租務旺季開始

過去呢段時間就算經過英國脫歐的新一輪衝擊，股市雖然單日有明顯跌覆，但看來憂慮似是早已反映係股樓，經過呢一輪的整固期，大穫野都出現過咁多劑，香港樓市響低谷反彈後仍然企得住無跌，相信以季節性咁踏入傳統租務旺季，係季節性的強勁租金帶動下，大膽講句應該都叫做企穏陣腳。


租務旺季的因素，主要係由家長係仔女考晒試放暑假時，先去搵樓再搬一搬近新的學校所帶動，而近年亦多左一班搶租的國內學生因暑假黎香港加入戰團搶細價樓，將租金回報推上一個高峰。每次租務旺貴的話，租金比起淡市時都會有接近10-15%的回報差別，所以作為收租佬的第一教條係盡可能將你的起約期定係租務旺季前後，咁样一般都可以食到盡，不過呢D野又可遇不可求，廢話咁講如果你間屋係一月完約，唔通等半年唔租而起租嗎？不過如果就到，盡量就亦係一件提高回報的事。


今年的租盤有幾旺呢？係隊長投資的一個屋苑入面，基本上平均租金已經推到去番之前個頂的租金咁濟，相信有D破左頂亦非奇事。而放盤盤源已經非常乾涸，匙盤得番三幾條。隊長的盤亦去貨去得八八九九，不過有些微原因係個別樓盤好難約睇樓所以停鬼左，否則去貨應該問題不大。至於樓價方面，該細價屋苑之前低位有270-280萬的樓賣，但呢家已經回升至300起，雖然仲未去番舊年高位，但呢個位都係比高位回5-8%左右，亦屬於對隊長黎講係一個健康水平。


不過講開租亦可以分享一個租客的故事，自從上次有租客話因經濟原因要係死約仲有半年未完的情況下退租之後，佢突然同我講話有朋友想續租，而當刻由於隊長都忙緊自己其他野，所以係租金方面既然佢有要求減500，但我又唔駛煩去搵下一個客仔，咁我都好直接就話OK，但大前題當然係要續租，即佢邊日退租就下一手要接手，呢個係我減租的條件。如是者現任租客同新租客傾左一輪，現任租客話佢會住到7月底，但由於佢經濟問題所以6-7月的租金將由按金去抵消，而之後就會交比新租客。為左方便佢我亦無異議，總之佢地商定好一個日子就ＯＫ了。而新租客就有一個要求，就係話要換個新馬桶，我一口答應，我比錢。


如是姐又過一輪，現任租客同我講佢新果邊可以7月中搬入去，由於佢可以早半個月退租，想問我可否退番小小錢比佢咁？去到呢個位，我開始有小小忍唔住要爆炸，當然從一方面黎講佢係有比呢半個月租金，但同時佢突然係死約提前半年完約，我ＯＫ喎，佢話要用按金抵租金，我亦OK，但呢家早退房又想我退租，我話其實咁就唔係咁岩數。係我角度，你早左半年果舊錢我都無追，呢家減左500比你個朋友，再換個新馬桶，再比你按金抵租，老實講基本上我都無追究話個馬桶點點點，亦好似當老奉佢間屋係無野要我維修咁？（其實中間我換左一部抽氣線同通左一次渠比佢都係我比錢，無問過問題）。呢家你早果兩星期，你問我攞番錢我就話我覺得條數唔係太岩。係我角度我歡迎你住到7月底，但如果你選擇早比番間屋我係你的決定，我就無得pro rata咁去退番比你啦。


咁佢本來都OK，但隔左一輪個現任租客同我講7月底先比番間屋我啦，咁我本來都ＯＫ，但新租客同我講原來佢七月中就會搬入去，然後佢就會同番現任租客對數？咁好明顯，個半個月租佢就係搵新租客去攞而唔係搵我攞啦。OK，其實在情黎講我可以當睇唔到，但在理我條氣就又頂一頂住啦，因為一方面其實我覺得佢地係度玩小聰明咁一個乾坤大娜移就將攞錢目標轉左去新租客度，我覺得有小小好似係度玩緊D灰色野咁，而另一方面，言語間我感覺到現任租客所講的經濟問題可能只係一個借口，因為佢地或者好似搵度間新屋要搬，而係租金黎講我只係租8500比佢地黎計，佢兩公婆有份正職黎講，就算慳極都有個蒲，而如果佢係親戚有屋比佢住的話，講真都即刻以後慳8500一個月，收番幾千蚊係一條數，但唔會係一件令佢地變成天同地的差別的數，而至少佢地都慳左賠錢比我果幾皮野啦，仁至義盡。


所以我聽到呢個消息時我即刻忍唔住做野，我話其實租約上面寫明唔可以轉租，而在於法理上其實都唔係咁岩規矩，即假使間呢段時間出現任何黑天鵝事件包括死人冧樓火災，住的人又唔係租客的人，你地私定的野係完全無保障同唔成立的。難聽D講句, 一間新租客入去第二日有咩三長兩短,你係咪肯賠錢賠番間屋比我先?我話總之我立場好鮮明，你可以住到31號，但你提早交樓就提早交樓，佢幾時入黎，我就同佢立新租約定幾時入黎，中間唔好有咩古靈精怪安排，呢個就係我的底線。



當然某程度上可能我斷左現任租客4000蚊米路，但同時我亦放左佢幾皮野的責任。可能從另一角度睇係佢搵人平500頂我間屋都無咩損失，但呢件事的發生係在於佢先決定唔負責任話要退租之後先搵人頂。法理上，我可以收樓再追足佢剩下來的租金之餘再租比另一人賺到盡，不過呢條路由一開始都無諗住咁行。個人認為能打開方便之門都無乜所謂，方便到人都算，但係佢情況應該唔係話講緊呢家爭幾百幾千開飯，而就算係我地由頭到尾都係業主同房客的關係，現金流從來都係由佢一方流向我一方，我做的最多都係唔行使霸王條款已經好比面，但呢件事上面，我未必比到100%的方便佢，但我認為做左足夠的野去方便佢，始終租樓唔係開善堂，不過有緣結識都希望佢未來生活開心。