操盤實例 -- 叻仔才俊篇

Dear 隊長,

睇左您個blog幾個月,十分欣賞您寧作真小人不作偽君子的個性,小弟有一煩惱,還望隊長撥冗賜覆。

先講自己背景,我係男26歲,今年結婚,未婚妻25歲,短期內無生育打算。現持兩個物業,詳情如下:

- 物業A: 2011買入300萬,現估值370萬,月供7.7k,租金收入11.6k。H+1% plan,聯名買入(後悔不已)。
- 物業B: 2012買入樓花413萬,上會預計月供10.3k,會自住。H+1.7% plan,男方單名買入,有ML。

其他資產:
- 人民幣定存約值港幣73萬,2015年初到期
- 純港元儲蓄保險(隨時可退保無charge或借錢不用上TU, 但退保後不能再rejoin)約21萬,保證回報約3.4%
- 有一車位40%擁有權,淨值約27萬,無現金流,不能隨時出售
- 現金約10萬(視乎結婚後有幾錢剩)
- 股票約12萬

其他現金流:
- 男月入38k, 女月入46k ,(未扣MPF)
- Tax loan 尚餘數萬,2015年初到期,負現金流4.4K
- 家用,洗費(不計供樓)等每月約26K
- 稅,預計明年約10萬....


投資選擇:
- 每儲100萬再買樓收租 (net r =6-7%; NCF/initial investment <1%): 好處, 每月派彩(雖然好少); 壞處: 政策風險(短期升值潛力不明), 要俾DSD
- 高息債券基金 (r=8%): 好處: 每月派彩(每月0.66%), 彈性高過做定期; 壞處: 價格會波動(每年10-20%), 有管理費(reflected on fund price, 無其他charge), 升值潛力不明
- 擺ML等樓價跌再入貨 (r=1.9-2.15%): 好處: flexible; 壞處: 回報低
- 繼續人民幣定期(r=6.5-7.5%): 好處: 回報ok而穩定; 壞處: 零彈性
- 隊長有無其他建議?

煩惱:
- 物業A利率太低及做緊38年按揭, 不能轉按或轉名, 否則供款大幅上升, 有咩可以搞?
- 買乜都要俾DSD, 點拆?
- 有無需要重組現有資產組合?
- 物業、HYB fund、RMB 都係低彈性資產, 基於我的情況您會點揀?
- 若人民幣到期後可即時再買一層, 但在目前環境下9成以上資產放在物業是否合適?

隊長我都知我好煩,個case可能略嫌複雜,但希望您有時間指導下小弟,萬分感激。

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江山代有人才出,一代新人勝舊人,係我睇到你個case的感慨/感覺。


你兩位人工高,有投資慨念,仲要得26歲,仲要係三年前的你,即23歲就識買樓,加埋你地兩個成80幾K的人工,到你地35-40歲時,呢個香港都可能比你地買光了 :)


講番你個case,首先你地能夠攞到個38年的H+1%,唔夠兩個月當時已經比政府停左呢D千年難得一見的荀plan,係就係聯名柒左小小,但我建議你諗都唔好諗去搞呢part以免晒左個世紀好plan。


但係唔搞你個世紀好plan的話,即係唔可以甩名,亦即係你無得搞個DSD。不過換個角度,就算比你搞到甩名,你兩層樓,一人一層,都係要比DSD,呢part無得搞,唔好諗呢D la,唯一諗的就係買細D層樓輸少D DSD算啦。


睇牌面其實你好清楚自己玩緊乜搞緊乜,你亦都有買樓收租呢個財務自由的思維,又有買樓的經驗,老實說我無太多野再幫到你,而計數上果D亦無乜太大意義因為你自己都識計。之但係如果係比小小意見的話,我反而會覺得盡量用ML建築你的防線或者係一個stupid但係又安全的方法。


換個角度,你問我咁多唔同的投資產品,有D我知係乜,有D我堅未玩過,我無法去品評風險。不過,我只知你呢家有好大舊錢係樓市,而樓市的高速期過左,接下來的低速期,也許上也許落,將舊錢放係人仔定期好OK,但之后我就建議放晒落ML度。而當舊錢係大到可以又買多層之后又鬆動的,你可以選擇買多間,不停咁一間一間儲落去。可能你會問我幾錢先叫鬆動,我可以答你的係因人而異。


反而我希望你認清自己的條件,因為你咁后生就識得玩,而且人工兩個人加埋也很高,又無乜負擔計,理論上你兩個承受風險的能力係比好多人高,所以你中意一夠錢買多層係得的,呢個亦係隊長的行為同作風。不過隊長係一個risk taker,我感覺你都係,但你係唔係risk taker同要唔要去take個risk就又係令一個問題。換多個角度黎問,你可唔可能賺晒全世界的錢,同埋你又怕唔怕一鋪清袋由頭黎過呢?如果你問我,我答我會怕的。


所以,係技術上無野幫到你,但係理論思維上大家可以再研究下,而隊長係希望盡量因時制宜,即市好時就摶D,市弱時就守D,但直至舊年年底隊長仍然係摶到單車變摩托的,但去到今日我睇一睇將來的前景,我相信係時候要收歛少少,因為樓市有時亦如一架鉄達尼,轉身係好困難,當你見到個冰川時,基本上就已經轉唔切彎實撞。故此,呢家未睇到咩實制野會冧,但係風險因素我感覺亦在上升中,故此我會選擇維持現狀開始建防線,建防線唔一定代表睇淡,只係收窄注碼而已。


所以,你之后點玩,我只會建議你小心行事,賺少D,穏陣D,你后生遙遙已經有今日的成就,唔太急進的話,我唔擔心你有咩問題,問題只係賺多定賺少。









留言

  1. ML 息咁低, 炒股票好過啦....

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    1. 嬴硬?
      唔反對買股票, 現價有D都係近52週低位.....不過當你楂咁多樓的貨時, 要諗下你係玩長線就做長線野.
      因為如果短線輸, 你長線要用番好多時間先追得番, 睇你制唔制.

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  2. Hello I am actually a reader from overseas, so tt is a bit hard to understand the abbreviation used in the blog. Can you please confirm if mortgage link works like an offset account? Like your savings in the account offset the loan interest ?

    Also what is DSD?

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    1. It's not an offset, it just provides you with a saving account with exactly the same interest rate as your loan account.

      DSD is double stamp duty , which is charged by inland revenue department of HKSAR government on buyers who have at least one residential property before the new tranasaction

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