隊長增值服務

財務自由僱問服務 [讀者來信]一個簡單的過程,令你明白下一步該做什麼的機會,向財務自由向前踏出成功正確一步。
隊長裝修僱問服務 [裝修服務]第一次買樓裝修怕比人呃?試下我地呢個服務啦。

Wednesday, July 20, 2016

全面復甦?


經過左半年陰雲密佈的市況,恆指似乎已經真係築晒底最近幾日都強勢,而樓市更加係踏入左一個疑似小陽春的情況,就隊長集中買的屋苑都已經去到零鎖匙咁劑,租盤更加去到無樓睇要等人完租先再有供應,價錢上雖然仲未去番歷史高位但以呢一刻黎講其實比起最低時已經反彈超過10%,最壞的時間似乎已經過去。


呢半年發生的野真係幾多,港股曾經跌到落18500水平,樓市有部份屋苑都跌超過20%咁,但對比呢半年發生的野如全球經濟不景氣,QE後美國首次加息,英國歷史性公投脫歐,單單野都大大穫咁計,個市無黎一個金融核爆已經算係萬幸。隊長認為當中少不了因為全球的資金真係過剩的情況下其實只係一個信心危機,因此呢家似乎經過五窮六絕七番身的大步檻過下,股樓係呢一個浪又會係點样呢?


先講番過去呢半年隊長一直講話要持貨,原因當然一方面隊長根本無咁淡,當然今次短期係有調整,但如果以買樓的人黎講半年的調整你要又買又賣,呢個係一個超高難度的動作,尤其是有租收緊的緊加係難上加難,所以持貨睇下半年一直係隊長的做法。而短線的話,其實隊長去年有介紹買過高息組合,其中隻港燈真係升到傻L左,隊長都好後悔自己入咁少,否則真係賺多個首期都唔止。點都好,係呢段時間人人自危的情況下,隊長並無叫人走貨,仲適時追入的爛賤股票,呢家亦有點正回報。而其實係二月時我都幫家人入多左一間貨,雖然自己食唔落(呢家買樓5成首期係一件痴L線的事),都叫做幫自己友執到8-10%回報。


老實講如果你認同呢一調整浪已經完成,雖然我唔係數浪大師不過我都可以答你,不過樓市唔會係半年升半年跌再半年升半年跌咁玩野。簡簡單單如果行一個小牛兩年,要升多10-20%應該唔係咩野難事。更何況而家疑似只係復甦的早期,即我地仲未見到大旺市熱火狂燒經濟的一刻,而通常每一兩年都有呢D野間,即可能恆指衝一衝上三千點咁,樓市自不然係呢D時間又谷一谷,所以如果呢家要入場上車的人,都可以積極考慮一下搵下平盤。


隊長曾經寫過400萬係一條貧窮分界線,呢條界唔係隊長整出黎,而係政府的9成按揭400萬為一個分水嶺整出黎。睇番今時今日如果你要買層400萬的樓,最低入場係差不多要50萬首期加約莫32000人工左右先可以上車,而你買到的野真係唔會夠你結婚生仔之用。不過如果係呢一刻你買的話,都仲叫做有D野比你揀,因為上車盤最cheap雞的係300萬左右開始仲有唔同貨仔,但如果呢個浪係繼續升的話,可能到年底攞住同一筆值,你可以揀的真係唔會好多。


可能你會諗,大拿拿幾百萬買完仲要供30年做一世樓奴,我都好明白呢個論點係多麼痛苦。不過呢段時間又令隊長有另一個睇法的係一河之隔的深圳樓真係升到巴巴巴巴巴巴巴巴聲,唔好講大陸班人落黎買,就咁講一個香港人係上面買完樓放左果舊錢拎番落黎,都唔會係少野。對於你死供30年的項目,有一批人係呢一兩年已經靠深圳(國內)樓賺左你30年的人生,而呢舊錢就好容易好似美國冒險樂園咁換獎品區係香港將賺左的full paid一層樓。當然唔會人人都咁做,但香港樓呢家只差的係一度氣,而如果度氣一成,氣氛帶動下好易跳價上。


隊長不嬲係大好友,呢家吹到老閪咁大,不過過去呢段時間都好似無乜大錯,當然時間上無人知邊一刻升幾多,但大方向黎講托賴叫做岩。而如果今次隊長都無睇錯的話,呢個升浪會令到好多好多無樓的後生仔強烈不滿,至於日後發展如何,可以年底再黎回顧。


Wednesday, July 13, 2016

專業人仕對收租佬


係討論區見到呢一個問題,話究竟專業人仕好D定收租佬好D咁講,當然問題係指財政上為主体,而隊長係呢個命題上都有一定的感受,所以都有興趣係呢度討論一下。


當然專業人仕呢四個字其實好廣泛,有人認為有個專業資格已經係專業人仕,所以醫生護士律司會計師測量師建築師都係專業人仕。不過如果你細心咀嚼的話,其實當中又好難完全籠統咁去包含佢地,舉個例一個新入行的護士可能得萬幾兩萬左右;而新入職的測量師可能亦係兩萬零左右;而政府醫生如果係衛生署下的又唔過十萬,醫管局下的就十二萬左右,但私人執業的醫生可以三五十萬甚至更多一個月。所以,首先要帶出的係所謂專業人仕,你身邊認識的,同我身邊認識的,收入可能都可以差勁遠,因此如果係無任何收字只係用專業人仕黎講,可以係幾萬到幾十萬甚至百萬月薪的人,個答案就好唔同。


而所謂的收租佬,隊長又要先定義一下,因為潛台詞收租佬應該只係一個普通人做份普通工作然後開始有樓收租的人仕吧?換句話說,收租佬應該唔係一個月薪三五十萬的醫生再去收租咁样的高級收租佬吧(當然都係收租佬,但如果專業人仕vs專業人仕收租佬,其實應該無乜好比較?)。故此,就以上的定義黎講,隊長其實身邊就有兩位同年紀的中醫及西醫親友,亦正正係因此可以講下一路以黎所行到今日的經濟狀態分享。


首先,其實去到今時今日都三十幾歲人黎講,中西醫的親戚都已經係經濟上相對其他同齡的人輕鬆。兩位中西醫都已經置業但沒有買樓收租,所以故計佢地月入大約8-12幻黎講,經過左三幾年後應該好容易儲到一百幾十萬甚至更多,所以係壓力上個人感覺就洗費的經濟壓力,佢地係顯得更加豪爽,但我就相對緊拙。


但如果我地倒帶五年至八年左右,當我已經其實工作左幾年經濟開始好轉收入上升時,其實佢地都仲係學生,所以果時我明顯佔優。而由於係佢地大約剛開始有收入時我已經選擇買樓儲樓,走到今日的話因為樓價上升,以身家計理論上我都應該仲係有明顯的優勢。但有一個好大的分別就係,我搵的錢番黎係著重於投資,佢地搵錢番黎係開始去享受,所以見到又買車又豪去旅行又豪食的時間,就算今時今日佢地正職收入上已經大幅拋離我,但整体上仍然佔優。


不過如果講及租金收入加月入的話,呢條數黎計隊長應該又板回一仗,之但係由於隊長有龐大的按揭數字要每月供樓黎計,實際可用的資金始終係專業人仕多。目前黎講相信大家都係口停手停所以無人可以完全唔做野住,但可以肯定的一點係如果無買過樓無收租的話,其實就真係完全唔駛計,因為早年賺幾錢都好,長遠一個醫生律司係年薪百幾二百個的時間,好容易追番佢遲你幾年出黎工作的時間同金錢。


所以去到今日黎講,其實收租佬可以話都係赢住的,而如果你唔係遇著一個五球十球年薪的專業人仕黎講,係未來的日字究竟係邊個會好D都好難講,勝負的關鍵好大因素存在於樓價的走向,如果樓價好好的話,其實收租佬也許都可以繼續保持領先地位。不過,其實上面講的都係一件無乜意思的事,即係我同你講你有十億佢有九億,邊個好D又點,簡單黎講,兩個都係好先係真,勝負只係玩票性質,但重點係一個普通人如果唔識投資,要走上一條較好生活的路,相當困難。




Wednesday, July 6, 2016

租務旺季開始


過去呢段時間就算經過英國脫歐的新一輪衝擊,股市雖然單日有明顯跌覆,但看來憂慮似是早已反映係股樓,經過呢一輪的整固期,大穫野都出現過咁多劑,香港樓市響低谷反彈後仍然企得住無跌,相信以季節性咁踏入傳統租務旺季,係季節性的強勁租金帶動下,大膽講句應該都叫做企穏陣腳。


租務旺季的因素,主要係由家長係仔女考晒試放暑假時,先去搵樓再搬一搬近新的學校所帶動,而近年亦多左一班搶租的國內學生因暑假黎香港加入戰團搶細價樓,將租金回報推上一個高峰。每次租務旺貴的話,租金比起淡市時都會有接近10-15%的回報差別,所以作為收租佬的第一教條係盡可能將你的起約期定係租務旺季前後,咁样一般都可以食到盡,不過呢D野又可遇不可求,廢話咁講如果你間屋係一月完約,唔通等半年唔租而起租嗎?不過如果就到,盡量就亦係一件提高回報的事。


今年的租盤有幾旺呢?係隊長投資的一個屋苑入面,基本上平均租金已經推到去番之前個頂的租金咁濟,相信有D破左頂亦非奇事。而放盤盤源已經非常乾涸,匙盤得番三幾條。隊長的盤亦去貨去得八八九九,不過有些微原因係個別樓盤好難約睇樓所以停鬼左,否則去貨應該問題不大。至於樓價方面,該細價屋苑之前低位有270-280萬的樓賣,但呢家已經回升至300起,雖然仲未去番舊年高位,但呢個位都係比高位回5-8%左右,亦屬於對隊長黎講係一個健康水平。


不過講開租亦可以分享一個租客的故事,自從上次有租客話因經濟原因要係死約仲有半年未完的情況下退租之後,佢突然同我講話有朋友想續租,而當刻由於隊長都忙緊自己其他野,所以係租金方面既然佢有要求減500,但我又唔駛煩去搵下一個客仔,咁我都好直接就話OK,但大前題當然係要續租,即佢邊日退租就下一手要接手,呢個係我減租的條件。如是者現任租客同新租客傾左一輪,現任租客話佢會住到7月底,但由於佢經濟問題所以6-7月的租金將由按金去抵消,而之後就會交比新租客。為左方便佢我亦無異議,總之佢地商定好一個日子就OK了。而新租客就有一個要求,就係話要換個新馬桶,我一口答應,我比錢。


如是姐又過一輪,現任租客同我講佢新果邊可以7月中搬入去,由於佢可以早半個月退租,想問我可否退番小小錢比佢咁?去到呢個位,我開始有小小忍唔住要爆炸,當然從一方面黎講佢係有比呢半個月租金,但同時佢突然係死約提前半年完約,我OK喎,佢話要用按金抵租金,我亦OK,但呢家早退房又想我退租,我話其實咁就唔係咁岩數。係我角度,你早左半年果舊錢我都無追,呢家減左500比你個朋友,再換個新馬桶,再比你按金抵租,老實講基本上我都無追究話個馬桶點點點,亦好似當老奉佢間屋係無野要我維修咁?(其實中間我換左一部抽氣線同通左一次渠比佢都係我比錢,無問過問題)。呢家你早果兩星期,你問我攞番錢我就話我覺得條數唔係太岩。係我角度我歡迎你住到7月底,但如果你選擇早比番間屋我係你的決定,我就無得pro rata咁去退番比你啦。


咁佢本來都OK,但隔左一輪個現任租客同我講7月底先比番間屋我啦,咁我本來都OK,但新租客同我講原來佢七月中就會搬入去,然後佢就會同番現任租客對數?咁好明顯,個半個月租佢就係搵新租客去攞而唔係搵我攞啦。OK,其實在情黎講我可以當睇唔到,但在理我條氣就又頂一頂住啦,因為一方面其實我覺得佢地係度玩小聰明咁一個乾坤大娜移就將攞錢目標轉左去新租客度,我覺得有小小好似係度玩緊D灰色野咁,而另一方面,言語間我感覺到現任租客所講的經濟問題可能只係一個借口,因為佢地或者好似搵度間新屋要搬,而係租金黎講我只係租8500比佢地黎計,佢兩公婆有份正職黎講,就算慳極都有個蒲,而如果佢係親戚有屋比佢住的話,講真都即刻以後慳8500一個月,收番幾千蚊係一條數,但唔會係一件令佢地變成天同地的差別的數,而至少佢地都慳左賠錢比我果幾皮野啦,仁至義盡。


所以我聽到呢個消息時我即刻忍唔住做野,我話其實租約上面寫明唔可以轉租,而在於法理上其實都唔係咁岩規矩,即假使間呢段時間出現任何黑天鵝事件包括死人冧樓火災,住的人又唔係租客的人,你地私定的野係完全無保障同唔成立的。難聽D講句, 一間新租客入去第二日有咩三長兩短,你係咪肯賠錢賠番間屋比我先?我話總之我立場好鮮明,你可以住到31號,但你提早交樓就提早交樓,佢幾時入黎,我就同佢立新租約定幾時入黎,中間唔好有咩古靈精怪安排,呢個就係我的底線。



當然某程度上可能我斷左現任租客4000蚊米路,但同時我亦放左佢幾皮野的責任。可能從另一角度睇係佢搵人平500頂我間屋都無咩損失,但呢件事的發生係在於佢先決定唔負責任話要退租之後先搵人頂。法理上,我可以收樓再追足佢剩下來的租金之餘再租比另一人賺到盡,不過呢條路由一開始都無諗住咁行。個人認為能打開方便之門都無乜所謂,方便到人都算,但係佢情況應該唔係話講緊呢家爭幾百幾千開飯,而就算係我地由頭到尾都係業主同房客的關係,現金流從來都係由佢一方流向我一方,我做的最多都係唔行使霸王條款已經好比面,但呢件事上面,我未必比到100%的方便佢,但我認為做左足夠的野去方便佢,始終租樓唔係開善堂,不過有緣結識都希望佢未來生活開心。