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Monday, March 13, 2017

深不可測的潛在購買力


3月份踏入傳統的小陽春時段,樓市硬淨就預左,雖則有好多好多專家已經轉睇淡,隊長雖然仲係甚少睇好的一人,但最近的破頂聲不絕都其實令隊長跌左小小眼鏡,畢竟本來隊長都係睇年底升5-10%左右,但呢一兩個月樓市真係可以話勢如破竹黎影容,第一城細則更加挑戰500萬的關口咁劑,實在令人意想不到。


而更加令隊長覺得驚嚇的就係過去一個週未三大盤推出,本來應該分薄票源,而且係議息同加息關口前一週,本來應該有震攝潛在買家去審慎入票的作用,點知唔怕死的人真係唔少,竟然三個盤加埋有9100張票,真係痴晒線。


http://m.mingpao.com/fin/dailyp2.php?node=1489344899560&issue=20170313


睇番呢9100張票的分佈,匯璽有4200張,將軍澳MONTEREY有3600張,長實馬鞍山星漣海有1300張,就咁睇來其實未必睇到太多野,要更深了解呢堆購買力,就要睇埋入場費。匯璽的折實入場費491.7萬元,入場單位為270呎;將軍澳MONTEREY就折實售價452萬至1545萬元,折實呎價11,714至19,382元(平均14568元),最平一伙實用372平方呎;長實馬鞍山星漣海就主打3、4房大戶,折實入場費高見982萬元,定價計平均呎價1.84萬元,折實平均呎價1.4萬元。


睇完呢堆數字,好明顯一個特色就係價錢細的入場費,即匯璽同MONTEREY,就會有較多的飛,反之星漣海982萬入得就得1300張。背後的原因當然係上車盤較高成數之外,仲有就係如果你投資的話越大單位要打15%稅就越金,亦即如果你買1000萬打150萬去投資,咁不如買間細的算啦。


之但係有一點要留意的係究竟呢家入飛的水份係咩情況先可以知幾千張飛其實係屬於幾多人,而要知道呢一點又要研究番呢個DSD的問題,畢竟只要你投資,即非上車客就要15%,所以我相信就算有人肯比呢個熟,實際的話都會傾向以仔仔女女親友的首置額去買多。好啦,問題係如果你有入過飛的人都知其實之前所謂一家人入幾張飛,主要係真係靠你一家三口四口五口咁去入,即各人可以單名,然後再以組合名去買,即阿爸同仔一張,阿媽同仔又一張,然後阿爸阿媽同阿仔又一張。我唔係好肯定係咪可以去到簽臨約時先除名(印象中好似係有小小灰色位),但假使間係唔除得的話,而我又傾向相信投資者的組合通常都係阿爸阿媽有樓而仔仔無樓,你如果出一個組合出黎中左係唔減得名的話,咁就無啦啦要比15% DSD,所以如果係咁的話,一間人出三四五張票的,可能真係縮細到得番一張票去抽。


不過,當然我相信發展商同Agent都會幫你諗走位,但另一個可能性的係你同一個盤唔入咁多飛,但橫向的話就入多一兩個盤的飛去買,即可能阿仔有額,就又抽匯璽又抽MONTEREY,中左先算,所以呢一類票的話可能會較多重叠。之但係又番返來講,如果你個人真心傾向好多人會避15% DSD的話,咁應該入票的情況好慘淡,但呢家一样下下幾千票,可想而知實際的剛需同投資需求真係好熾熱。


個人好粗疏咁估計,我相信呢9100張飛應該代表超過1500名真正的準買家,樓市有一班勇士勇於入市,新盤又升,二手又破頂,面粉又有內房追價追入,一手二手以致地皮都全部有價有市,香港樓市今年會唔會旺得痴線就真係要睇埋加息反應就知龍與鳳。



2 comments:

  1. 匯壐同Monterey比較多疊飛,星漣海應該係另一個世界。

    星漣海都有1300張票我真係好surprised.

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