退市下的樓市攻防戰 (2)
當然，每個人的portfolio都唔一样，係樓的position亦更加唔會一样，所以相對於重貨的我，也許上一篇未必會令你有太多的幫助。
因此，下一個問題對於大部份的人黎講，好大機會係問，咁退市的情況下，我買，定唔買樓好?
而正正係呢個問題，我地又要番番去人人都關心的問題，就係究竟而家退市黎講，樓係咪會跌? 而跌的原因，總係話而家樓價高，收水，然后就最主要出現的情況就係加息。加息背后的意義，當然就係令到現有的供款的人增加壓力 ，而供款增加就會令一部份marginal的供款負擔能力低的人需要賣樓，因此放盤的人就可能要被迫減價求售，然后一個接一個的平賣將會出現，樓價就會以骨牌式咁倒下，淡友大穫全勝，以白武士的資態來拯救災難性的樓市，然后就會可以係各個可能的情況下，同你講句: 一早叫左你ga la。
之但係，以上的FF真係純綷我自己幫淡友FF(幻想)出黎，如果你真係覺得可以幻想就成真的話，咁就真係香港都無窮人啦。首先，我上文已經講過，美國加息的週期無2016年都應該開始唔到，以第一個問題就係，是咪2016年就會即刻加息呢？第二個問題係，加息就又係咪一定等如樓價跌先？就呢個問題，我地可以睇下下面呢個實際按息vs樓價的圖:
我就按唔同的時段劃分左四段時間，第一段就係由1990-1997之間，經絡實質按息去到3.4%之前呢段加息週期都唔會跌，而實質按息亦即用mortgage rate - inflation，即係話如果實際上如果只計mortgage rate，理論上唔止3.4%才係轉市的轉勢。我自己做個一個數字的統計，其實每次樓市的轉勢都係大約係4.5% mortgage rate左右，意即當加息初期，樓價都其實係升，但升到4.5% mortgage rate 之后，樓價先會比個息口打落黎。相反，減息亦唔一定等於樓價升，如1999-2003年時間，息口一定係減，但同之前一样，減息去到低過4.5%樓下，樓市先會止痾，所以，我永遠一聽人講話加息等如樓跌的時候，我都想笑9佢，因為簡單D講，經濟好先會加息，如果一加息就即跌，一減息就即升，咁呢個世界的中央銀行都好做了。
故此，如果你認為以上的立論係岩的話，咁你又要諗下由而家2.15%的按息，要加幾耐先加到4.5%。按牌面上的數字，4.5%-2.15% = 2.35%，按每個月加0.25%計，都要大約連續9個月先加爆你，而且一方面我又唔係好信佢會連加9個月，而令一方面，大家亦要諗下而家2.15%的按息係咪比金管局夾硬抬高左，即係話你估如果無政府干預，呢家個息口其實會唔會係H+0.7 (即大約1%)左右，如果係的話，即美國加息時香港亦有條件唔追番，如果你覺得係咁的話，又比多4個月buffer....點計?
好啦，我地講黎講去都仲係加息的問題，但係仲未講呢家比人拑住左的按揭，亦無講呢兩三年出辣招所收埋左的需求，如果我地一放開呢D條件的時候，膽敢問一句打78折買樓的大陸客再度經各口岸不停咁湧入香港，我想問下樓價點跌？
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