亂市下的施政報告


呢幾個月大家經歷左可能係畢生難忘的年代,隊長亦沉靜左一些時間,係呢段時間隊長亦只係一個普通香港市民,感受大家的感受,經歷一齊大家的經歷,希望明天會更好吧。


回到經濟同房屋命題,今日林鄭提出的施政報告,當然最多人講的緊係關於提高9成按的上限由400萬至800萬,8成按就由600萬提到上1000萬,原汁原味可睇政府新聞稿:


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https://www.info.gov.hk/gia/general/201910/16/P2019101600385.htm



  1. 八成按揭保險的合資格物業價格上限為1,000萬港元(註一);
  2. 適用於首次置業人士(註二)的九成按揭保險的合資格物業價格上限為800萬港元(註一);
  3. 欲以高於修訂前的物業價格上限(即八成按揭保險下的600萬港元及九成按揭保險下的400萬港元)敍造按揭貸款,須繳交額外15%的保險費用,保費可隨每月按揭還款攤分﹔及
  4. 上述和現有按揭保險產品的供款入息比率統一以50%為上限(註三),並須符合銀行壓力測試。首次置業人士如未能符合壓力測試,仍可申請敘造最高八成或九成按揭貸款,其保費會因應風險因素作額外調整。


  修訂的詳情可見附表。修訂於今日即時生效。
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好啦,計一計數,下表先計一計首期先,可以睇到,400萬樓的首期無變,而600萬樓的首期就由120萬減少60萬,易買左好多,不過最爽就係接近800萬的樓,首期由400萬大減至80萬, 少左成320萬。所以,對比番之前隊長話600萬係高牆, 的確係拆牆鬆綁左好多。


2019舊按揭 400萬樓 600萬樓 800萬樓
首期 40 120 400
借款 360 480 400
現在 400萬樓 600萬樓 800萬樓
首期 40 60 80
借款 360 540 720
差額 400萬樓 600萬樓 800萬樓
首期 0 -60 -320
借款 0 60 320


當然,強大的壓力測試都係香港買樓的一大難題,下表就係睇下你買各個金額的最低收入。首先400萬樓的要求其實係低左大約10%,講真呢個微調係抵讚,可以將一部份其實真係都好安全的人保送左做合資格先。而去到買600萬樓同800萬的話,借盡就分別只要50400同67400不等。呢個收入的差額其實唔係太有直接對比性,畢業其實借多左錢之後,收入要求多左去做壓測都係在所難免,而政府再比多5%的壓測空間,好難評難話點样,最多只可以大概話800萬樓係就算人工要求高左, 都只因借多左錢,實際上已經比之前的人工要求少左了,所以都係正面的。



2019舊按揭 400萬樓 600萬樓 800萬樓
首置上限收入% 45% 45% 50%
首置上限壓測% 55% 55% 60%
借盡每月供款@2.375 (約) 14000 18680 15600
壓測+3%供款 20160 26880 22400
借盡最低收入要求 (約) 36660 48880 37400
2019舊現在 400萬樓 600萬樓 800萬樓
首置上限收入% 50% 50% 50%
首置上限壓測% 60% 60% 60%
借盡每月供款@2.375 (約) 14000 21000 30000
壓測+3%供款 20160 30240 40400
借盡最低收入要求 (約) 33600 50400 67400
差額 400萬樓 600萬樓 800萬樓
收入 3060 -1520 -30000


總括黎講,呢個拆牆鬆綁的計劃其實同隊長之前建議的都差唔多,又或者話同一個合理的人所建議的都唔會差太遠,而好肯定呢個計劃就總對係令樓市有正面作用,不過如果要話呢個政策一推出就係咪大爆升呢,咁就要睇埋成個大環境。



大環境下其實而家香港面對的野大概係以下:


1. 中美貿易戰
2. 美國再減息又疑似QE
3. 英國脫歐
4. 香港的內部示威所導致的經濟損害
5. 新的按揭政策
6. 阿爺的統戰香港定位


整体黎講,以上又可以打一大堆篇幅,可以每個議題都探討下,但就以隊長黎講,初步睇法係大家都經歷左咁耐可能好多人都身心疲勞咁睇新聞,未必有咁多人咁有心情咁衝入去買樓,而且大家對前景多多少少都係悲觀左好多,有好一部份行業都出現減薪同結業的情況,所以相信係有好多人係突然間跌出左原先的生活軌道,又或者可能會跌出原有的生活軌道,始終係50年一遇的事,無人可以睇通。


不過,隊長的睇法係,永遠強的投資者都係響人地悲觀時入貨,而家其實樓市弱,無乜買家,之但係又咁講,樓市4個月黎有無話大冧市呢?又無喎。價錢係跌左回軟左,但係香港咁大單都只係跌左10-15%左右,其實經過沙示一役之後香港人都係學精左,明白到個樓市係好似打不死咁,平左只要供得起,唔放係永遠的王道,而且其實都讚下金管局其實鎖死左個壓測,真係一直係2017同2019兩個回調時,持貨的業主都係強者,所以呢家個市底其實係好強,當然都有心慌慌奇兵會平賣,然而成交量真係好少,唔足以證明有咩大冧市,所以係個市底強橫的情況下,隊長會認為係未來呢半年都係入市良機,畢竟今天係一個buyer's market,你入市係無乜人同你掙住玩。


雖然市況唔知仲有幾耐先可以回到原有的軌道上,但係只要一回到正軌後,隊長就預期到時應該會有一個幾急速的升幅。再淺白一點講,政府推出呢個計劃後,未來半年可能係築底期,也許你如果買的未必係最平果一個deep V成交,但係應該會見到三兩個月的同價位同水平的增量成交,慢慢就會回升,明年後新年後小陽春,可能就係一個升市的開始。





留言

  1. 睇到呢則新聞, 有人讚有人彈, 讚既多數係有樓嗰班, 彈既多數都係無樓嗰班。讚既理由文中已經有所提及, 不再詳談。反而彈嗰班, 本來無樓, 而家比機會佢地上車都係有十万個理由話個樓市有問題, 咩提高按保門檻=推班上車人士去死云云, 咩買800万樓9成上會要供成3皮野一個月供死人, 咩谷大個樓市泡沫, 咩而家條街都無人行好似個死城咁點搞都用, 太多太多理由唔去了解樓市。

    只可以話, 對於嗰班人黎講, 立場同情緒主導左投資方向!!!

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  2. 又咁講。依個政策只係托市,搞番好個氣氛。講真,冇幾多人有能力買800萬樓但俾一兩成首期。仲要hkmc 會唔會咁易批出來。就算有心買都唔好去咁盡

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    1. 幫到好多無定底 年青專業人士
      不過真係唔多

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    2. 認同呢個係托市政策.
      樓市上升主要係投資者要對政府有信心,可以保障自己同資產安全.
      經過今次反送中,中央會再收緊對香港的控制.部分內地人已經提早將資產由香港轉移到新加玻.
      長遠樓市仍然會因為通脹而上升,但唔會好似呢十年咁有動力去抽升.

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  3. 呢個政策係放一批有能力又爭少少首期既首置or換樓客,多D選擇,唔駛逼哂去細價樓爭崩頭, 算係優化左之前按揭比例既不足, 遊戲規則又變, 無能者一定適應唔到, 有能者又可以再諗下自己資產配置有咩新玩法同可能性~ 呵呵

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  4. 呢個世界有一樣野叫失業

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    1. 公道D講,租樓就算失業都靈活D既.
      一失業撞正跌市,唔計本身跌幅,淨係3年內賣樓要俾既SSD已經先輸10-20%.

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