操盤之以租頂租


隊長你好,本人今年50歲,月入35K,一家四口加多個工人,老婆月入40K,有自住物業一層市值750萬(3房/700呎左右),尚欠供款100萬左右,每月供12000元,由於仔女長大,家中空間唔夠,而小朋友未來又有機會出國讀書,但工作前景唔明朗,而因每月支出很大,只有10萬左右積蓄,亦因3D同按揭的限制,所以只有意租間大D的屋,想問下隊長有何意見?

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因家中成員長大要多點空間是一件改善生活的事情,而如果我係你的話,就會用以細租供大租之法去玩呢個計劃。


首先閣下的問題係每月的收入同支出都應該差唔多,因此家庭月入75K都洗乾洗淨,而人生到左50歲都係得10萬左右,其實都幾唔踏實,真係有咩事起上黎想要用錢就難搞,特別係工作前景又唔明朗就更大穫J,故此如果可以的話我會建議順便處理埋現金的問題。


Anyway,首先一個以租供租的大前題係你個cashflow應該要頂得住。不過你個case黎計,如果放租750萬的樓出去,你租番的樓除非舊左,否則唔會有多大的空間,因此我建議的係你可以用細樓頂大樓。


假設今日你的樓750萬出租,我估計大約你可以收到20K左右。但如果係賣出,我相信其實你可以買到兩層近300萬左右的樓,就當連雜費係300萬計,咁即係兩層加埋係600萬。用750萬賣出減番100萬outstanding,即係你有650萬cash,full paid左兩層的話,你仲有50萬元cash係手加兩層full paid的樓,cash position大幅增加。


另一方面,300萬的樓呢家一般可租10-12K,兩層加埋大約20-24K。你攞住24K去搵樓,可能搵D舊D的,大約應該可能可以搵到900-1000呎的舊樓,加上你手頭上的50萬,減番你唔駛再供12K的樓,理論上成件事已經理想好多,一方面住大左,另一方面cash多番50萬,再者又無債,而樓價升你兩層樓又升,樓價跌你又唔駛頂左層大樓的下行風險。


如果進取D的話,你可以將兩層300萬的樓都按埋,然后買多一層,即你共有3層300萬的樓,共900萬,欠按揭450萬,但手持現金200萬(650-450),放晒落money link。每個150萬的屋分20年還,每月還7700,收12000,連雜費當剩收3500,三層樓net cash inflow 10500,幫補你租大樓,而手頭上現金200萬又放係mortgage link賺息,又可幫你頂租樓的費用,呢個計劃的好處係如果你供完20年后,就仲多一層樓收租收入。


點都好,其實你個portfolio好健康,不過如果你唔轉膞的話,可能會好辛苦。但如果你識玩的話,手頭現金多番好多又無風無險住大D都唔難,唯一的downside係可能會比業主收樓only。

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