操盤實例 -- 起步計數心態篇 [僱問服務]
Hi，隊長，很高興看言個BLOG，資訊很多也很有用。想借用隊長的經驗和知識，幫小弟看看現況和糾正一下理財上的想法：
( 很慚愧早前曾發出EMAIL查詢，見未有回覆，至今才發現隊長的專業服務已經開始收費。小弟十分支持，專業知識收費是天經地義的，所以特意支持。)
我和女友同年25歲
收入情況
我收入: 18K + 以去年計$48000BONUS [另加以去年計每月約$20000的額外收入(無報稅)，包括和朋友合資的生意和投資] / 總收入: $42K
女友: 19K
每月支出分布:
我: 家用$3000+保險$800+儲蓄$9500+消費$3000
女友: 家用$7500 + 儲蓄$7000 + 洗費$3500
資產狀態:
股票: 482K
現金: 60K
人仔定期: 等值HKD$186K
黃金: 26K
Total: HKD$ 754K
另外，為家人加按現住樓，按出現金$1.4M，自己名擔保每月供$5281。現分怖如下:
股票：250K
RMB定存：HKD 800K (4.15%PA, 至8月底到期)
餘下：港幣備用
P.S: 有deposit-link 戶口 (2.15%)
工作預期
我: 銀行工作，預計每年加人工$1500，希望明年升職加薪$2-3000。之後轉工。現職已工作約兩年，準時上下班而且已上手，所以可支持自己搞私人生意和學習投資。如未能明年升職，都會考慮轉工，但擔心新工作會影響總收入。現同時自修銀行相關的考試，未必成功。
女友: 工作經常OT，而且辛苦。想三個月內轉工。
住邊區
因未結婚，雙方暫時各住父母家中。希望2016年買樓結婚，搬住沙田的市中心。
目標
自己目標主要在股票投資和生意上，希望在財務自由前，每年資產回報以25%增長。
另外，希望40歲前儲到$12M，到時可以每年平均收息5%，每月收入有$50000，至財務自由。
諗緊做乜
前提是以上的加按錢是可以隨意用，不過計息。另外自己想保留至少400k 的股票投資。
1) 今年年底自己的資產應會有$1M
2) 8月底自己名擔保轉按家人現住樓，預計可按$2M . 月供$7630。
3) 希望在2016前，在沙田的市中心買自住樓，預$3.4M。但未知是否應該儲更多的錢，待下年買？因為覺得自己算可以負擔到，不知明年續升還是轉向。因為自己不想多付保費，希望做七成的樓按。自己計過，首期$1M，雜項連裝$200K，共要$1.2M 。 到時月供$8976，問題不大。 可待五年後再買大小小。
4) 希望買大自住樓前，有一細價樓收租，以租養樓，預$2.6M。預首期雜項連裝$880K。計劃買現時住處附近(屬市區) 約30年左右的私樓。
5) 另為家人計劃可否把現住的樓轉至我的名下，家人到六十歲時申請公屋。到時，現樓收租約$9000可給家人退休用。(家人因没有太多儲蓄，只有早年買下的現住樓，擔心退休後没有收入，相信也是希望減輕小弟供養的負擔)
請教隊長：
以上的目標，自己計過當加按後是可以完成3)和4)，自住樓打算用我女友名下，而收租則用自己名。想請教一下:
1) 隊長會否認為小弟的情況比較勉強才能兩者一同完成?
2) 因為2016年才有自住的需要，先買收租才再買自住會否比較好? (但現時的租金回報一般低於4.5%，是否不太合時宜? )
3) 加按後的錢隊長有甚麼意見?
4) 家人的退休收入隊長有甚麼意見?
多謝隊長，你的意見對我很重要。雖然自己年紀唔細，但未買過樓，要為自己做一個長達三十年的決定，始終很想有一個經驗豐富的前輩指引一下。 感謝你百忙中都抽時間為小弟分析。日後如果達成財務自由，必定會相約謝師。謝謝
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
嘩你個Case都幾鬼有Aggressive的目標得黎又有點複雜，頭都痕睇到我。為左方便我去答你的話我先Highlight d重點先:
1. 你而家一睇我就最怕你個Case比你個擔保玩死左，轉按之后都應該一样。
2. 你人工本身得18K唔多，但你仲有份私幫野20K但唔報稅，呢個位蝦人因為要搵間要信有個second job係穏定收入的銀行。
3. 我唔知你12M係指純現金定係asset定係net asset，如果12M純現金我諗無乜可能，如果net asset就要睇你好唔好彩係咪食到個大浪，如果係asset就應該做到的。
好啦，先睇下你而家的總資產計啦，當你而家係754K + 1.4M已按出的錢，即你應該有2.154M，再之后你諗住轉按2M，我諗你意思係由1.4M的mortgage去到2.0M，即你有600K的額外的錢，亦即你會有約莫2.754M係手到時，如果計埋你話你儲到年底的，即你年底有約3M野係手。
我擔心的係你的供款力，不過你有女友會多條出路，當然前題係你要信佢唔係一間有咩事佢走左去你就大穫J。點都好，我計番你基本人工18K先，你壓測最盡10800，當然有bonus位走盞，但係先以10800黎計，你轉按2M 30年@2.2%每月供7594元，壓測10982元，我諗即係話你一做左擔保黎計，你個基本人工的額已經收皮唔會再比你借，所以你一定要搵一間銀行信你。如果有的話，因你現時仲未有樓，你個extra 20K的人工又即係可以做壓測約12000，即你大約可以借多2.2M左右，但呢下記住問清楚先好，而且你最好用你個生意的公司出信同keep清楚每月的出糧紀錄，起碼到時人地問你點證明呢條數你都唔係得個UP，有單有據都有得講下。
好啦數就計完即係話你到年底攞住3M cash係手，你要買層3.4M左右的野我估都走唔甩係沙田中心或好運中心呢堆樓，呢個都無乜意見，只怕到時唔係呢D價。要提一提你的係如果用你女朋友名的話基本上你想輸個按保都唔可能，因為佢最盡都係借2M左右的錢，即係你點都要攞1.4M去買（你女友人工過唔到壓測，最多借2m，除非加人工或出bonus果D月份借可幫到手）。
收租樓果part都係果句，你一係就用你女朋友名先買收租樓2.6M先，但總之你買左一間樓之后你就一定要搵到銀行信你個第二人工，呢下你如果搵到的話其實就一定買得起，因為你有3M減去1.4M自住樓，仲有1.6M剩，你用五成買黎合法出租就更加好，到時仲有300-400K備用錢我都建議玩到呢度好收手。
加按的錢我無乜意見，基本上我一定會放入mortgage link坐住先。你可能會諗D買樓時機的問題但我唔太想講話邊時邊刻入就一定無得輸Win梗呢D野，所以你要等timing的話就自己決定，但我個腦的思維係你有錢就買得，反正你呢家個目標都係D細價樓，而家相對支持幾大，你坐住D cash就去慢慢搵下樓，搵岩咪郁手無乜所謂。換個角度如果你層2.6M收租樓行先，你可以先考慮full paid左佢然后先搵銀行慢慢做番按揭，just in case你搵唔到銀行信你第二人工都唔怕輸。
其實睇你個case你都有晒成盤計劃自己諗晒，我都多多少少比你的思路帶住黎走，亦認同你部份計劃方向正確，你要我比的意見我反而係一D唔係關於計數上的野可能會岩你用。第一你好明顯好想用你目前計到的野去計，然后好有目標加好有野心咁想去"上位"，呢個係我係你文字中得到一個幾強烈你想發圍的感覺。呢個諗法無乜唔好，但強調一點的係你唔好太心紅住，因為心紅會下錯決定，特別係似乎你屋企人都將來可能靠你，當然你目前財務狀態OK，但有D位我感覺都唔係太實在，如你的第二人工同你想轉工以及用你女朋友名再加上你要加按你屋企人樓等等，所以唔好太被你呢一刻想衝的感覺沖昏頭腦。
但唔心紅又唔代表你唔行動，呢個係有一個明顯的分別，意思即係同時我覺得你有晒盤計劃的時候呢家個狀態好high好漂之時，但又好似有小小驚自己第一次買樓on99中伏或唔知驚乜，所以可能你會等好耐，甚至想等樓價跌先郁手。重申一下我唔會理你對樓價升跌的睇法，我亦唔係自相矛盾緊，但最直接我睇到的野係你而家似乎係「心紅地猶豫」，而我希望你做到的係「冷靜地決斷」，文字上我諗你應該好清晣個分別，唔多作解釋。
仲有，財務自由計劃有小小似一條未知的道路，特別係用樓市作工具的話，你大約最多只可以睇到3-5年的事，所以你而家一跳就諗40歲，即15年后你有12M錢，係一件幾難預期做唔做到的野，因為當中可以有樓價升跌，有你自己的人生起跌，有時有D野可以幫你去speed up，但亦有時會slow down左你個計劃，所以我認為你調轉應該只睇自己個盤以穏健的財務一路向前行，總之任何野都唔會隊得死你的情況下能睇下帶到你幾遠就Ok，呢個comment比你係因為我見你講你屋企人退休后無收入呢下，令我對比你的comment時多左一份考慮。
Well，不過到最尾我對你講話轉層樓個名比你之后再申請公屋係有保留的。從社會公義上，我認為咁样做係攞立稅人的錢去成就你個人的財務自由計劃，呢下唔係我字典入面。在孝義上唔知你係咪需要簽"衰仔紙"但如果係的話當然你可以無視佢的意義，之但係我認為發財係要立品，比你賺到錢但輸左個品，你型都型唔盡。在於你自己財務上，轉左比你的話你第時再買樓就要比DSD，呢下都係無啦啦整撻"啦"。當然，在錢銀上你話申請公司就緊係對你個盤黎講賺到盡，但有時係咪要咁样呢？你仲后生可能呢家拥有的唔太多，所以想攞多D。但試諗下一跳前到你四五十歲時乜都有了，有D野你后悔就太遲，死左就更加帶唔走，試下諗下比自己設一條線係令自己不枉此生，有度骨氣有尾龍骨頂住條JJ到番喉嚨再直衝上頭，可以昂首闊步咁大聲講你幾咁叻仔的，可能係另一出路。
最后你個盤其實實際收入40幾K，加你女友19K，差唔多成60K，慢慢玩慢慢行，你一定唔會有咩問題。買兩三層樓你儲下儲下就又一層，我睇唔到你有咩風險，只係你要諗埋你女朋友係咪一個好穏定的factor，同埋你點样convince銀行再借錢比你，要準備好D單據，理論上你前面係一條直路，努力吧。
( 很慚愧早前曾發出EMAIL查詢，見未有回覆，至今才發現隊長的專業服務已經開始收費。小弟十分支持，專業知識收費是天經地義的，所以特意支持。)
我和女友同年25歲
收入情況
我收入: 18K + 以去年計$48000BONUS [另加以去年計每月約$20000的額外收入(無報稅)，包括和朋友合資的生意和投資] / 總收入: $42K
女友: 19K
每月支出分布:
我: 家用$3000+保險$800+儲蓄$9500+消費$3000
女友: 家用$7500 + 儲蓄$7000 + 洗費$3500
資產狀態:
股票: 482K
現金: 60K
人仔定期: 等值HKD$186K
黃金: 26K
Total: HKD$ 754K
另外，為家人加按現住樓，按出現金$1.4M，自己名擔保每月供$5281。現分怖如下:
股票：250K
RMB定存：HKD 800K (4.15%PA, 至8月底到期)
餘下：港幣備用
P.S: 有deposit-link 戶口 (2.15%)
工作預期
我: 銀行工作，預計每年加人工$1500，希望明年升職加薪$2-3000。之後轉工。現職已工作約兩年，準時上下班而且已上手，所以可支持自己搞私人生意和學習投資。如未能明年升職，都會考慮轉工，但擔心新工作會影響總收入。現同時自修銀行相關的考試，未必成功。
女友: 工作經常OT，而且辛苦。想三個月內轉工。
住邊區
因未結婚，雙方暫時各住父母家中。希望2016年買樓結婚，搬住沙田的市中心。
目標
自己目標主要在股票投資和生意上，希望在財務自由前，每年資產回報以25%增長。
另外，希望40歲前儲到$12M，到時可以每年平均收息5%，每月收入有$50000，至財務自由。
諗緊做乜
前提是以上的加按錢是可以隨意用，不過計息。另外自己想保留至少400k 的股票投資。
1) 今年年底自己的資產應會有$1M
2) 8月底自己名擔保轉按家人現住樓，預計可按$2M . 月供$7630。
3) 希望在2016前，在沙田的市中心買自住樓，預$3.4M。但未知是否應該儲更多的錢，待下年買？因為覺得自己算可以負擔到，不知明年續升還是轉向。因為自己不想多付保費，希望做七成的樓按。自己計過，首期$1M，雜項連裝$200K，共要$1.2M 。 到時月供$8976，問題不大。 可待五年後再買大小小。
4) 希望買大自住樓前，有一細價樓收租，以租養樓，預$2.6M。預首期雜項連裝$880K。計劃買現時住處附近(屬市區) 約30年左右的私樓。
5) 另為家人計劃可否把現住的樓轉至我的名下，家人到六十歲時申請公屋。到時，現樓收租約$9000可給家人退休用。(家人因没有太多儲蓄，只有早年買下的現住樓，擔心退休後没有收入，相信也是希望減輕小弟供養的負擔)
請教隊長：
以上的目標，自己計過當加按後是可以完成3)和4)，自住樓打算用我女友名下，而收租則用自己名。想請教一下:
1) 隊長會否認為小弟的情況比較勉強才能兩者一同完成?
2) 因為2016年才有自住的需要，先買收租才再買自住會否比較好? (但現時的租金回報一般低於4.5%，是否不太合時宜? )
3) 加按後的錢隊長有甚麼意見?
4) 家人的退休收入隊長有甚麼意見?
多謝隊長，你的意見對我很重要。雖然自己年紀唔細，但未買過樓，要為自己做一個長達三十年的決定，始終很想有一個經驗豐富的前輩指引一下。 感謝你百忙中都抽時間為小弟分析。日後如果達成財務自由，必定會相約謝師。謝謝
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
嘩你個Case都幾鬼有Aggressive的目標得黎又有點複雜，頭都痕睇到我。為左方便我去答你的話我先Highlight d重點先:
1. 你而家一睇我就最怕你個Case比你個擔保玩死左，轉按之后都應該一样。
2. 你人工本身得18K唔多，但你仲有份私幫野20K但唔報稅，呢個位蝦人因為要搵間要信有個second job係穏定收入的銀行。
3. 我唔知你12M係指純現金定係asset定係net asset，如果12M純現金我諗無乜可能，如果net asset就要睇你好唔好彩係咪食到個大浪，如果係asset就應該做到的。
好啦，先睇下你而家的總資產計啦，當你而家係754K + 1.4M已按出的錢，即你應該有2.154M，再之后你諗住轉按2M，我諗你意思係由1.4M的mortgage去到2.0M，即你有600K的額外的錢，亦即你會有約莫2.754M係手到時，如果計埋你話你儲到年底的，即你年底有約3M野係手。
我擔心的係你的供款力，不過你有女友會多條出路，當然前題係你要信佢唔係一間有咩事佢走左去你就大穫J。點都好，我計番你基本人工18K先，你壓測最盡10800，當然有bonus位走盞，但係先以10800黎計，你轉按2M 30年@2.2%每月供7594元，壓測10982元，我諗即係話你一做左擔保黎計，你個基本人工的額已經收皮唔會再比你借，所以你一定要搵一間銀行信你。如果有的話，因你現時仲未有樓，你個extra 20K的人工又即係可以做壓測約12000，即你大約可以借多2.2M左右，但呢下記住問清楚先好，而且你最好用你個生意的公司出信同keep清楚每月的出糧紀錄，起碼到時人地問你點證明呢條數你都唔係得個UP，有單有據都有得講下。
好啦數就計完即係話你到年底攞住3M cash係手，你要買層3.4M左右的野我估都走唔甩係沙田中心或好運中心呢堆樓，呢個都無乜意見，只怕到時唔係呢D價。要提一提你的係如果用你女朋友名的話基本上你想輸個按保都唔可能，因為佢最盡都係借2M左右的錢，即係你點都要攞1.4M去買（你女友人工過唔到壓測，最多借2m，除非加人工或出bonus果D月份借可幫到手）。
收租樓果part都係果句，你一係就用你女朋友名先買收租樓2.6M先，但總之你買左一間樓之后你就一定要搵到銀行信你個第二人工，呢下你如果搵到的話其實就一定買得起，因為你有3M減去1.4M自住樓，仲有1.6M剩，你用五成買黎合法出租就更加好，到時仲有300-400K備用錢我都建議玩到呢度好收手。
加按的錢我無乜意見，基本上我一定會放入mortgage link坐住先。你可能會諗D買樓時機的問題但我唔太想講話邊時邊刻入就一定無得輸Win梗呢D野，所以你要等timing的話就自己決定，但我個腦的思維係你有錢就買得，反正你呢家個目標都係D細價樓，而家相對支持幾大，你坐住D cash就去慢慢搵下樓，搵岩咪郁手無乜所謂。換個角度如果你層2.6M收租樓行先，你可以先考慮full paid左佢然后先搵銀行慢慢做番按揭，just in case你搵唔到銀行信你第二人工都唔怕輸。
其實睇你個case你都有晒成盤計劃自己諗晒，我都多多少少比你的思路帶住黎走，亦認同你部份計劃方向正確，你要我比的意見我反而係一D唔係關於計數上的野可能會岩你用。第一你好明顯好想用你目前計到的野去計，然后好有目標加好有野心咁想去"上位"，呢個係我係你文字中得到一個幾強烈你想發圍的感覺。呢個諗法無乜唔好，但強調一點的係你唔好太心紅住，因為心紅會下錯決定，特別係似乎你屋企人都將來可能靠你，當然你目前財務狀態OK，但有D位我感覺都唔係太實在，如你的第二人工同你想轉工以及用你女朋友名再加上你要加按你屋企人樓等等，所以唔好太被你呢一刻想衝的感覺沖昏頭腦。
但唔心紅又唔代表你唔行動，呢個係有一個明顯的分別，意思即係同時我覺得你有晒盤計劃的時候呢家個狀態好high好漂之時，但又好似有小小驚自己第一次買樓on99中伏或唔知驚乜，所以可能你會等好耐，甚至想等樓價跌先郁手。重申一下我唔會理你對樓價升跌的睇法，我亦唔係自相矛盾緊，但最直接我睇到的野係你而家似乎係「心紅地猶豫」，而我希望你做到的係「冷靜地決斷」，文字上我諗你應該好清晣個分別，唔多作解釋。
仲有，財務自由計劃有小小似一條未知的道路，特別係用樓市作工具的話，你大約最多只可以睇到3-5年的事，所以你而家一跳就諗40歲，即15年后你有12M錢，係一件幾難預期做唔做到的野，因為當中可以有樓價升跌，有你自己的人生起跌，有時有D野可以幫你去speed up，但亦有時會slow down左你個計劃，所以我認為你調轉應該只睇自己個盤以穏健的財務一路向前行，總之任何野都唔會隊得死你的情況下能睇下帶到你幾遠就Ok，呢個comment比你係因為我見你講你屋企人退休后無收入呢下，令我對比你的comment時多左一份考慮。
Well，不過到最尾我對你講話轉層樓個名比你之后再申請公屋係有保留的。從社會公義上，我認為咁样做係攞立稅人的錢去成就你個人的財務自由計劃，呢下唔係我字典入面。在孝義上唔知你係咪需要簽"衰仔紙"但如果係的話當然你可以無視佢的意義，之但係我認為發財係要立品，比你賺到錢但輸左個品，你型都型唔盡。在於你自己財務上，轉左比你的話你第時再買樓就要比DSD，呢下都係無啦啦整撻"啦"。當然，在錢銀上你話申請公司就緊係對你個盤黎講賺到盡，但有時係咪要咁样呢？你仲后生可能呢家拥有的唔太多，所以想攞多D。但試諗下一跳前到你四五十歲時乜都有了，有D野你后悔就太遲，死左就更加帶唔走，試下諗下比自己設一條線係令自己不枉此生，有度骨氣有尾龍骨頂住條JJ到番喉嚨再直衝上頭，可以昂首闊步咁大聲講你幾咁叻仔的，可能係另一出路。
最后你個盤其實實際收入40幾K，加你女友19K，差唔多成60K，慢慢玩慢慢行，你一定唔會有咩問題。買兩三層樓你儲下儲下就又一層，我睇唔到你有咩風險，只係你要諗埋你女朋友係咪一個好穏定的factor，同埋你點样convince銀行再借錢比你，要準備好D單據，理論上你前面係一條直路，努力吧。
又唔報稅，又想扼公屋，仲要25%回報。
回覆刪除由於他夠「貪」夠「賤」，如果個天唔收佢，我相信他會成功的。
將老豆老母d資產轉晒比佢, 簽完衰仔紙申請埋公屋, 咁唔爭在叫兩老拎埋綜援啦, 一個月多幾甘野, 咁先叫賺到盡。要做到咁, 好多人都識, 係會唔會去做咁解, 呢樣野自己判斷啦。
回覆刪除後生仔, 出黎做野得兩年, 唔係話準時收工放工唔好, 但人係事業上要有上進心, 頭幾年出黎做野應該放多點心機係份工到, 眼裡只有錢, 到你4-50歲時你就會發現除左錢自己咩都無, 但所謂既錢又唔係真係好多, 對比起有事業又識理財既層次差好遠。
本人都係80後, 都係做銀行, 係事業上頭5-6年可以講係搏盡, 30歲唔夠已經財務自由, 但財務自由唔係代表一切, 唔係代表你唔去返工日日係屋企吃喝同hea, 坦白講我唔同意個個都話要追求財務自由呢個概念, 人生仲有好多野要經歷, 要你去學呀, 眼光放遠少少, 目標放得高層次少少啦。
This is pretty true.....think big and deliver big.....really don't know why our young generation wanna take all the so called benefits they are not entitled to.....
刪除