退市下的樓市攻防戰 (1)

伯南克係臨收皮前推出首輪的退市計劃，由明年一月開始先減少買100億美元債，之后每個月再減少買50億美元，由於管理預期理想，所以DOW JONES都仲大升去作反應，不過香港就好似有春江鴨咁一早比人由24000掟定落黎。


一再強調，退市聽起上來係退出咁解，但實際上，我地講緊的只係減少買債呢一part。如果用打仗黎講，呢家唔係講緊將士兵收回自己國土，只係講話我地無需再增以前咁多緩兵去打，不過都係要增緩兵，只係呢家終於睇到場仗有勝算，所以唔駛再送咁多士兵上前線而已。


因此，如果你話樓市因為咁而大幅回調，個人認為絕對仲係無乜可能，而且，我認為唔好再忘記一點的係，雖然美國佬係最大，之但係其他大型的經濟体如歐洲，日本，中國，英國，全L部都仲係玩緊QE的，所以係現今世代呢個全球一体化的情況下，呢家話銀紙貶值呢個速度就算係減慢我都認為係言之極早。


不過，睇番香港本地的樓市側仍然唔係好樂觀。我唔認為政府所講的咩增加供應係會令樓價有咩大跌，畢竟大家有眼見呢家谷左幾個月的購買力，一下子又爆番晒出黎，所以就算話咩明年有萬三四個單位，我覺得都係小兒科。相反，問題係呢家政府搞果D衰招先係麻L煩,一個BSD + DSD ,可以夾走你20幾個%的樓價,呢D招並無減低左樓價的升幅,只不過係政府係升的時候強搶左你的盈利而已。


但係既然呢家美國推出個時間表出黎，作為投資者的我亦明白到個保護網亦開始失效，而呢段時間亦開始要諗下下一步的對策。畢竟，我過去四年都差唔多係踼緊全攻型，有幾多錢能夠買到就買多層，而到左呢一刻就都應該隨時段逐步收水。


如果要列個timeline出黎的話，首先可以計的係按計劃完減少買債的話大約會係2014年的9月完成。不過我好衰唔衰亦買左多一間要出年6月埋單，故此呢一間細價樓將會係我係認清下一步路之前的最后一間樓。而下一步相信要諗的就係加息的問題，不過聯儲局亦大派定心丸短期絕對唔會加息，加上我相信由歐盟同日本美國仲做緊QE時，美國絕對唔能唔加甚至唔能夠大幅加息，否則會影響匯市好緊要，故此，我認為真係要講加息都可能係2016年頭先可以講。


因此，係未來我相信仲有大約24個月的時間去建造防線。目前我的資產同負債大約為65%，設防的一方面最簡單當然係繼續供樓，兩年大約可以KO多4-5%的債務，即係減至60%左右。而另一方面，呢兩年唔買樓的話，希望可以儲多5%的buffer出黎頂住，而呢5%其實亦相當於大約24個月的供款額，所以就算加息及無野做，都可以頂到一段中長線的戰線。


因此，牌面上其實都已經可以減至大約50%的負債比率，但控制唔到的因數仲有兩個，一就係樓價的走向，不過個人認為呢兩年如果衰衰地升番5-10%，其實都可以幫到我再將個portfolio減至50%樓下，而租值的提升亦有機會令我追多1-2%，不過呢兩個條件係基於我係好友，唔同意的淡友就自己計自己數。


以我自己估計，係無任何郁動的情況下，我相信只係對應加息，唔係樓市崩潰的話，以上的actions都已經有番基本的抵抗力，畢竟我手裡面亦仲有extra 3%左右的reserve可用，亦即係話樓市要冧超過50%后我先奶野。不過，我自己認為樓市都未必會跌，亦未必會即跌，所以時間拉得越長，我可能再可以壓低至40%左右就更加健康。


不過，我希望的係大約2016年可能要賣番間樓，因為有入點都要有出，之外我相信走番一間細價樓，我又可以將我個債務壓到30%左近，到左呢D位就應該係非常健康，到時嬴住黎玩心態就輕鬆好多。但點都好呢個只係我裡面的計劃，而計劃永遠亦趕唔上變化，所以唔同的市況，計劃亦有可能要調整。