之後你即放租就可能係三月份起碼,中間隨時賺多過Grand Yoho三四個月租又係幾萬蚊數的事。但更重要的係租金回報問題,首先要知道新盤通病就係一放租同時有幾百個盤擺係度,成個元朗都會係短時間個租金勁受壓,而如果以而家midtown的一房計係大約13000起租,兩房係15000計,我估計呢家Grand yoho入場版的大一房413呎都都最多做14000左右,頭批隨時我估計連14000都無可能13000都要食,直接計租金回報即係2.6厘到3厘左右,不過當中有一個好大的問題係我攞緊最低層最平果個單位同你計回報,叻極未計扣管理費都係得3%,扣埋管理費1600得番2.3% - 2.5%已經係最叻,新樓中層高層其實租金唔太大分別,但係你比多幾十萬只係會壓低你個回報,即如果難聽D講你去到30幾40樓比成接近7球去收13000/14000蚊租,回報去得番番1.9%你都好劑,真係不如死左去算。